2020大華·市橋項(xiàng)目定位初案-78P

1、大華市橋項(xiàng)目定位初案方 案 框 架REPORTS FRAMEWORK 一、市場機(jī)會點(diǎn)二、客戶定位三、項(xiàng)目分析四、營銷執(zhí)行五、團(tuán)隊(duì)介紹政府公共設(shè)施投入度低，周邊5公里范圍內(nèi)規(guī)劃利好、配套不足；醫(yī)療、生活、教育、商業(yè)配套主要集中在市橋地鐵站周邊，距離本地塊約3km；市橋本地塊聯(lián)邦工業(yè)城蓮湖工業(yè)區(qū)大板工業(yè)區(qū)海倫堡創(chuàng)意園北海村大平村大富村目標(biāo)難點(diǎn)1/3區(qū)位條件無優(yōu)勢，價值吸引力不足目標(biāo)難點(diǎn)2/3量價難兼得，價格天花板明顯兩年漲幅超100%，從網(wǎng)紅銷冠，到開盤去化三成2016年全市TOP3，均價2萬2017年上半年售罄，全市TOP5，均價3萬2018年6月，時隔一年，祈福繽紛匯二期產(chǎn)品開售，產(chǎn)品為28-

2、168單間至四房，開盤折后價約4.5萬。開盤當(dāng)天去化不足3成。后續(xù)價格逐步回到4萬以內(nèi)水平，緩慢去化。2018年二期開盤，均價4.5萬，去化緩慢近三年番禺區(qū)標(biāo)桿項(xiàng)目之一，祈福繽紛匯，兩年間漲幅超100%，從網(wǎng)紅銷冠跌落神壇； 拼區(qū)位本項(xiàng)目位于市橋邊緣版塊，屬新興板塊，區(qū)位優(yōu)勢不明顯 拼價格項(xiàng)目地價看齊附近二手價格，銷售目標(biāo)價與板塊標(biāo)桿項(xiàng)目看齊目標(biāo)難點(diǎn)3/3地價看齊周邊二手，預(yù)期售價與標(biāo)桿看齊二手項(xiàng)目一手項(xiàng)目本項(xiàng)目報告三大核心問題高價格市場標(biāo)桿價格，如何讓市場接受？ High PriceHow to let the market accept the benchmarking price快去化主

3、打哪里的客戶？如何精準(zhǔn)快速導(dǎo)流目標(biāo)客戶Fast MarketingWhere are the customers and how to attracts them政策應(yīng)對面對廣州各種限制樓市政策，營銷如何突圍？Coping StrategiesHow to break through the property of wage restraint present市場機(jī)會點(diǎn)分析番禺傳統(tǒng)核心板塊，未來片區(qū)有一定的利好區(qū)位六大機(jī)會點(diǎn)市橋板塊多年無新盤供應(yīng)，“老破小”眾多，客戶換房需求大客群多區(qū)“解限”，中心城區(qū)房產(chǎn)價值更高政策未來番禺區(qū)供應(yīng)量大，但市橋區(qū)域仍缺貨，且普遍新拍地塊價格較高競爭百強(qiáng)大華，收

4、入廣州品牌迎合市場及客戶需求的主流產(chǎn)品稀缺咬合復(fù)式產(chǎn)品產(chǎn)品項(xiàng)目所處的市橋西板塊，是市橋重點(diǎn)打造的“一河兩岸”范圍以及舊改重點(diǎn)區(qū)域。借力城市更新進(jìn)程，未來發(fā)展?jié)摿薮?。微信公眾號：地產(chǎn)全案項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)1/6“一江兩岸”市橋新城，未來發(fā)展?jié)摿薮蟊卷?xiàng)目大平村改造39.85公頃市橋“一河兩岸”打造范圍大富村改造10.64公頃番禺區(qū)一手住宅成交供不應(yīng)求，近一年供應(yīng)80萬，成交94萬；二手交投量近萬套，領(lǐng)跑全市，客戶購房需求量非常大。項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)2/6一手成交供不應(yīng)求，二手交投量領(lǐng)跑全市2019年下旬開始，佛山、花都、黃埔、南沙等城市或區(qū)域陸續(xù)放松購房政策；相對而言，中心城區(qū)房產(chǎn)因?yàn)橄∪?，而價值更加凸顯；項(xiàng)

5、目機(jī)會點(diǎn)3/6外圍解限，中心區(qū)域價值凸顯根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，番禺區(qū)近兩年將有超10個新項(xiàng)目入市，其中不乏高地價項(xiàng)目，預(yù)期樓價上漲有較大空間；而新入市項(xiàng)目中，與本項(xiàng)目形成直接競爭的項(xiàng)目不多，競爭可控；項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)4/6番禺未來供應(yīng)量大，主要為高地價項(xiàng)目地塊項(xiàng)目名稱住宅規(guī)模未來供應(yīng)占地面積（萬）建筑面積（萬）住宅（套）市橋沙頭街丹山村項(xiàng)目碧桂園星鉆5.125.6880碧桂園、思科新造項(xiàng)目思科智慧城14.5632000廣州地鐵鐘村街漢溪村項(xiàng)目待定5.8293000廣州地鐵陳頭崗車輛段項(xiàng)目品秀星瀚24594378石樓汽車小鎮(zhèn)項(xiàng)目待定31601771中鐵建新光快速旁項(xiàng)目中鐵建花語嶺南2.47.4-電建市橋西項(xiàng)

6、目電建洺悅玉府610.8-龍光市橋西項(xiàng)目龍光天璞3.410.2-中海亞運(yùn)城項(xiàng)目待定2.88.6-碧桂園南浦村舊改項(xiàng)目待定-越秀地產(chǎn)里仁洞舊改項(xiàng)目待定-保利易興地塊項(xiàng)目待定13.224.5-合計(jì)-超300-本項(xiàng)目是大華集團(tuán)首入大灣區(qū)的開篇之作，將給廣州帶來從未體驗(yàn)過的海派風(fēng)格；同時，紫悅府項(xiàng)目也是大華集團(tuán)“公園城市3.0”的作品，無論是園林設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)以及居住理念，均有較強(qiáng)的競爭力；項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)5/6大華集團(tuán)首入大灣區(qū)開篇之作項(xiàng)目平層戶型產(chǎn)品為約97-99/107/125，與市場主流以及客戶需求重疊度較高；另有約115稀缺咬合復(fù)式產(chǎn)品，市場關(guān)注度高；項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)6/6市場主流戶型，搭配稀缺復(fù)式產(chǎn)品

7、番禺明星樓盤亞運(yùn)城項(xiàng)目為區(qū)域內(nèi)成熟大盤+價格洼地，供應(yīng)量、成交量均是區(qū)域的絕對主力，月均去化200-300套；區(qū)域內(nèi)單價4萬左右的的項(xiàng)目如珠江鉑世灣、碧桂園藏瓏府、碧桂園樾時光等月均去化在40套左右，成交較差的月均4-10套；其余項(xiàng)目多為尾盤項(xiàng)目，銷售速度放緩，如大夫山尚東、時代柏林、長隆瓏翠等項(xiàng)目月均不足5套。市場動態(tài)對比高價慢速，或低價走量，量價難平衡番禺區(qū)主要在售項(xiàng)目情況項(xiàng)目主力產(chǎn)品在售均價首次開盤時間2019年月均去化簽約套數(shù)實(shí)際成交套數(shù)備注亞運(yùn)城89-167三四房2.8萬/2009年335200300珠江鉑世灣99-130三四房4-4.2萬/2018年12月3842碧桂園藏瓏府90-

8、140三四房3.7-4.1萬/2018年11月2940金地壹閱府130-180三四房200-280別墅300-320商業(yè)大平層洋房6萬/別墅1200萬/套大平層5-6萬/2018年7月1034碧桂園樾時光100-143平方米三四房3.5-3.8萬/2019年7月2040祈福繽紛匯28-168一至四房3.3-3.7萬/2016年5月4655廣地花園78-117二三房3.8萬/2019年5月820凱德山海連城一期88-188二至五房二期97-125三四房一期尾貨2.5-2.8萬/二期新品2.4-2.6萬/一期2017年3月二期2019年11月10洋房尾貨月均58大夫山尚東88-110三四房2.6-

9、2.8萬/（毛坯）2015年11月1012當(dāng)前尾盤，強(qiáng)銷期10-15套時代柏林99-143三四房3.7-3.8萬/2016年9月4035當(dāng)前尾盤，強(qiáng)銷期約35套長隆瓏翠210-250五房4.2萬/2013年9月435當(dāng)前尾盤如果以番禺區(qū)內(nèi)高性價比的去化價格（2.7-3W/），或不要求高去化（番禺主流項(xiàng)目月均20-40套）的話，本項(xiàng)目營銷壓力較小。但如果對項(xiàng)目去化量、價有高于市場的要求（項(xiàng)目目標(biāo)去化價格3.5W/+，年度目標(biāo)18億，也就是去化4.6/年，5月入市的話，月均要去化超60套 ），將不得不解決3個核心問題：如何全面提升項(xiàng)目價值，強(qiáng)化項(xiàng)目競爭力 ？如何拓展目標(biāo)客戶到訪？基于目標(biāo)以及市場現(xiàn)

10、狀，該如何調(diào)整推貨節(jié)奏？客戶研究選取三大參考項(xiàng)目：時代柏林（橋南板塊輕豪宅盤）大夫山尚東（距離本項(xiàng)目最近的競品）碧桂園藏瓏府（本項(xiàng)目主要競品）我們將通過主要競品的成交客戶分析+前期積累的客戶做客戶預(yù)判有了明確的客戶預(yù)判，才能針對性的做宣傳及拓展時代柏林項(xiàng)目概況橋南板塊輕豪宅項(xiàng)目，主打改善型產(chǎn)品；微信公眾號：地產(chǎn)全案前期3萬/價格去化速度較好，后期隨著價格上漲，去化速度放緩；時代柏林位置橋南街福景路與福賢路交匯處（南區(qū)公園南側(cè)） 規(guī)模10棟高層，共有1220套住宅，總占地6.4萬，建筑面積21萬容積率3.4戶型85-113三房、127-144四房 在售均價3.7-3.8萬/（尾貨）裝修精裝修 1

11、800元/項(xiàng)目配套會所，際泳池優(yōu)點(diǎn)位于番禺市橋南板塊，屬于傳統(tǒng)的富人居住區(qū) ，生活配套完善，緊鄰南區(qū)公園，周邊優(yōu)質(zhì)教育資源豐富126-1294房2廳2衛(wèi)時代柏林客戶分析客戶主要為市橋、橋南、番禺廣場等番禺區(qū)內(nèi)地緣性客戶，占比超70%；主要為30-40歲中青年客戶，主要是改善居住環(huán)境或家庭裂變需求的改善型換房客。碧桂園藏瓏府項(xiàng)目概況碧桂園藏瓏府位置大石鎮(zhèn)禮村105國道（長隆動物園旁）規(guī)模占地約8.7萬，由洋房、疊拼、商業(yè)綜合體組合而成。容積率3.2戶型高層洋房90-140三至四房；復(fù)式、疊墅為150-184五至八房 在售均價3.8-4.1萬/裝修精裝修 2000元/項(xiàng)目配套商業(yè)、會所優(yōu)點(diǎn)定位主城

12、稀缺生態(tài)公園墅區(qū)，毗鄰長隆旅游度假區(qū)，周邊生活配套齊全，交通路網(wǎng)便捷903房2廳2衛(wèi)大石板塊改善型項(xiàng)目，主打景觀資源和居住舒適度；前期去化緩慢，2019年上旬啟動二手渠道后成交量有較大提升，價格穩(wěn)定在4萬左右；碧桂園藏瓏府客戶分析客戶地緣性較強(qiáng)，主要為市橋、萬博、長隆、大石等地緣性客戶，占比約70%；主要為30-40歲中青年客戶，以首次改善、新婚首置及家庭裂變再次改善的客戶為主。大夫山尚東項(xiàng)目概況主打大夫山景觀的偏剛需項(xiàng)目，以較高的性價比受客戶青睞；前期毛坯售價2萬/去化情況理想，價格上漲到2.5+萬/后去化速度大幅放緩；大夫山尚東位置禺山西路東橋大街68號（大夫山公園南門旁）規(guī)模7棟高層洋房

13、，共840戶，占地約4.2萬，總建面約12.5萬容積率2.9戶型88-110三至四房在售均價2.6-2.8萬/（尾貨）裝修毛坯項(xiàng)目配套商業(yè)街，園林優(yōu)點(diǎn)位于大夫山南門旁，近觀大夫山生態(tài)景觀，距離市橋核心商圈約3km，性價比較高100-1033房2廳2衛(wèi)大夫山尚東客戶分析客戶主要來源于項(xiàng)目所在的市橋板塊，其次為萬博長隆、鐘村等區(qū)域，此外由于項(xiàng)目性價比較高，吸引部分海珠、越秀、天河的客戶；主要為30-40歲中青年客戶，以較高的性價比吸引較多的剛需首置客戶。大華紫悅府項(xiàng)目前期積累客戶分析大華紫悅府項(xiàng)目與2019年12月15日正式開放永旺夢樂城外展點(diǎn)，1月15日正式開放銷售中心；其中外展點(diǎn)積累客戶296

14、臺，銷售中心積累客戶45臺；分析本項(xiàng)目已積累客戶的特點(diǎn)，與三大對標(biāo)項(xiàng)目客群特點(diǎn)基本一致；客戶地圖初步劃分第一類：項(xiàng)目所處市橋-市橋西板塊的本地客戶，主要為原住村民、換房客、職業(yè)白領(lǐng)高管、私企主等，以改善居住為主。 第二類：鄰近的番禺廣場-橋南板塊的本地客戶，主要為改善居住需求的換房客市橋番禺廣場/橋南橋南番禺廣場市橋本項(xiàng)目項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目SW分析優(yōu)勢S（strength ）劣勢W（weakness ）區(qū)位番禺區(qū)核心區(qū)位；廣州城市次中心；一河兩岸，舊改發(fā)展；市橋板塊，交通、生活配套完善；地塊位于市橋西板塊，距離傳統(tǒng)市橋商圈約3km；周邊舊改規(guī)劃發(fā)展時間較長；無軌道交通及規(guī)劃；規(guī)劃總建約7.3萬，

15、精致品質(zhì)社區(qū)容積率較高，3.5；形象市橋傳統(tǒng)生活圈；臨近大夫山森林公園和市橋水道，擁有一定的景觀資源；地塊周邊為村落和工業(yè)園區(qū)，面貌一般；項(xiàng)目昭示性較弱；品牌大華集團(tuán)，中國房企100強(qiáng)；首次進(jìn)入廣州，知名度較低；產(chǎn)品待定待定區(qū)位優(yōu)勢 景觀資源因子分析頂級高端中高端中檔中低檔外部景觀和特殊資源稀缺資源較好資源一般一般無公共配套要求較低豐富完善、檔次高豐富完善、檔次一般豐富完善、檔次一般要求較低噪音干擾度弱弱較弱一般強(qiáng)公共交通依賴度較弱依賴度較弱較高依賴度高依賴度高地塊規(guī)模無特殊要求較大規(guī)模一般一般無基本要求銷售價格指標(biāo)城市制高點(diǎn)區(qū)域標(biāo)桿較高價格一般低價格地塊匹配情況資源不支持整體環(huán)境不符合符合效

16、益較低效益較低匹配說明居住環(huán)境、人文氛圍、地段的頂級形象缺失，頂級產(chǎn)品的外部支撐元素不多，以頂端標(biāo)準(zhǔn)投入該項(xiàng)目會存在較大的市場風(fēng)險。項(xiàng)目具備打造一定高檔產(chǎn)品的條件，但環(huán)境及噪音難以全面實(shí)現(xiàn)高檔化，項(xiàng)目全部定位高端市場存在一定風(fēng)險。 能較好挖掘和發(fā)揮項(xiàng)目區(qū)位價值，符合項(xiàng)目地塊的條件特質(zhì)，中高檔產(chǎn)品組合有利于規(guī)避市場風(fēng)險。不能將項(xiàng)目區(qū)域地段價值充分發(fā)揮，并且不符合企業(yè)發(fā)展目標(biāo)從定位吻合的角度看，本項(xiàng)目更適宜選擇中高端定位相對于競品，我們有什么差異化價值能一騎絕塵？競品優(yōu)缺點(diǎn)、定位、客群競品時代柏林尚東大夫山祈福繽紛匯優(yōu)勢片區(qū)發(fā)展成熟、教育醫(yī)療商業(yè)等各類配套齊全園景優(yōu)勢（直面南區(qū)公園）價格便宜地鐵上

17、蓋規(guī)?；鐓^(qū)中小面積戶型劣勢價格貴、目前無地鐵建在城中村里面環(huán)境差、配套差，整體形象品質(zhì)感差，無地鐵（規(guī)劃都無）密度高、居住舒適度差，價格貴客群泛市橋板塊為主，高端圈層群體/私企高管泛市橋板塊為主，附近村民/企業(yè)白領(lǐng)番禺華南板塊及在廣州中心區(qū)上班的剛需白領(lǐng)為主突破口中央生活區(qū)優(yōu)質(zhì)配套細(xì)節(jié)決定品質(zhì)的產(chǎn)品力圈層鄰里本案無地鐵無學(xué)位，但地價決定了房價將與時代柏林、祈福繽紛匯直接競爭定位分析從市場角度改善型的主套三房產(chǎn)品，在市場上去化量價最好從客戶角度從項(xiàng)目自身角度改善型客戶越來越多，更看重項(xiàng)目整體的品質(zhì)、配套優(yōu)劣勢分明的地塊條件適合打造中高端產(chǎn)品從市場、客戶、項(xiàng)目本體三個角度選擇適合本項(xiàng)目定位項(xiàng)目定

18、位探討本體市場客戶項(xiàng)目位于市橋核心居住區(qū)，配套完善；項(xiàng)目周邊存在大量舊改項(xiàng)目，未來可打造大型生活圈；擁有一定的景觀資源，適宜配合打造成較好的項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境；但項(xiàng)目周邊環(huán)境相對較為落后，定位不宜太高；項(xiàng)目自身角度番禺住宅市場一直交投兩旺；改善型產(chǎn)品市場量價表現(xiàn)最佳；持續(xù)收緊的政策會擠壓溢價空間；市場角度本地客戶為主，但外區(qū)客也會越來越多；改善型需求非常火爆；客戶以剛改、改善為主；關(guān)注配套、環(huán)境、品質(zhì)及戶型；客戶角度定位方向： 依附區(qū)位地段及項(xiàng)目自身?xiàng)l件，以符合市場主流客戶需求為導(dǎo)向；打造區(qū)域市場改善型中高端住宅項(xiàng)目項(xiàng)目定位探討產(chǎn)品面積（）戶型結(jié)構(gòu)整體比例戶型總面積（）套數(shù)893*2*212%873

19、2981003*2*240%291102921254*2*235%254702041434*2*213%946066合計(jì)100%72772660建議本項(xiàng)目產(chǎn)品的以100125的3到4房改善型產(chǎn)品為主，占比75%；主打100125，結(jié)合市場需求打造熱銷產(chǎn)品改善的100125為市橋板塊主力去化產(chǎn)品，價值實(shí)現(xiàn)較高，因此在保證量價平衡的基礎(chǔ)上，尋求更快的去化速度；89的，低面積，低總價，滿足剛需置業(yè)人群及城市新銳需要迎合番禺區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，吸引片區(qū)內(nèi)剛需客戶以及城市新銳階級，打造89的三房產(chǎn)品，以低總價快走速，實(shí)現(xiàn)資金運(yùn)轉(zhuǎn)143拔高項(xiàng)目整體形象，利用大戶型引領(lǐng)改變市橋人的居住習(xí)慣，提升項(xiàng)目品質(zhì)感未來供應(yīng)

20、市場，大面積產(chǎn)品供應(yīng)量較少，存在一定市場空白，于此同時，精心打造的大戶型產(chǎn)品將能提升本項(xiàng)目品質(zhì)，增強(qiáng)客戶印象產(chǎn)品戶型配比建議產(chǎn)品打造方向性探討(如何打動這些改善型客戶)中央生活區(qū)智慧科技宅人性化配套智識圈層認(rèn)知居住休閑鄰里顛覆傳統(tǒng)別墅=身份廳大房大不重視不重視地段高端商業(yè)集群教育資源媲美老城區(qū)三甲醫(yī)院大夫山公園、博物館產(chǎn)品純100-120為主改善社區(qū)板式結(jié)構(gòu)，南北通透專梯專戶，墅級低密德系精裝，智能科技新中式底蘊(yùn)配置特色化園林泛會所國學(xué)堂托兒所鄰里同層而居最國際的物業(yè)服務(wù)顛覆客戶對置業(yè)認(rèn)知、居住、休閑、鄰里的固有想法，從房子至家的突破營銷執(zhí)行 導(dǎo)入愛達(dá)營銷模式：步步為營，緊抓客戶心理采取營銷行

21、動A I D A 模式客戶心理營銷節(jié)點(diǎn)營銷策略引起注意產(chǎn)生興趣想要擁有實(shí)現(xiàn)成交外展啟動品牌發(fā)聲產(chǎn)品亮相項(xiàng)目開盤創(chuàng)新靈活支付降低置業(yè)門檻， 靈活付款方式全齡配套落成， 增強(qiáng)客戶粘性AttentionInterestActionDesire客群生活全覆蓋外展覆蓋目標(biāo)客群衣食住行的方方面面；商超、社區(qū)巡展，餐飲、娛樂植入，線上線下投放，同步啟動，打響項(xiàng)目知名度；以活動帶人氣強(qiáng)化大華品牌價值，輸出品牌形象；品牌活動先行，提升品牌號召力；線下活動結(jié)合線上宣傳，品牌形象發(fā)聲；以產(chǎn)品展示聚客戶宜居舒適戶型，高規(guī)格交付標(biāo)準(zhǔn)；大華“人居”概念輸出，打動客戶；營銷策略鋪排 第一步：線上推廣結(jié)合線下拓展，獲取市場關(guān)

22、注客群生活面全覆蓋有效借力線上媒體投放，深度利用線下拓展客戶群體衣食住行全方位覆蓋營銷策略鋪排渠道策略線上宣傳，攻陷客戶生活觸點(diǎn)線上宣傳：說什么？以“醇熟城心 ”為主線作為項(xiàng)目的推廣形象；以“區(qū)位+交通+景觀資源”作為主賣點(diǎn)輸出;線上宣傳：怎么說？網(wǎng)絡(luò)媒體利用，如網(wǎng)絡(luò)炒作、硬廣軟作、網(wǎng)絡(luò)通欄，進(jìn)行區(qū)域占位及炒作，輸出項(xiàng)目區(qū)隔化價值點(diǎn)，形象及理念推廣 微信公眾號：地產(chǎn)全案渠道策略線上宣傳，攻陷客戶生活觸點(diǎn)線上宣傳：怎么說？外圍指示，推廣及強(qiáng)化項(xiàng)目形象，指引客戶來訪樓體指示牌道旗圍墻指示牌戶外高桿樓體指示牌渠道策略線上宣傳，攻陷客戶生活觸點(diǎn)線上宣傳：怎么說？新媒體運(yùn)用，嫁接各種APP新媒體渠道，聯(lián)

23、合商家資源導(dǎo)入客戶大V植入朋友圈廣告商家資源渠道策略線上宣傳，攻陷客戶生活觸點(diǎn)線上宣傳：怎么說？客戶生活觸點(diǎn)全覆蓋園區(qū)垃圾桶報刊亭電梯框架高速路包站公交站臺主干道墻身公交車身渠道策略線上宣傳，攻陷客戶生活觸點(diǎn)渠道策略精準(zhǔn)拓展，截流客戶線下拓展：拓哪里？目標(biāo)客戶場所主要植入地點(diǎn)吃各商圈食肆、食街；住各住宅社區(qū)、城中村等；行地鐵2、3、4、7號線沿線玩酒吧一條街、ktv、電影院等娛樂場所；購鉆匯廣場、永旺夢樂城、亞運(yùn)城廣場等。泛市橋華南板塊天河-海珠前期先拓展泛市橋和華南板塊，隨后逐步往海珠、天河深入拓展渠道策略精準(zhǔn)拓展，截流客戶線下拓展：怎么拓？商超/社區(qū)攔截：在目標(biāo)客群活躍的商圈和社區(qū)進(jìn)行攔截

24、；專業(yè)市場拓展：針對周邊改善型客戶，在周邊專業(yè)市場進(jìn)行地推拓客；車主攔截：市廣路、金山大道、番禺大道等主干道攔截；餐飲植入：利用市橋豐富的餐飲食肆資源，進(jìn)行物料植入；企業(yè)商協(xié)會拓展：周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)員工，以聯(lián)系主要關(guān)鍵人取得主要切入拓展。商超巡展以商超為核心，覆蓋目標(biāo)客群活動范圍，輸出項(xiàng)目信息以及帶客上訪方案二：兼職在目標(biāo)商超進(jìn)行派單及背旗或夜晚背發(fā)光牌在商超附近行走。物料支持：單張、背包旗、發(fā)光背板活動費(fèi)用：兼職費(fèi)用120元/人/天及物料制作費(fèi)方案一：活動形式：在拓展選擇人流密集地段商場分別設(shè)置巡展，輸出項(xiàng)目信息，同時更大幅度的獲取客戶資源;活動費(fèi)用：5000-8000元/日;商超巡展資源中原市

25、占率高，跟各大商超均有合作序號外展點(diǎn)地點(diǎn)聯(lián)系方式場地費(fèi)用1萬達(dá)廣場番禺區(qū)南村鎮(zhèn)興南大道368號176XXXX892850000元/月（含票），12m2吉盛偉邦番禺區(qū)番禺大道萬博中心136XXXX192215000元/月（含票），14 3哈街番禺區(qū)橋南街南郊路39XXXX224000元/天（含票），30m4105新地購物中心番禺區(qū)105國道大石段135XXXX5382黃先生5000元/天（含票），30m5永旺夢樂城番禺區(qū)亞運(yùn)大道1號23XXXX668000元/天（含票）6鉆匯廣場番禺區(qū)富華西路189XXXX2810黃先生5000元/天（15%票）7喜悅天地番禺區(qū)光明北路189XXXX2805陳小

26、姐5000元/天（含票）8世紀(jì)華聯(lián)番禺區(qū)大石街東聯(lián)村139XXXX5559曾先生10000元/月（含票）9大石城番禺區(qū)朝陽西路138XXXX2207麥小姐10000元/天（含票）10易發(fā)街番禺區(qū)光明北路185XXXX3488鄧先生8000元/天（含票）11GOGO新天地番禺區(qū)大學(xué)城中二橫路84XXXX3310000元/月（含票）12鴻禧優(yōu)活中心番禺區(qū)光明北路138XXXX9134趁先生4000元/天（含票）13禺山購物中心番禺區(qū)市橋大北路108號138XXXX686510000元/月（含票），30m大華集團(tuán)方案一活動形式:與快消品合作一起進(jìn)入小區(qū)做展活動費(fèi)用:整體活動費(fèi)用約3000元;普通小區(qū)

27、排他小區(qū)方案二活動形式:利用為社區(qū)居民提供免費(fèi)便民服務(wù)為切入點(diǎn),利用社區(qū)村委會的資源對宣傳項(xiàng)目信息; 活動費(fèi)用:整體活動費(fèi)用約2000元; 通過DM、宣傳欄、單張、公示欄、電子牌、定點(diǎn)短信等所有可利用的宣傳方式，深入成交業(yè)主集中的重點(diǎn)社區(qū)、寫字樓，最直接地傳遞項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)及最新優(yōu)惠政策，刺激客戶到場；方案三活動形式:銷售、拓展人員帶著便攜式桌椅，印有項(xiàng)目信息。移動在不同社區(qū)巡展。活動費(fèi)用:物料制作費(fèi)用2000元把社區(qū)巡展各種方式進(jìn)入社區(qū)，對范圍內(nèi)的社區(qū)進(jìn)行地毯式覆蓋 微信公眾號：地產(chǎn)全案社區(qū)巡展中原資源中原已合作社區(qū)資源（部分）聯(lián)系人電話小區(qū)名字粱主管847*33鴻禧華庭黃主任848*21禺雅苑郭

28、主任847*65金悅大廈郭主任388*78康裕園李主任135*229彩晴軒謝主任847*51富都華園849*90盈翠苑李主任186*983江南新村胡主管138*048番藝花園848*88富豪山莊黃生180*139來福園凌主任138*045錦繡生態(tài)園聯(lián)系人電話小區(qū)名字王先生847*22長江數(shù)碼華園劉主任848*26如意花園楊主管847*64東怡新村劉先生388*88石樓保利公館陳主任135*229雅居樂七海里謝主任847*37錦繡銀灣林主任849*09富庭東園郭先生186*983麗水灣黃主任138*048昊龍花園黎先生848*80時代傾城黃生180*139華薈南景園馮主任138*045福景園專業(yè)

29、市場各個檔口派發(fā)夾報宣傳以點(diǎn)：在專業(yè)市場門口位置設(shè)立短期巡展點(diǎn)以達(dá)到蓄客目的，同時在專業(yè)市場內(nèi)部或周邊顯眼的位置設(shè)立2m*3m的廣告架進(jìn)行項(xiàng)目宣傳。帶面：以巡展點(diǎn)為根據(jù)地，每天安排10名兼職到專業(yè)市場各個檔口派發(fā)夾報，收集專業(yè)老板名片，并安排銷售及時進(jìn)行跟進(jìn)；形式：派發(fā)夾報、環(huán)保袋、筆記本等；專業(yè)市場資源中原拓展大專業(yè)市場店鋪資源近千家 企業(yè)拓展對范圍內(nèi)的企業(yè)進(jìn)行宣傳推廣企業(yè)拜訪企業(yè)巡展OA通告以企業(yè)關(guān)鍵人拓展為切入點(diǎn)，針對相關(guān)企業(yè)進(jìn)行宣講、資源活動、團(tuán)購等形式進(jìn)行拓展鎖定已購業(yè)主、意向客戶、工會主席等企業(yè)關(guān)鍵人，以關(guān)鍵人獎勵或企業(yè)團(tuán)購優(yōu)惠為切入；針對相關(guān)企業(yè)進(jìn)行宣講、資源活動、企業(yè)活動贊助等

30、方式，進(jìn)行客戶拓展；部分醫(yī)院、學(xué)校等單位，可用公益活動、聯(lián)誼活動等形式進(jìn)行，串連后續(xù)的資源活動；企業(yè)資源中原拓展合作企業(yè)資源 (部分)企業(yè)資源中原拓展大量企業(yè)協(xié)會資源，可進(jìn)行資源互換(部分)物料植入通過物料植入對拓展范圍內(nèi)的食肆、加油站、4S店等進(jìn)行拓展方案二：圈定目標(biāo)食肆、加油站4S店等拓展范圍，由拓展團(tuán)隊(duì)商談并植入物料物料支持：紙巾盒/牙簽桶費(fèi)用：產(chǎn)生物料運(yùn)輸費(fèi)，可安排公司行政車。方案一：通過與渠道公司合作，由渠道公司集中物料費(fèi)送到各大型餐廳、酒店、加油站、4S店等物料支持：紙巾盒/牙簽桶渠道合作費(fèi)用：按數(shù)量計(jì)算，約1元/盒紙巾盒/荷包紙巾牙簽桶商家資源中原商家聯(lián)盟及周邊農(nóng)莊商家資源(部分

31、)中原商家資源旅游產(chǎn)業(yè)資源車主攔截通過單張插車、雪糕筒、KT牌等形式對目標(biāo)戶群體做攔截操作方式：KT牌板的形式綁在項(xiàng)目周邊、競品周邊等樹上或燈桿上，形成廣告風(fēng)暴投放周期：每周六日投放路段：石化路、金山大道、草堂立交等物料支持：KT牌費(fèi)用：制作約20元/個KT牌路線攔截兼職插車操作方式：通過車主的娛樂習(xí)慣如商超、餐飲、健身、娛樂場所的停車場針對性的把單張植入到車?yán)镂锪现С郑簡螐?掛車卡/停車牌費(fèi)用：兼職人員/小蜜蜂 120元/天/人操作方式：拓展人員與商超、餐飲、健身、娛樂場所等的停車場物管洽談，針對性的把雪糕筒植入到停車場內(nèi)物料支持：雪糕筒費(fèi)用：制作約40元/個雪糕筒廣告本項(xiàng)目 第二步：以活動

32、帶人氣，快速增加來訪大活動起勢+小活動保溫借力政府資源，大型活動打響項(xiàng)目知名度小型現(xiàn)場渠道活動，吸客上門 微信公眾號：地產(chǎn)全案營銷策略鋪排起勢活動：怎么引爆？活動策略大活動起勢，小活動保溫010304番禺十大最美笑容評選活動在番禺范圍內(nèi)舉行微笑大使評選，評選出有背后故事的番禺微笑大使人物，進(jìn)行頒獎及媒體跟蹤報道；項(xiàng)目銷售中心開放銷售中心開放當(dāng)天，為獲獎的十大最美笑容獲得者頒獎，同時揭幕2018個番禺笑臉組成的最大笑臉墻微笑來襲、全城傳遞（番禺商圈線上線下推廣）線上以戶外、道旗、公交車車身廣告為主；線下以微笑人偶、微笑天使將會成群結(jié)隊(duì)出現(xiàn)在番禺各大小商圈、社區(qū)、購物中心，微笑人偶帶動市民以最燦爛

33、的笑容進(jìn)行互動及合照，將快樂通過微信朋友圈傳播出去；02番禺笑起來（走進(jìn)企事業(yè)或社區(qū)）走進(jìn)基層，走進(jìn)社區(qū)，走進(jìn)企業(yè)，廣泛征集各個階層的笑臉，以公益活動走進(jìn)各個單位，直接面對番禺消費(fèi)者，宣傳項(xiàng)目信息；借力政府資源，以“公益活動”的形式，打響項(xiàng)目知名度保溫活動：怎么引流？活動策略大活動起勢，小活動保溫講圈層，聚資源，把我們想要的客戶引流到項(xiàng)目的活動，才是好活動 第三步：以產(chǎn)品展示聚客戶，感受比言傳更直觀誘導(dǎo)法則不做強(qiáng)勢標(biāo)榜，造景引導(dǎo)客戶應(yīng)如何擁有舒適、宜居、配套、品質(zhì)、服務(wù)，直擊客戶心動點(diǎn)營銷策略鋪排視覺（宜居）：廣州首個主題體驗(yàn)館式售樓部+精美的花園園林+主題樣板房；聽覺（舒適）：售樓部及樣板房都以舒緩悠揚(yáng)的音樂營造優(yōu)雅生