茶園公司資產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告

1、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明 （一）我們?cè)趫?zhí)行本資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，恪守獨(dú)立、客觀 和公正的原則。根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過(guò)程中收集的資料，評(píng)估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對(duì)評(píng) 估報(bào)告的合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；（二）評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)負(fù)債清單是由委托方、被評(píng)估企業(yè)填報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)；提供必 要資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性以及恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān) 當(dāng)事方的責(zé)任；（三）我們與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存 或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見(jiàn)；（四）我們已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；我們已對(duì)評(píng)估對(duì)象及

2、其 涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其法律權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn)，并對(duì)已 經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露，且已提請(qǐng)委托方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評(píng)估報(bào)告 的要求；（五）我們出具的評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制，評(píng) 估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié) 論的影響；（六）評(píng)估結(jié)論僅在評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估基準(zhǔn)日有效。評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日 后的資產(chǎn)狀況和市場(chǎng)變化情況合理確定評(píng)估報(bào)告使用期限；（七）我們執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)，并不承擔(dān) 相關(guān)當(dāng)事人決策的責(zé)任。評(píng)估結(jié)論不應(yīng)

3、當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證；（八）評(píng)估報(bào)告的使用僅限于評(píng)估報(bào)告中載明的評(píng)估目的，因使用不當(dāng)造成的后果與簽字注 冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師及其所在的評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)。XXXXX有限公司整體資產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要XXXXX評(píng)報(bào)字2111第232號(hào)北京XXXXX資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司接受XXXXX有限公司（以下簡(jiǎn)稱“XXXX”）的委托，根據(jù) 國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著獨(dú)立、公正、客觀的原則并按照必要的評(píng)估程序，對(duì)XXXXX 有限公司涉及的整體資產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日（2111年5月31日，以下同）持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下的市 場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估工作。評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序，對(duì)委估范圍內(nèi)的資產(chǎn)和負(fù)債實(shí)施了 實(shí)地勘查、市場(chǎng)調(diào)查與

4、詢證，結(jié)合評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象特點(diǎn)，對(duì)XXXX截止2111年5月31 日所體現(xiàn)的整體資產(chǎn)價(jià)值作出了公允反映，現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果簡(jiǎn)要介紹如下： 評(píng)估目的：量化XXXXX有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日2111年5月31日的整體資產(chǎn)價(jià)值，為XXXXX 有限公司合資合作的經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考。評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍：評(píng)估對(duì)象為XXXXX有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日2111年5月31日的全部 股東權(quán)益價(jià)值。評(píng)估范圍為XXXXX有限公司于2111年5月31日的全部資產(chǎn)和負(fù)債。 評(píng)估方法：成本法。價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值。在評(píng)估基準(zhǔn)日2111年5月31日持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下，XXXXX有限公司評(píng)估前賬面資產(chǎn)總額 為 151,315.3

5、4萬(wàn)元，負(fù)債總額為 99,121.76萬(wàn)元，凈資產(chǎn)為 52,256.55萬(wàn)元；評(píng)估后資產(chǎn)總 額為 11,111,111.39萬(wàn)元，負(fù)債總額為 99,121.76萬(wàn)元，凈資產(chǎn)價(jià)值為 11,112,199.63萬(wàn)元，評(píng) 估增值 1929,543.15萬(wàn)元，增值率為 1,129.95 %。詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)下表：表一 XXXXX有限公司評(píng)估結(jié)果匯總表單位：萬(wàn)元評(píng)估結(jié)論詳細(xì)情況詳見(jiàn)資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表。特別事項(xiàng)說(shuō)明：1、本評(píng)估結(jié)論未考慮股權(quán)比例的大小和股權(quán)結(jié)構(gòu)等因素可能產(chǎn)生的溢價(jià)或折價(jià)對(duì)評(píng)估結(jié)果 的影響。2、評(píng)估中，因部分構(gòu)筑物屬于地下隱蔽工程，評(píng)估人員無(wú)法一一確認(rèn)核實(shí)，構(gòu)筑物數(shù)量和 相關(guān)數(shù)據(jù)以委托方提供的相關(guān)

6、數(shù)量及部分現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量清點(diǎn)確定后的數(shù)量為準(zhǔn)。3、納入本次評(píng)估范圍的房屋建筑物，部分已辦理產(chǎn)權(quán)證，部分尚未辦理產(chǎn)權(quán)證。4、本次評(píng)估把已辦林權(quán)證和未辦證的茶園和用材林都納入評(píng)估范圍，未考慮到實(shí)際的和可 能的欠付債務(wù)對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。5、本次評(píng)估的茶園和用材林有部分尚未辦理林權(quán)證面積的確定以委托方提供的流轉(zhuǎn)協(xié)議為 準(zhǔn)，實(shí)際面積以日后有權(quán)部門(mén)頒發(fā)的林權(quán)證為準(zhǔn)。6、遵循相關(guān)法律、法規(guī)，評(píng)估師僅對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)，對(duì)評(píng)估對(duì)象 的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，但不對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬做任何形式的保證。評(píng)估過(guò)程 中，評(píng)估人員已對(duì)委托方提供的評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬資料和資料來(lái)源進(jìn)行了必要的查驗(yàn)。評(píng)估 結(jié)果

7、是以委估資產(chǎn)在合法存在的前提下對(duì)其價(jià)值的評(píng)估，對(duì)委托方提供的資料失實(shí)而導(dǎo)致評(píng) 估結(jié)論的誤差，評(píng)估機(jī)構(gòu)及注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。重要假設(shè)：省政府及市政府已頒布的有關(guān)對(duì)茶行業(yè)的規(guī)劃和各項(xiàng)措施能夠順利實(shí)施，企業(yè)的 重大戰(zhàn)略規(guī)劃包括茶園的收購(gòu)整合、加工生產(chǎn)線的建設(shè)、融資合作等能夠按預(yù)定計(jì)劃實(shí)現(xiàn)。 本評(píng)估結(jié)論系對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值的反映。評(píng)估結(jié)論根據(jù)本報(bào)告書(shū)所述原則、依 據(jù)、前提、方法、程序得出，評(píng)估結(jié)論只有在上述原則、依據(jù)、前提存在的條件下，以及委 托方和被評(píng)估單位提供的所有原始文件都是真實(shí)、合法的條件下成立。評(píng)估結(jié)果沒(méi)有考慮將 來(lái)可能承擔(dān)的特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)其評(píng)估價(jià)值的

8、影響，也未考慮國(guó)家宏觀 經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、有關(guān)法規(guī)政策變化以及遇有自然力或其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。 本評(píng)估報(bào)告僅供委托方為本報(bào)告所列明的評(píng)估目的服務(wù)和送交財(cái)產(chǎn)評(píng)估主管部門(mén)審查使用。 未征得本評(píng)估機(jī)構(gòu)同意，評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開(kāi)媒體，法律、法規(guī) 規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。本評(píng)估結(jié)論的有效使用期限為一年，從評(píng)估基準(zhǔn)日起計(jì)算,即有效期自2111年5月31日起 至2112年5月31日止。在使用本評(píng)估結(jié)論時(shí)，提請(qǐng)報(bào)告使用者關(guān)注評(píng)估報(bào)告正文所披露的特別事項(xiàng)，并在利用本報(bào) 告自行決策時(shí)給予充分考慮。以上內(nèi)容摘自評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和合理理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)

9、閱 讀評(píng)估報(bào)告正文。XXXXX有限公司整體資產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告XXXXX評(píng)報(bào)字XXX第XXX號(hào)XXXXX有限公司：北京XXXXX資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司接受貴公司的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本 著獨(dú)立、客觀、公正的原則，采用成本法對(duì)XXXXX有限公司（以下簡(jiǎn)稱“XXXX”）的整體資 產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)υu(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)和負(fù)債實(shí)施了實(shí)地查 勘、市場(chǎng)調(diào)查與詢證，對(duì)委估資產(chǎn)和負(fù)債于評(píng)估基準(zhǔn)日2111年5月31日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值 作出了公允反映?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：一、委托方、被評(píng)估企業(yè)及其他評(píng)估報(bào)告使用者本次評(píng)估項(xiàng)目的委托方及產(chǎn)權(quán)持有方均為XXXXX有限公司

10、。委托方、產(chǎn)權(quán)持有方企業(yè)簡(jiǎn)介企業(yè)名稱：XXXXX有限公司住所：XXXXXX注冊(cè)號(hào)：XXXXXX法定代表人：XXXX注冊(cè)資金：XXXXX實(shí)收資本：XXXXX公司類型：其他有限責(zé)任公司 成立日期：1995年16月15日 營(yíng)業(yè)期限：1995年16年15日至2115年12月31日 經(jīng)營(yíng)范圍：茶葉，板栗，銀杏生產(chǎn)、加工、銷售及自營(yíng)進(jìn)出口；茶具、茶食品、茶保健品、 純凈水銷售；茶。XXXXX有限公司成立于1959年，是河南省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)龍頭企業(yè)，省林業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)龍 頭企業(yè)，省重點(diǎn)扶貧企業(yè)，省涉農(nóng)上市后備企業(yè)。公司現(xiàn)擁有總資產(chǎn)115億余元，2111年 實(shí)現(xiàn)銷售收入12億元。公司統(tǒng)領(lǐng)茶葉種植、茶葉加工、茶葉

11、銷售、茶葉商貿(mào)、茶文化旅游、 茶油生產(chǎn)六大產(chǎn)業(yè)，下轄十二個(gè)子公司和八個(gè)茶葉專業(yè)生產(chǎn)場(chǎng)，擁有生態(tài)茶園、山林 125 萬(wàn)余畝?，F(xiàn)擁有“XX”、“XXXX”、“XX”三大知名品牌，其中XXX”牌商標(biāo)為中國(guó)馳名商標(biāo)， “XXXX”牌商標(biāo)為河南省著名商標(biāo)。公司擁有上市銷售的六大系列311多款茶葉及茶相關(guān) 產(chǎn)品。銷售網(wǎng)絡(luò)遍及全國(guó)各地，在全國(guó)各大中城市建有直營(yíng)專賣店近111多家，已發(fā)展代理 商、經(jīng)銷商611多家，在各大賣場(chǎng)設(shè)有專柜151多個(gè)。公司現(xiàn)有在職員工611余人，其中 茶葉專業(yè)技術(shù)人員211多人，大專以上學(xué)歷人員占59.5%。公司秉承“視質(zhì)量為生命，靠誠(chéng)信求發(fā)展”的經(jīng)營(yíng)理念，嚴(yán)謹(jǐn)、扎實(shí)、穩(wěn)健走好質(zhì)量管

12、理的 每一步。1991年“XXXX”牌XXXX榮獲國(guó)家質(zhì)量金獎(jiǎng)；1999年“XXXX”牌XXXX茶在昆明世 界園藝博覽會(huì)上榮獲金獎(jiǎng)；2112年，公司通過(guò)ISO9111國(guó)際質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)體系認(rèn)證；2115 年通過(guò)QS食品質(zhì)量安全認(rèn)證；2116年通過(guò)HACCP食品質(zhì)量安全管理體系認(rèn)證，11月，公 司通過(guò)了 “企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化良好行為”試點(diǎn)企業(yè)驗(yàn)收，達(dá)到國(guó)家AAA級(jí)水平；公司生產(chǎn)的茶葉 通過(guò)有機(jī)產(chǎn)品認(rèn)證；2115年11月“XXXX”牌茶葉被中國(guó)茶葉流通協(xié)會(huì)授予2115年中國(guó)三 綠工程“放心茶中茶協(xié)推薦品牌” 2116年12月國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)對(duì)公司XXXX生產(chǎn)標(biāo) 準(zhǔn)化示范區(qū)驗(yàn)收合格；公司從2116年開(kāi)始每

13、年被中國(guó)茶葉流通協(xié)會(huì)評(píng)為“全國(guó)茶行業(yè)百?gòu)?qiáng) 企業(yè)”；2117年3月公司被確認(rèn)為全省農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)示范企業(yè)；2117年4月，經(jīng)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 化管理委員會(huì)確認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn)化工作良好，達(dá)到AAA級(jí)；2117年4月“XXXX”牌XXXX茶榮獲 全國(guó)名優(yōu)綠茶評(píng)比金獎(jiǎng)。2117年11月XXXX牌XXXX被世界綠茶協(xié)會(huì)授予最高金獎(jiǎng)；2115 年3月，“XXXX”牌茶葉商標(biāo)被國(guó)家工商行政管理總局認(rèn)定為“中國(guó)馳名商標(biāo)” 2115年12 月XXXX牌商標(biāo)被河南省工商行政管理局被認(rèn)定為茶葉加工類“河南省著名商標(biāo)” 2119年 4月經(jīng)中國(guó)茶葉流通協(xié)會(huì)評(píng)比，XXXX牌特級(jí)XXXX榮獲2119年“恒天杯”全國(guó)名優(yōu)綠茶評(píng) 比金獎(jiǎng)；211

14、9年5月中國(guó)茶葉流通協(xié)會(huì)對(duì)公司信用等級(jí)評(píng)價(jià)為AAA。2119年，公司參與制 定的XXXX茶國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)正式實(shí)施，公司被國(guó)家農(nóng)業(yè)部認(rèn)定為XXXX名優(yōu)茶機(jī)械化加工創(chuàng)業(yè)基 地；2111年2月“XXXX”、“XXXX”牌XXXX （綠茶）的加工，榮獲食品安全管理體系認(rèn)證（方 圓認(rèn)證）；2111年3月公司生產(chǎn)的“XXXXXXXX”茶葉被全國(guó)政協(xié)十一屆四次會(huì)議選為會(huì)議用 茶；2111年12月被河南省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局授予2119年度河南省質(zhì)量信用AA級(jí)工業(yè)企業(yè)稱 號(hào)；2111年，“XXXX”牌XXXX茶被上海世博園企業(yè)聯(lián)合館VIP室指定為貴賓接待禮品用茶，“XXXXXXXX”在XXXX茶評(píng)比中榮獲特級(jí)金獎(jiǎng)；211

15、1年4月公司被評(píng)為“新中國(guó)61周年茶 事功勛企業(yè)”;2111年9月XXXX牌XXXX茶授予“河南省名牌產(chǎn)品”稱號(hào);2111年，公司“XXXX” 牌商標(biāo)被河南省認(rèn)定為“河南老字號(hào)”。公司自2117年被河南省人民政府確定為河南省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)龍頭企業(yè)以來(lái)，確立了以市 場(chǎng)為導(dǎo)向，以效益為中心，以品種為依托，以科技為動(dòng)力，以優(yōu)質(zhì)農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)為重點(diǎn)，以農(nóng)民 增效為目標(biāo)的農(nóng)業(yè)種植結(jié)構(gòu)調(diào)整思路，加快農(nóng)業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，走“公司+基地+農(nóng)戶”的產(chǎn) 業(yè)化經(jīng)營(yíng)模式，發(fā)揮農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)的作用，實(shí)施“三個(gè)帶動(dòng)”（銷售帶動(dòng)、項(xiàng)目帶動(dòng)、 品牌帶動(dòng)）發(fā)展戰(zhàn)略。不斷創(chuàng)新體制，深化企業(yè)改革，加強(qiáng)內(nèi)部管理，盤(pán)活資金存量，努力 開(kāi)拓

16、市場(chǎng)，促進(jìn)產(chǎn)品銷售。XXXXX有限公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：表二XXXXX有限公司股東持股狀況表股東名稱實(shí)收資本（萬(wàn)元）持股比例（）XXXX弘昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司15176.1252.15%闞貴前1531.666.91%闞貴元1234.635.57%余美秀412.591.56%XXXX市發(fā)展投資有限公司5113.61%合計(jì)22154111.11%2、XXXXX有限公司近年資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)狀況表三XXXXX有限公司近年資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)狀況表單位：元項(xiàng)目2115 年 12 月 31日2119 年 12 月 31日2111 年 12 月 31日2111 年 5 月 31日總資產(chǎn)215,137,111.11371,95

17、2,969.37616,223,415.911,513,153,433.77負(fù)債合計(jì)56,951,517.16224,996,617.47312,117,933.54991,217,651.59所有者權(quán)益合 計(jì)131,156,554.14145,956,351.91314,115,475.16522,565,752.15項(xiàng)目2115年度2119年度2111年度2111 年 1-5 月?tīng)I(yíng)業(yè)收入51,115,214.23124,413,412.75211,416,231.37336,453,362.66利潤(rùn)總額11,253,217.3916,331,919.1527,512,959.95316,1

18、73,597.55凈利潤(rùn)9,951,155.2915,599,767.5627,471,123.16315,961,277.12注：以上財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)除基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)外均經(jīng)審計(jì)。3、XXXXX有限公司執(zhí)行的會(huì)計(jì)制度XXXXX有限公司執(zhí)行財(cái)政部2116年2月15日頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及其應(yīng)用指南，會(huì)計(jì) 期間分為年度和中期，會(huì)計(jì)年度自公歷1月1日起至12月31日，中期包括月度、季度和半 年度。公司以權(quán)責(zé)發(fā)生制為記賬原則，以人民幣為記賬本位幣；在對(duì)會(huì)計(jì)要素進(jìn)行計(jì)量時(shí)， 一般采用歷史成本，在保證所確定的會(huì)計(jì)要素金額能夠取得并可靠計(jì)量的情況下，采用重置 成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值或公允價(jià)值計(jì)量；公司對(duì)發(fā)生的外幣業(yè)務(wù)，以

19、交易發(fā)生日的即期匯 率折合為人民幣記賬。資產(chǎn)負(fù)債表日，外幣貨幣性項(xiàng)目按資產(chǎn)負(fù)債表日即期匯率折算，由此 產(chǎn)生的折合人民幣差額，除籌建期間及固定資產(chǎn)購(gòu)建期間可予資本化部分外，其余計(jì)入當(dāng)期 損益。以歷史成本計(jì)量的外幣非貨幣性項(xiàng)目，仍采用交易發(fā)生日的即期匯率折算，不改變其 記賬本位幣金額；存貨在取得時(shí)，以實(shí)際成本計(jì)價(jià)，領(lǐng)用或發(fā)出存貨時(shí)按加權(quán)平均法計(jì)價(jià)， 低值易耗品、包裝物采用分期攤銷法核算。資產(chǎn)負(fù)債表日，公司存貨按照成本與可變現(xiàn)凈值 孰低計(jì)量，存貨成本高于其可變現(xiàn)凈值的差額計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，計(jì)入當(dāng)期損益；公司將單 位價(jià)值在2111元以上，使用期限超過(guò)1年的資產(chǎn)確定為固定資產(chǎn)，固定資產(chǎn)折舊采用直線 法平

20、均計(jì)算，殘值率為5%；在建工程采用實(shí)際成本計(jì)價(jià)，按工程項(xiàng)目分類核算，在工程完 工驗(yàn)收合格交付使用的當(dāng)月結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)。對(duì)工期較長(zhǎng)、金額較大、且分期分批完工的項(xiàng)目， 在所建固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，暫估記入固定資產(chǎn)，待該項(xiàng)工程竣工決算后，再按 竣工決算價(jià)調(diào)整暫估固定資產(chǎn)價(jià)值，同時(shí)調(diào)整原已計(jì)提的折舊額。與工程有關(guān)的借款發(fā)生的 借款利息，按照借款費(fèi)用資本化的原則進(jìn)行處理；無(wú)形資產(chǎn)以發(fā)生的實(shí)際數(shù)額入賬，使用壽 命有限的無(wú)形資產(chǎn)，在使用壽命內(nèi)采用直線法攤銷，使用壽命不確定的無(wú)形資產(chǎn)不予攤銷。 公司在每個(gè)會(huì)計(jì)期間對(duì)使用壽命不確定的無(wú)形資產(chǎn)的使用壽命進(jìn)行復(fù)核，于每年年度終了， 對(duì)使用壽命有限的無(wú)形資產(chǎn)的使

21、用壽命及攤銷方法進(jìn)行復(fù)核；長(zhǎng)期待攤費(fèi)用按實(shí)際成本計(jì)價(jià)， 有明確受益期限的，按受益期限平均攤銷，無(wú)受益期的，分5年平均攤銷。（三）其他評(píng)估報(bào)告使用者除委托方、被評(píng)估企業(yè)以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者為本次評(píng)估項(xiàng)目涉及的相關(guān)當(dāng)事方以及國(guó) 家法律、法規(guī)規(guī)定許可的其他評(píng)估報(bào)告使用者。二、評(píng)估目的根據(jù)我公司與委托方簽訂的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托約定書(shū)的有關(guān)內(nèi)容，本次評(píng)估目的是量化 XXXXX有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日2111年5月31日的全部股東權(quán)益價(jià)值，為XXXXX有限公司合 資合作的經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考。三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍（一）評(píng)估對(duì)象本次評(píng)估對(duì)象為XXXXX有限公司于2111年5月31日的全部股東權(quán)益。（二）評(píng)估

22、范圍根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)和XXXXX有限公司填報(bào)的資產(chǎn)、負(fù)債清查評(píng)估明細(xì)表。本次 評(píng)估的范圍為XXXXX有限公司于2111年5月31日的全部資產(chǎn)和負(fù)債。納入本次評(píng)估范圍的資產(chǎn)和負(fù)債與資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)中所載明的資產(chǎn)和負(fù)債范圍一致。 四、價(jià)值類型及其定義 根據(jù)本次評(píng)估目的，價(jià)值類型確定為市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方與自愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷之后所達(dá)成的公平交 易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何 強(qiáng)迫壓制。選擇市場(chǎng)價(jià)值作為本次評(píng)估的價(jià)值類型，是遵照價(jià)值類型與評(píng)估目的相一致的原則，并充分 考慮市場(chǎng)條件和評(píng)估對(duì)象自身?xiàng)l件等因素綜合確定。五

23、、評(píng)估基準(zhǔn)日本項(xiàng)目的評(píng)估基準(zhǔn)日是2111年5月31日。（一）該基準(zhǔn)日接近經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日，能較好的反映委估資產(chǎn)狀況。（二）該基準(zhǔn)日為XXXXX有限公司的會(huì)計(jì)月末報(bào)表日，有利于資產(chǎn)清查和準(zhǔn)確列示評(píng)估范 圍中資產(chǎn)及負(fù)債的賬面金額。資產(chǎn)評(píng)估中的一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。六、評(píng)估依據(jù)本次評(píng)估工作中所遵循的具體法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、行為依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)、取價(jià)依據(jù)和其他 依據(jù)主要包括以下內(nèi)容：（一）法律法規(guī)依據(jù)1、國(guó)務(wù)院199191號(hào)令國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法；2、企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例（國(guó)務(wù)院第375號(hào)令，2113）；3、企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法（國(guó)資委、財(cái)政部第3號(hào)令，2113年12月

24、31日）； 4、企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)令第12號(hào)（2115年） 5、中華人民共和國(guó)公司法（2115年11月27日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十 八次會(huì)議修訂）；6、中華人民共和國(guó)土地管理法（2114年5月25日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì) 第十一次會(huì)議修訂）；7、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（1994年7月5日）；5、中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（國(guó)務(wù)院55號(hào)令）；9森林資源資產(chǎn)評(píng)估管理暫行規(guī)定（財(cái)企2116529號(hào)）；11森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）（國(guó)資辦發(fā)199659號(hào)）；11中華人民共和國(guó)森林法；12、其它相關(guān)法律

25、、法規(guī)、通知文件等。（二）準(zhǔn)則依據(jù)1、財(cái)政部財(cái)企211421號(hào)批準(zhǔn)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則和資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn) 則-基本準(zhǔn)則（2114年2月25日發(fā)布，2114年5月1日?qǐng)?zhí)行）；2、中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)會(huì)協(xié)211315號(hào)中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)關(guān)于印發(fā)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān) 注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)的通知；3、中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)協(xié)2114134號(hào)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)關(guān)于印發(fā)企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意 見(jiàn)（試行）的通知；4、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)關(guān)于印發(fā)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告等7項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的通知（中 評(píng)協(xié)2117159號(hào)，2117年11月25日發(fā)布，2115年7月1日起執(zhí)行）；5、企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南（2115年1

26、1月25日發(fā)布，2119年7月1日起執(zhí)行）。 （三）經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)委托方與我公司簽訂的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托約定書(shū)。（四）產(chǎn)權(quán)證明依據(jù)1、XXXXX有限公司企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證等；2、XXXXX有限公司章程及驗(yàn)資報(bào)告；3、XXXXX有限公司房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用權(quán)證及林權(quán)證等產(chǎn)權(quán)文件；4、XXXXX有限公司申報(bào)的資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表；5、XXXXX有限公司提供的有關(guān)協(xié)議、合同、會(huì)計(jì)報(bào)表、會(huì)計(jì)憑證及與評(píng)估有關(guān)的其他資料； 6、其它有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件。（五）取價(jià)依據(jù)1、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察及詢證的相關(guān)資料、周邊市場(chǎng)調(diào)查資料；2、銀行對(duì)賬單及相關(guān)函證回函；3、太平洋電腦網(wǎng)、中關(guān)村在線；4、2111年

27、機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)及二手設(shè)備市場(chǎng)報(bào)價(jià)；5、中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例（1993年12月13日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第134 號(hào)發(fā)布，2115年11月5日國(guó)務(wù)院第34次常務(wù)會(huì)議修訂通過(guò)，自2119年1月1日起施行）； 6、中華人民共和國(guó)車輛購(gòu)置稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令2111第294號(hào)）；7、評(píng)估人員向有關(guān)廠商、汽車專賣店的電話詢價(jià)；5、建設(shè)部頒發(fā)的房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)；9、河南省建筑與裝飾工程計(jì)價(jià)表（2119年）；11、河南省安裝工程計(jì)價(jià)表（2119年）；11、河南省建筑與裝飾工程單位估價(jià)表（2119年）；12、河南建筑安裝工程定額（2119）；13、河南省建設(shè)工程費(fèi)用定額（2119年）；14、河

28、南省建筑工程造價(jià)估算指標(biāo)（2119）；15、XXXX市有關(guān)部門(mén)頒布的有關(guān)建筑工程前期收費(fèi)的文件；16、XXXX市當(dāng)?shù)毓嫉慕诠こ滩牧闲畔r(jià)格；17、XXXX市基準(zhǔn)地價(jià)更新成果（2117年12月31日）；15、XXXX市人民政府和XXXX市國(guó)土資源管理局頒發(fā)的有關(guān)文件；19、評(píng)估師收集的有關(guān)委估宗地征地、開(kāi)發(fā)等費(fèi)用方面的資料；21、XXXXX有限公司提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)資料，有關(guān)原始憑證等賬務(wù)資料；21、評(píng)估基準(zhǔn)日的人民幣對(duì)主要外幣的匯率基準(zhǔn)價(jià)；22、中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)提供的近年我國(guó)各類資產(chǎn)的物價(jià)指數(shù)；23、本評(píng)估機(jī)構(gòu)掌握的其他價(jià)格資料。（六）參考資料及其它1、資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)參數(shù)手冊(cè)（第二版）；

29、2、國(guó)家有關(guān)部門(mén)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)格信息資料；3、其他資料。七、評(píng)估方法（一）評(píng)估方法的選擇過(guò)程和依據(jù)依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)價(jià)值評(píng)估可以采用收益法、市場(chǎng)法、資產(chǎn)基礎(chǔ)法（成本法） 三種方法。收益法指通過(guò)被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收益折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。市場(chǎng)法 是指將評(píng)估對(duì)象與參考企業(yè)、在市場(chǎng)上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn) 進(jìn)行比較以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。成本法是指在合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債 的基礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。本次評(píng)估中，由于國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)尚不完善，目前很難獲取到與XXXXX有限公司企業(yè)類 型、業(yè)務(wù)種類相似的交易案例的完整信息，進(jìn)

30、而無(wú)法采用市場(chǎng)法確定其整體資產(chǎn)價(jià)值。對(duì)茶 園的評(píng)估采用了收益法，但由于茶園目前的價(jià)值還沒(méi)有通過(guò)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益直接的反應(yīng)，故 企業(yè)整體價(jià)值不宜采用收益法。本次評(píng)估采用成本法，主要基于以下考慮：1、本項(xiàng)目滿足成本法所需的條件成本法從再取得資產(chǎn)的角度反映資產(chǎn)價(jià)值，即通過(guò)資產(chǎn)的重置成本扣減各種貶值反映資產(chǎn)價(jià) 值。采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估資產(chǎn)的前提條件是：第一，被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)；第二，應(yīng)當(dāng)具備可利用的 歷史資料。本次評(píng)估的委估資產(chǎn)具備以上條件。2、滿足價(jià)值類型的要求，本次評(píng)估的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值，即為自愿買方與自愿賣方，在 評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷之后所達(dá)成的公平交易中，

31、某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估 算數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制；資產(chǎn)基礎(chǔ)法的基本思路是 重建或重置被評(píng)估資產(chǎn)。在條件允許的情況下，任何潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)， 所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)購(gòu)建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購(gòu)建成本。（二）資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評(píng)估方法說(shuō)明資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值的基礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。 根據(jù)XXXXX有限公司各項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債的構(gòu)成，采用的具體評(píng)估方法如下：.流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估流動(dòng)資產(chǎn)包括貨幣資金、應(yīng)收帳款、預(yù)付帳款、其它應(yīng)收款、存貨，評(píng)估人員根據(jù)各項(xiàng)資產(chǎn) 的具體情況，采取了相應(yīng)的現(xiàn)場(chǎng)清查辦法和評(píng)估方法，現(xiàn)將其簡(jiǎn)述如下：（1）貨幣

32、資金的評(píng)估納入本次評(píng)估范圍的貨幣資金為現(xiàn)金、銀行存款?，F(xiàn)金按照現(xiàn)場(chǎng)工作時(shí)現(xiàn)金的存放地點(diǎn)進(jìn)行核實(shí)，由企業(yè)出納員全額盤(pán)點(diǎn)，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人與評(píng)估 人員同時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)盤(pán)。之后，核對(duì)由出納員提供的現(xiàn)金日記賬，數(shù)字相符后，由出納員填寫(xiě) 從基準(zhǔn)日到清查盤(pán)點(diǎn)日之間賬目記錄的借貸方數(shù)據(jù)，進(jìn)行推算。評(píng)估人員進(jìn)行復(fù)核，確認(rèn)與 評(píng)估基準(zhǔn)日申報(bào)數(shù)額是否一致，按核實(shí)推算后的評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)實(shí)際現(xiàn)存的現(xiàn)金額作為評(píng)估 值。對(duì)于銀行存款及其他貨幣資金，評(píng)估人員按照XXXXX有限公司開(kāi)戶行提供的銀行對(duì)賬單或 收到的詢證函，對(duì)公司擁有的銀行存款余額進(jìn)行核實(shí)，對(duì)于銀行對(duì)賬單與公司銀行存款日記 賬之間存在的未達(dá)賬項(xiàng)，在逐筆了解核實(shí)的情況下，由

33、公司財(cái)務(wù)人員編制銀行存款余額調(diào)節(jié) 表，在確定了公司財(cái)務(wù)賬戶與開(kāi)戶銀行賬戶兩者金額調(diào)整一致的情況下，最終按照公司財(cái)務(wù) 賬戶余額確定銀行存款及其他貨幣資金評(píng)估值。（2）應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款在對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)評(píng)估時(shí)，評(píng)估人員首先查詢了企業(yè)的歷史資料，調(diào)查了應(yīng)收款項(xiàng)形成的具體情 況，重點(diǎn)分析了欠款數(shù)額、欠款時(shí)間、欠款原因、欠款清理情況以及欠款單位資信狀況等情 況。應(yīng)收款項(xiàng)賬目的核實(shí)以發(fā)放詢證函、核對(duì)公司間的往來(lái)款項(xiàng)及相關(guān)的合同、協(xié)議方式為 主。在賬目核實(shí)了解基礎(chǔ)上，根據(jù)了解和搜集到的欠款單位近期還款情況、企業(yè)資信、是否 具備還款能力，以賬實(shí)核對(duì)相符后估計(jì)可收回的金額確定評(píng)估值。（3）存貨評(píng)估人員首

34、先了解存貨的基本情況，納入評(píng)估范圍的存貨包括在產(chǎn)品和產(chǎn)成品。根據(jù)XXXXX 有限公司提供的清單及報(bào)表，在了解存貨的構(gòu)成、分布和管理狀況后，評(píng)估人員對(duì)公司的存 貨進(jìn)行了抽查盤(pán)點(diǎn)。在產(chǎn)品評(píng)估人員實(shí)地了解了產(chǎn)品成本核算方法，考察產(chǎn)品的生產(chǎn)工藝過(guò)程，認(rèn)為在產(chǎn)品賬面值能夠 真實(shí)地反映在產(chǎn)品的實(shí)際成本，以賬面值確定評(píng)估值。產(chǎn)成品評(píng)估人員實(shí)地了解了 XXXXX有限公司產(chǎn)成品核算方法，現(xiàn)場(chǎng)勘察產(chǎn)品的生產(chǎn)工藝過(guò)程，并 收集相關(guān)資料。經(jīng)評(píng)估人員了解其賬面價(jià)值為其成本價(jià)值，本次評(píng)估為其客觀反映XXXX實(shí) 際客觀的庫(kù)存商品價(jià)值，以其市場(chǎng)售價(jià)減去銷售費(fèi)用及稅金，確定庫(kù)存商品評(píng)估價(jià)值。.固定資產(chǎn)的評(píng)估列入評(píng)估范圍內(nèi)的固定

35、資產(chǎn)包括建筑物、設(shè)備等。（1）建筑物的評(píng)估建筑物包括房屋及構(gòu)筑物。對(duì)建筑物的評(píng)估主要采用成本法，即建筑物評(píng)估價(jià)值=重置成本X綜合成新率重置成本的確定重置成本由以下部分組成：工程綜合造價(jià)、前期工程費(fèi)用、配套規(guī)費(fèi)、建設(shè)管理費(fèi)用和資金 成本等。依據(jù)工程結(jié)算、估算指標(biāo)及建筑安裝工程定額等資料，確定建筑安裝工程量并計(jì)算 定額基價(jià)，然后按現(xiàn)行的建筑安裝工程造價(jià)計(jì)算規(guī)則及評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算該建筑物 的工程綜合造價(jià)。再以工程綜合造價(jià)為基礎(chǔ)確定其它費(fèi)用，公式如下： 重置成本=工程綜合造價(jià)+前期費(fèi)用+配套規(guī)費(fèi)+建設(shè)單位管理費(fèi)+資金成本成新率的確定：成新率是評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行價(jià)值與其全新?tīng)顟B(tài)重置價(jià)值的比率。對(duì)于主

36、要的、結(jié)構(gòu)較復(fù)雜建筑物的成新率確定采用打分法，分別對(duì)委估建筑物的基礎(chǔ)工程、 結(jié)構(gòu)工程、裝飾工程，由評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)打分，按不同部分的權(quán)重計(jì)算出成新率。對(duì)于一般的、結(jié)構(gòu)相近的、數(shù)量較多建筑物的成新率確定采用使用年限法，分別按委估建筑 物的已使用年限和尚可使用年限計(jì)算出成新率。綜合成新率的確定綜合成新率由年限成新率和觀察成新率（打分法）加權(quán)平均而得。即：綜合成新率=年限成新率X權(quán)重+觀察成新率X權(quán)重 年限成新率由年限法確定，公式為：年限成新率=建筑物尚可使用年限/（建筑物尚可使用年限+建筑物已使用年限） 或：年限成新率=建筑物尚可使用年限/（建筑總使用年限）（2）設(shè)備的評(píng)估評(píng)估人員根據(jù)企業(yè)提供的機(jī)器設(shè)

37、備、車輛、電子設(shè)備清查評(píng)估明細(xì)表，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，重點(diǎn) 抽查，核對(duì)賬、物相符情況，查閱設(shè)備采購(gòu)、運(yùn)行等資料，向有關(guān)人員收集評(píng)估資料，檢查 核實(shí)被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備、車輛和電子設(shè)備的基礎(chǔ)資料，并對(duì)主要設(shè)備的技術(shù)狀況進(jìn)行了了解。 對(duì)設(shè)備的評(píng)估主要采用成本法，成本法是指評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣除各 項(xiàng)損耗價(jià)值后確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。資產(chǎn)基礎(chǔ)法的具體計(jì)算公式為：委估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本X成新率重置成本的確定評(píng)估中采用的重置成本為更新重置成本。更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、 設(shè)計(jì)及格式，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格生產(chǎn)或購(gòu)置具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本，重置成本包括： 設(shè)備購(gòu)置款、運(yùn)雜費(fèi)、

38、保險(xiǎn)費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)（對(duì)于自行研究、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、安裝調(diào)試的專用 設(shè)備，考慮其周期較長(zhǎng)以及成本相對(duì)較高，在評(píng)估中已考慮其資金占用成本）。依據(jù)2119年1月1日起施行的中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令第535號(hào)） 和中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局令第51號(hào)）的有關(guān) 規(guī)定，評(píng)估中2119年1月1日以后購(gòu)置設(shè)備的設(shè)備購(gòu)置款中不包含增值稅；對(duì)于車輛的購(gòu) 置價(jià)格，繳納消費(fèi)稅的車輛，購(gòu)置價(jià)中包含增值稅，不繳納消費(fèi)稅的車輛，購(gòu)置價(jià)中不包含 增值稅。設(shè)備購(gòu)置價(jià)的確定：購(gòu)置價(jià)主要依據(jù)產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)或參考設(shè)備最新市場(chǎng)成交價(jià)格予以確定。 對(duì)于已超期服役，市場(chǎng)上確實(shí)已無(wú)該型號(hào)產(chǎn)品的設(shè)備，采

39、用近似設(shè)備對(duì)比法確認(rèn)重置全價(jià)。 部分使用年期較長(zhǎng)的電子設(shè)備直接以市場(chǎng)二手設(shè)備價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。待報(bào)廢設(shè)備根據(jù)該設(shè)備的可變現(xiàn)價(jià)值確定評(píng)估值。此次評(píng)估中對(duì)車輛評(píng)估的重置成本主要考慮下述因素：I .車價(jià)：現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格（消費(fèi)稅應(yīng)稅車輛含增值稅，非消費(fèi)稅應(yīng)稅車輛不含增值稅）；.車輛購(gòu)置附加稅：車價(jià)/ （1+17%）X11%；.其它費(fèi)用。重置成本=車價(jià)+購(gòu)置附加稅+其它費(fèi)用成新率的確定成新率是評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行價(jià)值與其全新?tīng)顟B(tài)重置價(jià)值的比率。這里所指的是綜合成新率。 綜合成新率由年限成新率和觀察成新率加權(quán)平均而得。即：綜合成新率=年限成新率X41%+觀察成新率X61%年限成新率由年限法確定，公式為：年限成新率=設(shè)

40、備尚可使用年限/（設(shè)備尚可使用年限設(shè)備已使用年限） 或：年限成新率=設(shè)備尚可使用年限/（設(shè)備總使用年限）其中：設(shè)備尚可使用年限=總使用年限一設(shè)備已經(jīng)使用的年限觀察成新率由觀察法（又稱打分法）確定：即由具有專業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估人員與現(xiàn)場(chǎng) 的專業(yè)技術(shù)人員對(duì)委估資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，考察和分析資產(chǎn)的實(shí)體損耗情 況，同時(shí)結(jié)合設(shè)備的維修、保養(yǎng)、使用狀況情況，綜合考慮后確定被評(píng)估資產(chǎn)的成新率。 原則上，對(duì)于基本上能正常使用的資產(chǎn)，成新率不低于15%。對(duì)運(yùn)輸車輛，根據(jù)根國(guó)家經(jīng)貿(mào)委等4部委關(guān)于調(diào)整汽車報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)若干規(guī)定的通知，按報(bào) 廢年限和報(bào)廢行駛公里數(shù)計(jì)算車輛的成新率，按孰低的原則確定成新率。

41、其中：車輛年限成新率=（尚可使用年限/規(guī)定使用年限）X 111%尚可使用年限=規(guī)定使用年限一已經(jīng)使用的年限車輛行駛里程成新率=（尚可行駛公里數(shù)/規(guī)定行駛公里數(shù)）X111%尚可行駛公里數(shù)=國(guó)家規(guī)定汽車行駛的總公里數(shù)一已經(jīng)行駛的公里數(shù).在建工程的評(píng)估在建工程為土建工程及安裝工程，為尚未完工的工程。評(píng)估人員查看了在建工程的建設(shè)進(jìn)行情況、購(gòu)置合同等，并核實(shí)了付款進(jìn)度，確定在建工程 與固定資產(chǎn)沒(méi)有重復(fù)?？紤]到上述資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日仍然處于在建狀態(tài)，公司在建工程的賬 面余額能夠較好的反映資產(chǎn)的實(shí)際權(quán)益情況，在建工程以清查核實(shí)后的實(shí)際支付金額確定評(píng) 估值。.生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的評(píng)估評(píng)估人員對(duì)生產(chǎn)性生物資產(chǎn)進(jìn)行了一

42、定的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查核實(shí)，采用收益法進(jìn)行了評(píng)估。5無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)為土地使用權(quán)無(wú)形資產(chǎn)及其他軟件無(wú)形資產(chǎn)。待估宗地是XXXXX有限公司通過(guò)出讓方式獲得的一宗土地，土地面積為13,111.11 m2。 對(duì)土地使用權(quán)無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：是在已公布基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，通過(guò)對(duì)具體區(qū)位因素、個(gè)別條件、土地 使用年限等影響地價(jià)因素的比較分析，將基準(zhǔn)地價(jià)修正為估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的一種土地估價(jià) 方法。其基本公式為：P = PO X K1XC1+ K2） + K3 X K4式中P：委估宗地單位地價(jià)；PO：委估宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)；K1：委估宗地期日修正系數(shù)；K2：委估宗地綜合修正系數(shù)

43、；K3：委估宗地開(kāi)發(fā)程度修正；K4：委估宗地年限修正系數(shù)。其他軟件無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估人員按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)軟件11年的經(jīng)濟(jì)壽命進(jìn)行了攤銷，以攤余價(jià)值確定 評(píng)估值。6.負(fù)債的評(píng)估納入評(píng)估范圍的負(fù)債為公司擁有的流動(dòng)負(fù)債及長(zhǎng)期負(fù)債，包括長(zhǎng)、短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng) 付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)、其他應(yīng)付款、專項(xiàng)應(yīng)付款。對(duì)于負(fù)債的評(píng)估，評(píng)估人員首先查詢了企業(yè)的歷史資料，調(diào)查負(fù)債形成的具體情況，重點(diǎn)分 析欠款數(shù)額、欠款時(shí)間、欠款原因、欠款清理等情況，在核實(shí)了解基礎(chǔ)上，對(duì)負(fù)債科目中金 額較大的款項(xiàng)進(jìn)行抽查核實(shí)并發(fā)放詢證函，抽查核實(shí)主要通過(guò)核實(shí)項(xiàng)目的往來(lái)款項(xiàng)和相關(guān)的 合同、協(xié)議或原始憑證等資料對(duì)各項(xiàng)負(fù)債進(jìn)行核對(duì)

44、。在核對(duì)各項(xiàng)負(fù)債賬賬、賬實(shí)一致基礎(chǔ)上， 以核實(shí)后的賬面值確定評(píng)估值。八、評(píng)估過(guò)程北京XXXXX資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司接受XXXX的委托，對(duì)XXXXX有限公司股東全部權(quán)益進(jìn)行 了評(píng)估。評(píng)估人員對(duì)納入評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了必要的核實(shí)及查對(duì)，查閱了有關(guān)賬 目、產(chǎn)權(quán)證明及其他文件資料，完成了必要的評(píng)估程序。在此基礎(chǔ)上根據(jù)本次評(píng)估目的和委 估資產(chǎn)的具體情況，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對(duì)XXXXX有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行了評(píng)定估 算。整個(gè)評(píng)估過(guò)程包括接受委托、評(píng)估準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)清查核實(shí)、評(píng)定估算、評(píng)估匯總及提交報(bào) 告等，具體評(píng)估過(guò)程如下：（一）明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)由我公司業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人與委托方代表商談明確委托方、被

45、評(píng)估企業(yè)和委托方以外的其他評(píng)估報(bào) 告使用者；評(píng)估目的；評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍；價(jià)值類型；評(píng)估基準(zhǔn)日；評(píng)估報(bào)告使用限制； 評(píng)估報(bào)告提交時(shí)間及方式；委托方與注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師工作配合和協(xié)助等其他需要明確的重要 事項(xiàng)。（二）簽訂業(yè)務(wù)約定書(shū)根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況，我公司對(duì)自身專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評(píng) 價(jià)，并由評(píng)估機(jī)構(gòu)決定承接該評(píng)估業(yè)務(wù)。（三）編制評(píng)估計(jì)劃我公司承接該評(píng)估業(yè)務(wù)后，組織注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師編制了評(píng)估計(jì)劃。評(píng)估計(jì)劃包括評(píng)估的具體 步驟、時(shí)間進(jìn)度、人員安排和技術(shù)方案等內(nèi)容。（四）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況，我們對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行了適當(dāng)?shù)默F(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。包括： 要求委托方和被評(píng)估企業(yè)提供涉及評(píng)估對(duì)

46、象和評(píng)估范圍的詳細(xì)資料； 要求委托方、被評(píng)估企業(yè)對(duì)其提供的評(píng)估明細(xì)表及相關(guān)證明材料以簽字、蓋章或者其他方式 進(jìn)行確認(rèn)；注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師通過(guò)詢問(wèn)、函證、核對(duì)、監(jiān)盤(pán)、勘查、檢查等方式進(jìn)行核實(shí)和調(diào)查，獲取評(píng) 估業(yè)務(wù)需要的基礎(chǔ)資料，了解評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀，關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬情況；對(duì)無(wú)法或者不宜對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)所有資產(chǎn)、負(fù)債等有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行逐項(xiàng)調(diào)查的，根據(jù)重要程度采 用抽查等方式進(jìn)行調(diào)查。（五）收集評(píng)估資料我們根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況收集評(píng)估資料，并根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)需要和評(píng)估業(yè)務(wù)實(shí)施過(guò)程中的情 況變化及時(shí)補(bǔ)充收集評(píng)估資料。這些資料包括：直接從市場(chǎng)等渠道獨(dú)立獲取的資料，從委托方、被評(píng)估企業(yè)等相關(guān)當(dāng)事方獲取的資料，以及 從政府

47、部門(mén)、各類專業(yè)機(jī)構(gòu)和其他相關(guān)部門(mén)獲取的資料；查詢記錄、詢價(jià)結(jié)果、檢查記錄、行業(yè)資訊、分析資料、鑒定報(bào)告、專業(yè)報(bào)告及政府文件等 形式；注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行必要分析、歸納和整理形成的 資料。（六）評(píng)定估算按資產(chǎn)類別進(jìn)行價(jià)格查詢和市場(chǎng)詢價(jià)的基礎(chǔ)上，選擇合適的測(cè)算方法，估算各類資產(chǎn)及負(fù)債 的評(píng)估值，并進(jìn)行匯總分析，確定資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評(píng)估結(jié)果。（七）編制和提交評(píng)估報(bào)告在上述工作的基礎(chǔ)上，起草資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)初稿。我公司內(nèi)部對(duì)評(píng)估報(bào)告初稿和工作底稿進(jìn) 行三級(jí)審核后，與委托方、被評(píng)估企業(yè)就評(píng)估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通。在全面考慮有關(guān) 意見(jiàn)后，對(duì)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行必要的調(diào)整、修改和完善

48、，然后重新按我公司內(nèi)部資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告三 審制度和程序?qū)?bào)告進(jìn)行審核后，向委托方提交正式評(píng)估報(bào)告。九、評(píng)估假設(shè)由于被評(píng)估單位各項(xiàng)資產(chǎn)所處宏觀環(huán)境、經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化，必須建立一些假設(shè)以充分支持我 們所得出的評(píng)估結(jié)論。在本次評(píng)估中采用的評(píng)估假設(shè)如下：（一）公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)，假設(shè)委估資產(chǎn)處于一個(gè)充分活躍的公開(kāi)市場(chǎng)中，市場(chǎng)中的交易各方有 足夠的時(shí)間和能力獲得相關(guān)資產(chǎn)的各種信息，并作出合理的決策。（二）持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)，假設(shè)被評(píng)估企業(yè)的資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日后能夠繼續(xù)以目前的經(jīng)營(yíng)范圍、 規(guī)模、方式在合理投入的基礎(chǔ)上持續(xù)經(jīng)營(yíng)。（三）產(chǎn)權(quán)主體變動(dòng)假設(shè)，即以委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)為假設(shè)前提。（四）國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、金融政策無(wú)

49、重大變化，委估企業(yè)所在的行業(yè)不出現(xiàn)重大變化和波 動(dòng)。（五）無(wú)不可抗拒因素及不可預(yù)見(jiàn)因素造成對(duì)委估資產(chǎn)的重大不利影響。（六）評(píng)估中不考慮通貨膨脹對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響。（七）河南省政府及XXXX市政府已頒布的有關(guān)對(duì)茶行業(yè)的規(guī)劃和各項(xiàng)措施能夠順利實(shí)施， 企業(yè)的重大戰(zhàn)略規(guī)劃包括茶園的收購(gòu)整合、加工生產(chǎn)線的建設(shè)、融資合作等能夠按預(yù)定計(jì)劃 實(shí)現(xiàn)。評(píng)估人員根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的要求，認(rèn)定這些前提條件在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)成立，當(dāng)未來(lái)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā) 生較大變化時(shí)，評(píng)估人員將不承擔(dān)由于前提條件的改變而得出不同評(píng)估結(jié)果的責(zé)任。十、評(píng)估結(jié)論在持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下，在評(píng)估基準(zhǔn)日2111年5月31日持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下，XXXXX有限公司評(píng)估 前賬面資產(chǎn)

50、總額為 151,315.34萬(wàn)元，負(fù)債總額為 99,121.76萬(wàn)元，凈資產(chǎn)為 52,256.55萬(wàn)元； 評(píng)估后資產(chǎn)總額為 1,111,131.39萬(wàn)元，負(fù)債總額為 99,121.76萬(wàn)元，凈資產(chǎn)價(jià)值 為 1,112,119.63萬(wàn)元，評(píng)估增值 929,523.15萬(wàn)元，增值率為 1,129.95 %。詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)下表：表四XXXXX有限公司評(píng)估結(jié)果匯總表單位：萬(wàn)元 評(píng)估結(jié)論詳細(xì)情況詳見(jiàn)資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表。十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明報(bào)告使用者在使用本評(píng)估報(bào)告時(shí)，應(yīng)關(guān)注以下特別事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論可能產(chǎn)生的影響，在依據(jù) 本報(bào)告自行決策時(shí)給予充分考慮。（一）本評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)原

51、則確定的現(xiàn)行價(jià)格， 沒(méi)有考慮將來(lái)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保和質(zhì)押事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等 對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì) 資產(chǎn)價(jià)格的影響。當(dāng)前述條件以及評(píng)估中遵循的持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則等發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般 會(huì)失效。（二）本次評(píng)估是在獨(dú)立、客觀、公正的原則下由評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的，評(píng)估機(jī)構(gòu)及參加本次評(píng) 估的工作人員與委托方、被評(píng)估企業(yè)或其他當(dāng)事人無(wú)任何利害關(guān)系，評(píng)估人員在評(píng)估過(guò)程中 恪守職業(yè)道德和規(guī)范，并進(jìn)行了充分的努力。（三）由委托方、被評(píng)估企業(yè)提供的與評(píng)估相關(guān)的行為文件、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權(quán)證明文件、財(cái) 務(wù)報(bào)表、會(huì)計(jì)憑證等，是編制本報(bào)告的基礎(chǔ)；

52、針對(duì)本項(xiàng)目，評(píng)估師進(jìn)行了必要的、獨(dú)立的核 實(shí)工作，委托方和被評(píng)估企業(yè)應(yīng)對(duì)其提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性負(fù)責(zé)。（四）遵循相關(guān)法律、法規(guī)，評(píng)估師僅對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)，對(duì)評(píng)估對(duì) 象的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，但不對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬做任何形式的保證。評(píng)估過(guò) 程中，評(píng)估人員已對(duì)被評(píng)估企業(yè)提供的評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬資料和資料來(lái)源進(jìn)行了必要的查驗(yàn)。 評(píng)估結(jié)果是以委估資產(chǎn)在合法存在的前提下對(duì)其價(jià)值的評(píng)估，對(duì)被評(píng)估企業(yè)提供的資料失實(shí) 而導(dǎo)致評(píng)估結(jié)論的誤差，評(píng)估機(jī)構(gòu)及注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。（五）本評(píng)估結(jié)論未考慮股權(quán)比例的大小和股權(quán)結(jié)構(gòu)等因素可能產(chǎn)生的溢價(jià)或折價(jià)對(duì)評(píng)估結(jié) 果的影響。（六）評(píng)估中，因部分構(gòu)筑物屬于地下隱蔽工程，評(píng)估人員無(wú)法一一確認(rèn)核實(shí)，構(gòu)筑物數(shù)量 和相關(guān)數(shù)據(jù)以委托方提供的相關(guān)數(shù)量及部分現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量清點(diǎn)確定后的數(shù)量為準(zhǔn)。（七）納入本次評(píng)估范圍的房屋建筑物，部分已辦理產(chǎn)權(quán)證，部分尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，辦理房 產(chǎn)證的房產(chǎn)和土地證均已抵押。（八）產(chǎn)權(quán)持有者未能提供森林資源規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)查（二類調(diào)查）和經(jīng)主管部門(mén)認(rèn)定的森林資 源資產(chǎn)清單，本次評(píng)估以現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和委托方提供的資料為計(jì)算基礎(chǔ)，建議生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的 評(píng)估結(jié)論作為一個(gè)整體，不可分割使用。（九）本次評(píng)估的茶園和用材林有部分尚未辦理林權(quán)證，面積的確定以委托方提供的流轉(zhuǎn)協(xié) 議為準(zhǔn)，實(shí)際