物業(yè)公司商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)管理方案說(shuō)明

1、 .PAGE189 / NUMPAGES189物業(yè)管理方案目 錄1.0XX物業(yè)公司企業(yè)理念1. 企業(yè)宗旨2. 企業(yè)精神：3. 工作態(tài)度：4. 服務(wù)準(zhǔn)則：5. 企業(yè)管理理念：6. 員工修養(yǎng)理念：7. 企業(yè)服務(wù)理念：8. 企業(yè)愿景：2.0 項(xiàng)目基本情況1. XX一期項(xiàng)目概況1.1 XX一期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和主要配套概況2. 項(xiàng)目物業(yè)管理分析3.0 收費(fèi)項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)報(bào)備1. 關(guān)于物業(yè)管理收費(fèi)的初步意見(jiàn)4.0組織架構(gòu)、人員編制與薪酬福利4.1 管理機(jī)構(gòu)設(shè)置4.2 人員定編4.3 人員薪資體系5.0 開(kāi)辦測(cè)算與日常管理測(cè)算5.1 前期投入明細(xì)表5.2 詳細(xì)的成本測(cè)算、管理成本構(gòu)成與測(cè)算結(jié)果一覽表(年經(jīng)營(yíng)支出匯

2、總表)5.3 人工費(fèi)明細(xì)表5.4 辦公費(fèi)明細(xì)表5.5 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)與低易耗品攤銷明細(xì)表5.6 設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修費(fèi)明細(xì)表5.7 清潔、保安、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、管理傭金明細(xì)表6.0 總體管理構(gòu)想與各項(xiàng)規(guī)章制度1.0 安防管理2.0 公共事務(wù)管理與人性化服務(wù)3.0 環(huán)境服務(wù)管理4.0 機(jī)電設(shè)備的維保管理5.0 部運(yùn)行機(jī)制5.1 裝修管理規(guī)定5.2 住宅裝修管理公約5.3 物品搬進(jìn)（出）管理規(guī)定5.4 項(xiàng)目管理中心經(jīng)理崗位職責(zé)5.5 事務(wù)助理崗位職責(zé)5.6 前臺(tái)監(jiān)控員崗位職責(zé)5.8 工程水電人員崗位職責(zé)5.9 項(xiàng)目社區(qū)文化公關(guān)接待員崗位職責(zé)5.10 項(xiàng)目中心電腦文檔人員崗位職責(zé)5.11 安防部主管崗位職責(zé)

3、5.12 安防班長(zhǎng)崗位職責(zé)5.13 巡查員崗位職責(zé)5.14 交通、車輛管理員崗位職責(zé)5.15 義務(wù)消防員崗位職責(zé)5.16 環(huán)境服務(wù)部主管崗位職責(zé)5.17 綠化班長(zhǎng)崗位職責(zé)5.18 保潔班長(zhǎng)崗位職責(zé)5.19 保潔員崗位職責(zé)5.20 綠化員崗位職責(zé)5.21 出納收費(fèi)員崗位職責(zé)5.22 項(xiàng)目各部門每月計(jì)劃與月總結(jié)工作規(guī)程5.23 員工培訓(xùn)制度5.24 檔案資料管理制度5.25 值班管理規(guī)定5.26 辦公用品申請(qǐng)、購(gòu)買、領(lǐng)用制度5.27 投訴處理、回訪制度5.28 維修回訪制度5.29 防火安全檢查制度5.30 電梯機(jī)房管理制度6.0客戶服務(wù)部工作手冊(cè)6.0 客戶服務(wù)部服務(wù)規(guī)6.1 客戶服務(wù)部工作容概

4、述 6.2 客戶服務(wù)部員工崗位職責(zé) 6.3 客戶服務(wù)部規(guī)章管理制度 6.3.1 物業(yè)驗(yàn)收制度 6.3.2 入住管理制度 6.3.3 裝修管理制度 6.3.4 投訴處理制度 6.3.5 報(bào)修管理制度 6.3.6 客戶拜訪與意見(jiàn)征詢制度 6.3.7 前臺(tái)接待管理制度 6.3.8 收費(fèi)管理制度6.3.9 客服巡視管理制度6.3.10 檔案管理制度6.3.11 職位代理制度6.3.12 外延服務(wù)管理制度6.3.13 形象策劃管理6.3.14 商業(yè)店面管理制度6.3.15 安全管理制度6.3.16 客戶遷出管理制度6.3.17 商業(yè)推廣活動(dòng)管理制度6.3.18 公共場(chǎng)地使用管理制度6.3.19 突發(fā)性事

5、件或異常情況處理程序6.3.20 社區(qū)配套教育單位管理制度6.3.21 社區(qū)配套館所管理制度6.3.22 標(biāo)識(shí)標(biāo)牌管理制度6.3.23 辦公紀(jì)律6.3.24 售后服務(wù)管理制度6.3.25 文件與表單管理制度6.4 與物業(yè)管理相關(guān)的主要文件4.1.1 業(yè)主臨時(shí)公約7.0安防服務(wù)部工作手冊(cè)70 安防服務(wù)部員工服務(wù)規(guī)71 安防服務(wù)部工作容概述72 安防服務(wù)部崗位職責(zé)7.2.1 安防服務(wù)部主管崗位職責(zé)7.2.2 安防服務(wù)部班長(zhǎng)崗位職責(zé)7. 2.3 門崗崗位職責(zé)7. 2.4 巡邏崗崗位職責(zé)7. 2.5 裝修巡邏崗崗位職責(zé)7. 2.6 監(jiān)控中心崗位職責(zé)7. 2.7 車輛管理崗位職責(zé)7. 3 安防服務(wù)部主管

6、工作模塊7.3.2 安防服務(wù)部班長(zhǎng)工作模塊7.4 安防服務(wù)部工作流程7.4.1 交接班程序7.4.2 突發(fā)事件處理程序7.4.3 周界紅外報(bào)警處理程序7.4.4 消防報(bào)警信號(hào)處理程序7.4.5 毆打暴力事件處理程序7.4.6 盜竊等破壞事件的處理程序 7.4.7 困梯處理程序7.4.8 浸水處理程序7.4.9 停電處理程序7.4.10 戶報(bào)警處理程序7.4.11 工作技巧7.5 安全防設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定7.5.1 辦公設(shè)施管理規(guī)定7.5.2 鑰匙管理規(guī)定7.5.3 日常工具管理規(guī)定7.5.4 消防設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定7.5.5 智能化設(shè)備管理規(guī)定7. 6 能源節(jié)約管理規(guī)定7. 7 理論學(xué)習(xí)、技能培訓(xùn)

7、與演練管理規(guī)定7. 8 務(wù)管理規(guī)定7.8.1 班用餐管理規(guī)定7. 9 獎(jiǎng)罰細(xì)則7.10 安全管理7.11 排班布崗與巡邏路線的設(shè)計(jì) 7.12 治安保衛(wèi)常識(shí)的培訓(xùn)7.13 安防人員基本服務(wù)意識(shí)8.0 環(huán)境服務(wù)部工作手冊(cè)8.0 環(huán)境服務(wù)部員工服務(wù)規(guī)8.1 環(huán)境服務(wù)部工作管理制度8.2 環(huán)境服務(wù)部崗位職責(zé)8.2.1. 環(huán)境服務(wù)部部門經(jīng)理崗位職責(zé) 8.2.2. 環(huán)境服務(wù)部保潔主管崗位職責(zé) 8.2.3. 環(huán)境服務(wù)部保潔領(lǐng)班職責(zé)8.2.4. 環(huán)境服務(wù)部保潔員崗位職責(zé)8.2.5. 環(huán)境服務(wù)部倉(cāng)庫(kù)管理員崗位職責(zé)8.2.6. 環(huán)境服務(wù)部綠化主管崗位職責(zé)8.2.7. 環(huán)境服務(wù)部綠化領(lǐng)班崗位職責(zé)8.2.8. 環(huán)境服

8、務(wù)部綠化員崗位職責(zé)8.3 環(huán)境服務(wù)部工作禮儀8.4 環(huán)境服務(wù)部綠化管理工作流程8.5 環(huán)境服務(wù)部管理的具體措施與工作標(biāo)準(zhǔn)8.5.1 綠化工程驗(yàn)收接管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程8.5.2. 綠化養(yǎng)護(hù)等級(jí)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)8.5.3. 衛(wèi)生管理標(biāo)準(zhǔn)8.6 日常保潔工作容8.6.1 HYPERLINK l _Toc94174561大堂8.6.2 HYPERLINK l _Toc94174564公共區(qū)域8.6.3 HYPERLINK l _Toc94174571衛(wèi)生間8.6.4 HYPERLINK l _Toc94174574會(huì)議廳8.6.5 HYPERLINK l _Toc94174577地下車庫(kù)8.6.6 HYPERL

9、INK l _Toc94174580玻璃與不銹鋼8.6.7 HYPERLINK l _Toc94174583金箔和紫銅的保潔8.7 HYPERLINK l _Toc94174547大廈清潔的幾種基本作業(yè)法HYPERLINK l _Toc941745488.7.1 手工作業(yè)HYPERLINK l _Toc941745518.7.2 機(jī)械操作HYPERLINK l _Toc94174558附錄1 室清潔組的職責(zé)HYPERLINK l _Toc94174559附錄2室外清潔組的職責(zé)8.8 相關(guān)管理規(guī)定文件表格8.8.1 主管日常檢查工作表8.8.2 綠化工作日檢表-18.8.3 綠化工作日檢表-28

10、.8.4 綠化清單8.8.5 綠化工作日檢表8.8.6 綠化養(yǎng)護(hù)月檢表8.8.7 綠化養(yǎng)護(hù)周檢表8.8.8 綠化員崗位安排表8.9 環(huán)境保潔相關(guān)案例9.0 工程服務(wù)部工作手冊(cè)9.1 物業(yè)設(shè)備管理作業(yè)指導(dǎo)書9.2 機(jī)電維修工作9.3 工程服務(wù)部崗位職責(zé)9.3.1 工程服務(wù)部經(jīng)理崗位職責(zé)9.3.2 工程服務(wù)部水電工崗位職責(zé)9.4 樓宇與物業(yè)設(shè)備的接管驗(yàn)收9.5 物業(yè)設(shè)備操作規(guī)程9.5.1 變配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)操作規(guī)程9.5.2 給排水維修操作規(guī)程9.5.3 住戶報(bào)修處理工作規(guī)程9.5.4 工程維修操作規(guī)程9.5.5 變配電設(shè)備巡檢規(guī)程9.5.6 發(fā)電機(jī)房管理規(guī)程9.5.7 發(fā)電機(jī)組操作規(guī)程9.5.8

11、 發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)操作規(guī)程9.5.9 停水處理操作規(guī)程9.5.10 停電處理操作規(guī)程9.5.11 高壓配電房操作規(guī)程9.5.12 低壓配電房設(shè)備操作規(guī)程9.5.13 設(shè)備運(yùn)行記錄操作規(guī)程9.5.14設(shè)備管理交接班制度9.5.15 防火安全操作規(guī)程9.5.16 防火檢查制度操作規(guī)程9.5.17 臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)操作規(guī)程9.5.18 消防設(shè)備器材管理操作規(guī)程9.5.19 消防監(jiān)控中心操作規(guī)程9.5.20 公共設(shè)備改造與維護(hù)維修操作規(guī)程9.5.21 電梯運(yùn)行操作規(guī)程9.5.22 避雷與接地系統(tǒng)保養(yǎng)操作規(guī)程9.5.23 制冷設(shè)備運(yùn)行管理操作規(guī)程9.5.34 二次供水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)操作規(guī)程9.6 理論學(xué)習(xí)、技能

12、培訓(xùn)與演練管理規(guī)定7.0 總體項(xiàng)目運(yùn)作流程1. 工作流程2. 信息反饋渠道8.0 整體管理項(xiàng)目服務(wù)目標(biāo)與考核標(biāo)準(zhǔn)8.1 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)9.0 XX物業(yè)管理工服務(wù)目標(biāo)1. 前期目標(biāo)2. 管理目標(biāo)3 服務(wù)指標(biāo)4 分類指標(biāo)9.1 前期介入與接管驗(yàn)收9.1.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段9.1.2 建設(shè)施工階段9.1.3 竣工驗(yàn)收階段9.1.4項(xiàng)目的接管驗(yàn)收9.1.5業(yè)主入伙后10.0入伙與中期裝修管理10.1.1 業(yè)主入伙階段（上房前兩個(gè)月提供完整可執(zhí)行的入伙方案）a. 業(yè)主入伙前b. 業(yè)主入伙中11.0入住期日常管理12.0 員工業(yè)務(wù)與技能培訓(xùn)12.0.1擬采取的員工培訓(xùn)方案a. 培訓(xùn)計(jì)劃b. 培訓(xùn)目的：

13、1.0企業(yè)理念1. 企業(yè)宗旨：依法管理，業(yè)主至上，五心營(yíng)造溫馨家園2. 企業(yè)精神：敬業(yè)修德 高效創(chuàng)優(yōu) 誠(chéng)信進(jìn)取3. 工作態(tài)度：主動(dòng) 熱情 周到 細(xì)致4. 服務(wù)準(zhǔn)則：用我們的真心、熱心、愛(ài)心、細(xì)心、精心為業(yè)主提供五心服務(wù)5. 企業(yè)管理理念：5.1什么叫做不簡(jiǎn)單？能夠把簡(jiǎn)單的事情天天做好，就是不簡(jiǎn)單；什么叫做不容易？大家公認(rèn)的、非常容易的事情。非常認(rèn)真地做好它，就是不容易。5.2 領(lǐng)導(dǎo)與管理不是耍威享福，而是引導(dǎo)與勸戒，更是支持與服務(wù)。5.3 兼聽(tīng)則明，偏信則暗。5.4 上級(jí)不引導(dǎo)，下級(jí)無(wú)目標(biāo)。5.5 要求下級(jí)做到的，自己要先做到。5.6 誰(shuí)砸企業(yè)的牌子，企業(yè)就砸誰(shuí)的飯碗。5.7 獎(jiǎng)勵(lì)20%的優(yōu)秀

14、者，鼓勵(lì)70%的普通者，淘汰10%的落后者。6. 員工修養(yǎng)理念：6.1 勿以惡小而為之，勿以善小而不為。6.2 天下大事，必做于細(xì)；天下難事，必做于易。6.3 決不耗。6.4 無(wú)成見(jiàn)地對(duì)待團(tuán)隊(duì)中的每一位同事。6.5 成就企業(yè)，成就自己。6.6 每日學(xué)習(xí)，每日進(jìn)步。7. 企業(yè)服務(wù)理念：7.1 我們所有的工作就是把客戶的不滿消除到零。7.2 客戶對(duì)同一事件的投訴最多只能一次。7.3 迅速反應(yīng)，馬上行動(dòng)。7.4 不要計(jì)較客戶的態(tài)度如何，你需要做的就是把服務(wù)做到位，記住，這就是你的工作。7.5 永遠(yuǎn)不要與客戶爭(zhēng)辯。7.6 始終保持耐心，始終保持微笑。7.7服務(wù)機(jī)制與服務(wù)理念創(chuàng)造企業(yè)最核心競(jìng)爭(zhēng)力。7.8

15、 企業(yè)的每一位員工都是企業(yè)的形象代言人,每一個(gè)人的一舉一動(dòng)都代表著公司形象。7.9 客戶的事，既使是一件小事，也比其它任何事都重要，甚至是領(lǐng)導(dǎo)的事。7.10客戶的關(guān)切是我們工作的重中之重。7.11客戶服務(wù)無(wú)小事。7.12專精創(chuàng)造卓越。7.13有缺陷的服務(wù)等于無(wú)效服務(wù)。7.14將投訴做成驚喜。7.15日清日審。業(yè)主的報(bào)修、投訴、求助事項(xiàng)每天都要清理匯總，檢查是否都已經(jīng)按要求的時(shí)限與時(shí)處理，是否有遺漏，由于工程復(fù)雜程度與難度因素沒(méi)有處理完畢的，要日日跟蹤，與時(shí)給業(yè)主回復(fù)處理的進(jìn)展情況。8. 企業(yè)愿景：8.1 做本地最好的物業(yè)企業(yè)，永遠(yuǎn)領(lǐng)先對(duì)手一步。8.2 危機(jī)感不但是企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力，也是個(gè)人成長(zhǎng)的

16、動(dòng)力。8.3 學(xué)則逆水行舟，不進(jìn)則退；企業(yè)不發(fā)展就是退步。2.0項(xiàng)目基本情況1.一期項(xiàng)目概況1.1一期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和主要配套概況項(xiàng) 目指 標(biāo)備 注總用地22176 33畝總建筑面積57215 不含地下室其 中住 宅53475 商 業(yè)3540 配套公建200 （會(huì)所）地下室6500 停車與設(shè)備用房建筑密度29.5綠地面積7760 綠地率35規(guī)劃總戶數(shù)459 戶以每戶3.5人計(jì)規(guī)劃總?cè)丝?600 人停 車 位 設(shè) 置 一 覽 表項(xiàng) 目數(shù) 量備 注小車位246 位(不含8號(hào)樓)地面12位地下126位地面停車庫(kù)64 個(gè)地 面自行車停車面積780 地 面摩托車停車面積600 地 下主 要 電 氣 設(shè) 備

17、項(xiàng) 目數(shù) 量位 置備 注柴油發(fā)電機(jī)組1 組地下室變配電室1 間地下室小區(qū)變配電室1 間地下室住戶用電專用配電室1 間地下室公共用電消控中心、監(jiān)控中心1 間6號(hào)樓一層電梯20 部1至8號(hào)樓共18個(gè)樓梯相 關(guān) 信 息小區(qū)共18個(gè)梯,2個(gè)地下車庫(kù)出入口,1個(gè)小區(qū)主入口,1個(gè)小區(qū)出口,1個(gè)消防通道,1個(gè)人行消防通道,8號(hào)樓獨(dú)立幢獨(dú)設(shè)1個(gè)出入口,二期未開(kāi)發(fā)。主要業(yè)主群為：一院醫(yī)生、河市馬甲、市地質(zhì)大隊(duì)、洛江政府人員。2.項(xiàng)目物業(yè)管理分析小區(qū)地處洛江區(qū)政府附近，距現(xiàn)管小區(qū)較遠(yuǎn)，規(guī)模屬中小型，又8號(hào)樓為獨(dú)立幢，與二期形成一個(gè)小區(qū)三個(gè)組團(tuán)格局。因此，該小區(qū)的物業(yè)日常管理與市中心的資源共享空間相對(duì)較少（僅在綠化

18、管養(yǎng)和技術(shù)臨時(shí)緩助兩方面的共享），部門設(shè)置應(yīng)較齊全，人員相對(duì)較多。該小區(qū)屬商住小區(qū)，商業(yè)與住宅應(yīng)分離管理，商業(yè)店面實(shí)行開(kāi)放式管理，住宅應(yīng)實(shí)行全封閉式管理的模式。由于小區(qū)的3號(hào)樓、4號(hào)樓、7號(hào)樓的一層架空層作為停車場(chǎng)，無(wú)法形成人車分流管理，人車出入較混雜，安全系數(shù)較低，車場(chǎng)分布較散，考慮到成本核算，不可能每個(gè)車場(chǎng)設(shè)車管員，因此，整個(gè)小區(qū)的安全管理和秩序管理主要是從以下兩方面實(shí)施：1、應(yīng)增設(shè)小區(qū)的監(jiān)控探頭，包括小區(qū)出入口處、車場(chǎng)車庫(kù)出入口與場(chǎng)主要位置、車輛出入通道、外圍店面和四周圍墻；2、加強(qiáng)小區(qū)出入口物品、車輛、人員的控制和小區(qū)的巡查力度。該小區(qū)的業(yè)主群大多為上班族,素質(zhì)和收入水平較高，對(duì)物業(yè)管

19、理水平要求也較到位，加之按小區(qū)的配套檔次也較高。這就要求物業(yè)管理的人員配置與專業(yè)水平標(biāo)準(zhǔn)更高，立求精、細(xì)、與時(shí)、到位的服務(wù)。3.0收費(fèi)項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)報(bào)備1.關(guān)于物業(yè)管理收費(fèi)的初步意見(jiàn)法律依據(jù)：國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例發(fā)改委、建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法、省省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法，并根據(jù)本地的物業(yè)管理市場(chǎng)實(shí)際情況制定。項(xiàng) 目類 別計(jì)價(jià)單位標(biāo) 準(zhǔn)備 注物業(yè)管理費(fèi)（住宅）m元.月1.物業(yè)管理費(fèi)（住宅改辦公）m元.月1.物業(yè)管理費(fèi)(商鋪)m元.月.0門鏡可視對(duì)講系統(tǒng)戶/元600信報(bào)箱戶/元78車輛服務(wù)地下車位維護(hù)費(fèi)個(gè)月120元地面車位維護(hù)費(fèi)個(gè)月120元臨時(shí)維護(hù)費(fèi)(四輪機(jī)動(dòng)車)0.5小時(shí)以不收費(fèi)次5元臨時(shí)次10

20、元過(guò)夜自行車輛0.3元/次臨時(shí)輛0.6元次過(guò)夜輛月12元電動(dòng)車輛0.7元臨時(shí)輛1.5元過(guò)夜輛月30元月含充電費(fèi)摩托車輛1元/次輛2元過(guò)夜輛月40元月裝修管理裝修暫收款每戶1000元裝修驗(yàn)收合格后歸還樓道修繕費(fèi)100元套公共部分水電周轉(zhuǎn)金200元套電梯電費(fèi)地面二層以上地面架空一層以上按系數(shù)分?jǐn)偠渭訅核眠\(yùn)行費(fèi)變頻泵加壓層按建筑面積分?jǐn)偣菜娰M(fèi)按建筑面積分?jǐn)傉f(shuō)明：1.1一梯兩戶電梯電費(fèi)的系數(shù)分?jǐn)偡ǎ旱孛嬉粚幼舨环謹(jǐn)傠娰M(fèi)，地面架空的1層按系數(shù)“1”分?jǐn)傠娰M(fèi)，各樓層住戶按所在層數(shù)計(jì)分?jǐn)傁禂?shù)：每戶應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)=應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)各樓層樓系數(shù)/（應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)各樓層系數(shù)之和2）本梯位當(dāng)月電費(fèi)總量當(dāng)月電費(fèi)單價(jià)例：設(shè)

21、某梯位1-11層共22戶（地面為架空）某月電梯共用電660度，每度電為0.5469元,1層的住戶電梯電費(fèi)為1/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)26600.5469=2.8元;2層的住戶電梯分?jǐn)傠娰M(fèi)為2/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)26600.5469=5.5元；3層的住戶電梯分?jǐn)傠娰M(fèi)為3/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)26600.5469=8.2元；11層住戶電梯分?jǐn)傠娰M(fèi)為11/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)26600.5469=30.1元。1.2兩梯兩戶的電費(fèi)分?jǐn)偡椒ǎ好繎魬?yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)=應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)各樓層樓系數(shù)/（應(yīng)

22、分?jǐn)傠娰M(fèi)各樓層系數(shù)之和2）本梯位兩部電梯當(dāng)月用電之和當(dāng)月電費(fèi)單價(jià)；1.3二次加壓水泵運(yùn)行費(fèi)的分?jǐn)偡椒?；加壓層每戶?yīng)分?jǐn)傔\(yùn)行費(fèi)=（運(yùn)行費(fèi)總和/應(yīng)分?jǐn)偹M(fèi)總量（噸）該戶用水量；1.4公共水電費(fèi)每戶應(yīng)分?jǐn)倲?shù)量=該戶建筑面積/住宅總面積公共水電費(fèi)總量。4.0組織架構(gòu)、人員編制與薪酬福利4.1管理機(jī)構(gòu)設(shè)置總經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理事務(wù)助理出納綜合事務(wù)管理會(huì)所管理品質(zhì)監(jiān)督環(huán)境服務(wù)部安防服務(wù)部工程服務(wù)部客戶服務(wù)部4.2人員定編部 門崗 位定 編 數(shù)備 注一期到崗日期二期增編項(xiàng)目經(jīng)理1074事務(wù)助理1076客戶服務(wù)部客服主管1074客服助理3074前臺(tái)接待1076出納1076工程服務(wù)部主管1074水電維修2074安防服務(wù)

23、部主管1076班長(zhǎng)307. 6隊(duì)員120773監(jiān)控30772車管員40772環(huán)境服務(wù)部主管1076保潔員60772綠化工2077品質(zhì)監(jiān)督事務(wù)助理兼任會(huì)所管理事務(wù)助理兼任行政后勤事務(wù)助理兼任食堂廚務(wù)10774494.3人員薪資體系4.3.1工資崗 位基本工資崗位工資職務(wù)工資超時(shí)補(bǔ)貼技能(工作量)補(bǔ)貼正常工資試用轉(zhuǎn)正事務(wù)助理450550850300200特定1800出納4504006001501200部門主管450450750150150特定1500客服助理450400600150特定1200安防班長(zhǎng)4503504001001502001300安防員450350500300特定1250監(jiān)控4502

24、50350特定800車管員45050150200800保潔員450150250特定700工程人員450400500150特定1100綠化工450250350特定800廚師4502503508004.3.2過(guò)節(jié)費(fèi) 4.3.3高溫補(bǔ)貼 4.3.4加班費(fèi)4.3.5年終獎(jiǎng)4.3.6福利費(fèi) 4.3.7社保、醫(yī)保按公司規(guī)定另外提取5.0開(kāi)辦測(cè)算與日常管理測(cè)算5.1前期投入明細(xì)表費(fèi)用項(xiàng)目子項(xiàng)目數(shù) 量單 價(jià)費(fèi)用小計(jì)備 注前期投入費(fèi)用攤銷印刷品125002500辦公場(chǎng)地布置150005000員工宿舍用品11000010000標(biāo)識(shí)系統(tǒng)11000010000員工服裝1批4000040000辦公用品1批2000020

25、000保潔機(jī)具1批150005000安防器械1批170005000維修工具1批1500015000134500費(fèi)用小計(jì)134500元5.2詳細(xì)的成本測(cè)算、管理成本構(gòu)成與測(cè)算結(jié)果一覽表費(fèi) 用 項(xiàng) 目月支出額（元）年支出額（萬(wàn)元）所占比重%單位面積成本（元）備 注（一）人工費(fèi)51600619258540.210（二）辦公費(fèi)24602952790.010 （三）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)11181.341040.004（四）低值易耗品攤銷費(fèi)14081.691310.005（五）設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修費(fèi)35924.313350.012（六）清潔費(fèi)878010.548190.029（七）安防費(fèi)14941.791390.0

26、05（八）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)26873.222510.009（九）社區(qū)文化費(fèi)27683.322580.009（十）管理傭金66517.986200.022（十一）法定稅費(fèi)55926.715210.019按收入合計(jì)的6%計(jì)提合 計(jì)881501056793110.3345.3設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修費(fèi)明細(xì)表費(fèi)用項(xiàng)目子項(xiàng)目測(cè) 算 依 據(jù)費(fèi)用小計(jì)給排水系統(tǒng)日常維修與更換配件每月估算2000照明系統(tǒng)維修費(fèi)用原值估算50萬(wàn)元，按原值5%計(jì)算208更換費(fèi)用原值估算50萬(wàn)元，按每年2.5%更新（40年更換一遍），12個(gè)月攤銷1042監(jiān)控系統(tǒng)維修費(fèi)用原值估算50萬(wàn)元，按每年原值5%計(jì)算208消防系統(tǒng)維修費(fèi)用原值估算80萬(wàn)元，按

27、原值2%計(jì)算133運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)合計(jì)35925.4辦公費(fèi)明細(xì)表費(fèi)用項(xiàng)目子項(xiàng)目測(cè) 算 依 據(jù)費(fèi)用小計(jì)辦公費(fèi)交通費(fèi)日常租車估算200通訊費(fèi)費(fèi)兩部，平均每部月120元，共計(jì)240元240手機(jī)費(fèi)2部，平均150元月300服裝費(fèi)管理人員夏裝2套:150元月，冬裝2套：200元月，（150+300）2套1224（兩年折舊）450護(hù)管員夏裝2套:100元月，冬裝2套：150元月，（100+200）2套1524（兩年折舊）375其他員工夏裝2套:100元月，冬裝2套：200元月，（100+150）2套1924（兩年折舊）475辦公用品14人（辦公室與領(lǐng)班長(zhǎng)以上人員）30元人（包括公共辦公用品）420合 計(jì)2460

28、5.5人工費(fèi)明細(xì)表崗 位人 數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)月工次額備 注經(jīng)理140004000事務(wù)助理118001800客服主管115001500客服助理512006000出納112001200環(huán)境主管115001500監(jiān)控38002400綠化員28001600保潔員67004200工程主管115001500車管員48003200水電工311003300日常維修安防主管115001500安防班長(zhǎng)313003900安防員121100132008小時(shí)廚師1800800小計(jì)4651600費(fèi)用合計(jì)516005.6固定資產(chǎn)折舊費(fèi)與低易耗品攤銷明細(xì)表費(fèi)用項(xiàng)目子項(xiàng)目數(shù) 量單 價(jià)費(fèi)用小計(jì)備 注辦公設(shè) 備原值電腦540002000

29、0打印機(jī)115001500 機(jī)110001000機(jī)3150450復(fù)印機(jī)180008000對(duì)講公桌椅經(jīng)理1800800管理人員93002700值班室4200800文件柜經(jīng)理1800800部門104004000電視機(jī)110001000熱水器110001000驗(yàn)鈔機(jī)1200200沙發(fā)、茶幾1800800保險(xiǎn)柜110001000工具設(shè)備 數(shù)字萬(wàn)用表1200200鉗形電流表1300300兆歐表110001000工具柜35001500管道疏通機(jī)115001500電焊機(jī)110001000沖擊鉆110001000電錘120002000小推車53001500高壓水槍115001500剪

30、草機(jī)2500010000修邊機(jī)綠籬剪160006000小計(jì)86550（三）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)計(jì)8655（殘值）1118按5年折舊，折舊扣殘值為10%計(jì)算（四）低值易耗品攤銷清潔工具批13000125按兩年攤銷榨水車臺(tái)20240200維修工具批16000250綠化工具批12000167辦公文具批13000250安防、消防工具批15000417低值易耗品合計(jì)費(fèi)用14085.7清潔、安防、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、管理傭金明細(xì)表費(fèi)用項(xiàng)目子 項(xiàng) 目測(cè) 算 依 據(jù)費(fèi)用小計(jì)（六）清潔綠化費(fèi)衛(wèi)生消殺每月消殺4次，每次300元1200清潔化糞池共83個(gè)，平均每個(gè)每次200元，共16600元1383清潔材料（1）普通工具500清

31、潔材料（2）普通清潔劑1500清潔材料（3）樟腦球、潔廁凈等300噴泉、水池水質(zhì)處理費(fèi)冬季每月一次，夏季每周一次，春秋每月兩次每次約500元1125綠化材料按每平方米0.06元月2772清潔費(fèi)合計(jì)8780（七）安防費(fèi)建筑面積298800平方米，按0.005元平方米月計(jì)算1494（八）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按前七個(gè)項(xiàng)目的3%提取2687（九）社區(qū)文化費(fèi)按前八項(xiàng)的3%提取2768（十）管理傭金按前九個(gè)項(xiàng)目的7%提取66516.0總體管理構(gòu)想與各項(xiàng)規(guī)章制度針對(duì)住宅小區(qū)的自然條件和業(yè)主構(gòu)成特點(diǎn)，對(duì)小區(qū)采取的總休管理思路為：1.0安防管理：安防管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作 ，必須做到萬(wàn)無(wú)一失

32、。針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)，采取半封閉、半開(kāi)放式管理，即在人員管理上將進(jìn)出小區(qū)的人員區(qū)分為業(yè)主、散客、閑雜人員，分別采取不同的管理控制手段來(lái)確保無(wú)危險(xiǎn)人員進(jìn)出小區(qū)；在交通、物品出入管理上，采用“記憶規(guī)”法標(biāo)準(zhǔn)化管理，以確保車輛與物品出入的安全。2.0公共事務(wù)管理與人性化服務(wù)針對(duì)住宅小區(qū)業(yè)主成份，在公共事務(wù)管理中全面推行標(biāo)準(zhǔn)化管理和人性化服務(wù)的管理模式，特別措施有：2.1 采取酒店式一站服務(wù)的方法，只需業(yè)主打一個(gè)熱線服務(wù)，所有生活中的問(wèn)題均可在承諾的時(shí)間得到處理。2.2 所有管理處的對(duì)外服務(wù)工作均采用限時(shí)工作制，在對(duì)業(yè)主公開(kāi)承諾的時(shí)間完成。2.3 所有員工的工作均是按照業(yè)主的生活節(jié)奏設(shè)計(jì)的，均以滿足業(yè)主的生

33、理需要和心理需要為主要目標(biāo)。3.0環(huán)境服務(wù)管理環(huán)境服務(wù)是形象工程。針對(duì)環(huán)境管理這類工作的特點(diǎn)，采用如下管理方式：3.1定額檔案制。首先分清潔和綠化制定出不同的標(biāo)準(zhǔn)。按照標(biāo)準(zhǔn)配置保潔員、綠化工，從而確保環(huán)境服務(wù)質(zhì)量。3.2 按照ISO14000國(guó)際環(huán)境質(zhì)量體系的要求，全面管理小區(qū)的生活環(huán)境。不僅對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理的清潔綠化加以管理，而且將環(huán)境服務(wù)控制擴(kuò)大至小區(qū)噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分揀處理等方面，必將帶給業(yè)主一個(gè)寧?kù)o、優(yōu)雅、潔凈的生活環(huán)境。4.0機(jī)電設(shè)備的維保管理小區(qū)機(jī)電設(shè)備包括高低壓配電房、治安消防監(jiān)控系統(tǒng)、水泵房、電梯等。本公司在機(jī)電設(shè)備、房屋設(shè)施和業(yè)主家庭報(bào)修管理上將采用本公司獨(dú)具特色的標(biāo)

34、準(zhǔn)化管理和定人定機(jī)制。4.1 定人定機(jī)制：將重要的機(jī)電設(shè)備的管理責(zé)任分包到具體的員工身上，然后將該設(shè)備的狀態(tài)與該員工的獎(jiǎng)金、工資、獎(jiǎng)罰量化，以保證設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)。4.2 時(shí)效工作制：對(duì)所有的維修工作均實(shí)行時(shí)效管理。4.3 不均衡管理：針對(duì)設(shè)備的維護(hù)特點(diǎn)來(lái)安排設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作。對(duì)設(shè)備的檢修工作基本上做到不影響業(yè)主的正常工作，“零干擾”業(yè)主。5.0部運(yùn)行機(jī)制部管理機(jī)制全方位地推行了標(biāo)準(zhǔn)化管理。全面推行成熟的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。各項(xiàng)規(guī)章制度公眾制度5.1裝修管理規(guī)定5.1.1 裝修施工隊(duì)和裝修方案的選擇a. 為了更好地對(duì)二次裝修的進(jìn)行管理，從業(yè)主利益出發(fā)，建議業(yè)主裝修盡量選擇實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好、經(jīng)過(guò)培訓(xùn)取得

35、合格證書的裝修企業(yè)。b. 業(yè)主選擇的裝修方案應(yīng)符合規(guī)定，不出現(xiàn)違章裝修項(xiàng)目，項(xiàng)目管理中心將對(duì)裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格的審查。5.1.2 裝修申報(bào)a. 住戶裝修，必須提前七天向項(xiàng)目管理中心申報(bào)，公共事務(wù)助理對(duì)業(yè)主或使用人的資格進(jìn)行確認(rèn)，并提供裝修手冊(cè)。b. 業(yè)主領(lǐng)取裝修審批表、裝修人員登記表等，如實(shí)填報(bào)裝修項(xiàng)目、圍、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、施工圖紙、施工隊(duì)伍等。5.1.3 裝修審批a. 業(yè)主必須如實(shí)填報(bào)裝修容，并向項(xiàng)目管理中心提交裝修設(shè)計(jì)圖紙和消防部門裝修審批材料批文（涉與消防規(guī)定的應(yīng)先向消防部門辦理報(bào)批手續(xù)）。b. 在接業(yè)主（住戶）遞交的裝修方案一周，事務(wù)助理會(huì)同工程服務(wù)部、安防部對(duì)方案進(jìn)行嚴(yán)格的審核，保證不出現(xiàn)

36、違章裝修方案。c. 業(yè)主（住戶）收到批復(fù)后,交納裝修管理押金,帶領(lǐng)選定的裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人到項(xiàng)目管理中心辦理施工人員登記手續(xù)。簽訂裝修施工隊(duì)伍責(zé)任書，領(lǐng)取裝修許可證。5.1.4 施工管理a. 所有施工必須按照管理處審批的方案進(jìn)行，不得有任何更改。如實(shí)際情況需要更改，必須報(bào)項(xiàng)目管理中心審批，出具更改通知后方可施工。b. 施工時(shí)間，業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理，并保證裝修施工隊(duì)嚴(yán)格遵守市政府的有關(guān)裝修規(guī)定，按規(guī)作業(yè)，文明施工。c. 裝修期限：中小工程為15天，較大工程為20天，最長(zhǎng)不越過(guò)30天，如確實(shí)需要延期，要到項(xiàng)目管理中心辦理延期手續(xù)。d. 施工時(shí)間：每天施工時(shí)間為8：0012：00，14：0018：00。e.

37、 裝修施工用電不得越過(guò)該裝修住宅單元的裝修表容量，嚴(yán)禁擅自亂接、亂拉電源線；超容量用電在管理處協(xié)商后，在項(xiàng)目管理中心的監(jiān)督下，由管理人員指定位置處接臨時(shí)電源線，否則造成的一切后果由業(yè)主（住戶）負(fù)責(zé)。f. 管道供氣設(shè)施和燃?xì)庥镁撸ū仨毞蠂?guó)家規(guī)定）的安裝、裝修、拆移、改裝，必須由持有專業(yè)書的單位施工，上報(bào)相關(guān)單位審批，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。g. 裝修施工，嚴(yán)禁打拆任何墻體，打拆墻體除責(zé)令恢復(fù)原狀外，按30%50% 裝修押金扣除違約金。h. 空調(diào)應(yīng)按安裝在項(xiàng)目管理中心統(tǒng)一規(guī)劃的位置，空調(diào)架由項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)，統(tǒng)一式樣安裝。i. 嚴(yán)禁封閉陽(yáng)臺(tái)，不得改變陽(yáng)臺(tái)的用途，防盜窗花由項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)統(tǒng)

38、一式樣。j. 施工過(guò)程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運(yùn)，樓梯、過(guò)道、天臺(tái)、道路與其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。5.1.5 驗(yàn)收a. 裝修工程完畢后，業(yè)主（住戶）和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向項(xiàng)目管理中心申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，管理處將派人進(jìn)行查驗(yàn)。b. 隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗(yàn)收。如未驗(yàn)收，項(xiàng)目管理中心可安排拆除隱蔽部分遮擋，再行驗(yàn)收，由此造成的損失由業(yè)主（住戶）自己負(fù)責(zé)。c. 竣工驗(yàn)收后，由項(xiàng)目管理中心驗(yàn)收人員在裝修申請(qǐng)審批表上驗(yàn)收欄簽名。驗(yàn)收不合格時(shí)，限期改正，再行復(fù)驗(yàn)，直到合格。經(jīng)過(guò)3次驗(yàn)收不合格者，項(xiàng)目管理中

39、心可另行指定施工單位進(jìn)行施工，所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主（住戶）承擔(dān)。d. 裝修驗(yàn)收合格并使用個(gè)月后，經(jīng)項(xiàng)目管理中心復(fù)驗(yàn)確定工程無(wú)明顯質(zhì)量問(wèn)題，將押金退回業(yè)主（住戶）。5.2 住宅裝修管理公約為確保住宅小區(qū)業(yè)主的根本利益,并對(duì)裝修施工隊(duì)伍有序管理,特制定本規(guī)定。5.2.1 任何施工隊(duì)進(jìn)入本小區(qū)施工，都要接受資質(zhì)審查，提供：a. 市室裝飾企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；b. 省建設(shè)廳發(fā)執(zhí)業(yè)許可證；c. 省裝修企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書；d. 法人企業(yè)技術(shù)狀況情況表。同時(shí)，要接受管理中心對(duì)其進(jìn)行的小區(qū)裝修基本要求、行為規(guī)、注意事項(xiàng)和違規(guī)處罰等方面的培訓(xùn)和管理。5.2.2 本小區(qū)裝修隊(duì)實(shí)行憑裝修施工許可證進(jìn)場(chǎng)和施工人員憑出入證進(jìn)出制度

40、。各施工隊(duì)還必須加強(qiáng)部管理，不得使用三無(wú)人員，政府要求需持證上崗的技術(shù)工種工人要證件齊全。5.2.3 裝修施工時(shí)間：每天施工時(shí)間為8：0012：00，14：0018：00。超時(shí)施工，管理中心有權(quán)責(zé)令停工，扣留或沒(méi)收工具；如需延長(zhǎng)施工工期必須向項(xiàng)目管理中心申報(bào)。5.2.4 施工隊(duì)在取得進(jìn)入本小區(qū)施工資格并在接到工程后需辦理如下手續(xù)：a. 辦理裝修施工許可證，每戶交納工本費(fèi)10元；b. 辦理施工人員出入證，每位施工人員需交一寸免冠相片兩；辦理一個(gè)交納工本費(fèi)5元月，押金10元。5.2.5 施工人員只能在“裝修施工許可證”指定的現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)，不得亂竄現(xiàn)場(chǎng)地，違者每人每次扣違約金100元。5.2.6 施工過(guò)

41、程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運(yùn)，樓梯、過(guò)道、天臺(tái)、道路與其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。5.2.7 施工隊(duì)?wèi)?yīng)絕對(duì)按省住宅裝飾裝修管理規(guī)定執(zhí)行。5.2.8 施工后施工隊(duì)和業(yè)主共同向管理中心申請(qǐng)驗(yàn)收時(shí)交回進(jìn)場(chǎng)“裝修施工許可證”和“出入證”。5.2.9 每項(xiàng)工程驗(yàn)收后，經(jīng)1個(gè)月再?gòu)?fù)驗(yàn)，確定無(wú)質(zhì)量問(wèn)題和其他違章現(xiàn)象時(shí)，可退回施工押金。5.3 物品搬進(jìn)（出）管理規(guī)定5.3.1 目的。本規(guī)定旨在加強(qiáng)、規(guī)物品搬進(jìn)（出）管理。有效控制偷盜等治安案件。維護(hù)區(qū)居民與商家、單位利益。5.3.2 申報(bào)制。住宅區(qū)住戶與商家

42、、單位凡有物品搬出本區(qū)，須事先向項(xiàng)目管理中心申報(bào)，項(xiàng)目管理中心應(yīng)與時(shí)通知公共事務(wù)助理，并向其它部門傳達(dá)，并保證在搬進(jìn)（出）物品時(shí)提供方便。5.3.3 盤查制。項(xiàng)目管理中心安防人員均有責(zé)任對(duì)所有物品搬進(jìn)（出）進(jìn)行盤查；發(fā)現(xiàn)可疑情況與時(shí)處理，并在有需要時(shí)聯(lián)系治安大隊(duì)支援；本區(qū)出入口崗?fù)ぶ登谥伟矄T須密切注意進(jìn)出車輛與人員，發(fā)現(xiàn)可疑情況與時(shí)進(jìn)行檢查、處理。5.3.4 應(yīng)急處理。區(qū)發(fā)現(xiàn)有關(guān)可疑情況并且當(dāng)事人逃脫時(shí)，應(yīng)立即以對(duì)講機(jī)、等迅速與出入口崗?fù)づc安防員聯(lián)系，報(bào)告有關(guān)特征并請(qǐng)示截停，有關(guān)人員接到截停請(qǐng)示時(shí)須與時(shí)反應(yīng)并予截停、盤查。5.3.5 案件處理。經(jīng)盤查發(fā)現(xiàn)有現(xiàn)象時(shí)，須與時(shí)移交派出所處理。5.3.

43、6 登記。發(fā)現(xiàn)可疑情況，與時(shí)向安防隊(duì)長(zhǎng)匯報(bào)，安防隊(duì)長(zhǎng)應(yīng)準(zhǔn)確與時(shí)記錄在案，做到凡事有案可查；記錄時(shí)間、地點(diǎn)、人、事等要素齊全。部崗位職責(zé)5.4 項(xiàng)目管理中心經(jīng)理崗位職責(zé)項(xiàng)目管理中心經(jīng)理是由公司聘任，授權(quán)到項(xiàng)目實(shí)施物業(yè)綜合管理的責(zé)任人,對(duì)公司和住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé),保證住宅的環(huán)境舒適優(yōu)美、房屋與公共設(shè)施完好、機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常、水電供應(yīng)正常、文化娛樂(lè)活動(dòng)豐富多彩,住戶生活寧?kù)o。除帶頭遵守各項(xiàng)房管法規(guī)、政策法令與公司的各種規(guī)章制度外,還必須履行下列職責(zé)：5.4.1 根據(jù)房管法規(guī)、政策法令、公司的各項(xiàng)規(guī)章制度和住宅區(qū)物業(yè)管理合同規(guī)定的條款，實(shí)行“管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”責(zé)任制，對(duì)住宅區(qū)的房屋、公共設(shè)施組織驗(yàn)

44、收、接管，對(duì)住宅區(qū)的交通車輛治安、衛(wèi)生綠化、維修養(yǎng)護(hù)、財(cái)務(wù)收支與有關(guān)區(qū)政建設(shè)、社區(qū)文化等實(shí)施全面管理。5.4.2 根據(jù)公司和住宅區(qū)管委會(huì)的授權(quán)，主持、審查、簽定對(duì)外的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)合同。5.4.3 結(jié)合住宅區(qū)實(shí)際，建立、健全各項(xiàng)規(guī)章制度，檢查、督促員工認(rèn)真貫徹、執(zhí)行，并督促員工堅(jiān)持原則，秉公辦事，敬業(yè)守紀(jì)，維護(hù)集體榮譽(yù)。5.4.4 組織員工學(xué)習(xí)政治、業(yè)務(wù)，嚴(yán)格按培訓(xùn)制度培訓(xùn)各類員工，提高管理服務(wù)水平。加強(qiáng)員工的團(tuán)隊(duì)協(xié)作，定期對(duì)員工進(jìn)行考核，公正、公平地評(píng)價(jià)員工的工作和獎(jiǎng)懲員工，關(guān)心員工的生活、福利，調(diào)動(dòng)員工的積極性。5.4.5 審批房屋、公建設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和住戶裝修申請(qǐng)，組織維修人員按時(shí)保質(zhì)完

45、成各項(xiàng)任務(wù)，并檢查督促住戶按規(guī)定進(jìn)行裝修。5.4.6 堅(jiān)持“取之于民、用之于民”的收費(fèi)和使用原則,審批資金收支,嚴(yán)格按財(cái)務(wù)制度辦事,努力增收節(jié)支,合理使用管理費(fèi),不得挪作他用，或向住戶亂攤派，亂收費(fèi)。5.4.7 對(duì)外來(lái)參觀訪問(wèn)和住戶的來(lái)信來(lái)訪，要熱情接待，接受居民監(jiān)督，提高服務(wù)質(zhì)量，與時(shí)處理住戶投訴，總結(jié)、推廣管理新經(jīng)驗(yàn)，提高管理水平。5.4.8 參加物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高自身素質(zhì)，完善小區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)章制度和崗位責(zé)任制度。5.4.9 組織開(kāi)展社區(qū)文體娛樂(lè)活動(dòng)，根據(jù)管理規(guī)章制度的要求舉辦文體娛樂(lè)競(jìng)賽和各種培訓(xùn)班，豐富居民生活容，搞好精神文明建設(shè)。5.410 積極配合有關(guān)部門做好住宅區(qū)有關(guān)的工

46、作。5.4.11 定期向公司請(qǐng)示匯報(bào)工作，完成公司交辦的其它任務(wù)。5.5 事務(wù)助理崗位職責(zé)事務(wù)助理在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，組織領(lǐng)導(dǎo)員工對(duì)樓宇、公共設(shè)施、治安、交通、綠化、清潔等實(shí)施全面管理，并向項(xiàng)目經(jīng)理和住戶負(fù)責(zé)。5.5.1 負(fù)責(zé)職責(zé)圍工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)。5.5.2 負(fù)責(zé)每月向項(xiàng)目經(jīng)理提交工作計(jì)劃與工作總結(jié)。5.5.3 負(fù)責(zé)對(duì)員工進(jìn)行定期、不定期考核，向項(xiàng)目經(jīng)理提交本部門員工的工作績(jī)效報(bào)告。5.5.4 向項(xiàng)目經(jīng)理提交用人計(jì)劃。5.5.5 積極參加時(shí)事政治和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，自覺(jué)地遵守國(guó)家和地方的法律、法令、政策以與管理中心的各項(xiàng)規(guī)章制度。5.5.6 堅(jiān)守崗位，按時(shí)上下班，著裝整齊，持證上崗，熱情

47、接待住戶和來(lái)訪客人，對(duì)住戶的投訴要有耐心解釋，與時(shí)處理（一般在24小時(shí)處理完畢）。投訴處理率達(dá)100%。5.5.7 熟悉住宅區(qū)樓宇的結(jié)構(gòu)、樓宇的排列、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法和開(kāi)關(guān)位置；樓宇和公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)要領(lǐng)和常見(jiàn)故障、常用維修辦法；住戶的各類、數(shù)量、居住人員情況；督促員工與時(shí)收繳管理費(fèi)，收繳率達(dá)99%。5.5.8 熟悉地方有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定，并能熟練運(yùn)用；負(fù)責(zé)制訂住宅區(qū)管理服務(wù)工作計(jì)劃，監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查本處維修、綠化、治安、清潔、消殺等員工做好本職工作，保證住宅區(qū)各項(xiàng)管理指標(biāo)達(dá)到市、省、國(guó)家文明住宅區(qū)要求，負(fù)責(zé)處理住宅區(qū)重大違章、違章行為和

48、重大突發(fā)事件；懂得發(fā)生火警、電梯困人、臺(tái)風(fēng)、治安案件時(shí)的應(yīng)急處理辦法，并且能夠有效與時(shí)地組織、安排處理。5.5.9 堅(jiān)持定期詳細(xì)巡查住宅區(qū)，檢查本部門與其它部門工作，發(fā)現(xiàn)存在與潛在問(wèn)題，與時(shí)安排處理并改進(jìn)有關(guān)工作。5.5.10 負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督建立健全員工檔案管理制度，定期查詢檔案情況，如有檔案不全或丟失情況，應(yīng)與時(shí)組織補(bǔ)全。5.5.11 督導(dǎo)有關(guān)員工向住戶宣傳國(guó)家的方針政策，與時(shí)傳達(dá)政府和公司的各項(xiàng)通知、規(guī)定，配合公安機(jī)關(guān)、居委會(huì)搞好人口管理和計(jì)劃生育工作。5.5.12 完成管理中心經(jīng)理交待的其它任務(wù)。5.6 前臺(tái)監(jiān)控員崗位職責(zé)管理中心是整個(gè)住宅區(qū)的控制紐帶，負(fù)責(zé)對(duì)接到的各類信息進(jìn)行處理，與時(shí)

49、反饋、調(diào)度并安排有關(guān)人員執(zhí)行。它集各類業(yè)務(wù)信息處理中心、交通指揮中心為一體。其具體職責(zé)是：5.6.1 必須熟悉住宅區(qū)管理中心各類管理人員的職責(zé)圍與特長(zhǎng),熟悉住宅區(qū)樓宇的結(jié)構(gòu)、樓座的排列、單元戶數(shù)、業(yè)主、住戶情況與各類設(shè)備、器材布置與其控制圍。5.6.2 了解住宅區(qū)管理中心各類人員每天工作安排與行動(dòng)去向。5.6.3 通過(guò)各類通訊設(shè)施，與時(shí)通知有關(guān)人員處理有關(guān)事宜。5.6.4 受理顧客投訴，與時(shí)調(diào)配人員處理或報(bào)上級(jí)處理并做好記錄。5.6.5 密切監(jiān)視報(bào)警系統(tǒng)、指揮系統(tǒng)信號(hào)，與時(shí)處理并做好記錄。5.6.6 通過(guò)監(jiān)視器密切監(jiān)視出入小區(qū)人員情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況與時(shí)通知附近有關(guān)人員予以注意并妥善處理，將發(fā)生

50、的情況和處理結(jié)果記錄在案。5.6.7 指揮處理各種緊急情況，下達(dá)作戰(zhàn)方案，必要時(shí)通知有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或向社會(huì)機(jī)構(gòu)求助，并做好詳細(xì)記錄。5.6.8 協(xié)調(diào)好維修人員、安防員、保潔員之間的銜接工作。5.6.9 住戶裝修或?qū)I(yè)技術(shù)人員需要暫隔離某報(bào)警點(diǎn)時(shí),應(yīng)積極配合與時(shí)恢復(fù)并做好記錄。5.6.10 參加管理中心組織召開(kāi)的業(yè)主、住戶座談會(huì)，做好溝通工作，爭(zhēng)取業(yè)主、住戶對(duì)管理中心工作的理解和支持。5.6.11 完成管理中心經(jīng)理交辦的其它任務(wù)。5.7 工程服務(wù)部主管的崗位職責(zé)工程技術(shù)部主管在項(xiàng)目管理中心經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)工程服務(wù)部進(jìn)行實(shí)務(wù)性的管理，組織維修工對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)進(jìn)行維修、改造與保養(yǎng)，監(jiān)督、檢查維修工的日

51、常工作，確保住宅區(qū)物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，具體職責(zé)如下：5.7.1 服從項(xiàng)目管理中心經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)與工作安排，根據(jù)項(xiàng)目的管理目標(biāo)，制訂小區(qū)物業(yè)維修與養(yǎng)護(hù)的實(shí)施方案。5.7.2 必須具備工民建的有關(guān)知識(shí),能編制工程預(yù)結(jié)算,懂得房屋結(jié)構(gòu)特點(diǎn)以與使用要求。5.7.3 必須具備物業(yè)的有關(guān)管理知識(shí)，熟悉省物業(yè)管理?xiàng)l例與管理中心的有關(guān)規(guī)章制度。5.7.4 掌握小區(qū)房屋的分布情況、結(jié)構(gòu)類型，地上與地下管道的走向、分布和起止點(diǎn)。5.7.5 接受住戶報(bào)修或咨詢時(shí),態(tài)度要熱情、和藹，與時(shí)解答、解決住戶的疑難問(wèn)題。5.7.6 組織維修員對(duì)小區(qū)房屋本體與公共配套設(shè)施進(jìn)行維修與保養(yǎng)，確保地下排污、雨水管道的暢通。5.7.7 經(jīng)

52、常巡視小區(qū)與檢查維修工的工作情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題與時(shí)處理。5.7.8 定期對(duì)維修工進(jìn)行思想教育與維修技術(shù)的培訓(xùn),提高維修工的思想和技術(shù)素質(zhì)。5.7.9 響應(yīng)并參與管理中心組織的公益活動(dòng),積極配合其它部門做好各項(xiàng)物業(yè)管理工作。5.7.10 完成項(xiàng)目管理中心經(jīng)理交待的其它任務(wù)。5.8 工程水電人員崗位職責(zé)在項(xiàng)目工程主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下,對(duì)住宅區(qū)的房屋、水、電、公共設(shè)施,進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理和向住戶提供維修服務(wù)（服務(wù)容見(jiàn)管理處對(duì)外服務(wù)制度）,其職責(zé)如下：5.8.1 熟悉住宅區(qū)各類房屋的分布狀況、房屋外部結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，各水、電、氣、消防系統(tǒng)的管線走向、分布狀況以與管線主控位置，以與設(shè)備的性能和使用狀況。5.8.2

53、 加強(qiáng)學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，具備工民建的基礎(chǔ)知識(shí)，能識(shí)讀施工圖紙，繪制簡(jiǎn)單的平面圖、管線大致系統(tǒng)圖，能清楚準(zhǔn)確地在圖紙上標(biāo)出發(fā)生故障的位置。5.8.3 經(jīng)常巡視住宅區(qū)，掌握公用設(shè)施的運(yùn)行和完好狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其它不正常的情況，應(yīng)與時(shí)組織人員搶修，以確保公共設(shè)施完好、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。5.8.4 經(jīng)常巡視住宅區(qū)，保證上下水、排污管道暢通，按規(guī)章制度要求每季度疏通雨水井、污水井與管道一次，化糞池每年清理一次。確保住宅區(qū)污水不外溢。5.8.5 土建維修工在維修樓地面時(shí)，必須首先準(zhǔn)確地找到漏、滲水的真正原因，做到一次修好，少返修或不返修。5.8.6 電工必須持上崗證，并且嚴(yán)格遵守安全生產(chǎn)條例和操作規(guī)程。

54、佩帶工作牌、穿工作服、穿絕緣鞋、戴絕緣手套等安全保護(hù)設(shè)備。5.8.7 水工在清理地下水池時(shí)，在保證地下水池處于通風(fēng)狀態(tài)下才能作業(yè)；維修給水管道，須關(guān)閉總閘時(shí)，在提前通知住戶做好蓄水準(zhǔn)備的情況下作業(yè)。5.8.8 愛(ài)護(hù)工具。在每次使用之后，工具保管員在入庫(kù)前，必須對(duì)領(lǐng)出工具的性能、機(jī)具配件等進(jìn)行核查是否完好無(wú)損。若有損壞，要查清原因劃清責(zé)任，報(bào)主管處理。5.8.9 工具保管員不得將工具私自外借，不得將庫(kù)房的常備維修材料私自送人，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)處以十倍于材料款處罰外，情節(jié)嚴(yán)重者按盜竊罪送公安機(jī)關(guān)處理。5.8.10 負(fù)責(zé)水電表查核、抄表、維修更換、配合助理員、出納員等做好水電費(fèi)的收繳工作。5.811 向住戶

55、提供免費(fèi)或有償服務(wù)時(shí)，要求如下：a. 急修不過(guò)夜，小修小補(bǔ)應(yīng)限時(shí)完成。b. 上門維修佩帶工作證，態(tài)度熱情，服務(wù)周到。c. 按管理中心制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)并上繳管理中心，不得私自侵吞，違者罰款100、500元。d. 不得向住戶索要小費(fèi)或好處，或者收費(fèi)不開(kāi)收據(jù)，更不能多收、少收、不收費(fèi)。違者按應(yīng)收取額的10倍處罰。e. 尊重住戶的要求，未經(jīng)同意不得擅自改變管線、亂搭配顏色。f. 不得在住戶家里亂翻東西，若有偷盜行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即送派出所處理，管理中心給予辭退。g. 不得在維修家用電器時(shí)，偷竊配件或更換配件時(shí)以次充好，讓住戶蒙受損失，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，除責(zé)令其賠償相應(yīng)的損失外，管理處給予辭退處理。情節(jié)嚴(yán)重者

56、，送交公安機(jī)關(guān)處理。h. 完成項(xiàng)目管理中心經(jīng)理交待的其它任務(wù)。5.9 項(xiàng)目社區(qū)文化公關(guān)接待員崗位職責(zé)5.9.1 通過(guò)開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)和各種信息交流渠道，與住戶建立良好的關(guān)系使住戶密切配合各項(xiàng)管理工作。5.9.2 在項(xiàng)目部通過(guò)會(huì)議活動(dòng)等形式，增進(jìn)干部與員工，員工與員工之間的互相溝通，融洽關(guān)系。5.9.3 通過(guò)開(kāi)展聯(lián)誼會(huì)、茶話會(huì)、登門拜訪等活動(dòng)，與物業(yè)主管部門、同行業(yè)公司、工商、稅務(wù)、物價(jià)、水電氣供應(yīng)、智能設(shè)施管理、新聞媒介等單位建立良好的業(yè)務(wù)協(xié)作關(guān)系，為物業(yè)管理工作創(chuàng)造一個(gè)寬松的外部環(huán)境。5.9.4 充分利用和鄰里活動(dòng)，宣傳本公司和小區(qū)的形象。5.9.5 統(tǒng)一安排接待來(lái)區(qū)檢查、指導(dǎo)的各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，以

57、與行業(yè)外的參觀考察團(tuán)體和個(gè)人，做到讓來(lái)訪人士“高興而來(lái)，滿意而歸”。5.9.6 開(kāi)展員工禮儀培訓(xùn)，組建禮儀服務(wù)小組，為住宅區(qū)居民提供有償禮儀服務(wù)。5.9 .7 完成上級(jí)交辦的其它任務(wù)。5.10 項(xiàng)目中心電腦文檔人員崗位職責(zé)5.10.1 負(fù)責(zé)住宅區(qū)工程圖紙、住戶資料和管理中心文件資料等統(tǒng)一管理工作。5.10.2 建立、健全檔案制度。所有資料分門別類，制作檔案目錄,并在檔案柜上標(biāo)明存放類別，以便迅速查找資料。資料類別分類概括如下：a. 工程圖紙類別：土建、給排水、電氣照明、消防、綠化、機(jī)電設(shè)備。b. 住戶資料：住戶資料登記表、裝修申請(qǐng)資料、房屋維修資料、驗(yàn)房登記表。c. 住宅區(qū)交接資料：房屋驗(yàn)收表

58、、水電表表底數(shù)據(jù)、工程施工單位資料。d. 管理中心資料：管理規(guī)章制度、管理中心崗位責(zé)任制度、國(guó)家有關(guān)法令制度和文件、人事資料、小區(qū)基本情況總匯。e. 技術(shù)書籍類。5.10.3 負(fù)責(zé)管理中心打字、復(fù)印和 等工作，并負(fù)責(zé)文件的報(bào)送、收取和管理中心報(bào)刊、信件發(fā)放。5.10.4 熟悉轄區(qū)的單元戶數(shù)和面積，以與管理費(fèi)、水電費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與計(jì)算方法，并協(xié)助收費(fèi)等工作。5.10.5 承辦管理中心各類會(huì)務(wù)工作，會(huì)議通知、議程安排、會(huì)場(chǎng)布置、會(huì)場(chǎng)服務(wù)以與做好會(huì)議記錄、整理會(huì)議紀(jì)要。5.10.6 負(fù)責(zé)上級(jí)和外來(lái)文電的收發(fā)、登記、傳閱、催辦、回復(fù)和立卷歸檔等工作。5.10.7 完成管理中心經(jīng)理交待的其它任務(wù)。5.11

59、 安防部主管崗位職責(zé)安防部主管在項(xiàng)目管理中心經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)住宅區(qū)治安、交通、車輛管理負(fù)有全面的責(zé)任，其職責(zé)如下：5.11.1 協(xié)助招聘安防員。對(duì)安防員人選堅(jiān)持以25歲以下、高中文化以上、思想品德好、身體健康和身高1.70米以上為標(biāo)準(zhǔn)，主要從退伍軍人錄用。不循私情，擇優(yōu)錄用。對(duì)安防員隊(duì)伍的發(fā)展和建設(shè)負(fù)有全面責(zé)任。5.11.2 負(fù)責(zé)安防員的上崗培訓(xùn)和思想教育工作，對(duì)安防員要堅(jiān)持進(jìn)行職業(yè)道德和思想教育，每年制定安防員訓(xùn)練計(jì)劃，并接受管理中心和轄區(qū)派出所的監(jiān)督、指導(dǎo)。5.11.3 負(fù)責(zé)與派出所的工作聯(lián)系，做好防工作。業(yè)務(wù)上接受派出所的指導(dǎo)，參加有關(guān)維護(hù)治安、預(yù)防罪案發(fā)生等統(tǒng)一行動(dòng)。5.11.4

60、負(fù)責(zé)安防隊(duì)的日常工作安排，合理調(diào)配人員。保證流動(dòng)崗和固定崗24小時(shí)無(wú)缺崗，無(wú)治安死角。5.11.5 負(fù)責(zé)隊(duì)員的出勤考核，堅(jiān)持白天和夜晚查崗制度。5.11.6 協(xié)助項(xiàng)目管理中心經(jīng)理每月進(jìn)行一次崗位考核。公正地評(píng)價(jià)隊(duì)員的工作情況，不得故意隱藏或歪曲事實(shí)，否則視作失職。5.11.7 督促隊(duì)員遵守員工務(wù)管理制度，保持宿舍整潔，無(wú)亂搭亂掛。5.11.8 負(fù)責(zé)隊(duì)員的政治思想教育工作。對(duì)態(tài)度不好者和情況嚴(yán)重者，書面提出處理意見(jiàn)報(bào)主任裁決。5.11.9 定期組織隊(duì)員進(jìn)行常規(guī)訓(xùn)練、思想文化學(xué)習(xí)和學(xué)習(xí)火警、菲警以與突發(fā)事件的應(yīng)急措施、救生知識(shí)，定期組織隊(duì)員參加管理處消防訓(xùn)練，幫助每個(gè)隊(duì)員都能按管理中心的要求達(dá)標(biāo)。