營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅清算的影響分析3700字

1、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)工程土地增值稅清算的影響分析3700字 摘要：2022年5月1日“營(yíng)改增的全面施行，給房地產(chǎn)工程土地增值稅清算帶來了一些新問題。本文通過對(duì)這些增值稅征納過程中出現(xiàn)的新問題進(jìn)展分析和討論，闡述房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增后工程進(jìn)展土地增值稅清算時(shí)需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及應(yīng)對(duì)方法。 關(guān)鍵詞：營(yíng)改增 房地產(chǎn) 土地增值稅 清算根據(jù)“營(yíng)改增的相關(guān)規(guī)定，增值稅包含在價(jià)外稅的范疇中，因此在進(jìn)展不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷的過程中，獲得相關(guān)收益不需要繳納增值稅；在進(jìn)展不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置時(shí)，可以實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，這就要求不能將增值稅額納入到房產(chǎn)原有價(jià)值中；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)展貨物采購(gòu)以及提供效勞時(shí)，所產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅額可以實(shí)現(xiàn)抵扣，并且在核

2、算土地增值稅率時(shí)，增值稅不能進(jìn)展扣除。由此可見，在落實(shí)“營(yíng)改增政策之后，土地增值稅效益和抵扣核算方面與之前進(jìn)展比擬，存在明顯差異。本文就“營(yíng)改增給房地產(chǎn)工程土地增值稅清算帶來的新問題進(jìn)展闡述和分析。一、“營(yíng)改增給房地產(chǎn)工程土地增值稅清算帶來的新問題一如何把握進(jìn)項(xiàng)稅專票是否可以扣除的問題?中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例?中明確指出，針對(duì)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額被土地增值稅額進(jìn)展抵扣的，在允許的條件下，可以將銷項(xiàng)稅額中核算抵扣的局部不納入到抵扣工程中，但是在沒有得到答應(yīng)的情況下，不能將銷項(xiàng)稅額核算抵扣局部納入到抵扣工程中。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，還是根據(jù)較為簡(jiǎn)便的核算方式來對(duì)增值稅房地產(chǎn)工程進(jìn)展稅務(wù)核算，

3、在對(duì)土地增值稅核算時(shí)，抵扣工程由于無法實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，抵扣工程的增值稅可以扣除，這是比擬容易理解和把控的。但是對(duì)于那些采用一般計(jì)稅方法計(jì)算增值稅的房地產(chǎn)工程來說，哪些進(jìn)項(xiàng)稅專票可以扣除，哪些不可以扣除，就會(huì)出現(xiàn)模糊不清或模棱兩可的問題，到底該不該扣除，扣除了之后是否會(huì)出現(xiàn)問題，在某種程度上增加了土地增值稅的清算難度。此外，在審核方面，也意味著越權(quán)、分權(quán)的問題，因?yàn)槎悇?wù)部門需要對(duì)增值稅專用發(fā)票的抵扣情況施行考核，而對(duì)增值稅專用發(fā)票進(jìn)展管理的主要部門為國(guó)稅機(jī)構(gòu)，其應(yīng)該結(jié)合新型的核算流程，地稅部門就存在越權(quán)的問題，這也在一定程度上讓房地產(chǎn)公司財(cái)會(huì)人員在工作中理不清頭緒。二房地產(chǎn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及

4、的增值稅如何繳納流程模糊例如，青島市某家房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)人員在繳納工程土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的土地增值稅的過程中，就遇到了一些問題，一方面是附加稅能不能扣除的問題，另一方面是到國(guó)稅辦還是地稅辦辦理的問題。關(guān)于附加稅能不能扣除的問題，?中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例?詳細(xì)指出，針對(duì)將國(guó)有土地應(yīng)用權(quán)限、土地建筑設(shè)施以及附著設(shè)施進(jìn)展轉(zhuǎn)讓，并且獲得相應(yīng)效益的企業(yè)或者個(gè)人，應(yīng)該將其劃分到土地增值稅納稅人員的范疇中，結(jié)合相關(guān)條例支付土地增值稅。在進(jìn)展土地增值稅抵扣工程核算時(shí)，附加稅到底能不能扣除呢？目前主要有兩種觀點(diǎn)。其一，有些房地產(chǎn)工程的納稅人認(rèn)為，納稅人僅僅轉(zhuǎn)讓了土地的使用權(quán)，所以在計(jì)算土地增值稅扣除工

5、程中的附加稅的時(shí)候不能扣除，因?yàn)樵谵D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的過程中不在地稅局繳納增值稅，使得在進(jìn)展土地稅務(wù)申報(bào)的過程中，土地增值稅抵扣缺少相應(yīng)的抵扣稅金根據(jù)，在沒有相關(guān)根據(jù)的條件下，就不能扣除，再加上在增值稅稅額中無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、貨物的附加稅并沒有明顯劃分，所以附加稅本就不存在。其二，另一種觀點(diǎn)認(rèn)為可以扣除。房地產(chǎn)工程納稅人可以到國(guó)稅部門支付增值稅收，在土地稅務(wù)部門申請(qǐng)附加稅務(wù)，這樣不管運(yùn)用哪種計(jì)稅形式，都可以扣除附加稅。關(guān)于是到國(guó)家稅務(wù)局還是地方稅務(wù)局交稅的問題，結(jié)合財(cái)稅202236號(hào)文件明確指出，在施行“營(yíng)改增政策之后，應(yīng)該由國(guó)家稅務(wù)機(jī)構(gòu)來開展征稅工作。納稅人員營(yíng)銷過程中獲得的不動(dòng)產(chǎn)以及別人轉(zhuǎn)讓不

6、動(dòng)產(chǎn)的形成的增值稅收，國(guó)家稅務(wù)部門可以安排地方稅務(wù)部門進(jìn)展代收。但是在實(shí)際上，經(jīng)常是納稅人在國(guó)家稅務(wù)局和地方稅務(wù)局之間來回奔波，不知道到底在哪家稅務(wù)局辦理業(yè)務(wù)。地稅局認(rèn)為，納稅人假如是以土地抵債，欠債方就要到國(guó)家稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)展辦理；而國(guó)家稅務(wù)機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為這主要包含在轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)范疇中，將土地應(yīng)用權(quán)限進(jìn)展轉(zhuǎn)讓，就應(yīng)該到地稅辦理。房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)人員來回奔波，大大降低了工作效率。三房地產(chǎn)公司拿地過程中會(huì)出現(xiàn)地價(jià)越高越劃算的現(xiàn)象由于“營(yíng)改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人在出售自己開發(fā)的房地產(chǎn)工程時(shí)，計(jì)稅根據(jù)為工程銷售額扣除土地價(jià)款、拆遷補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用后的余額再除以一加相應(yīng)稅率。這也就說明占銷售額比例20%

7、-40%甚至在一線城市更高的土地價(jià)款等?M用，將不計(jì)入征稅范圍。甚至有人認(rèn)為這是對(duì)一線城市高地價(jià)拿地的減壓和松綁，促進(jìn)一線城市房地產(chǎn)供給量的提升。四房地產(chǎn)公司自己開發(fā)的工程，按新房還是舊房征收土地增值稅的問題例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅擔(dān)具該領(lǐng)域某地產(chǎn)開發(fā)工程，同時(shí)還擔(dān)具其他領(lǐng)域的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)工程，結(jié)合政府部門相關(guān)要求建成各種廠房等，該公司按照?安徽省政府關(guān)于加快城市標(biāo)準(zhǔn)化廠房建立的假設(shè)干意見?對(duì)先出租后出售的規(guī)定：“只有入駐企業(yè)經(jīng)營(yíng)兩年后，符合要求的，才能售出。為此，該家房地產(chǎn)公司開場(chǎng)的時(shí)候租賃自營(yíng)，后期經(jīng)過考核，只有符合條件的才有購(gòu)廠資格。那么問題就出來了，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局在?關(guān)于土地增

8、值稅一些詳細(xì)問題規(guī)定的通知?中明確指出，有關(guān)新型建立房屋以及舊建筑房屋之間的界定問題，新型建筑房屋主要指沒有進(jìn)展應(yīng)用的房產(chǎn)。那么這些廠房算新房還是舊房？假如按舊房來算的話，出售舊房要按照評(píng)估或按年加計(jì)5%折舊計(jì)算扣除。但是企業(yè)認(rèn)為，在施行了“營(yíng)改增新政以來，按照財(cái)稅202236號(hào)文的規(guī)定，或缺的不動(dòng)產(chǎn)中，不包含房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品，換句話說，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品通常根據(jù)一手房在實(shí)現(xiàn)稅務(wù)的征收，并非二手房。二、應(yīng)對(duì)措施及建議一稅務(wù)部門的應(yīng)對(duì)措施財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局在?關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅根據(jù)問題的通知?中已經(jīng)指出，不可以在銷項(xiàng)稅額中實(shí)現(xiàn)相應(yīng)稅務(wù)的抵扣，應(yīng)該將其納入到抵扣工程

9、的范疇中，對(duì)其進(jìn)展闡述，對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅專票是否可以扣除的問題給予一個(gè)明確明晰的劃分。國(guó)家稅務(wù)總局和各地方地稅局要進(jìn)一步協(xié)調(diào)統(tǒng)一業(yè)務(wù)流程及分工明確，讓房地產(chǎn)工程納稅人有地方繳納稅金。進(jìn)一步加強(qiáng)相關(guān)的“營(yíng)改增方面的稅法的建立和完善，讓相關(guān)的概念逐漸明晰起來。征稅機(jī)關(guān)和納稅人，都要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。運(yùn)用合理的宣傳形式，將以往的大課堂培訓(xùn)方式進(jìn)展轉(zhuǎn)變，有針對(duì)性地讓不同行業(yè)的納稅人學(xué)習(xí)更多的稅收新政。 二房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)措施1.針對(duì)財(cái)務(wù)人員做好“營(yíng)改增培訓(xùn)學(xué)習(xí)工作房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身的實(shí)際情況針對(duì)財(cái)務(wù)人員做好“營(yíng)改增的培訓(xùn)學(xué)習(xí)工作，組織財(cái)務(wù)人員積極學(xué)習(xí)“營(yíng)改增的相關(guān)政策和法規(guī)，從財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算兩方面來把握“營(yíng)

10、改增的本質(zhì)，要注意適用稅率以及計(jì)稅基數(shù)轉(zhuǎn)變的方式，來實(shí)現(xiàn)增值稅專用發(fā)票的獲取、核查以及認(rèn)證，同時(shí)在及時(shí)支付相應(yīng)稅務(wù)的條件下，加大對(duì)各種檔案信息及票據(jù)的管理力度。在落實(shí)“營(yíng)改增政策之后，對(duì)財(cái)務(wù)管理工作人員素質(zhì)的要求也更高了，所以財(cái)務(wù)人員應(yīng)該立足本職崗位，嚴(yán)格按照財(cái)政部發(fā)布的?增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定?財(cái)會(huì)202222號(hào)的要求對(duì)增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)展核算，確保增值稅會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)確、明晰、完好。2.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員要做好稅務(wù)籌劃要想將稅務(wù)籌劃工作順利落實(shí)，可以從三個(gè)方面入手。第一，在開展房地產(chǎn)銷售工作時(shí)，應(yīng)該加大合同對(duì)各種類型收入配置和規(guī)劃關(guān)注力度，結(jié)合相關(guān)增值稅率進(jìn)展稅務(wù)的繳納。第二，在開展采購(gòu)工作時(shí)，也應(yīng)該做

11、好籌劃工作，通過構(gòu)建高效的財(cái)務(wù)稅務(wù)管理機(jī)制的方式，可以選擇供給廠家資格，通常情況下，應(yīng)該和具備一般納稅人資格的供給廠家建立良好的合作關(guān)系，進(jìn)而可以獲得完善的增值稅專用發(fā)票。第三，加大本錢費(fèi)用進(jìn)度管理力度，提升進(jìn)項(xiàng)稅額及銷項(xiàng)稅額的吻合度，從而給企業(yè)創(chuàng)造更多的稅收權(quán)限。3.做好增值稅專用發(fā)票的管理在增值稅業(yè)務(wù)辦理的過程中，結(jié)合票據(jù)實(shí)現(xiàn)稅務(wù)的抵扣。因此，針對(duì)增值稅專用發(fā)票來說，應(yīng)該安排專人進(jìn)展管理，結(jié)合相關(guān)流程規(guī)定，開展票據(jù)領(lǐng)購(gòu)以及應(yīng)用工作，從而在規(guī)定時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)認(rèn)證抵扣。綜上所述，“營(yíng)改增給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都帶來了深入的影響，在某種程度上使得企業(yè)賬務(wù)處理功能難度增大，因此，為了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定開展，就要安排專業(yè)人士及時(shí)找出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，做好“營(yíng)改