房地產(chǎn)精裝修管理問

1、房產(chǎn)精裝修管理49問及精裝修項目石材管理1234產(chǎn)品標準 人員標準技術標準效率標準管理流5謀 略樣板房組織設計管理定位決策6攻 略施工組織過程控制交付客服總結(jié)提升7 做精裝修產(chǎn)品對房產(chǎn)公司有什么好處？謀略篇 問11.稅務籌劃土地增值稅增值額超過扣除項目金額200的部分，稅率為60。增值額未超過扣除項目金額50的部分，稅率為30。 增值額超過扣除項目金額50、未超過扣除項目金額100的部分，稅率為40。 增值額超過扣除項目金額100、未超過扣除項目金額200的部分，稅率為50。 8 做精裝修產(chǎn)品對房產(chǎn)公司有什么好處？謀略篇 問12.提升產(chǎn)品競爭力 促進銷售人無我有，人有我優(yōu)。4.提升公司品牌美譽

2、度增大公司影響力。3.完善管理組織、體系、管理要求更精細。5.增加財務收入增加現(xiàn)金收入，降低財務成本。9 做精裝修產(chǎn)品對房產(chǎn)公司有什么壞處？謀略篇 問21.提高產(chǎn)品銷售價 縮小目標客戶群2.增加項目開發(fā)難度3.組織管理復雜化4.增多客戶投訴10 房產(chǎn)精裝修管理從什么時間開始介入？謀略篇 問3項目建筑設計時，戶型設計階段就必須要有精裝修設計管理人員介入。戶型設計管理階段需要明確的工作前提是：房產(chǎn)品裝修成本標準、設備標準。11 房產(chǎn)項目做精裝修產(chǎn)品，需要作哪些準備？謀略篇 問4內(nèi)部組織流程技術資金外部設計施工材料環(huán)境12 房產(chǎn)項目做精裝修產(chǎn)品，需要作哪些準備？謀略篇 問4流程13 房產(chǎn)項目做精裝修

3、產(chǎn)品，需要作哪些準備？謀略篇 問414 房產(chǎn)項目做精裝修產(chǎn)品，需要作哪些準備？謀略篇 問4技術15 精裝修項目產(chǎn)品風格如何確定？謀略篇 問516 精裝修項目產(chǎn)品風格如何確定？謀略篇 問5 藍山17 精裝修項目產(chǎn)品風格如何確定？謀略篇 問5金色水岸18 精裝修項目產(chǎn)品風格如何確定？謀略篇 問519滟瀾山 精裝修項目產(chǎn)品風格如何確定？謀略篇 問520 精裝修項目產(chǎn)品風格如何確定？上海湯臣一品謀略篇 問521 精裝修項目產(chǎn)品風格如何確定？謀略篇 問5北京星河灣一期22 精裝修項目產(chǎn)品風格如何確定？謀略篇 問5北京星河灣二期23 精裝修項目產(chǎn)品風格如何確定？謀略篇 問5上海浦東星河灣一期24 精裝修項

4、目產(chǎn)品風格如何確定？謀略篇 問5上海浦東星河灣二期25 精裝修項目產(chǎn)品風格如何確定？謀略篇 問5溫州鹿城廣場26 精裝修項目產(chǎn)品風格如何確定？謀略篇 問5杭州藍色錢江一期27 精裝修項目產(chǎn)品風格如何確定？謀略篇 問5杭州蘭園28 精裝修項目產(chǎn)品風格如何確定？謀略篇 問5杭州藍色錢江二期29 精裝修項目產(chǎn)品風格如何確定？謀略篇 問5杭州桃花源30 精裝修項目產(chǎn)品風格如何確定？謀略篇 問5杭州桃花源31 精裝修項目產(chǎn)品風格如何確定？謀略篇 問5杭州云棲玫瑰園32 精裝修項目產(chǎn)品風格如何確定？謀略篇 問5 小 結(jié) 以業(yè)主、成本為考量：中端產(chǎn)品以宜居為依據(jù)高端產(chǎn)品以文化為目標低端產(chǎn)品以功能為訴求品質(zhì)六

5、要素：適用、特點、耐用、好修、售后、美觀。33 精裝修項目產(chǎn)品風格如何確定？謀略篇 問5品質(zhì)六要素：適用、特點、耐用、好修、售后、美觀。34 精裝修項目產(chǎn)品風格如何確定？謀略篇 問5品質(zhì)六要素：適用、特點、耐用、好修、售后、美觀。35 精裝修項目產(chǎn)品風格如何確定？謀略篇 問5品質(zhì)六要素：適用、特點、耐用、好修、售后、美觀。36 精裝修項目產(chǎn)品風格如何確定？謀略篇 問5六要素：適用、特點、耐用、好修、售后、美觀。37 精裝修項目產(chǎn)品風格如何確定？謀略篇 問5六要素：適用、特點、耐用、好修、售后、美觀。38 精裝修項目產(chǎn)品標準與建筑的關系如何？謀略篇 問6電梯廳石材地面 消防疏散環(huán)氧地面？ 臥室地

6、板 陽臺地磚？39 精裝修項目產(chǎn)品標準與建筑的關系如何？謀略篇 問640 精裝修項目產(chǎn)品標準與建筑的關系如何？謀略篇 問641 精裝修項目產(chǎn)品標準與建筑的關系如何？謀略篇 問6優(yōu)化管井調(diào)整前調(diào)整后42 精裝修項目產(chǎn)品標準與建筑的關系如何？謀略篇 問643 精裝修項目產(chǎn)品標準與建筑的關系如何？謀略篇 問6 小 結(jié) 1. 不同的精裝修產(chǎn)品標準對建筑的要求是不一樣的。2. 精裝修產(chǎn)品對建筑的梁高，降板，鋁合金上、底標高，管井 及戶型，尺寸要求更細。44 房產(chǎn)精裝修標準如何確定？謀略篇 問7 通過財務模型演算尋求銷售競爭、利潤、成本、資金、去化率、項目收益，風險等的平衡點，而達到利益最大化。 公司領導

7、、項目財務、營銷、工程、成本、精裝產(chǎn)品人員通過多次會議，共同決策。45 房產(chǎn)精裝修成本如何分配？謀略篇 問8硬裝成本 有套內(nèi)成本，銷售面積成本兩種。部品成本 空調(diào)、潔具、櫥柜及電器等。1.三分之一；2.宜人、宜地、宜時法則。46 房產(chǎn)精裝修項目成本如何控制？謀略篇 問8裝修密度 廚房、衛(wèi)生間裝修成本，費比高。目標成本確定 以不利戶型，主力戶型為測算對象，編制分目標。設計階段成本控制 1.價、量平衡法； 2.替換法； 3.主材限額選擇； 4.折算控制；5.樣板房詢價調(diào)整控制。 施工階段成本控制 1.合約范圍、總價控制；2.成熟工藝； 3.材料品質(zhì)的可控性； 4.其它。47 哪些房產(chǎn)項目不宜做精裝

8、修產(chǎn)品？謀略篇 問91.決策調(diào)整，毛坯項目土建已完成,改高端精裝修產(chǎn)品；2.因90/70政策產(chǎn)生的拼合戶型項目；3.因銷售偷面積對建筑外立面有較大調(diào)整的項目；4.客服管理跟不上的項目。48 房產(chǎn)精裝修項目對戶型有什么要求？謀略篇 問101.戶型種類要少，便于管理和溝通。2.戶型要相對成熟，減少個性化調(diào)整。3.戶型結(jié)構(gòu)偏差（高層建筑）不宜大。4.相同位置戶型不作客戶選擇性產(chǎn)品。49 高端房產(chǎn)精裝修管理人員配置標準是怎樣的？謀略篇 問11精裝設計管理人員1名，從項目建筑戶型設計開始到施工完成；以十萬平米項目為例：精裝工程管理人員4-5名，從精裝修開工開始到完成；精裝工程管理人員客服1-2名，從項目

9、交付到保修期滿；安裝工程管理人員1名，從項目安裝設計開始到交付完成；50 房產(chǎn)樣板區(qū)應考慮哪些因素？謀略篇 問12房產(chǎn)樣板區(qū)選擇應該是在規(guī)劃設計階段整體考量的。房產(chǎn)樣板區(qū)選擇因素：銷售活動時間性戶型推廣需要參觀流線設置便利性工程施工組織影響性垂直運輸可施和安全性效果的整體性51 房產(chǎn)精裝修樣板房如何選擇設計單位？謀略篇 問13裝飾設計單位不同，結(jié)果不同；主設計師不同，結(jié)果也不同；內(nèi)部交流統(tǒng)一意向?qū)诵袠I(yè)對應設計單位；名設計師東西好，服務不好；小設計單位服務好；境內(nèi)的時間可控，境外的時間不可控，成本更不好控；樣板房大師設計，批量戶型本地設計單位翻圖。52 房產(chǎn)精裝修設計管理為什么很重要？謀略篇

10、問14精裝修設計管理是項目目標實現(xiàn)與設計計劃之間的橋梁。精裝修設計管理是項目訴求與設計語言平衡點的保障。精裝修設計管理不是設計師，不是繪圖員；可以是從設計單位來的， 但更多的是欣賞者，評論者；知道項目開發(fā)要的是什么？怎么能實現(xiàn)？設計管理是小投入大產(chǎn)出，但人難找，培養(yǎng)更難。概念：精裝修設計管理是項目管理團隊共同實現(xiàn)的工作，不能僅僅認為是設計管理人員的事。53 房產(chǎn)精裝修設計管理各階段的重點是什么？謀略篇 問151.方案設計階段2.方案深化階段3.擴初設計階段4.施工圖階段5.施工過程設計管理功能和方向效果和初步成本成本和材料可施性落實細部設計平面圖、意向圖確定的平面、效果圖立面圖、材料樣板完整性

11、加工、排版確認，變更54 房產(chǎn)精裝修設計管理各階段的重點是什么？謀略篇 問151.方案設計階段調(diào)整前調(diào)整后55 房產(chǎn)精裝修設計管理各階段的重點是什么？謀略篇 問152.方案深化階段56 房產(chǎn)精裝修設計管理各階段的重點是什么？謀略篇 問153.擴初設計階段57 房產(chǎn)精裝修設計管理各階段的重點是什么？謀略篇 問154.施工圖設計階段58 房產(chǎn)精裝修設計管理各階段的重點是什么？謀略篇 問155.施工過程階段59 房產(chǎn)精裝修設計管理工作如何在公司內(nèi)推進？謀略篇 問161.精裝修設計管理的專業(yè)性：建筑學、機電安裝、裝飾材料、工藝、施工管理、造價成本、裝飾流派、管理學、相關法律法規(guī)等；2.組織性：不同的崗

12、位、專業(yè)共同完成；3.階段性4.系統(tǒng)性評審會議推進，溝通是根本。常見現(xiàn)象：缺席、一言堂、會而不決、不追溯、反復。思路方面執(zhí)行方面60 房產(chǎn)精裝修設計管理如何在現(xiàn)場落實？謀略篇 問171.設計前置是條件，在標準層土建建造前完成；2.梁柱優(yōu)化，安裝空洞預留；3.地面結(jié)構(gòu)標高、反梁細化；4.剪力墻、柱，管、盒預埋；5.砌墻圖定位，門洞口預留；6.鋁合金型材高度，關鍵部位鋁合金上、底標高。61 房產(chǎn)精裝修設計管理如何在現(xiàn)場落實？謀略篇 問17結(jié)構(gòu)標高、反梁細化62 房產(chǎn)精裝修設計管理如何在現(xiàn)場落實？謀略篇 問17管、盒預埋63 房產(chǎn)精裝修設計管理如何在現(xiàn)場落實？謀略篇 問17門洞口預留64 房產(chǎn)精裝修

13、設計管理如何在現(xiàn)場落實？謀略篇 問17結(jié)構(gòu)標高、反梁細化65 房產(chǎn)精裝修設計過程中材料如何確定？謀略篇 問181.效果為先2.限額主材3.可實施性為保障思路方面執(zhí)行方面1.內(nèi)部分權(quán)2.領導只表態(tài)不表決3.多維度認證1.外部競爭2.成熟靠品牌，定制多打樣3.多渠道了解66 房產(chǎn)精裝修設計過程中材料如何確定？謀略篇 問1867 房產(chǎn)精裝修項目材料管理應注意什么問題？謀略篇 問19材料采供方式甲供材料， 甲定乙供、乙供， 專業(yè)分包， 三方協(xié)議材料。管理特點管理要素只個件定牌定型不定商設備設施木制品、石材損耗、手續(xù) 保質(zhì)、防腐 供貨安裝時間與界面 前置68 房產(chǎn)精裝修項目材料采購如何管理？謀略篇 問2

14、0甲供材料手續(xù)完備專業(yè)分包材料計劃管理裝飾施工單位 項目標段管理員 采購員 材料商 造價員1.采購計劃2.材料查收3.進度款風險控制4.結(jié)算核減1.排產(chǎn)、安裝周期2.界面管理3.備品要求4.耗材服務69 房產(chǎn)精裝修項目石材管理應怎么開展？謀略篇 問21三方協(xié)議材料70 房產(chǎn)精裝修房銷售合同中裝飾材料如何明確？謀略篇 問22銷售活動與項目批量施工的時間不一致性，樣板房展示材料與銷售合同附件中如何明確？1.房地產(chǎn)產(chǎn)品標準化的大企業(yè)，容易實現(xiàn)，產(chǎn)品標準化不高的項目有難度；2.同類、同檔次三選一；3.有明有擇；4.工法展示（補充說明）；5.加快核心主材確定的推進。71 房產(chǎn)精裝修交付標準樣板房應注意哪

15、些問題？謀略篇 問23地方法規(guī)項目整體交付3個月后，樣板房才可以拆除。所見即所得非所得須明確。標簽和合同約定非所得標牌明確；不利因素告知。展示管理1.展示過程；2.施工期間；3.交付前。72 交付標準樣板在展示前如何完成內(nèi)部管理？謀略篇 問24流程保障凡是與客戶有關的活動，公司都要有對應的制度；現(xiàn)場評審相關的所有人員各自打分，評價；會議評審整合各方訴求，尋求平衡；目標依據(jù)明確展示后產(chǎn)品工作的依據(jù)和目標。73 小 結(jié)謀略篇1.做不做？2.怎么做？3.做多少？4.設計怎樣管？6.材料怎么定？7.人員怎么配？5.成本怎么控？74攻 略75 房產(chǎn)批量精裝修施工標段如何劃分？攻略篇 問26建筑分布建筑單

16、體、單元體量；裝飾標準標準高，難度大，供方難求；工期要求工期緊項目，施工單位多，便于搶工增加人員；合同總額裝飾施工合同不超過7000萬；木制品合同不超過3000萬。 留一手 小標段，難度不大，本地企業(yè)。76 房產(chǎn)批量精裝修施工界面劃分要素有哪些？攻略篇 問27界面給排水建筑機電櫥柜燃氣消防強弱電鋁合金建筑給排水鋁合金強弱電燃氣機電消防總包總包安裝幕墻總包安裝燃氣公司專業(yè)分包單位消防單位櫥柜櫥柜單位77 房產(chǎn)批量精裝修施工界面劃分要素有哪些？攻略篇 問271.建筑總包A、墻體B、樓地面C、衛(wèi)生間D、廚房衛(wèi)生間煙氣道E、消防樓梯F、管線穿洞G、頂棚立、改、廢78 房產(chǎn)批量精裝修施工界面劃分要素有哪

17、些？攻略篇 問27給排水2.總包安裝A.入戶總閥處（含總閥的安裝）B.衛(wèi)生間廢、污水立管及通氣管施工，預留三通支管接口C.陽、露臺雨水立、支管施工.79 房產(chǎn)批量精裝修施工界面劃分要素有哪些？攻略篇 問273.鋁合金幕 墻A.外防水,內(nèi)打膠；B.先框后扇,先衛(wèi)后臥；C.與土建協(xié)同，先上后下；D.成品保護后移交。80 房產(chǎn)批量精裝修施工界面劃分要素有哪些？攻略篇 問274.強弱電總包安裝A.進戶電源線安裝至戶內(nèi)配電箱內(nèi)B.公共部位電源線安裝至樓層配電箱內(nèi)C.弱電進戶管線安裝至戶內(nèi)弱電箱內(nèi)D.弱電箱至設備管、盒由精裝修單位E. 線、控制面板，調(diào)試由安裝總包或弱電單位安裝81 房產(chǎn)批量精裝修施工界面

18、劃分要素有哪些？攻略篇 問275.櫥柜櫥柜單位土建總包單位負責廚房油煙機止回閥的安裝。櫥柜由櫥柜單位施工、成品保護；精裝單位負責日常成品保護的維護工作。直飲水機、水槽、抽油煙機的安裝由櫥柜廠家負責，精裝單位配合吊頂開孔。廚房電器、設備由櫥柜小總包，電器專業(yè)單位安裝配合。精裝修施工單位負責廚房給水三角閥、軟管等附件安裝。櫥柜施工單位負責下水配件（含垃圾粉碎機）、廚房龍頭的安裝。精裝修施工單位負責廚房止回閥與油煙機排煙軟管的連接和配合油煙機開孔；廚房電器單位負責排煙管與油煙機的連接，由精裝修施工單位保管至交付。82 房產(chǎn)批量精裝修施工界面劃分要素有哪些？攻略篇 問276.燃氣燃氣公司燃氣施工單位負

19、責燃氣管道、燃氣表的安裝，系統(tǒng)調(diào)試、點火試驗。燃氣施工單位負責煤氣表后管線與煤氣灶，或熱水器的連接。精裝修施工單位、櫥柜施工單位在燃氣工程中給予配合。83 房產(chǎn)批量精裝修施工界面劃分要素有哪些？攻略篇 問277.機電專業(yè)分包單位A.空調(diào) 定位、機器安裝、線、冷凝水、控制板安裝、調(diào)試；槽、管盒；B.熱水 設備安裝；循環(huán)水系統(tǒng)布管，定位，分水器；C.地熱 干濕分區(qū)，整合，調(diào)試、用；D.新風 機器安裝、管線敷設（梁上孔洞）、控制安裝調(diào)試；槽、管盒。84 房產(chǎn)批量精裝修施工界面劃分要素有哪些？攻略篇 問277.機電C.地熱 干濕分區(qū)，整合，試用；85 房產(chǎn)批量精裝修施工界面劃分要素有哪些？攻略篇 問2

20、78.消防消防單位A.天花點位圖紙整合 疊圖；B.區(qū)域明確。86 房產(chǎn)批量精裝修施工單位如何選擇？攻略篇 問281. 項目部優(yōu)先2. 上升性公司3. 有售后經(jīng)驗4. 有項目所在地施工企業(yè)考察、審核入圍87 房產(chǎn)批量精裝修施工單位如何選擇？攻略篇 問28 考察、審核入圍考察項目 一個同類在建，一個已交付項目；擬派項目經(jīng)理考察。考察公司 公司管理形象；經(jīng)營業(yè)績；員工精神；財務狀況了解。88 批量精裝修施工招標統(tǒng)一口徑為何那么重要？攻略篇 問29 1.住宅精裝修施工技術統(tǒng)一口徑是招標文件里，對施工工藝技術約定的重要文件，它是成本計算的依據(jù)之一； 2.項目品質(zhì)保障和管理技術依據(jù)； 3.項目管理技術交底

21、、組織培訓的課件； 4.工作落實內(nèi)部員工考核的節(jié)點性依據(jù)。 89 房產(chǎn)批量精裝修施工工期如何設置？攻略篇 問30 1.2500元/平米裝修標準項目，一般是8個月施工期，另2個月的驗收整改期； 2.30004000元/平米裝修標準項目，一般是10個月施工期，另2個月的驗收整改期（不含有濕式地熱項目）； 3.有地熱項目外加1個月施工期； 4.施工期不含春節(jié)，裝飾施工前期可搭接2個月左右的建安工程； 5.南方項目交付不宜在5月份前后交付。 精裝修工程理想工期是：竣工、驗收整改、交付，有連續(xù)性（一鼓作氣），12月底是較好的時間點。 90 批量精裝修開工前，應加強哪些前置管理工作？攻略篇 問311. 設

22、計交底2. 材料交底3. 工藝交底4. 現(xiàn)場交底5. 合同學習6. 管理要求91 批量精裝修開工前，應加強哪些前置管理工作？攻略篇 問311. 設計交底2. 材料交底1.精裝設計管理人員組織；2.對圖紙進行介紹、說明；3. 對施工單位答疑；4.深化設計要求；5.標段管理全員參加。1.項目材料介紹；2.材料管理要求；3. 甲供材料管理流程強調(diào)；4.木、石管理；5.標段管理全員參加。92 批量精裝修開工前，應加強哪些前置管理工作？攻略篇 問313. 工藝交底4. 現(xiàn)場交底1.精裝施工管理人員組織；2.對工藝進行介紹、說明；3. 對施工單位答疑；4.重要節(jié)點說明；5.檢查點、停止點管理要求。1.精裝

23、標段管理人員組織；2.對現(xiàn)場總包、監(jiān)理、分包進行介紹；3.對施工單位答疑；4.現(xiàn)場管理要求；5.總包配合協(xié)調(diào)。93 批量精裝修開工前，應加強哪些前置管理工作？攻略篇 問315. 合同學習6. 管理要求1.精裝標段管理人員組織；2.對招、投標文件進行學習、說明；3. 詢標紀要、施工合同說明；4對施工單位項目部答疑及要求。1.精裝標段管理人員組織；2.日常現(xiàn)場項目管理要求；3.聯(lián)系單要求及流程；4.工程款簽復流程。94 批量精裝修施工進度計劃應該如何要求？攻略篇 問3295 批量精裝修施工進度計劃應該如何要求？攻略篇 問3296 房地產(chǎn)批量精裝修施工進度如何控制落實？攻略篇 問331. 計劃審核2

24、. 里程牌對照3. 要素檢查4. 過程管理5. 動態(tài)調(diào)整1.工期合理；2.計劃評審；3.前置條件、過程條件匹配。1.管線；2.吊頂；3.濕作用（簽約、下單、批量）；4.木作業(yè)；5.櫥柜；6.潔具；。工程量：人、財、物；作業(yè)面協(xié)調(diào)。月評比、周例會、培訓會、日會、專題會。抓老總；胡蘿卜、大棒。97 房產(chǎn)批量精裝修施工聯(lián)系單如何管理？攻略篇 問341. 聯(lián)系單產(chǎn)生的緣由2. 聯(lián)系單的規(guī)律1.設計變更聯(lián)系單；2.工程變更聯(lián)系單；3.施工聯(lián)系單。1.施工單位是要掙錢的，度的問題；2.雙方博弈的工具；3.內(nèi)部管理效能的體現(xiàn)；4.是目標實現(xiàn)的可能絆腳石或墊腳石。98 房產(chǎn)批量精裝修施工聯(lián)系單如何管理？攻略篇

25、 問343. 聯(lián)系單管理內(nèi)部管理 1.責任 2.流程 3.細致 4.分級授權(quán) 5.追究外部管理 1.簽單 2.時效 3.溝通99 為保證品質(zhì)，精裝修施工過程管理有哪些舉措？攻略篇 問35過程管理的舉措周、晚例會標段日巡查樣板先行班組技術培訓、獎罰 月督導實測實量一房多驗 管理支援100 房地產(chǎn)批量精裝修施工技術難點與重點是什么？攻略篇 問36技術難點濕式地熱墻紙防霉技術涂料裝飾墻面開裂東南部沿海地區(qū)防腐技術技術重點高端精裝修石材斷裂木飾面成品保護防水工程石材干掛101 房地產(chǎn)批量精裝修施工技術難點與重點是什么？攻略篇 問36技術難點濕式地熱墻紙防霉技術102 房地產(chǎn)批量精裝修施工技術難點與重點

26、是什么？攻略篇 問36技術難點涂料裝飾墻面開裂東南部沿海地區(qū)防腐技術工序+材料不安裝+定期使用103 房地產(chǎn)批量精裝修施工技術難點與重點是什么？攻略篇 問36技術重點高端精裝修石材斷裂木飾面成品保護104 房地產(chǎn)批量精裝修施工技術難點與重點是什么？攻略篇 問36技術重點防水工程石材干掛技術要求培訓+盯！結(jié)構(gòu)防水防水施工工序防水檢查成品保護105 批量精裝修后期一房一驗管理如何組織？攻略篇 問37管理力量 裝修標準在2500元/平米以下的，約15000平米/人；裝修標準在 4000元/平米以上的產(chǎn)品，需10000平米/人。計劃時間 大面工程完成后，一般需2個月。驗收條件 通電通水通氣，外墻、窗完

27、整。驗收組織 1.現(xiàn)場甲方標段管理人員每天定量驗房，組織各工種整改銷項； 2.晚例會查、驗計劃執(zhí)行偏差，調(diào)整，協(xié)調(diào)困難； 3.項目公司給以環(huán)境支撐。106 如何解決工程后期施工單位整改不配合現(xiàn)象？攻略篇 問38 案 例 本 質(zhì) 1.施工單位品質(zhì)意識不高；2.裝修施工班組的工人采用的包活制；3.施工班組的內(nèi)驗不落實；4.施工項目部管理力量不強；5.甲方過程管理糾偏不力。XX項目后期驗收整改工作不力。107 如何解決工程后期施工單位整改不配合現(xiàn)象？攻略篇 問38 管理辦法1.施工單位品質(zhì)意識不高；2.裝修施工班組的工人采用的包活制；3.施工班組的內(nèi)驗不落實；4.施工項目部管理力量不強；5.甲方過程

28、管理糾偏不力。對班組培訓、組織好、差項目參觀；樣板先行。對班組撤人管理提出要求。對施工單位工序管理，引導加強互檢設置。對施工項目部管理人數(shù)提出要求。強化階段性檢查；例會檢查、落實；資源整合。 過程中消滅問題是關鍵！ 108 房產(chǎn)精裝項目如何組織交付？攻略篇 問39 1.預展管理 2. 個性化要求管理 A.施工過程組織客戶參觀 時間、地點、流程、要求；安全；安全文明施工；統(tǒng)一口徑。B.交付前組織客戶參觀 提前時間、陪同記錄、整改組織、完善說辭。A.階段；范圍；流程；檢查B.內(nèi)外有別很難C.增加項目需收費，減少項目不減費用。109 房產(chǎn)精裝項目如何組織交付？攻略篇 問39 3.交付管理110 房產(chǎn)

29、精裝項目如何組織交付？攻略篇 問39 3.交付管理111 房產(chǎn)精裝項目如何組織交付？攻略篇 問39 3.交付管理交付例會、交付計劃編制；交房預演和集中培訓 ；交付組織、計劃分配（客戶、交付人員）；交付流程：身份確認流轉(zhuǎn)單房產(chǎn)核算（開單）繳費 （多退少補） 物業(yè)登記物業(yè)繳費驗房物品移交 交付日總結(jié)例會整改問題分配記錄；統(tǒng)一回復；組織整改銷項；業(yè)主確認。投訴處理112 房產(chǎn)精裝交付應急維修小組如何管理？攻略篇 問40時間：交付前30天成立：地點：各樓幢、單元包干；人物：保潔組，各施工專業(yè)工程師、班組如：水電工、油漆工、木工、門窗；要素：通訊錄，鞋套、服裝、包裝紙板、工具、材料 組建應急小分隊，解決

30、出現(xiàn)的一些突發(fā)事件如滲漏水、斷電、保潔、簡單功能性問題等， 能迅速有效解決。管理：提供午、晚餐；固定休息地點；固定線路；參與日交付總結(jié)會議。113 房產(chǎn)批量精裝空關房如何管理？攻略篇 問411.未銷售的樓房盡可能木地板、墻紙，龍頭不安裝；2.交付時向業(yè)主詢問入住時間，要求備用鑰匙留物業(yè)；3.制定空關房周巡查計劃和管理記錄；114 綠城房產(chǎn)是如何做到客戶滿意度連續(xù)第一的？攻略篇 問42 截止2013年12月底，由中國指數(shù)研究院調(diào)研、發(fā)布，綠城已連續(xù)7年榮獲得客戶滿意度第一。 工程質(zhì)量、規(guī)劃設計、物業(yè)服務、銷售服務、企業(yè)形象、業(yè)主忠誠度等全部6個分項排名第一。115 綠城房產(chǎn)是如何做到客戶滿意度連

31、續(xù)第一的？攻略篇 問421.領導重視2.品質(zhì)管理體系，違者重罰A.日常；B.投訴應對；C.偏執(zhí)狂；D.理念。A.品質(zhì)核心，成本、效率次之；B.品質(zhì)終身制；C.合格證制；D.晉升輪崗制；E.技術標準體系較完整。116 綠城房產(chǎn)是如何做到客戶滿意度連續(xù)第一的？攻略篇 問423.品質(zhì)工作氛圍4.服務理念5.品牌維護A.職權(quán)責明晰；B.簡單；C.后勤保障完善；D.培訓體系；E.認證體系。A.軟硬件都要好；B.互為補充；C.完整服務流程；D.三條渠道。A.態(tài)度；B.四星級酒店；C.補償；D.情感修復;E.會所設置標準客房；F.媒體應對；G.危機公關。117 房產(chǎn)交付后客服工作如何管理？攻略篇 問43 現(xiàn)

32、象1.責任不清；2.代人受過；3.服務意識；4.減少損失；5.資金訴求6.業(yè)主補償不認同。118 房產(chǎn)交付后客服工作如何管理？攻略篇 問43 關鍵詞：快 對客戶反映的問題上門查看分析原因要快，做好客戶的心理安撫。對問題的處理速度要快，動用物業(yè)、工程部等資源，組織維修工人、設備供應商的維保人員緊湊安排維修不能拖沓。 關鍵詞：準 對客戶反映的問題根源要找到，如果自己的經(jīng)驗及能力有限，可以尋求外力等有豐富經(jīng)驗的人請教。119 房產(chǎn)交付后客服工作如何管理？攻略篇 問43 關鍵詞：狠 問題根源找到后，與業(yè)主溝通維修時間，不要尋求最簡單的表面維修方案，而是要制定解決根本問題的方案。否則就是一而再再而三地反

33、復維修，造成業(yè)主的投訴。 關鍵詞：境 維修工作，不分甲乙方，維修無小事。售后維修不同于大面精裝修。維修工人、材料、維修費用的問題，往往會阻礙維修的進度，所以要維修服務好，就要維幫助修工人解決材料、費用的問題；內(nèi)部分工管理。120 房產(chǎn)交付后客服工作如何管理？攻略篇 問43 9#樓的后期維修有相當?shù)碾y度。一是9#樓是有一定的社會地位的高端客戶，對各方面均以高標準高要求；二是不同想法的人對各個節(jié)點的要求均不一樣。 周姐是一位女強人，做外貿(mào)生意，連買了9#樓兩套分別給兩個兒子，也是同一層1101、1102。也是這兩套整整維修了兩個月，至到11月26日收房。 在交付時兩套提出了78條問題，在維修期間周

34、姐就讓一木工現(xiàn)場盯著，因為這位不是很懂，看不順眼的地方都得改，幾乎每天加十幾條問題。因為大面積開展維修不可能所有的維修人員都調(diào)到這一層，維修進度讓客戶不滿意，后來因為就兩個乳膠漆工，根本來不及，XX裝飾也不愿意再調(diào)人的情況下，我從別的單位調(diào)了兩名乳膠漆工過來，修了一個星期。但是在19日那天我檢查的時候，周姐過來了，表達了她的不滿?？头ぷ餍牡冒咐?21 房產(chǎn)交付后客服工作如何管理？攻略篇 問43 知道搬家日子定好后我承諾26日完成，也解釋了我們的一些難處，當然我們相當重視每一個客戶的維修。經(jīng)過近一個小時的溝通，周姐心情也好起來，后來周姐離開后我又把所有的維修問題梳理一次，從XX調(diào)來做晶面的大理

35、石工，兩套同時開始，晚上必須加班，在26日必須連保潔都完成。那幾天最晚的一次大理石工加班到早上5點。周姐也很感動，后來又聊起來說“上次她跟我說話口氣不是很好，讓我不要介意?！蔽液軕M愧地說“本是我們應該做好的，但沒有做好，被批評都是應該的，也非常感謝周姐對我們的理解”。后面很感謝老戰(zhàn)，因為保潔工不能到位，騷擾老戰(zhàn)電話不少。讓老戰(zhàn)協(xié)調(diào)才能順利的完成保潔。我們就是在這樣的一種狀態(tài)下維修。 在這樣的團隊中相信沒有做不好的維修。堅持就是勝利！客服工作心得案例122 房產(chǎn)交付后客服工作如何管理？攻略篇 問43 關鍵詞：流程清晰報修：業(yè)主 物業(yè) 客服 工程；查驗：工程+客服 業(yè)主；維修回復：工程 客服 業(yè)主

36、；修復完畢：維修工 工程 客服 業(yè)主；情感維護：領導回訪；節(jié)日回訪；角色轉(zhuǎn)換。123 房產(chǎn)批量精裝客服規(guī)律是怎樣的？攻略篇 問44 問題性質(zhì)1.銷售管理不嚴謹，亂承諾 涉及面大、難處理；2.設計原因 涉及面大、難處理；3.材料選擇 涉及某類、難處理；4.工藝選擇 涉及某類、難處理；5.工程合同界面管理 個案問題；6.隱蔽工程是功能性問題，危害大，難維修，是責任問題；石材是前置問題； 表面問題是態(tài)度問題。124 房產(chǎn)批量精裝客服規(guī)律是怎樣的？攻略篇 問44材料選擇工藝選擇125 房產(chǎn)批量精裝客服規(guī)律是怎樣的？攻略篇 問44 問題階段性1.交付后3個月內(nèi)報修主要是表面問題，量大，時間緊；2.3-6

37、個月報修主要是功能性問題，難處理；3.7-20個月常規(guī)問題，關注空關房、后交房；4.21-24個月大量表面問題；5.24個月后，個別極難處理問題。126 房產(chǎn)批量精裝施工決算、支付與客服的管理如何？攻略篇 問45 房產(chǎn)項目交付后3個月內(nèi)施工單位內(nèi)部管理核心工作就是決算資料整理：聯(lián)系單補簽、竣工圖核對、工程量測補工作，好的裝飾施工單位在4個月后，能上報決算就已很不錯了。 交付后第7個月計劃外支付小額款項，以客服工作為名，鼓勵施工單位重視客服工作。 明確季度或雙月結(jié)算代人受過的客服費用，要守時。 在交付后第一個春節(jié)前，支付可明確結(jié)算款的40%。 堅守2年售后，保持結(jié)算款支付滯緩爭取更大的主動，有新

38、增合作項目最好。127 房產(chǎn)批量精裝施工如何決算、支付與客服的管理？攻略篇 問45 房產(chǎn)項目交付后客服工作與合同相關條款的執(zhí)行有緊密聯(lián)系，尤其是合約中相關條款的可執(zhí)行性，對客服工作至關重要。 1.時間性約束； 2.第三方代服務，扣款確認程序的可操性； 3.補償業(yè)主施工單位認定確認流程需簡單、高效； 4.與結(jié)算、付款管理的協(xié)同性。 客服管理合約保障128 房產(chǎn)批量精裝施工如何決算、支付與客服的管理？攻略篇 問45第一個階段：房產(chǎn)項目交付6個月后，往往是重大、疑難問題爆發(fā)處理階段，容易造成施工單位客服 人員流失。原因壓力大、問責、業(yè)主情緒影響，沒有關懷，缺乏相應支持，看不到希望； 客服管理施工人員

39、保障129 房產(chǎn)批量精裝施工如何決算、支付與客服的管理？攻略篇 問451.1-6個月 分區(qū)、單元包干 人力保障解決辦法 2.6-9個月 標段內(nèi)統(tǒng)籌3.9-12個月 各標段統(tǒng)籌4.交付第一個年后，視情況準備啟用第三方服務5.功能性設備設施服務 轉(zhuǎn)包物業(yè)130 房產(chǎn)批量精裝客服備品備料如何管理？攻略篇 問461.材料選擇時盡量選擇本地有經(jīng)銷商的供應商；2.甲供材料除定制性材料，一般在采購合同中約定多2-3%余量如：墻紙、地板；3.功能性材料如：進戶門鎖備2-3把；4.乙供材料中，要求裝飾單位備踢腳線、瓷磚各一套的量； 備料要求 131 房產(chǎn)批量精裝客服備品備料如何管理？攻略篇 問461.項目竣工前

40、對各標段提出具體要求；2.在項目地下室指定設置各標段自己維修材料庫房；3.客服初期檢查庫房材料備品工作；4.甲供材料在交付3個月后材料移交物業(yè)公司管理；定期查驗備品出庫工作。 備料管理 132 房產(chǎn)精裝客服人員如何管理？攻略篇 問471.項目交付3個月后累；2.項目交付6個月后煩；3.項目交付12個月后麻；4.項目交付18個月后茫。5.負面消息口要緊！ 客服工作心態(tài) 133 房產(chǎn)精裝客服人員如何管理？攻略篇 問471.周例會；2.完善記錄；3.改善工作環(huán)境；4.加強溝通、理解、關懷；5.加薪、晉升、崗位保障。 客服工作管理 134 房產(chǎn)精裝客服總結(jié)為什么是管理提升的寶藏？攻略篇 問48 從管理

41、的基本方法來說“PDCA”，“處理”是最后一個步驟也是下一個開始，“處理”的前提是基于事實的統(tǒng)計、分析，總結(jié)就是非常重要的工作了。 客戶是上帝，客戶是使用者，最有發(fā)言權(quán)，客戶的不滿足投訴，就是企業(yè)管理提升重要的源泉，從這個意義上來理解，客戶在幫助企業(yè)提升。 樣板房總結(jié)，項目工程總結(jié)、項目售后總結(jié)；半年度、年度個人總結(jié)等。135 房產(chǎn)精裝修未來的發(fā)展趨勢是怎樣的？攻略篇 問49 未來房地產(chǎn)精裝修的發(fā)展一定是平衡的，隨著“農(nóng)民工”人工費的增高；房地產(chǎn)土地價格增高成本增大；供方資源的逐步成熟，“集約化”房地產(chǎn)開發(fā)理念和“精細化”管理模式將逐步取代傳統(tǒng)的項目開發(fā)和管理。 集約是相對粗放而言，集約化經(jīng)營

42、是以效益(社會效益和經(jīng)濟效益)為根本對經(jīng)營諸要素重組，實現(xiàn)最小的成本獲得最大的投資回報。 集約化是通過規(guī)則的系統(tǒng)化和細化,運用程序化、標準化和數(shù)據(jù)化的手段,使組織管理各單元精確、高效、協(xié)同和持續(xù)運行。136 房產(chǎn)精裝修未來的發(fā)展趨勢是怎樣的？攻略篇 問49案例一：衛(wèi)生間防水工藝可控性，有效性。案例二：工廠化生產(chǎn)解決人工、品質(zhì)、效率、管理的平衡。案例三：供方聯(lián)合體減少資源間磨合、提高效率。精裝修因產(chǎn)品和需求產(chǎn)生分化。 137 房產(chǎn)精裝修未來的發(fā)展趨勢是怎樣的？攻略篇 問49衛(wèi)生間防水工藝可控性，有效性 反梁包模、植筋，混凝土澆搗138 房產(chǎn)精裝修未來的發(fā)展趨勢是怎樣的？攻略篇 問49 樹脂螺栓保

43、溫 輕鋼龍骨吊頂 輕鋼龍骨隔墻 積水供水系統(tǒng) 架空地板 干式地暖139 房產(chǎn)精裝修未來的發(fā)展趨勢是怎樣的？攻略篇 問49140 房產(chǎn)精裝修未來的發(fā)展趨勢是怎樣的？攻略篇 問49雅世合金公寓141 房產(chǎn)精裝修未來的發(fā)展趨勢是怎樣的？攻略篇 問49供方聯(lián)合體減少資源間磨合、提高效率 142 房產(chǎn)精裝修未來的發(fā)展趨勢是怎樣的？攻略篇 問49 住宅精裝修將是產(chǎn)業(yè)化高度集成的模式，把建筑、裝修、安裝、設備集成；把設計、施工、材料、管理集成，是未來的主流！ 現(xiàn)有的精裝修作業(yè)、開發(fā)模式，會繼續(xù)保留，成為高端定制，不會是房地產(chǎn)精裝修的主導。143房 地 產(chǎn) 精 裝 修 項 目石 材 管 理144 大理石在高端精裝修住宅項目的運用現(xiàn)在是越來越多，在精裝修設計、施工管理過程中，石材是管理的難點和重點，尤其是批量精裝修交付項目。 前 言 舉例：一個需要4萬平米石材的精裝修項目該怎么管？145大理石的基本特性市場上石材的生產(chǎn)、銷售情況設計階段石材的管理及相關支持施工階段石材的管理 目 錄 1461、大理石的基本特性1471、大理石的基本特性 質(zhì) 量 不可控 相對高端精裝修住宅要求質(zhì)：難以保證；量：非人力所為； 大理石