開封閥門廠項目可行性研究報告

1、開封閥門廠項目可行性研究報告2016-11易居營銷集團河南公司中國房地產(chǎn)現(xiàn)代服務業(yè)的整合者和領導者PART1、開封市房地產(chǎn)宏觀市場分析鄭州開封合作不斷加強，鄭汴一體化正在帶動開封快速發(fā)展2005年4月17日河南省發(fā)改委受省委、省政府委托，在鄭州召開了中原城市群規(guī)劃開封專題座談會， “鄭汴一體化”由官方正式提出。2006年11月19日，鄭汴城市快速通道鄭開大道通車。2010年9月鄭汴輕軌開工，總投資54億元，目前正在施工。2013年1月1日起，鄭州開封兩地正式實施金融同城。2013年也有望實現(xiàn)電話并網(wǎng)，兩地將統(tǒng)一使用0371區(qū)號。宏觀市場城市規(guī)劃開封城市發(fā)展方向：重點向西，同時采取“中疏、北控、

2、東調(diào)和南改”的策略完善城市布局西進以向西發(fā)展為重點，建設汴西新區(qū)，構筑面向區(qū)域的產(chǎn)業(yè)和服務職能；中疏保護古城，控制古城居住人口規(guī)模和建設強度，重點提升古城居住環(huán)境，改善旅游環(huán)境；北控對古城北側實施建設總量控制，避免包圍古城；東調(diào)調(diào)整、改造東南部地區(qū)，整合外圍功能組團；南改結合路網(wǎng)和火車站地區(qū)綜合改造，改善南城面貌。宏觀市場城市規(guī)劃綜合交通發(fā)展目標：至2020年，實現(xiàn)市域內(nèi)交通聯(lián)系不超過45分鐘，市區(qū)與鄭州交通聯(lián)系30-60分鐘到達，中原城市群城市交通聯(lián)系90分鐘到達建設隴海蘭新鐵路客運專線：打通東西方向快速聯(lián)系，實現(xiàn)東引西聯(lián)；構建鄭汴一體化快速交通體系：拉近與鄭州機場、高鐵客運站等國家交通樞紐

3、之間距離；增加旅游通道：打造中原古都城市群旅游線路。宏觀市場城市交通洛陽片區(qū)鄭州片區(qū)開封片區(qū)（27.8平方公里）地理范圍：洛陽高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)、洛陽工業(yè)園區(qū)、洛陽國家大學科技園、澗西區(qū)大廠片區(qū)發(fā)展重點：傳統(tǒng)裝備制造、新材料、智能裝備制造等制造業(yè)以及研發(fā)設計、信息服務、檢驗檢測認證、文化創(chuàng)意等生產(chǎn)性服務業(yè)。（81.9平方公里）地理范圍：航空港區(qū)塊40.6平方公里，經(jīng)開區(qū)區(qū)塊28.1平方公里，鄭東金融集聚區(qū)塊13.2平方公里發(fā)展重點：電子商務、跨境電商、現(xiàn)代流通等發(fā)揮流通樞紐功能的產(chǎn)業(yè)以及金融服務、信息服務等現(xiàn)代服務業(yè)。（30.54平方公里）地理范圍：開封城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)及經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內(nèi)。發(fā)展重點

4、：文化旅游、創(chuàng)意設計、文化傳媒、廣播影視、文藝演出、文博會展以及藝術品交易等文化產(chǎn)業(yè)。2016年8月31日河南自貿(mào)區(qū)正式獲批建設服務于“一帶一路”建設的現(xiàn)代綜合交通樞紐開封為河南自貿(mào)區(qū)其中之一，將憑借地理區(qū)位優(yōu)勢在一帶一路中發(fā)揮紐帶作用，未來將帶動中小型企業(yè)的快速集聚發(fā)展，提升區(qū)域價值水平，同時對區(qū)域房價起到一定的提升作用。上海自貿(mào)區(qū)對城市及區(qū)域的影響1.企業(yè)注冊激增五倍2.區(qū)域寫字樓日租金漲了六倍宏觀市場房地產(chǎn)市場政策宏觀市場經(jīng)濟形勢開封GDP走勢穩(wěn)中有升，增速相對緩慢，整體經(jīng)濟運行平穩(wěn)，經(jīng)濟結構調(diào)整穩(wěn)步推進，城市整體經(jīng)濟環(huán)境良好。三產(chǎn)占比：隨著開封城鎮(zhèn)化的加快，基礎設施建設投資推動第三產(chǎn)業(yè)

5、投資比重持續(xù)走高，第一產(chǎn)業(yè)相對走低，第二產(chǎn)業(yè)走勢平穩(wěn)變化不大；2016年上半年三產(chǎn)結構為17%：39%：44%2016上半年經(jīng)濟運行態(tài)勢良好，生產(chǎn)總值765.56億元，較2015年上半年GDP增加88.51億，名義增速13.10%。開封市固定資產(chǎn)投資穩(wěn)中有升，整體走向趨于上揚；房地產(chǎn)開發(fā)投資支撐地位走高，居民消費性支出持續(xù)增長，購買力旺盛。宏觀市場經(jīng)濟形勢2013-2016上半年商品房供應銷售情況從2013-2016年上半年開封市區(qū)商品房住宅供貨市場來看，2014年市場投放量增幅達39%，這主要是2014年“開封縣劃入祥符區(qū)”行政變更的原因。近4年市場投放量平均套數(shù)在30000套左右，其中14

6、、15年投放量相當，16年上半年隨著首付比例降為20%，銀行信貸政策的放緩，進一步刺激了去化與市場投放量。從2013-2016年上半年開封市區(qū)商品房住宅銷售情況來看，銷售套數(shù)呈現(xiàn)逐年遞增趨勢。市區(qū)商品房住宅年均銷售套數(shù)均在20000套以上，2016年上半年銷售達到月均2002套，增漲趨勢明顯。備注：以上數(shù)據(jù)來源開封日報社城建地產(chǎn)新聞部 宏觀市場房地產(chǎn)市場投放量與銷售情況庫存方面，13年至14年呈現(xiàn)明顯上漲態(tài)勢，15年略有下降，但不明顯，主要與行政區(qū)域變更及2014年底受到“投資擔保公司資金鏈斷裂”、銀行金融房貸政策的影響，14-15年整體庫存達到歷史峰值，平均在12000套上下。直至2016年

7、3月份，隨著信貸政策的放緩，去庫存政策的出臺（開封的購房補貼+降低首付比例刺激消費），庫存才最終有明顯下降，地產(chǎn)市場整體運行穩(wěn)健。成交價格方面，整體呈上升趨勢，尤其是16年上半年政策調(diào)整后，呈現(xiàn)“量價齊升”的局面。宏觀市場房地產(chǎn)市場庫存與價格走勢PART2、開封市東區(qū)房地產(chǎn)市場分析 老城區(qū) 新城區(qū) 產(chǎn)業(yè)區(qū) CBD老城區(qū)：人口密度大，生活配套完善，商業(yè)發(fā)達，出讓土地較少，在售項目亦較少新城區(qū)：城市發(fā)展區(qū)域，目前生活配套尚欠缺，在售項目多，大型項目多，新型產(chǎn)品多，銷售價格高CBD：規(guī)劃的行政商務中心產(chǎn)業(yè)區(qū)：居住環(huán)境相對較差，生活配套不完備，規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)區(qū)分為老城區(qū)、新城區(qū)、CBD、產(chǎn)業(yè)區(qū)等四個板塊，

8、自東向西房地產(chǎn)項目數(shù)量增多且檔次提升，新城區(qū)為全市項目檔次和單價實現(xiàn)能力標桿區(qū)域，東城區(qū)配套完善、商業(yè)發(fā)達在售項目少東區(qū)市場市場格局公園世家大宏世紀城中大國際馨城晉開四季城大成東郡綠都.上河城東京九里祥符春天本項目競爭區(qū)域項目排布分散，項目少，且多為尾盤在售；項目所在區(qū)域距離較近的競品綠都上河城、惠濟花園體量較少，處于快速消化中，區(qū)域靜態(tài)競爭壓力較??；片區(qū)目前新入市項目較少，潛在競爭小。競品樓盤主要集中在東區(qū)北部，競品較少，區(qū)域靜態(tài)競爭壓力小。晉開御景灣安聯(lián)-優(yōu)悅城皇家華韻惠濟花園東區(qū)市場競品分布東京紫瑞苑項目名稱目前狀態(tài)開發(fā)商物業(yè)形態(tài)占地面積（畝）總建面（萬）容積率現(xiàn)時點均價（元/）綠都上河

9、城在售開封市綠都置業(yè)洋房、高層242321.743600公園世家在售開封祥符置業(yè)洋房659.51.684600東京紫瑞苑在售開封市泰宇置業(yè)多層175252.14700大宏世紀華庭在售開封市大宏房地產(chǎn)開發(fā)公司洋房7.6待定晉開御景灣在售晉開置業(yè)多層、小高層、高層211121.74500皇家華韻在售開封市九和地產(chǎn)多層、小高層、高層131212.384900大城東郡待售開封中海置業(yè)多層、小高層、高層71102.1待定安聯(lián)優(yōu)悅城在售開封安聯(lián)置業(yè)小高層、高層78112.24700洋房、小高層為主低密為主目前開封汴西新區(qū)競品項目以洋房、小高層低密物業(yè)占主導，容積率均低于3，價格根據(jù)項目品質不同在3600-

10、4900元/不等，不同物業(yè)類型溢價能力差別較大。東區(qū)市場項目概況惠濟花園-ARTDECO大城東郡-ARTDECO公園世家-法式風格項目名稱建筑風格東京紫瑞苑中式風格惠濟花園ARTDECO大城東郡ARTDECO綠都上河城中式現(xiàn)代風格公園世家法式風格綠都上河城-中式現(xiàn)代風格東京紫瑞苑-中式風格周邊項目建筑風格同質化較為嚴重，同時項目品質感也較弱。東區(qū)市場建筑風格東京紫瑞苑103.98三室兩廳一衛(wèi)晉開御景灣105.1三室兩廳一衛(wèi)綠都上河城121.1三室兩廳兩衛(wèi)開發(fā)企業(yè)多以開封本地中小開發(fā)企業(yè)為主，產(chǎn)品設計滿足基本功能需求，中規(guī)中矩無亮點；戶型尺度偏大，且面積段集中，多迎合市場主流面積，主流產(chǎn)品面積在

11、100-130之間的三房。產(chǎn)品主流供給，產(chǎn)品細分不足東區(qū)市場產(chǎn)品戶型項目名稱內(nèi)部配套周邊配套晉開御景灣社區(qū)幼兒園、社區(qū)綠化健身廣場。愛民警務室立洋幼兒園、河大家屬幼兒園、河大附小市委黨校、河南大學鄰鐵搭公園、國家森林公園皇家華韻商業(yè)街區(qū)，情景會所、健身場所汴京公園、市九中、市第二人民醫(yī)院，、市婦幼保健院、沙崗寺市場、立洋外國語小學綠都上河城親情幼兒園、環(huán)保保溫裝置及智能化安防系統(tǒng)立洋幼兒園、河大家屬幼兒園、河大附小、二師附小、立洋外小、河大附中、開封教育學院、開封大學、市委黨校、河南大學等東京紫瑞苑-婦幼保健院、第二人民醫(yī)院、汴京公園、海洋館公園世家3600平米私家花園幼保健院、第二人民醫(yī)院、

12、汴京公園、萬家福超市、三毛便利超市區(qū)域教育資源豐富，醫(yī)療配套豐富，天然景觀資源豐富，基本生活配套有待完善，項目自身配套欠缺東區(qū)市場項目配套項目名稱東京紫韻苑項目定位純洋房低密社區(qū)樓盤位置勞動路與新曹路交叉口向東800米路北產(chǎn)品類型多層住宅容 積 率2.1占地面積175畝總建筑面積25萬方總戶數(shù)-開盤時間最新開盤2015.2.8銷售價格均價4700裝修情況毛坯主力戶型84兩房、105三房、130三房物業(yè)費-開發(fā)商開封市宇泰置業(yè)有限公司主要賣點：洋房社區(qū)+區(qū)位東區(qū)市場競品案例項目名稱皇家華韻項目定位生態(tài)社區(qū)樓盤位置汴京大道42號產(chǎn)品類型多層 小高層 高層住宅容 積 率2.38占地面積131總建筑面

13、積21總戶數(shù)-開盤時間-銷售價格4900裝修情況毛坯主力戶型110-130三房物業(yè)費-開發(fā)商開封市九和地產(chǎn)主要賣點：生態(tài)園林+科技住宅東區(qū)市場競品案例項目名稱公園世家項目定位東區(qū)純多層低密度花園洋房樓盤位置新曹路與勞動路交叉口向東1000米路北產(chǎn)品類型多層住宅容 積 率1.68占地面積65畝總建筑面積9.5萬方總戶數(shù)722開盤時間2013.10首次開盤銷售價格4600裝修情況毛坯主力戶型120三房物業(yè)費-開發(fā)商河南祥符房地產(chǎn)開發(fā)公司主要賣點：洋房社區(qū)+社區(qū)配置東區(qū)市場競品案例該區(qū)域為傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)域，房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，檔次品質相對較低，目前區(qū)域內(nèi)樓盤售價3600-4900元/之間。本區(qū)域以多層、小

14、高層為主，目前皇家華韻、上河城擁有高層產(chǎn)品。片區(qū)項目規(guī)劃以居住類產(chǎn)品為主，建筑風格相對單一，品質同質。產(chǎn)品主流供給剛需，產(chǎn)品形態(tài)同質化嚴重，產(chǎn)品細分不足。目前區(qū)域內(nèi)市場無競品，地緣首改需求旺盛，但存在嚴重的價格天花板東區(qū)市場市場總結PART3、本體分析本體分析區(qū)位分析4.1km開封政府宋城路站開封火車站龍亭公園7.7km10km3.8km空軍基地4.2km1km汽車東站本案化工路公園路化工路濱河路汴京路新宋路項目位于開封市老城區(qū)東南方邊緣位置，該區(qū)域為傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)域，周邊多為廠區(qū)，距離距離開封汽車東站1公里，距離開封火車站3.8公里，開封府、龍亭公園等文化旅游項目4公里左右，距離開封政府約7.

15、7公里，距離南郊開封機場約4.2公里，預計會有建筑高度限制。本體分析交通條件項目項目周邊有國道G220、城市主干道濱河路、新宋路。新宋路向東沿G220國道15分鐘對接大廣高速，沿新宋路5分鐘到達老城區(qū)文化中心。5分鐘到達汴京路汽車東站，15分鐘可到達開封市火車站，30分鐘到達開封西湖。宋城路站開封火車站汽車東站東京大道東環(huán)路鄭開大道新曹路濱河路新宋路G220G220迎賓路本體分析配套條件配套資源分類名稱位置距離教育資源重點開封市汴京路小學益農(nóng)街13號600m求實中學新宋路東段800m民辦學校求實小學新宋路東段800m公立學校開封市化建中學工農(nóng)路4號300m生活娛樂休閑資源商場、便利超市東泰商廈

16、大花園市場花卉市場汴京路東段化工路1000m900m50m醫(yī)療資源三甲醫(yī)院開封市第二人民醫(yī)院汴京路東段10號900m二甲醫(yī)院市婦幼保健院勞動路北段13號1600m社區(qū)醫(yī)療東郊鄉(xiāng)衛(wèi)生院大花園街300m自然景觀資源公園汴京公園禹王臺公園汴京路北側繁塔東一街38號1800m2300m樂園海洋館金泉水上樂園公園路47號濱河路東段2100m1600m市第二人民醫(yī)院市婦幼保健院求實中學汴京路小學市化建中學求實中學及附屬小學金泉水上樂園禹王臺公園汴京公園海洋館東郊鄉(xiāng)衛(wèi)生院開封大學醫(yī)學部東泰商廈大花園市場區(qū)域教育、醫(yī)療資源豐富，項目3公里范圍內(nèi)分布有多所公立中小學及重點醫(yī)院，公園等休閑娛樂場所充足，商場等較具

17、規(guī)模的商業(yè)配套較少?；ɑ軋@藝市場化工路新宋路123本體分析四至及周邊化工路晉煤集團化工路東側化工路西側新宋路新宋路寵物市場北至新宋路、東至化工路，其他兩側道路目前無道路，周邊由于寵物市場、古玩花卉市場以及廠區(qū)導致交通擁堵，環(huán)境較差。北至：新宋路是雙向兩車道干道，但由于東郊管理不善，非機動車占道以及狗市無須占道導致新宋路經(jīng)常臟亂擁堵；東至：化工路兩側由于古玩家具和家具市場，面包車電動車占道等導致環(huán)境較差，交通擁堵；項目西至和南至為內(nèi)部地塊，目前無道路。項目東側為晉煤集團廠區(qū)，存在大量煤堆及煙塵污染。本體分析規(guī)劃指標用地面積（）容積率建筑面積（萬）2569213.077.08參考周邊其他項目建筑高

18、度：二手房小區(qū)祥和苑6層，高度約20米；綠都上河城：最高16層，高度約50米；惠濟花園：最高18層高層，高度約55米；皇家華韻：最高12層，高度約40米。綠都上和城惠濟花園皇家華韻祥和苑本案項目開發(fā)為一整個方正地塊，占地385畝，住宅容積率3.5，距離南郊開封機場約4.2公里，預計會有建筑高度限制，其他無明顯開發(fā)限制條件。本體分析項目本體總結項目本體總結：項目區(qū)位：城市東郊、傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，非城市重點發(fā)展方向；項目交通：周邊有國道G220、城市主干道濱河路、新宋路，交通較便捷；項目配套：區(qū)域發(fā)展屬于老舊階段，區(qū)域教育、醫(yī)療資源豐富，項目3公里范圍內(nèi)分布有多所公立中小學及重點醫(yī)院，公園等休閑娛樂場所

19、充足，商場等較具規(guī)模的商業(yè)配套較少；項目指標：為住宅用地，3.0容積率；四至情況：項目北側臨新宋路，東側臨化工路，其他為項目內(nèi)部道路；周邊開發(fā)情況：周邊開發(fā)項目較少，周邊環(huán)境較差。地塊發(fā)展關鍵詞：城市東郊 傳統(tǒng)工業(yè)區(qū) 中密度社區(qū)PART4、價格定位價格定位對比競品選取篩取周邊相對距離較近的、同物業(yè)、品質相近的在售項目，運用市場比較法進行價格測算：由于高層在售項目較少，所以選取多層項目在售價格作為測算基礎。項目名稱銷售狀態(tài)物業(yè)類型占地面積（畝）容積率時點在售價格（元/）大宏世紀華庭待售多層-待定公園世家在售多層651.684600東京紫瑞苑在售多層1752.14700皇家華韻在售多層、小高層、高

20、層1312.38多層在售價格4900大城東郡待售多層、小高層、高層712.1待定綠都上河城在售多層、高層2421.71高層在售價格3600惠濟花園待售多層、高層302.2待定價格定位價格建議影響因素 權重（Wi） 本項 公園世家東京紫瑞苑皇家華韻類比權重 1 0.30.30.4位置 0.1253445整盤規(guī)劃0.125554.55配套 0.1083445交通 0.0924.5554物業(yè)管理 0.0924444周邊環(huán)境 0.0923445城市規(guī)劃 0.0923.5444樓盤規(guī)模 0.0765343.5風格及立面 0.058543.54戶型 0.0585444開發(fā)商品牌 0.0414544展示 0

21、.0415444合計 14.0334.1824.12554.412住宅均價 /4501460047004900市場加權平均值預測本項目多層產(chǎn)品時點價格4500元/多層價格建議價格定位價格建議本項目多層預測價格4500元/平米；市場上多層與高層價格系數(shù)1.5左右鑒于區(qū)域高層多為12-16層產(chǎn)品，物業(yè)形態(tài)品質較高，因此兩種物業(yè)價差較小，建議本項目多層和高層售價按價格系數(shù)1.18定價 。本項目高層時點售價應該為：3800元/平米PART5、產(chǎn)品組合分析由于項目指標缺失，現(xiàn)假定部分關鍵性項目指標以便于整體項目開發(fā)思考項目指標（預估）占地面積256921容積率3最大建筑面積770763住宅建筑面積693

22、687（90%）商業(yè)建筑面積77076（10%）建筑限高產(chǎn)品組合分析開發(fā)思考的基礎中等密度為主價格瓶頸競品較少區(qū)域性大規(guī)模臨主干道交通非城市發(fā)展方向老城產(chǎn)業(yè)居住區(qū)（區(qū)域環(huán)境）產(chǎn)品素質（剛需為主）起步改善（戶型、配套）定位客戶價值競爭環(huán)境本體條件產(chǎn)品組合分析開發(fā)思考的基礎產(chǎn)品組合分析住宅物業(yè)類型選取1.0B容積率3.0地塊限高50m6F以下：疊加別墅產(chǎn)品7F/7+1F：花園洋房產(chǎn)品8F-16F：小高層/高層產(chǎn)品全洋房產(chǎn)品別墅+洋房產(chǎn)品洋房+高層產(chǎn)品別墅+高層產(chǎn)品全高層產(chǎn)品用地指標限制產(chǎn)品發(fā)展方向住宅產(chǎn)品發(fā)展可能純洋房和別墅類低密產(chǎn)品可實現(xiàn)較高的溢價空間，但與區(qū)域形象定位相差較大，難以導入高端客群

23、，無法保證去化速度；區(qū)域雖存在地緣性改善置業(yè)需求，但嚴重價格天花板現(xiàn)象，需謹慎開發(fā)高溢價產(chǎn)品；高層/小高層產(chǎn)品可最大化利用土地價值，同時相比低密產(chǎn)品單價、總價更低，利于項目快速去化回現(xiàn)，但周邊競品多為低密產(chǎn)品，純高層項目品質相對較低。本案產(chǎn)品建議：16F高層/11F小高層+7F洋房產(chǎn)品組合分析商業(yè)產(chǎn)品建議若參照10%商業(yè)占比，本案商業(yè)體量約7.7萬，鑒于區(qū)域內(nèi)商業(yè)/商務氛圍較弱，不建議開發(fā)大體量商業(yè)、辦公類物業(yè)；商業(yè)產(chǎn)品建議體量控制在3萬以內(nèi)，集中型商業(yè)1.5萬+底商/街區(qū)商業(yè)1.5萬。通過引進主力店，長期簽約，保持項目的經(jīng)營穩(wěn)定性。高價值商鋪高價銷售，保證開發(fā)利潤率。部分特色品牌店持有，把控

24、運營方向。PART6、靜態(tài)經(jīng)濟測算 投 資 估 算 表工程項目（費用）名稱計價基礎計價標準造價或費用備注（計費標準說明）一、土地費用土地出讓金385.38 畝1,000,000.00 元/畝385,380,000.00 土地契稅385380000.00 元4.0%15,415,200.00 按土地出讓金的4%計算合計：元400,795,200.00 二、前期費用合計：元133,430,100.62 三、建安費用合計：1,782,119,414.68 四、配套費用總造價2,393,569,224.30 土地、建安、前期費用五、利息貸款利息0.00 元6.15%0.00 六、不可預見費項目建設總成

25、本2,417,504,916.54 總造價、資金成本等七、銷售總額銷售額合計：3,231,684,870.00 八、銷售費用銷售費用3231684870.00 元1.80%58,170,327.66 按總銷售額（銷售及推廣）九、稅費稅費合計：元341,333,150.82 總成本2,817,008,395.02 毛利潤414,676,474.98 企業(yè)所得稅414676474.98 元25.00%103,669,118.75 按利潤額稅后利潤額311,007,356.24 凈利潤率9.62%投資回報率11.04%靜態(tài)經(jīng)濟測算靜態(tài)經(jīng)濟測算參考地價100萬元/畝，多層售價4414元/，高層售價38

26、00元/ ，商業(yè)售價15000元/ 項目投資回報率約為11.04% 投 資 估 算 表工程項目（費用）名稱計價基礎計價標準造價或費用備注（計費標準說明）一、土地費用土地出讓金385.38 畝900,000.00 元/畝346,842,000.00 土地契稅346842000.00 元4.0%13,873,680.00 按土地出讓金的4%計算合計：元360,715,680.00 二、前期費用合計：元133,430,100.62 三、建安費用合計：1,782,119,414.68 四、配套費用總造價2,353,489,704.30 土地、建安、前期費用五、利息貸款利息0.00 元6.15%0.00

27、 六、不可預見費項目建設總成本2,377,024,601.34 總造價、資金成本等七、銷售總額銷售額合計：3,231,684,870.00 八、銷售費用銷售費用3231684870.00 元1.80%58,170,327.66 按總銷售額（銷售及推廣）九、稅費稅費合計：元351,048,426.47 總成本2,786,243,355.47 毛利潤445,441,514.53 企業(yè)所得稅445441514.53 元25.00%111,360,378.63 按利潤額稅后利潤額334,081,135.90 凈利潤率10.34%投資回報率11.99%靜態(tài)經(jīng)濟測算靜態(tài)經(jīng)濟測算參考地價90萬元/畝，多層售價4414元/，高層售價3800元/ ，商業(yè)售價15000元/ 項目投資回報率約為11.99% 投 資 估 算 表工程項目（費用）名稱計價基礎計價標準造價或費用備注（計費標準說明）一、土地費用土地出讓金385.38 畝800,000.00 元/畝308,304,000.00 土地契稅308304000.00 元4.0%12,332,160.00 按土地出讓金的4%計算合計：元320,636,160.00 二、前期費用合計：元133,430,100.62 三、建安費用合計：1,782,119,414.68 四、配套費用總造價2,313,410,184.30 土地、建安、前期費用五、利息貸