房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃課件

1、本章目錄第一節(jié) 房地產(chǎn)投資策劃概述第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資策劃2022/7/171 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資策劃概述 一、房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資是指國家、企業(yè)或個(gè)人為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo)，直接或間接地對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資活動。 房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營、置業(yè)等。房地產(chǎn)投資是我國社會固定資產(chǎn)投資的主要組成部分之一。2022/7/1722022/7/173 二、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn) 1.房地產(chǎn)投資數(shù)量龐大 2.房地產(chǎn)投資回收期較長 3.資產(chǎn)的流動性較差 4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較高 5.投資

2、收益率高 6.房地產(chǎn)投資運(yùn)作難度較大2022/7/174 三、房地產(chǎn)投資的作用 1.從國家和社會的角度看 (1)改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市面貌，推動城市建設(shè) (2)提高居民的居住水平 (3)增加政府財(cái)政收入 (4)帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展 2.從投資者的角度看 房地產(chǎn)具有良好的保值增值功能。分類標(biāo)準(zhǔn)投資種類按投資形式劃分直接投資房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資間接投資購買房地產(chǎn)股票、債權(quán)、信托產(chǎn)品等按房地產(chǎn)類型劃分地產(chǎn)投資住宅房地產(chǎn)投資商業(yè)房地產(chǎn)投資工業(yè)房地產(chǎn)投資按投資經(jīng)營方式劃分出售型房地產(chǎn)投資出租型房地產(chǎn)投資混合型房地產(chǎn)投資2022/7/175 四、房地產(chǎn)投資的分類 2022/7/176 五、房地產(chǎn)投資

3、策劃的概念 1.房地產(chǎn)投資策劃的含義 房地產(chǎn)投資策劃是指房地產(chǎn)開發(fā)商或策劃機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)之前，在市場調(diào)研與預(yù)測的基礎(chǔ)上，以投資效益最大化為目標(biāo)，針對某個(gè)項(xiàng)目形成具體的投資方案的創(chuàng)造性活動。2022/7/177 2.房地產(chǎn)投資策劃的目的 (1)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的各種投資方案進(jìn)行比選 (2)為項(xiàng)目投資決策提供可靠依據(jù)，避免投資失誤 (3)保證房地產(chǎn)投資獲得預(yù)期效益 3.房地產(chǎn)投資策劃的內(nèi)容 房地產(chǎn)投資策劃通常應(yīng)該包括房地產(chǎn)投資環(huán)境分析、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)、項(xiàng)目融資策劃等內(nèi)容。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析2022/7/178 一、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的概念 房地產(chǎn)投資環(huán)境是指房地產(chǎn)項(xiàng)目生存發(fā)展所必須依

4、賴的外部條件的總稱。房地產(chǎn)投資環(huán)境包括硬投資環(huán)境和軟投資環(huán)境。 硬投資環(huán)境是指項(xiàng)目所在地及周邊區(qū)域的自然地理?xiàng)l件、基礎(chǔ)設(shè)施等。軟投資環(huán)境就是該項(xiàng)目所面臨的政治、經(jīng)濟(jì)、法律、科技、文化環(huán)境等。2022/7/179 二、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的內(nèi)容 1.社會環(huán)境：社會制度、社會秩序、社會信譽(yù) 2.政治環(huán)境：政治體制、政治局勢、相關(guān)政策 3.法律環(huán)境：法律的完備性、穩(wěn)定性及公正性 4.經(jīng)濟(jì)環(huán)境：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場環(huán)境、財(cái)務(wù)環(huán)境、資源環(huán)境等 5.文化環(huán)境：風(fēng)俗習(xí)慣、價(jià)值觀念、文化傳統(tǒng)、語言文字、教育水平、宗教信仰等 6.自然地理環(huán)境：地理位置、地質(zhì)地貌、自然風(fēng)光、氣候條件 7.基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境：能源供應(yīng)、給排

5、水、交通運(yùn)輸、郵電通訊、生態(tài)及防災(zāi)等 8.社會服務(wù)環(huán)境：生活、金融、交通、信息、法律、通訊、咨詢等服務(wù)內(nèi)容、態(tài)度及效率。2022/7/1710 三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的方法 1.冷熱因素對比法 1968年，美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家利特法克等通過對美國、加拿大等國投資者在選擇投資場所時(shí)所考慮因素的調(diào)查，從投資者角度歸納出七大投資環(huán)境因素，據(jù)此對所投資區(qū)域逐一評估并將之由“熱”至“冷”依次排列，“熱”表示投資環(huán)境優(yōu)良，“冷”表示投資環(huán)境欠佳。 冷熱因素對比表見表5-1。 2022/7/1711表5-1 冷熱因素對比表 地名狀況政治穩(wěn)定性市場機(jī)會經(jīng)濟(jì)發(fā)展及成就文化一體化法律阻礙自然條件的優(yōu)劣地理及文化差異A熱冷

6、B熱冷C熱冷2022/7/1712 2.等級尺度法 該方法主要考慮構(gòu)成投資環(huán)境的八大因素，包括資本流動自由、外商股權(quán)比例、對外商的管理制度、貨幣穩(wěn)定性、政治穩(wěn)定性、給予關(guān)稅保護(hù)的態(tài)度、當(dāng)?shù)刭Y金的可供能力和近5年的通貨膨脹率。 投資者根據(jù)投資環(huán)境的實(shí)際情況，對各因素進(jìn)行評分，然后把各項(xiàng)因素的分?jǐn)?shù)相加，就可以得出東道國投資環(huán)境的總分，并用總分來揭示投資環(huán)境的優(yōu)劣。 2022/7/1713 3.道氏分析法 道氏分析法從動態(tài)的角度將投資風(fēng)險(xiǎn)分為“正常競爭風(fēng)險(xiǎn)”和“環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)”。 (1)首先分析影響投資企業(yè)業(yè)務(wù)的諸因素，并從中選出該地區(qū)投資項(xiàng)目獲得成功的關(guān)鍵因素。 (2)在確定關(guān)鍵因素后提出“最可能方案”

7、、“樂觀方案”、“悲觀方案”以及“遭難方案”。 (3)最后，邀請專家對各個(gè)投資方案可能出現(xiàn)的概率進(jìn)行預(yù)測，從而作出投資決策。2022/7/1714 4.多因素和關(guān)鍵因素分析法 (1)多因素分析法 首先將投資環(huán)境因素分為政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、財(cái)務(wù)環(huán)境、市場環(huán)境、文化環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境、技術(shù)條件、輔助工業(yè)、法律與法制、行政機(jī)關(guān)的效率和競爭環(huán)境等因素，每一類因素又由一系列子因數(shù)構(gòu)成。 然后確定各投資環(huán)境因素在總投資環(huán)境因素中所占的比重，并采用五分制方法評定各類投資環(huán)境的得分。 最后匯總得到該區(qū)域投資環(huán)境的總分值，分?jǐn)?shù)越高，說明投資環(huán)境越佳。 2022/7/1715 (2)關(guān)鍵因素分析法 關(guān)鍵因素分析法

8、把企業(yè)投資的動機(jī)分為降低成本、開拓當(dāng)?shù)厥袌?、獲得原料供應(yīng)、分散投資風(fēng)險(xiǎn)、追逐競爭者、獲得當(dāng)?shù)厣a(chǎn)和管理技術(shù)等六種。每種投資動機(jī)又包含若干個(gè)影響投資環(huán)境的關(guān)鍵因素，根據(jù)挑選出來的關(guān)鍵因素采用多因素分析法計(jì)算投資環(huán)境的總分。2022/7/1716 5.綜合分析法 綜合分析法的基本思想是將多個(gè)評價(jià)指標(biāo)轉(zhuǎn)化為一個(gè)能夠反映綜合情況的指標(biāo)來進(jìn)行評價(jià)。 綜合分析法的步驟如下： (1)確定綜合評價(jià)指標(biāo)體系； (2)對不同計(jì)量單位的指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行同度量處理； (3)確定指標(biāo)體系中各指標(biāo)的權(quán)數(shù)； (4)匯總計(jì)算綜合評價(jià)指數(shù)或綜合評價(jià)分值； (5)根據(jù)評價(jià)指數(shù)或分值對參評單位進(jìn)行排序，并由此得出結(jié)論。 第三節(jié) 房地產(chǎn)

9、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)2022/7/1717 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的概念 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)分為財(cái)務(wù)評價(jià)和綜合評價(jià)。 財(cái)務(wù)評價(jià)根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收入和支出，分析項(xiàng)目的盈利能力、清償能力及資金平衡狀況，判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 綜合評價(jià)從社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，分析房地產(chǎn)項(xiàng)目對區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)的效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目對社會經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，判斷項(xiàng)目的社會經(jīng)濟(jì)合理性。 本節(jié)主要介紹項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)。2022/7/1718 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本費(fèi)用與投資估算 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、間接費(fèi)用

10、、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)以及不可預(yù)見費(fèi)用等。 投資估算除了要確定項(xiàng)目投資額以外，還要根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃、預(yù)計(jì)的付款時(shí)間及金額，編制項(xiàng)目資金使用計(jì)劃表，作為資金籌措的依據(jù)。2022/7/1719 三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入估算與資金籌措 1.房地產(chǎn)項(xiàng)目收入估算 (1)確定租售方案 要在項(xiàng)目策劃方案的基礎(chǔ)上，制定切實(shí)可行的出售、出租、自營等方案，具體包括房地產(chǎn)租售的類型、時(shí)間、數(shù)量、價(jià)格及收款方式等。 (2)估算經(jīng)營收入 主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售收入、租賃收入、土地轉(zhuǎn)讓收入以及自營收入等。 2022/7/1720 2.房地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措 資金籌措就是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目對資金的需求以及資金

11、使用計(jì)劃，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。 在制定項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃時(shí)應(yīng)該注意： (1)嚴(yán)格按照資金的使用計(jì)劃來確定籌資額； (2)合理把握自有資金和外部融資的比例； (3)資金籌措應(yīng)該符合國家的相關(guān)金融政策。2022/7/1721 四、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 1.財(cái)務(wù)評價(jià)的程序 (1)收集、整理和計(jì)算有關(guān)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料； (2)編制項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表； (3)計(jì)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)； (4)進(jìn)行項(xiàng)目不確定性分析及風(fēng)險(xiǎn)分析； (5)作出項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行的評價(jià)與結(jié)論。2022/7/1722 2.基本財(cái)務(wù)報(bào)表 基本財(cái)務(wù)報(bào)表包括現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、損益表以及資產(chǎn)負(fù)債表等。 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表按照獨(dú)

12、立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目(項(xiàng)目公司)的要求進(jìn)行科目設(shè)置；非獨(dú)立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的科目設(shè)置，可參照獨(dú)立法人項(xiàng)目進(jìn)行，但應(yīng)注意費(fèi)用與效益在項(xiàng)目上的合理分?jǐn)偂?022/7/1723 (1)現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表是反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)現(xiàn)金流入、流出及凈現(xiàn)金流量的計(jì)算報(bào)表?，F(xiàn)金流量表按期編制，主要用來進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析。 現(xiàn)金流量表可分為： 全部投資現(xiàn)金流量表 資本金現(xiàn)金流量表 投資者各方現(xiàn)金流量表 序號項(xiàng)目合計(jì)123N1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其他收入1.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營資金2

13、022/7/1724 全部投資現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目合計(jì)123N2.3運(yùn)營費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)：(1)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(%)：(2)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：(3)投資回收期(年)：(4)基準(zhǔn)收益率(%)：2022/7/1725全部投資現(xiàn)金流量表(續(xù))序號項(xiàng)目合計(jì)123N1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其他收入1.6回收固定資產(chǎn)收入1.7回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.1資本金2.2經(jīng)營資金2022/7/1726 資本金現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目合計(jì)123N2.3運(yùn)營費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營稅金及附加

14、2.6土地增值稅2.7所得稅2.8借款本金償還2.9借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)：(1)資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(%)：(2)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：2022/7/1727 資本金現(xiàn)金流量表(續(xù))序號項(xiàng)目合計(jì)123N1現(xiàn)金流入1.1應(yīng)得利潤1.2資產(chǎn)清理分配1.2.1回收固定資產(chǎn)余值1.2.2回收經(jīng)營資金1.2.3凈轉(zhuǎn)售收入1.2.4其他收入2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設(shè)投資出資額2.2經(jīng)營資金出資額3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量2022/7/1728 投資者各方現(xiàn)金流量表2022/7/1729 (2)資金來源與運(yùn)用表 資金來源與運(yùn)用表是反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期各年的資金盈余或短缺情況以及項(xiàng)目資金

15、籌措方案和貸款償還計(jì)劃的財(cái)務(wù)報(bào)表，為項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表的編制和資金平衡分析提供了重要的財(cái)務(wù)信息。 資金來源與運(yùn)用表的形式如下所示：序號項(xiàng)目合計(jì)123N1資金來源1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4資本金1.5長期借款1.6短期借款1.7回收固定資產(chǎn)余值1.8回收經(jīng)營資金1.9凈轉(zhuǎn)售收入2資金運(yùn)用2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營資金2022/7/1730 資金來源與運(yùn)用表序號項(xiàng)目合計(jì)123N2.3運(yùn)營費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8應(yīng)得利潤2.9借款本金償還2.10借款利息支付3盈余資金(1)-(2)4累計(jì)資金盈余2022/7/1731 資金來源與運(yùn)用

16、表(續(xù))2022/7/1732 (3)損益表 損益表是反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況的財(cái)務(wù)報(bào)表。 通過該表提供的投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)分析資料，可以計(jì)算項(xiàng)目投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金利潤率等評價(jià)指標(biāo)。 損益表的形式如下所示：序號項(xiàng)目合計(jì)123N1經(jīng)營收入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入2經(jīng)營成本2.1商品房經(jīng)營成本2.2出租房經(jīng)營成本3運(yùn)營費(fèi)用4修理費(fèi)用5經(jīng)營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額2022/7/1733 損益表序號項(xiàng)目合計(jì)123N8所得稅9稅后利潤9.1盈余公積金9.2應(yīng)付利潤9.3未分配利潤計(jì)算指標(biāo)：(1)投資利潤

17、率(%)：(2)投資利稅率(%)：(3)資本金利潤率(%)：(4)資本金凈利潤率(%)：2022/7/1734 損益表(續(xù))2022/7/1735 (4)資產(chǎn)負(fù)債表 資產(chǎn)負(fù)債表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年末資產(chǎn)、負(fù)載與所有者權(quán)益變化及對應(yīng)關(guān)系的報(bào)表。 資產(chǎn)負(fù)債表主要用于考察項(xiàng)目資產(chǎn)、負(fù)載、所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)，進(jìn)行項(xiàng)目清償能力分析。 資產(chǎn)負(fù)債表由資產(chǎn)、負(fù)載和所有者權(quán)益三大部分組成，資產(chǎn)負(fù)債表的形式如下所示：序號項(xiàng)目合計(jì)123N1資產(chǎn)1.1流動資產(chǎn)總額1.1.1應(yīng)收賬款1.1.2存貨1.1.3現(xiàn)金1.1.4累計(jì)盈余資金1.2在建工程1.3固定資產(chǎn)凈值1.4無形及遞延資產(chǎn)凈值2負(fù)債2.1流動資產(chǎn)

18、負(fù)債2.1.1應(yīng)付賬款2022/7/1736 資產(chǎn)負(fù)債表序號項(xiàng)目合計(jì)123N2.1.2短期賬款2.2長期借款2.1.1經(jīng)營資金借款2.1.2固定資產(chǎn)投資借款2.1.3開發(fā)產(chǎn)品投資借款3所有者權(quán)益3.1資本金3.2資本公積金3.3盈余公積金3.4累計(jì)未分配利潤2022/7/1737 資產(chǎn)負(fù)債表(續(xù))2022/7/1738 3.財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 通常包括盈利能力指標(biāo)和償債能力指標(biāo)兩類。 (1)盈利能力指標(biāo) 盈利能力指標(biāo)包括財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、投資利潤率、資本金利潤率等。 (2)償債能力指標(biāo) 償債能力指標(biāo)包括借款償還期、利息備付率、償債備付率、資產(chǎn)負(fù)債率等。 上述各財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的含義

19、及計(jì)算公式詳見教材。2022/7/1739 4.項(xiàng)目不確定性分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析的內(nèi)容主要包括敏感性分析、盈虧平衡分析和概率分析。 (1)敏感性分析 通過敏感性分析，判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對于各個(gè)影響因素的敏感性，并從中找出對于房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定性因素。 用于敏感性分析的房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)通常采用內(nèi)部收益率，必要時(shí)也可選用凈現(xiàn)值等其它指標(biāo)。 敏感性分析表和敏感性分析圖如下所示： 2022/7/1740敏感性分析表 變化率變化因素 -30%-20%-10%0%10%20%30%基準(zhǔn)折現(xiàn)率建設(shè)投資額銷售價(jià)格建筑材料價(jià)格2022/7/1741敏感性分析圖2022/7/17

20、42 (2)盈虧平衡分析 盈虧平衡分析是測算一個(gè)或多個(gè)不確定性因素變化時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益時(shí)的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。 通過盈虧平衡分析，投資者可以判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目對市場需求變化的適應(yīng)能力、盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 通?？蛇M(jìn)行盈虧平衡分析的因素有房屋售價(jià)、銷售量、租金、出租率、土地價(jià)格、工程費(fèi)用等。 盈虧平衡分析可以采用圖解法進(jìn)行：2022/7/1743敏感性分析圖2022/7/1744 (3)概率分析 概率分析是使用概率的方法研究預(yù)測不確定性因素對房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響的一種定量分析方法。 通過分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計(jì)算在不同概率

21、條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)，說明房地產(chǎn)項(xiàng)目在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險(xiǎn)程度。2022/7/1745 5.房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析可以分為風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對等步驟。 (1)風(fēng)險(xiǎn)設(shè)別 通過對項(xiàng)目進(jìn)行全面考察，找出潛在的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，并判斷其發(fā)生的可能性及對項(xiàng)目的影響程度。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)類型有收益風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)以及政策風(fēng)險(xiǎn)等。2022/7/1746 (2)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì) 確定風(fēng)險(xiǎn)因素的概率分布，計(jì)算項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)相應(yīng)的概率分布或累計(jì)概率、期望值、標(biāo)準(zhǔn)差。 (3)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) 根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)判別標(biāo)準(zhǔn)，找出影響項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)判別標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的可能性及其造成的損失來確定。 2022/7/1747 (4)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對 指根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)的結(jié)果，研究規(guī)避、