商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式

1、商業(yè)(shngy)地產(chǎn)盈利模式及案例分享共六十六頁(yè)P(yáng)art1 開(kāi)發(fā)(kif)模式簡(jiǎn)介Part2 盈利模式案例(n l)共六十六頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式(msh)四要素融募集(mj)資金投通過(guò)投資形成物業(yè)資產(chǎn)管管理資產(chǎn)提供增值退如何實(shí)現(xiàn)資本變現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)盈利商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)盈利模式僅為其中的一環(huán)共六十六頁(yè)融資(rn z)模式投資決策管理模式盈利模式共六十六頁(yè)確定(qudng)融資需求量尋求可能的融資(rn z)途徑選擇最佳融資方案融資決策共六十六頁(yè)融資(rn z)可行性的標(biāo)準(zhǔn)資金缺口能夠找到合適的方式彌補(bǔ)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)波及到整個(gè)(zhngg)公司的財(cái)務(wù)系統(tǒng)共六十六頁(yè)幾種可行的前段融資（開(kāi)發(fā)(kif)融資）模式自

2、有資金(zjn)預(yù)購(gòu)房款銀行貸款信托基金資本市場(chǎng)股權(quán)信托債券信托公司PE項(xiàng)目投資債券股票混合信托普通債券IPO可轉(zhuǎn)債增發(fā)/借殼最傳統(tǒng)、最便宜的融資組合方式期限較短，不適合持有型商業(yè)地產(chǎn)年利率15%以上，成本高，便捷，但日益受到監(jiān)管內(nèi)部收益率15-50%，成本最高的融資方式 ，控制權(quán)可能喪失內(nèi)地債券對(duì)房地產(chǎn)收縮，境外發(fā)債，后市壓力大；股票EPS指標(biāo)對(duì)商業(yè)物業(yè)很吃虧共六十六頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)融資難，關(guān)鍵在于退出(tuch)機(jī)制的缺乏投資曲線(xiàn)銷(xiāo)售收入曲線(xiàn)開(kāi)發(fā)建設(shè)期營(yíng)銷(xiāo)期t資金傳統(tǒng)(chuntng)房地產(chǎn)現(xiàn)金流模式傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金流模式商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金流模式區(qū)別于傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，大量投資前置，經(jīng)營(yíng)收益緩慢回籠，融資

3、量大，融資期限長(zhǎng)t投資曲線(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入曲線(xiàn)資金開(kāi)發(fā)建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期共六十六頁(yè)可行(kxng)的商業(yè)地產(chǎn)前段融資（開(kāi)發(fā)融資）模式A自有資金(zjn)銷(xiāo)售回款開(kāi)發(fā)貸中糧：2000億資產(chǎn)，25%地產(chǎn)，每年約2000億的貿(mào)易額，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資基本來(lái)源于貼息貸款；同為央企的華潤(rùn)亦如此央企派大都如此萬(wàn)達(dá)：在接受建銀國(guó)際的24億PE投資后，基本是利用項(xiàng)目的快速銷(xiāo)售，自我平衡，輔以短期的開(kāi)發(fā)貸款私企派最好的融資方式共六十六頁(yè)可行的商業(yè)地產(chǎn)前段融資（開(kāi)發(fā)(kif)融資）模式B自有資金(zjn)銷(xiāo)售回款開(kāi)發(fā)貸經(jīng)營(yíng)貸合肥之心城自有資金：2億元，土地及拆遷保證金銷(xiāo)售回款：寫(xiě)字樓提前整售，定金預(yù)售，約1億元公寓部分，銷(xiāo)售定金

4、開(kāi)發(fā)貸：民生銀行開(kāi)發(fā)貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸，6億元共六十六頁(yè)可行(kxng)的商業(yè)地產(chǎn)前段融資（開(kāi)發(fā)融資）模式C自有資金(zjn)銷(xiāo)售回款信托南亞之門(mén)自有資金：土地款4億元銷(xiāo)售回款：住宅銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)貸：審批很慢，受額度影響信托：北區(qū)住宅，3年期，4億元共六十六頁(yè)可行的商業(yè)地產(chǎn)前段融資(rn z)（開(kāi)發(fā)融資(rn z)）模式D自有資金(zjn)銷(xiāo)售回款開(kāi)發(fā)貸長(zhǎng)沙大融城自有資金：10億，土地款合作基金：10億，土地款，保底IRR20%信托過(guò)橋土地款：20億元銀行開(kāi)發(fā)貸：24億元銷(xiāo)售回款：可售物業(yè)的銷(xiāo)售信托基金共六十六頁(yè)融資(rn z)模式投資決策管理模式盈利模式共六十六頁(yè)物業(yè)(w y)類(lèi)型組合開(kāi)發(fā)階段租售配比(p

5、i b)包含哪些物業(yè)類(lèi)型？成熟、孵化、新開(kāi)發(fā)？銷(xiāo)售什么，銷(xiāo)售多少，如何銷(xiāo)售？持有什么，持有多少，如何持有？投資決策決定產(chǎn)品模型產(chǎn)品模型的三個(gè)維度共六十六頁(yè)融資(rn z)模式投資決策管理模式盈利模式共六十六頁(yè)后期商業(yè)(shngy)管理的核心內(nèi)容推廣品牌管理市場(chǎng)推廣促銷(xiāo)管理廣告位管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督消費(fèi)環(huán)境優(yōu)化賣(mài)場(chǎng)規(guī)劃管理業(yè)態(tài)優(yōu)化消費(fèi)者關(guān)系管理商家經(jīng)營(yíng)評(píng)估商家關(guān)系管理招商租戶(hù)調(diào)整再招商租務(wù)管理資產(chǎn)管理經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估重大翻新/改建建議市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估資產(chǎn)處理商業(yè)管理共六十六頁(yè)管理模式的劃分單店管理(gunl)的深度物業(yè)管理，無(wú)商業(yè)管理：SOHO中國(guó)物業(yè)管理+基礎(chǔ)推廣：寶龍城市廣場(chǎng)龍湖天街系列金源mall

6、部分主力店運(yùn)營(yíng)管理+物業(yè)管理：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)全范圍深度運(yùn)營(yíng)：中糧大悅城萬(wàn)象城凱德系列恒隆廣場(chǎng)共六十六頁(yè)融資(rn z)模式投資決策管理模式盈利模式共六十六頁(yè)盈利模式銷(xiāo)售持有經(jīng)營(yíng)散售整售完全自營(yíng)自營(yíng)+經(jīng)營(yíng)貸資本運(yùn)作證券化（REITS、CMBS）納入上市公司商業(yè)地產(chǎn)盈利模式可簡(jiǎn)單的分為銷(xiāo)售(xioshu)跟持有運(yùn)營(yíng)共六十六頁(yè)盈利模式的決定(judng)條件開(kāi)發(fā)商資金(zjn)情況市場(chǎng)行情開(kāi)發(fā)商主觀意愿融資來(lái)源與結(jié)構(gòu)融資期限現(xiàn)金流狀況租金未來(lái)增長(zhǎng)情況市場(chǎng)售價(jià)溢價(jià)共六十六頁(yè)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目商業(yè)策劃（含概念設(shè)計(jì)）方案深化設(shè)計(jì)擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)工程采購(gòu)工程施工項(xiàng)目發(fā)展主力店招商非主力店招商非持有物業(yè)銷(xiāo)售物業(yè)移交商

7、業(yè)運(yùn)營(yíng)物業(yè)服務(wù)土地盈利V1產(chǎn)品盈利V2租金盈利V3產(chǎn)品增值盈利V5物業(yè)服務(wù)盈利V4利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)控制區(qū)前段投資策劃中段項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后段運(yùn)營(yíng)管理質(zhì)量成本控制區(qū)品牌、資產(chǎn)價(jià)值提升區(qū)商業(yè)土地開(kāi)發(fā)V1只售不租V2+V4只租不售V3+V4+V5租售并舉V2（%）+V3（%）+V4+V5（%）不租不售V4+V5+商業(yè)利潤(rùn)不同盈利模式的盈利點(diǎn)賽普三段(sn dun)五利模型共六十六頁(yè)全自持（恒?。┤N(xiāo)售（SOHO中國(guó)）銷(xiāo)售+自持（萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)）現(xiàn)金流時(shí)間持有運(yùn)營(yíng)相對(duì)(xingdu)于全銷(xiāo)售，將拉大資金回籠的周期共六十六頁(yè)附加值管理深度整體銷(xiāo)售一般散售帶租約銷(xiāo)售帶回報(bào)銷(xiāo)售整體銷(xiāo)售一般散售帶租約銷(xiāo)售帶回報(bào)銷(xiāo)售+操作最簡(jiǎn)單操作

8、簡(jiǎn)單產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)明確回籠資金迅速利于引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展加快商業(yè)聚集有利于促進(jìn)銷(xiāo)售利于引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展養(yǎng)商期實(shí)現(xiàn)成熟期價(jià)格有利于短期內(nèi)完成銷(xiāo)售-利潤(rùn)最低不利于統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)養(yǎng)商期較長(zhǎng)流失自營(yíng)的買(mǎi)鋪者增加開(kāi)發(fā)商成本培養(yǎng)期租金較低不利于快速回籠資金存在后期運(yùn)營(yíng)不理想或前期售價(jià)太高的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商要介入后期招商、運(yùn)營(yíng)通常開(kāi)發(fā)商最為追求的銷(xiāo)售(xioshu)方式銷(xiāo)售(xioshu)的方式共六十六頁(yè)P(yáng)art1 開(kāi)發(fā)(kif)模式簡(jiǎn)介Part2 盈利模式案例(n l)共六十六頁(yè)全銷(xiāo)售(xioshu)型案例 全持有(ch yu)型案例平衡型案例SOHO中國(guó) 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)龍湖天街系列寶龍城市廣場(chǎng)恒隆廣場(chǎng)凱德根據(jù)銷(xiāo)售-持有比例的不同

9、可進(jìn)行如下分類(lèi)共六十六頁(yè)全銷(xiāo)售(xioshu)型案例SOHO中國(guó)以賣(mài)住宅的方式(fngsh)賣(mài)商鋪，現(xiàn)金為王“三無(wú)模式”無(wú)主題、無(wú)主力店、無(wú)商業(yè)管理快速回籠資金，資本變現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)盈利SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)中關(guān)村SOHOSOHO尚都朝外SOHO共六十六頁(yè)SOHO中國(guó)核心客群結(jié)構(gòu)占比備注第一類(lèi)客群能源型客群60%煤礦主習(xí)慣于比較外露和直接的展現(xiàn)財(cái)富，主要集中在陜西、山西、內(nèi)蒙古等，鐵礦主要集中在河北第二類(lèi)客群北京地區(qū)專(zhuān)業(yè)投資客群30%近幾年房地產(chǎn)價(jià)格增值中分得大量收益的客群，有實(shí)力，具有前瞻性第三類(lèi)客群其他10%自住型需求，他們主要購(gòu)買(mǎi)SOHO的公寓產(chǎn)品概念炒作，吸引眼球“SOHO概念”炒作+新穎的建筑設(shè)

10、計(jì)，樹(shù)立品牌形象，吸引關(guān)注強(qiáng)大的銷(xiāo)售能力人海戰(zhàn)術(shù)、高傭金提成和末位淘汰制養(yǎng)成的強(qiáng)大銷(xiāo)售能力對(duì)能源、資源類(lèi)行業(yè)價(jià)值客戶(hù)的深入挖掘和掌握針對(duì)煤礦、鐵礦等行業(yè)的投資客進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)(yn xio)，以“炒房”的方式“炒商鋪”，散鋪銷(xiāo)售SOHO中國(guó)(zhn u)銷(xiāo)售的成功共六十六頁(yè)潘石屹的“無(wú)為而治”經(jīng)營(yíng)(jngyng)模式“商鋪無(wú)須統(tǒng)一規(guī)劃，散售出去的商鋪?zhàn)杂沙鲎?chz)，自然淘汰，最終都會(huì)走向繁榮?！盨OHO中國(guó)“無(wú)為而治”經(jīng)營(yíng)模式共六十六頁(yè)傍晚時(shí)分(shfn)依然冷清開(kāi)發(fā)商透支了商家和投資客的利益，同時(shí)也導(dǎo)致無(wú)法統(tǒng)一(tngy)運(yùn)營(yíng)三里屯SOHO項(xiàng)目規(guī)模總建面47萬(wàn)，其中商鋪13萬(wàn)，包括五個(gè)購(gòu)物中心

11、，全散售商鋪開(kāi)業(yè)時(shí)間2009年商業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀五個(gè)購(gòu)物中心超過(guò)1/3店鋪沒(méi)有出租，有的樓層出租率甚至不超過(guò)一半，許多商鋪顯眼位置都貼著“業(yè)主直租”、“低價(jià)出租”、“轉(zhuǎn)租”等出租小廣告原因分析出售商鋪時(shí)未做好詳細(xì)、合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃全部散租，產(chǎn)權(quán)分散，業(yè)態(tài)難以協(xié)調(diào)管理混亂，檔次下降SOHO中國(guó)運(yùn)營(yíng)的失敗共六十六頁(yè)全銷(xiāo)售(xioshu)帶來(lái)的問(wèn)題經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的旁落導(dǎo)致無(wú)法統(tǒng)一管理，商鋪的真正價(jià)值沒(méi)有得到體現(xiàn)在普遍缺乏契約精神的現(xiàn)代社會(huì)(shhu)中，產(chǎn)權(quán)是老大，散售的項(xiàng)目普遍無(wú)法管理散戶(hù)產(chǎn)權(quán)鋪的租約，從而無(wú)法控制業(yè)態(tài)與品牌，本質(zhì)是無(wú)法控制商業(yè)的經(jīng)營(yíng)；在普遍缺乏信仰的中國(guó)社會(huì)中，所有中國(guó)人信仰的只是他自己，所

12、有商鋪投資者本質(zhì)上只是盲信自己的能力，但其實(shí)他們沒(méi)有商業(yè)操作的能力全銷(xiāo)售的處理帶來(lái)短期的現(xiàn)金流與盈利，但長(zhǎng)期內(nèi)卻是對(duì)自身品牌的損害共六十六頁(yè)SOHO中國(guó)被迫(bi p)轉(zhuǎn)型共六十六頁(yè)全銷(xiāo)售(xioshu)型案例 全持有(ch yu)型案例平衡型案例SOHO中國(guó) 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)龍湖天街系列寶龍城市廣場(chǎng)恒隆廣場(chǎng)凱德共六十六頁(yè)平衡型最為經(jīng)典(jngdin)的案例萬(wàn)達(dá)奔跑(bnpo)的商業(yè)巨人時(shí)間發(fā)展業(yè)績(jī)截止2006年開(kāi)業(yè)13個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)截止2011年開(kāi)業(yè)55個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)15家五星級(jí)酒店730塊電影屏幕40家連鎖百貨45家KTV累計(jì)持有開(kāi)業(yè)物業(yè)面積903萬(wàn)2012年新開(kāi)業(yè)18個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)12家五星級(jí)酒店累計(jì)持有開(kāi)

13、業(yè)物業(yè)面積1290萬(wàn)2013年將開(kāi)業(yè)20個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)17家高星級(jí)酒店新增持有物業(yè)面積436.6萬(wàn)上海寶山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2012年6月開(kāi)業(yè)成都金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2012年12月開(kāi)業(yè)共六十六頁(yè)萬(wàn)達(dá)產(chǎn)品(chnpn)進(jìn)化歷程戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型第一代第二代第三代第四代發(fā)展時(shí)期01-03年04-05年06年以后11年提出概念產(chǎn)品種類(lèi)純商業(yè)純商業(yè)商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓、住宅文化旅游地產(chǎn)選址核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段城市副中心、城市的開(kāi)發(fā)區(qū)及CBD城市中央文化區(qū)幾何中心城區(qū)規(guī)模5 萬(wàn)15 萬(wàn)4080 萬(wàn)50150萬(wàn)業(yè)態(tài)購(gòu)物功能組合購(gòu)物功能組合24 小時(shí)不夜城+集成功能組合全方位集成功能組合主力商家超市+家電+影院超市+建材+家電

14、+影院百貨+超市+家電+美食+影院新增：休閑+健康類(lèi)商家百貨+影院+文化+旅游觀光+超市+美食廣場(chǎng)+健康新增：收購(gòu)美國(guó)第二大院線(xiàn)AMC建筑形態(tài)單個(gè)盒子式組合式綜合體盒子+街區(qū)+高層的組合打造一座文化旅游城市代表項(xiàng)目地點(diǎn)長(zhǎng)沙、南昌、青島沈陽(yáng)、天津?qū)幉?、上海、北京、成都武漢、通州長(zhǎng)春(chn chn)重慶路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)武漢中央文化區(qū)共六十六頁(yè)萬(wàn)達(dá)第三代產(chǎn)品(chnpn)組成共六十六頁(yè)萬(wàn)達(dá)訂單(dn dn)模式萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中小投資者眾多小商鋪主力店萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)、招商、管理租用購(gòu)買(mǎi)租用共同選址技術(shù)對(duì)接平均租金先租后建確定合作伙伴關(guān)系遠(yuǎn)低于開(kāi)發(fā)成本的象征性租價(jià)吸引國(guó)際一線(xiàn)品牌商，形成具有

15、號(hào)召力的主力店組合非主力店對(duì)主力店進(jìn)駐形成超高的回報(bào)預(yù)期，接受極高的租售價(jià)格，構(gòu)成實(shí)際盈利貢獻(xiàn)的主體保證(bozhng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)“建成及開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)及滿(mǎn)鋪”共六十六頁(yè)萬(wàn)達(dá)訂單(dn dn)模式的發(fā)展 萬(wàn)達(dá)以較低的價(jià)格將大部分商鋪?zhàn)饨o主力店，使成本壓力過(guò)大，只能將部分(b fen)壓力轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買(mǎi)鋪面的小商戶(hù)，抬高小商戶(hù)租金 小商戶(hù)經(jīng)營(yíng)壓力過(guò)大，部分開(kāi)始出現(xiàn)層層轉(zhuǎn)租，反過(guò)來(lái)影響了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)整體的管理形象 不一味依靠主力店，提升自我形象 降低主力店配比比例，適當(dāng)抬高主力店租金 小商戶(hù)經(jīng)營(yíng)壓力減小，運(yùn)作更具專(zhuān)業(yè)化，維持了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)整體專(zhuān)業(yè)度和水準(zhǔn) 主力店合作意愿降低早期現(xiàn)在做法后果共六十六頁(yè)自營(yíng)(z yn)

16、部分主力店綜合體項(xiàng)目對(duì)多主力店依賴(lài)強(qiáng)，自營(yíng)主力店有效避免商業(yè)洽談、開(kāi)業(yè)壓力萬(wàn)達(dá)快速(kui s)擴(kuò)張、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，對(duì)應(yīng)的連鎖百貨商家跟進(jìn)速度不足與商業(yè)大品牌合作，租金收益嚴(yán)重受壓，自營(yíng)主力店可增加租金談判籌碼，提高后續(xù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)萬(wàn)達(dá)訂單模式的發(fā)展共六十六頁(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)張(kuzhng)萬(wàn)達(dá)訂單(dn dn)模式的發(fā)展酒店院線(xiàn)百貨大歌星大玩家5星級(jí)酒店，目前請(qǐng)國(guó)際知名酒店管理公司管理，未來(lái)將逐漸轉(zhuǎn)向以自己管理為主，目前與凱悅、希爾頓、雅高、喜達(dá)屋、洲際等一批世界頂級(jí)酒店管理集團(tuán)建立合作關(guān)系，未來(lái)將在逐漸以自主管理為主2005年與時(shí)代華納合作；2006年自創(chuàng)萬(wàn)達(dá)院線(xiàn)；2008年底成為全國(guó)第一；20

17、10年引入IMAX，于2011年與IMAX簽訂戰(zhàn)略聯(lián)合；2011年成立影視傳媒公司，介入電影制作；2012年5月收購(gòu)國(guó)美第二大院線(xiàn)，即將上市2005年，與百盛簽訂戰(zhàn)略聯(lián)發(fā)協(xié)議；2007年8月，萬(wàn)千百貨公司成立；2009年9月，獨(dú)立的萬(wàn)千百貨開(kāi)業(yè)；2011年，萬(wàn)千百貨進(jìn)入全國(guó)前三；2012年，萬(wàn)千百貨更名為萬(wàn)達(dá)百貨；2015年，150家，全國(guó)第一百貨2009年12月，南寧大歌星開(kāi)業(yè)；2010年6月，北京大歌星總部成立，歸集團(tuán)；2012年底，大歌星將開(kāi)業(yè)63家門(mén)店2007年，與神采飛揚(yáng)簽訂戰(zhàn)略聯(lián)發(fā)協(xié)議；2009年，與大玩家簽訂聯(lián)發(fā)協(xié)議；2010年，大玩家與萬(wàn)達(dá)成為超聯(lián)發(fā)合作客戶(hù)共六十六頁(yè)萬(wàn)達(dá)金街設(shè)

18、計(jì)(shj)外部步行街成“U”型最大化圍合購(gòu)物中心，實(shí)現(xiàn)最大化體量；2層步行街，二層架設(shè)空中連廊與購(gòu)物中心駁接；步行街兩側(cè)臨城市主要干道，中間段臨社區(qū)道路，使得該街無(wú)論是對(duì)內(nèi)還是對(duì)外都成為“臨街旺鋪”江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（寧波）街鋪包圍購(gòu)物中心，實(shí)現(xiàn)街鋪體量最大化無(wú)論對(duì)內(nèi)、對(duì)外均為臨街旺鋪，有效提升(tshng)商鋪價(jià)值餐飲40-60%服裝服飾20-30%生活配套服務(wù)20-25%共六十六頁(yè)萬(wàn)達(dá)“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)(zchn)”模式購(gòu)物中心高星級(jí)酒店住宅公寓寫(xiě)字樓商業(yè)街持有經(jīng)營(yíng)保證項(xiàng)目品質(zhì)銷(xiāo)售,占總建面的40%-60%提供滾動(dòng)資金資金低價(jià)拿地城市綜合體開(kāi)發(fā)滾動(dòng)資金自營(yíng)部分主力店（百貨、影院、KTV等），提高經(jīng)

19、營(yíng)利潤(rùn)“訂單模式”,保證萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)“建成及開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)及滿(mǎn)鋪”以滾動(dòng)(gndng)開(kāi)發(fā)為策略，購(gòu)物中心只租不售，銷(xiāo)售部分提供滾動(dòng)資金。共六十六頁(yè)有效減小了資金(zjn)需求最大值萬(wàn)達(dá)“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)(zchn)”模式前期資金壓力小資金支出高峰期，銷(xiāo)售商業(yè)平衡現(xiàn)金流資待項(xiàng)目成熟，人氣聚集，商業(yè)開(kāi)始運(yùn)營(yíng)商業(yè)開(kāi)業(yè)住宅銷(xiāo)售商業(yè)銷(xiāo)售共六十六頁(yè)住宅(zhzhi)為前期主要現(xiàn)金流，各地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目中，住宅建面/其他物業(yè)建面普遍大于1.0項(xiàng)目總建面（萬(wàn)）住宅（萬(wàn)）住宅比例（%）住宅/其他物業(yè)物業(yè)類(lèi)型鄭州二七萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)6232.552.4%1.10 住宅、購(gòu)物中心、步行街、寫(xiě)字樓、酒店青島李滄萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)483062.5%

20、1.67 住宅、購(gòu)物中心、步行街、寫(xiě)字樓、公寓上海江橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)553054.5%1.20 住宅、購(gòu)物中心、步行街、SOHO寧波江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)28.915.955.0%1.23 住宅、購(gòu)物中心、步行街、公寓鄭州中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)5328.153.0%1.13 住宅、購(gòu)物中心、步行街、SOHO成都金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)89.23438.1%0.62 住宅、購(gòu)物中心、步行街、寫(xiě)字樓、公寓萬(wàn)達(dá)“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)(zchn)”模式共六十六頁(yè)步行街購(gòu)物中心寧波江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)形態(tài)體量詳細(xì)信息持有商業(yè)12.9萬(wàn)（82%）購(gòu)物中心銷(xiāo)售商業(yè)2.95萬(wàn)(18%)步行街福州金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)形態(tài)體量詳細(xì)信息持有商業(yè)29.49萬(wàn)（89%）

21、購(gòu)物中心銷(xiāo)售商業(yè)3.69萬(wàn)(11%)步行街步行街購(gòu)物中心持有商業(yè)(shngy)60-90%（購(gòu)物中心）銷(xiāo)售商業(yè)10-40%（步行街+底商）萬(wàn)達(dá)商業(yè)(shngy)持有/銷(xiāo)售比例共六十六頁(yè)成都金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)形態(tài)體量萬(wàn)占比詳細(xì)信息商業(yè)持有12.914%商業(yè)占比63%購(gòu)物中心2.4萬(wàn)萬(wàn)達(dá)百貨0.8萬(wàn)萬(wàn)達(dá)影城大歌星自營(yíng)其余租賃銷(xiāo)售7.69%商業(yè)占比37%住宅底商5萬(wàn)步行街2.6萬(wàn)寫(xiě)字樓1820%3棟甲級(jí)寫(xiě)字樓公寓16.719%4棟公寓住宅3438%寫(xiě)字樓購(gòu)物中心公寓住宅底商步行街持有(ch yu)商業(yè)60-90%（購(gòu)物中心）銷(xiāo)售商業(yè)10-40%（步行街+底商）萬(wàn)達(dá)商業(yè)持有(ch yu)/銷(xiāo)售比例共六十

22、六頁(yè)萬(wàn)達(dá)未來(lái)可能(knng)面對(duì)的問(wèn)題 房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行通道的背景下，靠可售物業(yè)銷(xiāo)售回款來(lái)實(shí)現(xiàn)“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的模式，是否可持續(xù)； 長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略根基(gnj)不穩(wěn)，目前萬(wàn)達(dá)的全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式依然依賴(lài)于其銷(xiāo)售型物業(yè)的回款； 所持有的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率低下使萬(wàn)達(dá)進(jìn)入資本市場(chǎng)面臨較大阻力；不斷擴(kuò)大的企業(yè)規(guī)模與企業(yè)文化之間的匹配風(fēng)險(xiǎn)，即人力資源風(fēng)險(xiǎn)。共六十六頁(yè)全銷(xiāo)售(xioshu)型案例 全持有(ch yu)型案例平衡型案例SOHO中國(guó) 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)龍湖天街系列寶龍城市廣場(chǎng)恒隆廣場(chǎng)凱德共六十六頁(yè)平衡型案例(n l)龍湖天街系列重慶西城天街(tin ji)：商業(yè)+公寓+酒店+寫(xiě)字樓重慶北城天街：購(gòu)物廣場(chǎng)+住宅+

23、公寓成都北城天街：購(gòu)物廣場(chǎng)+住宅+公寓+商業(yè)街重慶龍湖時(shí)代天街：購(gòu)物廣場(chǎng)+住宅+公寓+商務(wù)樓宇北京龍湖時(shí)代天街：購(gòu)物廣場(chǎng)+住宅購(gòu)物中心商業(yè)街核心部位商鋪?zhàn)≌?xiě)字樓商業(yè)街持有部分，約30%銷(xiāo)售部分，約70%共六十六頁(yè)龍湖天街系列住宅為主要(zhyo)現(xiàn)金流來(lái)源項(xiàng)目總建面（萬(wàn)）住宅（萬(wàn)）住宅比例住宅/其他物業(yè)物業(yè)類(lèi)型成都龍湖北城天街704057.1%1.33 住宅、購(gòu)物中心、步行街、SOHO、LOFT成都龍湖金楠天街5739.469.1%2.24 住宅、購(gòu)物中心、步行街、SOHO、酒店北京龍湖時(shí)代天街673755.2%1.23 住宅、購(gòu)物中心、步行街西安龍湖北城天街1509060.0%1.50

24、 住宅、購(gòu)物中心、步行街、SOHO、寫(xiě)字樓北京龍湖長(zhǎng)楹天街652741.5%0.71 住宅、購(gòu)物中心、步行街住宅建面/其他物業(yè)(w y)建面普遍大于1.0共六十六頁(yè)一期二期步行街住宅底商小型集中商業(yè)（1萬(wàn)）持有(ch yu)商業(yè)30-50%（購(gòu)物中心+步行街核心商鋪）銷(xiāo)售商業(yè)50-70%（步行街+底商）成都龍湖北城天街物業(yè)形態(tài)體量詳細(xì)信息持有商業(yè)10萬(wàn)71%購(gòu)物中心銷(xiāo)售商業(yè)4萬(wàn)29%一期集中商業(yè)+商業(yè)街+底商成都龍湖北城天街物業(yè)形態(tài)體量詳細(xì)信息持有商業(yè)約5萬(wàn)30%購(gòu)物中心銷(xiāo)售商業(yè)約12萬(wàn)70%商業(yè)街+底商龍湖(ln h)天街系列商業(yè)持有/銷(xiāo)售比例共六十六頁(yè)全銷(xiāo)售(xioshu)型案例 全持有(

25、ch yu)型案例平衡型案例SOHO中國(guó) 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)龍湖天街系列寶龍城市廣場(chǎng)恒隆廣場(chǎng)凱德共六十六頁(yè)平衡型案例(n l)寶龍城市廣場(chǎng)購(gòu)物中心(u w zhn xn)酒店住宅公寓商業(yè)街持有部分，25-50%銷(xiāo)售部分，50-75%福州寶龍城市廣場(chǎng)共六十六頁(yè)項(xiàng)目住宅比例（%）其他物業(yè)比例（%）住宅/其他物業(yè)福州市寶龍城市廣場(chǎng)17.582.50.21 太倉(cāng)市寶龍城市廣場(chǎng)（一期）51.049.01.04 無(wú)錫市寶龍城市廣場(chǎng)35.464.60.55 泰安市寶龍城市廣場(chǎng)40.559.50.68 洛陽(yáng)市寶龍城市廣場(chǎng)（一期）29.670.40.42 蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)32.567.50.48 青島市城陽(yáng)寶龍城市廣場(chǎng)3

26、3.966.10.51 無(wú)錫市玉祁寶龍湖畔花城（一期）49.450.60.98 住宅(zhzhi)比例低于萬(wàn)達(dá)、龍湖寶龍城市廣場(chǎng)住宅(zhzhi)占比較低共六十六頁(yè)持有商業(yè)50-80%（購(gòu)物中心+步行街核心商鋪(shn p)）銷(xiāo)售商業(yè)20-50%（步行街+底商）蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)22萬(wàn)購(gòu)物中心13.1萬(wàn)公寓5.2萬(wàn)步行街+底商蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)物業(yè)形態(tài)體量詳細(xì)信息持有商業(yè)22萬(wàn)81%購(gòu)物中心銷(xiāo)售商業(yè)5.2萬(wàn)19%步行街+底商寶龍城市廣場(chǎng)商業(yè)持有/銷(xiāo)售(xioshu)比例共六十六頁(yè)平衡型商業(yè)持有方式(fngsh)總結(jié)項(xiàng)目萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)龍湖天街系列寶龍城市廣場(chǎng)項(xiàng)目整體持有物業(yè)購(gòu)物中心高星級(jí)酒店40-60%購(gòu)

27、物中心商業(yè)街核心商鋪約30%購(gòu)物中心酒店25-50%銷(xiāo)售物業(yè)住宅公寓商業(yè)街寫(xiě)字樓40-60%住宅公寓商業(yè)街寫(xiě)字樓約70%住宅公寓商業(yè)街50-75%商業(yè)部分持有商業(yè)購(gòu)物中心60-90%購(gòu)物中心步行街核心商鋪30-50%購(gòu)物中心步行街核心商鋪50-80%銷(xiāo)售商業(yè)步行街底商10-40%步行街底商50-70%步行街底商20-50%購(gòu)物中心全持有是保證項(xiàng)目商業(yè)品質(zhì)的重要(zhngyo)手段持有步行街核心商鋪能較好控制步行街形象共六十六頁(yè)全銷(xiāo)售(xioshu)型案例 全持有(ch yu)型案例平衡型案例SOHO中國(guó) 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)龍湖天街系列寶龍城市廣場(chǎng)恒隆廣場(chǎng)凱德共六十六頁(yè)打造(dzo)世界級(jí)綜合商業(yè)并長(zhǎng)期持有恒隆廣場(chǎng)依賴(lài)大量持有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主，穩(wěn)健開(kāi)發(fā)新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目拉長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期，盡可能利用(lyng)租金收益開(kāi)發(fā)新物業(yè)持有物業(yè)年收益是重要的開(kāi)發(fā)資金來(lái)源上海恒隆廣場(chǎng)利用租金收益開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，時(shí)刻保持手中現(xiàn)金大于銀行借貸，“零負(fù)債”開(kāi)發(fā)商上海恒隆廣場(chǎng)商業(yè)寫(xiě)字樓一期工程二期工程1994.22001.112003.22006.12濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)共六十六頁(yè)恒隆廣場(chǎng)不涉足住宅，深度(shnd)運(yùn)營(yíng)商業(yè)商業(yè)(shngy)占比1/4，主力店占比小，散鋪運(yùn)營(yíng)管理為主共六十六頁(yè)全銷(xiāo)售(xioshu)型案例 全持有(ch yu)型案例平衡型案例SOHO中國(guó) 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)龍湖天街系