房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程驗(yàn)收控制規(guī)程

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程驗(yàn)收控制程序（試行）目的 為規(guī)范公司建設(shè)項(xiàng)目工程驗(yàn)收工作程序，確保項(xiàng)目工程質(zhì)量，同時(shí)亦確?？蛻艟哂凶畲鬂M意度，并有效控制工期和成本，使之符合規(guī)劃設(shè)計(jì)與使用功能的要求和相關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，以及房地產(chǎn)銷售合同的約定，根據(jù)黃山市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收及備案管理辦法及國(guó)家和安徽省、黃山市相關(guān)管理?xiàng)l例、規(guī)范，結(jié)合公司實(shí)際情況，特制定本驗(yàn)收控制程序。定義建設(shè)項(xiàng)目工程驗(yàn)收指對(duì)公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目按照政府相關(guān)規(guī)定和公司要求進(jìn)行工程產(chǎn)品功能性驗(yàn)收和工程合同驗(yàn)收（以下統(tǒng)稱工程驗(yàn)收）工作。工程產(chǎn)品功能性驗(yàn)收分為四個(gè)層次：工程項(xiàng)目建設(shè)過程中應(yīng)進(jìn)行工程中間階段性驗(yàn)收、工程產(chǎn)品設(shè)計(jì)試驗(yàn)研究項(xiàng)目驗(yàn)收以及銷售

2、用（含為配合銷售而提前實(shí)施的單項(xiàng)項(xiàng)目）專項(xiàng)/零星工程驗(yàn)收及設(shè)施與設(shè)備驗(yàn)收。按照政府規(guī)定必須由政府或行業(yè)主管部門組織的法定專項(xiàng)驗(yàn)收。工程項(xiàng)目施工完成后，由公司組織的對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)符合性、使用功能符合性進(jìn)行的全面質(zhì)量驗(yàn)收。建設(shè)項(xiàng)目的整體竣工驗(yàn)收。工程合同驗(yàn)收是指在工程產(chǎn)品功能性驗(yàn)收合格后，對(duì)與項(xiàng)目工程建設(shè)有關(guān)合同進(jìn)行總體評(píng)估，合同驗(yàn)收以功能驗(yàn)收為基礎(chǔ)，同時(shí)服從功能驗(yàn)收要求。三、工程驗(yàn)收依據(jù)（一）經(jīng)批準(zhǔn)或?qū)彾ù_認(rèn)的工程設(shè)計(jì)圖紙（二）施工合同、材料設(shè)備采購(gòu)合同及定廠認(rèn)價(jià)函（三）施工及驗(yàn)收規(guī)范（四）質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（五）主管部門有關(guān)建設(shè)批復(fù)文件（六）設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審紀(jì)要、設(shè)計(jì)變更、簽證和技術(shù)核定單（七）公司

3、審定批準(zhǔn)的其它設(shè)計(jì)圖紙或文件四、適用范圍凡公司建設(shè)開發(fā)的房地產(chǎn)及其它工程項(xiàng)目都必須按本控制程序（含今后修訂的版本）執(zhí)行。五、工程驗(yàn)收的組織管理為認(rèn)真做好工程驗(yàn)收組織與管理工作，每一建設(shè)項(xiàng)目在竣工驗(yàn)收之前（一般在驗(yàn)收前3個(gè)月），公司成立建設(shè)項(xiàng)目工程驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組，同時(shí)設(shè)立工程驗(yàn)收工作小組，分別全面負(fù)責(zé)工程驗(yàn)收的組織領(lǐng)導(dǎo)工作及日常具體工作。 （一）驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組組成及職責(zé)：領(lǐng)導(dǎo)小組為項(xiàng)目工程驗(yàn)收的組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)由總公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任，副組長(zhǎng)二名，一名由總經(jīng)理或公司分管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任，另一名由項(xiàng)目管理部門（主辦部門）負(fù)責(zé)人擔(dān)任，成員由總公司工程管理部、設(shè)計(jì)研究部、公司項(xiàng)目管理部、合約部、物業(yè)公司等相

4、關(guān)部門與單位的負(fù)責(zé)人組成。其職責(zé)是：確定驗(yàn)收工作小組組成人員，審定驗(yàn)收工作計(jì)劃，確定驗(yàn)收內(nèi)容、辦法和程序及驗(yàn)收組織形式，評(píng)定單位（項(xiàng)）工程/產(chǎn)品質(zhì)量等級(jí)，審定上報(bào)的竣工備案材料。（二）驗(yàn)收工作小組及職責(zé)：工作小組為驗(yàn)收工作辦事機(jī)構(gòu)，其工作要對(duì)驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)。組長(zhǎng)由公司分管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任，副組長(zhǎng)項(xiàng)目部經(jīng)理?yè)?dān)任。成員由公司總公司工程管理部、設(shè)計(jì)研究部、公司項(xiàng)目部、合約部、物業(yè)公司等單位相關(guān)專業(yè)人員組成。正式驗(yàn)收時(shí)必須請(qǐng)政府部門相關(guān)人員、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工單位的專業(yè)人員參加相應(yīng)的專業(yè)驗(yàn)收。其主要職責(zé)是：編制驗(yàn)收工作計(jì)劃，檢查各項(xiàng)驗(yàn)收的條件，提請(qǐng)和組織由有關(guān)部門主持的專項(xiàng)工程驗(yàn)收，組織整個(gè)項(xiàng)目工程檔案的整理

5、、歸檔和移交驗(yàn)收，組織實(shí)施完工前的全面驗(yàn)收和入伙前的交接驗(yàn)收，參加初步竣工驗(yàn)收，組織實(shí)施正式竣工驗(yàn)收，組織實(shí)施對(duì)分包工程的驗(yàn)收評(píng)估和對(duì)主要材料設(shè)備供貨的驗(yàn)收評(píng)估。六、工程產(chǎn)品設(shè)施（設(shè)備）功能驗(yàn)收功能驗(yàn)收的順序工程或產(chǎn)品設(shè)計(jì)試驗(yàn)研究項(xiàng)目驗(yàn)收 階段性中間驗(yàn)收 銷售用專項(xiàng)質(zhì)量工程及設(shè)施（設(shè)備）驗(yàn)收 項(xiàng)目工程初驗(yàn)（由監(jiān)理組織） 政府規(guī)定的各類法定專項(xiàng)驗(yàn)收 公司組織的項(xiàng)目工程全面質(zhì)量驗(yàn)收 項(xiàng)目整體竣工驗(yàn)收產(chǎn)品設(shè)計(jì)與試驗(yàn)研究項(xiàng)目驗(yàn)收：是指在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段或施工前，根據(jù)公司工程設(shè)計(jì)管理控制程序而應(yīng)進(jìn)行的有關(guān)建設(shè)平面規(guī)劃與布置、空間、功能、結(jié)構(gòu)合理性及裝修材料與設(shè)備選型、工藝技術(shù)等方面試驗(yàn)研究類項(xiàng)目的驗(yàn)收。通過

6、此項(xiàng)試驗(yàn)與研究工作，進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)，落實(shí)相關(guān)建筑材料與相關(guān)選型事宜。工程產(chǎn)品設(shè)計(jì)試驗(yàn)研究項(xiàng)目工程驗(yàn)收由設(shè)計(jì)研究部負(fù)責(zé)組織，工程管理部、合約部及營(yíng)銷部門參加共同驗(yàn)收。合格后，由規(guī)劃設(shè)計(jì)部門填報(bào)專項(xiàng)（零星）工程驗(yàn)收證明書，會(huì)簽后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。階段性中間驗(yàn)收：是指工程建設(shè)過程中應(yīng)進(jìn)行的樁基礎(chǔ)工程驗(yàn)收、主體工程驗(yàn)收、土方及邊坡支護(hù)工程驗(yàn)收、重大隱蔽工程驗(yàn)收、防水工程驗(yàn)收等。按政府規(guī)定應(yīng)進(jìn)行的深基坑工程、基礎(chǔ)工程、主體工程驗(yàn)收，由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織，經(jīng)審核施工單位提交的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和監(jiān)理單位提交的工程監(jiān)理報(bào)告后，組織三方對(duì)工程實(shí)物和工程資料進(jìn)行復(fù)核，合格后報(bào)公司工程驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組，由領(lǐng)導(dǎo)小組主持驗(yàn)收會(huì)，施工、監(jiān)

7、理、設(shè)計(jì)、地勘、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)部門參加，工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)會(huì)議組織工作。結(jié)構(gòu)、砌體、防水等隱蔽工程驗(yàn)收，由工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，按照工程監(jiān)理規(guī)程辦理。銷售用專項(xiàng)/零星工程及設(shè)施（設(shè)備）項(xiàng)目驗(yàn)收：是指因產(chǎn)品銷售需要而進(jìn)行的營(yíng)銷場(chǎng)所、樣板房裝修及交樓裝修標(biāo)準(zhǔn)間項(xiàng)目施工和因營(yíng)銷需要而提前進(jìn)行的項(xiàng)目環(huán)境園林、公共與配套設(shè)施工程部分項(xiàng)目的工程驗(yàn)收。銷售用專項(xiàng)工程，含營(yíng)銷場(chǎng)所、樣板房、交樓標(biāo)準(zhǔn)間裝修工程，及為配合銷售而提前進(jìn)行的環(huán)境園林、公共與配套設(shè)施部分工程項(xiàng)目驗(yàn)收由工程驗(yàn)收工作小組負(fù)責(zé)，工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織工作，工程項(xiàng)目部、 設(shè)計(jì)研究部、合約部、銷售部共同參加，合格后填報(bào)專項(xiàng)（零星）工程驗(yàn)收證明書并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。政

8、府規(guī)定的行業(yè)專項(xiàng)驗(yàn)收1、專項(xiàng)工程驗(yàn)收包括：規(guī)劃、消防、環(huán)保、電梯、燃?xì)?、民防、工程檔案、供電、供水、排污等項(xiàng)目。2、除規(guī)劃與工程檔案外的上述專項(xiàng)工程完成后，施工單位經(jīng)自驗(yàn)合格后，填報(bào)專項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，工程項(xiàng)目部組織監(jiān)理、設(shè)計(jì)對(duì)專項(xiàng)工程的實(shí)物及資料進(jìn)行初步檢驗(yàn)驗(yàn)收，對(duì)存在的問題提出整改意見。施工單位組織整改完成后報(bào)工程項(xiàng)目部，項(xiàng)目部組織施工、監(jiān)理三方復(fù)驗(yàn)。合格后報(bào)相關(guān)主管部門進(jìn)行專項(xiàng)工程驗(yàn)收。工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)驗(yàn)收組織工作，并負(fù)責(zé)辦理由主管部門簽發(fā)的驗(yàn)收文件（驗(yàn)收證明書、合格證或準(zhǔn)用證）。3、規(guī)劃、工程檔案驗(yàn)收按照政府相關(guān)規(guī)定辦理。項(xiàng)目規(guī)劃驗(yàn)收由設(shè)計(jì)研究部負(fù)責(zé)；工程檔案驗(yàn)收由項(xiàng)目部主辦，公司檔案

9、室協(xié)辦。公司組織的工程全面驗(yàn)收公司組織的工程全面驗(yàn)收由公司工程驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)，驗(yàn)收工作小組負(fù)責(zé)分塊驗(yàn)收的實(shí)施工作。工程全面驗(yàn)收在工程項(xiàng)目施工完成，并通過監(jiān)理組織的工程初步驗(yàn)收后進(jìn)行。全面驗(yàn)收根據(jù)部位、系統(tǒng)的不同，分建筑物本體和室外及附屬工程兩大塊進(jìn)行，大塊再細(xì)分為若干個(gè)小功能塊（詳見附圖）。驗(yàn)收工作小組組織對(duì)各功能塊進(jìn)行驗(yàn)收，并填寫分塊驗(yàn)收表格（詳見附表）。項(xiàng)目整體竣工驗(yàn)收驗(yàn)收條件工地現(xiàn)場(chǎng)已完成設(shè)計(jì)和合同約定的所有內(nèi)容；有完整的竣工資料。質(zhì)保資料中已對(duì)樁基、基礎(chǔ)分部、主體分部、鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)筑物、幕墻工程、防水工程等進(jìn)行了單獨(dú)驗(yàn)收，并有檢驗(yàn)各方簽署的合格證書；已取得或部分取得各主管部門簽發(fā)的專項(xiàng)驗(yàn)

10、收證書或批準(zhǔn)使用文件（含規(guī)劃、消防、環(huán)保、電梯、燃?xì)狻⒚穹?、檔案等）；施工單位已進(jìn)行了預(yù)驗(yàn)，監(jiān)理單位已組織了初驗(yàn)，存在問題已整改完畢；按建設(shè)主管部門要求，在工程明顯位置已鑲嵌了永久性標(biāo)志。驗(yàn)收準(zhǔn)備工作施工單位預(yù)驗(yàn)收：工程完工后，施工單位進(jìn)行質(zhì)量檢查，填寫竣工報(bào)告，并經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理和單位負(fù)責(zé)人簽字；監(jiān)理單位提出工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告：監(jiān)理單位收到竣工報(bào)告后，全面檢查施工單位的竣工資料，整理監(jiān)理資料，進(jìn)行質(zhì)量評(píng)估，提出工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告，并經(jīng)項(xiàng)目總監(jiān)和單位負(fù)責(zé)人審核、簽字。勘察、設(shè)計(jì)單位提出質(zhì)量檢查報(bào)告：設(shè)計(jì)單位對(duì)施工過程中的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行檢查，提出質(zhì)量檢查報(bào)告，并經(jīng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和單位負(fù)責(zé)人審核、簽字。監(jiān)理單位組

11、織初驗(yàn)。建設(shè)單位交清監(jiān)督費(fèi)，填寫審核表：初驗(yàn)整改后，建設(shè)單位持竣工報(bào)告到質(zhì)監(jiān)總站領(lǐng)取并填寫建設(shè)工程竣工驗(yàn)收條件審核表。施工單位提前三天將竣工資料交質(zhì)監(jiān)總站審核。驗(yàn)收實(shí)施工作：驗(yàn)收內(nèi)容：根據(jù)主管部門規(guī)定，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收共11個(gè)分部工程。其中地基與基礎(chǔ)工程、主體工程、電梯安裝工程和燃?xì)夤こ烫崆皢为?dú)驗(yàn)收。竣工綜合驗(yàn)收包括樓地面工程、門窗工程、裝飾工程、屋面工程、給排水工程、建筑電氣安裝工程、通風(fēng)與空調(diào)工程、室外工程。組織形式：a、公司驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)驗(yàn)收工作，下設(shè)三個(gè)專業(yè)組：建筑工程組：由項(xiàng)目部經(jīng)理任組長(zhǎng)，土建專業(yè)主管任副組長(zhǎng)；給排水組：由水專業(yè)工程主管任組長(zhǎng)；建筑電氣組：由電氣專業(yè)工程主管任

12、組長(zhǎng)。b、驗(yàn)收組組成：建設(shè)、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工單位的專業(yè)人員必須參加相應(yīng)的專業(yè)組進(jìn)行驗(yàn)收；c、驗(yàn)收監(jiān)督：質(zhì)監(jiān)站派員對(duì)工程竣工驗(yàn)收的組織形式、驗(yàn)收程序、執(zhí)行驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，對(duì)未達(dá)到國(guó)家驗(yàn)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)合格要求的質(zhì)量問題，三天內(nèi)簽發(fā)竣工驗(yàn)收責(zé)令整改通知書。驗(yàn)收組織程序：a、建設(shè)單位主持驗(yàn)收會(huì)議；b、施工單位介紹施工情況；c、監(jiān)理單位介紹監(jiān)理情況；d、各驗(yàn)收專業(yè)組核查質(zhì)保資料，并到現(xiàn)場(chǎng)檢查；e、各驗(yàn)收專業(yè)組總結(jié)發(fā)言，建設(shè)單位做好記錄。質(zhì)量等級(jí)評(píng)定：驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)各專業(yè)組檢查總結(jié)情況，按照國(guó)家工程質(zhì)量檢查評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定工程質(zhì)量等級(jí)。質(zhì)量評(píng)定等級(jí)一般為合格。 六、竣工備案 （一）備案手續(xù)：建設(shè)單位在工

13、程竣工驗(yàn)收合格后15工作日內(nèi)向主管部門提交下列備案資料：備案表一份；建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；黃山市建筑工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證；建筑工程消防驗(yàn)收意見書；黃山市建筑工程環(huán)保驗(yàn)收合格證；黃山市電梯驗(yàn)收結(jié)果通知書；黃山市工程驗(yàn)收檔案認(rèn)可書；黃山市民防工程驗(yàn)收證書；黃山市燃?xì)夤こ舔?yàn)收證書；施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。 （二）備案程序：建設(shè)單位向主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表；建設(shè)單位持加蓋單位公章和法定代表人簽名的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表和備案規(guī)定的材料向主管部門備案；主管部門在收齊、驗(yàn)證備案材料后15日內(nèi)出具黃山市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書；（三）辦理產(chǎn)權(quán)登記：建設(shè)單位持黃山市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證明書辦理

14、產(chǎn)權(quán)登記。七、合同驗(yàn)收在工程功能驗(yàn)收完成后，方可開始合同驗(yàn)收。合同包括所有與本項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的施工合同、材料設(shè)備供貨合同，以及定廠認(rèn)價(jià)函。合同驗(yàn)收應(yīng)包含的內(nèi)容有：1、通過功能驗(yàn)收檢查情況，對(duì)對(duì)方施工質(zhì)量或供貨材料、設(shè)備質(zhì)量進(jìn)行客觀評(píng)估。2、根據(jù)合同執(zhí)行期間，對(duì)方施工或供貨進(jìn)度及配合工作進(jìn)行客觀評(píng)估。3、總體評(píng)價(jià)及存在問題備忘錄?？偘⒈O(jiān)理、設(shè)計(jì)合同驗(yàn)收由工程項(xiàng)目部另行編寫合同執(zhí)行情況評(píng)估報(bào)告。合同驗(yàn)收由工程項(xiàng)目部牽頭，根據(jù)對(duì)方合同執(zhí)行期間行為填報(bào)合同驗(yàn)收意見書，由設(shè)計(jì)研究部、合約部、銷售部等相關(guān)部門會(huì)簽后，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。八、附件：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程驗(yàn)收內(nèi)容框圖黃山市建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告建筑工程消防驗(yàn)收申請(qǐng)表燃?xì)夤こ藤|(zhì)量等級(jí)核驗(yàn)書民防工程預(yù)驗(yàn)收表黃山市生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)噪聲源治理工程驗(yàn)收表黃山市電梯/自動(dòng)扶梯檢測(cè)申報(bào)單黃山市建設(shè)工程環(huán)?？⒐を?yàn)收申請(qǐng)表黃山市城市建設(shè)工程竣工檔案專項(xiàng)驗(yàn)收申報(bào)、審查記錄表10、項(xiàng)目住宅室內(nèi)工程驗(yàn)收記錄表11、工程材料/設(shè)備驗(yàn)收證明書12、分包（零星）工程驗(yàn)收證明書13、工程材料/設(shè)備采購(gòu)合同驗(yàn)收意見書14、分包工程合同驗(yàn)收意見書附件1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程驗(yàn)收內(nèi)容框圖其他 修園林景觀及環(huán)境工程修排水/排污工程修其它公用設(shè)施工程修機(jī)房環(huán)保工程修柴油發(fā)電機(jī)組修智能化工程修泳池設(shè)備修電梯工程修空調(diào)工程修變