茶園公司資產(chǎn)評價報告

1、注冊資產(chǎn)評估師聲明 （一）我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，恪守獨立、客觀 和公正的原則。根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評 估報告的合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；（二）評估對象涉及的資產(chǎn)負(fù)債清單是由委托方、被評估企業(yè)填報并經(jīng)其簽章確認(rèn)；提供必 要資料并保證所提供資料的真實性、合法性、完整性以及恰當(dāng)使用評估報告是委托方和相關(guān) 當(dāng)事方的責(zé)任；（三）我們與評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存 或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見；（四）我們已對評估報告中的評估對象及其涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查；我們已對評估對象及

2、其 涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其法律權(quán)屬資料進(jìn)行查驗，并對已 經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實披露，且已提請委托方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評估報告 的要求；（五）我們出具的評估報告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報告中假設(shè)和限定條件的限制，評 估報告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評估報告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項說明及其對評估結(jié) 論的影響；（六）評估結(jié)論僅在評估報告載明的評估基準(zhǔn)日有效。評估報告使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估基準(zhǔn)日 后的資產(chǎn)狀況和市場變化情況合理確定評估報告使用期限；（七）我們執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的是對評估對象價值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，并不承擔(dān) 相關(guān)當(dāng)事人決策的責(zé)任。評估結(jié)論不應(yīng)

3、當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證；（八）評估報告的使用僅限于評估報告中載明的評估目的，因使用不當(dāng)造成的后果與簽字注 冊資產(chǎn)評估師及其所在的評估機(jī)構(gòu)無關(guān)。XXXXX有限公司整體資產(chǎn)資產(chǎn)評估報告摘要XXXXX評報字2111第232號北京XXXXX資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司接受XXXXX有限公司（以下簡稱“XXXX”）的委托，根據(jù) 國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著獨立、公正、客觀的原則并按照必要的評估程序，對XXXXX 有限公司涉及的整體資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日（2111年5月31日，以下同）持續(xù)經(jīng)營前提下的市 場價值進(jìn)行了評估工作。評估人員按照必要的評估程序，對委估范圍內(nèi)的資產(chǎn)和負(fù)債實施了 實地勘查、市場調(diào)查與

4、詢證，結(jié)合評估目的和評估對象特點，對XXXX截止2111年5月31 日所體現(xiàn)的整體資產(chǎn)價值作出了公允反映，現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果簡要介紹如下： 評估目的：量化XXXXX有限公司于評估基準(zhǔn)日2111年5月31日的整體資產(chǎn)價值，為XXXXX 有限公司合資合作的經(jīng)濟(jì)行為提供價值參考。評估對象和評估范圍：評估對象為XXXXX有限公司于評估基準(zhǔn)日2111年5月31日的全部 股東權(quán)益價值。評估范圍為XXXXX有限公司于2111年5月31日的全部資產(chǎn)和負(fù)債。 評估方法：成本法。價值類型：市場價值。在評估基準(zhǔn)日2111年5月31日持續(xù)經(jīng)營前提下，XXXXX有限公司評估前賬面資產(chǎn)總額 為 151,315.3

5、4萬元，負(fù)債總額為 99,121.76萬元，凈資產(chǎn)為 52,256.55萬元；評估后資產(chǎn)總 額為 11,111,111.39萬元，負(fù)債總額為 99,121.76萬元，凈資產(chǎn)價值為 11,112,199.63萬元，評 估增值 1929,543.15萬元，增值率為 1,129.95 %。詳細(xì)內(nèi)容見下表：表一 XXXXX有限公司評估結(jié)果匯總表單位：萬元評估結(jié)論詳細(xì)情況詳見資產(chǎn)清查評估明細(xì)表。特別事項說明：1、本評估結(jié)論未考慮股權(quán)比例的大小和股權(quán)結(jié)構(gòu)等因素可能產(chǎn)生的溢價或折價對評估結(jié)果 的影響。2、評估中，因部分構(gòu)筑物屬于地下隱蔽工程，評估人員無法一一確認(rèn)核實，構(gòu)筑物數(shù)量和 相關(guān)數(shù)據(jù)以委托方提供的相關(guān)

6、數(shù)量及部分現(xiàn)場測量清點確定后的數(shù)量為準(zhǔn)。3、納入本次評估范圍的房屋建筑物，部分已辦理產(chǎn)權(quán)證，部分尚未辦理產(chǎn)權(quán)證。4、本次評估把已辦林權(quán)證和未辦證的茶園和用材林都納入評估范圍，未考慮到實際的和可 能的欠付債務(wù)對評估價值的影響。5、本次評估的茶園和用材林有部分尚未辦理林權(quán)證面積的確定以委托方提供的流轉(zhuǎn)協(xié)議為 準(zhǔn)，實際面積以日后有權(quán)部門頒發(fā)的林權(quán)證為準(zhǔn)。6、遵循相關(guān)法律、法規(guī)，評估師僅對評估對象價值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，對評估對象 的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，但不對評估對象的法律權(quán)屬做任何形式的保證。評估過程 中，評估人員已對委托方提供的評估對象法律權(quán)屬資料和資料來源進(jìn)行了必要的查驗。評估 結(jié)果

7、是以委估資產(chǎn)在合法存在的前提下對其價值的評估，對委托方提供的資料失實而導(dǎo)致評 估結(jié)論的誤差，評估機(jī)構(gòu)及注冊資產(chǎn)評估師不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。重要假設(shè)：省政府及市政府已頒布的有關(guān)對茶行業(yè)的規(guī)劃和各項措施能夠順利實施，企業(yè)的 重大戰(zhàn)略規(guī)劃包括茶園的收購整合、加工生產(chǎn)線的建設(shè)、融資合作等能夠按預(yù)定計劃實現(xiàn)。 本評估結(jié)論系對評估基準(zhǔn)日評估對象市場價值的反映。評估結(jié)論根據(jù)本報告書所述原則、依 據(jù)、前提、方法、程序得出，評估結(jié)論只有在上述原則、依據(jù)、前提存在的條件下，以及委 托方和被評估單位提供的所有原始文件都是真實、合法的條件下成立。評估結(jié)果沒有考慮將 來可能承擔(dān)的特殊的交易方可能追加付出的價格等對其評估價值的

8、影響，也未考慮國家宏觀 經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、有關(guān)法規(guī)政策變化以及遇有自然力或其它不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。 本評估報告僅供委托方為本報告所列明的評估目的服務(wù)和送交財產(chǎn)評估主管部門審查使用。 未征得本評估機(jī)構(gòu)同意，評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī) 規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。本評估結(jié)論的有效使用期限為一年，從評估基準(zhǔn)日起計算,即有效期自2111年5月31日起 至2112年5月31日止。在使用本評估結(jié)論時，提請報告使用者關(guān)注評估報告正文所披露的特別事項，并在利用本報 告自行決策時給予充分考慮。以上內(nèi)容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細(xì)情況和合理理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)

9、閱 讀評估報告正文。XXXXX有限公司整體資產(chǎn)資產(chǎn)評估報告XXXXX評報字XXX第XXX號XXXXX有限公司：北京XXXXX資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司接受貴公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本 著獨立、客觀、公正的原則，采用成本法對XXXXX有限公司（以下簡稱“XXXX”）的整體資 產(chǎn)價值進(jìn)行了評估。評估人員按照必要的評估程序?qū)υu估范圍內(nèi)的資產(chǎn)和負(fù)債實施了實地查 勘、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)和負(fù)債于評估基準(zhǔn)日2111年5月31日所表現(xiàn)的市場價值 作出了公允反映?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：一、委托方、被評估企業(yè)及其他評估報告使用者本次評估項目的委托方及產(chǎn)權(quán)持有方均為XXXXX有限公司

10、。委托方、產(chǎn)權(quán)持有方企業(yè)簡介企業(yè)名稱：XXXXX有限公司住所：XXXXXX注冊號：XXXXXX法定代表人：XXXX注冊資金：XXXXX實收資本：XXXXX公司類型：其他有限責(zé)任公司 成立日期：1995年16月15日 營業(yè)期限：1995年16年15日至2115年12月31日 經(jīng)營范圍：茶葉，板栗，銀杏生產(chǎn)、加工、銷售及自營進(jìn)出口；茶具、茶食品、茶保健品、 純凈水銷售；茶。XXXXX有限公司成立于1959年，是河南省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點龍頭企業(yè)，省林業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點龍 頭企業(yè)，省重點扶貧企業(yè)，省涉農(nóng)上市后備企業(yè)。公司現(xiàn)擁有總資產(chǎn)115億余元，2111年 實現(xiàn)銷售收入12億元。公司統(tǒng)領(lǐng)茶葉種植、茶葉加工、茶葉

11、銷售、茶葉商貿(mào)、茶文化旅游、 茶油生產(chǎn)六大產(chǎn)業(yè)，下轄十二個子公司和八個茶葉專業(yè)生產(chǎn)場，擁有生態(tài)茶園、山林 125 萬余畝?，F(xiàn)擁有“XX”、“XXXX”、“XX”三大知名品牌，其中XXX”牌商標(biāo)為中國馳名商標(biāo)， “XXXX”牌商標(biāo)為河南省著名商標(biāo)。公司擁有上市銷售的六大系列311多款茶葉及茶相關(guān) 產(chǎn)品。銷售網(wǎng)絡(luò)遍及全國各地，在全國各大中城市建有直營專賣店近111多家，已發(fā)展代理 商、經(jīng)銷商611多家，在各大賣場設(shè)有專柜151多個。公司現(xiàn)有在職員工611余人，其中 茶葉專業(yè)技術(shù)人員211多人，大專以上學(xué)歷人員占59.5%。公司秉承“視質(zhì)量為生命，靠誠信求發(fā)展”的經(jīng)營理念，嚴(yán)謹(jǐn)、扎實、穩(wěn)健走好質(zhì)量管

12、理的 每一步。1991年“XXXX”牌XXXX榮獲國家質(zhì)量金獎；1999年“XXXX”牌XXXX茶在昆明世 界園藝博覽會上榮獲金獎；2112年，公司通過ISO9111國際質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)體系認(rèn)證；2115 年通過QS食品質(zhì)量安全認(rèn)證；2116年通過HACCP食品質(zhì)量安全管理體系認(rèn)證，11月，公 司通過了 “企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化良好行為”試點企業(yè)驗收，達(dá)到國家AAA級水平；公司生產(chǎn)的茶葉 通過有機(jī)產(chǎn)品認(rèn)證；2115年11月“XXXX”牌茶葉被中國茶葉流通協(xié)會授予2115年中國三 綠工程“放心茶中茶協(xié)推薦品牌” 2116年12月國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會對公司XXXX生產(chǎn)標(biāo) 準(zhǔn)化示范區(qū)驗收合格；公司從2116年開始每

13、年被中國茶葉流通協(xié)會評為“全國茶行業(yè)百強(qiáng) 企業(yè)”；2117年3月公司被確認(rèn)為全省農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)示范企業(yè)；2117年4月，經(jīng)國家標(biāo)準(zhǔn) 化管理委員會確認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn)化工作良好，達(dá)到AAA級；2117年4月“XXXX”牌XXXX茶榮獲 全國名優(yōu)綠茶評比金獎。2117年11月XXXX牌XXXX被世界綠茶協(xié)會授予最高金獎；2115 年3月，“XXXX”牌茶葉商標(biāo)被國家工商行政管理總局認(rèn)定為“中國馳名商標(biāo)” 2115年12 月XXXX牌商標(biāo)被河南省工商行政管理局被認(rèn)定為茶葉加工類“河南省著名商標(biāo)” 2119年 4月經(jīng)中國茶葉流通協(xié)會評比，XXXX牌特級XXXX榮獲2119年“恒天杯”全國名優(yōu)綠茶評 比金獎；211

14、9年5月中國茶葉流通協(xié)會對公司信用等級評價為AAA。2119年，公司參與制 定的XXXX茶國家標(biāo)準(zhǔn)正式實施，公司被國家農(nóng)業(yè)部認(rèn)定為XXXX名優(yōu)茶機(jī)械化加工創(chuàng)業(yè)基 地；2111年2月“XXXX”、“XXXX”牌XXXX （綠茶）的加工，榮獲食品安全管理體系認(rèn)證（方 圓認(rèn)證）；2111年3月公司生產(chǎn)的“XXXXXXXX”茶葉被全國政協(xié)十一屆四次會議選為會議用 茶；2111年12月被河南省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局授予2119年度河南省質(zhì)量信用AA級工業(yè)企業(yè)稱 號；2111年，“XXXX”牌XXXX茶被上海世博園企業(yè)聯(lián)合館VIP室指定為貴賓接待禮品用茶，“XXXXXXXX”在XXXX茶評比中榮獲特級金獎；211

15、1年4月公司被評為“新中國61周年茶 事功勛企業(yè)”;2111年9月XXXX牌XXXX茶授予“河南省名牌產(chǎn)品”稱號;2111年，公司“XXXX” 牌商標(biāo)被河南省認(rèn)定為“河南老字號”。公司自2117年被河南省人民政府確定為河南省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點龍頭企業(yè)以來，確立了以市 場為導(dǎo)向，以效益為中心，以品種為依托，以科技為動力，以優(yōu)質(zhì)農(nóng)業(yè)開發(fā)為重點，以農(nóng)民 增效為目標(biāo)的農(nóng)業(yè)種植結(jié)構(gòu)調(diào)整思路，加快農(nóng)業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，走“公司+基地+農(nóng)戶”的產(chǎn) 業(yè)化經(jīng)營模式，發(fā)揮農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)的作用，實施“三個帶動”（銷售帶動、項目帶動、 品牌帶動）發(fā)展戰(zhàn)略。不斷創(chuàng)新體制，深化企業(yè)改革，加強(qiáng)內(nèi)部管理，盤活資金存量，努力 開拓

16、市場，促進(jìn)產(chǎn)品銷售。XXXXX有限公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：表二XXXXX有限公司股東持股狀況表股東名稱實收資本（萬元）持股比例（）XXXX弘昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司15176.1252.15%闞貴前1531.666.91%闞貴元1234.635.57%余美秀412.591.56%XXXX市發(fā)展投資有限公司5113.61%合計22154111.11%2、XXXXX有限公司近年資產(chǎn)及經(jīng)營狀況表三XXXXX有限公司近年資產(chǎn)及經(jīng)營狀況表單位：元項目2115 年 12 月 31日2119 年 12 月 31日2111 年 12 月 31日2111 年 5 月 31日總資產(chǎn)215,137,111.11371,95

17、2,969.37616,223,415.911,513,153,433.77負(fù)債合計56,951,517.16224,996,617.47312,117,933.54991,217,651.59所有者權(quán)益合 計131,156,554.14145,956,351.91314,115,475.16522,565,752.15項目2115年度2119年度2111年度2111 年 1-5 月營業(yè)收入51,115,214.23124,413,412.75211,416,231.37336,453,362.66利潤總額11,253,217.3916,331,919.1527,512,959.95316,1

18、73,597.55凈利潤9,951,155.2915,599,767.5627,471,123.16315,961,277.12注：以上財務(wù)數(shù)據(jù)除基準(zhǔn)日時點外均經(jīng)審計。3、XXXXX有限公司執(zhí)行的會計制度XXXXX有限公司執(zhí)行財政部2116年2月15日頒布的企業(yè)會計準(zhǔn)則及其應(yīng)用指南，會計 期間分為年度和中期，會計年度自公歷1月1日起至12月31日，中期包括月度、季度和半 年度。公司以權(quán)責(zé)發(fā)生制為記賬原則，以人民幣為記賬本位幣；在對會計要素進(jìn)行計量時， 一般采用歷史成本，在保證所確定的會計要素金額能夠取得并可靠計量的情況下，采用重置 成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值或公允價值計量；公司對發(fā)生的外幣業(yè)務(wù)，以

19、交易發(fā)生日的即期匯 率折合為人民幣記賬。資產(chǎn)負(fù)債表日，外幣貨幣性項目按資產(chǎn)負(fù)債表日即期匯率折算，由此 產(chǎn)生的折合人民幣差額，除籌建期間及固定資產(chǎn)購建期間可予資本化部分外，其余計入當(dāng)期 損益。以歷史成本計量的外幣非貨幣性項目，仍采用交易發(fā)生日的即期匯率折算，不改變其 記賬本位幣金額；存貨在取得時，以實際成本計價，領(lǐng)用或發(fā)出存貨時按加權(quán)平均法計價， 低值易耗品、包裝物采用分期攤銷法核算。資產(chǎn)負(fù)債表日，公司存貨按照成本與可變現(xiàn)凈值 孰低計量，存貨成本高于其可變現(xiàn)凈值的差額計提存貨跌價準(zhǔn)備，計入當(dāng)期損益；公司將單 位價值在2111元以上，使用期限超過1年的資產(chǎn)確定為固定資產(chǎn)，固定資產(chǎn)折舊采用直線 法平

20、均計算，殘值率為5%；在建工程采用實際成本計價，按工程項目分類核算，在工程完 工驗收合格交付使用的當(dāng)月結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)。對工期較長、金額較大、且分期分批完工的項目， 在所建固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時，暫估記入固定資產(chǎn)，待該項工程竣工決算后，再按 竣工決算價調(diào)整暫估固定資產(chǎn)價值，同時調(diào)整原已計提的折舊額。與工程有關(guān)的借款發(fā)生的 借款利息，按照借款費用資本化的原則進(jìn)行處理；無形資產(chǎn)以發(fā)生的實際數(shù)額入賬，使用壽 命有限的無形資產(chǎn)，在使用壽命內(nèi)采用直線法攤銷，使用壽命不確定的無形資產(chǎn)不予攤銷。 公司在每個會計期間對使用壽命不確定的無形資產(chǎn)的使用壽命進(jìn)行復(fù)核，于每年年度終了， 對使用壽命有限的無形資產(chǎn)的使

21、用壽命及攤銷方法進(jìn)行復(fù)核；長期待攤費用按實際成本計價， 有明確受益期限的，按受益期限平均攤銷，無受益期的，分5年平均攤銷。（三）其他評估報告使用者除委托方、被評估企業(yè)以外的其他評估報告使用者為本次評估項目涉及的相關(guān)當(dāng)事方以及國 家法律、法規(guī)規(guī)定許可的其他評估報告使用者。二、評估目的根據(jù)我公司與委托方簽訂的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托約定書的有關(guān)內(nèi)容，本次評估目的是量化 XXXXX有限公司于評估基準(zhǔn)日2111年5月31日的全部股東權(quán)益價值，為XXXXX有限公司合 資合作的經(jīng)濟(jì)行為提供價值參考。三、評估對象和評估范圍（一）評估對象本次評估對象為XXXXX有限公司于2111年5月31日的全部股東權(quán)益。（二）評估

22、范圍根據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書和XXXXX有限公司填報的資產(chǎn)、負(fù)債清查評估明細(xì)表。本次 評估的范圍為XXXXX有限公司于2111年5月31日的全部資產(chǎn)和負(fù)債。納入本次評估范圍的資產(chǎn)和負(fù)債與資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書中所載明的資產(chǎn)和負(fù)債范圍一致。 四、價值類型及其定義 根據(jù)本次評估目的，價值類型確定為市場價值。市場價值是指自愿買方與自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后所達(dá)成的公平交 易中某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價值估計數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何 強(qiáng)迫壓制。選擇市場價值作為本次評估的價值類型，是遵照價值類型與評估目的相一致的原則，并充分 考慮市場條件和評估對象自身條件等因素綜合確定。五

23、、評估基準(zhǔn)日本項目的評估基準(zhǔn)日是2111年5月31日。（一）該基準(zhǔn)日接近經(jīng)濟(jì)行為實現(xiàn)日，能較好的反映委估資產(chǎn)狀況。（二）該基準(zhǔn)日為XXXXX有限公司的會計月末報表日，有利于資產(chǎn)清查和準(zhǔn)確列示評估范 圍中資產(chǎn)及負(fù)債的賬面金額。資產(chǎn)評估中的一切取價標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價格標(biāo)準(zhǔn)。六、評估依據(jù)本次評估工作中所遵循的具體法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、行為依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)、取價依據(jù)和其他 依據(jù)主要包括以下內(nèi)容：（一）法律法規(guī)依據(jù)1、國務(wù)院199191號令國有資產(chǎn)評估管理辦法；2、企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例（國務(wù)院第375號令，2113）；3、企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法（國資委、財政部第3號令，2113年12月

24、31日）； 4、企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會令第12號（2115年） 5、中華人民共和國公司法（2115年11月27日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十 八次會議修訂）；6、中華人民共和國土地管理法（2114年5月25日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會 第十一次會議修訂）；7、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（1994年7月5日）；5、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（國務(wù)院55號令）；9森林資源資產(chǎn)評估管理暫行規(guī)定（財企2116529號）；11森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范（試行）（國資辦發(fā)199659號）；11中華人民共和國森林法；12、其它相關(guān)法律

25、、法規(guī)、通知文件等。（二）準(zhǔn)則依據(jù)1、財政部財企211421號批準(zhǔn)發(fā)布的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則和資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn) 則-基本準(zhǔn)則（2114年2月25日發(fā)布，2114年5月1日執(zhí)行）；2、中國注冊會計師協(xié)會會協(xié)211315號中國注冊會計師協(xié)會關(guān)于印發(fā)注冊資產(chǎn)評估師關(guān) 注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見的通知；3、中國注冊會計師協(xié)會協(xié)2114134號中國資產(chǎn)評估協(xié)會關(guān)于印發(fā)企業(yè)價值評估指導(dǎo)意 見（試行）的通知；4、中國資產(chǎn)評估協(xié)會關(guān)于印發(fā)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報告等7項資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的通知（中 評協(xié)2117159號，2117年11月25日發(fā)布，2115年7月1日起執(zhí)行）；5、企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南（2115年1

26、1月25日發(fā)布，2119年7月1日起執(zhí)行）。 （三）經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)委托方與我公司簽訂的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托約定書。（四）產(chǎn)權(quán)證明依據(jù)1、XXXXX有限公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證等；2、XXXXX有限公司章程及驗資報告；3、XXXXX有限公司房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證及林權(quán)證等產(chǎn)權(quán)文件；4、XXXXX有限公司申報的資產(chǎn)清查評估明細(xì)表；5、XXXXX有限公司提供的有關(guān)協(xié)議、合同、會計報表、會計憑證及與評估有關(guān)的其他資料； 6、其它有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件。（五）取價依據(jù)1、評估人員現(xiàn)場勘察及詢證的相關(guān)資料、周邊市場調(diào)查資料；2、銀行對賬單及相關(guān)函證回函；3、太平洋電腦網(wǎng)、中關(guān)村在線；4、2111年

27、機(jī)電產(chǎn)品報價手冊及二手設(shè)備市場報價；5、中華人民共和國增值稅暫行條例（1993年12月13日中華人民共和國國務(wù)院令第134 號發(fā)布，2115年11月5日國務(wù)院第34次常務(wù)會議修訂通過，自2119年1月1日起施行）； 6、中華人民共和國車輛購置稅暫行條例（國務(wù)院令2111第294號）；7、評估人員向有關(guān)廠商、汽車專賣店的電話詢價；5、建設(shè)部頒發(fā)的房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)；9、河南省建筑與裝飾工程計價表（2119年）；11、河南省安裝工程計價表（2119年）；11、河南省建筑與裝飾工程單位估價表（2119年）；12、河南建筑安裝工程定額（2119）；13、河南省建設(shè)工程費用定額（2119年）；14、河

28、南省建筑工程造價估算指標(biāo)（2119）；15、XXXX市有關(guān)部門頒布的有關(guān)建筑工程前期收費的文件；16、XXXX市當(dāng)?shù)毓嫉慕诠こ滩牧闲畔r格；17、XXXX市基準(zhǔn)地價更新成果（2117年12月31日）；15、XXXX市人民政府和XXXX市國土資源管理局頒發(fā)的有關(guān)文件；19、評估師收集的有關(guān)委估宗地征地、開發(fā)等費用方面的資料；21、XXXXX有限公司提供的資產(chǎn)評估申報資料，有關(guān)原始憑證等賬務(wù)資料；21、評估基準(zhǔn)日的人民幣對主要外幣的匯率基準(zhǔn)價；22、中國經(jīng)濟(jì)景氣月報提供的近年我國各類資產(chǎn)的物價指數(shù)；23、本評估機(jī)構(gòu)掌握的其他價格資料。（六）參考資料及其它1、資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)參數(shù)手冊（第二版）；

29、2、國家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及價格信息資料；3、其他資料。七、評估方法（一）評估方法的選擇過程和依據(jù)依據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)價值評估可以采用收益法、市場法、資產(chǎn)基礎(chǔ)法（成本法） 三種方法。收益法指通過被評估企業(yè)預(yù)期收益折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估思路。市場法 是指將評估對象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn) 進(jìn)行比較以確定評估對象價值的評估思路。成本法是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負(fù)債 的基礎(chǔ)上確定評估對象價值的評估思路。本次評估中，由于國內(nèi)產(chǎn)權(quán)交易市場尚不完善，目前很難獲取到與XXXXX有限公司企業(yè)類 型、業(yè)務(wù)種類相似的交易案例的完整信息，進(jìn)

30、而無法采用市場法確定其整體資產(chǎn)價值。對茶 園的評估采用了收益法，但由于茶園目前的價值還沒有通過企業(yè)的經(jīng)營收益直接的反應(yīng)，故 企業(yè)整體價值不宜采用收益法。本次評估采用成本法，主要基于以下考慮：1、本項目滿足成本法所需的條件成本法從再取得資產(chǎn)的角度反映資產(chǎn)價值，即通過資產(chǎn)的重置成本扣減各種貶值反映資產(chǎn)價 值。采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估資產(chǎn)的前提條件是：第一，被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)；第二，應(yīng)當(dāng)具備可利用的 歷史資料。本次評估的委估資產(chǎn)具備以上條件。2、滿足價值類型的要求，本次評估的價值類型為市場價值，即為自愿買方與自愿賣方，在 評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后所達(dá)成的公平交易中，

31、某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價值估 算數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制；資產(chǎn)基礎(chǔ)法的基本思路是 重建或重置被評估資產(chǎn)。在條件允許的情況下，任何潛在的投資者在決定投資某項資產(chǎn)時， 所愿意支付的價格不會超過購建該項資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。（二）資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評估方法說明資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)、負(fù)債價值的基礎(chǔ)上確定評估對象價值的評估方法。 根據(jù)XXXXX有限公司各項資產(chǎn)及負(fù)債的構(gòu)成，采用的具體評估方法如下：.流動資產(chǎn)的評估流動資產(chǎn)包括貨幣資金、應(yīng)收帳款、預(yù)付帳款、其它應(yīng)收款、存貨，評估人員根據(jù)各項資產(chǎn) 的具體情況，采取了相應(yīng)的現(xiàn)場清查辦法和評估方法，現(xiàn)將其簡述如下：（1）貨幣

32、資金的評估納入本次評估范圍的貨幣資金為現(xiàn)金、銀行存款。現(xiàn)金按照現(xiàn)場工作時現(xiàn)金的存放地點進(jìn)行核實，由企業(yè)出納員全額盤點，財務(wù)負(fù)責(zé)人與評估 人員同時在現(xiàn)場監(jiān)盤。之后，核對由出納員提供的現(xiàn)金日記賬，數(shù)字相符后，由出納員填寫 從基準(zhǔn)日到清查盤點日之間賬目記錄的借貸方數(shù)據(jù)，進(jìn)行推算。評估人員進(jìn)行復(fù)核，確認(rèn)與 評估基準(zhǔn)日申報數(shù)額是否一致，按核實推算后的評估基準(zhǔn)日企業(yè)實際現(xiàn)存的現(xiàn)金額作為評估 值。對于銀行存款及其他貨幣資金，評估人員按照XXXXX有限公司開戶行提供的銀行對賬單或 收到的詢證函，對公司擁有的銀行存款余額進(jìn)行核實，對于銀行對賬單與公司銀行存款日記 賬之間存在的未達(dá)賬項，在逐筆了解核實的情況下，由

33、公司財務(wù)人員編制銀行存款余額調(diào)節(jié) 表，在確定了公司財務(wù)賬戶與開戶銀行賬戶兩者金額調(diào)整一致的情況下，最終按照公司財務(wù) 賬戶余額確定銀行存款及其他貨幣資金評估值。（2）應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款在對應(yīng)收款項評估時，評估人員首先查詢了企業(yè)的歷史資料，調(diào)查了應(yīng)收款項形成的具體情 況，重點分析了欠款數(shù)額、欠款時間、欠款原因、欠款清理情況以及欠款單位資信狀況等情 況。應(yīng)收款項賬目的核實以發(fā)放詢證函、核對公司間的往來款項及相關(guān)的合同、協(xié)議方式為 主。在賬目核實了解基礎(chǔ)上，根據(jù)了解和搜集到的欠款單位近期還款情況、企業(yè)資信、是否 具備還款能力，以賬實核對相符后估計可收回的金額確定評估值。（3）存貨評估人員首

34、先了解存貨的基本情況，納入評估范圍的存貨包括在產(chǎn)品和產(chǎn)成品。根據(jù)XXXXX 有限公司提供的清單及報表，在了解存貨的構(gòu)成、分布和管理狀況后，評估人員對公司的存 貨進(jìn)行了抽查盤點。在產(chǎn)品評估人員實地了解了產(chǎn)品成本核算方法，考察產(chǎn)品的生產(chǎn)工藝過程，認(rèn)為在產(chǎn)品賬面值能夠 真實地反映在產(chǎn)品的實際成本，以賬面值確定評估值。產(chǎn)成品評估人員實地了解了 XXXXX有限公司產(chǎn)成品核算方法，現(xiàn)場勘察產(chǎn)品的生產(chǎn)工藝過程，并 收集相關(guān)資料。經(jīng)評估人員了解其賬面價值為其成本價值，本次評估為其客觀反映XXXX實 際客觀的庫存商品價值，以其市場售價減去銷售費用及稅金，確定庫存商品評估價值。.固定資產(chǎn)的評估列入評估范圍內(nèi)的固定

35、資產(chǎn)包括建筑物、設(shè)備等。（1）建筑物的評估建筑物包括房屋及構(gòu)筑物。對建筑物的評估主要采用成本法，即建筑物評估價值=重置成本X綜合成新率重置成本的確定重置成本由以下部分組成：工程綜合造價、前期工程費用、配套規(guī)費、建設(shè)管理費用和資金 成本等。依據(jù)工程結(jié)算、估算指標(biāo)及建筑安裝工程定額等資料，確定建筑安裝工程量并計算 定額基價，然后按現(xiàn)行的建筑安裝工程造價計算規(guī)則及評估基準(zhǔn)日的價格標(biāo)準(zhǔn)計算該建筑物 的工程綜合造價。再以工程綜合造價為基礎(chǔ)確定其它費用，公式如下： 重置成本=工程綜合造價+前期費用+配套規(guī)費+建設(shè)單位管理費+資金成本成新率的確定：成新率是評估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。對于主

36、要的、結(jié)構(gòu)較復(fù)雜建筑物的成新率確定采用打分法，分別對委估建筑物的基礎(chǔ)工程、 結(jié)構(gòu)工程、裝飾工程，由評估人員現(xiàn)場打分，按不同部分的權(quán)重計算出成新率。對于一般的、結(jié)構(gòu)相近的、數(shù)量較多建筑物的成新率確定采用使用年限法，分別按委估建筑 物的已使用年限和尚可使用年限計算出成新率。綜合成新率的確定綜合成新率由年限成新率和觀察成新率（打分法）加權(quán)平均而得。即：綜合成新率=年限成新率X權(quán)重+觀察成新率X權(quán)重 年限成新率由年限法確定，公式為：年限成新率=建筑物尚可使用年限/（建筑物尚可使用年限+建筑物已使用年限） 或：年限成新率=建筑物尚可使用年限/（建筑總使用年限）（2）設(shè)備的評估評估人員根據(jù)企業(yè)提供的機(jī)器設(shè)

37、備、車輛、電子設(shè)備清查評估明細(xì)表，進(jìn)行現(xiàn)場勘察，重點 抽查，核對賬、物相符情況，查閱設(shè)備采購、運行等資料，向有關(guān)人員收集評估資料，檢查 核實被評估的機(jī)器設(shè)備、車輛和電子設(shè)備的基礎(chǔ)資料，并對主要設(shè)備的技術(shù)狀況進(jìn)行了了解。 對設(shè)備的評估主要采用成本法，成本法是指評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣除各 項損耗價值后確定被評估資產(chǎn)價值的方法。資產(chǎn)基礎(chǔ)法的具體計算公式為：委估資產(chǎn)評估值=重置成本X成新率重置成本的確定評估中采用的重置成本為更新重置成本。更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、 設(shè)計及格式，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)或購置具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本，重置成本包括： 設(shè)備購置款、運雜費、

38、保險費、安裝調(diào)試費（對于自行研究、設(shè)計、開發(fā)、安裝調(diào)試的專用 設(shè)備，考慮其周期較長以及成本相對較高，在評估中已考慮其資金占用成本）。依據(jù)2119年1月1日起施行的中華人民共和國增值稅暫行條例（國務(wù)院令第535號） 和中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則（財政部、國家稅務(wù)總局令第51號）的有關(guān) 規(guī)定，評估中2119年1月1日以后購置設(shè)備的設(shè)備購置款中不包含增值稅；對于車輛的購 置價格，繳納消費稅的車輛，購置價中包含增值稅，不繳納消費稅的車輛，購置價中不包含 增值稅。設(shè)備購置價的確定：購置價主要依據(jù)產(chǎn)品報價手冊或參考設(shè)備最新市場成交價格予以確定。 對于已超期服役，市場上確實已無該型號產(chǎn)品的設(shè)備，采

39、用近似設(shè)備對比法確認(rèn)重置全價。 部分使用年期較長的電子設(shè)備直接以市場二手設(shè)備價格進(jìn)行評估。待報廢設(shè)備根據(jù)該設(shè)備的可變現(xiàn)價值確定評估值。此次評估中對車輛評估的重置成本主要考慮下述因素：I .車價：現(xiàn)行市場價格（消費稅應(yīng)稅車輛含增值稅，非消費稅應(yīng)稅車輛不含增值稅）；.車輛購置附加稅：車價/ （1+17%）X11%；.其它費用。重置成本=車價+購置附加稅+其它費用成新率的確定成新率是評估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。這里所指的是綜合成新率。 綜合成新率由年限成新率和觀察成新率加權(quán)平均而得。即：綜合成新率=年限成新率X41%+觀察成新率X61%年限成新率由年限法確定，公式為：年限成新率=設(shè)

40、備尚可使用年限/（設(shè)備尚可使用年限設(shè)備已使用年限） 或：年限成新率=設(shè)備尚可使用年限/（設(shè)備總使用年限）其中：設(shè)備尚可使用年限=總使用年限一設(shè)備已經(jīng)使用的年限觀察成新率由觀察法（又稱打分法）確定：即由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的評估人員與現(xiàn)場 的專業(yè)技術(shù)人員對委估資產(chǎn)的實體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，考察和分析資產(chǎn)的實體損耗情 況，同時結(jié)合設(shè)備的維修、保養(yǎng)、使用狀況情況，綜合考慮后確定被評估資產(chǎn)的成新率。 原則上，對于基本上能正常使用的資產(chǎn)，成新率不低于15%。對運輸車輛，根據(jù)根國家經(jīng)貿(mào)委等4部委關(guān)于調(diào)整汽車報廢標(biāo)準(zhǔn)若干規(guī)定的通知，按報 廢年限和報廢行駛公里數(shù)計算車輛的成新率，按孰低的原則確定成新率。

41、其中：車輛年限成新率=（尚可使用年限/規(guī)定使用年限）X 111%尚可使用年限=規(guī)定使用年限一已經(jīng)使用的年限車輛行駛里程成新率=（尚可行駛公里數(shù)/規(guī)定行駛公里數(shù)）X111%尚可行駛公里數(shù)=國家規(guī)定汽車行駛的總公里數(shù)一已經(jīng)行駛的公里數(shù).在建工程的評估在建工程為土建工程及安裝工程，為尚未完工的工程。評估人員查看了在建工程的建設(shè)進(jìn)行情況、購置合同等，并核實了付款進(jìn)度，確定在建工程 與固定資產(chǎn)沒有重復(fù)。考慮到上述資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日仍然處于在建狀態(tài)，公司在建工程的賬 面余額能夠較好的反映資產(chǎn)的實際權(quán)益情況，在建工程以清查核實后的實際支付金額確定評 估值。.生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的評估評估人員對生產(chǎn)性生物資產(chǎn)進(jìn)行了一

42、定的現(xiàn)場調(diào)查核實，采用收益法進(jìn)行了評估。5無形資產(chǎn)的評估無形資產(chǎn)為土地使用權(quán)無形資產(chǎn)及其他軟件無形資產(chǎn)。待估宗地是XXXXX有限公司通過出讓方式獲得的一宗土地，土地面積為13,111.11 m2。 對土地使用權(quán)無形資產(chǎn)的評估采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法：是在已公布基準(zhǔn)地價的地區(qū)，通過對具體區(qū)位因素、個別條件、土地 使用年限等影響地價因素的比較分析，將基準(zhǔn)地價修正為估價對象宗地價格的一種土地估價 方法。其基本公式為：P = PO X K1XC1+ K2） + K3 X K4式中P：委估宗地單位地價；PO：委估宗地對應(yīng)的基準(zhǔn)地價；K1：委估宗地期日修正系數(shù)；K2：委估宗地綜合修正系數(shù)

43、；K3：委估宗地開發(fā)程度修正；K4：委估宗地年限修正系數(shù)。其他軟件無形資產(chǎn)評估人員按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)軟件11年的經(jīng)濟(jì)壽命進(jìn)行了攤銷，以攤余價值確定 評估值。6.負(fù)債的評估納入評估范圍的負(fù)債為公司擁有的流動負(fù)債及長期負(fù)債，包括長、短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng) 付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費、其他應(yīng)付款、專項應(yīng)付款。對于負(fù)債的評估，評估人員首先查詢了企業(yè)的歷史資料，調(diào)查負(fù)債形成的具體情況，重點分 析欠款數(shù)額、欠款時間、欠款原因、欠款清理等情況，在核實了解基礎(chǔ)上，對負(fù)債科目中金 額較大的款項進(jìn)行抽查核實并發(fā)放詢證函，抽查核實主要通過核實項目的往來款項和相關(guān)的 合同、協(xié)議或原始憑證等資料對各項負(fù)債進(jìn)行核對

44、。在核對各項負(fù)債賬賬、賬實一致基礎(chǔ)上， 以核實后的賬面值確定評估值。八、評估過程北京XXXXX資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司接受XXXX的委托，對XXXXX有限公司股東全部權(quán)益進(jìn)行 了評估。評估人員對納入評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了必要的核實及查對，查閱了有關(guān)賬 目、產(chǎn)權(quán)證明及其他文件資料，完成了必要的評估程序。在此基礎(chǔ)上根據(jù)本次評估目的和委 估資產(chǎn)的具體情況，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對XXXXX有限公司的股東全部權(quán)益價值進(jìn)行了評定估 算。整個評估過程包括接受委托、評估準(zhǔn)備、現(xiàn)場清查核實、評定估算、評估匯總及提交報 告等，具體評估過程如下：（一）明確評估業(yè)務(wù)基本事項由我公司業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人與委托方代表商談明確委托方、被

45、評估企業(yè)和委托方以外的其他評估報 告使用者；評估目的；評估對象和評估范圍；價值類型；評估基準(zhǔn)日；評估報告使用限制； 評估報告提交時間及方式；委托方與注冊資產(chǎn)評估師工作配合和協(xié)助等其他需要明確的重要 事項。（二）簽訂業(yè)務(wù)約定書根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況，我公司對自身專業(yè)勝任能力、獨立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險進(jìn)行綜合分析和評 價，并由評估機(jī)構(gòu)決定承接該評估業(yè)務(wù)。（三）編制評估計劃我公司承接該評估業(yè)務(wù)后，組織注冊資產(chǎn)評估師編制了評估計劃。評估計劃包括評估的具體 步驟、時間進(jìn)度、人員安排和技術(shù)方案等內(nèi)容。（四）現(xiàn)場調(diào)查根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況，我們對評估對象進(jìn)行了適當(dāng)?shù)默F(xiàn)場調(diào)查。包括： 要求委托方和被評估企業(yè)提供涉及評估對

46、象和評估范圍的詳細(xì)資料； 要求委托方、被評估企業(yè)對其提供的評估明細(xì)表及相關(guān)證明材料以簽字、蓋章或者其他方式 進(jìn)行確認(rèn)；注冊資產(chǎn)評估師通過詢問、函證、核對、監(jiān)盤、勘查、檢查等方式進(jìn)行核實和調(diào)查，獲取評 估業(yè)務(wù)需要的基礎(chǔ)資料，了解評估對象現(xiàn)狀，關(guān)注評估對象法律權(quán)屬情況；對無法或者不宜對評估范圍內(nèi)所有資產(chǎn)、負(fù)債等有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行逐項調(diào)查的，根據(jù)重要程度采 用抽查等方式進(jìn)行調(diào)查。（五）收集評估資料我們根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況收集評估資料，并根據(jù)評估業(yè)務(wù)需要和評估業(yè)務(wù)實施過程中的情 況變化及時補(bǔ)充收集評估資料。這些資料包括：直接從市場等渠道獨立獲取的資料，從委托方、被評估企業(yè)等相關(guān)當(dāng)事方獲取的資料，以及 從政府

47、部門、各類專業(yè)機(jī)構(gòu)和其他相關(guān)部門獲取的資料；查詢記錄、詢價結(jié)果、檢查記錄、行業(yè)資訊、分析資料、鑒定報告、專業(yè)報告及政府文件等 形式；注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況對收集的評估資料進(jìn)行必要分析、歸納和整理形成的 資料。（六）評定估算按資產(chǎn)類別進(jìn)行價格查詢和市場詢價的基礎(chǔ)上，選擇合適的測算方法，估算各類資產(chǎn)及負(fù)債 的評估值，并進(jìn)行匯總分析，確定資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評估結(jié)果。（七）編制和提交評估報告在上述工作的基礎(chǔ)上，起草資產(chǎn)評估報告書初稿。我公司內(nèi)部對評估報告初稿和工作底稿進(jìn) 行三級審核后，與委托方、被評估企業(yè)就評估報告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通。在全面考慮有關(guān) 意見后，對評估結(jié)論進(jìn)行必要的調(diào)整、修改和完善

48、，然后重新按我公司內(nèi)部資產(chǎn)評估報告三 審制度和程序?qū)蟾孢M(jìn)行審核后，向委托方提交正式評估報告。九、評估假設(shè)由于被評估單位各項資產(chǎn)所處宏觀環(huán)境、經(jīng)營環(huán)境的變化，必須建立一些假設(shè)以充分支持我 們所得出的評估結(jié)論。在本次評估中采用的評估假設(shè)如下：（一）公開市場假設(shè)，假設(shè)委估資產(chǎn)處于一個充分活躍的公開市場中，市場中的交易各方有 足夠的時間和能力獲得相關(guān)資產(chǎn)的各種信息，并作出合理的決策。（二）持續(xù)經(jīng)營假設(shè)，假設(shè)被評估企業(yè)的資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日后能夠繼續(xù)以目前的經(jīng)營范圍、 規(guī)模、方式在合理投入的基礎(chǔ)上持續(xù)經(jīng)營。（三）產(chǎn)權(quán)主體變動假設(shè)，即以委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動為假設(shè)前提。（四）國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、金融政策無

49、重大變化，委估企業(yè)所在的行業(yè)不出現(xiàn)重大變化和波 動。（五）無不可抗拒因素及不可預(yù)見因素造成對委估資產(chǎn)的重大不利影響。（六）評估中不考慮通貨膨脹對資產(chǎn)價值的影響。（七）河南省政府及XXXX市政府已頒布的有關(guān)對茶行業(yè)的規(guī)劃和各項措施能夠順利實施， 企業(yè)的重大戰(zhàn)略規(guī)劃包括茶園的收購整合、加工生產(chǎn)線的建設(shè)、融資合作等能夠按預(yù)定計劃 實現(xiàn)。評估人員根據(jù)資產(chǎn)評估的要求，認(rèn)定這些前提條件在評估基準(zhǔn)日時成立，當(dāng)未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā) 生較大變化時，評估人員將不承擔(dān)由于前提條件的改變而得出不同評估結(jié)果的責(zé)任。十、評估結(jié)論在持續(xù)經(jīng)營前提下，在評估基準(zhǔn)日2111年5月31日持續(xù)經(jīng)營前提下，XXXXX有限公司評估 前賬面資產(chǎn)

50、總額為 151,315.34萬元，負(fù)債總額為 99,121.76萬元，凈資產(chǎn)為 52,256.55萬元； 評估后資產(chǎn)總額為 1,111,131.39萬元，負(fù)債總額為 99,121.76萬元，凈資產(chǎn)價值 為 1,112,119.63萬元，評估增值 929,523.15萬元，增值率為 1,129.95 %。詳細(xì)內(nèi)容見下表：表四XXXXX有限公司評估結(jié)果匯總表單位：萬元 評估結(jié)論詳細(xì)情況詳見資產(chǎn)清查評估明細(xì)表。十一、特別事項說明報告使用者在使用本評估報告時，應(yīng)關(guān)注以下特別事項對評估結(jié)論可能產(chǎn)生的影響，在依據(jù) 本報告自行決策時給予充分考慮。（一）本評估結(jié)果是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場原

51、則確定的現(xiàn)行價格， 沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保和質(zhì)押事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等 對評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對 資產(chǎn)價格的影響。當(dāng)前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般 會失效。（二）本次評估是在獨立、客觀、公正的原則下由評估機(jī)構(gòu)作出的，評估機(jī)構(gòu)及參加本次評 估的工作人員與委托方、被評估企業(yè)或其他當(dāng)事人無任何利害關(guān)系，評估人員在評估過程中 恪守職業(yè)道德和規(guī)范，并進(jìn)行了充分的努力。（三）由委托方、被評估企業(yè)提供的與評估相關(guān)的行為文件、營業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權(quán)證明文件、財 務(wù)報表、會計憑證等，是編制本報告的基礎(chǔ)；

52、針對本項目，評估師進(jìn)行了必要的、獨立的核 實工作，委托方和被評估企業(yè)應(yīng)對其提供資料的真實性、合法性、完整性負(fù)責(zé)。（四）遵循相關(guān)法律、法規(guī)，評估師僅對評估對象價值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，對評估對 象的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，但不對評估對象的法律權(quán)屬做任何形式的保證。評估過 程中，評估人員已對被評估企業(yè)提供的評估對象法律權(quán)屬資料和資料來源進(jìn)行了必要的查驗。 評估結(jié)果是以委估資產(chǎn)在合法存在的前提下對其價值的評估，對被評估企業(yè)提供的資料失實 而導(dǎo)致評估結(jié)論的誤差，評估機(jī)構(gòu)及注冊資產(chǎn)評估師不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。（五）本評估結(jié)論未考慮股權(quán)比例的大小和股權(quán)結(jié)構(gòu)等因素可能產(chǎn)生的溢價或折價對評估結(jié) 果的影響。（六）評估中，因部分構(gòu)筑物屬于地下隱蔽工程，評估人員無法一一確認(rèn)核實，構(gòu)筑物數(shù)量 和相關(guān)數(shù)據(jù)以委托方提供的相關(guān)數(shù)量及部分現(xiàn)場測量清點確定后的數(shù)量為準(zhǔn)。（七）納入本次評估范圍的房屋建筑物，部分已辦理產(chǎn)權(quán)證，部分尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，辦理房 產(chǎn)證的房產(chǎn)和土地證均已抵押。（八）產(chǎn)權(quán)持有者未能提供森林資源規(guī)劃設(shè)計調(diào)查（二類調(diào)查）和經(jīng)主管部門認(rèn)定的森林資 源資產(chǎn)清單，本次評估以現(xiàn)場調(diào)查和委托方提供的資料為計算基礎(chǔ)，建議生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的 評估結(jié)論作為一個整體，不可分割使用。（九）本次評估的茶園和用材林有部分尚未辦理林權(quán)證，面積的確定以委托方提供的流轉(zhuǎn)協(xié) 議為準(zhǔn)，實際