常州九洲舊改項目可行性報告ppt課件

1、常州九洲工程可行性研討版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部運用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問中國一切，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問中國書面答應(yīng)，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、援用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。報告思緒1、工程界定與地塊資源解析2、競爭市場與初步定位3、規(guī)劃意向及產(chǎn)品初步建議5、經(jīng)濟分析4、啟動區(qū)戰(zhàn)略2常州市地處長江三角洲，與蘇州和無錫構(gòu)成蘇錫常都市圈，是長三角都市群中的重要組成部分常州是一座有著2500多年文字記載歷史的文化古城，是一座充溢現(xiàn)代氣味、經(jīng)濟較興隆的新興工業(yè)城市。常州現(xiàn)轄金壇、溧陽兩個縣級市和武進(jìn)、新北、天寧、鐘樓、戚墅堰五個行政區(qū)，全市總面積4375平方公里，全市總?cè)丝?51.6萬人常

2、州與蘇州、無錫聯(lián)袂成片，構(gòu)成了蘇錫常都市圈常州處于蘇錫常都市圈的中心部位，間隔上海及南京都市圈均在一小時車程范圍內(nèi)城市屬性3常州以機械、紡織為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，未來重點打造現(xiàn)代制造業(yè)基地和開展包括物流等消費效力業(yè)至2005年底，全市共擁有各類工業(yè)企業(yè)3.9萬家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)3593家企業(yè)，外商和港澳臺商投資企業(yè)607家，職工總數(shù)16.1萬常州是中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)源地之一。鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)產(chǎn)值占全部工業(yè)產(chǎn)值的69.9%常州產(chǎn)業(yè)以機械、冶金、化工、紡織工業(yè)為主體，并進(jìn)一步向這些產(chǎn)業(yè)集聚，合計占全市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的3/4以上常州政府經(jīng)過高新產(chǎn)業(yè)區(qū)招商引資，促成引入世界級企業(yè)，促進(jìn)常州企業(yè)技術(shù)和管理的晉級物流與市場分布產(chǎn)

3、業(yè)集聚區(qū)分布城市產(chǎn)業(yè)2005年常州工業(yè)主要產(chǎn)業(yè)構(gòu)成機械38%冶金17%化工16%紡織14%電子7%服裝5%建材3%4城市經(jīng)濟高速繼續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場開展提供有效支撐5常州城市建立整體投入力度相對較小，影響城市籠統(tǒng)提升與經(jīng)濟高速增長構(gòu)成明顯反差02年以來，蘇錫常三市均加大根底設(shè)備投資力度，但常州根底設(shè)備建立情況明顯弱于蘇州、無錫。2004年蘇錫常三市綠地情況對比建成區(qū)綠化覆蓋面積（公頃）公園個數(shù)常州市區(qū)323918蘇州市區(qū)5543106無錫市區(qū)651032資料來源：江蘇省統(tǒng)計年鑒公共綠地：是指向公眾開放，以游憩為主要功能，兼具生態(tài)、美化、防災(zāi)等作用的綠地。與蘇州和無錫相比，常州城市建立相對滯后

4、；經(jīng)濟開展程度與城市建立程度脫節(jié)，不利于提升城市的佳譽度和吸引力6城市空間開展戰(zhàn)略為“優(yōu)化中心，拓展南北，工程所在地為市中心區(qū)域，為政府大力開發(fā)優(yōu)化區(qū)域城市規(guī)劃提升中心工程位于市中心，北靠勞動中路、南至光華路、東臨晉陵南路、西面為規(guī)劃道路。工程原地為常州第一批商品住宅，聚集常州較高端人群，由于時間較長久，故對舊區(qū)進(jìn)展改造。附近片區(qū)內(nèi)住宅工程較多、體量也較大。嘉宏盛世、乾盛蘭庭、江南佳園等根據(jù)質(zhì)量、面市時間、所處地段的不同，構(gòu)成了一定的價錢梯度。7本工程處于城市傳統(tǒng)中心區(qū)邊緣，交通條件是工程最大的優(yōu)勢地塊內(nèi)部與周邊資源缺乏工程交通條件優(yōu)越，蘭陵路、晉陵路、勞動路是城市的中心干道傳統(tǒng)中心老城區(qū)本工

5、程蘭陵路晉陵路光華路勞動路8本片區(qū)高檔住宅集中，常州人心目中傳統(tǒng)高端人群聚集居住區(qū)域，區(qū)域認(rèn)知好九洲服裝城常州電腦城嘉宏盛世乾盛蘭庭江南佳園1號地塊2號地塊3號地塊4號地塊天安河濱花園水岸人家本工程：占地20余萬平方米建筑面積60萬平方米以上用地性質(zhì)為商住綜合用地1號地塊含商業(yè)9交通優(yōu)勢為勞動路一帶帶來了大量的人流，沿勞動路有較好的商業(yè)氣氛，商業(yè)檔次主要集中在中低檔九洲服裝城常州電腦城嘉宏盛世乾盛蘭庭賓館酒店街鋪文娛10工程界定 位于市中心的綜合大盤工程屬性詮釋區(qū)位屬性位于長三角的城市群經(jīng)濟基礎(chǔ)發(fā)達(dá)常州與蘇州、無錫聯(lián)袂成片，構(gòu)成了蘇錫常都市圈，是長三角都市群中的重要組成部分常州市經(jīng)濟基礎(chǔ)發(fā)達(dá)，

6、整體水平較高居住氛圍較濃，高檔住宅區(qū)較多周邊配套成熟，人口集中區(qū)域認(rèn)知度高位于常州市市中心區(qū)域，傳統(tǒng)認(rèn)知的高端人群居住區(qū)在城市主發(fā)展方向，大型的就區(qū)改造項目項目屬性市中心大規(guī)模的開發(fā)項目住宅商業(yè)用地占地約300畝，建面近60萬平米大型住宅區(qū)、集中商業(yè)、步行街商業(yè)可達(dá)性好、交通便捷生活配套齊全常州南北唯一主干道晉陵路、東西向勞動路附近商業(yè)較多，服裝城、電腦城、嘉宏盛世接近10萬平米商業(yè)，本項目接近10萬平米商業(yè)地塊自然資源條件一般缺少稀缺性自然景觀資源由于位于市中心區(qū)域， 自然環(huán)境條件缺乏工程界定11報告思緒1、工程界定與地塊資源解析2、競爭市場與初步定位3、規(guī)劃意向及產(chǎn)品初步建議5、經(jīng)濟分析4

7、、啟動區(qū)戰(zhàn)略1、住宅2、商業(yè)12武進(jìn)區(qū)老城區(qū)新北區(qū)常州商品房市場分為老城區(qū)、新北區(qū)、武進(jìn)區(qū)三個板塊，老城區(qū)為價錢最高點特征：新北區(qū)，行政新區(qū)價錢：3000-6500左右客戶：主要客戶是公務(wù)員、白領(lǐng)、投資客特征：中心區(qū)位價錢：6000以上客戶：全市客戶心目中的最正確區(qū)位，吸引大量高端客戶及投資者特征：武進(jìn)區(qū)價錢：3500左右客戶：武進(jìn)私營業(yè)主、教師、公務(wù)員等特征：次中心第二梯度價錢：5000以上客戶：以周邊客戶為主，少量投資特征：外圍區(qū)域價錢：4000左右客戶：二次置業(yè)者，常州、武進(jìn)兩個區(qū)域13全市各區(qū)置業(yè)人口除均有在中心城區(qū)置業(yè)的心思傾向外，習(xí)慣就地置業(yè)常州房地產(chǎn)市場各板塊中高端中心消費群體有

8、較為明顯的分類，中心城區(qū)對全市均有明顯吸引力，各區(qū)域也表現(xiàn)出就地置業(yè)的傾向；由區(qū)域經(jīng)濟開展產(chǎn)業(yè)帶來的其他外來人口，外來暫住人口置業(yè)沒有明顯區(qū)域傾向，主要和任務(wù)地點相關(guān)；常州市將老城區(qū)規(guī)劃為“商貿(mào)、金融、文化中心，不斷提升文化居住環(huán)境，其置業(yè)吸引力將進(jìn)一步提高。武進(jìn)區(qū)中心城區(qū)新北區(qū)訪談觀念“常州人以為老城區(qū)才算市區(qū)，其他地域是郊區(qū)，都想到市區(qū)買房。“武進(jìn)區(qū)收入很高，許多小業(yè)主、公務(wù)員、教師都到市區(qū)二次置業(yè)，對子女的教育也有益處。14老城區(qū)較武進(jìn)區(qū)、新北區(qū)有明顯的競爭優(yōu)勢，吸引全市的置業(yè)者武進(jìn)區(qū)老城區(qū)新北區(qū)核心競爭力鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)數(shù)量多，人民富裕，產(chǎn)業(yè)升級中區(qū)域成熟、優(yōu)勢明顯高新產(chǎn)業(yè)、常州市政府搬遷帶動

9、，發(fā)展時間較長，相對成熟主力客戶周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)小業(yè)主全市范圍的公務(wù)員、私營業(yè)主、白領(lǐng)新北區(qū)公務(wù)員、外企白領(lǐng)客戶特征小業(yè)主居多，購買力強，愛面子，渴望生活質(zhì)量提升，渴望城市化生活公務(wù)員收入高且穩(wěn)定，大量外來小業(yè)主選擇在老城區(qū)置業(yè)，對于高端物業(yè)接受能力強小戶型產(chǎn)品滿足因白領(lǐng)需求而受青睞，投資者較多，升值空間大。開發(fā)狀態(tài)大片待開發(fā)土地，未來競爭激烈產(chǎn)品比較成熟，景觀很好，中心區(qū)開發(fā)基本完畢處于開發(fā)旺盛期，配套基本完善，是現(xiàn)在常州房地產(chǎn)市場的最活躍地區(qū)產(chǎn)業(yè)支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)原有產(chǎn)業(yè)高新產(chǎn)業(yè)15老城區(qū)趨于成熟、配套完好、價錢梯度明顯；中心老城區(qū)成為價錢高地常州市區(qū)，房地產(chǎn)市場比較成熟，開發(fā)商整體程度較高，注重小區(qū)規(guī)

10、劃從城市中心向周邊價錢出現(xiàn)明顯梯度區(qū)域客戶和跨區(qū)域客戶同時存在，高端市場成熟中心區(qū)，價錢最高點，6000以上高端產(chǎn)品市場成熟次中心區(qū)，價錢5000以上，投資者較多第三梯度，價錢適中，4000以上，銷售旺盛邊緣地帶，高層價錢在4000以下，但仍高于武進(jìn)區(qū)，別墅類產(chǎn)品銷售旺盛16然而最受青睞的老城區(qū)未來住宅工程也是非常有限0304年常州住宅市場開發(fā)熱，05年有所緩和，前期開展綜合影響下，常州房地產(chǎn)開發(fā)的存量和增量都集中在住宅80%。如今售住宅樓盤包括商住兩用80余個。5.96%06年常州出讓住宅用約地150萬平方米，但中心城區(qū)住宅用地出讓僅為12.5萬平方米。2005年常州住宅建立情況2006年常

11、州住宅用地出讓方案17城市中心區(qū)域可供大規(guī)模重建、改造的土地供應(yīng)也曾經(jīng)所剩無幾以晉陵中路和延陵西路交匯處為圓心1400米范圍大體與京杭運河和關(guān)河所圍合的區(qū)域相當(dāng)是主城區(qū)中心組團最中心區(qū)域，在該范圍內(nèi)，可以實施“退二進(jìn)三戰(zhàn)略的工業(yè)用地曾經(jīng)非常少且不成規(guī)模；關(guān)河京杭運河工業(yè)用地圖例以晉陵中路和延陵西路交匯處為圓心1400米范圍18本工程競爭范圍的界定：跳出蘭陵片區(qū)，納入中心老城區(qū)范疇以老城區(qū)的土地稀缺性來提升本工程價值萊蒙都會嘉宏盛世乾盛蘭庭本工程天禧星園鵬欣麗都星河名居國泰新都天安河濱江南佳園思索到中心老城區(qū)土地資源的稀缺性本工程納入中心老城區(qū)的范圍以提升工程價值19中心老城區(qū)市場成熟，價錢高，

12、消化快同時，新盤供應(yīng)缺失規(guī)模物業(yè)類型價格銷售情況嘉宏盛世10萬商業(yè)，900多戶住宅高層、商業(yè)一期均價6000多元/ m2 ；二期7000元/ m2起價一期9.11日開盤，兩幢，二期11月開盤，推出一棟半萊蒙都會58萬平方米高層、商業(yè)均價8500元/m2（含1500-2000的精裝修）06年9月23日開盤，推出一棟，售完鵬欣麗都12萬平方米，200多戶高層均價5800元/ m2基本售罄天禧星園4萬平方米，300多戶高層均價5300元/ m2一期開盤05年5月，銷售80%星河名居約5萬平方米小高層、高層均價5400元/ m2 基本售罄天安河濱。高層、小高層均價5600元/m2 售 罄20在售工程主

13、要價值訴求集中在地段優(yōu)勢，產(chǎn)品體系單一規(guī)模價格核心競爭力嘉宏盛世10萬商業(yè)，900多戶一期均價6000多元/ m2 ；二期7000元/ m2起價城市核心繁華地段，河景資源乾盛蘭庭18萬平方米大型社區(qū)現(xiàn)階段均價5400元/m2稀缺與核心地段萊蒙都會總建筑面積58萬平方米均價8500元/m2（含1500-2000的精裝修）核心地段，傳統(tǒng)商業(yè)旺地乾盛蘭庭嘉宏盛世在售具備參考價值工程主要賣點集中表達(dá)在地段優(yōu)勢產(chǎn)品本身社區(qū)規(guī)劃缺乏特征，大盤氣勢表達(dá)缺乏。21少部分工程適當(dāng)打造產(chǎn)品力，實現(xiàn)了良好的市場反響規(guī)模價格核心競爭力天安河濱均價5600元/m2依托景觀規(guī)劃與地層的綠化體現(xiàn)社區(qū)感，與，同時具備外部河景

14、資源銀河灣星苑建筑面積11萬平方米均價6000元/m2部分強調(diào)社區(qū)與景觀規(guī)劃，依托售樓處展示天安河濱1999年面市，到如今仍是當(dāng)?shù)刂こ?，高認(rèn)知的住宅小區(qū)。主要由于高社區(qū)質(zhì)量。銀河灣星苑除地段優(yōu)勢外主要強調(diào)景觀資源，推出5棟實現(xiàn)90%消化率銀河灣星苑22主要緣由是常州城市容顏較差，優(yōu)秀的園林規(guī)劃設(shè)計容易構(gòu)成亮點02年以來，蘇錫常三市均加大根底設(shè)備投資力度，但常州根底設(shè)備建立情況明顯弱于蘇州、無錫。2004年蘇錫常三市綠地情況對比建成區(qū)綠化覆蓋面積（公頃）公園個數(shù)常州市區(qū)323918蘇州市區(qū)5543106無錫市區(qū)651032資料來源：江蘇省統(tǒng)計年鑒公共綠地：是指向公眾開放，以游憩為主要功能，兼

15、具生態(tài)、美化、防災(zāi)等作用的綠地。與蘇州和無錫相比，常州城市建立相對滯后；經(jīng)濟開展程度與城市建立程度脫節(jié)，不利于提升城市的佳譽度和吸引力23本工程客戶定位主流中高端客戶規(guī)模物業(yè)類型價格主要客戶來源嘉宏盛世900多戶高層一期均價6000多元/ m2 ；二期7000元/ m2起價部分私營企業(yè)主，公務(wù)員、武進(jìn)湖塘、戚墅堰客戶；居住升級型客戶銀河灣星苑11萬平方米高層均價6000元/m2由老銀河灣業(yè)主和常州高端客戶組成，來自全市及外地乾盛蘭庭18萬平方米高層均價5400元/m2輻射全市，市區(qū)或武進(jìn)湖塘、戚墅堰等靠南面客戶較多；主要是改善型居住需求江南佳園高層均價4600元/m2大量周邊住區(qū)客戶；主要目的

16、是改善居住需求彩虹城30萬平方米聯(lián)排、高層均價4400元/m2翠竹鎮(zhèn)和北房的，換房和婚房客戶為主主 流 客 戶本工程為市區(qū)大規(guī)模住宅工程，主要目的客戶群為全市主流的中高端客戶；主要置業(yè)目的是滿足居住晉級需求客戶類型主要包括：私營企業(yè)主，政府公務(wù)員，部分企業(yè)員工等24客戶簡析目的客戶多屬成熟型家庭置業(yè)目的為滿足居住晉級需求客戶注重家庭生活對于產(chǎn)品溫馨度，生活氣氛有較高要求本工程為市區(qū)大規(guī)模住宅工程，主要目的客戶群為全市主流的中高端客戶；主要置業(yè)目的是滿足居住晉級需求客戶類型主要包括：私營企業(yè)主，政府公務(wù)員，部分企業(yè)員工等25呼和浩特東岸國際社區(qū)依托景觀規(guī)劃將國際化與社區(qū)感做到極致，營造生活氣氛呼

17、和浩特東岸國際社區(qū)市區(qū)東河以東，與市區(qū)隔河相望，工程本身不鄰河一地塊總建筑面積26萬平方米。工程總占地1200畝。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品較差，主要表達(dá)在園林規(guī)劃無主題無特征本工程主打國際化社區(qū)，售價超越當(dāng)?shù)厥袇^(qū)工程高端工程20%以上國際化大型社區(qū)26深圳金泓.凱旋城景觀規(guī)劃表達(dá)沖擊力與國際化社區(qū)感規(guī)劃亮點：法蘭西風(fēng)情園林與商業(yè)街11萬平米大型濕地生態(tài)園林，1.2萬平米中庭園林；3.6萬平米外延主題花園，1200米時髦風(fēng)情商業(yè)街；1100平米情景生態(tài)泳池；160米寬入口噴泉廣場；400米景觀大道；雙語幼稚園及公立實驗中學(xué)。圍合社區(qū)主要客戶：南山科技員中層管理者，本區(qū)私人老板建材業(yè)為主；一周曾銷售300套，發(fā)明

18、深圳西銷售紀(jì)錄27工程初步定位城市中心 國際化 景觀城城市中心： 位置、地段的不可復(fù)制性城：大氣勢建筑集群，超大規(guī)模社區(qū)國際化： 國際化的風(fēng)情，國際化的質(zhì)量景觀：高層/景觀園林/超大樓間距28本工程最大的優(yōu)勢在于規(guī)模大，地塊外形規(guī)整，景觀規(guī)劃可為空間大常州市滿足日照間距要求的樓間距系數(shù)為：對外：1.32；對內(nèi)：1.29社區(qū)內(nèi)部開闊，可為空間大。勞動路晉陵路蘭陵路光華路04010203本工程定位與中心競爭力？29建議本工程主力戶型主要確定為：普通3房與溫馨型3房為主，另外包括部分溫馨型兩房與四房本工程為主流中高端換房客戶，家庭成熟，總價接受才干較高同時，此類客戶追求溫馨度同時追求性價比參考周邊工

19、程各面積段去化比例，建議不設(shè)置一房，適當(dāng)添加四房比例嘉宏盛世戶型配比戶型面積戶型套數(shù)比例二房80-9030%經(jīng)濟型3房100-1100普通3房110-13030%舒適型3房130-15010%經(jīng)濟型四房135-15015%舒適型四房（及以上）150以上15%30本工程住宅產(chǎn)品價錢初步定位本案周邊在售項目嘉宏盛世乾盛蘭庭江南佳園天安河濱花園實現(xiàn)均價6700540046005600開盤時間2006.92006.92005.121999本工程開盤估計為08年下半年，常州近些年房地產(chǎn)價錢小幅平穩(wěn)上升本工程位置、資源、交通條件僅次于嘉宏盛世，優(yōu)于其他樓盤思索到本工程約為50萬平米的大型住宅小區(qū)，具有規(guī)模

20、優(yōu)勢工程本身在社區(qū)規(guī)劃上的產(chǎn)品優(yōu)勢保守估計工程實收均價：62006300元/平方31住宅產(chǎn)品消化速度預(yù)期本案周邊在售項目嘉宏盛世乾盛蘭庭江南佳園銀河灣星苑本項目住宅總體量18萬16萬9萬11萬50萬開盤時間2006.92006.92005.122006.6預(yù)計2008年底平均每月消化量（平方）6000700030004000300050004000-5000？思索到本工程是市中心區(qū)域的大盤，嘉宏盛世參考價值較高本片區(qū)城市改造估計月均理想的去化量為：60007000平米32常州城市商業(yè)中心：延陵路、和平路、南、北大街兩側(cè)延伸范圍，構(gòu)成以延陵路為主干、以購物中心、新世紀(jì)商城為節(jié)點的商業(yè)中心；六個大

21、型百貨：東方商廈，新世紀(jì)、泰富百貨、泰富廣場、購物中心；傳統(tǒng)商業(yè)中心南大街，其中包括6個大型商場和面積達(dá)12萬平方米的南大街街步行街； 常州商業(yè)聚集度高，延陵西路、南大街一帶是城市商業(yè)中心，輻射范圍較大美食街新世紀(jì)東方商廈泰富百貨南大街步行街泰富廣場購物中心萊蒙都會嘉宏盛世集中商業(yè)服裝城電腦城乾盛蘭庭沿街商業(yè)本工程33專業(yè)市場主要：3-4萬平方米電腦城2-3萬平方米九洲服裝城傳統(tǒng)商業(yè)氣氛主要：嘉宏盛世超市、商場、步行街：10萬平方米商業(yè)物業(yè)，其中約7萬平方米商業(yè)，3萬平方米公寓物業(yè)乾盛蘭庭：2萬平方米步行街勞動路、蘭陵路口集中商業(yè)規(guī)劃中本工程周邊商業(yè)氣氛主要表達(dá)在專業(yè)市場商業(yè)；同時，隨著城市更

22、新的進(jìn)程，傳統(tǒng)商業(yè)氣氛正在興起中嘉宏盛世集中商業(yè)服裝城電腦城乾盛蘭庭沿街商業(yè)本工程集中商場本工程建議沿襲原有的專業(yè)商業(yè)市場氣氛電腦城，同時，依托便利的交通條件和展現(xiàn)面開展集中商業(yè)。本工程能夠構(gòu)成以本工程步行街為中心的附商圈34保證社區(qū)質(zhì)量的前提下，商鋪規(guī)模最大化商業(yè)是工程利潤中心勞動路晉陵路蘭陵路光華路04010203沿勞動路設(shè)置步行街，晉陵路布置街鋪，西側(cè)沿規(guī)劃路布置街鋪勞動路與規(guī)劃路口可設(shè)置部分集中商業(yè)勞動路晉陵路口，市政廣場周邊可設(shè)置部分集中商業(yè)步行街步行街街鋪35商鋪價錢定位物業(yè)名稱位置租金售價租金反算售價備注電腦城電腦城臨街品牌店，臨勞動路4.6-5.3元/平米天2-3萬元/平方米電

23、腦城只租不售，如轉(zhuǎn)租需交過戶費二樓商鋪（靠邊）2.3元/平米天過戶費2萬多1.2-1.5萬/平方米二樓樓梯口柜臺過戶費10萬多一層樓梯下交通要道，后片區(qū)入口2元/平米天1-1.5萬/平方米一層其它區(qū)域2.2-2.5元/平米天1-1.5萬/平方米九洲服裝城臨勞動中路（使用面積）6-8元/平米天3-4萬/平方米經(jīng)營好，物業(yè)檔次較低內(nèi)鋪（使用面積）5-6元/平米天32萬2.5-3萬/平方米南大街步行街二樓（邊緣）2.3元/平米天1.2-1.5萬/平方米一樓（邊緣）4.0元/平米天約2萬/平方米二樓角中間部位2.5元/平米天1.2-1.5萬/平方米36商業(yè)實現(xiàn)的價錢 ？項目嘉宏盛世九洲服裝城常州電腦城

24、商業(yè)體量10萬2萬多3萬多一層價格街鋪4-6萬/平方米內(nèi)鋪3-4萬/平方米反算售價：2.5-4萬元/平方米（使用面積）反算售價：1.5-3萬元/平方米二層價格一層價格60%-70%一層價格50%-60%反算售價：1-1.5萬元/平方米本工程商業(yè)形狀較多，包括：集中商業(yè)、步行街、沿街商鋪等，實現(xiàn)的價錢不同建議步行街以及街鋪一層售價約3萬/平方米，二層售價約2萬/平方米整體實現(xiàn)均價2萬元/平方米；菜場及周邊商鋪實現(xiàn)均價8000元/平方。37報告思緒1、工程界定與地塊資源解析2、競爭市場與初步定位3、規(guī)劃意向及產(chǎn)品初步建議5、經(jīng)濟分析4、啟動區(qū)戰(zhàn)略38保證社區(qū)質(zhì)量的前提下，商鋪規(guī)模最大化商業(yè)是工程利

25、潤中心勞動路晉陵路蘭陵路光華路04010203沿勞動路設(shè)置步行街，晉陵路布置街鋪，西側(cè)沿規(guī)劃路布置街鋪勞動路與規(guī)劃路口可設(shè)置部分集中商業(yè)勞動路晉陵路口，市政廣場周邊可設(shè)置部分集中商業(yè)步行街步行街街鋪39一期工程規(guī)劃沿街商業(yè)沿街商業(yè)集中商業(yè)主入口步 行 街 商 業(yè)40表達(dá)國際化社區(qū)的五大展現(xiàn)點建筑風(fēng)格景觀園林風(fēng)情商業(yè)社區(qū)廣場 配套設(shè)備41國際化的建筑風(fēng)格歐式現(xiàn)代風(fēng)格、現(xiàn)代簡約式風(fēng)格選擇沉穩(wěn)的顏色，防止運用過于亮麗顏色外立面要打造精致，突出質(zhì)量感42歐式偏現(xiàn)代的風(fēng)格的建筑 符合大盤的籠統(tǒng)參考案例：北京棕櫚泉43現(xiàn)代簡約式風(fēng)格的建筑 符合大盤的籠統(tǒng)參考案例：中信紅樹灣44表達(dá)國際化社區(qū)的五大展現(xiàn)點建

26、筑風(fēng)格景觀園林風(fēng)情商業(yè)社區(qū)廣場 配套設(shè)備45國際化的景觀園林主題：水系主題，表達(dá)大型社區(qū)的水岸生活多組團園林：組團分散于社區(qū)當(dāng)中，各具興趣又相互聯(lián)絡(luò)本工程建議采用以線性水系為主，部分放大為特點的水景系統(tǒng)中心景觀區(qū)設(shè)置廣場以及集中水面各組團之間采用不同的水主題，各個不同的水主題應(yīng)該用線性水系銜接組團之間同時也要用以自然材質(zhì)木或天然石鋪墊的小路銜接線性水系的鋪底要思索缺水季節(jié)的景觀效果綠化要與水系相得益彰， 表達(dá)出田園自然風(fēng)味適當(dāng)營造坡度，實現(xiàn)空間與風(fēng)光的參差有致，使整個小區(qū)園林富有變化。46水系園林體系之水景意象47水系園林體系之水岸互動意象48水系園林體系之組團/線性水系/坡度意象各個組團應(yīng)有

27、不同的水主題組團的水主題應(yīng)該運用線性水系銜接適當(dāng)營造坡度，實現(xiàn)空間與風(fēng)光的參差有致，使整個小區(qū)園林富有變化。49無論是一個廣場或是一片綠地，都闡明了社區(qū)特有的氣質(zhì)和品味。充溢異國風(fēng)情的入園廣場給人以震撼力和劇烈的視覺沖擊，同時也為人們提供了充分交流的場所，使整個社區(qū)具有了凝聚力。社區(qū)環(huán)境的中心價值帶 水景主題入園廣場50社區(qū)環(huán)境的中心價值帶 水岸景觀園林豐富水系的變化和小品的種類，實現(xiàn)移步換景的視覺效果，清新與靈動沁人心脾。瀑布、疊水、噴泉及跳泉，水聲陣陣，流水潺潺51表達(dá)國際化社區(qū)的五大展現(xiàn)點建筑風(fēng)格景觀園林風(fēng)情商業(yè)社區(qū)廣場 配套設(shè)備52國際化的風(fēng)情商業(yè)多種商業(yè)形狀：步行街集中商業(yè)沿街商鋪沿

28、街商業(yè)沿街商業(yè)集中商業(yè)主入口步 行 街 商 業(yè)53啟動區(qū)商業(yè)設(shè)置的中心目的就是營銷展現(xiàn)商業(yè)建筑本身的展現(xiàn)商業(yè)街商店門面采用一致的風(fēng)格，但又富于變化留意商店招牌、天花和柱的燈飾等細(xì)節(jié)建筑方式富于動感，表達(dá)生活情趣54步行街區(qū)風(fēng)格參考一：歐式風(fēng)情街區(qū)55步行街區(qū)風(fēng)格參考二：現(xiàn)代風(fēng)情街區(qū)56表達(dá)國際化社區(qū)的五大展現(xiàn)點建筑風(fēng)格景觀園林風(fēng)情商業(yè)社區(qū)廣場 配套設(shè)備57豐富的景觀小品如座椅、花壇、雕塑、噴泉添加購物的情致58入口的處置入口標(biāo)志要反映區(qū)域的獨特氣質(zhì)，可經(jīng)過大門或者入口景觀物的設(shè)計實現(xiàn)59表達(dá)國際化社區(qū)的五大展現(xiàn)點建筑風(fēng)格景觀園林風(fēng)情商業(yè)社區(qū)廣場 配套設(shè)備60花店服裝店發(fā)廊引進(jìn)表達(dá)風(fēng)格、品味的成

29、熟社區(qū)的業(yè)態(tài)方式工藝品店咖啡店酒吧書店61藥品店堅持一定的滿足生活需求的社區(qū)初期業(yè)態(tài)方式便利店家居裝修面包店62報告思緒1、工程界定與地塊資源解析2、競爭市場與初步定位3、規(guī)劃意向及產(chǎn)品初步建議5、經(jīng)濟分析4、啟動區(qū)戰(zhàn)略63工程情況回想外部條件地理位置 工程地塊北至勞動路，商業(yè)氣氛濃重，人氣旺，人們認(rèn)知度高；東至?xí)x陵路，獨一一條貫穿常州南北的交通主干道；西至蘭陵路， ；南至光華路 。獨享四至打造常州“長安街。交通情況 勞動路四車道，晉陵路八車道，道路暢通，且附近配有201、219、52、901、38、14、220路公共汽車，交通便利，可達(dá)性好。勞動路晉陵路蘭陵路02光華路01030464工程情

30、況回想本體素質(zhì)地塊現(xiàn)狀整個工程地塊由四塊組成，主要建筑形狀為住宅，其中在01號地塊中心分布少量工業(yè)廠房。01地塊左側(cè)為公共設(shè)備用地，人流聚集效應(yīng)強。地塊規(guī)劃工程整體規(guī)劃以住宅為主，配以步行街及街鋪，04地塊一層做菜場，03地塊沿光華路部分及04地塊作為回遷戶住宅。地塊分級01號地塊因有圍合商業(yè)，故作為住宅屬性用地并不是非常理想；02號地塊兩邊有配套街鋪，間隔01號地塊步行街間隔較近，故作為住宅用地，資源最優(yōu)；03號地塊遠(yuǎn)離步行街及主干道勞動路，并有部分回遷房，故資源較差；04號地塊一樓規(guī)劃為菜場，住宅為回遷房，故資源也較差。地塊等級由高到低劃分為：02 01 03、04勞動路晉陵路蘭陵路光華路

31、0201030465適宜本工程的啟動戰(zhàn)略啟動中高端產(chǎn)品，發(fā)明社區(qū)環(huán)境，后期逐漸拉升價錢已實現(xiàn)高利潤世聯(lián)模型地塊環(huán)境資源世聯(lián)經(jīng)過多個大盤開發(fā)案例的研討，根據(jù)工程本身所具有的特質(zhì)，歸納總結(jié)出極具代表性的四種大盤開發(fā)方式區(qū)域成熟度啟動相對中高端產(chǎn)品，發(fā)明社區(qū)環(huán)境，逐漸拉升產(chǎn)品價錢實現(xiàn)利潤啟動相對中低的產(chǎn)品，完善配套，樹立籠統(tǒng)，拉升產(chǎn)品啟動最高端產(chǎn)品，樹立標(biāo)桿籠統(tǒng)，帶動后期產(chǎn)品開發(fā)中高端產(chǎn)品樹籠統(tǒng)，帶動后期開發(fā)高低低高本工程66針對本工程啟動模型的研討啟動原那么世聯(lián)模型以躲避風(fēng)險為前提 原那么一：多樣化產(chǎn)品啟動 建立強勢的中心利益驅(qū)動要素 原那么二：凸顯投資價值 建立社區(qū)整體籠統(tǒng)和氣勢 原那么三：一舉

32、奠定大盤的籠統(tǒng)價值建立價值感知抑制自信心缺失 原那么四：展現(xiàn)先行滾動式開發(fā)，低本錢運作 原那么五：“小步快跑的開發(fā)節(jié)拍在社區(qū)設(shè)計中植入營銷宣傳點 原那么六：產(chǎn)品要有突破性67針對本工程啟動模型的研討啟動戰(zhàn)略世聯(lián)模型首期產(chǎn)品貼近市場，圍合社區(qū)空間相對高端產(chǎn)品，提升質(zhì)量，強化品牌后期產(chǎn)品相對趨向市場主流較成熟的啟動區(qū)域較高的產(chǎn)品質(zhì)量較貼近客戶的產(chǎn)品和價錢對社區(qū)空間有一定圍協(xié)作用銷售價錢得以最大化拉升工程品牌和籠統(tǒng)完全樹立提升土地利用率，添加收益產(chǎn)品開發(fā)的多種能夠性整體提升工程質(zhì)量弱化外部資源缺乏的情況提升籠統(tǒng)，強化品牌資源利用戰(zhàn)略資源較好資源最優(yōu)資源最差戰(zhàn)略詮釋戰(zhàn)略實現(xiàn)68模型根底上的啟動戰(zhàn)略工程

33、實現(xiàn) 在詳細(xì)的研討了模型之后，根據(jù)本工程的地塊分級結(jié)果，得出本工程的啟動戰(zhàn)略如下：第一階段：啟動01、04地塊。首先啟動04地塊主要思索讓部分回遷戶盡快回遷，減少資金壓力。而首先啟動01地塊，那么是從模型出發(fā)，將資源較好、昭示性強的地塊作為啟動區(qū)。這一階段的產(chǎn)品定位為中高端住宅、步行街及街鋪，樹立大盤籠統(tǒng)，并以極高的性價比迅速占領(lǐng)市場。第二階段：開發(fā)02地塊。02地塊作為素質(zhì)最好的地塊放在第二階段開發(fā)，以高端住宅為主，配以少量商鋪，此時開發(fā)可以借著一期的勢頭，提升價錢，樹立高端產(chǎn)品籠統(tǒng)，實現(xiàn)更高價值。第三階段：開發(fā)03地塊03地塊由于靠光華路有部分回遷戶，影響了整個地塊的質(zhì)量，故將此部分最后開發(fā)，產(chǎn)品檔次及價錢更加貼近市場，迅速回籠資金，并可憑仗整個大盤籠統(tǒng)得到豐厚的溢價報答。勞動路晉陵路蘭陵路光華路0201030469展現(xiàn)性強、昭示性好的啟動區(qū)戰(zhàn)略啟動區(qū)的選取如右圖所示，選取理由如下：01號地塊資源較好，故根據(jù)模型為一期啟動區(qū)；勞動路與晉陵路結(jié)皆為常州市主干道，交通便利，昭示性強；沿勞動路的步行街及沿晉陵路的街鋪可首先建立，聚集人氣，吸引眼球；勞動路與晉陵路街口市政規(guī)劃為廣場，展現(xiàn)性好，建立本錢低；啟動區(qū)內(nèi)水系等景觀應(yīng)首先建筑，提升