二手房年度市場分析報告文案

1、WORD14/14 HYPERLINK :/ 更多企業(yè)學(xué)院：中小企業(yè)管理全能版183套講座+89700份資料總經(jīng)理、高層管理49套講座+16388份資料中層管理學(xué)院46套講座+6020份資料國學(xué)智慧、易經(jīng)46套講座人力資源學(xué)院56套講座+27123份資料各階段員工培訓(xùn)學(xué)院77套講座+ 324份資料員工管理企業(yè)學(xué)院67套講座+ 8720份資料工廠生產(chǎn)管理學(xué)院52套講座+ 13920份資料財務(wù)管理學(xué)院53套講座+ 17945份資料銷售經(jīng)理學(xué)院56套講座+ 14350份資料銷售人員培訓(xùn)學(xué)院72套講座+ 4879份資料2009年市場分析報告結(jié)論：本報告分析2009年市二手房市場，得出以下結(jié)論：1.20

2、09年是二手房市場不平凡的一年。價量齊升是其最為顯著的特點。2009年市二手房年交易量達到266883套，超過近三年來二手房交易量的總和，12月甚至達到39264套的高峰。究其原因，政策對交易量的影響最大。2008年底開始出臺的一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策在首付下降的同時降低了交易成本，減輕了消費者的購房負擔(dān)，同時2008年受抑制的剛性需求也開始集中釋放，再加上交易價格的連續(xù)上漲強化了其繼續(xù)上漲的預(yù)期，誘發(fā)了投資投機性需求，也提高了二手房業(yè)主的售賣意愿，政策效果表現(xiàn)良好。同時，由于新建商品房項目較少，再加上房地產(chǎn)商捂盤惜售，提價減量的策略，致使部分剛性需求轉(zhuǎn)向二手房，形成二手房交易量暴漲的局面。2.二

3、手房交易價格從年初的8900元/平方米上升為13800元/平方米，漲幅達55%。同時，4月和11月單月均環(huán)比上漲1200元，形成房價一日千里的局面。主要是因為2009年二手房需求集中爆發(fā)，供求缺口拉大，價格連續(xù)上升，同時價格繼續(xù)上漲預(yù)期的自我實現(xiàn)又使房價進一步上漲。而寬松的貨幣政策下大量流動性涌入樓市致使地王頻現(xiàn)以與軌道交通的開通和規(guī)劃也對房價的上升有重要的影響。3.2009年市房地產(chǎn)市場在價量齊升的同時表現(xiàn)出一些新的特點。包括二手房交易量首次超過新建商品住宅；由于城市化進程推進和各項基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善，遠郊區(qū)縣二手房交易量比重上升；限外令的解禁致使外籍人士購買量上升；以與由于二套房貸政策的放

4、開使改善型需求釋放，90-140平米戶型交易量上升。4.政府對房地產(chǎn)政策的收緊以與為管理通脹預(yù)期采取的一系列緊縮型的貨幣政策將使二手房購買負擔(dān)加重，抑制一部分投資投機性需求，同時2010年部分剛性需求也在2009年提前釋放，因此預(yù)計2010年市二手房年交易量將有小幅下降，難以再現(xiàn)2009年的盛況，月交易量則受季節(jié)性因素、緊縮型貨幣政策出臺的時間以與新建商品房供給的影響，會呈現(xiàn)先升后降的態(tài)勢。5.受政府打壓房價的影響，2010年二手房價格進一步上升將難以為繼，但在供求權(quán)衡調(diào)整下，二手房下降的可能性也不大，同時從歷史數(shù)據(jù)來看，二手房交易均價似乎存在粘性，因此預(yù)計2010年市二手房交易均價將不會出現(xiàn)

5、太大變化。從區(qū)域來看，2010年即將建成通車的地鐵有大興線、亦莊線、昌平線與房山線，軌道交通的完善將會促使沿線區(qū)域二手房價格上漲。南城規(guī)劃也會促使規(guī)劃區(qū)域房價上漲?？偟膩碚f，2010年市二手房市場盡管不會如2009年般火爆，但亦不會有太差的表現(xiàn)。前言2010年1月21日，國家統(tǒng)計局召開新聞發(fā)布會，公布2009年全年系列國民經(jīng)濟數(shù)據(jù)。統(tǒng)計顯示，2009年全年國生產(chǎn)總值（GDP）335353億元，按可比價格計算比上年增8.7%，增速比上年回落0.9個百分點。中國經(jīng)濟增長“保八”成功。2009年是新世紀(jì)以來中國經(jīng)濟發(fā)展最為困難的一年，面對百年不遇的國際金融危機的嚴(yán)重沖擊和極其復(fù)雜的國外形勢，政府堅持

6、實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，全面實施并不斷完善應(yīng)對國際金融危機的一攬子計劃，較快扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟增速明顯下滑的局面，實現(xiàn)了國民經(jīng)濟總體回升向好。在國際經(jīng)濟形勢依然嚴(yán)峻，外需嚴(yán)重不足的條件下，必須依靠國需求來帶動經(jīng)濟實現(xiàn)較快較好發(fā)展，而房地產(chǎn)的發(fā)展在其中起了較為重要的作用。無論是直接的房地產(chǎn)開發(fā)投資，還是房地產(chǎn)業(yè)對上下游產(chǎn)業(yè)鏈的帶動作用，2009年，房地產(chǎn)的發(fā)展無疑是最亮眼，也是備受爭議的。相較于新建商品房，二手房市場的發(fā)展更為搶眼。2009年是二手房市場處于全面提速的一年，需求呈井噴式增長，價格也一路飚高，一度引來房地產(chǎn)泡沫的懷疑。具體從來看，從三月的小陽春，到年底營業(yè)稅政策到期前的瘋狂

7、拋售，2009年二手房交易量達到近27萬之多，超過前三年的總和，價格也從年初的8900元/平方米一路上漲到12月的13800元/平方米，漲幅達到55%。2009年的房地產(chǎn)市場堪稱牛市。在揮手告別牛年迎來虎年之際，本文將回顧過去，展望未來，對2009年市二手房市場進行盤點，并對2010年市二手房市場可能的發(fā)展趨勢進行預(yù)測。一、二手房交易量1.市場表現(xiàn)從月交易量來看，2009年市二手房交易266883套，年初受季節(jié)性因素的影響，交易量較低，1月和2月交易量均少于一萬套。從三月開始，交易量即過萬，達到19973套，打破往年的月成交量記錄，帶來二手房交易的“小陽春”。四月則突破兩萬套關(guān)口，達到2151

8、7套。 除了5月稍有下降，此后呈逐月上升的勢頭。由于國慶中秋長假，10月上旬交易量有所下降，但此后仍以日均900套的數(shù)額成交。進入10月下旬，對二手房優(yōu)惠政策是否續(xù)存的疑問帶來了二手房交易量的恐慌性拋售，11月交易量突破3萬關(guān)口。12月9日，二手房營業(yè)稅政策“2改5”公布，為趕在政策實施前成交， 12月甚至達到39264套的頂峰。在2005年和2006年緊縮性的房地產(chǎn)政策條件下，早期受抑制的需求在2007年噴發(fā)，帶來2007年樓市的一個小牛市。但是從下圖來看，如果說07年是一個房地產(chǎn)的小牛市，那么09年則是真正的牛市。09年各月的成交量均遠遠高于往年同期。與交易套數(shù)相似，2009年市二手房交易

9、面積逐月上升，全年二手房交易量達2466.49萬平方米，是2008年交易面積555.97萬平方米的近4.5倍。從年交易總量來看亦是如此。從2000年到2009年，除了2008年上半年受緊縮性貨幣政策以與國際經(jīng)濟金融危機的影響，年交易量較07年有所下降以外，其他年份交易量呈逐年上升的趨勢。09年交易總量266883套甚至超過06、07、08年三年的總和。2.原因分析1.2.1 政策的影響受2007年輸入型通貨膨脹的影響，2008年上半年，政府為調(diào)控通脹、平抑物價，采取了緊縮的貨幣政策，同時在2007年樓市價格上升的壓力下，2008年市場觀望情緒膨脹，房地產(chǎn)交易萎縮。2008年下半年，由美國次貸危

10、機引發(fā)的國際性金融經(jīng)濟危機開始在中國蔓延，出口大幅受挫，為保持經(jīng)濟增長，政府采取了一系列經(jīng)濟刺激政策，希望通過擴大需來彌補外需的不足。房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)鏈條長、經(jīng)濟帶動作用大的行業(yè)，成為擴大需調(diào)控的重點。從2008年10月開始，政府出臺了一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，政策的出臺和實施也成為了二手房交易量上升的最主要原因。中國不動產(chǎn)研究中心發(fā)布的后危機時期的政策走勢分析報告中已經(jīng)就市二手房優(yōu)惠政策有了較為詳細的分析，本報告將不再贅述，僅從總體的角度說明政策對二手房交易量的影響。2009年前兩個月是市二手房交易的低谷，1月由于元旦和春節(jié)的到來加之08年積聚的觀望情緒尚未消散，09年初房地產(chǎn)交易低迷。2月下旬，

11、出臺了促進市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的實施意見（簡稱“十五條”），其中營業(yè)稅“5改2”使40%的房屋處于免稅狀態(tài)，降低了二手房的交易成本，同時還規(guī)定自2009年1月1日至12月31日放開對境外個人在京購房的限制，消費者在京購買非保障性住房無限制，擴大消費群體圍。一系列救市政策的疊加效應(yīng)經(jīng)過一定時期的累積開始逐步向市場終端傳導(dǎo)滲透，從而為全年整個二手房市場的火熱局面奠定了良好的基礎(chǔ)。1.2.2 剛性需求和投資投機性需求的影響2009年交易量上升一個重要的因素是2008年被壓抑的剛性需求集體釋放以與價格看漲下投資投機性需求的形成。在1、2月份入市的二手房購買客群中本地客戶占到了總體成交比重的69.

12、98%，較去年年末大漲了3.55%，且有96.30%的購房動機是基于解決自住。隨著剛性需求釋放達到一定程度，同時交易價格在需求上升時開始上漲，5月交易量有所下降。但是，市場的看漲預(yù)期較強，致使投資投機性需求開始抬頭，進一步促進交易量和交易價格的上升。8月隨著各大銀行對于二套房貸政策的逐漸收緊，市場上漲行情再次走低，成交量環(huán)比7月下跌4.48%。盡管二套房貸收緊，但仍未能減退消費者高漲的購房熱情。10月隨著雙假期的到來，上旬交易量較小，但此后仍以日均900套的數(shù)額成交。進入10月下旬，對二手房優(yōu)惠政策是否續(xù)存的疑問帶來了二手房交易量的恐慌性拋售，11月交易量突破3萬關(guān)口。12月9日，二手房營業(yè)稅

13、政策“2改5”公布，盡管二手房政策收緊信號明確以與交易價格已經(jīng)達到高點，但是2010年房價將進一步上漲的預(yù)期，致使剛性需求和投資投機性需求暫時難以遏制，為趕在新的政策實施前成交， 12月二手房交易量甚至達到39264套的頂峰。1.2.3 新建商品房價高量少的影響2008年房地產(chǎn)交易的低迷使09年房地產(chǎn)商著重于去庫存化，新建商品房項目較少，同時，在新建商品房供不應(yīng)求，價格逐漸上漲的情況下，房地產(chǎn)商采取捂盤惜售、提價減量的策略，使部分剛性需求轉(zhuǎn)向二手房。此外，受中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的限制，新建商品房的開發(fā)逐漸趨于郊區(qū)化，大部分新建商品房項目集中于郊區(qū)，在交通等生活設(shè)施尚未完善的條件下，中心城區(qū)的二手

14、房看來更有吸引力。這也是二手房交易火爆的一個因素。這所有的原因最終致使2009年二手房成交量超過近三年成交量的總和。二、二手房交易價格1.市場表現(xiàn)2009年年初市二手房交易均價尚在萬元以下，四月開始突破萬元大關(guān)，此后除9月和10月有小幅下降外呈逐月上升的態(tài)勢。4月上升速度最快，較三月上漲1200元/平方米，環(huán)比上升12.44%，其次是11月，較10月上升1200元/平方米，但由于10月均價基礎(chǔ)較高，因此環(huán)比上升率較4月低，環(huán)比上升10.04%。從全年來看，2009年市二手房交易均價從年初的8900元/平方米上升到年底的13800元/平方米，全年上漲55%。局部區(qū)域二手房價格上漲幅度甚至遠遠超過

15、全年漲幅，如清河上地區(qū)域二手住宅價格漲幅高達71.6%，其中，上地東里、上地西里兩個樓盤價格漲幅更是超過100%。從八城區(qū)中高檔二手房來看，除2月較1月有小幅下降以外，此后交易均價逐月上升。7月環(huán)比上升率最高，達到4.45%，較6月上升663元/平方米。全年來看，八城區(qū)中高檔二手房從年初的13628元/平方米上升到年底的17841元/平方米，漲幅達30.91%。中高檔二手房承接的主要是改善型需求，在二套房貸政策放開以與普通住房覆蓋面上升的條件下，中高檔住宅價格上升也成為必然。2.原因分析2.2.1 供求因素的影響受一系列優(yōu)惠政策的刺激，08年受抑制的剛性需求在09年集中釋放，同時，在價格逐月上

16、漲的態(tài)勢下，價格上漲預(yù)期增強，投資投機性需求開始抬頭，在剛性需求和投資投機性需求的聯(lián)合帶動下，09年二手房需求旺盛。盡管在房價上升的條件下業(yè)主的供給意愿也有所增強，但是與需求相比，供需缺口仍然較大，根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年二手房供需比為1：3，2009年下降為1：5，供需矛盾加劇，致使二手房價格上升成為必然。2.2.2 價格上漲預(yù)期的自我實現(xiàn)從上面的房價走勢圖可以看出09年二手房交易價格呈逐月上升的態(tài)勢，這種上升趨勢很大程度上是價格上漲預(yù)期自我實現(xiàn)的結(jié)果。在價格連續(xù)3、4個月的上升以后，消費者預(yù)期價格會進一步上漲，加之二套房貸政策放開以與寬松的貨幣政策，投資房地產(chǎn)成本下降，預(yù)期利潤率較高，

17、為了從買賣價格差中獲取利益，投資投機性需求開始抬頭。同時，由于實體經(jīng)濟下滑，利潤率較低，因此寬松的貨幣政策帶來的后果是大量流動性涌入股市和樓市，投資投機性需求上升。剛性需求的上升盡管有限，但是價格上漲預(yù)期會使剛性需求意愿提前實現(xiàn)，透支后期需求。從而投資投機性需求和剛性需求的上升致使供需矛盾進一步加劇，最終價格上漲預(yù)期成為現(xiàn)實，房價進一步上漲。價格上漲又會帶來新一輪的漲價預(yù)期，如此反復(fù)，最終導(dǎo)致價格呈螺旋式上升。2.2.3城市建設(shè)、地王等多項因素促房價走高軌道交通的完善拉近了郊區(qū)與城中心的距離，致使更多的消費者到郊區(qū)置業(yè)，軌道沿線的二手房價格也由此受到影響，主要在于軌道交通給區(qū)域帶來的可預(yù)見的便

18、利和未來需求潛力，使區(qū)域需求預(yù)期改觀較大，對于區(qū)域的追捧使其對價格的接受程度變得很高。2009年眾多地鐵交通軌道開通或公布具體興建方案。地鐵4號線開通讓馬家堡二手房價幾乎翻番；房山線即將完工，讓房山區(qū)的房地產(chǎn)成為置業(yè)者的下一個目標(biāo)，2009年房山區(qū)二手房價上漲50%左右。2009年政府為刺激經(jīng)濟，實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，在外需不足，實體經(jīng)濟下挫的情況下，大量流動性進入樓市。國資委下126家央企，只有16家主營房地產(chǎn)，但2009年大多數(shù)都進入房地產(chǎn)市場和資本市場。這些央企資金雄厚，加之政府為刺激經(jīng)濟新增的投資大多進入央企，致使2009年地王頻現(xiàn)，而地王出現(xiàn)的區(qū)域二手房價格也會大幅

19、上漲。5月的廣渠路10號地，6月的 “”和地，地王紀(jì)錄頻頻刷新，促京城樓市異?；钴S，量價齊漲，如廣渠路區(qū)域的中高檔二手商品房均價達到23000元/平方米左右。11月，順義天竺開發(fā)區(qū)22號地，再創(chuàng)地王紀(jì)錄，由于其地處順義別墅區(qū)，促順義別墅區(qū)的房源業(yè)主紛紛提價，裕京花園等高租金回報率的受追捧項目價格漲幅在20%左右，其它的項目漲幅也在7%-10%。三、2009年市二手房市場特點2009年市二手房市場伴隨天量成交與價格飛漲而來的是一些之前未出現(xiàn)過的新特點，本部分將就2009年市二手房市場出現(xiàn)的新特點進行分析。1.二手房交易量趕超一手房從下圖可以看出，不僅市二手房交易量絕對值在上升，其相對新建商品住宅交易量也在上升。新建商品住宅與二手房交易量比值從2005年的2.22：1下降到2009年的0.46：1，意味著2009年市二手房交易量首次超過新建商品住宅，成為住宅市場成交主力。究其原因主要有09年新建商品房供給較少，同時多處于郊區(qū)，房價較高，吸引力不如城區(qū)的二手房。2.遠郊區(qū)縣成交比重上升2009年市二手房交易量占比最大的三個區(qū)縣依然是區(qū)、海