保障性住房研究------課件

1、2010 年 6 月 10 日房地產(chǎn)研究部一、我國保障性住房發(fā)展歷程和現(xiàn)狀1.1 保障性住房相關(guān)概念1.2 我國保障性住房的發(fā)展歷程1.3 我國保障性住房現(xiàn)狀1.4 保障性住房需求分析(fnx)二、保障性住房對經(jīng)濟的拉動2.1 保障性住房新增投資對經(jīng)濟的影響2.2 保障性住房新增面積對上下游的影響2.3 保障性住房新增套數(shù)對上下游的影響三、保障性住房發(fā)展趨勢3.1 相關(guān)政策3.2 保障性住房發(fā)展趨勢四、發(fā)展保障性住房的必要性和可能性4.1 發(fā)展保障性住房的必要性4.2 發(fā)展保障性住房的可能性目錄(ml)共五十五頁保障性住房經(jīng)濟適用住房限價商品住房廉租住房其他公房個人合作建房房改房安置房政策性租

2、賃住房共五十五頁2010 年 6 月 10 日房地產(chǎn)研究部1.1 保障性住房相關(guān)(xinggun)概念 （一）經(jīng)濟適用房概述定義(dngy) 是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。特征 經(jīng)濟適用住房具有社會保障性、經(jīng)濟適用性、商品性的特征。所有權(quán)權(quán)屬 經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。保障對象具有當(dāng)?shù)爻鞘谐Ｗ艨?含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊人員)；家庭年收入在當(dāng)?shù)厣夏甓燃彝ト司芍涫杖氲?倍以下(保障能力較強的市、縣，可放寬至3倍以下)；無自有產(chǎn)權(quán)住房或家庭自有產(chǎn)權(quán)住房建筑面積在人均20平方米以下。共五十五頁房屋

3、(fngw)來源房屋來源 由政府提供專項地，通過統(tǒng)一開發(fā)、集中組織建設(shè)的經(jīng)濟適用住房 將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬作為商品房開發(fā)部分的普通住宅項目調(diào)整為經(jīng)濟適用住房 單位以自建和聯(lián)建方式建設(shè)的，出售給本單位職工的經(jīng)濟適用住房共五十五頁（二）經(jīng)濟適用住房的歷史沿革 經(jīng)濟適用住房概念首次出現(xiàn)在1991年6月國務(wù)院頒發(fā)的關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知中，1994年7月18日國務(wù)院頒發(fā)的關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定中則首次明確地提出了經(jīng)濟適用住房的概念。1994年12月15日，建設(shè)部頒布了城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法。1998年9月，建設(shè)部、國家計委、國土資源部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房

4、的若干意見。2004年5月，建設(shè)部、國家(guji)發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合出臺了經(jīng)濟適用住房管理辦法（2007年修訂）。至此，經(jīng)濟適用住房作為國家住房保障制度的重要內(nèi)容被確定下來。共五十五頁（三）經(jīng)濟適用住房的政策優(yōu)惠 土地以劃撥方式供應(yīng)免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金可以以在建項目做抵押向商業(yè)銀行申請住房開發(fā)貸款(di kun)符合條件的居民可以以成本價購買共五十五頁（四）申請購買(gumi)程序申請審核公示輪候申請家庭向戶口所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府提出申請。 街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府進(jìn)行初審，提出初審意見并將符合條件的申請家庭報區(qū)縣(q xin)住房保障管

5、理部門，區(qū)縣住房保障管理部門對申請家庭進(jìn)行復(fù)審。 將符合條件的申請家庭的情況進(jìn)行公示。 經(jīng)審核公示通過的家庭，由市、縣人民政府主管部門發(fā)放核準(zhǔn)通知，按照收入水平、住房困難程度和申請順序等因素進(jìn)行輪候。共五十五頁上市(shng sh)出售條件出售條件不滿5年政府回購其他符合條件者購買已滿5年政府優(yōu)先回購2008年4月11日前簽訂購房合同的，需按出售價格的10%補交土地收益等價款。2008年4月11日后簽訂購房合同的，按原購房價格和出售價格價差的70%補交土地收益等價款。共五十五頁（五）特殊的經(jīng)濟(jngj)適用住房單位集資建房 單位集資建房是指由單位和職工按一定比例投入土地、資金，從而使職工因出

6、資而獲得相應(yīng)權(quán)利的一種建房形式。 單位集資建房符合條件的，可列入經(jīng)濟適用住房管理范疇。經(jīng)濟適用住房管理辦法規(guī)定，“距離城區(qū)較遠(yuǎn)的獨立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)，在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃的前提下，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以利用單位自用土地進(jìn)行集資合作建房。參加單位集資合作建房的對象，必須限定在本單位符合市、縣人民政府規(guī)定的低收入住房困難家庭。”共五十五頁（六）經(jīng)濟適用住房存在的主要問題開發(fā)商以開發(fā)經(jīng)濟適用住房名義取得劃撥土地后，改變土地用途，變相進(jìn)行商品房開發(fā)。經(jīng)濟適用住房政策有損市場公平競爭，經(jīng)濟適用住房開發(fā)商和商品房開發(fā)商相比有較大的政策優(yōu)勢(yush)和價格優(yōu)勢。

7、經(jīng)濟適用住房面積過大，標(biāo)準(zhǔn)過高。中低收入家庭范圍界定過寬，購買對象失控。購房資格審查力度不夠，給造假留下了空間。退出機制缺失，政府負(fù)擔(dān)沉重。共五十五頁 二、限價商品(shngpn)住房（一）概述定義 是指政府采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地時，提出限制銷售價格、住房套型面積和銷售對象等要求，由建設(shè)單位通過公開競爭方式取得土地(td)，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和定向銷售的普通商品住房。特征 政府控制土地價格 政府對銷售價格和套型面積進(jìn)行限定 限定銷售對象共五十五頁（二）限價商品住房的歷史沿革 因部分城市住房形式嚴(yán)峻，僅靠商品房、經(jīng)濟適用住房以及廉租住房不足以解決居民的住房問題，所以在2006年國家首

8、次提出限價商品住房政策。 限價商品住房是2006年以來(yli)出現(xiàn)的“帶有保障性質(zhì)”的住房產(chǎn)品，根據(jù)當(dāng)時建設(shè)部、發(fā)改委等九部委制定的關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見，北京、天津、廣州、青島等地都先后制定了限價商品住房管理辦法。共五十五頁三、廉租住房(zhfng)（一）概述定義 是指由政府履行住房保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉，以保障公民基本(jbn)居住權(quán)利的普通住房。廉租住房制度實行貨幣補貼和實物配租等相結(jié)合的方式，是解決城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難的社會保障制度。特征 政府主導(dǎo)性 社會保障性 非營利性 實施方式的多樣化共五十五頁（二）廉租住房的歷史沿革

9、1998年7月，國務(wù)院下發(fā)的關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)(chngzhn)住房制度改革 加快住房建設(shè)的通知，第一次正式提出了廉租住房的概念。 2003年12月31日，建設(shè)部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務(wù)總局共同發(fā)布了城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法（已失效）。2005年3月14日，國家發(fā)展改革委員會和建設(shè)部聯(lián)合制定了城鎮(zhèn)廉租住房租金管理辦法，該文件對租金的標(biāo)準(zhǔn)和租金的構(gòu)成等問題作出了規(guī)定。 2007年8月生效的國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見，對有關(guān)城鎮(zhèn)廉租住房的問題作出了相應(yīng)規(guī)定。2007年11月8日，建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會等部門聯(lián)合制定廉租住房保障辦法。共五十五頁廉租住房

10、(zhfng)的來源廉租住房的來源 政府新建、收購的住房 騰退的公有住房社會捐贈的住房其它渠道籌集的住房共五十五頁（三）廉租住房的管理(gunl)廉租住房申請主體資格申請廉租住房保障的家庭（以下簡稱“申請家庭”，含單身）應(yīng)當(dāng)同時具備三個條件：一是申請家庭成員具有市區(qū)常住戶口滿3年，且在市區(qū)實際居??；二是申請家庭人均年收入符合市政府規(guī)定的廉租住房低收入家庭界定標(biāo)準(zhǔn)；三是申請家庭人均住房建筑面積在15平方米以下且家庭住房總建筑面積在50平方米以下（1人戶在30平方米以下）。共五十五頁2010 年 6 月 10 日房地產(chǎn)研究部保障性住房相關(guān)概念:中國(zhn u)住房市場格局共五十五頁2010 年

11、6 月 10 日房地產(chǎn)研究部1.2 我國保障性住房(zhfng)發(fā)展歷程階段一： 1995 年我國實施“安居工程”，開始推行保障性住房。安居房由政府組織建設(shè)，以實際成本價向城市的中低收入住房困難戶提供住宅。由于該項建設(shè)資金主要由地方財政承擔(dān)，政策出臺后，一直未能順利推行。這項于 1995年1月開始施行的措施，至1998年住房改革全面推進(jìn)后，逐步被經(jīng)濟適用房政策所取代。階段二： 1998 年住房制度改革，國家提出“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”，對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策，最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買(gumi)經(jīng)濟適用住房；其他

12、收入高的家庭購買(gumi)、租賃市場價商品住房，并提出“重點發(fā)展經(jīng)濟適用住房（安居工程）”。從 1998 年開始的之后三年是經(jīng)濟適用房長足發(fā)展時期，開發(fā)投資額、新開工面積、在建面積和竣工面積各項的年均增速均高40%-50%。共五十五頁2010 年 6 月 10 日房地產(chǎn)研究部1.2 我國保障性住房發(fā)展(fzhn)歷程階段三： 2001-2005年保障性住房建設(shè)出現(xiàn)萎縮。2003年經(jīng)濟適用房原來的保障性住房性質(zhì) 和住房供應(yīng)主體地位變?yōu)榱恕坝斜Ｕ闲再|(zhì)的政策性商品住房”，并且房地產(chǎn)業(yè)被定性為“促進(jìn)消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長”的“國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”，商品房市場開始迅猛發(fā)展的同時保障性住房市場進(jìn)一

13、步萎縮。階段四： 2006 年以后政策逐漸向保障性住房傾斜。2006 年國家出臺 90/70 政策，市場結(jié)構(gòu)向中小戶型住宅轉(zhuǎn)變；當(dāng)年底廉租房體系基本建立；2007 年修正廉租房、經(jīng)濟適用房管理辦法，在制度上對保障性住房進(jìn)行完善。階段五： 2009 年至今，政策重心轉(zhuǎn)移到保障性住房建設(shè)上，國家制定保障性住房發(fā)展規(guī)劃，計劃 2009 年到 2011 年解決(jiju) 750 萬戶城市低收入住房困難家庭和 240 萬戶棚戶區(qū)居民的住房問題。2010 年建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改 造住房 580 萬套，改造農(nóng)村危房 120 萬戶。共五十五頁2010 年 6 月 10 日房地產(chǎn)研究部1.2 我國保障

14、性住房(zhfng)發(fā)展歷程全國(qun u)經(jīng)濟適用房開放投資額在商品房中占比資料來源：CEIC 中金公司共五十五頁2010 年 6 月 10 日房地產(chǎn)研究部1.2 我國保障性住房發(fā)展(fzhn)歷程全國(qun u)經(jīng)濟適用房新開工面積在商品房中占比資料來源：CEIC 中金公司共五十五頁2010 年 6 月 10 日房地產(chǎn)研究部1.3 我國保障性住房(zhfng)現(xiàn)狀我國近年各城市建設(shè)目標(biāo)中，商品房建設(shè)用地為主要供應(yīng)對象，占總體住宅建設(shè)用地七成，保障性住房約占總體的三成。在保障性住房建設(shè)用地中，經(jīng)濟適用房和限價房合計占比 70%，棚戶區(qū)、城中村改造等占 25%，廉租房占比最少，僅占 5%。

15、各省市在保障性住房完成情況上有較大差異，但總體來說完成率較低，由于相關(guān)方面(fngmin)公開數(shù)據(jù)很少，我們僅能通過經(jīng)濟適用房的完成情況作大致了解。過去兩年重點城市的經(jīng)濟適用房完成率均在 50%以下，08 年僅完成了 30%的建設(shè)計劃，顯示地方政府建設(shè)保障性住房動力不大。共五十五頁2010 年 6 月 10 日房地產(chǎn)研究部重點城市(chngsh)近三年建設(shè)目標(biāo)中保障性住房和商品房比例資料(zlio)來源：2008-2010年各城市建設(shè)目標(biāo)；CEIC 中金公司1.3 我國保障性住房現(xiàn)狀共五十五頁2010 年 6 月 10 日房地產(chǎn)研究部重點城市近三年建設(shè)(jinsh)目標(biāo)中保障性住房結(jié)構(gòu)資料(z

16、lio)來源：2008-2010年各城市建設(shè)目標(biāo)；CEIC 中金公司1.3 我國保障性住房現(xiàn)狀共五十五頁2010 年 6 月 10 日房地產(chǎn)研究部重點城市(chngsh) 2008年建設(shè)目標(biāo)中保障性住房結(jié)構(gòu)資料來源：2008-2010年各城市建設(shè)(jinsh)目標(biāo)；CEIC 中金公司1.3 我國保障性住房現(xiàn)狀共五十五頁2010 年 6 月 10 日房地產(chǎn)研究部重點城市 2009年建設(shè)(jinsh)目標(biāo)中保障性住房結(jié)構(gòu)資料來源(liyun)：2008-2010年各城市建設(shè)目標(biāo)；CEIC 中金公司1.3 我國保障性住房現(xiàn)狀共五十五頁2010 年 6 月 10 日房地產(chǎn)研究部重點城市(chngsh)

17、 2010年建設(shè)目標(biāo)中保障性住房結(jié)構(gòu)資料來源：2008-2010年各城市建設(shè)(jinsh)目標(biāo)；CEIC 中金公司1.3 我國保障性住房現(xiàn)狀共五十五頁2010 年 6 月 10 日房地產(chǎn)研究部經(jīng)濟(jngj)適用房完成率有所提高-2009 年資料來源：2008-2010年各城市建設(shè)(jinsh)目標(biāo)；CEIC 中金公司1.3 我國保障性住房現(xiàn)狀共五十五頁2010 年 6 月 10 日房地產(chǎn)研究部需求旺盛，供需缺口大：若按整個收入(shur)階層 30%以下的家庭作為住房保障的對象，我國應(yīng)有 6000 萬戶享受保障性住房，而目前保障性住房約1300萬套，需求缺口近 5000萬套，占到整個被保障人

18、群八成（如下圖）。如果保障性住房按每年新增完工300萬套的速度發(fā)展，到2023年，將保障到20%的城鎮(zhèn)家庭；30年后，到2042年，受保障家庭戶數(shù)上升到30%。由此可見，保障性住房建設(shè)將是一個長期而持續(xù)的過程。資料(zlio)來源：CEIC 中金公司1.4 保障性住房需求分析共五十五頁2010 年 6 月 10 日房地產(chǎn)研究部 如果國家制定的保障性住房建設(shè)計劃能夠得以嚴(yán)格執(zhí)行，估算 2010 年的投資量將達(dá)到 4000 億元。我們根據(jù)房地產(chǎn)在 GDP 中比例和對其他行業(yè)影響的投資拉動影響分析得出，4000 億元的新增投資量相當(dāng)于房地產(chǎn)開發(fā)投資額（剔除(tch)土地購置費用后）增加 13.25%

19、，相當(dāng)于 GDP 增加 1.24%。若考慮進(jìn)對商品房供地面積的擠出影響，凈增加投資額為3000 億。新增保障性住房的影響（不考慮對商品房的擠壓）： 根據(jù) 2010 政府工作報告，2010 年計劃建設(shè)保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套，改造農(nóng)村危房120萬戶。如果不考慮新增保障性住房對商品房用地的擠壓，新增部分拉動整個房地產(chǎn)開發(fā)投資約4000億元，貢獻(xiàn)了整個房地產(chǎn)開發(fā)投資額 12%的增速。從各部分結(jié)構(gòu)來看，棚戶區(qū)改造對投資拉動效用最大，占到投資總額的 46%，廉租房占21%，經(jīng)濟適用房占25%，剩下8%來自農(nóng)村危房改造。2.1 保障性住房新增投資對經(jīng)濟(jngj)的影響共五十五頁

20、2010 年 6 月 10 日房地產(chǎn)研究部圖表(tbio)：新增保障性住房對投資的拉動（不考慮對商品房的擠壓）：2.1 保障性住房新增投資(tu z)對經(jīng)濟的影響資料來源：國務(wù)院及各部委文件；CEIC 中金公司共五十五頁2010 年 6 月 10 日房地產(chǎn)研究部新增保障性住房的影響（考慮對商品房的擠壓(j y)）由于新建廉租房和經(jīng)濟適用房需要新增土地供應(yīng)，將對商品住房的供地面積造成一 定的擠出影響。2010 年廉租房和經(jīng)濟適用房計劃用地占 09 年住房建設(shè)用地總量的 32%，比 09 年 14%的比例高出 18 個百分點，商品房土地供應(yīng)面積相應(yīng)減少?？紤]到套內(nèi)建筑面積的不同（假設(shè)廉租房和經(jīng)適房

21、為 50 平方米，商品房為 90 平方米），商品房建筑面積或者建設(shè)套數(shù)減少10%。估算得出（中金公司），對應(yīng)的商品住房投資額減少近 1000 億元，凈增投資 3000 億元，對房地產(chǎn)開發(fā)投資的貢獻(xiàn)率減少到9.6%。由于棚戶區(qū)改造是在存量住宅用地上的建造，不需要新增供地面積，因此不會擠壓商品房的建設(shè)用地，對投資為直接拉動，并且在 2010 年保障性住房建設(shè)計劃中，棚戶區(qū)改造占了半壁江山，因此能否按計劃完成 280 萬套的棚戶區(qū)改造工程對于帶動 2010 年的房地產(chǎn)投資至關(guān)重要。2.1 保障性住房新增投資對經(jīng)濟(jngj)的影響共五十五頁2010 年 6 月 10 日房地產(chǎn)研究部圖表：新增保障性住

22、房對投資的拉動(l dn)（考慮對商品房的擠壓）2.1 保障性住房新增投資對經(jīng)濟(jngj)的影響資料來源：國務(wù)院及各部委文件；CEIC 中金公司共五十五頁2010 年 6 月 10 日房地產(chǎn)研究部保障性住房新增面積對上下游的影響若發(fā)展計劃得以執(zhí)行，我們估算保障性住房建筑面積近兩年每年(minin)將新增 3.3 萬億平方米，相當(dāng)于 2009 年商品房新開工面積的 34%，對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游中的水泥、鋼鐵、化工和機械制造和銀行等多個行業(yè)拉動十分明顯。保障性住房新增套數(shù)對上下游的影響我們估算保障性住房建筑面積近兩年每年將竣工 300 萬套，相當(dāng)于 09 年商品房竣工套數(shù)的 29%，對產(chǎn)業(yè)鏈中的

23、家具、家電等行業(yè)拉動巨大。2.2 保障性住房新增投資(tu z)對經(jīng)濟的影響資料來源：CEIC 中金公司共五十五頁2010 年 6 月 10 日房地產(chǎn)研究部關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知-國發(fā)201010號 三、增加住房有效供給（六）調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量(shling)和比例。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要加快對普通商品住房的規(guī)劃、開工建設(shè)和預(yù)銷售審批，盡快形成有效供應(yīng)。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門要積極配合國土資源部門，將住

24、房銷售價位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定落實到位。房價過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房供應(yīng)。 四、加快保障性安居工程建設(shè) （七）確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部等有關(guān)部門要盡快下達(dá)年度計劃及中央補助資金。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要與各省級人民政府簽訂住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書，落實工作責(zé)任。地方人民政府要切實落實土地供應(yīng)、資金投入和稅費優(yōu)惠等政策，確保完成計劃任務(wù)。按照政府組織、社會參

25、與的原則，加快發(fā)展公共租賃住房，地方各級人民政府要加大投入，中央以適當(dāng)方式給予資金支持。國有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極參與保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同有關(guān)部門抓緊制定2010-2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃（包括各類棚戶區(qū)建設(shè)、政策性住房建設(shè)），并在2010年7月底前向全社會公布。3.1 相關(guān)(xinggun)政策共五十五頁2010 年 6 月 10 日房地產(chǎn)研究部關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見-國發(fā)201015號 八、深化民生保障體制改革（三）建立健全保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理體制，加快廉租住房、公共租賃住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)，推進(jìn)城市和工礦區(qū)棚戶區(qū)改造，出臺關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)

26、市場長遠(yuǎn)健康發(fā)展的綜合性政策。（住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委負(fù)責(zé)）關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知國土資發(fā)201034號 一、加快住房建設(shè)用地供應(yīng)計劃編制 （一）科學(xué)編制住房特別是保障性住房用地供應(yīng)計劃。市、縣國土資源管理部門要依據(jù)土地(td)利用總體規(guī)劃和年度計劃、住房建設(shè)規(guī)劃和計劃及棚戶區(qū)改造規(guī)劃，結(jié)合本地區(qū)已供土地(td)開發(fā)利用情況和閑置土地(td)處置情況，科學(xué)編制住房特別是保障性住房用地供應(yīng)計劃，合理確定住房用地供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)。確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。要嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地

27、。省級國土資源管理部門應(yīng)及時對市、縣房地產(chǎn)用地年度計劃作出預(yù)安排，并于3月底前，將本年度住房和保障性住房用地供應(yīng)計劃匯總報部，并抄送各派駐地方的國家土地督察局。3.1 相關(guān)(xinggun)政策共五十五頁2010 年 6 月 10 日房地產(chǎn)研究部關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制工作的通知-建保201091號 二、規(guī)劃重點和基本目標(biāo)（一）著力解決低收入家庭住房困難問題。規(guī)劃期內(nèi)，各地要通過城市棚戶區(qū)改造和新建、改建、政府購置、租賃等方式增加廉租住房和經(jīng)濟適用住房房源，加大租賃住房補貼力度，著力解決城市低收入家庭的住房困難。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題，2013-2

28、015年各地要結(jié)合實際，穩(wěn)步擴大(kud)制度覆蓋面，適當(dāng)提高保障標(biāo)準(zhǔn)，力爭到規(guī)劃期末，人均住房建筑面積13平方米以下低收入住房困難家庭基本得到保障。（三）推進(jìn)各類棚戶區(qū)改造和舊住宅區(qū)綜合整治。全面啟動城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作，繼續(xù)推進(jìn)中央下放地方煤礦棚戶區(qū)改造、國有林區(qū)棚戶區(qū)和國有林場危舊房改造、國有墾區(qū)危房改造。到2013年末，基本完成集中成片城市和國有工礦棚戶區(qū)改造；有條件的地區(qū)爭取到2011年末基本完成。2014-2015年，穩(wěn)步推進(jìn)非成片棚戶區(qū)和零星危舊房改造，穩(wěn)步推進(jìn)舊住宅區(qū)綜合整治，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，改善居住環(huán)境；有條件的地區(qū)2012年開始加快改造、整治。 3.1 相關(guān)(xi

29、nggun)政策共五十五頁2010 年 6 月 10 日房地產(chǎn)研究部未來政策將向保障性住房(zhfng)傾斜，市場結(jié)構(gòu)將向中小戶型住宅轉(zhuǎn)變 。目前，住房市場上商品房為主流，占據(jù)了整個住房市場的 90%，保障性住房 占 10%。未來政策將向保障性住房傾斜，市場結(jié)構(gòu)將向中小戶型住宅轉(zhuǎn)變。市場化商品房供應(yīng)仍應(yīng)是主體，但政府所擁有和管理的保障性住房應(yīng)不斷增加比重，最終對商品房市場提供有力補充，形成市場為主，保障為輔的住宅市場結(jié)構(gòu)。全國層面，商品房對應(yīng)的人群應(yīng)為收入前40%的中高收入家庭，中間20%的中等收入以及 20%的中低收入家庭將分別通過限價房和經(jīng)濟適用房這兩種具有商品房性質(zhì)的保障性住房解決住房問

30、題，后10%的低收入家庭通過廉租房解決。我國2010年的計劃住宅建設(shè)用地供地結(jié)構(gòu)為商品房合計占到67%，其中大戶型商品房用地23%、中小套型商品房用地45%；保障性住房占到33%，其中廉租房占4%，經(jīng)濟適用房占9%，棚改房占20%（如下圖），距離合理的整體布局結(jié)構(gòu)尚有差距。3.2 保障性住房(zhfng)發(fā)展趨勢共五十五頁2010 年 6 月 10 日房地產(chǎn)研究部圖表：2010 年全國(qun u)住宅建設(shè)用地供地計劃資料來源(liyun)：；中金公司3.2 保障性住房發(fā)展趨勢共五十五頁2010 年 6 月 10 日房地產(chǎn)研究部一、我國保障性住房發(fā)展歷程和現(xiàn)狀1.1 保障性住房相關(guān)概念1.2

31、我國保障性住房的發(fā)展歷程1.3 我國保障性住房現(xiàn)狀1.4 保障性住房需求分析二、保障性住房對經(jīng)濟的拉動(l dn)2.1 保障性住房新增投資對經(jīng)濟的影響2.2 保障性住房新增面積對上下游的影響2.3 保障性住房新增套數(shù)對上下游的影響三、保障性住房發(fā)展趨勢3.1 相關(guān)政策3.2 保障性住房發(fā)展趨勢四、發(fā)展保障性住房的必要性和可能性4.1 發(fā)展保障性住房的必要性4.2 發(fā)展保障性住房的可能性目錄(ml)共五十五頁2010 年 6 月 10 日房地產(chǎn)研究部保障性住房需求劇增及政府大力扶持，勢必成為房地產(chǎn)行業(yè)新寵。保障性住房需求劇增，發(fā)展?jié)摿薮?。目前保障性住房僅能覆蓋6%的城鎮(zhèn)家庭，供應(yīng)量不到住宅市

32、場的十分之一，遠(yuǎn)難滿足(mnz)低收入家庭對住房的龐大需求，預(yù)計未來10年我國需要保障性住宅6000萬套，每年需要600萬套；不考慮對商品房的擠壓效應(yīng)，假使每年580萬套保障性住房建設(shè)可以提高房地產(chǎn)投資 11%，可以增加住房水泥、鋼材等建材需求34%；可以拉動家具家電需求29%。為了建設(shè)和諧社會，保持社會穩(wěn)定，解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一系列不和諧因素和存在問題，就必須進(jìn)一步完善住宅保障體系，更好地解決中低收入家庭住房問題，發(fā)展保障性住房勢在必行。為此，政府出臺眾多相關(guān)政策為保障性住房提供政策支持，尤其在關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知-國發(fā)201010號中更是指出：“保障性住房、棚戶區(qū)改

33、造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)?！?.1發(fā)展(fzhn)保障性住房的必要性共五十五頁2010 年 6 月 10 日房地產(chǎn)研究部國家房地產(chǎn)相關(guān)政策(zhngc)的出臺以及北京市城市未來的發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)一步推進(jìn)了保障性住房的發(fā)展。隨著國務(wù)院對房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策的出臺，保障性住房政策趨于利好，加上北京市未來發(fā)展規(guī)劃以及四大功能城區(qū)建設(shè)工作的穩(wěn)步推進(jìn)，保障性住房項目日趨增多，使得保障性住房發(fā)展空間巨大。4.2 發(fā)展(fzhn)保障性住房的可能性共五十五頁政策(zhngc)解讀 日前全國保障性安居工程工作會議在京召開。會議要求保質(zhì)保量完成今年開工建設(shè)1000萬

34、套的任務(wù)，努力改善群眾住房條件。這將是我國有史以來最大規(guī)模的保障性安居工程。資金投入、土地供應(yīng)、公平(gng png)分配等如何落實，成為廣大群眾關(guān)注的焦點。 共五十五頁錢由哪里出：財政加大投入，吸引社會力量參與，多渠道、多層次的財政投入機制(jzh) 主要包括：中央財政安排的專項資金、省市縣財政一般預(yù)算安排的資金、住房公積金增值凈收益安排的資金、從土地出讓凈收益中安排的資金、地方債券安排的資金等。共五十五頁分配怎么監(jiān)督完善保障房準(zhǔn)入退出(tuch)機制隨著保障性安居工程建設(shè)規(guī)模不斷加大，一直困擾保障房的監(jiān)督管理機制顯得更為重要。如果監(jiān)督管理不完善，無法做到把保障房分配到最需要的群眾手中，無疑

35、會導(dǎo)致公共資源的浪費和不公平，引發(fā)群眾不滿，好事辦成壞事。共五十五頁 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門近日下發(fā)了加快推進(jìn)保障性安居工程的若干意見(征求意見稿)，其中提出要加強保障房的租售管理。要求各地按有關(guān)要求及時制定并公布各類保障性住房準(zhǔn)入條件，制定合理輪候期，建立住房保障管理信息系統(tǒng)，健全住房情況和收入狀況審核機制，規(guī)范申請、審核、公示和配租配售。同時要求加強使用管理和動態(tài)(dngti)監(jiān)管，健全和落實退出機制。確保分配程序公開透明，結(jié)果公平公正，使用合理有序，確保各項政策優(yōu)惠真正落實到中低收入家庭。共五十五頁政府(zhngf)工作報告堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控。加快健全房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制，

36、重點解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難，切實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格，滿足居民合理住房需求。一是進(jìn)一步擴大保障性住房建設(shè)規(guī)模。今年要再開工建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房共1000萬套，改造農(nóng)村危房150萬戶。重點發(fā)展公共租賃住房。中央財政預(yù)算擬安排(npi)補助資金1030億元，比上年增加265億元。各級政府要多渠道籌集資金，大幅度增加投入。 抓緊建立保障性住房使用、運營、退出等管理制度，提高透明度，加強社會監(jiān)督，保證符合條件的家庭受益。 共五十五頁二是進(jìn)一步落實和完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭。制定并向社會公布年度住房建設(shè)計劃，在新增建設(shè)用地計劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。重點增加(zngji)中小套型普通商品住房建設(shè)。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場。嚴(yán)格落實差別化住房信貸、稅收政策，調(diào)整完善房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策，加強稅收征管，有效遏制投機投資性購房。加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測和市場行為監(jiān)管，嚴(yán)厲查處各類違法違規(guī)行為。 共五十五頁三是建立健全考核問責(zé)機制。穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負(fù)總責(zé)，市縣人民政府負(fù)直接責(zé)任(zrn)。有關(guān)部門要加快完善巡查、考評、約談和問責(zé)制度，對穩(wěn)定房價、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，從而影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的地方，要追究責(zé)任(zrn)。 共五十五頁政協(xié)(zhngxi)記者會2011年3月8日10時，全國政協(xié)