惠州建藝大亞灣項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告

1、44/44惠州建藝大亞灣項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)分析區(qū)域界定1.本項(xiàng)目位于國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)大亞灣西區(qū)，目前大亞灣開(kāi)發(fā)區(qū)正在進(jìn)入跨越式發(fā)展期，大亞灣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境以與房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)本項(xiàng)目影響巨大，因此對(duì)大亞灣地區(qū)的市場(chǎng)分析理所當(dāng)然。2.從地理位置上看，其中本項(xiàng)目所在地位于大亞灣西區(qū)，大亞灣開(kāi)發(fā)區(qū)位于惠陽(yáng)區(qū)的南部，項(xiàng)目用地距離惠陽(yáng)市區(qū)約15分鐘車乘，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與發(fā)展無(wú)疑會(huì)受到惠陽(yáng)市區(qū)的輻射與影響，因此有必要對(duì)惠陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)政治與房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析。二、惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）惠陽(yáng)區(qū)概況行政區(qū)劃：2003年3月6日，撤銷縣級(jí)惠陽(yáng)市，設(shè)惠州市惠陽(yáng)區(qū)，惠陽(yáng)區(qū)轄原縣級(jí)惠陽(yáng)市的淡水、永湖、良井、平潭、沙

2、田、霞涌、澳頭、秋長(zhǎng)、新圩、鎮(zhèn)隆等10個(gè)鎮(zhèn)等，面積1184平方公里，人口50.77萬(wàn)。區(qū)人民政府駐淡水鎮(zhèn)金惠大道。由此惠陽(yáng)由縣級(jí)市改為惠州市中心城區(qū)的一部分，惠州由一個(gè)沿江城市變?yōu)檠睾３鞘?。區(qū)位：惠陽(yáng)地處惠州南部，珠江三角洲的東南部，南抱大亞灣，與香港隔海相望；西連XX；中部與惠州市區(qū)環(huán)接。市中心至XX58公里，至廣州190公里，到香港47海里。優(yōu)越的區(qū)域位置以與良好的經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境，正吸引著越來(lái)越多的周邊發(fā)達(dá)城市資金的涌入，作為周邊發(fā)達(dá)城市的衛(wèi)星城-惠陽(yáng)正在以前所未有的速度向前發(fā)展。交通：經(jīng)過(guò)20幾年的發(fā)展，惠陽(yáng)已經(jīng)形成發(fā)達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)，京九鐵路在這里經(jīng)過(guò)，惠深、深汕、廣汕高速公路在這里交匯

3、，大型客機(jī)在這里升降，遠(yuǎn)洋貨輪在這里啟航，兩小時(shí)內(nèi)，能到達(dá)周邊主要發(fā)達(dá)城市。（二）城市規(guī)劃與定位1.總體規(guī)劃惠陽(yáng)城市規(guī)劃建設(shè)將按照中海殼牌南海石化項(xiàng)目后勤基地的定位，堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)地完成惠陽(yáng)總體規(guī)劃，進(jìn)一步完善包括淡水、秋長(zhǎng)、沙田、三和開(kāi)發(fā)區(qū)在內(nèi)的48平方公里的城市建設(shè)用地、交通系統(tǒng)規(guī)劃，以與城區(qū)、中心組團(tuán)、站前組團(tuán)和“兩河四岸”景觀控制性詳細(xì)規(guī)劃。惠陽(yáng)將配合惠州實(shí)施沿海城市發(fā)展戰(zhàn)略，把惠陽(yáng)建成惠州濱海城市組團(tuán)中一顆璀璨的“明珠”。2.近期重點(diǎn)規(guī)劃目前重點(diǎn)是做好“一心三軸”規(guī)劃工作，優(yōu)化惠陽(yáng)中心城區(qū)?！耙恍娜S”就是“打造一個(gè)中心，培育三大發(fā)展軸”。一個(gè)中心是建設(shè)以淡水為核心的區(qū)域性商貿(mào)流

4、通服務(wù)中心。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)上看，隨著工業(yè)化、城市化水平的提高，近幾年來(lái)淡水的人流量、物流量正在節(jié)節(jié)攀升，具備了大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的條件。如今淡水已形成了商貿(mào)流通中心的雛形。為建設(shè)商貿(mào)流通中心，政府把有限的土地資源留用于發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，城區(qū)8.8平方公里中心區(qū)原則上不再上工業(yè)項(xiàng)目，并積極爭(zhēng)取將部分工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地。三大發(fā)展軸是培育惠淡大道、惠澳大道、新秋公路發(fā)展軸，通過(guò)公路等交通干線，吸引產(chǎn)業(yè)尤其是工業(yè)的落戶，發(fā)揮集聚效應(yīng)，成為產(chǎn)業(yè)和人口的聚集帶?；莸蟮朗且匀烷_(kāi)發(fā)區(qū)為重點(diǎn)，連接淡水鎮(zhèn)、永湖鎮(zhèn)，大力發(fā)展數(shù)碼電子和文化休閑產(chǎn)業(yè)，逐步成為城區(qū)中心區(qū)的延伸腹地?；莅拇蟮绖t是以沿線的工業(yè)園區(qū)為重點(diǎn)，承

5、接中海殼牌南海石化項(xiàng)目和惠州數(shù)碼工業(yè)園的輻射，引入石化中下游產(chǎn)業(yè)。新秋公路發(fā)展軸以新圩鎮(zhèn)為重點(diǎn)，承接X(jué)X、東莞的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，大力發(fā)展外向型工業(yè)，形成傳統(tǒng)工業(yè)走廊。（三）惠陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境1.國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好，投資環(huán)境良好分析：由圖標(biāo)數(shù)據(jù)看出，惠陽(yáng)近年來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好，增速較快，宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展必然有力地支撐當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展。2.居民消費(fèi)水平不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步改變分析：由上圖可看出惠陽(yáng)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已接近2000美元大關(guān)，據(jù)行業(yè)研究表明，當(dāng)人均GDP處于10002000美元時(shí)，人均可支配收入將會(huì)快速增長(zhǎng)，恩格爾系數(shù)也將大幅下降，居民消費(fèi)觀念和生活方式將會(huì)向更高層次轉(zhuǎn)變，教育、文化、旅游和

6、投資消費(fèi)所占比列將會(huì)越來(lái)越大；特別是住房、汽車等大宗消費(fèi)開(kāi)始群體出現(xiàn)。由此表明，惠陽(yáng)的房地產(chǎn)正處于高速發(fā)展階段。3.國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)漸趨合理近年來(lái)第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位；趨勢(shì)發(fā)展：第三產(chǎn)業(yè)比重增加，反映出當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭更加迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨合理。（四）惠陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境1.房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)自2003年以來(lái)，惠陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，平均年增長(zhǎng)率超過(guò)30%，快速增長(zhǎng)的投資預(yù)示著市場(chǎng)供應(yīng)的急劇增加。2.施工竣工面積大幅增長(zhǎng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資相對(duì)應(yīng)，施工面積與竣工面積都有大幅度增長(zhǎng)；3.商品房銷售面積創(chuàng)新高，但增長(zhǎng)率有所回落2002年前，惠陽(yáng)區(qū)的商品房基本上是以消化歷

7、史遺留的空置物業(yè)為主，2002年在中海殼牌項(xiàng)目啟動(dòng)等眾多利好的帶動(dòng)下，市民對(duì)新樓盤需求開(kāi)始趨旺，當(dāng)年不但消化了余下的商品房，更有8279平方米的銷售量；到2004年，銷售量更創(chuàng)歷史紀(jì)錄達(dá)14.2萬(wàn)平方米。2005年，惠陽(yáng)預(yù)售商品房面積為51.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)260，商品房成交面積達(dá)20.23萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)35.3%。雖然總體銷售面積與收入再創(chuàng)新高，但惠陽(yáng)商品房銷售面積和銷售金額卻均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求明顯萎縮。主要原因是： （1）惠陽(yáng)人口有限，而且主要的消費(fèi)者都集中在淡水，淡水鎮(zhèn)只有18萬(wàn)人，單靠本地市場(chǎng)很難消化如此巨大的供應(yīng)量。（2）從收入上看，惠陽(yáng)購(gòu)買力有限。（3）自建房過(guò)多，阻礙了商

8、品房的發(fā)展。（4）南海石化效應(yīng)對(duì)惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激未充分顯現(xiàn)。4.房?jī)r(jià)上漲迅猛，上漲空間依然巨大據(jù)市場(chǎng)研究，2002年，惠陽(yáng)重新盤活爛尾樓時(shí)售價(jià)800元/左右，目前中心區(qū)普通住宅最高價(jià)格已超過(guò)3000元/。以中銘豪園為例，2003年6月推出一期房?jī)r(jià)起價(jià)1980元/，2004年2月上升到2480元/；2005年11月，中銘豪園二期推出的房?jī)r(jià)起點(diǎn)為每平方米2480元/，均價(jià)2600元/。由于與周邊城市較大的價(jià)差，長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)來(lái)看，惠陽(yáng)的房?jī)r(jià)將繼續(xù)向上挺進(jìn)。（五）惠陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀環(huán)境1.典型樓盤調(diào)查分析目前，惠陽(yáng)區(qū)的樓盤開(kāi)發(fā)主要集中在淡水市政廣場(chǎng)中心點(diǎn)至澳頭方向新城地段，在售的主要有中銘豪園、東方

9、國(guó)際、本因坊 寶家園、中區(qū)華府、錦江國(guó)際、尚城世家、半島一號(hào)、棕櫚島等項(xiàng)目。根據(jù)我們對(duì)惠陽(yáng)市場(chǎng)上典型樓盤的深入調(diào)查分析，我們發(fā)現(xiàn)惠陽(yáng)商品房住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的三極現(xiàn)象，這與目前惠陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展所帶來(lái)的人口結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)特征有關(guān)，根據(jù)樓盤地理位置、檔次、產(chǎn)品、客戶特點(diǎn)等因素可以明顯劃分為三大類：資源性高品位產(chǎn)品、中心區(qū)物業(yè)、投資型項(xiàng)目，下面我們分別對(duì)這三類產(chǎn)品做深入分析。（1）資源性高品位產(chǎn)品這類物業(yè)的最大特點(diǎn)是具有不可復(fù)制的稀缺資源優(yōu)勢(shì)與區(qū)位條件，針對(duì)高端客戶群開(kāi)發(fā)出高檔次、高品位、產(chǎn)品多樣化的具有巨大影響力的大盤。就惠陽(yáng)目前市場(chǎng)狀況來(lái)看，該類物業(yè)主要有半島一號(hào)，棕櫚島，東方新城，建祥花園等，下

10、面我們分別從項(xiàng)目規(guī)模、戶型、客戶、銷售狀況、營(yíng)銷、園林等方面來(lái)分析該類項(xiàng)目的特點(diǎn)。項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱位置占地面積（）建筑面積（）定位現(xiàn)狀半島一號(hào)淡水鎮(zhèn)中心社區(qū)內(nèi)淡水河的泗水地段200萬(wàn)共六期，首期14萬(wàn)產(chǎn)品多樣化的超級(jí)高檔樓盤部分已經(jīng)面市棕櫚島位于淡水鎮(zhèn)，緊鄰半島一號(hào)項(xiàng)目150萬(wàn)65萬(wàn)滿足家庭式度假需求的高爾夫別墅部分已經(jīng)面市東方新城秋長(zhǎng)政府南面，緊鄰棕櫚島高爾夫球場(chǎng)34萬(wàn)24萬(wàn)高檔別墅將于近期開(kāi)盤富可達(dá)國(guó)際新城惠陽(yáng)區(qū)北部，東靠惠淡大道，南鄰北環(huán)路100萬(wàn)38萬(wàn)華南首席山水名校大盤在建陽(yáng)光新都淡水鎮(zhèn)東華大亨村水庫(kù)地段60萬(wàn)80萬(wàn)在建新陽(yáng)城惠陽(yáng)中心區(qū)淡水河兩岸43萬(wàn)28萬(wàn)高檔商住區(qū)在建從上表可

11、以看出，目前已經(jīng)上市的與在建的幾個(gè)大盤規(guī)模巨大，建筑面積都在20萬(wàn)平方米以上，走的是高端路線，它們的共同特點(diǎn)是占據(jù)重要的地理位置，如半島一號(hào)、棕櫚島、新陽(yáng)城都靠近惠陽(yáng)中心區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，更重要的是大多數(shù)大盤都擁有獨(dú)一無(wú)二的資源優(yōu)勢(shì)，有依靠湖景的、有依靠山景的，還有山湖結(jié)合為一體的，正是借助于不可復(fù)制的資源優(yōu)勢(shì)，這類樓盤起點(diǎn)高，影響力大，在一定程度上將成為惠陽(yáng)樓市的領(lǐng)跑者。由于該類產(chǎn)品定位為高檔社區(qū)，對(duì)社區(qū)配套、環(huán)境要求非常高，加上項(xiàng)目規(guī)模大，投資周期長(zhǎng)，通常都是分期開(kāi)發(fā)，同時(shí)會(huì)把房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來(lái)開(kāi)發(fā)，比如以旅游業(yè)、體育業(yè)、休閑業(yè)等產(chǎn)業(yè)來(lái)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以房地產(chǎn)業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的終值

12、價(jià)值。產(chǎn)品分析項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型容積率戶型（）園林配套半島一號(hào)（一期）獨(dú)立別墅雙拼別墅疊拼別墅洋房0.88別墅：210左右洋房：70的兩房 120-130的三房西班牙風(fēng)格，風(fēng)情商業(yè)街、會(huì)所、泳池等棕櫚島疊加別墅高檔公寓0.7別墅：200左右公寓：108-180東南亞風(fēng)情，會(huì)所、27洞國(guó)際高爾夫球場(chǎng)、鄉(xiāng)村俱樂(lè)部等東方新城獨(dú)立別墅、合院別墅、雙拼別墅、小高層、多層洋房、豪華公寓0.75獨(dú)立別墅：320-470雙拼別墅210-300洋房：132的三房170的五房85.3-91.28的兩房美式風(fēng)格，引入生態(tài)水系，社區(qū)規(guī)劃為“兩島、一洲、一灣”的獨(dú)特布局，綠化率超過(guò)40%。分析：產(chǎn)品以別墅為主，輔以公寓洋

13、房從上表數(shù)據(jù)可以看出，該類項(xiàng)目主推產(chǎn)品是適合于高端客戶的別墅型產(chǎn)品，包括獨(dú)立別墅、雙拼別墅，疊拼別墅，搭配部分高檔洋房、公寓，產(chǎn)品密度低，綠化率高，舒適度強(qiáng)，功能復(fù)合，適合居家與度假等多方面需求。大戶型面積是主流，中小戶型是補(bǔ)充從戶型上看，別墅在200-400之間，高檔公寓與洋房在70-180之間，其中大戶型占絕大多數(shù)，部分兩房在70-100之間。園林精致，配套完善從園林配套上看，由于該類產(chǎn)品規(guī)模巨大，除有以居住為主的精致園林設(shè)計(jì)以外，還兼顧度假、旅游、商業(yè)等配套功能，如半島一號(hào)的主題體育公園，棕櫚島的高爾夫，這種復(fù)合型的開(kāi)發(fā)對(duì)實(shí)現(xiàn)土地的終值價(jià)值有著非常重要的作用。異域風(fēng)情盛行，多樣化趨勢(shì)明顯

14、從風(fēng)格上看，大多數(shù)產(chǎn)品都引入異域風(fēng)情，半島一號(hào)的西班牙風(fēng)情、棕櫚島的東南亞風(fēng)情，東方新城的美式風(fēng)格，這在一定程度上說(shuō)明概念與形象定位成為差異化選擇的重要途徑。銷售狀況與客戶分析項(xiàng)目名稱客戶銷售狀況半島一號(hào)本地客戶40%左右，外地客戶60%左右，外地客戶主要來(lái)于XX、東莞、廣州，以XX居多，購(gòu)買物業(yè)以投資為主兼顧度假需求。目前一期的別墅已經(jīng)銷售完畢，只剩少量洋房，8月將會(huì)再推出一期的另外部分產(chǎn)品。棕櫚島XX客戶占了5成，其它地方有外籍人士與香港客戶，還有一些本地企業(yè)主。一期賣完了，二期反應(yīng)也不錯(cuò)，已經(jīng)銷售了三分之一以上。東方新城就目前市場(chǎng)放應(yīng)來(lái)看以XX的投資客為主。7月16號(hào)正式對(duì)外開(kāi)放，時(shí)間較

15、短，銷售量不多。分析客戶來(lái)源廣泛，外地客戶（尤其是XX客戶）較多從客戶來(lái)源不難看出，該類項(xiàng)目的客戶以外地居多，包括XX、廣州、東莞、以與在大亞灣工作的外地客戶，而本地客戶相對(duì)較少，這與惠陽(yáng)目前的經(jīng)濟(jì)水平與發(fā)展趨勢(shì)有關(guān)。一方面惠陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在珠三角相對(duì)滯后，屬于典型的經(jīng)濟(jì)洼地，本地居民人口有限，收入水平不高，對(duì)于如此高檔的項(xiàng)目?jī)H靠當(dāng)?shù)鼐用襁€難以消化。另一方面惠陽(yáng)近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人口不斷增長(zhǎng)，未來(lái)前景看好，而以XX為主的大城市發(fā)展空間有限，于是把目光逐漸轉(zhuǎn)向近在尺尺的惠陽(yáng)，盡管該類項(xiàng)目在當(dāng)?shù)貙儆陧敿?jí)豪宅，但相對(duì)于XX投資客來(lái)說(shuō)還算比較便宜，加上越高檔的項(xiàng)目越有保值的特點(diǎn)，于是吸引了一大批的XX客

16、戶前來(lái)投資。市場(chǎng)銷售速度較快從銷售狀況上來(lái)看，這類項(xiàng)目市場(chǎng)反應(yīng)良好，銷售速度較快，這與該類客戶群體的消費(fèi)心理有關(guān)，同時(shí)因?yàn)檫@類項(xiàng)目區(qū)位好，資源不可復(fù)制的特點(diǎn)，價(jià)格相對(duì)周邊城市來(lái)說(shuō)非常便宜，市場(chǎng)推進(jìn)比較順利。價(jià)格分析與市場(chǎng)營(yíng)銷分析項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/）市場(chǎng)推廣語(yǔ)賣點(diǎn)推廣方式半島一號(hào)別墅：4000-5000公寓：約3000讓我們住的更好交通、區(qū)位、資源、主題體育公園主要通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)雜志、與部分報(bào)紙做推廣。棕櫚島疊加別墅：15000高檔公寓：9000-12000交通、區(qū)位、資源、復(fù)合性的度假產(chǎn)品主要是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)與專業(yè)雜志推廣，較少用報(bào)紙，在香港本港臺(tái)做過(guò)宣傳東方新城獨(dú)立別墅：9000雙拼別墅：6000

17、洋房：3300純水岸別墅、戶戶臨水無(wú)敵高爾夫全景洋房產(chǎn)品類型多樣化網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告。分析此類物業(yè)是惠陽(yáng)地產(chǎn)價(jià)格上漲的引擎該類產(chǎn)品走的是惠陽(yáng)豪宅路線，價(jià)格一次次被刷新，其中棕櫚島最高賣到每平方米16000元的價(jià)格，新推出的東方新城也毫不示弱，別墅也達(dá)到9000元，相對(duì)惠陽(yáng)2300元的均價(jià)，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出本地居民消費(fèi)能力，但相對(duì)XX房?jī)r(jià)水平來(lái)說(shuō)，依然具有很大的吸引力。推廣渠道針對(duì)性極強(qiáng)，避免遍地撒網(wǎng)從幾大樓盤的推廣渠道來(lái)看，只有少量以報(bào)紙作為傳播通道，大部分是通過(guò)專業(yè)雜志、網(wǎng)絡(luò)等有針對(duì)性的方式對(duì)外宣傳，如棕櫚島有專門針對(duì)香港客人的電視廣告，事實(shí)上這種營(yíng)銷手段既能節(jié)約成本，又能篩選出預(yù)期客戶，效果較好。

18、（2）中心區(qū)物業(yè)中心區(qū)物業(yè)是圍繞淡水鎮(zhèn)為中心的以自住為主的中高檔樓盤，這類樓盤有其共同的特點(diǎn)，產(chǎn)品走居家型路線，以大戶型為主，少量小戶型做補(bǔ)充，但部分樓盤投資客不少，如錦江國(guó)際、尚城世家，屬于典型的居家與投資綜合體項(xiàng)目，但大戶型銷售速度相對(duì)較慢，目前市場(chǎng)上典型的居家型樓盤有中區(qū)華府、本因坊 寶家園，教師村、金碧雅苑、中銘豪園等，下面對(duì)該類物業(yè)進(jìn)行深入分析。項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱位置占地面積（）建筑面積（）綠華率容積率尚城世家金惠大道大劇院旁一期占地3800048萬(wàn)，一期5.6萬(wàn)50%1.47錦江國(guó)際金惠大道與東華大道交匯處206251100005.3中區(qū)華府政府市政廣場(chǎng)北側(cè)3300086864.

19、61超過(guò)852.2本因坊 寶家園淡水土湖白云路與承修四路交匯處230001050004.56金碧雅苑淡水開(kāi)城大道與熊貓大道交匯處301659853341%3.26中銘豪園淡水白云路與人民五路交匯處5500015000043%2.7分析分布集中在中心區(qū)以區(qū)政府為中心的中心區(qū)，交通方便、商業(yè)繁榮，是惠陽(yáng)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，近兩年來(lái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，許多開(kāi)發(fā)商借機(jī)紛紛圈地，大量資金引入，使得新開(kāi)中高檔樓盤迅速增加。建筑指標(biāo)傾向居家要求該類樓盤容積率平均在3.2左右，綠化綠平均在50%左右，規(guī)模適中，是典型的居家型物業(yè)。產(chǎn)品特征與銷售狀況項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型戶型（）銷售狀況尚城世家一梯兩戶的帶電梯小高層板

20、式大型社區(qū)兩房：94.87（十幾套）三房：126.79137.71四房：159.46主力戶型為三房與四房?jī)煞康男粜鸵呀?jīng)銷售完畢，三房四房銷售速度相對(duì)較慢錦江國(guó)際6棟21層塔樓兩房：78.39（十幾套）三房：94.6152.8五房：159.46主力戶型為三房，占91.6%總體銷售率良好，達(dá)到90%，其中中小戶型銷售速度較快。中區(qū)華府14棟小高層、高層兩房：84三房：116-146四房：129162主力戶型為三房，占55%銷售率接近95%，其中XX客戶占了4成。本因坊 寶家園9棟17層，2棟20層的高層建筑兩房：90.01三房：110128四房：138主力戶型為三房，占91.4%兩房共34套，銷

21、售完畢，其余銷售率在60%左右金碧雅苑1期8棟小高層、高層建筑圍合而成三房：137-140四房：155五房：160主力戶型為三房、四房，占60%以上（少量復(fù)式）銷售率一般，約40%-50%。中銘豪園（二期）高層、小高層建筑三房：120-130四房：140-150二期正在認(rèn)酬分析戶型單一，三房、四房是主流 該類產(chǎn)品戶型有越建越大的趨勢(shì)，90%以上的為三房與四房，面積在100-150之間，兩房極少，這說(shuō)明惠陽(yáng)本地居民的消費(fèi)觀念與XX消費(fèi)觀念存在很大的差別。中小戶型搶手，大戶型銷售速度相對(duì)較慢。 該類樓盤總體銷售速度還比較理想，但不同戶型的銷售速度差別很大，中小戶型銷售速度最快，大戶型推進(jìn)較緩，主要

22、是因?yàn)樵擃悩潜P是針對(duì)本地居家客戶為主，而本地居民人口有限，收入水平不高，因此推進(jìn)速度較慢，相對(duì)中小戶型而言，一方面受到投資客的青睞，另一方面本地居民的收入水平比較容易接受，因此銷售速度較快。價(jià)格與營(yíng)銷項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/）園林配套推廣方式客戶尚城世家均價(jià)2900意大利風(fēng)情景觀、英格蘭私家庭園和北歐皇家田園風(fēng)光，會(huì)所、兒童泳池、露天泳池、親子樂(lè)園、兒童樂(lè)園等樓體包裝、分展場(chǎng)本地客戶以公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)為主，XX客戶較多。錦江國(guó)際均價(jià)290010000空中花園（泛會(huì)所），游泳池、30000商業(yè)、酒店式入住大堂樓體包裝、人民路道旗、市中心大牌、網(wǎng)站、報(bào)紙XX客戶占60%，其余為惠陽(yáng)客戶中區(qū)華府均價(jià)310

23、0酒店式物業(yè)管理體系，泛會(huì)所配套，地中海特色園林網(wǎng)絡(luò)、市區(qū)廣告牌、人民路與開(kāi)城大道路旗、報(bào)紙本地客戶為主，XX客戶占了4成。本因坊 寶家園均價(jià)24005000平方米的中心廣場(chǎng)、會(huì)所、第11棟一到二層為商業(yè)市區(qū)廣告牌以本地教師、公務(wù)員為主，少量XX客戶金碧雅苑均價(jià)3000泛會(huì)所，600兒童游樂(lè)天地，露天泳池、健身房、咖啡廳等樓體包裝、廣告牌多為當(dāng)?shù)厝速?gòu)買，政府人員較多中銘豪園均價(jià)3000網(wǎng)絡(luò)、樓體包裝、廣告牌以本地居家客戶為主價(jià)格比較健康，并在穩(wěn)步上漲總體來(lái)看該類物業(yè)價(jià)格在3000左右，相對(duì)XX與周邊城市來(lái)說(shuō)，價(jià)格還很低，但該類物業(yè)主要是以本地居民為主力客戶，而且戶型面積越建越大，加上未來(lái)市場(chǎng)還

24、有大量新盤推出，在短期內(nèi)惠陽(yáng)本地市場(chǎng)很難消化該價(jià)格水平下的大戶型產(chǎn)品。注重園林主題風(fēng)格的塑造，但精致化程度有待挖掘在園林規(guī)劃方面，越來(lái)越注重園林風(fēng)情的塑造，強(qiáng)調(diào)概念與形象的打造，配套越來(lái)越完善，盡可能的通過(guò)園林配套的打造來(lái)提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，但與XX相比還有很大的挖掘空間。營(yíng)銷水平落差較大，市場(chǎng)整體營(yíng)銷水平仍有很大的提高空間。主要依靠樓體條幅、戶外廣告牌、XX報(bào)紙等作為推廣渠道。營(yíng)銷手法與銷售水平層次落差較大，部分樓盤通過(guò)系統(tǒng)的營(yíng)銷策劃，在項(xiàng)目形象方面有所提升，在市場(chǎng)上處于價(jià)格的高端位置，但整體市場(chǎng)營(yíng)銷水平仍有很大的提高空間?？蛻粢援?dāng)?shù)鼐用駷橹?，部分品質(zhì)較高產(chǎn)品吸引了較多XX投資客戶 這類產(chǎn)品是

25、介于高端豪宅與投資性產(chǎn)品中間，客戶以當(dāng)?shù)鼐用窬蛹覟橹?，主要包括?dāng)?shù)毓珓?wù)員、教師、企業(yè)白領(lǐng)階層等，但少量樓盤品質(zhì)較高，如錦江國(guó)際、尚城世家，吸引了部分外地客戶。（3）投資型物業(yè) 投資型物業(yè)的產(chǎn)生有其特殊的經(jīng)濟(jì)背景，因?yàn)橥顿Y關(guān)注的是回報(bào)率或者升值潛力，而惠陽(yáng)的區(qū)位條件與近幾年來(lái)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，在珠三角惠陽(yáng)還屬于典型的經(jīng)濟(jì)洼地，產(chǎn)業(yè)東進(jìn)帶動(dòng)了房地產(chǎn)的升溫，XX投資客的資金逐漸涌入惠陽(yáng)，這極大的刺激了投資性極強(qiáng)物業(yè)的產(chǎn)生。從市場(chǎng)反應(yīng)情況來(lái)看，投資型物業(yè)有品質(zhì)較好的中高擋樓盤（前面分析的錦江國(guó)際、尚城世家），投資性傾向很強(qiáng)，特別是中小戶型很受歡迎；另外一種是典型的中小戶型物業(yè)，如東方國(guó)際

26、、都市廣場(chǎng)、精業(yè)公寓等，目前該類物業(yè)市場(chǎng)上數(shù)量不多，但發(fā)展?jié)摿Υ?。典型中小戶型樓盤項(xiàng)目名稱位置建筑面積（）銷售狀況客戶戶型東方國(guó)際淡水人民六路10000（商業(yè)2900）一房戶型較差，銷售情況不好，二房銷售稍好，目前銷售約70%XX客戶60%，大亞灣客戶約20%一房?jī)蓮d：3658兩房?jī)蓮d：5662三房?jī)蓮d：96主力戶型為一房?jī)蓮d都市廣場(chǎng)（在建）人民四路與金惠大道交匯處76868（商業(yè)28000）正在認(rèn)酬，還未正式銷售以XX與本地投資客為主一房：40-50二房：70-80分析：作為以大戶型為消費(fèi)主流的惠陽(yáng)，中小戶型還非常稀缺，但近兩年來(lái)，中小戶型（包括大盤里的中小戶型）的市場(chǎng)反應(yīng)非常好，加上XX投

27、資客對(duì)中小戶型的偏好，一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始關(guān)注這部分市場(chǎng)。但總的來(lái)說(shuō)，該類物業(yè)依然稀少。市場(chǎng)上在建與在售的物業(yè)規(guī)模普遍較小，檔次不高，產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理，盡管在戶型面積上具有很大的吸引力，但由于產(chǎn)品綜合質(zhì)量不高，導(dǎo)致需求得不到滿足。該類物業(yè)的客戶面廣，有本地自住的，有XX投資客，還有本地投資客，隨著惠陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)走好，該類物業(yè)客戶會(huì)越來(lái)越多。投資傾向性極強(qiáng)的物業(yè)前面分析了錦江國(guó)際、中區(qū)華府的產(chǎn)品與客戶現(xiàn)狀，不難看出，該類物業(yè)都是新上市不久的新樓盤，起點(diǎn)較高，產(chǎn)品品質(zhì)相對(duì)較好，本來(lái)是以居家為主流客戶，但其良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與發(fā)展前景吸引了許多XX客戶的購(gòu)買，導(dǎo)致該類物業(yè)成為了投資性傾向很強(qiáng)的樓盤。2.市場(chǎng)總結(jié)

28、（1）物業(yè)類型呈現(xiàn)出“三類并行，兩端走好”趨勢(shì)。資源性高品位產(chǎn)品、中心區(qū)物業(yè)、投資型項(xiàng)目成為目前惠陽(yáng)住宅市場(chǎng)的三條主線。（2）資源性高品位產(chǎn)品主要分布在淡水河周邊，自然資源豐富，區(qū)位良好，產(chǎn)品檔次高，保值性好，升值潛力大；投資性項(xiàng)目?jī)r(jià)格適中，未來(lái)收益明顯，兩者的共同特點(diǎn)是預(yù)支未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，根據(jù)惠陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)可以預(yù)測(cè)這兩類產(chǎn)品將是未來(lái)發(fā)展的主流。（3）處于資源性高品位產(chǎn)品與投資性項(xiàng)目中間的中心區(qū)居家物業(yè)，戶型偏大，價(jià)格相對(duì)本地居民收入較高，加上未來(lái)放量過(guò)大，本地消費(fèi)者消化能力有限，本地客戶短期內(nèi)難以支撐如此龐大的市場(chǎng)供應(yīng)，因此不是發(fā)展的主流。（4）中小戶型供應(yīng)相對(duì)較少，面對(duì)中小戶型客戶對(duì)產(chǎn)

29、品品質(zhì)、環(huán)境配套、附加服務(wù)等要求的不斷提高，如何提高產(chǎn)品質(zhì)量、為客戶創(chuàng)造物超所值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品將是中小戶型成敗的關(guān)鍵。（5）據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來(lái)幾年市場(chǎng)總供應(yīng)總量約在200萬(wàn)平方米以上，數(shù)量非常巨大，供應(yīng)主流是大社區(qū)、大戶型項(xiàng)目，但部分大盤將調(diào)整目前開(kāi)發(fā)思路，向度假、投資復(fù)合功能方向扭轉(zhuǎn)，規(guī)避巨大供應(yīng)量帶來(lái)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。3.對(duì)本項(xiàng)目的啟示（1）在產(chǎn)品路線的選擇上，走投資型與高檔次、高品質(zhì)相結(jié)合，中間產(chǎn)品自然過(guò)渡的路線。短期內(nèi)利用經(jīng)濟(jì)前景看好趨勢(shì)開(kāi)發(fā)高檔次與投資性強(qiáng)的產(chǎn)品，比如洋房、高檔別墅，國(guó)際公寓，滿足投資客與部分度假居住者的需求。中長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)高層與小高層產(chǎn)品，滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的人口增加對(duì)住房的需求。

30、（2）在產(chǎn)品品質(zhì)的打造上，力求創(chuàng)新，避免同質(zhì)化與粗放型傾向，以符合市場(chǎng)潮流又適當(dāng)超出市場(chǎng)潮流的精致產(chǎn)品來(lái)贏得市場(chǎng)的認(rèn)可。（3）除了走產(chǎn)品多樣化道路以外，還可以把住宅跟其它產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來(lái)開(kāi)發(fā)，走復(fù)合型開(kāi)發(fā)道路，比如跟商業(yè)、休閑、運(yùn)動(dòng)等產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來(lái)開(kāi)發(fā)，提升項(xiàng)目的附加值，增加產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。4三級(jí)市場(chǎng)分析（1.）主要樓盤租金： 租金較高，回報(bào)率豐厚。出租物業(yè)地段戶型面積物業(yè)情況租賃價(jià)格（元/月）租賃群體中銘豪園新中心區(qū)三房130當(dāng)?shù)睾勒?005年入住20003000駐惠陽(yáng)辦事處、企業(yè)白領(lǐng)昊康花園新中心區(qū)三房130當(dāng)?shù)睾勒?004入住30004500駐惠辦事處、白領(lǐng)農(nóng)民房老城區(qū)單房200300都市廣

31、場(chǎng)人民四路單房40銷售現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查1000帶家私家電金葉公寓開(kāi)城大道單身公寓酒店公寓，2004年入住650空房，簡(jiǎn)單裝修(2).市場(chǎng)特征：三級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，租賃投資回報(bào)率高目前淡水三級(jí)市場(chǎng)地鋪約在1015家左右，主要為當(dāng)?shù)刈?cè)的中介，國(guó)內(nèi)大型三級(jí)中介公司尚未進(jìn)入惠陽(yáng)；地鋪的交易包括土地、農(nóng)民房和商品房的轉(zhuǎn)讓租賃，二手房成交量非常小。三級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)導(dǎo)致租金信息不透明，租金差別非常大；從目前租金與房?jī)r(jià)比較來(lái)看，投資回報(bào)非常豐厚。租賃客戶主要為外地企業(yè)在惠陽(yáng)辦事處與其員工、當(dāng)?shù)卮蚬ず徒?jīng)商人員，公司客戶對(duì)價(jià)格的高承受能力是租金高位運(yùn)行的重要原因之一。(3).租賃市場(chǎng)客戶：短期不容樂(lè)觀，中長(zhǎng)期有望突破。目前在

32、惠陽(yáng)的租客主要包括外地公司在當(dāng)?shù)剞k事處人員、企業(yè)白領(lǐng)、服務(wù)行業(yè)人員、大亞灣工業(yè)區(qū)企業(yè)管理人員等，這類客戶的市場(chǎng)空間究竟有多大？能否支撐越來(lái)越多的XX與其其它城市投資客的投資需求，根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前惠陽(yáng)周邊大型企業(yè)對(duì)惠陽(yáng)區(qū)的租房需求并不大，租賃市場(chǎng)需求空間取決于惠陽(yáng)石化等工業(yè)區(qū)能否形成規(guī)模，是否有較多的下游產(chǎn)品落戶，如果石化區(qū)規(guī)模形成，需求會(huì)有較大增加。三、大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）大亞灣概況1.區(qū)位惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)于1993年5月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，享有相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)特區(qū)的一系列優(yōu)惠政策；開(kāi)發(fā)區(qū)位于惠州市南部，東鄰汕尾，西接X(jué)X，陸路距香港60公里，海路47海里，屬于廣東省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最活躍

33、的珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍。開(kāi)發(fā)區(qū)由惠陽(yáng)區(qū)的2.5個(gè)鎮(zhèn)組成，人口約10萬(wàn)人，總轄陸域面積273.68平方公里，海域面積488平方公里，海岸線長(zhǎng)52公里。大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的自然條件得天獨(dú)厚，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。既擁有國(guó)內(nèi)難得的天然深水避風(fēng)良港，又有大片地勢(shì)平坦的工業(yè)腹地，淡水資源充足，旅游資源豐富，是中國(guó)南部沿海一處極佳的海陸結(jié)合點(diǎn)，是發(fā)展臨海型大工業(yè)和現(xiàn)代旅游業(yè)的理想之地，是中部貨物與信息中轉(zhuǎn)中心(將成為物流與信息中心)。2.交通開(kāi)發(fā)區(qū)交通條件十分便利。距惠州機(jī)場(chǎng)36公里，XX機(jī)場(chǎng)70公里，目前已經(jīng)形成立體網(wǎng)絡(luò)式的交通體系。公路：深汕高速公路從大亞灣西北面擦邊而過(guò)沿海高速公路動(dòng)工根據(jù)沿海高速的投

34、資規(guī)劃，沿海高速將于2007年底全線通車。此線溝通惠深兩市、惠州港和鹽田港兩港，是兩港的東西向疏港高速公路。廣汕高速、廣惠高速、惠河高速、惠鹽高速惠（州）澳（頭）疏港大道快速公交1號(hào)線，即惠城惠陽(yáng)大亞灣之間次區(qū)域快速公交線?？焖俟?號(hào)線，即惠城陳江惠陽(yáng)大亞灣之間快速公交線地鐵（輕軌）三號(hào)到惠陽(yáng)（未證實(shí)）。地鐵（輕軌）三號(hào)線將于2008年到達(dá)龍崗中心城，惠陽(yáng)政府在2005年前就已多次與XX規(guī)劃部門溝通，希望將XX市的地鐵（輕軌）三號(hào)線延伸到惠陽(yáng)，其中的具體方案是：三號(hào)在XX行政版圖內(nèi)的投資由XX市投入，進(jìn)入惠陽(yáng)后的線路投資由惠陽(yáng)區(qū)投入。鐵路：京九鐵路支線-惠（州）澳（頭）鐵路已建成通車。國(guó)家戰(zhàn)

35、略項(xiàng)目XX-廈門沿海高速鐵路已經(jīng)規(guī)劃，惠陽(yáng)站設(shè)在西區(qū)。建設(shè)中的XX-廈門高速公路貫通后，大亞灣至XX市區(qū)的距離僅為36公里，僅需車程二十分鐘。航空：大亞灣北距惠州平潭機(jī)場(chǎng)36公里，西至XX寶安機(jī)場(chǎng)70公里，均在一個(gè)小時(shí)車程內(nèi)；至廣州白云機(jī)場(chǎng)130公里，至香港赤蠟角新機(jī)場(chǎng)120公里，均在2個(gè)小時(shí)車程內(nèi)。海運(yùn)：惠州港已經(jīng)開(kāi)通了至香港的客運(yùn)航班和集裝箱貨運(yùn)航班。（二）大亞灣城市規(guī)劃1.總體發(fā)展目標(biāo)根據(jù)政府規(guī)劃，大亞灣的發(fā)展定位是：惠州中心城市的發(fā)展重心，以發(fā)展臨海型大工業(yè)為主、逐步發(fā)展遠(yuǎn)洋港口、協(xié)調(diào)發(fā)展旅游業(yè)的外向型、現(xiàn)代化城區(qū)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略 ：大亞灣總體經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略為：建設(shè)以石油化工為主導(dǎo)，電子信息、

36、汽車、港口、儲(chǔ)運(yùn)為基礎(chǔ)，并以此帶動(dòng)房地產(chǎn)、旅游、商業(yè)、金融等全面發(fā)展的新型工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)?？傮w規(guī)劃布局為“一港四區(qū)”，分別為惠州港、石化工業(yè)區(qū)、西部工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、行政商務(wù)區(qū)和旅游休閑區(qū)大亞灣城市規(guī)劃布局石化工業(yè)區(qū)：大亞灣石油化學(xué)工業(yè)區(qū)遵循“油化”結(jié)合、上中下游一體化發(fā)展的道路，以煉油和乙烯項(xiàng)目為龍頭，充分依托惠州大亞灣優(yōu)越的地理位置、海運(yùn)條件以與市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)等，面向國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)，重點(diǎn)發(fā)展高附加值、高技術(shù)含量的石化深加工產(chǎn)品、高新技術(shù)材料、專用化學(xué)品和精細(xì)化工產(chǎn)品生產(chǎn)基地，最終成為經(jīng)濟(jì)總量和綜合實(shí)力均處領(lǐng)先地位的世界級(jí)石油化學(xué)工業(yè)區(qū)，成為大亞灣經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供強(qiáng)大的驅(qū)動(dòng)力

37、。西區(qū)工業(yè)園區(qū)：西區(qū)工業(yè)園區(qū)目標(biāo)是建設(shè)成為新技術(shù)、電子信息和汽車工業(yè)基地。西部工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)主要響水河工業(yè)園、東風(fēng)車城工業(yè)園、熊貓高科技園和西區(qū)科技園。行政商務(wù)區(qū)：主要包括澳頭城區(qū)、中心北區(qū)與猴仔灣三部分。目標(biāo)是建設(shè)成為高水準(zhǔn)、高品位，具有沿海特色的國(guó)際化行政、商務(wù)中心。旅游休閑區(qū)：近期的建設(shè)重點(diǎn)是抓好小徑灣、辣甲島、三門島“三大景區(qū)”的建設(shè)，目標(biāo)是大力打造一批品位高、特色鮮明的旅游精品，立足于建設(shè)成為休閑度假勝地、濱海旅游樂(lè)園。惠州港：作為大亞灣開(kāi)發(fā)建設(shè)重要門戶的惠州港，開(kāi)發(fā)建設(shè)將做到“三個(gè)突出”：突出區(qū)位優(yōu)勢(shì)、突出專業(yè)優(yōu)勢(shì)、突出產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，并通過(guò)分工協(xié)作，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，逐步與香港港、XX港一起組成華

38、南地區(qū)大型主樞紐港群。2.土地規(guī)劃大亞灣開(kāi)發(fā)區(qū)用地規(guī)劃表（至2020年）新中心片區(qū)248.27.69103.5澳頭舊城片區(qū)343.110.62154.6霞涌片區(qū)178.95.57124.5西區(qū)片區(qū)35911.1249.8合計(jì)1130.135（三）大亞灣經(jīng)濟(jì)環(huán)境1.經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀石化產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效應(yīng)凸顯近年來(lái)，隨著大亞灣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)投資環(huán)境的不斷改善，加上由于XX開(kāi)發(fā)空間有限帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)東移的機(jī)會(huì)，越來(lái)越多的資金正在流向大亞灣，特別是世界級(jí)的石化企業(yè)落戶大亞灣極大的拉動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2000年大亞灣生產(chǎn)總值為122402萬(wàn)元，2001年151204萬(wàn)元，2002年185424萬(wàn)元，呈現(xiàn)一個(gè)平

39、緩穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。2003年生產(chǎn)總值高達(dá)342507萬(wàn)元，上升趨勢(shì)非常明顯，增長(zhǎng)速度高達(dá)81.8%，主要得益于南海石化項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)。2004年、2005年增長(zhǎng)平穩(wěn)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化明顯，第二產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展從下表可看出，2003年以前第二產(chǎn)業(yè)一直徘徊不前，第三產(chǎn)業(yè)占了很重的比例，2003年開(kāi)始，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)急劇上升，成為國(guó)民生產(chǎn)總值的最大貢獻(xiàn)產(chǎn)業(yè)，這得益于南海石化開(kāi)工建設(shè)，第二產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展帶動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)比例呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)，其中房地產(chǎn)行業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要貢獻(xiàn)行業(yè)。城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)迅速，城市化進(jìn)程加快由于近年來(lái)大型的外資企業(yè)進(jìn)駐，創(chuàng)造了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，2003

40、年在外資企業(yè)從業(yè)人員15015人，占全區(qū)單位從業(yè)人員的64.2%，比2002年凈增5199人，增長(zhǎng)53.%。外資企業(yè)從業(yè)人員的增長(zhǎng)，加快了農(nóng)業(yè)人口向第二、三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移速度，同時(shí)促進(jìn)了大亞灣城市化的進(jìn)程。目前大亞灣的人口在15萬(wàn)左右。隨著產(chǎn)業(yè)的聚集加快，預(yù)計(jì)到2010年達(dá)到18萬(wàn)人，2020年，大亞灣人口將至少達(dá)到35萬(wàn)人。人口的增長(zhǎng)又將帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展。以石油化工為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)鏈正在加速形成中海殼牌石油投資43億美元；1200萬(wàn)煉油項(xiàng)目投資169億；LNG發(fā)電廠投資85億；華德油庫(kù)投資30億；法國(guó)阿托菲納公司聚苯乙烯項(xiàng)目投資1.2億美元；臺(tái)灣臺(tái)達(dá)化工股份公司ABS項(xiàng)目投資3.25億美元；三洋電機(jī)、

41、三洋光部品、住友、三菱等世界500強(qiáng)日資企業(yè)落戶該區(qū)；廣東第二座大型高水頭大容量純抽水蓄能電站投資81億；.2.其它利好經(jīng)濟(jì)事件和黃收購(gòu)惠州港。2006年3月30日成功收購(gòu)惠州港，另消息稱，在收購(gòu)收購(gòu)惠州港后的第5天，和黃在地處惠州港（澳頭港灣處）拿下一塊近20萬(wàn)平方米的商住用地。XX地產(chǎn)巨頭搶灘大亞灣。中國(guó)地產(chǎn)的龍頭老大“萬(wàn)科地產(chǎn)”出手就拿下辣甲島，該島占地面積37萬(wàn)多平方米，XX的南山地產(chǎn)、蛇口中建的合作項(xiàng)目（占地100萬(wàn)平方米）的半島1號(hào)。另有振業(yè)集團(tuán)、東部集團(tuán)、金地地產(chǎn)、城投集團(tuán)、中海地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、華僑城地產(chǎn)等眾多地產(chǎn)巨頭的市場(chǎng)開(kāi)拓人員紛紛探索惠陽(yáng)。XX市政府早在2000年就提出“工

42、業(yè)入園”的大思路，龍大工業(yè)區(qū)就是“工業(yè)入園”的產(chǎn)物。174平方公里的XX（龍崗）大工業(yè)區(qū)距離惠陽(yáng)16公里。 大型工業(yè)企業(yè)的建設(shè)與投產(chǎn)將成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展極大的驅(qū)動(dòng)力。.3區(qū)域經(jīng)濟(jì)展望大亞灣將承接因XX發(fā)展空間有限所帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。XX目前發(fā)展過(guò)程中遇到土地資源瓶頸，而這就是東部地區(qū)較大的優(yōu)勢(shì)，隨著兩地交通網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系的進(jìn)一步加強(qiáng)，可以預(yù)見(jiàn)大亞灣將大大受益于XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)。石化工業(yè)的建設(shè)投產(chǎn)將催熟大亞灣。中海殼牌南海石化項(xiàng)目正在按時(shí)間表如期推進(jìn)、LNG電廠項(xiàng)目正在建設(shè)中、華德石化陸域儲(chǔ)油項(xiàng)目第一期工程已進(jìn)入罐主體安裝階段、1200萬(wàn)噸的煉油項(xiàng)目正在報(bào)批。這四個(gè)項(xiàng)目的總投資額達(dá)到641億元

43、人民幣。與此同時(shí)，大約36個(gè)中下游項(xiàng)目在洽談中，建成后將成為當(dāng)代最新技術(shù)水平的世界級(jí)石化工業(yè)基地。合理的產(chǎn)業(yè)布局將使GDP成倍增長(zhǎng)。今后三年，是大亞灣跨越式發(fā)展的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，開(kāi)發(fā)區(qū)投入2000多億元的建設(shè)資金，東西工業(yè)區(qū)和惠州港三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)總量將成倍增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)1000億元的工業(yè)產(chǎn)值和500億元的GDP，由此將會(huì)極大的拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)包括旅游業(yè)、房地產(chǎn)等行業(yè)的發(fā)展。（四）大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境1.大亞灣房地產(chǎn)受九十年代的泡沬經(jīng)濟(jì)影響，目前屬于房地產(chǎn)起步與消化原有地產(chǎn)的階段。19932002年，是大亞灣房地產(chǎn)業(yè)起步期。這一階段市場(chǎng)發(fā)展極不穩(wěn)定，投資額波動(dòng)很大（詳見(jiàn)下圖）。根據(jù)上圖可以看出大

44、亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展軌跡，1993年地產(chǎn)“泡沫”被擠破之后，大亞灣的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直低迷不振，幾乎停滯了近十年。這一時(shí)期市場(chǎng)投資主體抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，19952001年房地產(chǎn)投資進(jìn)入低谷，大量資金撤離，產(chǎn)生許多爛尾樓；投資商開(kāi)發(fā)能力不強(qiáng)，投資主體駕奴市場(chǎng)的能力弱；市場(chǎng)十分清淡。這種狀況直到2002年才逐漸好轉(zhuǎn)。2002年11月中海殼牌項(xiàng)目正式動(dòng)工，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目掀起一陣房地產(chǎn)熱潮的惠陽(yáng)，如今又迎來(lái)了新的發(fā)展潮。2003年，大亞灣房地產(chǎn)投資額同比2002年增長(zhǎng)了44%；商品房銷售建筑面積同比增長(zhǎng)了329%；商品房銷售額了相對(duì)于2002年增長(zhǎng)了302%，增長(zhǎng)勢(shì)頭迅猛。2005年，大亞灣商品房在建面積18.2

45、5萬(wàn)平米，增長(zhǎng)225.8%，銷售面積6.3萬(wàn)平米，雖然基數(shù)不大，但相對(duì)于過(guò)去一直低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，增長(zhǎng)速度已經(jīng)很快了。2.新建商品數(shù)量較少，主要以二手樓交易為主。目前市場(chǎng)主要的新建樓盤主要有熊貓碧富新城、南山國(guó)際、康匯外商公寓、華南（國(guó)際）建材家電批發(fā)市場(chǎng)、凱旋居、海岸國(guó)際公寓。數(shù)量較少，但片區(qū)未來(lái)地產(chǎn)有蓄勢(shì)待發(fā)的趨勢(shì)。3.新盤銷售價(jià)格在2500-3800元/平方米，二手房在800-1000元/平方米左右。4.實(shí)際可供開(kāi)發(fā)的土地面積有限。大亞灣管委會(huì)在重點(diǎn)抓好“一港四區(qū)”的建設(shè)外，也在規(guī)劃中充分考慮了自身的綜合配套，預(yù)留了部分的商住用地。但在大亞灣區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃的石化工業(yè)區(qū)約28.7平方公里

46、，響水河工業(yè)區(qū)約20平方公里，惠州港約10平方公里，實(shí)際可利用土地總面積僅20平方公里左右，大亞灣已經(jīng)沒(méi)有更多的土地用于開(kāi)發(fā)建設(shè)。（五）大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀環(huán)境一、各個(gè)片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于一個(gè)消化與待繼續(xù)開(kāi)發(fā)的階段，目前市場(chǎng)新建樓盤數(shù)量較少，片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很大的發(fā)展前景，本節(jié)將結(jié)合大亞灣一港四區(qū)的規(guī)劃，分別對(duì)各個(gè)規(guī)劃片房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展方向進(jìn)行深入分析，為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與產(chǎn)品定位提供可靠的依據(jù)。1.行政商務(wù)區(qū)（CBD）：日益活躍的商務(wù)活動(dòng)將使得寫字樓市場(chǎng)成為該片區(qū)主流一港四區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃，使行政中心區(qū)的地位得到空前的強(qiáng)化，核心地位的價(jià)值毋庸置疑，東接石化城，西靠西

47、區(qū)工業(yè)區(qū)，南鄰惠州港，隨著大亞灣石化產(chǎn)業(yè)投產(chǎn)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)騰飛，行政中心區(qū)將建設(shè)成為具有世界級(jí)水平，融商住、金融等功能的CBD。片區(qū)行政商務(wù)活動(dòng)頻繁將帶動(dòng)房地產(chǎn)的升溫，其發(fā)展方向同樣影響房地產(chǎn)的未來(lái)走向，作為未來(lái)大亞灣的CBD，隨著越來(lái)越多的大型石化產(chǎn)業(yè)與其其它產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐，未來(lái)商務(wù)活動(dòng)將會(huì)異?；钴S，這將刺激該片區(qū)將會(huì)以商務(wù)活動(dòng)為主的寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展。正因?yàn)镃BD地位的確定決定了新建的幾個(gè)樓盤明顯傾向于商務(wù)功能的塑造。南山國(guó)際樓盤名南山國(guó)際位置惠州市大亞灣體育場(chǎng)體育場(chǎng)東南角物業(yè)類型商務(wù)公寓建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格功能宜商宜住占地面積5427建筑面積43672，公寓面積7648，寫字樓面積26662、商業(yè)面積

48、5680容積率8.05總戶數(shù)其中公寓99套主力戶型公寓部分面積區(qū)間為5080，寫字樓面積區(qū)間為70300配套快速商務(wù)電梯、辦公視頻設(shè)施、開(kāi)敞的辦公區(qū)、第一太平戴維斯管理營(yíng)銷主題全功能商務(wù)平臺(tái)銷售價(jià)格3800-4000元/平方米銷售狀況康匯外商公寓樓盤名康匯外商公寓位置大亞灣中心區(qū)體育場(chǎng)東側(cè)物業(yè)類型7棟小高層功能外商公寓、白領(lǐng)公寓、寫字樓、會(huì)所等建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格占地面積23,000建筑面積58,000容積率2.52總戶數(shù)308套主力戶型三房（120-130）與復(fù)式四房配套星級(jí)酒店式管理客戶有200多名外商入住營(yíng)銷主題健康住宅小區(qū)價(jià)格銷售2800-3200元/，租金：標(biāo)準(zhǔn)套房：258元/天；豪華套

49、房：288元/天；復(fù)式套房：388元/天，豪華帶全家電的套房月租金約為5000元左右。銷售狀況目前主要從事對(duì)外出租業(yè)務(wù)，入住率比較理想2.西區(qū)工業(yè)園區(qū)：高規(guī)格的工業(yè)基地將會(huì)促使以本項(xiàng)目為中心的部分區(qū)域成為城市CLD2.1大量高科技、高效益產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐將帶來(lái)數(shù)百萬(wàn)人潮涌入。西區(qū)地處大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的瓶口地帶，與惠陽(yáng)市接壤，西區(qū)距XX市中心60公里，西鄰XX坑梓鎮(zhèn)，南距惠州港深水碼頭10公里，陸路距香港75公里，海路距香港47海里，深汕高速公路從西區(qū)經(jīng)過(guò)，水陸交通相當(dāng)便利。根據(jù)規(guī)劃西區(qū)工業(yè)區(qū)將被打造成高規(guī)模、高科技、高效益的電子、汽車和鋼鐵工業(yè)基地，目前主要有響水河工業(yè)園、東風(fēng)車城工業(yè)園、熊貓高科

50、技園和西區(qū)科技園。響水河工業(yè)園總占地為4.98平方公里，已有三洋、住友等20家企業(yè)入園，將建設(shè)成為XX、大亞灣信息產(chǎn)業(yè)帶。東風(fēng)汽車城園區(qū)面積為4平方公里，已有東風(fēng)車城股份、東風(fēng)本田汽車零部件、東風(fēng)易進(jìn)工業(yè)等企業(yè)建成投產(chǎn)。熊貓科技工業(yè)園的開(kāi)發(fā)主體熊貓置業(yè)發(fā)展（中國(guó)）正在著力引進(jìn)汽車項(xiàng)目，準(zhǔn)備重圓“熊貓汽車夢(mèng)”。2.2高素質(zhì)人才的涌入需要一個(gè)以居住為主的城市CLD的出現(xiàn)根據(jù)規(guī)劃部門對(duì)土地利用的規(guī)劃，西區(qū)居住用地面積約359公頃，到2020年常住人口達(dá)到11.12萬(wàn)，再加上西區(qū)西二大道、澳霞大道的建成（將直達(dá)大亞灣石化工業(yè)區(qū)），西區(qū)高檔住宅區(qū)不僅服務(wù)于西區(qū)工業(yè)園區(qū)高端人群，還能服務(wù)于殼牌石化工業(yè)區(qū)的

51、員工，市場(chǎng)潛力不可估量。2.3西區(qū)典型樓盤樓盤名熊貓碧富新城位置大亞灣惠陽(yáng)區(qū)西南物業(yè)類型以多層為主，輔以部分獨(dú)立、聯(lián)排別墅以與四棟小高層建筑風(fēng)格加州風(fēng)格占地面積830,000建筑面積1,200,000容積率1.45總戶數(shù)5000戶主力戶型其中以120平米左右的三房為主力戶型，頂層設(shè)置復(fù)式，此外還有部分四房和少量二房。部分單元設(shè)置觀景電梯。停車位地下350，地面300配套會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、商場(chǎng)、幼兒園等營(yíng)銷主題世界就在這里開(kāi)發(fā)情況項(xiàng)目分四期開(kāi)發(fā)，三期正在建設(shè)中銷售價(jià)格均價(jià)：2300元/（帶裝修3600元/）客戶該項(xiàng)目與本項(xiàng)目?jī)H隔西二大道，規(guī)模巨大，是目前大亞灣地區(qū)最大型的國(guó)際人文生態(tài)社區(qū)，現(xiàn)

52、已建成一、二期，全部建成可容納5000戶。華南（國(guó)際）建材家電批發(fā)市場(chǎng)樓盤名華南（國(guó)際）建材家電批發(fā)市場(chǎng)位置亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)物業(yè)類型商業(yè)為主，住宅為輔建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格占地面積263,200建筑面積450,000容積率1.71總戶數(shù)主力戶型二房、三房停車位發(fā)展商大亞灣廣實(shí)實(shí)業(yè)營(yíng)銷主題銷售價(jià)格住宅2800元/，底樓商鋪銷售價(jià)格為12000元/平方米左右，二樓商鋪價(jià)格在5000元/平方米左右。3.石化工業(yè)區(qū)：大型項(xiàng)目陸續(xù)建成將為中心區(qū)與西區(qū)住宅市場(chǎng)提供大量客源大亞灣石化工業(yè)區(qū)規(guī)劃首期占地面積13.9平方公里，主要布置中海殼牌80萬(wàn)噸乙烯項(xiàng)目、1200萬(wàn)噸南海煉油項(xiàng)目和大約36個(gè)石化中下游產(chǎn)品項(xiàng)

53、目以與華德石化120萬(wàn)立方米儲(chǔ)油罐項(xiàng)目、惠州LNG項(xiàng)目，發(fā)展目標(biāo)為：遵循“油化”結(jié)合、上中下游一體化發(fā)展的道路，以煉油和乙烯項(xiàng)目為龍頭，最終形成經(jīng)濟(jì)總量和經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力均處領(lǐng)先地位的世界級(jí)石油化學(xué)工業(yè)區(qū)。 根據(jù)土地利用規(guī)劃，石化工業(yè)區(qū)主要大型項(xiàng)目陸續(xù)建成后，將會(huì)帶來(lái)大量的工作人員，而石化工業(yè)區(qū)本身并不適合居住，這為周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)（特別是西區(qū)、霞涌區(qū)）提供了巨大的發(fā)展空間，其龐大的客源市場(chǎng)將是周邊區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展的重要支持。 據(jù)調(diào)查整個(gè)石化工業(yè)區(qū)內(nèi)，沒(méi)有規(guī)劃員工宿舍和生活區(qū)域。由此可見(jiàn)，中海石化的建成投產(chǎn)，必將給整個(gè)大亞灣帶來(lái)大量的人口增量，由此產(chǎn)生的大量居住需求，將對(duì)周邊片區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展起到

54、極大的推動(dòng)作用。4.旅游休閑區(qū)：資源環(huán)境優(yōu)勢(shì)將決定該片區(qū)將會(huì)以高端度假地產(chǎn)為主流旅游休閑區(qū)主要包括霞涌、辣甲島、三門島三大景區(qū)，將按國(guó)際化、高品位的要求，努力打造一批具有鮮明濱海特色的旅游景區(qū)、景點(diǎn)，從而使之成為休閑度假勝地、石化園區(qū)的后花園?；谶@樣的定位，旅游休閑區(qū)未來(lái)具有發(fā)展高端居住、度假地產(chǎn)、酒店的巨大潛力，但該片區(qū)目前還沒(méi)有完全被開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有發(fā)展起來(lái)，隨著萬(wàn)科等大型企業(yè)對(duì)辣甲島的開(kāi)發(fā)，該片區(qū)未來(lái)將會(huì)成為石化區(qū)的后花園并分流石化區(qū)一部分客源市場(chǎng)。5.惠州港：港口經(jīng)濟(jì)將會(huì)帶動(dòng)大量商務(wù)物業(yè)與部分居住型物業(yè)的產(chǎn)生惠州港是南方深水良港，為國(guó)家一類開(kāi)放口岸，已經(jīng)被列入廣東省沿海港口布局

55、規(guī)劃中的重點(diǎn)港口，猶如XX的鹽田港，港口本身為生產(chǎn)、物流基地，港口周邊才是房地產(chǎn)的發(fā)展最佳空間。 該片區(qū)有兩個(gè)項(xiàng)目，海岸國(guó)際公寓與凱旋居，其中海岸國(guó)際公寓以投資居住兩相宜的中小戶型為主，針對(duì)的是XX投資客與當(dāng)?shù)刈饪?，但?guī)模較小。凱旋居樓盤名凱旋居位置新澳大道物業(yè)類型高層住宅建筑風(fēng)格現(xiàn)代嶺南風(fēng)格占地面積建筑面積30102.77容積率總戶數(shù)198戶主力戶型二房、三房停車位117個(gè)客戶XX客戶達(dá)80%營(yíng)銷主題住澳頭最好的房子開(kāi)發(fā)情況尾盤銷售中銷售價(jià)格3000元/海岸國(guó)際公寓樓盤名海岸國(guó)際公寓位置大亞灣澳頭港西側(cè)，大亞灣假日酒店旁物業(yè)類型高層建筑（13層）建筑風(fēng)格典型的熱帶海洋風(fēng)格占地面積1890建筑面積16340.29（其中住宅面積13660.71，商業(yè)面積2679.58）容積