2020Q4北京甲級(jí)辦公樓

1、260,592平方米￥342平方米/月15.4240,702平方米雖然市場壓力繼續(xù)抑制租賃需求，但連續(xù)下降的租金使 得升級(jí)和搬遷需求在本季度凸顯。在較為有利的市場環(huán) 境中，本季度近60的新租交易為升級(jí)搬遷類需求。本季度兩個(gè)新項(xiàng)目完工入市，部分未來供應(yīng)推遲入市時(shí) 間，一定程度上緩解了業(yè)主所受壓力。但隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境 繼續(xù)面臨挑戰(zhàn)，去化速度的放緩也持續(xù)向市場施壓。市場中蔓延的謹(jǐn)慎情緒驅(qū)使租金繼續(xù)下降，租金已錄得 連續(xù)8個(gè)季度下跌。截止到2020年底，全市租金錄得環(huán) 比下降2.6 ，同比下跌7.9 。整體甲級(jí)空置率小幅上升至15.4 ，新入市項(xiàng)目較低的預(yù) 租率推升整體市場空置水平。此外，企業(yè)整合將會(huì)為市

2、 場釋放更多的空間。2020年第四季度市場更新新增供應(yīng)凈吸納量租金空置率*注：存量及有效租金基于建筑面積（平方米），包含免租期，增速為同質(zhì)比較 來源：仲量聯(lián)行，房地產(chǎn)資訊服務(wù)，2020年第四季度2020年第四季度租金更新本季度平均租金錄得 342環(huán)比下跌 -2.6同比下跌 -7.9*注：存量及有效租金基于建筑面積（平方米），為人民幣/月/平方米，包含免租期，增速為環(huán)比同質(zhì)比較第三使館區(qū)3152.8租金連續(xù)8個(gè)季度錄得下跌奧林匹克3261.6中關(guān)村368 0.4金融街652 1.0東二環(huán)路318 0.7望京2352.0CBD3593.5東長安街2972.3麗澤137 12.6來源：仲量聯(lián)行，房地

3、產(chǎn)資訊服務(wù)，2020年第四季度3出租面積 空置面積2020年第四季度空置更新全市空置率繼續(xù)攀升，新入市項(xiàng)目推高市場空置率本季度市場空置錄得 15.4環(huán)比上升 1.4百分點(diǎn)同比上升 4.1百分點(diǎn)東長安街來源：仲量聯(lián)行，房地產(chǎn)資訊服務(wù)，2020年第四季度4中關(guān)村2.8%奧林匹克23.9%望京7.9%第三使館區(qū)8.8%11.2%東二環(huán)路11.9%金融街3.8%麗澤89.9%CBD18.6%2020年第四季度北京甲級(jí)辦公樓啟皓中心本季度市場壓力存續(xù)，搬遷成為市場主要需求來源區(qū)域市場總存量(平方米)租金*(元/月/平方米)環(huán)比變化空置率環(huán)比變化全市10,175,900342 2.615.4 1.4 百分

4、點(diǎn)CBD2,590,900359 3.518.6 1.6 百分點(diǎn)金融街1,794,300652 13.8 0.2 百分點(diǎn)第三使館區(qū)716,200315 2.88.8 0.5 百分點(diǎn)東二環(huán)路896,300318 0.711.9 11.3 百分點(diǎn)中關(guān)村739,900368 0.42.8 0.6 百分點(diǎn)東長安街727,900297 2.311.2 0.1 百分點(diǎn)望京963,600235 2.07.9 0.3 百分點(diǎn)奧林匹克地區(qū)1,030,100326 1.623.9 1.4 百分點(diǎn)麗澤462,400137 12.689.9-*注：存量及有效租金基于建筑面積（平方米），包含免租期，增速為同質(zhì)比較來源：

5、仲量聯(lián)行，房地產(chǎn)資訊服務(wù)，2020年第四季度2020年第四季度北京國際甲級(jí)辦公樓國貿(mào)大廈超甲級(jí)辦公樓表現(xiàn)優(yōu)于其他項(xiàng)目，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目租金穩(wěn)定指標(biāo)區(qū)域市場數(shù)值環(huán)比變化同比變化全市1,538,600-總存量(平方米)CBD1,336,600-其他區(qū)域202,000-空置率全市CBD17.719.2 0.8 百分點(diǎn) 1.0 百分點(diǎn) 2.6 百分點(diǎn) 3.5 百分點(diǎn)其他區(qū)域8.3 0.4 百分點(diǎn) 3.5 百分點(diǎn)全市429 3.5 10.1租金*(元/月/平方米)CBD404 4.0 11.4其他區(qū)域596 1.3 4.0*注：存量及有效租金基于建筑面積（平方米），包含免租期，增速為同質(zhì)比較來源：仲量聯(lián)行，

6、房地產(chǎn)資訊服務(wù)，2020年第四季度新增供給集中于CBD供給量預(yù)測值461210 15016802004001,0008006001,200建筑面積（千平方米）部分新增項(xiàng)目推遲入市時(shí)間，緩解業(yè)主壓力甲級(jí)辦公樓竣工及新增供應(yīng)量CBD其他區(qū)域*注： 從2014年第四季度開始，預(yù)測方法有所改變，預(yù)測不再利用概率加權(quán)來源：仲量聯(lián)行，房地產(chǎn)資訊服務(wù)，2020年第四季度甲級(jí)辦公樓未來供應(yīng)重點(diǎn)項(xiàng)目麗澤CBD奧林匹克望京東二環(huán)2021年大部分供給集中于麗澤區(qū)域，項(xiàng)目陸續(xù)完工將推動(dòng)新興區(qū)域持續(xù)發(fā)展Z12 泰康集團(tuán)大廈*注：我們當(dāng)前跟蹤超過90個(gè)未來項(xiàng)目，本圖僅顯示甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目來源：仲量聯(lián)行，房地產(chǎn)資訊服務(wù)，20

7、20年第四季度Z2a陽光保險(xiǎn)北投科創(chuàng)大廈國盛中心頤提港二期 A麗澤平安幸福中心0100200中華保險(xiǎn)大廈300長城金融工程項(xiàng)目400500遠(yuǎn)洋銳中心6007008002021*2022*2023*2024*2025*建筑面積（千平方米）來源：仲量聯(lián)行，房地產(chǎn)資訊服務(wù)，2020年第四季度9望京麗澤中關(guān)村金融街第三使館區(qū)東長安街東二環(huán)路奧林匹克地區(qū)1CBD9項(xiàng)目編號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)劃入市時(shí)間建筑面積(平方米)自用面積（平方米）1Z12 泰康集團(tuán)大廈2021120,00096,0002Z2a 陽光保險(xiǎn)202190,00070,0003北投科創(chuàng)大廈202149,400-4長城金融工程項(xiàng)目202195,000

8、47,0005中華保險(xiǎn)大廈202154,00054,0006平安麗澤幸福中心2021155,000-7遠(yuǎn)洋銳中心2021108,000-8國盛中心2022150,000-9頤提港二期 A2025168,000-2021202220258甲級(jí)辦公樓未來供應(yīng)重點(diǎn)項(xiàng)目大規(guī)模供給將在2021年底為全市帶來將近70萬平方米的新增供應(yīng)10未來重點(diǎn)區(qū)域: CBD核心區(qū)中信大廈已于2019年完工入市，項(xiàng)目高達(dá)528米，成為北京新地標(biāo)建國路文化設(shè)施綠化用地綠化用地中服 大廈Z1a中期集團(tuán)Z1b恒大中心Z2a陽光保險(xiǎn)Z2b三星大廈Z15中信大廈Z3普洛斯、中金 香港置地Z4民生銀行Z6遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 匯豐銀行Z7Z12

9、泰康 中信等Z13中國人壽 金融中心Z10方正、大 家中信、 聯(lián)通Z11未售Z8中投 中信Z9大家保險(xiǎn) 遠(yuǎn)洋Z14正大中心北京海關(guān)Z14-1Z5大家保險(xiǎn) 和諧保險(xiǎn)東三環(huán)路針織路預(yù)計(jì)40面積將為自用*：2025年后完工項(xiàng)目的建筑面積基于項(xiàng)目可獲得的基本參數(shù)信息，未來仍有變化的可能性 來源：仲量聯(lián)行，房地產(chǎn)資訊服務(wù)，2020年第四季度地塊名稱項(xiàng)目名稱計(jì)劃入市時(shí)間建筑面積(平方米)*自用面積（平方米）預(yù)租進(jìn)度（含自用）Z13中國人壽金融中心2019-已入市120,0003,06153Z14正大中心2019-已入市180,00018,00050Z15中信大廈2019-已入市350,000263,000

10、75Z2b三星大廈2020-已入市100,00010,00040Z1b恒大中心2020-已入市116,70243,21837Z12泰康集團(tuán)大廈2021120,00096,00080Z2a陽光保險(xiǎn)202190,00070,00078Z1a中期集團(tuán)2025+45,621-Z3普洛斯、中金、香港置地2025+123,750-Z4民生銀行2025+67,320-Z5大家保險(xiǎn)、和諧保險(xiǎn)2025+91,242-Z6遠(yuǎn)洋、匯豐銀行2025+105,000-Z8中投、中信2025+81,600-Z9大家保險(xiǎn)、遠(yuǎn)洋2025+57,600-Z10方正、大家保險(xiǎn)、中信、 聯(lián)通2025+65,000-Z7未售-Z11

11、未售-Z14-1核心區(qū)臨時(shí)變電站-20192021預(yù)計(jì)竣工日期20202025+光華路內(nèi)資企業(yè)在全市租戶結(jié)構(gòu)中占據(jù)主導(dǎo)地位內(nèi)資租戶占比同比增長3個(gè)百分點(diǎn)，金融行業(yè)仍是全市租戶結(jié)構(gòu)的重要組成部分*注：自用面積未計(jì)入來源：仲量聯(lián)行，房地產(chǎn)資訊服務(wù)，2019年10%16%23%21%80%34%33%50%31%15%8%32%19%35%23%17%14%34%18%5%32%24%3%10%172535292425351224望京中關(guān)村第三使館區(qū)奧林匹克公園東長安街CBD東二環(huán)路金融街北京北京甲級(jí)辦公樓租戶產(chǎn)業(yè)分布（基于租賃面積）*金融IT及高科技專業(yè)服務(wù)業(yè)制造業(yè)其他產(chǎn)業(yè)38%50%56%56%

12、67%76%84%76%64%53%46%39%40%26%23%13%23%32%望京第三使館區(qū)東長安街CBD東二環(huán)路奧林匹克公園中關(guān)村金融街北京北京甲級(jí)辦公樓租戶歸屬地分類（基于租賃面積）*內(nèi)資港澳臺(tái)外資122020年第四季度北京行業(yè)需求分析本季度搬遷和升級(jí)成為市場主流需求來源注：需求強(qiáng)度統(tǒng)計(jì)基于本季度新租成交，續(xù)租不包含在內(nèi)。 來源：仲量聯(lián)行，房地產(chǎn)資訊服務(wù)，2020年第四季度2020年第四季度，新租成交面積為71,500 平 方米（三季度錄得41,000平方米）；有利的市 場環(huán)境使得市場整體租賃活躍度小幅回升。本季度新租成交中，65 的新租成交由內(nèi)資企 業(yè)錄得，外資僅占35 。擁有國企

13、背景的內(nèi)資 企業(yè)將繼續(xù)成為市場需求的中流砥柱。在持續(xù)的利好政策的扶持下，金融和IT行業(yè)仍為當(dāng)前租賃市場的主要需求來源。43%16%10%12%19%行業(yè)需求分析金融IT大健康 專業(yè)服務(wù) 其他全市供給與需求量由于供應(yīng)缺乏，吸納量略有縮減*注： 從2014年第四季度開始，預(yù)測方法有所改變，預(yù)測不再利用概率加權(quán) 來源：仲量聯(lián)行，房地產(chǎn)資訊服務(wù)，2020年第四季度預(yù)測60040020008001,0001,2001,400活躍的搬遷需求推動(dòng)本季度凈吸納量小幅回升1,600建筑面積（千平方米）租賃供給量自用供給量租賃凈吸納量自用凈吸納量CBD區(qū)域及全市空置率展望空置率將在供給高峰之后逐漸回落來源：仲量聯(lián)

14、行，房地產(chǎn)資訊服務(wù)，2020第四季度經(jīng)濟(jì)刺激時(shí)期空置率30201004050全市CBD金融街全市及CBD租金展望CBD區(qū)域與金融街區(qū)域租金差距預(yù)計(jì)將繼續(xù)擴(kuò)大100200300500400600700全市CBD金融街元/平方米/月上漲 114上漲 96上漲 238*注：有效租金基于建筑面積，包含免租期來源：仲量聯(lián)行，房地產(chǎn)資訊服務(wù)，2020年第四季度短期內(nèi)市場租金面臨下行壓力340320300360380短期內(nèi)市場壓力存續(xù)，租金將在2022年后觸底反彈元/平方米/月440420400全市CBD*注：有效租金基于建筑面積，包含免租期來源：仲量聯(lián)行，房地產(chǎn)資訊服務(wù)，2020年第四季度租金變化趨勢受經(jīng)

15、濟(jì)環(huán)境影響，金融街業(yè)主也未能免于市場壓力，做出租金調(diào)整*注：租金變化為同質(zhì)比較預(yù)測-20-10302010040506020112012201320142015201620172018201920202021* 2022* 2023* 2024*2025*租金百分比變化全市CBD金融街來源：仲量聯(lián)行，房地產(chǎn)資訊服務(wù)，2020年第四季度18北京辦公樓市場展望20212022-20252021年，市場環(huán)境將繼續(xù)支持優(yōu)質(zhì)客戶進(jìn)行升級(jí)搬遷， 此類需求將貢獻(xiàn)部分凈吸納量租金走低、大量供應(yīng)入市和政策刺激，將會(huì)為租戶方提供更多機(jī)會(huì)，租賃活動(dòng)緩步回暖20212022-202520212022-20252021年，市場仍存在不確定性，需求強(qiáng)度繼續(xù)受到抑制，退租及整合繼續(xù)影響空置