萬達地產(chǎn)物業(yè)管理制度第4章4.3計劃管理57

1、1 總則1.1 業(yè)務工作計劃管理是公司管理體系的重要內(nèi)容之一。業(yè)務工作計劃是以物業(yè)管理方案為基礎，保證實現(xiàn)管理目標(目標管理責任書)的具體控制措施。1.2 各類工作計劃中，公司年度業(yè)務工作計劃必須滿足物業(yè)管理方案和目標管理責任書的要求，各級計劃必須切實支持和保證公司整體計劃的實現(xiàn)。1.3 各階段工作計劃(年、季、月)及專項工作計劃的執(zhí)行情況必須在計劃周期末進行檢查、分析和考核，結(jié)合本階段計劃執(zhí)行情況、整體計劃要求和實際工作環(huán)境變化等制訂下一階段計劃，或提議修訂整體計劃。1.4 限于實際工作的情況，本規(guī)定不包括各物業(yè)中長期發(fā)展計劃(規(guī)劃)的內(nèi)容，也不包括崗位工作計劃（崗位工作計劃在各級計劃中的責

2、任要求的基礎上加以細化并）。2 相關職責界定2.1 物業(yè)負責制訂本公司及(管理處)的年度、月度及專項業(yè)務工作計劃，并組織實施。2.2 項目所在公司負責審批所屬物業(yè)的年度業(yè)務工作計劃，并對實施情況(結(jié)果)進行考核。2.3 管理公司物業(yè)管理部負責指導各物業(yè)業(yè)務工作計劃的制訂和實施，并將物業(yè)的年度業(yè)務工作計劃地完成及考核情況作為監(jiān)督評審內(nèi)容。3 業(yè)務工作計劃類型3.1 按計劃范圍劃分3.1.1 根據(jù)業(yè)務工作計劃影響和約束的業(yè)務范圍，物業(yè)業(yè)務工作計劃可分為：a)綜合計劃：以公司、本部（管理處）、班組為主體的綜合性計劃；b)專業(yè)計劃：僅在某一職能范圍內(nèi)的工作計劃，可能涉及全公司、部門或崗位，如收支預算計

3、劃、工程維修計劃、商業(yè)經(jīng)營計劃、員工培訓計劃等。c)專項工作實施計劃：針對某項具體工作任務制訂的工作實施計劃文件，統(tǒng)稱為專項工作實施計劃，如：物業(yè)接管驗收、質(zhì)量審核、創(chuàng)優(yōu)評比、社區(qū)文化活動等，專項工作應列入相關執(zhí)行部門的綜合計劃中。573.1.2 下一級別的計劃作為上一級別計劃的分解，各專項計劃和綜合計劃計劃應與上一級別計劃協(xié)調(diào)一致。3.1.3 除非得到，計劃部門應與本部門職能相符合。3.1.4 綜合計劃中可包含專業(yè)、專項計劃內(nèi)容。3.2 按計劃周期劃分3.2.1 根據(jù)計劃周期的時間長短，物業(yè)業(yè)務工作計劃可分為：a)年度業(yè)務工作計劃；b)季度工作計劃；c)月度工作計劃。3.2.2 在上述公司、

4、班組工作計劃中，結(jié)合計劃范圍和周期，各物業(yè)的計劃類型組合包括：a)公司年度業(yè)務工作計劃；b)部門（管理處）年度工作計劃、部門月度工作計劃；c)管理處班組月度工作計劃；d)專業(yè)年度、月度工作計劃（特殊情況下也可制定階段性專業(yè)作計劃）；e)專項工作計劃。4 業(yè)務工作計劃的制訂4.1 公司年度工作計劃4.1.1 物業(yè)公司年度工作計劃由總經(jīng)理負責組織編制，于上年度 12 月 5 日前報項目所在公司審批（年度收支預算須經(jīng)過管理公司審批），10 個工作日內(nèi)審批完成并報管理公司物業(yè)管理部備案。4.1.2 物業(yè)年度工作計劃編制的依據(jù)包括，但不限于：a)上年度本公司工作總結(jié)(管理評審資料)；b)本公司承接項目的

5、物業(yè)管理方案(根據(jù)顧客需求變化、競爭環(huán)境、變化、員工素質(zhì)和管理基礎每年動態(tài)更新)；c)物業(yè)與項目所在公司簽訂的目標管理責任書；d)公司年度發(fā)展計劃，以及主管部門的政策等。4.1.3公司年度工作計劃的內(nèi)容應包括，但不限于：a) 年度工作計劃編制依據(jù)；58b)年度工作指導；c)任務指標：管理目標、服務目標、經(jīng)營目標；d)年度收支預算計劃（單列報管理公司審批）；e)年度工程維修計劃；f)年度商業(yè)經(jīng)營計劃（）；g)年度培訓計劃；h)年度工作任務明細分項（含專項工作）；i)計劃說明：含分項任務負責部門/，工作權(quán)限，可使用資源，工作實施說明、工作計劃完成時間表等內(nèi)容。4.2 年度收支預算計劃4.2.1 年

6、度收支預算計劃是指公司年度收支預算總表，由物業(yè)財務部負責組織編制，結(jié)合/管理處預算總表形成，完成時間為上年度 12 月 15 日前。4.2.2 年度收支預算計劃編制的依據(jù)為目標管理責任書、上年度財務收支實際情況和本年度的工作計劃項目預算等。4.2.3 年度收支預算計劃內(nèi)容包括收入、支出、利潤三項內(nèi)容。4.3 公司年度培訓計劃4.3.1 公司年度培訓計劃指公司年度培訓總體規(guī)劃，由品質(zhì)部負責編制，完成時間為上年度 12 月 5 日前。4.3.2 公司年度培訓計劃的制訂應按本手冊 5.2培訓的要求執(zhí)行，并包括以下內(nèi)容(不限于)：a) 編制依據(jù)；b) 培訓目的；c) 培訓內(nèi)容及工作計劃完成時間表；d)

7、 培訓經(jīng)費及資源提供；e) 培訓工作實施說明。4.4 年度工程維修計劃4.4.1 年度工程維修計劃由工程主管部門負責編制，完成時間為上年度 12 月 15 日前。4.4.2 年度工程維修計劃由例行維修保養(yǎng)計劃和維修計劃組成。年度工程維修計劃內(nèi)容應包括，但不限于：59a)工程維修項目內(nèi)容、維修地點、組織形式、責任人、時限；b)例行維修保養(yǎng)項目內(nèi)容、維修地點、責任人、時限、要求；c)維修保養(yǎng)項目預算及其他資源要求(報財務部審核)。4.5 年度商業(yè)經(jīng)營計劃4.5.1 年度商業(yè)經(jīng)營計劃由主管經(jīng)營的部門負責編制，完成時間為上年度 12 月 15日前。4.5.2 年度經(jīng)營計劃內(nèi)容應包括，但不限于：a)編制

8、依據(jù)；b)經(jīng)營目標；c)已開展項目市場情況；d)將開展或取消的經(jīng)營項目及其原因(若沒有可不寫)；e)下年度所需資源及收支測算(報財務部審核)。4.7 部門(管理處)年度(月度)工作計劃4.7.1 部門(管理處)年度工作計劃的編制依據(jù)為公司年度工作計劃、與物業(yè)簽訂的部門目標管理責任書和上年度部門工作總結(jié)等。年度工作計劃不規(guī)定統(tǒng)一表格形式，參照 4.1.3 要求進行編制（專項計劃內(nèi)容可不列入）。4.7.2 部門(管理處)月度工作計劃的內(nèi)容主要由部門（管理處）年度工作計劃分解而來，結(jié)合上月工作總結(jié)、上月工作檢查有關情況編制而成，填寫月份工作計劃及考核表。4.7.3 部門(管理處)月度工作計劃于每個計

9、劃周期前的 5 個工作日內(nèi)呈報總經(jīng)理審批后執(zhí)行。4.8 管理處各班組的月度工作計劃于每個計劃周期前的2 個工作日內(nèi)呈報管理處審批后執(zhí)行。5 工作計劃的執(zhí)行與調(diào)整5.1 物業(yè)管理層應確保按工作計劃的安排開展工作，每一計劃周期應對計劃內(nèi)容和要求進行詳細交底和動員，并在月度工作例會中檢查計劃的執(zhí)行情況。5.2 在計劃實施過程中，當資源、環(huán)境、政策等發(fā)生變化，或公司經(jīng)營服務策略進行調(diào)整時，可對各級計劃進行相應調(diào)整，調(diào)整的審批權(quán)限如下：605.2.1 涉及物業(yè)目標管理責任書的計劃調(diào)整，由物業(yè)填寫目標(計劃)調(diào)整審批表，經(jīng)項目所在公司審核后，由管理公司經(jīng)營管理審批。5.2.2 未涉及物業(yè)目標管理責任書的計劃調(diào)整，由計劃調(diào)整提出部門填寫目標(計劃)調(diào)整審批表，交該計劃原審批部門進行審批。6 工作計劃的檢查與考核6.1 物業(yè)管理層對月度工作計劃的檢查和必須綜合考慮對公司年度工作計劃的影響，對可能影響公司年度工作計劃的情況應提出專項措施要求，督促相關部門及時完成或改進工作。6.2 物業(yè)年度工作計劃地完成情況由項目所在公司作為年度內(nèi)部審核內(nèi)容之一，審核結(jié)果納入年終考核內(nèi)容，結(jié)合目標管理責任書對物業(yè)的年