營改增后以不動產(chǎn)投資涉稅案例研究3000字

1、營改增后以不動產(chǎn)投資涉稅案例研究3000字 摘要：2022年5月1日起，全面推行營改增，對于以不動產(chǎn)投資涉稅業(yè)務(wù)國稅局、地稅局、企業(yè)解讀上并不統(tǒng)一，認識上有差距。本文筆者將通過通過舉證實例來說明這個問題。關(guān)鍵詞：營改增；不動產(chǎn)投資；涉稅案例甲公司2022年建立，當(dāng)時當(dāng)?shù)卣疄榱苏猩桃Y，給與了很多優(yōu)惠政策。當(dāng)時政府委托當(dāng)?shù)谹建筑公司建立廠房，并移交給甲使用，故廠房并未在甲公司賬面上。2022年5月，甲公司和政府共同出資設(shè)立乙公司，甲占75%，以甲現(xiàn)有土地廠房出資，政府占25%，以現(xiàn)金出資。那么問題來了。第一，甲出資的廠房中，廠房沒有原始入賬憑證，能對外投資嗎？其二，營改增后，以不動產(chǎn)投資如何繳

2、納稅收呢？2022年5月1日營改增后，涉稅焦點在于增值稅如何處理。那營改增后以不動產(chǎn)投資相關(guān)的涉稅問題應(yīng)該怎樣來進展解決處理呢？根據(jù)國家相關(guān)營改增試點工作的通知，國家稅務(wù)總局公告2022年第13號至第19號，是目前全面營改增的指導(dǎo)性文件。一、預(yù)繳稅款14號公告第六條規(guī)定，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其獲得的不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定視情況繳納增值稅：第一，一般納稅人在對其今年四月三十日前獲得的不動產(chǎn)進展轉(zhuǎn)讓時，其中不包含自建不動產(chǎn)，建議選擇較為簡單方便的計稅方式來進展計稅，其銷售額為獲取的所有價款與價外的相關(guān)費用扣除不動產(chǎn)購置原價，應(yīng)納稅額應(yīng)按照5%的征收率來進展相關(guān)計算。也就是說，一般納稅人在對非自建老工程進展

3、轉(zhuǎn)讓時，選擇簡易計稅方法的話，預(yù)繳稅款時是差額預(yù)繳，納稅申報時也是差額繳稅，并抵減預(yù)繳稅款，預(yù)繳稅款地點為不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)，申報納稅地點為機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)。第二，一般納稅人在對其今年四月三十日前自建不動產(chǎn)進展轉(zhuǎn)讓時，建議選擇較為簡單方便的計稅方式來進展計稅，其銷售額為獲取的所有價款與價外的相關(guān)費用，應(yīng)納稅額應(yīng)按照5%的征收率來進展相關(guān)計算。也就是說，一般納稅人在對自建的老工程進展轉(zhuǎn)讓時，選擇簡易計稅方法的話，預(yù)繳稅款時是全額預(yù)繳，納稅申報時也是全額繳稅，并抵減預(yù)繳稅款，預(yù)繳稅款地點為不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)，申報納稅地點為機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)。第三，一般納稅人在對其今年四月三十

4、日前獲得的不動產(chǎn)進展轉(zhuǎn)讓時，其中不包含自建不動產(chǎn)，建議選擇較為簡單方便的計稅方式來進展計稅，銷售額應(yīng)以獲取的銷售額包含所有價款和價外相關(guān)費用來進展計算。納稅人應(yīng)以獲得的所有價款與價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或獲得不動產(chǎn)時的作價后的余額，在不動產(chǎn)所在地的相關(guān)主管地稅機關(guān)根據(jù)5%的預(yù)征率來進展預(yù)繳稅款，并向相關(guān)機構(gòu)所在地的主管國稅機關(guān)申報納稅。換言之，一般納稅人轉(zhuǎn)讓非自建老工程，選擇一般計稅方法的話，預(yù)繳稅款時是差額預(yù)繳，納稅申報時是全額繳稅，并抵減預(yù)繳稅款，預(yù)繳稅款地點為不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)，申報納稅地點為機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)。第四，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2022年4月30日前自建的不動產(chǎn)，選擇適

5、用一般計稅方法計稅的，以獲得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以獲得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。換言之，一般納稅人轉(zhuǎn)讓自建老工程，選擇一般計稅方法的話，預(yù)繳稅款時是全額預(yù)繳，納稅申報時也是全額繳稅，并抵減預(yù)繳稅款，預(yù)繳稅款地點為不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)，申報納稅地點為機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)。二、還是以本文開篇例子，問題來了：1.選擇簡易方法還是一般方法征稅？2.全額還是差額？也就是說，甲的廠房算自建還是非自建呢？甲公司的廠房為政府代建交給甲使用， 如何界定是自建還是非自建呢？稅收政策中對單位自建自用

6、的不動產(chǎn)，指的是那些擁有建筑安裝施工資質(zhì)的相關(guān)建筑企業(yè)，自己來進展建筑房產(chǎn)的施工，使用權(quán)歸屬本單位的行為。根據(jù)國家相關(guān)營業(yè)稅的法律法規(guī)規(guī)定，聘用的員工為本單位或者雇主提供給征營業(yè)稅勞務(wù) ，其中并不包含有償提供給稅勞務(wù)。對于自建而言，由企業(yè)內(nèi)部員工提供給稅勞務(wù)，不屬于營業(yè)稅暫行條例規(guī)定的提供給稅勞務(wù)的行為，因此不按建筑業(yè);稅目征收營業(yè)稅，免征營業(yè)稅。以個人的名義，來為其別人提供建筑安裝勞務(wù)的 ， 且結(jié)算全部或局部工程價款的，應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。因此，對于那些具有建筑施工單位資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，其自建自用的建筑房屋就不會征收建筑業(yè)營業(yè)稅與銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。三、在此情況之下，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并未持有相關(guān)

7、的建筑施工建立資質(zhì)，那也就沒有了自建自用這一說法。那如何理解進一步自建自用;納稅的行為呢？根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，什么叫自建自用呢，容易導(dǎo)致其把握不太準確。財政部國稅總局在對營業(yè)稅的有關(guān)新的規(guī)那么方面進展培訓(xùn)時有過解釋，自建行為并不包含自已進展投資，并請其他建筑施工單位來進展建立;。根據(jù)?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例施行細那么?第5條相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定：單位或者個人在進展投資與自建時不包含讓其他建筑施工單位來進展建立，不然就不會再出現(xiàn)視同發(fā)生應(yīng)稅行為這一情況。但是，筆者認為當(dāng)時區(qū)分自建和非自建主要是為了標(biāo)準房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而對于沒有建筑資質(zhì)的非房地產(chǎn)企業(yè)不具有效力。甲企業(yè)作為工業(yè)企業(yè)一般納稅人，

8、其委托他方建立的廠房應(yīng)按自建對待。一般納稅人在對其在今年四月三十日前的自建不動產(chǎn)進展轉(zhuǎn)讓時，建議選擇較為簡單方便的計稅方式來進展計稅，其銷售額為獲取的所有價款與價外的相關(guān)費用，應(yīng)納稅額應(yīng)按照5%的征收率來進展相關(guān)計算。確定為自建、簡易方法全額征收的前提下，問題又回到開篇第一問題，甲的廠房為政府代建，劃撥給甲使用，沒有原始入賬憑據(jù)怎么確定原值呢？根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定，納稅人在扣除不動產(chǎn)購置原價或者獲得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)該獲得符合相關(guān)法律規(guī)定的有效憑證。否那么不能進展扣除。何為有效憑證？指的是稅務(wù)部門監(jiān)制發(fā)票，法院的判決書與裁定書或者調(diào)解書等相關(guān)憑證所以甲企業(yè)假如正常評估后，且投資轉(zhuǎn)讓廠房的話，還

9、必須獲得為政府代建廠房的建筑公司A的發(fā)票。甲公司于5月份對土地、房產(chǎn)進展了評估。如表1：甲公司確定按評估值全額簡易方法征稅，又協(xié)調(diào)聯(lián)絡(luò)原建筑公司，將廠房發(fā)票開全，具備了原始憑證，可以正常投資轉(zhuǎn)讓了。繳納稅款如下：土地、建筑物評估原值：14700萬元。不含稅價：14000萬元。國稅部門：增值稅700萬元；企業(yè)所得稅納入當(dāng)期企業(yè)所得額中。地稅部門：土地增值稅免征；城市維護建立稅49萬元；教育費附加21萬元；地方教育費附加14萬元；水利建立基金7萬元；契稅420萬元被投資方承當(dāng)；印花稅14萬元投資、被投資公司各一半。國地稅預(yù)征稅款合計1225萬元。以上稅款預(yù)繳稅款地點為不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)，申報納稅地點為機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)。四、結(jié)語本文通過這樣一個案例，首先確定了營改增后投資轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)是