某老城區(qū)項(xiàng)目尾盤銷售營(yíng)銷推廣方案課件

1、1本案所研討的問題在老城區(qū)中如何發(fā)掘項(xiàng)目拋離競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的核心競(jìng)爭(zhēng)力；作為老城區(qū)項(xiàng)目如何立足本區(qū)，吸收外區(qū)的消費(fèi)客戶群；如何利用企業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)、地段價(jià)值搭建項(xiàng)目的立體營(yíng)銷體系。2本案將從以下方面進(jìn)行闡述我們眼中的XX路項(xiàng)目我們的項(xiàng)目賣給誰？他們有何需求？品牌戰(zhàn)略與形象主題導(dǎo)入項(xiàng)目理解目標(biāo)群定位主題和形象定位圍繞這樣的主題和形象，我們做些什么，如何做項(xiàng)目建議用什么樣的手段和方法賣給他們最有效變現(xiàn)這種策略和手段的方式和方法銷售部署營(yíng)銷策略【一、項(xiàng)目理解】4項(xiàng)目基本資料地理位置XX區(qū)XX路與文明路交接處項(xiàng)目規(guī)模4棟7-27層塔樓，54601平方，約528戶戶型比例（見下頁）5建筑面積(平方

2、米)第一棟第二棟第三棟第四棟合計(jì)戶型比例戶型A (一房一廳一衛(wèi))4050戶型B(兩房一廳一衛(wèi))75852448487219236%戶型CS(三房?jī)蓮d一衛(wèi))9010048489618%戶型CL(三房?jī)蓮d兩衛(wèi))1051154848484819236%戶型D(四房?jī)蓮d兩衛(wèi)小計(jì)：120144144120528100%6項(xiàng)目自身配套 該項(xiàng)目為XX區(qū)集商場(chǎng)、住宅、寫字樓為一體的大型綜合性商住項(xiàng)目，共有4棟27層住宅、1棟27層寫字樓以及5層商業(yè)裙樓，此外，還有地下2層車庫(kù)約460個(gè)車位。占地14916平方總建149525平方綠化率25%7項(xiàng)目周邊配套 該項(xiàng)目位于廣州老城區(qū)，鄰近北

3、京路傳統(tǒng)商業(yè)圈，交通路網(wǎng)完善，生活配套成熟，居住氛圍濃厚；XX區(qū)在廣州市的教育優(yōu)勢(shì)非常突出，XX路小學(xué)、省實(shí)、13中等重點(diǎn)學(xué)校林立，是廣州市民城市中心購(gòu)房的首選之地。8項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：地段成熟，交通便利，生活配套齊全，有濃郁的廣東文化底蘊(yùn)氛圍周邊重點(diǎn)學(xué)校林立，教育優(yōu)勢(shì)明顯90%戶型為該區(qū)域最受追捧的兩房-三房面積戶型，符合市場(chǎng)需求9劣勢(shì)：戶型設(shè)計(jì)有缺陷，部分單位采光及通風(fēng)差由于貨量超過500套，僅靠周邊市場(chǎng)的消化力是不夠的，如何拉動(dòng)附近區(qū)域有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶選擇該項(xiàng)目，將是營(yíng)銷推廣的重要課題周邊爛尾項(xiàng)目較多,對(duì)于本區(qū)買家來說,會(huì)對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度抱有一定的戒備心發(fā)展商在廣州的知名度不大，項(xiàng)目前期宣

4、傳上將要用更多精力去做實(shí)力鋪墊【二、目標(biāo)客戶群定位】11目標(biāo)客戶群定位 該項(xiàng)目所處位置為廣州市傳統(tǒng)區(qū)域，周邊集中了廣州本土居民及為了子女教育問題“孟母三遷”的其他區(qū)域居民，具體分類如下：12本區(qū)域換房客原區(qū)域住戶為了改善、提高生活水平，在該區(qū)域換房升級(jí)，基本以三房以上單位為主需求面積：120-140M的三房以上不等政府公務(wù)員由于XX和東山兩區(qū)的合并，使該區(qū)域的行政機(jī)關(guān)人員高度集中在本案附近，在考慮工作與生活的便捷，會(huì)有遷入本區(qū)；需求面積：120-140M的三房以上不等 13本區(qū)域及周邊區(qū)域重視子女教育的年輕夫婦為了子女的教育問題而選擇該項(xiàng)目居住，多以選擇兩房三房單位為主需求面積：80-100M

5、左右三房14本區(qū)域離巢獨(dú)立生活、但又不愿離父母距離太遠(yuǎn)的年輕人由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較弱，一般會(huì)選擇一房?jī)煞繂挝粸橹餍枨竺娣e：4080M左右房北京路商圈、XX路字畫市場(chǎng)、周邊其它專業(yè)市場(chǎng)的生意人有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，由于生意相對(duì)穩(wěn)定，希望將住家搬遷至附近方便生活需求面積：80-120M以上單位15他們的共同特征：對(duì)項(xiàng)目自身周邊環(huán)境的成熟配套很看重喜歡享受城市中心地段生活的便利性重視子女的文化教育有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有穩(wěn)定的收入來源注重居住環(huán)境對(duì)身份、地位的彰顯作用16他們的職業(yè)特征：廣州本土周邊區(qū)域原居民個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、小本商戶有一定文化層次的醫(yī)生、教師、律師等中年知識(shí)分子有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的公務(wù)員等17綜上所述，我

6、們認(rèn)為，該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群應(yīng)該定位為：以東山、XX（現(xiàn)統(tǒng)一劃為XX區(qū)）原住戶、提升生活質(zhì)素的客戶為主（45），同時(shí)有相當(dāng)大比例為子女教育而遷入該區(qū)域的其他區(qū)域客戶（35），此外，還有部分在該區(qū)域從事商業(yè)活動(dòng)并有一定的經(jīng)濟(jì)能力的客戶也將從生活方便的角度考慮在此置業(yè)（1520）?！救㈨?xiàng)目定位】19項(xiàng)目定位在項(xiàng)目定位前，我們必須通過對(duì)本案項(xiàng)目的理解及目標(biāo)客戶群的分類分析，提煉出項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力：201、競(jìng)爭(zhēng)力的提出規(guī)模傳統(tǒng)城市中軸核心的標(biāo)志性物業(yè)地段回歸城源優(yōu)質(zhì)生活教育重點(diǎn)教育機(jī)構(gòu)企業(yè)全國(guó)30強(qiáng)企業(yè)212、競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)目前XX區(qū)缺乏領(lǐng)袖性物業(yè)；項(xiàng)目為該區(qū)僅有的大型綜合型物業(yè)，是成為同區(qū)龍頭物業(yè)的基

7、礎(chǔ)；豐富的生活配套；和諧的友鄰關(guān)系，優(yōu)游的街區(qū)生活；重點(diǎn)教育機(jī)構(gòu)就在家門口；優(yōu)質(zhì)企業(yè)品牌的搭建，實(shí)力展示，信心保證22核心競(jìng)爭(zhēng)力的提煉對(duì)于本項(xiàng)目，項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是教 育但，單純的教育演繹，難以形成長(zhǎng)線的推廣優(yōu)勢(shì)和更廣泛地吸引外區(qū)消費(fèi)力。而且，政府不斷出臺(tái)相關(guān)政策保護(hù)廣州傳統(tǒng)文化，為項(xiàng)目營(yíng)造的良好的社會(huì)氛圍。23XX路項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力搭建規(guī)模優(yōu)勢(shì)地段條件文化產(chǎn)業(yè)嫁接企業(yè)品牌搭建24文化產(chǎn)業(yè)對(duì)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)2000年廣州府的恒久歷史悠久的書院文化氛圍歷史文化和現(xiàn)代城市文化的交融現(xiàn)代教育焦點(diǎn)的匯聚城區(qū)和諧社區(qū)生活的體現(xiàn)25文化優(yōu)勢(shì)的延展文化產(chǎn)業(yè)嫁接在廣州城市發(fā)展上，東山是傳統(tǒng)官宦人家聚居之處，西

8、關(guān)則是商賈匯集之處；而XX不僅是廣州城市發(fā)源地，是廣州歷史最悠久的區(qū)域，更加是廣州傳統(tǒng)文化的凝聚所在。26歷史上的書院文化歷史上廣州府(現(xiàn)廣大路廣大郵局以南)為中心，大約現(xiàn)在的廣州XX區(qū)地域內(nèi)，曾出現(xiàn)過一個(gè)全國(guó)罕見的書院群，達(dá)數(shù)百間之多，被專家譽(yù)為多層次的教育網(wǎng)絡(luò)。在這一范圍內(nèi)，云集了當(dāng)時(shí)兩省的總督部堂、撫院、府衙、布政司等政治中心，三個(gè)學(xué)宮，五所省級(jí)書院，一所府級(jí)書院，兩所縣級(jí)書院以及大量的民間宗族書院，還有三條著名的書坊街 。27歷史上的書院文化 在相當(dāng)長(zhǎng)的一段歷史時(shí)期內(nèi)，廣州書院對(duì)嶺南文化的發(fā)展起到了極其重要的作用，它不但典型地反映了地區(qū)的書院文化特色，還深刻反映了當(dāng)時(shí)政治、經(jīng)濟(jì)、文化的

9、發(fā)展水平。有關(guān)專家認(rèn)為，歷史上能夠在一個(gè)城市中建筑這么多的書院、又這么集中，是廣州幾百年歷史文化教育高度沉淀發(fā)展的結(jié)果。 28現(xiàn)代教育氛圍現(xiàn)在項(xiàng)目所在區(qū)域更是廣州教育設(shè)施配套最集中最完善的地方；區(qū)內(nèi)有省博物館、中山圖書館、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、XX路小學(xué)等省市著名文化教育機(jī)構(gòu)；規(guī)劃中的萬木草堂廣場(chǎng)將在年內(nèi)投入使用，為項(xiàng)目營(yíng)造出城市文化廣場(chǎng)的氛圍。29項(xiàng)目歷史文化氛圍本案文物總店市13中魯迅紀(jì)念館書畫文化街廣州府學(xué)宮中山圖書館省博物館省試驗(yàn)中學(xué)廣州圖書館農(nóng)講所萬木草堂南越王宮署泰漢船臺(tái)遺址XX文化城宋朝古道302000年城源文化的沉淀就是項(xiàng)目與別不同的價(jià)值；歷史與現(xiàn)代教育文化的匯聚點(diǎn)，體現(xiàn)項(xiàng)目恒久不變的價(jià)

10、值；現(xiàn)代教育設(shè)施的匯聚，是拋離競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的核心價(jià)值。文化底蘊(yùn)的價(jià)值31XX區(qū)是廣州原居民最集中，居住時(shí)間最悠久的區(qū)域；保持著最純粹的生活習(xí)俗和最和諧的鄰里生活氛圍；項(xiàng)目的發(fā)展將在現(xiàn)代居住氛圍中，將這種鄰里的生活氛圍充分營(yíng)造并體現(xiàn)在業(yè)主的生活當(dāng)中去。和諧的鄰里生活氛圍32企業(yè)品牌的搭建： 全國(guó)30強(qiáng)企業(yè)實(shí)力支持富春東方地產(chǎn)城市高端物業(yè)運(yùn)營(yíng)商我們?cè)诒本?、上海、深圳的中心區(qū)域已經(jīng)成功運(yùn)營(yíng)了多個(gè)知名的高端物業(yè)；本項(xiàng)目是我們?cè)趶V州高端物業(yè)的開篇之作，也是累積前期成功經(jīng)驗(yàn)的抗鼎之作；以此為起點(diǎn)，我們將以“城市中心高端物業(yè)運(yùn)營(yíng)商”的目標(biāo)作為企業(yè)發(fā)展方向；33商場(chǎng)+寫字樓+住宅；集住公商于一體完善的社區(qū)配套；宜

11、商宜居的綜合性物業(yè)。規(guī)模優(yōu)勢(shì)的搭建： 34同區(qū)最具規(guī)模的產(chǎn)品+文化產(chǎn)業(yè)+城市核心歷史沉淀、發(fā)源地文化世家我們的觀點(diǎn)35據(jù)此，我們的項(xiàng)目定位為：城市歷史的凝聚點(diǎn)、XX中心現(xiàn)代首席文化世家東方逸墅36XX中心明確項(xiàng)目所處的城市政治、文化中心的地理位置現(xiàn)代首席文化世家點(diǎn)明項(xiàng)目在該區(qū)域文化、藝術(shù)方面所處的傳統(tǒng)龍頭位置，突出其重要的文化氣質(zhì)，同時(shí)表明21世紀(jì)對(duì)項(xiàng)目所賦予的時(shí)尚氣息東方逸墅諧音“東方藝術(shù)”，既體現(xiàn)了項(xiàng)目濃郁的文化氣息，又含蓄地表明了項(xiàng)目清幽雅致、內(nèi)斂不張揚(yáng)的獨(dú)特個(gè)性注解：37備選定位語：、XX東園 2、XX楚庭38價(jià)格定位針對(duì)項(xiàng)目周邊住宅項(xiàng)目，我們作出以下相關(guān)市場(chǎng)調(diào)查39天倫花園愛家園XX

12、雅軒本案東山雅筑富力宜居都市晴川東山水戀俊逸閣參考住宅個(gè)案分布40規(guī)模普遍不超過1萬M，以單體樓或聯(lián)體樓為主。依托老城區(qū)成熟生活配套，多數(shù)項(xiàng)目沒有自身配套（如會(huì)所、園林）；戶型多為標(biāo)準(zhǔn)平面設(shè)計(jì)，鮮有創(chuàng)新元素注入，間隔方正，以兩房?jī)蓮d和三房?jī)蓮d為主，售價(jià)6200-7300元/M2（含標(biāo)裝），管理費(fèi)1.5-2元/M2 ；客戶以周邊老城區(qū)居民及為子女教育著想的置業(yè)者居多，以二次（或以上）置業(yè)的自住客為主，投資客并不多；周邊區(qū)域商品住宅市場(chǎng)小結(jié)41自住客購(gòu)房最關(guān)注因素：發(fā)展商實(shí)力、戶型居住功能、樓價(jià)；相當(dāng)部分商品房承擔(dān)著老城區(qū)的回遷責(zé)任；存在一些2000年前動(dòng)工目前閑置的項(xiàng)目；品牌發(fā)展商（城總、富力、

13、方圓）善于打造精致產(chǎn)品，買家追捧。42面積及戶型分析主力且熱銷的戶型：75-85M兩房?jī)蓮d，90-130M三房?jī)蓮d三房?jī)蓮d呈現(xiàn)大面積及舒適性趨勢(shì)。周邊區(qū)域商品住宅市場(chǎng)小結(jié)43面積及戶型分析兩項(xiàng)目均以舒適型三房、四房暢銷此趨勢(shì)值得關(guān)注周邊區(qū)域商品住宅市場(chǎng)小結(jié)44價(jià)格及銷售分析價(jià)格一般低開高走，顯示區(qū)域的升值潛力平均銷售速度較為理想（尤其品牌發(fā)展商）周邊區(qū)域商品住宅市場(chǎng)小結(jié)45通過市場(chǎng)修正法，項(xiàng)目的目標(biāo)價(jià)格為6700元/平方米。46 根據(jù)以上市場(chǎng)調(diào)查及對(duì)比分析，我公司有信心將項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位為： 7500-8300元/平方 （含600-800元/平方雅致裝修）【四、住宅建筑設(shè)計(jì)建議】48我們建議兩房一

14、廳一衛(wèi)三房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)小計(jì)建筑面積(平方米)708390100105118120143第一棟244848120第二棟484848144第三棟484848144第四棟7248120小計(jì)1929619248528戶型比例36%18%36%9%100%平面建議49住宅原戶型比例建筑面積(平方米)第一棟第二棟第三棟第四棟合計(jì)戶型比例戶型A (一房一廳一衛(wèi))4050戶型B(兩房一廳一衛(wèi))75852448487219236%戶型CS(三房?jī)蓮d一衛(wèi))9010048489618%戶型CL(三房?jī)蓮d兩衛(wèi))1051154848484819236%戶型D(四房?jī)蓮d兩衛(wèi)小

15、計(jì)：120144144120528100%50結(jié)論：我們提出的戶型比例與原方案基本相吻合一致；從市場(chǎng)調(diào)查得出結(jié)論，住宅的面積、戶型比例符合市場(chǎng)需求。51原方案修改建議提高住宅的實(shí)用率，最理想的實(shí)用率能達(dá)到八成以上。提高住宅入戶的豪華性，建議3、4棟入戶大堂采用兩棟合一設(shè)置。 現(xiàn)時(shí)住宅入戶花園的采光及通風(fēng)不是很理想，建議調(diào)整入戶花園。 減少超過144 m2的戶型的面積52第一棟為適應(yīng)國(guó)家稅費(fèi)的新政，將D2戶型的面積控制在144m2內(nèi)，將D2型調(diào)整為現(xiàn)方案，而且現(xiàn)方案完善了原方案中設(shè)置不夠合理的次衛(wèi)生間；并增加主臥室的衣帽間面積。另關(guān)于增加D1戶型入戶花園及相應(yīng)的調(diào)整建議可參看具體的建議文件。D2

16、現(xiàn)方案原方案53第二棟CS1原來的戶型布置有如下幾點(diǎn)不能有效滿足市場(chǎng)的需要：a）套內(nèi)有比較長(zhǎng)的走道，且又有轉(zhuǎn)角；b）有兩個(gè)房間向著西面的內(nèi)天井，采光通風(fēng)都不佳；c）房間布置不夠緊湊基于以上幾點(diǎn)調(diào)整為現(xiàn)方案：客廳及兩個(gè)臥室朝向較開闊的北面，第三個(gè)房間朝向空中花園，從而改善采光、通風(fēng)。另關(guān)于CL3與B2戶型的調(diào)整建議可參看具體的建議文件現(xiàn)方案原方案CS154第三棟關(guān)于CL3與B2戶型的調(diào)整建議可參看具體的建議文件。現(xiàn)方案原方案55第四棟將CL4型的平面設(shè)計(jì)調(diào)整流線更為清晰的現(xiàn)戶型，盡量避免該戶型的客廳被干擾，影響?yīng)毩⑿?。B3型主人房設(shè)置南向的轉(zhuǎn)角窗。另將B3型調(diào)整為客廳及主人房南向的建議可參考具體

17、的建議文件。CL456住宅細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)建議子母門設(shè)置1.設(shè)置非子母門主要為了壓縮公共走道寬度，從而提高住宅的實(shí)用率，但需綜合考慮戶型面積對(duì)入戶門的要求，因此建議如下：57住宅細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)建議子母門設(shè)置A)第一棟D1與D2為最大的戶型，應(yīng)該保留子母門；CL1與CL2為大三房戶型也應(yīng)保留子母門；B1戶型門設(shè)置的情況不影響實(shí)用率，而且該棟實(shí)用率已達(dá)八成，所以建議此棟全部保留子母門。B)第二棟CL3為大三房戶型且?guī)霊艋▓@，應(yīng)該保留子母門；B2（南）與CS2型戶門設(shè)置的情況不影響實(shí)用率；B2(北)與CS1型分別為2房與小3房單位，可以設(shè)為單扇門而且能提高實(shí)用率。現(xiàn)該棟實(shí)用率未達(dá)八成，所以建議B2（北）與CS1

18、型設(shè)置單扇門并減少走道寬度，其余保留子母門。 58C)第三棟建議B2（北）與CS2（北）型設(shè)置單扇門并減少走道寬度，其余保留子母門。理由與第二棟相似。D)第四棟CL4與CL5型為大三房且?guī)霊艋▓@，應(yīng)保留子母門，其余戶型戶門設(shè)置的情況不影響實(shí)用率，因此建議全部保留子母門。住宅細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)建議子母門設(shè)置59住宅細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)建議廚房面積2.根據(jù)廣州地區(qū)廚房的使用習(xí)慣及市場(chǎng)上常見產(chǎn)品的情況，對(duì)廚房的尺寸提出如下建議（均為凈面積）：雙排工作臺(tái)的廚房面積約為5.3m2單排工作臺(tái)的廚房面積約為6.5m2L型工作臺(tái)的廚房面積約為7.0m260住宅細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)建議工作陽臺(tái)寬度3. 根據(jù)廣州地區(qū)工作陽臺(tái)的使用習(xí)慣，工作陽臺(tái)

19、主要考慮洗衣機(jī)的放置及衣服的晾曬，因此比較合理的凈寬度為1200mm，最少為900mm。另外，建議B2戶型的工作陽臺(tái)扣除開啟門必須的空間，能保證其中一邊到墻留有不少于700mm的空間用于放置洗衣機(jī)。61架空層園林的延續(xù) 將園林綠化延伸至架空層內(nèi)，使園林與建筑空間相互滲透、融合共生園林建議62架空層在架空層內(nèi)部結(jié)合會(huì)所功能需求，設(shè)置茶座、棋盤等休閑娛樂設(shè)施，形成社區(qū)互動(dòng)的交流平臺(tái)建筑空間營(yíng)造63同時(shí)運(yùn)用現(xiàn)代造型的門、廊、柱穿插其間，并適當(dāng)?shù)剡\(yùn)用蘊(yùn)涵“文化特色”的符號(hào)進(jìn)行點(diǎn)綴；格調(diào)高雅、輕松，以植物、石塊、塑像為景觀小品主體，為社區(qū)營(yíng)造特色的人文環(huán)境；64人行道路路邊線盡量采用柔性處理，配合植物進(jìn)

20、行設(shè)計(jì)，使其融入園林設(shè)計(jì)中利用廣場(chǎng)磚鋪設(shè)環(huán)形消防車道路面鋪地的圖案、色彩設(shè)計(jì)配合園林的主題65智能化系統(tǒng)建議整個(gè)住宅采用酒店式管理方式，體現(xiàn)豪宅特征。以下建議突出全面性，可選擇使用每戶各臥室內(nèi)均設(shè)置電話線、電視插座和高速數(shù)據(jù)插座。參照建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心居住小區(qū)智能化系統(tǒng)建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則安全防范子系統(tǒng)住宅報(bào)警裝置訪客對(duì)講裝置周邊防越報(bào)警裝置閉路電視監(jiān)控裝置電子巡更裝置管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng)信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)自動(dòng)抄表裝置車輛出入與停車管理裝置緊急廣播與背景音樂物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)設(shè)備監(jiān)控裝置電話網(wǎng)有線電視網(wǎng)寬帶接入網(wǎng)控制網(wǎng)小區(qū)周邊防盜報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)LEGEND?攝像機(jī)紅外線探測(cè)器4棟1棟3棟小區(qū)入口

21、 2小區(qū)入口 1商場(chǎng)區(qū)（定焦鏡）（定焦鏡）（定焦鏡）（定焦鏡）（定焦鏡）（定焦鏡）（可變焦鏡）（可變焦鏡）（定焦鏡）（可變焦鏡）小區(qū)物理隔離小區(qū)紅外線邊界小區(qū)電磁感邊界小區(qū)監(jiān)控保安中心（定焦鏡）（定焦鏡）LEGEND2棟門磁紅外瓦斯煙感煙感室內(nèi)機(jī)門磁門磁門磁門磁門磁紅外瓦斯煙感煙感室內(nèi)機(jī)門磁門磁門磁門磁其它房間大門主機(jī)入口主機(jī)海 琴 灣入口主機(jī)海 琴 灣門磁紅外煙感瓦斯管理機(jī)室內(nèi)機(jī)圖例:入口主機(jī)管理中心對(duì)講總控中心S M I T HH A L L水映名門管理中心IBM PS/2小區(qū)入口處保安員查詢點(diǎn)小區(qū)入口處保安員查詢點(diǎn)住戶A住戶B大樓入口對(duì)講總線對(duì)講總線住宅安全防范子系統(tǒng)防煤氣泄漏報(bào)警防火報(bào)

22、警緊急求助報(bào)警可視對(duì)講防盜家居保安系統(tǒng)磁感應(yīng)探頭煙感探頭紅外雙監(jiān)探頭家居布防控制器IC卡電子化管理車道閘收費(fèi)站讀卡器讀卡器出車道入車道顯示屏車道閘讀卡器人員登記人行讀卡通道人行讀卡通道人行登記通道家居智能設(shè)備：設(shè)置家居中央空調(diào)、中央熱水、可調(diào)換氣系統(tǒng)。通過可調(diào)換氣系統(tǒng)的抽風(fēng)、過濾、抽濕、除塵等動(dòng)能，令室內(nèi)持久保持新鮮空氣，實(shí)現(xiàn)智能家居健康生活；71項(xiàng)目配套設(shè)施建議包括會(huì)所、物業(yè)管理、酒店服務(wù)配套建議、大堂裝修、樣板房裝修建議等。72社區(qū)理應(yīng)有強(qiáng)大的配套體系，但這也意味著要面臨長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)壓力，建議采用泛會(huì)所的概念，將會(huì)所功能化整為零，功能強(qiáng)大，而經(jīng)營(yíng)壓力減小；將私密性的、非經(jīng)營(yíng)性的配套功能放在私

23、家會(huì)所，保證生活品質(zhì)；將有經(jīng)營(yíng)壓力、可共享的配套功能放在周邊商業(yè)街內(nèi)，作為經(jīng)營(yíng)商戶，業(yè)主享有特別優(yōu)惠。配套建議：73功能：園林泳池、健身室、美容SPA、兒童會(huì)所.私密會(huì)所的三大功能康體平臺(tái)陽光健身房、園林泳池、活動(dòng)廣場(chǎng)休閑平臺(tái)棋牌室、休閑茶室、書屋溝通平臺(tái)設(shè)立高級(jí)沙龍聚會(huì)場(chǎng)所、不定期舉辦酒會(huì)、論壇等交流活動(dòng)74服務(wù)體系：建議引進(jìn)經(jīng)驗(yàn)豐富的品牌物業(yè)管理公司進(jìn)行項(xiàng)目整體的專業(yè)服務(wù)管理理，提升項(xiàng)目形象及品牌知名度。休閑娛樂體系：利用項(xiàng)目自身的會(huì)所配置進(jìn)行有償服務(wù)管理，同時(shí)提供給住戶更舒適的休閑使用空間。物業(yè)管理建議75接待處小型會(huì)客區(qū)住宅大堂設(shè)計(jì)建議76住宅大堂的設(shè)計(jì)要充分體現(xiàn)“以人為本”的人文精神

24、，根據(jù)廣州的季節(jié)特色及生活習(xí)慣，重點(diǎn)突出采光面開闊、通風(fēng)條件好的特點(diǎn)，同時(shí)在建筑設(shè)計(jì)方面注重該項(xiàng)目文化氣息的塑造，營(yíng)造簡(jiǎn)潔、雅致而時(shí)尚的現(xiàn)代風(fēng)格。77家政服務(wù) 日常生活（包括送餐、清潔、叫醒 等）服務(wù)銷售租賃服務(wù)咨詢服務(wù)住戶服務(wù)中心建議78小區(qū)標(biāo)識(shí)、警示、說明務(wù)求齊全，及按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，并要求有中英文對(duì)照；銷售中心用品盡可能使用玻璃及木制品，以體現(xiàn)清潔、環(huán)保概念；細(xì)節(jié)服務(wù)設(shè)施建議79尊貴典雅型色調(diào)上以暖色調(diào)為主，體現(xiàn)溫馨穩(wěn)重格調(diào)。室內(nèi)裝修風(fēng)格建議：80年輕時(shí)尚型顏色偏向淡雅明快，線條以簡(jiǎn)約為主。示范單位裝修建議：81中國(guó)特色型設(shè)計(jì)采用中國(guó)古典風(fēng)格，參考沙面公館的裝修風(fēng)格，體現(xiàn)中國(guó)古典藝術(shù)的美感

25、。82結(jié)合酒店概念簡(jiǎn)潔現(xiàn)代雅致而不奢華示范單位裝修建議小結(jié)：83搭建立體營(yíng)銷體系1、針對(duì)老城區(qū)客戶的特征，進(jìn)行銷售宣傳在XX區(qū)的住宅集中地段以及學(xué)校附近派發(fā)宣傳單張；在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)舉辦親情活動(dòng)，如：兒童書法比賽、繪畫比賽等，以聚集人氣，促進(jìn)銷售；對(duì)XX區(qū)制定區(qū)域原居民給與額外優(yōu)惠，以體現(xiàn)原居民的優(yōu)越感。84老城區(qū)的樓盤銷售當(dāng)中，泛銷售一直起了很大的作用，因此，可用管理費(fèi)獎(jiǎng)勵(lì)或現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)的方法促使已購(gòu)該項(xiàng)目商鋪或住宅的業(yè)主介紹其親戚朋友前來參觀選購(gòu)；在XX區(qū)的商業(yè)繁華地段進(jìn)行洗鋪，將該項(xiàng)目的宣傳單張逐一派發(fā)到每一家個(gè)體商鋪。852、與XX區(qū)教育系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)，設(shè)立長(zhǎng)效基金，吸引客戶具體形式可體現(xiàn)為：與某家學(xué)校合作，設(shè)立每個(gè)學(xué)期的獎(jiǎng)學(xué)金與當(dāng)?shù)氐纳倌陮m合作，設(shè)立項(xiàng)目或課題的獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃863、全國(guó)聯(lián)動(dòng)銷售 在全國(guó)范圍內(nèi)（主要針對(duì)北京、上海）進(jìn)行商鋪招商的同時(shí)，做該項(xiàng)目的住宅推廣活動(dòng)，通過商鋪帶動(dòng)住宅的推廣，延展項(xiàng)目推廣的客戶鏈。吸引該部分目標(biāo)客戶不單在粵做生意，同時(shí)也在此置業(yè)。874、一二手聯(lián)合啟動(dòng)項(xiàng)目推廣 聯(lián)合我們置業(yè)