營改增對房地產的影響5600字

1、營改增對房地產的影響5600字 摘要：營改增有利于降低企業(yè)稅務負擔，加快第二、三產業(yè)的有機交融，促進經濟構造的轉型晉級，同時為國家稅收收入提供可靠保障。2022年5月1日開場，我國全面推開營業(yè)稅改增值稅試點，房地產業(yè)亦不例外。為此，本文回憶了我國稅制改革的進程，分析了房地產業(yè)施行營改增的意義，剖析了營改增對資產負債、利潤、現金、稅負的影響，并從不同緯度闡釋了營改增背景下房地產企業(yè)的應對方案，以指導企業(yè)正確面對新的稅制環(huán)境。 關鍵詞：營改增；房地產企業(yè)；財務；稅務；影響房地產行業(yè)是我國經濟開展的支柱產業(yè)，房地產業(yè)鏈條長，工程本錢費用構成復雜，有其自身的特殊性，所以營改增的難度大。普華永道會計師事

2、務所對我國近20 家大中型房地產企業(yè)進展調查，發(fā)現超過9成的房地產企業(yè)擔憂稅負上升，而且接近4成的企業(yè)認為稅負會明顯上升。營改增已是大勢所趨，如何順應時展形勢，在變革中謀求開展，是房地產業(yè)需要關注和面對的核心命題。一、我國稅制改革的進程營改增就是把繳納營業(yè)稅改為征收增值稅，這改變了1994年以來我國以增值稅為主，以營業(yè)稅、消費稅為輔的稅收體制。2022年，上海的交通運輸業(yè)以及局部效勞業(yè)開場了營改增試點；同年8月試點范圍擴展到北京、江蘇、廣東等10個省區(qū)市；2022年試點擴展到全國，同時播送、影視制作和發(fā)行也被納入試點；2022年鐵路運輸業(yè)、郵政通信業(yè)以及電信業(yè)被納入試點范圍；2022年5月1日

3、起我國全面推開營業(yè)稅改增值稅試點，房地產行業(yè)將迎來重大的變革。從財政部2022年4月的統計來看，我國營改增及增值稅改革累計為企業(yè)減稅6412億元。其中，自2022年啟動的營改增試點中超過97%的試點納稅人實現稅負下降或持平，累計減稅已達3133億元，可見，營改增為企業(yè)帶來了本質性利好。二、房地產業(yè)施行營改增的意義營改增最大的變化在于改變了營業(yè)稅重復征稅、無法抵扣、無法退稅的弊病，實現了增值稅進項和銷項的抵扣，能有效降低企業(yè)稅負，完善我國財稅體制，這是我國推進構造性改革尤其是供給側構造性改革的重頭戲，也與國際趨同。營改增之前，房地產行業(yè)繳納的是營業(yè)稅，在上游的安裝、裝修環(huán)節(jié)已經繳納過營業(yè)稅，可是

4、銷售房地產的時候又要繳納營業(yè)稅，造成了重復征稅，不利于行業(yè)的開展。而增值稅是以增值額為根據計征，營改增之后，房地產企業(yè)購置材料、設備時獲得增值稅專用發(fā)票，就可以進展抵扣，防止了重復納稅，減輕了企業(yè)的稅收負擔，極大地降低企業(yè)的投入本錢。施行營改增之后，企業(yè)新增不動產所含增值稅也被納入抵扣范圍，有利于房地產業(yè)轉變經營形式，擴大有效投資，進一步優(yōu)化產業(yè)構造，構建企業(yè)的核心競爭力。三、營改增對房地產企業(yè)財稅的影響一對資產負債表的影響在房地產企業(yè)總資產中，固定資產占據了很大比例，所以，固定資產發(fā)生變化時，資產總額隨之變動，企業(yè)資產負債表的數據也就會相應改變。營改增之前，房地產企業(yè)需要繳交營業(yè)稅，并且進項

5、稅額無法抵扣，這局部進項稅成為企業(yè)本錢，造成重復征稅；而營改增之后，企業(yè)購進固定資產的時候，可以用所獲得的增值稅專用發(fā)票進展進項稅抵扣，所以固定資產的入賬價值下降，企業(yè)總資產也相應下降。由于企業(yè)負債不變，因此企業(yè)的資產負債率進步，加大了企業(yè)的財務風險。二對利潤表的影響首先，營業(yè)稅屬于價內稅，而增值稅屬于價外稅，計算營業(yè)收入時需要剔除增值稅額，因此，營改增之后，營業(yè)收入會降低。其次，營改增對于企業(yè)本錢的影響取決于企業(yè)的本錢構造。其中，土地本錢在房地產企業(yè)的本錢構造中約占23%，按照新的規(guī)定，企業(yè)新增不動產所含增值稅被納入抵扣范圍，這解決了土地本錢的抵扣問題。在人工本錢方面，占據整個工程造價約30

6、%的人工本錢無法抵扣，金額并沒有改變，但由于企業(yè)稅率由5%升到了11%，所以實際上增加了企業(yè)稅負。在設備本錢方面，大多數施工企業(yè)采用租賃設備的形式，設備租金一般占到總造價的2%2.5%，有形資產租賃的增值稅稅率為17%，這有利于降低設備租金。在材料本錢方面，據統計，材料本錢約占建筑業(yè)工程結算本錢的60%，所以材料本錢是主要的本錢，也是最需要控制的本錢。一般來說，沙、土、石料的增值稅率為3%，混凝土的增值稅率為6%，木材的增值稅率是13%，水泥、鋼筋的增值稅率是17%，還有很多建筑材料從個體戶、雜貨店、小規(guī)模納稅人處購得，難以獲得增值稅專用發(fā)票。營改增后房地產企業(yè)需要繳納11%的增值稅額，所以降

7、低材料本錢的關鍵是盡量獲得增值稅專用發(fā)票，而且獲得盡可能高的抵扣。綜上所述，營改增之后，利潤表中的營業(yè)收入降低，而企業(yè)本錢有增有減，但總體有所降低，最終能否實現利潤增長，關鍵在于企業(yè)必須提升材料議價才能和本錢控制才能。三對現金流量表的影響房地產開發(fā)多以工程運作，與其他商品消費相比，房地產開發(fā)周期更長，工程預售之后就需要預繳稅款，卻需要等到開工結算之后才能獲得進項發(fā)票，抵扣之后才能獲得進項稅款，結果企業(yè)前期墊付大量的資金，所承當的增值稅本錢大大進步，因此營改增對企業(yè)的現金流量將產生不利影響，造成企業(yè)資金短缺。不過，營改增利好商業(yè)地產，因為施行增值稅后，購置商業(yè)地產等不動產，將和購置設備一樣進展增

8、值稅抵扣，這將鼓勵商業(yè)地產的投資與持有。相比住宅地產，商業(yè)地產庫存壓力更大，營改增的全面鋪開將為商業(yè)地產開展創(chuàng)造有利的政策環(huán)境。四對企業(yè)稅負的影響在傳統的稅收制度之下，營業(yè)稅為價內稅，計稅根底是企業(yè)的含稅銷售額，而增值稅為價外稅，以不含稅的增值局部為計稅根底，企業(yè)獲得增值稅專用發(fā)票可以抵稅，解決了消費鏈條中重復計稅的問題。經測算，營改增前后的平衡毛利率約為56%，即當毛利率程度低于56%時，營改增將改善企業(yè)毛利程度，而大局部房地產企業(yè)毛利率均在平衡點以下，因此，營改增對大多數房地產企業(yè)起到了減負的效果。筆者對一個住宅工程進展詳細測算，營改增之前，企業(yè)的營業(yè)稅稅率為5%，綜合計算營業(yè)稅、城建稅、

9、教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，得出總稅負率約為14.97%；營改增之后，按增值稅稅率11%計算，綜合計算增值稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，總稅負率約為14.49%?？梢?，營改增后房地產企業(yè)的總體稅負率有所下降，而隨著整體抵扣鏈條的逐步完好，企業(yè)的稅負會繼續(xù)下降。據中金公司預計，施行營改增后，房地產全行業(yè)稅負有望從3960億元營業(yè)稅減少至3340億元增值稅，下降幅度約為15%，當然這也對企業(yè)的發(fā)票管理提出了更高要求。其次，營改增的施行，將推動房地產企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。營改增改變了價格體系，實行層層抵扣，企業(yè)因此必須重新設計經營流程，自覺調整內部架構，施行精細化管理，這有利

10、于正規(guī)企業(yè)降低稅負。相反，運營不正規(guī)的企業(yè)難以適應，稅負反而會增加。 四、營改增背景下房地產企業(yè)的應對方案一提升財務人員綜合才能財務人員是財務管理的核心人物，其工作程度直接了影響企業(yè)的經濟效益。目前我國的房地產企業(yè)在稅務管理方面還存在著不少問題，還沒有樹立繳納增值稅的意識，所以必須轉變思維方式，全面適應稅收政策的轉變，為企業(yè)管理和開展提供保障。施行稅制改革后，發(fā)票管理、會計核算等財務工作都發(fā)生了很大變化，企業(yè)必須適應新政策、新形勢的要求，加強財務、稅務管理團隊建立，對會計人員進展增值稅稅務處理和增值稅使用培訓，不斷進步涉稅人員業(yè)務技能，熟悉新的稅收政策，使之更快、更好的適應新稅制。同時，房地產

11、企業(yè)可積極引入經歷豐富、財務才能出眾的財務管理人才，提升企業(yè)財務、稅務管理整體程度，為企業(yè)減少不必要的本錢費用。二進步財務核算管理程度會計核算機制包括了信息搜集、整理分析、明細核算等，房地產企業(yè)必須健全會計核算制度，完善會計核算體系，不斷進步會計核算的質量，通過全面、準確的會計核算和財務管理來進步稅務處理才能。企業(yè)要完善會計核算內容，增值稅會計核算一般應設置四個二級科目，分別為應交增值稅、未交增值稅、增值稅留抵稅額和簡易征收增值稅，在“應交增值稅二級科目下，還應在借方設置進項稅額、已交稅金、減免稅款、轉出未交增值稅等欄目，在貸方設置銷項稅額、進項稅額轉出、轉出多交增值稅等欄目，使各稅收款項可以

12、更加明晰。在詳細工作中要完善賬務處理流程，嚴格按照會計核算程序開展稅務籌劃，加強工程本錢核算以及開工結算，及時對進項稅進展認證和抵扣。企業(yè)必須加強發(fā)票的認證和搜集，保證原始根據的合法合規(guī)，防止因為會計核算系統不健全而造成的發(fā)票流失、偷稅漏稅等問題，確保賬實相符，進步會計核算的準確性，防止由于進項稅無法抵扣而造成的不必要損失。三加強供給商及發(fā)票管理施行營改增政策后，企業(yè)可以使用專用的增值稅發(fā)票抵扣進項稅額，稅務發(fā)票內容就發(fā)生了變化，所以企業(yè)必須調整發(fā)票的管理內容和管理方式，加強增值稅專用發(fā)票開出、流通、使用和保稅等方面的管理，以有效躲避因管理不當而帶來的風險。企業(yè)必須重點關注增值稅進項稅抵扣和土

13、地增值稅，做好增值稅發(fā)票的搜集和整理工作，特別是在采購環(huán)節(jié)，企業(yè)一定要加強供給商管理，優(yōu)選那些資質正規(guī)并且可以提供足額增值稅發(fā)票的建筑安裝企業(yè)，所選擇的供給商應該有助于降低企業(yè)本錢，不會帶來經營風險，而且關鍵是確?？梢蕴峁┰鲋刀惏l(fā)票，使企業(yè)各項期初增值稅進項稅額得到抵扣，增加資金流量，減少不必要的資金支出。上游建筑安裝業(yè)務是房地產企業(yè)進項稅額的主要來源，企業(yè)可以剝離建筑業(yè)務，獲得更多的進項增值稅發(fā)票，以減輕稅負。在全新的營改增政策之下，企業(yè)要加強對稅收管理形式的調整，利用營改增進步企業(yè)整體收益，為經營開展提供更為可靠的支持。四落實財務稅務內部控制房地產企業(yè)要加強對營改增相關政策的研究和解讀，增

14、強自身的稅收意識，確定全新的財務、稅務管理重點，進一步加強稅收管理，這一方面有利于企業(yè)更好地適應營改增政策，另一方面也有助于優(yōu)化企業(yè)資金管理程度，提升企業(yè)整體經營效益。首先，企業(yè)要優(yōu)化部門設置，進一步完善崗位管理制度，明確崗位職責，真正做到責任到人。其次，根據稅收政策變化積極調整經營流程，標準經營行為，做好稅制銜接，在憑證認證、管理和計算等方面加強管理，采購部門要轉變思維方式，重視對供給商的管理，以適應新的稅收政策的轉變。另外，優(yōu)化會計處理流程，加強對企業(yè)財務、稅務數據的統計和管理，反思、彌補稅務破綻，標準增值稅發(fā)票的開具、保管行為，各項財務和稅務材料必須留存，以減少企業(yè)的法律風險。五積極開展

15、稅收籌劃工作營改增給房地產企業(yè)帶來了稅務籌劃的時機，企業(yè)要與國家稅務機關建立順暢的溝通關系，及時獲取最新的稅收政策信息，掌握納稅工作中的考前須知，使自身納稅行為符合相關規(guī)定。同時房地產企業(yè)要根據自身特點，適時調整經營策略，梳理企業(yè)的所有進項稅額，積極、科學、合理地開展避稅工作：1.利用好納稅人身份。一般納稅人的適用稅率明顯高于小規(guī)模納稅人，“營改增之后，對于小規(guī)模納稅人來說，假如進項稅超過了當期銷售額的8%，稅負反而更重，所以這時房地產企業(yè)申請成為一般納稅人更為有利。為此可合理控制銷售額，或推延完成訂單，以免到達一般納稅人認定標準。2.獲得增值稅專用發(fā)票。在采購工作中，要選擇一般納稅人作為供給

16、商，采購材料要求開具增值稅專用發(fā)票；假如購貨對象是小規(guī)模納稅人，不能抵扣稅額或者抵扣很低，就可以要求價格折扣多一些。應采取批量采購或集中采購的方法，這樣既可以保證高質量和低價格，還能獲取增值稅專用發(fā)票。3.利用稅率差異。建筑業(yè)的稅率是 11%，而一般物資的稅率是 17%，房地產企業(yè)應積極利用這種稅率差異，獲得盡量多的抵扣。4.利用時間差異。盡快獲得進項稅發(fā)票，盡量延遲開出銷售發(fā)票，有利于及時抵扣，推延繳稅。5.爭取優(yōu)惠政策。增值稅的減免稅政策相對較多，企業(yè)應純熟掌握國家政策，例如環(huán)保相關的的優(yōu)惠政策，以爭取各種優(yōu)惠。六優(yōu)化企業(yè)經營管理形式房地產企業(yè)要想實現減輕稅負的目的，就必須梳理自身業(yè)務流程

17、，優(yōu)化企業(yè)經營管理形式，在融資、拿地、建立、預售等環(huán)節(jié)重視增值稅進項抵扣。企業(yè)應縮短工程運作周期，以降低財務費用，減少資金占用，進步資金利用率。假如局部環(huán)節(jié)無法獲得進項稅額抵扣，就可以外包出去，進展稅負轉移。例如企業(yè)可嘗試把消費性效勞業(yè)務外包出去，以優(yōu)化本錢費用構造，專注核心業(yè)務，實現轉型晉級，解決長期以來存在的“大而全問題。還可以加強企業(yè)合作和工程合作，有效地防止資金短缺，實現優(yōu)勢互補。甚至某些職能部門也可以外包出去，以降低管理本錢，有效實現稅費轉移，減輕企業(yè)的稅務負擔。另外，可投資產業(yè)地產、商業(yè)地產、旅游地產、保障性住房等，使之成為新的業(yè)務增長點，通過多業(yè)態(tài)開展抵御市場風險。五、結語營改增有利于優(yōu)化稅務體系的稅收構造，消除重復征稅，降低企業(yè)流轉稅稅負和總稅負，促進產業(yè)構造調整和企業(yè)轉型晉級，這是我國市場經