廣東某項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)要求

1、。項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二九年六月十二日 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：地理位置及地形簡(jiǎn)介項(xiàng)目地塊位于。本地塊主要以小山丘地形為主，其中含有兩個(gè)天然湖。地塊靠沿江路一帶地勢(shì)較為平坦（詳見(jiàn)我司提供的地形圖）?？偨ㄔO(shè)規(guī)模總用地面積：58萬(wàn)平方米。 容積率1.2；覆蓋率30%、綠化率30；停車位按戶數(shù)比1：1。項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)目標(biāo)本項(xiàng)目對(duì)于集團(tuán)公司開(kāi)拓。房地產(chǎn)市場(chǎng)，樹(shù)立。品牌形象，實(shí)現(xiàn)公司的可持續(xù)發(fā)展，有著極其重要的戰(zhàn)略意義。項(xiàng)目地處“?！卑鎵K，以別墅和洋房產(chǎn)品為主，力求做到。該版塊的一個(gè)中高端精品住宅。項(xiàng)目總體定位該項(xiàng)目以第一居所為主，兼顧部分度假型居住需求，主導(dǎo)建設(shè)成為。版塊的一個(gè)中高端精品住宅項(xiàng)目，

2、引領(lǐng)。新的居住文化模式。本項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)以人為本，充分體現(xiàn)生態(tài)與文化亮點(diǎn)，通過(guò)設(shè)計(jì)提升小區(qū)的人文環(huán)境質(zhì)素，強(qiáng)化人與環(huán)境的親和與協(xié)調(diào)。目標(biāo)客戶定位本項(xiàng)目的核心客戶。3、分期開(kāi)發(fā)的規(guī)模和進(jìn)度項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)周期計(jì)劃為67年，擬分5期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，每期開(kāi)發(fā)規(guī)模約10萬(wàn)平米。建設(shè)內(nèi)容1、產(chǎn)品類型及構(gòu)成（1）本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)類型以低層高密度住宅為主，主要開(kāi)發(fā)住宅產(chǎn)品包括：獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、疊院別墅等各類別墅類產(chǎn)品（根據(jù)總體規(guī)劃布局需要），多層情景洋房、小高層住宅等。（2）除住宅產(chǎn)品外，為滿足項(xiàng)目住戶的居住需要，應(yīng)配建相應(yīng)的商業(yè)設(shè)施、及休閑娛樂(lè)配套設(shè)施。（3）公建配套：詳后面說(shuō)明。2、各類型產(chǎn)品的比例

3、（1）TH（聯(lián)排別墅及類聯(lián)排別墅產(chǎn)品，下同）承擔(dān)了實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的重要角色，也是本項(xiàng)目的主打產(chǎn)品，其規(guī)劃建設(shè)套數(shù)應(yīng)不小于總套數(shù)的25%，合計(jì)面積不小于計(jì)容總建筑面積的22%。（2）獨(dú)棟別墅其規(guī)劃建設(shè)套數(shù)不宜小于總套數(shù)的5%，合計(jì)面積不宜小于計(jì)容總建筑面積的5%。（3）疊院洋房規(guī)劃建設(shè)套數(shù)不宜小于總套數(shù)的30%，合計(jì)面積不宜小于計(jì)容總建筑面積的25%。（4）其余住宅開(kāi)發(fā)產(chǎn)品比例請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院根據(jù)總體規(guī)劃指標(biāo)情況進(jìn)行合理分配，應(yīng)力爭(zhēng)減少小高層的總建筑面積，相應(yīng)地增加多層洋房所占的比重。（5）本項(xiàng)目商業(yè)面積宜控制在34之間，建設(shè)內(nèi)容應(yīng)包含一個(gè)生活超市，及一些零售商業(yè)，項(xiàng)目的一個(gè)配套酒店，總面積宜在1

4、萬(wàn)平米左右。（6）各階段方案說(shuō)明中應(yīng)詳細(xì)表述以上開(kāi)發(fā)類型的建設(shè)比例和面積，能否達(dá)標(biāo)，并說(shuō)明存在的問(wèn)題、和對(duì)應(yīng)的策略。3、公建配套根據(jù)惠州市的有關(guān)規(guī)劃細(xì)則，本項(xiàng)目配套公建初步說(shuō)明如下：（1）幼兒園，設(shè)置12班，建筑面積32003900，用地面積36004800。每班2530座。幼兒園應(yīng)獨(dú)立占地，有獨(dú)立院落和出入口。應(yīng)有全園共享的游戲場(chǎng)地。 （2）小學(xué)，設(shè)置18班，建筑面積56706480，用地面積900010800，每班5054座。小學(xué)應(yīng)按其服務(wù)范圍均衡布置，服務(wù)半徑不宜大于500m。（3）沿街商業(yè)，布局應(yīng)將其噪聲和氣味對(duì)周圍環(huán)境的影響減至最低程度。本項(xiàng)目可將商業(yè)布置在沿江路邊，作為項(xiàng)目的前期展

5、示面。餐飲店宜集中布置。（4）社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地，面積約3000，居住小區(qū)級(jí)體育活動(dòng)場(chǎng)地的人均面積不應(yīng)低于0.3 。社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地宜結(jié)合住宅區(qū)綠地或社區(qū)文化娛樂(lè)中心，設(shè)置戶外健身場(chǎng)地（包括室外器械場(chǎng)地、慢跑道等）、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、兒童活動(dòng)場(chǎng)所等設(shè)施。 （5）郵政所，面積為100150，郵政所應(yīng)設(shè)在人流集中的場(chǎng)所，便于車輛出入及識(shí)別。宜與其它非獨(dú)立占地的公共設(shè)施組合設(shè)置。（6）居委會(huì)。（7）物業(yè)管理用房。（8）煤氣站，按小區(qū)的需要設(shè)計(jì)管道煤氣供應(yīng)，根據(jù)設(shè)計(jì)相關(guān)規(guī)范要求合理設(shè)計(jì)煤氣站面積及位置。（9）垃圾小型轉(zhuǎn)運(yùn)站，建筑面積90100，占地面積為100150，宜采用分類收集方式，且與周圍

6、建筑物的間隔不小于5m，應(yīng)避免與住宅直接相鄰。（10）配電房，根據(jù)總建筑面積及分期建設(shè)，合理設(shè)置配電房位置及分配供電量。應(yīng)避免與住宅直接相鄰。（11）公共廁所，建筑面積應(yīng)控制在60內(nèi)，宜與其它非獨(dú)立占地的公共設(shè)施或商業(yè)設(shè)施組合設(shè)置。4、首期產(chǎn)品的建議 （1）首期產(chǎn)品的類型及構(gòu)成 首期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：宜以TH、疊院洋房、多層洋房、小高層為主。首期各類型產(chǎn)品的比例：設(shè)計(jì)院可根據(jù)項(xiàng)目總體規(guī)劃和分期建設(shè)要求設(shè)定首期各類型產(chǎn)品的建設(shè)比例，產(chǎn)品配置上以中端及中高端產(chǎn)品為主，輔以少量較高端產(chǎn)品以樹(shù)立項(xiàng)目形象，吸引買(mǎi)家關(guān)注。方案中應(yīng)對(duì)首期開(kāi)發(fā)比例進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。（2）首期公共配套要求：應(yīng)建設(shè)會(huì)所（兼為售樓中心），另外

7、應(yīng)包含部分的商業(yè)面積以滿足首期入住的需要。首期公共配套的建設(shè)面積比例可適當(dāng)增大，樹(shù)立成熟居住社區(qū)信心。對(duì)首期公共配套的比例，功能配置方案中應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明。5、首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（1）面積： 約10萬(wàn)（計(jì)容面積）（2）戶型面積指標(biāo)： （僅供參考）產(chǎn)品類型面積區(qū)間（單位：）說(shuō)明小高層50-70，90-150考慮一定比例的小戶型公寓聯(lián)排180-300雙拼220280疊墅150-220獨(dú)棟300-450設(shè)計(jì)要求規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（1）由于項(xiàng)目地塊地形變化大，局部坡度較陡，而項(xiàng)目要求的容積率相對(duì)較高（對(duì)于TH來(lái)說(shuō)），如何在這種復(fù)雜的條件下設(shè)計(jì)出高品質(zhì)的產(chǎn)品并且能保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的效益最大化，是本項(xiàng)目應(yīng)解決的一個(gè)重點(diǎn)和難

8、點(diǎn)，請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院在方案設(shè)計(jì)說(shuō)明中對(duì)采用的策略和應(yīng)對(duì)的方法給予詳細(xì)說(shuō)明。（2）可考慮在項(xiàng)目會(huì)所附近先行建設(shè)一些小戶型的公寓，在項(xiàng)目啟動(dòng)初期做為一個(gè)酒店配套，待項(xiàng)目建設(shè)成熟后可做為小戶型出售。（3）樓盤(pán)會(huì)所應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，并應(yīng)保證其在首期開(kāi)發(fā)時(shí)可做為作銷售中心使用。如設(shè)置雙會(huì)所，則應(yīng)保證首期開(kāi)發(fā)中能完成一個(gè)的建設(shè)和使用。會(huì)所面積應(yīng)不小于4000，會(huì)所功能參考建議：游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、桌球室、乒乓球室、健身房、兒童游樂(lè)區(qū)、桑拿、男女SPA室、中西餐飲、咖啡廳、多功能室、閱覽室、棋藝室等。（4）各區(qū)域各期的相對(duì)獨(dú)立性，設(shè)計(jì)應(yīng)考慮小區(qū)可分組團(tuán)、分區(qū)域采用封閉式管理，并充分考慮不同開(kāi)發(fā)類型如別墅區(qū)和洋房區(qū)的分區(qū)管理問(wèn)

9、題。（5）充分考慮對(duì)本地塊只有景觀的利用以及地塊外部景觀的利用。通過(guò)合理地布局，戶戶有景觀（內(nèi)部景觀或外部景觀），充分引入環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)項(xiàng)目的自然特色。（6）總體規(guī)劃應(yīng)盡量減少對(duì)原有地形地貌的改造，減少土方的挖填，原則上應(yīng)保證地塊內(nèi)的土方平衡，做到土方不外運(yùn)。（7）規(guī)劃上應(yīng)注意內(nèi)部居住私密區(qū)與外部公共開(kāi)放區(qū)域的關(guān)系。（8）戶型設(shè)計(jì)要充分考慮惠州及博羅市場(chǎng)的居住習(xí)慣和市場(chǎng)需求。2、交通設(shè)計(jì)建議（1）小區(qū)道路設(shè)計(jì)是一個(gè)重點(diǎn)和難點(diǎn)，一方面要使山地道路適應(yīng)爬坡的要求，山地道路的縱坡不宜太大，坡段也不宜太長(zhǎng)，以確保行車安全增加舒適性；另一方面要盡量減少對(duì)原有地形的改變，使道路布線與山地景觀盡量協(xié)調(diào)，

10、基地內(nèi)道路宜盡量順沿自然地形地貌而設(shè)置，避免道路整地對(duì)基地破壞，以維護(hù)基地自然景觀并減低土方的挖填量，并盡早地將車輛引下車庫(kù)。（2）人行系統(tǒng)：小區(qū)的人行交通系統(tǒng)應(yīng)完善，且讓住戶感受全然不同的郊外景致。（3）應(yīng)充分考慮人車分流問(wèn)題，可以考慮采用以小組團(tuán)為單位建立一個(gè)集中的地下或半地下的車庫(kù)解決聯(lián)排、疊拼、雙拼、合院等戶型的停車問(wèn)題，當(dāng)每戶的停車位應(yīng)與自住單元有直接入口或直通樓梯。（4）應(yīng)充分利用場(chǎng)地的高差以及建筑與坡地之間產(chǎn)生的錯(cuò)層，來(lái)設(shè)置停車庫(kù)。盡可能的避免地下車庫(kù)采用機(jī)械排煙。（5）總體規(guī)劃停車位按照每戶一個(gè)考慮，獨(dú)棟別墅可根據(jù)戶型大小適當(dāng)增加一個(gè)車位。（6）考慮到本項(xiàng)目為大型市郊居住社區(qū)，

11、因此在項(xiàng)目規(guī)劃中應(yīng)考慮屋村巴士的設(shè)置區(qū)域。設(shè)計(jì)成果文件要求設(shè)計(jì)成果應(yīng)按兩階段提交，分別為：規(guī)劃設(shè)計(jì)草案階段及定稿階段1、設(shè)計(jì)依據(jù)本設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)本項(xiàng)目地塊宗地圖。地區(qū)相關(guān)的規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)規(guī)范及規(guī)程國(guó)家強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范2、規(guī)劃設(shè)計(jì)草案的成果要求 設(shè)計(jì)概念說(shuō)明：表現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計(jì)主題。 可持續(xù)發(fā)展概念說(shuō)明：對(duì)項(xiàng)目分期發(fā)展的設(shè)想、對(duì)營(yíng)造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對(duì)產(chǎn)品差異性的考慮。 規(guī)劃設(shè)計(jì)草案圖紙 規(guī)劃設(shè)計(jì)草案總平面圖 綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)3、規(guī)劃設(shè)計(jì)定稿成果要求總平面圖 功能分區(qū)與產(chǎn)品分布圖 交通分析圖 分期開(kāi)發(fā)示意圖 組團(tuán)基本單元分析圖 配套分析圖 景觀分析圖 視線分析圖 日照分析圖 坡度、坡向分析圖 地形改造土方平衡圖 效果圖或模型照片4、設(shè)計(jì)文件的格式和制作要求根據(jù)每階段的設(shè)計(jì)深度提供相應(yīng)的方案設(shè)計(jì)文本一式四本，規(guī)格為A3幅面, 如比例偏小，制作規(guī)格可采用A2幅面。第二階段還應(yīng)提供