房地產(chǎn)估價(jià)：淺談房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)功能

1、房地產(chǎn)估價(jià)：淺談房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)功能關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 運(yùn)營(yíng)功能 SWOT 價(jià)值鏈1 實(shí)行企業(yè)運(yùn)營(yíng)功能分析的理由與意義由于房地產(chǎn)企業(yè)與一般工商企業(yè)相比具有以下特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施企業(yè)運(yùn)營(yíng)功能分析具有更加重要的意義。（1）房地產(chǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資回收期較長(zhǎng)，一般超過(guò)1年以上，有的甚至達(dá)35年，經(jīng)營(yíng)期間受市場(chǎng)供求關(guān)系和國(guó)家宏觀政策影響較大，對(duì)經(jīng)濟(jì)走向和市場(chǎng)供求猜測(cè)不當(dāng)，往往形成住房大量積壓，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)沉重甚至是消滅性的打擊。（2）房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)。住宅產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)、價(jià)格形成機(jī)制以及分銷、促銷方式與家電等標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品具有很大的差異，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必需進(jìn)展企業(yè)運(yùn)營(yíng)功能分析，

2、制定獨(dú)特的營(yíng)銷戰(zhàn)略，開(kāi)展卓有成效的企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。（3）住宅產(chǎn)業(yè)屬于新興產(chǎn)業(yè)，具有劇烈的擴(kuò)張需求和潛力，而在企業(yè)擴(kuò)張中，如何樹(shù)立適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境意識(shí)，增加環(huán)境適應(yīng)性，把握正確的經(jīng)營(yíng)方向，選擇正確的進(jìn)入領(lǐng)域，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，顯得特別重要。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必需實(shí)施有效的運(yùn)營(yíng)功能分析與投資戰(zhàn)略治理。（4）在學(xué)問(wèn)經(jīng)濟(jì)的新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)已從進(jìn)展初期的資金密集型逐步轉(zhuǎn)向技術(shù)和學(xué)問(wèn)密集型，傳統(tǒng)的圈地、投資、促銷的粗放型進(jìn)展模式已難以確保競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必需合理安排企業(yè)有效資源，特殊是加強(qiáng)人力資源治理，實(shí)施治理創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新，以保持市場(chǎng)的者地位。（5）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條很長(zhǎng)。前后關(guān)聯(lián)建筑、家電、冶金、輕

3、工、化工、機(jī)械、建材等50多個(gè)產(chǎn)業(yè)，并且與金融、保險(xiǎn)、商業(yè)等關(guān)系親密。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的成長(zhǎng)過(guò)程中，可以通過(guò)實(shí)施企業(yè)運(yùn)營(yíng)功能分析，形成以住宅為主體、以相關(guān)產(chǎn)業(yè)為鏈條的產(chǎn)業(yè)群，實(shí)現(xiàn)持續(xù)協(xié)調(diào)進(jìn)展。2 運(yùn)營(yíng)功能的分析構(gòu)造與模式房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)功能進(jìn)展分析，企業(yè)必需明確自己競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的來(lái)源和形成競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素是什么。只有這些問(wèn)題都明確后，企業(yè)才能做出依據(jù)本企業(yè)的運(yùn)營(yíng)功能構(gòu)造，制定進(jìn)展戰(zhàn)略選擇的決策。2.1 SWOT分析模式所謂SWOT模式，就是戰(zhàn)略治理專家安德魯斯(K，Andrews)在20世紀(jì)70年月提出的企業(yè)戰(zhàn)略綜合分析框架。后經(jīng)過(guò)邁克爾波特等人的充實(shí)和深化，使之成為企業(yè)戰(zhàn)略分析和選擇的重

4、要指南。其中，S代表的是strengths，優(yōu)勢(shì)的意思；W代表的是weakness，劣勢(shì)的意思；O代表的是occasions，時(shí)機(jī)的意思；T代表的是threats，威逼的意思。這種分析方法的根本動(dòng)身點(diǎn)是企業(yè)的戰(zhàn)略應(yīng)當(dāng)以己之長(zhǎng)，克敵之短，利用時(shí)機(jī)、避開(kāi)威逼，既能樂(lè)觀地進(jìn)攻，又能樂(lè)觀地防備。好的企業(yè)戰(zhàn)略就是要使企業(yè)通過(guò)發(fā)揮自己的特長(zhǎng)來(lái)抓住時(shí)機(jī)，避開(kāi)威逼到達(dá)樂(lè)觀的進(jìn)攻，或能夠使企業(yè)利用時(shí)機(jī)和特長(zhǎng)來(lái)克制自己的弱點(diǎn)和避開(kāi)威逼的打擊。通過(guò)企業(yè)運(yùn)營(yíng)功能的SWOT的分析，形成四種企業(yè)可以選擇的策略，即SO戰(zhàn)略、WO戰(zhàn)略、ST戰(zhàn)略和WT戰(zhàn)略。SO戰(zhàn)略就是企業(yè)利用內(nèi)部特長(zhǎng)去抓住外部時(shí)機(jī)的戰(zhàn)略; WO戰(zhàn)略就是利用外

5、部時(shí)機(jī)改良內(nèi)部缺點(diǎn)的戰(zhàn)略;ST戰(zhàn)略就是利用企業(yè)的特長(zhǎng)去避開(kāi)或減輕外部威逼打擊的戰(zhàn)略; WT戰(zhàn)略就是企業(yè)直接克制內(nèi)部弱點(diǎn)和威逼的防備性戰(zhàn)略。波特認(rèn)為，將一個(gè)企業(yè)作為一個(gè)整體來(lái)考察是無(wú)法了解企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的來(lái)源的。企業(yè)運(yùn)營(yíng)功能分析的關(guān)鍵是熟悉到企業(yè)不是機(jī)器、貨幣和人員的隨機(jī)組合，假如不將這些資源組織系統(tǒng)到日常的工作之中，保證生產(chǎn)出最終顧客認(rèn)為有價(jià)值的產(chǎn)品或效勞，那么這些資源將毫無(wú)價(jià)值。換句話說(shuō)，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)和它們之間的聯(lián)系是企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的源泉。2.2 運(yùn)營(yíng)功能的本錢(qián)優(yōu)勢(shì)分析企業(yè)運(yùn)營(yíng)功能的本錢(qián)優(yōu)勢(shì)分析彌補(bǔ)了房地產(chǎn)企業(yè)在本錢(qián)分析上的缺乏。由于企業(yè)的本錢(qián)行|考試|大|為和它的相對(duì)本錢(qián)地位產(chǎn)生于企業(yè)的每一項(xiàng)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)。每種運(yùn)營(yíng)活動(dòng)都有自己的本錢(qián)構(gòu)造，其本錢(qián)行為有可能受到與企業(yè)內(nèi)外的其他活動(dòng)之間的聯(lián)系和相互關(guān)系的影響。假如企業(yè)在從事運(yùn)營(yíng)活動(dòng)時(shí)取得了低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的累計(jì)本錢(qián)，本錢(qián)優(yōu)勢(shì)就由此產(chǎn)生。依據(jù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)功能分析，企業(yè)可以通過(guò)掌握本錢(qián)驅(qū)動(dòng)因素獵取本錢(qián)優(yōu)勢(shì)。它包括如下幾個(gè)方面內(nèi)容：（1）掌握規(guī)模。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，工程規(guī)模越大就越簡(jiǎn)單獲得規(guī)模效應(yīng)，從而可以直接在銷售上獲得收益。（2）掌握時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)是一個(gè)投入產(chǎn)出周期比擬長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，而市場(chǎng)又瞬息萬(wàn)變，所以房地