房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營重點

1、名詞解釋：房地產(chǎn)：(狹義)房地產(chǎn)是指房屋財產(chǎn)和與房屋相關(guān)的土地財產(chǎn)的總稱。 (廣義)房地產(chǎn)是指土地 ,建筑物及固著在土地、建筑物上不可分割的附著物（配套設(shè)施、設(shè)備、住區(qū)環(huán)境）和他們衍生的各種物權(quán)的總稱. 房屋所有權(quán):是指所有人依法對自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。占有權(quán):是對房屋實際控制的權(quán)利.房屋占有權(quán)可以由所有人直接行使,也可以由非所有人合法行使.使用權(quán):是根據(jù)房屋的用途對房屋的利用的權(quán)利.收益權(quán);是房屋所有人收取房屋所產(chǎn)生的利益的權(quán)利.收益可由房屋所有人享有,也可以由合法的非所有人享有.處分權(quán):是房屋所有人在事實上或法律上對房屋進(jìn)行處置的權(quán)利.土地使用權(quán)出讓:是指國家以土

2、地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。又稱土地批租。協(xié)議出讓:是指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行談判和切磋，協(xié)商出讓土地使用的有關(guān)事宜的一種出讓方式。 主要適用于工業(yè)項目、市政公益事業(yè)項目、非盈利項目及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項目，采取此方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。招標(biāo)出讓:國有土地使用權(quán):是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土

3、地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。主要適用于一些大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計劃與投資項目。拍賣出讓:國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進(jìn)行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。土地使用權(quán)出讓方事先通過新聞媒介等形式，公告拍賣時間、地點、出讓地塊的編號、位置、面積、用途、使用條件以及出讓的年限，公開拍賣前三天發(fā)給競買者編號牌，拍賣的底價由主持人當(dāng)場宣布，競買者公開叫價競價，直至沒有更高價再出時由拍賣主持者一錘定音，由出價最高者獲得土地使用權(quán)。 主要適用于投資環(huán)境好、盈利大、競爭性強(qiáng)的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂業(yè)用地，特別是大中城市的黃金地段。掛牌出讓:國

4、有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。 掛牌時間不得少于 10 個工作日。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。土地征用是指國家因建設(shè)需要，依法將原土地所有者（使用者）的土地在有償?shù)幕A(chǔ)上采取行政強(qiáng)制措施轉(zhuǎn)化為國家所有的行為。土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償交付土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外

5、，沒有使用期限的限制。 房地產(chǎn)市場細(xì)分是指人們在目標(biāo)市場營銷觀念的指導(dǎo)下，依據(jù)消費者的需要、欲望、購買行為和購買習(xí)慣，將房地產(chǎn)市場整體分為若干具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)消費者群的市場分類過程，其中每個消費者群即為一細(xì)分市場。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、

6、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。簡答題一、房地產(chǎn)業(yè)的特征(1) 基礎(chǔ)性 房地產(chǎn)業(yè)為一切社會和經(jīng)濟(jì)活動提供空間場所，是社會生產(chǎn)和生活的最基本要素。 房地產(chǎn)是社會一切部門不可缺少的物質(zhì)條件：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)離不開土地；工商、服務(wù)、金融等行業(yè)都需要生產(chǎn)和生活場所；房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模、速度、水平必將影響其他行業(yè)的發(fā)展規(guī)模、速度、格局和水平，房地產(chǎn)價格的漲落影響其他行業(yè)的經(jīng)營成本。 房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)與發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)：土地、房屋、道路、公用設(shè)施構(gòu)成城市最重要的物質(zhì)資產(chǎn)。 房地產(chǎn)業(yè)是政府財政收入的重要來源：土地出讓金，營業(yè)稅、所得稅、市政配套費、契稅、房產(chǎn)稅等，有些城市已占50%以上。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)

7、的國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)收入可占財政收入的1020%。 房地產(chǎn)是財富的最主要表現(xiàn)形式：所形成的固定資產(chǎn)占同期固定資產(chǎn)總值的50%以上，財富的75%是不動產(chǎn)。 (2) 支柱性支柱性產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中起著骨干性、支撐性作用的行業(yè)。一個產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)的地位和作用，主要取決于該產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)、特點、重要性以及與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)系。一個產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)一般應(yīng)具備四個條件： 一是在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有著舉足輕重的地位； 二是其增加值對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)較大，能為政府提供大量收入，一般答對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)不低于5%； 三是符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)方向，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化； 四是產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，能帶動眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 (3) 高

8、度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性 房地產(chǎn)業(yè)既屬于生產(chǎn)要素產(chǎn)業(yè)，提供空間場所，又屬于消費產(chǎn)業(yè)提供生活資料、發(fā)展資料和享受資料。 房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)度較其他行業(yè)更大，更能推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中所占的比重達(dá)到1020%。北京已占10%左右，上海在7%。全國平均也超過4%。在外來投資中，房地產(chǎn)業(yè)的比重占25%左右。 房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，它所帶動的前向產(chǎn)業(yè)和后向產(chǎn)業(yè)，不僅數(shù)量多、范圍廣，而且還能夠帶動其他行業(yè)質(zhì)量的提高。這種關(guān)聯(lián)作用是全方位、多層次的。 (4) 周期性 跨生產(chǎn)領(lǐng)域、流通領(lǐng)域和消費領(lǐng)域；從勘測、規(guī)劃、設(shè)計到建設(shè)、銷售，在消費過程中還承擔(dān)維修、改造、保養(yǎng)、

9、裝飾及物業(yè)管理； 牽涉到國民經(jīng)濟(jì)中的眾多產(chǎn)業(yè)和部門：建筑業(yè)、設(shè)備制造業(yè)、冶金、化工、機(jī)械、電子、儀表、通訊以及家用電器、紡織、家具、園林、運輸、商業(yè)等等。 據(jù)世界銀行1994年的一項研究表明，100億元的住房建設(shè)投資將創(chuàng)造170一220億元的需求，每銷售100億元的住房，將帶動130一150億元其他商品的銷售。需求帶動系數(shù)的保守估計值為3。 據(jù)發(fā)達(dá)國家的統(tǒng)計，房地產(chǎn)的產(chǎn)值每增加“1”，帶動的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加“1.52”；在我國，房地產(chǎn)業(yè)每增加一億元的投資，能帶動23個相關(guān)行業(yè)投入1.479億元。 (5) 高投資、高收益、高風(fēng)險性 房地產(chǎn)業(yè)在長期發(fā)展過程中呈現(xiàn)出周期被動的特征。房地產(chǎn)業(yè)的波動周

10、期可以分為發(fā)展(復(fù)蘇)、繁榮、危機(jī)、袁退(蕭條)四個階段。房地產(chǎn)業(yè)的周期性在美國、日本、我國大陸及香港、臺灣等國家和地區(qū)的表現(xiàn)都很明顯。比如，美國在二戰(zhàn)以前，房地產(chǎn)業(yè)的波動周期大約為18年，二戰(zhàn)以后房地產(chǎn)業(yè)的波動周期大約是36年。 (6) 對金融業(yè)的依賴性房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)金融的關(guān)系:.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動依賴于房地產(chǎn)金融;.從資產(chǎn)保值及增值的角度出發(fā),房地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)烈地吸引了金融資金的大量投入;.房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)互相促進(jìn)共同發(fā)展.二、房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營程序1.投資機(jī)會的選擇投資機(jī)會選擇是整個開發(fā)過程中最為重要的一環(huán)，主要包括投資機(jī)會尋找和篩選兩個步驟。 2.初步可行性研究初步可行性研究是指

11、在規(guī)劃參數(shù)尚未獲得政府批準(zhǔn)的前提條件下，由專業(yè)職能部門按照項目所在地區(qū)和市場一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標(biāo)和項目的特點，就其投資效果和可能出現(xiàn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)問題進(jìn)行研究，編制初步可行性研究報告。3.土地使用權(quán)談判土地使用權(quán)談判是指開發(fā)商在其完成了初步可行性研究后，對于若干認(rèn)為有潛在開發(fā)價值的項目與土地提供方或合作方就相應(yīng)的條件和價值等因素進(jìn)行談判，以便取得更利于自身的條件。4.詳細(xì)可行性研究在通過談判取得了一些較為有利的條件后，可對該項目進(jìn)行詳細(xì)的、正式的可行性研究。5.規(guī)劃設(shè)計與方案報批規(guī)劃設(shè)計是開發(fā)建設(shè)所遵守的依據(jù)和準(zhǔn)則，是開發(fā)區(qū)域內(nèi)的空間布置計劃。規(guī)劃設(shè)計的目的就是做好土地使用的功能分區(qū)工作和各

12、項建設(shè)用地的規(guī)劃安排。 在這一過程中，開發(fā)商根據(jù)市場分析中得到的用戶需求特征確定了最終設(shè)計方案，并因符合城市規(guī)劃的要求而獲得政府方面的批準(zhǔn)（即用地、規(guī)劃許可，其標(biāo)志是獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證選址意見書土地使用權(quán)證拆遷安置許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證）。6.簽署有關(guān)合作協(xié)議 開發(fā)商完成了各種方案的報批后，開始簽署合同，包括合作開發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議、長期融資協(xié)議、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、工程施工合同、保險合同和預(yù)租（售）合同。7.施工建設(shè)與竣工驗收 項目的建設(shè)階段是從項目正式施工到竣工使用的過程。進(jìn)入到這個程序，必須從有關(guān)政府管理部門獲得開工許可證。 完成這個程序需要持有有關(guān)部門下發(fā)的竣工驗收合格證書。

13、8.市場營銷與物業(yè)管理 當(dāng)項目竣工驗收后，開發(fā)商的主要工作就是采取有效的營銷手段，促進(jìn)房屋的租售，以盡快收回資金，保證收益。三、申請獲得建設(shè)工程施工許可證必須具備的條件 1、已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證2、施工場地已基本具備施工條件3、已確定施工企業(yè)、簽署施工合同4、有施工圖紙及技術(shù)資料，按規(guī)定進(jìn)行了審查5、有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施6、委托了監(jiān)理并簽署了委托合同7、資金已落實8、繳納了有關(guān)費用。四、我國土地使用權(quán)的出讓有哪些特點(1) 土地使用權(quán)的出讓是以土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離為基礎(chǔ)的，國家作為土地所有者的地位不變，而土地使用權(quán)受讓人取得一種獨立的財產(chǎn)權(quán)利，包括所有權(quán)中占有、使用、收益和一

14、定程度的處分權(quán)(對土地的轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)、出租權(quán)等)，該土地使用權(quán)是一種與土地所有權(quán)相分離的獨立物權(quán)，不同于所有權(quán)中單純的使用權(quán)能。 (2) 土地使用權(quán)的出讓是有年限的，土地使用者享有土地使用權(quán)的期限以出讓年限為限，最高出讓年限由法律加以規(guī)定，實際年限由土地使用權(quán)出讓方與受讓方雙方在最高年限以內(nèi)于合同中約定。 (3) 土地使用權(quán)出讓是有償?shù)?，土地使用者取得一定年限的土地使用?quán)要以向土地所有者(國家)支付一定數(shù)額的出讓金，一般在出讓合同簽訂后的法定期限內(nèi)，由受讓方向出讓方一次性支付或在法定期限內(nèi)分期支付。 (4) 土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系的雙方當(dāng)事人的身份具有特定性。出讓方只能是地方人民政府的土地管

15、理部門，其他任何部門、單位、個人不得實施土地出讓行為；受讓方為中華人民共和國境內(nèi)的公司、企業(yè)、其他組織和個人。 (5) 土地使用的出讓是國有土地使用制度改革的一個環(huán)節(jié)，是土地使用權(quán)作為商品經(jīng)營和進(jìn)入流通的第一步，因此土地使用權(quán)的出讓市場亦稱為“一級市場”，反映國家土地所有者與土地使用者之間的商品經(jīng)濟(jì)關(guān)系。 五、土地使用權(quán)的出讓其受讓的雙方有哪些權(quán)利義務(wù)1.出讓方權(quán)利： (1) 受讓方在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，未在規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。 (2) 受讓方未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，土地管理部門有權(quán)予以糾正，并根據(jù)情

16、節(jié)輕重給予警告、罰款，直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。 (3) 出讓期滿收回土地使用權(quán)及地面附著建筑物的權(quán)利 義務(wù)：(1) 按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定提供出讓的土地使用權(quán)。(2) 向受讓方提供有關(guān)資料和使用該土地的規(guī)定。 2.受讓方權(quán)利：(1)取得被出讓土地的一定期限的使用權(quán)受讓人在合同規(guī)定的期限內(nèi)依照法律和合同規(guī)定對被出讓土地的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。(2)受讓人在達(dá)到合同規(guī)定的開發(fā)要求后，將余期內(nèi)土地使用權(quán)及地上附著建筑物有償轉(zhuǎn)讓,贈與、出租、繼承、抵押的權(quán)利。 義務(wù)：（l）在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后的規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金；在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，依規(guī)定辦理登記手

17、續(xù)，領(lǐng)取土地使用證。（2）按出讓合同規(guī)定的用途和要求使用土地。改變用途和要求，必須經(jīng)土地使用權(quán)出讓人批準(zhǔn)，并依法補(bǔ)交相應(yīng)價款。、（3）使用權(quán)期限屆滿，將土地使用權(quán)連同地上附著建筑物交還土地使用出讓人。 六、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓須遵循哪些原則權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移的原則； 房地權(quán)屬一致的原則，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物和其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)移； 效益不可損原則，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，不得損害土地及其地上建筑物的經(jīng)濟(jì)效益。七、房地產(chǎn)市場的特征1房地產(chǎn)市場是信息不充分的市場由于房地產(chǎn)市場與完全競爭市場的四個條件相差較遠(yuǎn)，因此，缺乏信息是房地產(chǎn)市場的重要特征。2房地產(chǎn)市場的區(qū)域性強(qiáng)房地產(chǎn)商品的這種固定性，決定了

18、房地產(chǎn)市場具有明顯的區(qū)域性。這一區(qū)域性表現(xiàn)為：不同地區(qū)市場發(fā)育和完善程度千差萬別；同一類型產(chǎn)品地域價差大；市場供求圈小，市場輻射功能弱等。房地產(chǎn)市場所包括的范圍越大，對房地產(chǎn)投資者的意義就越小。3房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的異質(zhì)性這種異質(zhì)性，主要是指房地產(chǎn)市場供給產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)化，也就是說產(chǎn)品之間不可替代。 4地產(chǎn)市場的壟斷性土地是一種有限的資源，一旦某塊土地被某人占有，就會形成對該塊土地的壟斷。但由于土地所有制的性質(zhì)不同，對土地的壟斷也具有不同的特點。在土地私有化為主的國家，土地的壟斷實質(zhì)上是一種私人的壟斷。我國的土地市場總體上是由國家直接經(jīng)營的壟斷市場。此外，地產(chǎn)市場交易的金額一般都很大，使進(jìn)入地產(chǎn)市場

19、的競爭者較一般市場大為減少，因而也容易出現(xiàn)壟斷。5房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場房屋的流通和土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，其交易過程只有貨幣的單方面的“商流”，而沒有物質(zhì)實體的“物流”。房地產(chǎn)市場是不動產(chǎn)市場，在交換中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)權(quán)屬，每一次交換行為都是對房地產(chǎn)權(quán)利的重新界定，從這個意義上說，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場，是權(quán)益的讓渡市場。6房地產(chǎn)市場對商品短期供求變化反映不靈敏當(dāng)市場上出現(xiàn)某種房地產(chǎn)商品供過于求時，由于開發(fā)商已經(jīng)投入了大量資金，施工正在進(jìn)行，而不可能停止建設(shè)。當(dāng)市場上某種房地產(chǎn)商品出現(xiàn)供不應(yīng)求時，雖然開發(fā)商可采取某種措施加快施工進(jìn)度，但也不可能像其它工業(yè)品生產(chǎn)那樣，迅速適應(yīng)

20、市場需求拿出產(chǎn)品來投放市場，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場對房地產(chǎn)商品的短期供求變化反映遲鈍。八、房地產(chǎn)項目在不同階段如何進(jìn)行市場分析1）房地產(chǎn)項目定位階段該階段的市場調(diào)查分析除了進(jìn)行公開在售項目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場供求研究之外，還包括項目的細(xì)分市場分析、目標(biāo)市場狀況，消費者活動、購買動機(jī)、傾向、決策等心理過程的分析。2）房地產(chǎn)項目市場推廣階段該階段的市場調(diào)查分析除了進(jìn)行在售項目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場供求研究之外，還包括特定項目的銷售狀況、價格調(diào)查、目標(biāo)消費者的特征研究，以及用科學(xué)方法收集消費者購買以及使用產(chǎn)品的事實、意見、動機(jī)等有關(guān)資料，并予以分析研究。3）房地產(chǎn)銷售階段該階段的市場調(diào)查分析主要包括房地產(chǎn)項

21、目廣告策略在目標(biāo)市場中的反應(yīng)和收效情況，收集并充分研究所收集到的資料，了解公司營銷計劃的執(zhí)行情況、市場上其他在售項目的主要營銷手段和銷售狀況、價格走勢等；此外還包括消費者購買商品的動機(jī)以及使用商品的事實情況調(diào)查分析。4）房地產(chǎn)三級市場調(diào)查分析具體內(nèi)容包括房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓過程中價格調(diào)查、成交客戶調(diào)查和區(qū)域調(diào)查以及競爭狀況調(diào)查。九、房地產(chǎn)市場細(xì)分的原則（1）細(xì)分市場必須足夠大以保證其有利可圖。(可贏利性) （2）細(xì)分市場必須是可以識別的。(可測量性) （3）不同細(xì)分市場對營銷組合應(yīng)該有不同反應(yīng)。如果用一種市場營銷設(shè)計就能夠達(dá)到所有的細(xì)分市場，就沒有必要把它們分開。(可行性)（4）細(xì)分市場不應(yīng)該主要被競

22、爭者占領(lǐng)，以免項目失敗。(可進(jìn)入性)（5）細(xì)分市場應(yīng)該不斷增長。(具成長性) 十、市場細(xì)分程序1、審查房地產(chǎn)產(chǎn)品需求的異質(zhì)性 2、認(rèn)定整體市場的地域范圍(確定商圈)，界定市場容量3、分析購房者購買的偏好（特征、價格-質(zhì)量偏好、功能偏好、購買習(xí)慣） 4、確認(rèn)細(xì)分市場（細(xì)分市場個數(shù)、各細(xì)分市場主要特征、命名） 具體流程: 根據(jù)需要選定產(chǎn)品市場范圍 列舉潛在顧客的基本需求 分析潛在顧客的不同需求 舍去潛在顧客的共同需求 為市場暫時取名 進(jìn)一步認(rèn)識各細(xì)分市場的特點 估算各分市場的規(guī)模大小 選擇目標(biāo)市場、設(shè)計市場營銷策略十一目標(biāo)市場應(yīng)具備的基本條件.有一定的規(guī)模和發(fā)展前景.有較高的盈利水平.符合本企業(yè)的目標(biāo)和能力.有一定的競爭優(yōu)勢.十二、房地產(chǎn)價格的影響因素 成本因素 競爭因素 產(chǎn)品差異（產(chǎn)品差異主要表現(xiàn)在建筑風(fēng)格、戶型、景觀環(huán)境設(shè)計等方面。） 建筑風(fēng)格的影響。 景觀環(huán)境設(shè)計對市場價格的影響。 戶型對市場價格的影響。 購房者的心態(tài)因素 政府的作用 環(huán)境因素十三房地產(chǎn)開發(fā)項目中物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)1.物業(yè)管理的