某地產(chǎn)市場調(diào)查總結(jié)

1、WORD.34/34關(guān)于二環(huán)東片區(qū)調(diào)查總結(jié)調(diào)查時(shí)間：2009年4月27日2009年5月1日調(diào)查圍：南起經(jīng)十路，東至大辛河，北至外環(huán)路，西到二環(huán)東路接將軍路。調(diào)查項(xiàng)目：A.寫字樓項(xiàng)目中潤世紀(jì)廣場三慶楓潤商務(wù)大廈三威大廈潤達(dá)商務(wù)中心B.住宅項(xiàng)目御景山墅東領(lǐng)尚座海信都市鮑德現(xiàn)代逸城錦繡泉城丁豪藍(lán)調(diào)國際假日麗景舜興旺苑山久水遠(yuǎn)普利花園C.商業(yè)項(xiàng)目蓋世農(nóng)貿(mào)市場辛甸金城商城居然之家紅星門凱龍D.村改或已清盤項(xiàng)目家村村民安置房花園福潤康城東興寓城春天花園花園一、區(qū)域概況本區(qū)域的圍補(bǔ)充說明：鑒于二環(huán)東片區(qū)與工業(yè)路片區(qū)差異之處甚微，且兩片區(qū)同屬與二環(huán)東部區(qū)域，所以現(xiàn)將兩片區(qū)同歸屬于二環(huán)東片區(qū)。片區(qū)從區(qū)位上來看，

2、位于整個(gè)市區(qū)的東部近中區(qū)域，在的城區(qū)管轄區(qū)域上來看片區(qū)大部屬于歷城區(qū)，少部分屬于高新區(qū)。片區(qū)在的城市發(fā)展過程中，起著承老城啟新城（高新區(qū)）的重要樞紐作用。隨著近年來市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與市區(qū)城市建設(shè)步伐的速度加快，片區(qū)的經(jīng)濟(jì)與城建在諸多利好因素下起飛。世紀(jì)之初，片在眾多市民的印象中還是鄉(xiāng)村之地。但是，隨著高新片區(qū)的迅速發(fā)展與東部片區(qū)的快速崛起，處于老城和新城之間的二環(huán)東片區(qū)也得到的前所未有的發(fā)展。片區(qū)的城市建設(shè)、基礎(chǔ)建設(shè)、市政配套、商業(yè)配套等得到了煥然一新的改變并在逐步趨向完善。特別是二環(huán)高架的建設(shè)、二環(huán)東路的整修以與BRT公交系統(tǒng)的開通，片區(qū)不久的將來在多方面的發(fā)展均會提速。片區(qū)在整個(gè)城市中的價(jià)

3、值也會相應(yīng)提高。此外，高架橋修建與二環(huán)東路整修也將會給片區(qū)的發(fā)展帶來新的發(fā)展契機(jī)。比如，促進(jìn)片區(qū)棚戶區(qū)的改造，帶動片區(qū)汽車服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提升片區(qū)諸多項(xiàng)目的城市價(jià)值，增加客戶對片區(qū)諸多項(xiàng)目的信心等。片區(qū)依托二環(huán)東路的優(yōu)越區(qū)位和便捷交通，目前已形成了二環(huán)東路寫字樓集聚群。近年來，隨著東環(huán)國際、嘉恒商務(wù)大廈、麗景、發(fā)展大廈、火炬大廈、中潤世紀(jì)廣場、航空大廈等諸多知名寫字樓的落成運(yùn)營，片區(qū)的寫字樓集聚群規(guī)模已經(jīng)成形。隨著二環(huán)高架與二環(huán)東路的建成通車，片區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢將更加突出，片區(qū)的城市價(jià)值也將會有所提升。這，也勢必會催生二環(huán)東路兩側(cè)開發(fā)更多的新建寫字樓，使片區(qū)的寫字樓集聚群在甚至在全省更具影響力。片區(qū)

4、的商業(yè)配套已較為成熟，現(xiàn)在片區(qū)已基本形成了窯頭路商區(qū)、家商業(yè)區(qū)、七里河商業(yè)區(qū)、祝甸商業(yè)區(qū)、十里河商業(yè)區(qū)等諸多二級商業(yè)圈。而且，現(xiàn)在各商業(yè)區(qū)部商業(yè)配套設(shè)施已基本固定。片區(qū)銀行、醫(yī)院、學(xué)校、超市等配套也是一應(yīng)俱全，幾近完善。片區(qū)生活、就醫(yī)、子女教育、購物等都非常便利。片區(qū)的發(fā)展已由多年前的鄉(xiāng)村印象一躍成為現(xiàn)在城市發(fā)展過程中起過渡樞紐作用的要領(lǐng)之地。特別是，近年來片區(qū)錦繡泉城、富祥天地、泉印蘭亭、花園、三箭平安苑、辛甸花園、花園等大盤的落座入住，使片區(qū)居住品質(zhì)明顯提高。并且，當(dāng)前正在開發(fā)建設(shè)的假日麗景、海信都市、鮑德現(xiàn)代逸城等新建樓盤將會進(jìn)一步促進(jìn)和改善片區(qū)居民的居住品質(zhì)與居住環(huán)境。比如，御景山墅項(xiàng)

5、目作為片區(qū)僅有的城中別墅，將會極大提升片區(qū)的檔次和形象?，F(xiàn)在，片區(qū)已被廣大市民所認(rèn)可，片區(qū)將成為諸多購房者置業(yè)和投資的熱土。二、各類項(xiàng)目基本情況A.寫字樓項(xiàng)目1.中潤世紀(jì)廣場項(xiàng)目位于經(jīng)十路與二環(huán)東路交匯處東北角，是由中潤置業(yè)投資開發(fā)的大型城市綜合體。項(xiàng)目開發(fā)總建筑面積約25萬平米，其中7棟寫字樓總建筑面積約為15萬平米，沿街商鋪總建筑面積為10萬平米，住宅（中潤世紀(jì)城）總建筑面積約9萬平米。項(xiàng)目憑借緊靠經(jīng)十路大動脈和二環(huán)東路的城市主干道的交通和區(qū)位優(yōu)勢，寫字樓的開發(fā)推出較易獲得市場的認(rèn)可。當(dāng)前項(xiàng)目的5棟寫字樓中，臨二環(huán)東路的北邊一棟由平安保險(xiǎn)團(tuán)購，臨二環(huán)東路的中間一棟為由中國移動給團(tuán)購，在西南

6、角的移動現(xiàn)在正對外公開發(fā)售（價(jià)格為：1100013000元/平米，只售不租），南邊臨經(jīng)十路的兩棟由中國移動全部團(tuán)購。項(xiàng)目北邊沿窯頭路的商業(yè)配套，隨著銀座的入駐，加上周邊窯頭小區(qū)、友誼苑小區(qū)、三箭吉祥苑、中間文化城、出版技工學(xué)校等高密度人群的支撐，項(xiàng)目商業(yè)銷售情況進(jìn)展順利，現(xiàn)在基本已經(jīng)售罄。項(xiàng)目的住宅為11棟高層（18層左右），容積率為1.8。目前，住宅還有10余套，戶型多是200300平米的復(fù)式住宅。住宅起價(jià)為7500元/平米，均價(jià)為8000元/平米，最高價(jià)為9000元/平米。項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)顯據(jù)特色，項(xiàng)目廣場南面入口處設(shè)有自由女神與噴泉，項(xiàng)目綠化率為35%，部規(guī)劃有綠地，綠地面積高達(dá)40

7、00平米（每平米造價(jià)為2元/平米），項(xiàng)目部有喬木灌木，白玉蘭（3000元/棵），植物適合不同季節(jié)，各種各樣的植物搭配，可使小區(qū)四季常綠，小區(qū)中間還有2000平米人工湖。項(xiàng)目會所總建筑面積為6000平米（地下兩層，地上兩層），會所具體作何用途現(xiàn)在尚未確定。2.三慶楓潤商務(wù)大廈項(xiàng)目位于工業(yè)南路100號路南，由A座和B座共同組成，其中A座21層，B座9層。項(xiàng)目由三慶置業(yè)投資開發(fā)，項(xiàng)目處于已經(jīng)建成的三慶楓潤山居住宅區(qū)北側(cè)，南依五頂茂嶺山，西南緊鄰歷下區(qū)政府，地處市經(jīng)濟(jì)文化中心的歷下區(qū)東部，是老城中心與東部新城的樞紐地帶。楓潤商務(wù)大廈向西500米即到城區(qū)三條主要交通線路二環(huán)東路、解放路、工業(yè)南路的十字路

8、口，向東約3000米即到達(dá)東部高新開發(fā)區(qū)的核心地段，大廈對面為即將改造的汽車東站。暢達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)和東部新城未來規(guī)劃建設(shè)，成就了大廈黃金樞紐地理位置。大廈1-2層為商業(yè)空間，321層為商務(wù)辦公空間標(biāo)準(zhǔn)層高3.3米，7.8米超寬室柱距，提供多重面積區(qū)間選擇，自用、投資皆宜。321層辦公標(biāo)準(zhǔn)層，分為13個(gè)基礎(chǔ)辦公單元。單元面積由70180不等，多為輕體墻分隔，有利于平層空間的整體使用。項(xiàng)目周邊配套設(shè)施完善，商業(yè)氛圍濃厚，較適宜商業(yè)辦公。項(xiàng)目目前銷售價(jià)格已由2005年的4900元/平米增值為現(xiàn)在的7750元/平米.項(xiàng)目商業(yè)部分由東城燒鵝仔和夏日麗景酒店整整租。3.三威大廈項(xiàng)目位于華龍路中段，是由房地產(chǎn)

9、公司投資開發(fā)的一棟30層百米高層全精裝商務(wù)樓，1層設(shè)有大堂、接待廳、咖啡廳、商務(wù)中心等；2、3層設(shè)健身房、會議室、精品商務(wù)酒店等；4層到29層商務(wù)樓，標(biāo)準(zhǔn)層提供四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)辦公單位；28層為躍層式LOFT辦公單位，最頂層為屋頂花園。項(xiàng)目自2007年開盤以來，價(jià)格從起初的6940元/平方米上升到如今的7140元/平方米。房地產(chǎn)公司在此之前已成功開發(fā)并良好運(yùn)營兩發(fā)展大廈，因此，公司在開發(fā)此項(xiàng)目時(shí)積累了豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)并形成了自己的管理模式，公司在發(fā)展大廈的物業(yè)管理服務(wù)獲得的大眾的普遍認(rèn)可，贏得了信譽(yù)，贏得了市場較好的口碑，這些也將會為本項(xiàng)目的良好銷售奠定良好的市場基礎(chǔ)，有利于項(xiàng)目的銷售。當(dāng)前銷售率為85

10、%左右。當(dāng)前銷售價(jià)格為7000元左右/平米。4.潤達(dá)商務(wù)中心項(xiàng)目位于歷城區(qū)華能路中段（留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園西鄰），是由魯信置業(yè)公司投資開發(fā)的辦公寫字樓。寫字間面積從601000平米不等，項(xiàng)目當(dāng)前售價(jià)為4500元/平米。B.住宅項(xiàng)目1.御景山墅項(xiàng)目共7棟樓組成，共約210套，為城市中心的山水別墅項(xiàng)目。項(xiàng)目毗鄰燕翅山，依山而建，有水池與游泳池（僅適合小孩使用）。小區(qū)有會所，健身器材。建筑形態(tài)為聯(lián)排別墅、疊拼別墅，均為毛坯房。其中，聯(lián)排別墅為195202平米/套，1180013000元/平米，疊拼別墅為205平米/套，12000元左右/平米。另外，還有平層面積為110平米左右（兩室兩廳），11000120

11、00元/平米。據(jù)其銷售人員介紹，項(xiàng)目當(dāng)前銷售在一般以上，個(gè)人推測，時(shí)間銷售率可能還不足50%.2.丁豪藍(lán)調(diào)國際項(xiàng)目位于華能路與化纖廠路交叉口西南角，總占地面積約37畝，總開發(fā)建筑面積約12萬平米，是由丁豪集團(tuán)旗下信榮房地產(chǎn)開發(fā)投資開發(fā)，由益言堂地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)全稱代理。項(xiàng)目位于發(fā)展的熱點(diǎn)東部區(qū)域，是丁豪進(jìn)軍的首個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目開發(fā)集寫字樓和住宅為一體。住宅設(shè)計(jì)戶型面積從5080平米不等。項(xiàng)目目前周邊圍擋已經(jīng)樹立起來，但是尚未動工。通過其周邊圍擋可以看出，項(xiàng)目要打造的即是小戶型為主的年輕人住宅。項(xiàng)目文案鑒賞：丁/浩/集/團(tuán) 實(shí)/力/鉅/獻(xiàn)年輕不在路上城市中心價(jià)值主流生活區(qū)域無限釋放激情，夢想不再受限三大

12、商圈交匯處，富有心靈居所3.舜興旺苑項(xiàng)目位于將軍路于華路交匯處東南角，總占地面積總開發(fā)建筑面積 共有棟多層（6層）住宅組成。項(xiàng)目是高家住村委會為改善本村村民居住環(huán)境而開發(fā)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)戶型面積從77120平米不等。具體戶型信息如下：戶型類型戶型面積戶型結(jié)構(gòu)戶型比例A177兩室一廳一衛(wèi)12%A286兩室兩廳一衛(wèi)10%A394兩室兩廳一衛(wèi)22%A4108三室兩廳一衛(wèi)19%A5110三室兩廳一衛(wèi)17%A6120三室兩廳兩衛(wèi)20%由上表可以看出，本項(xiàng)目戶型比例中，110平米的小三室戶型占有較大比列。項(xiàng)目位于東北部，就目前來看，雖有70.84.89.121路等多路公交車通聯(lián)，但從區(qū)位上來講依然是有點(diǎn)偏。而且

13、項(xiàng)目隨離華山公園距離較近，但是項(xiàng)目當(dāng)前周邊配套設(shè)施依然是不完善，日常生活不太便利。項(xiàng)目于2007年11月份開盤以來，銷售價(jià)格已由原來的1900元/平米升至現(xiàn)在的3120元/平米。隨著二環(huán)高架橋的開通與二環(huán)東路的整修，將會為項(xiàng)目帶來新的銷售契機(jī)。4.銳城項(xiàng)目位于東部歷城區(qū)華能路38號，由三條動脈主干道：花園路、工業(yè)南路和二環(huán)東路共同圍合形成的城東新央?yún)^(qū)里，項(xiàng)目緊鄰留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園。項(xiàng)目總占地面積48859.93平米，總開發(fā)建筑面積約為15萬平米，共開發(fā)10棟，其中6棟住宅+1棟高層辦公樓+1個(gè)五星級酒店+1個(gè)Shopping-Mall+1個(gè)酒店式公寓,住宅共2000套。由6棟花園式精裝高層住宅（銳

14、城國際社區(qū)）、10萬平米“公園情景”體驗(yàn)式購物廣場（銳城國際購物廣場），6A摩天寫字樓（銳城國際大廈），五星級酒店（銳城國際酒店）、酒店式公寓（銳城國際公寓），雙語全托管幼兒園組成。項(xiàng)目建成后將居住、購物、辦公、酒店、娛樂和休閑融為一體，打造首席城市綜合體（國際上稱作HOPSCA，即由酒店(Hotel)、寫字樓(Office)、生態(tài)公園(Park)、購物中心(Shoppingmall)、會所(Club)、寓所(Apartment)組成復(fù)合化城市中心）。項(xiàng)目于2009年3月份開工，2009年年底竣工，2010年上半年入住。項(xiàng)目是首席城市綜合體，其核心價(jià)值觀是“合聚、新銳、簡約”；近期主推的銳城國

15、際社區(qū)，其核心理念是“簡單生活，風(fēng)行”。銳城國際社區(qū)由多棟中國山水園林高層住宅組成，與北向商業(yè)版塊動靜分區(qū)，并且實(shí)現(xiàn)絕對人車分流，傾力打造徹底精裝、環(huán)保節(jié)能科技型住宅，為業(yè)主創(chuàng)造國際化、高品質(zhì)簡單生活。項(xiàng)目開發(fā)開創(chuàng)了多項(xiàng)第一： 第一座引入天光、水景河、室花園和屋頂花園，營造開放式、“公園情景”體驗(yàn)式10萬平米購物廣場 第一家室“激流勇進(jìn)”，將過山車、叢林探險(xiǎn)和水流融合起來，是一種很新潮的水上主題樂園第一家真冰溜冰場 第一座打造6A標(biāo)準(zhǔn)的摩天寫字樓 東部第一家大型豪華影城東部第一家五星級酒店第一個(gè)將節(jié)能中央空調(diào)引入住宅區(qū)（4號樓）率先引入人車完全分流、純地下停車?yán)砟睿?500地下停車位）率先打造

16、徹底精裝修，為同行樹立精裝標(biāo)桿 項(xiàng)目工程進(jìn)度：項(xiàng)目目前已有7棟封頂，銷售價(jià)格為起價(jià)：4810元/平米，均價(jià)：5200元/平米。項(xiàng)目目前正在加推“3限銷售”（限時(shí)、限量、限價(jià)）25層以上觀景房，價(jià)格為5617元/平米。項(xiàng)目特色：首席城市綜合體獻(xiàn)給銳客的城市夢想觀景房南望千，北眺黃河銀灘。5.普利商務(wù)大廈項(xiàng)目位于工業(yè)南路與茂嶺山路交匯處東南角，總占地面積為10943平米，總開發(fā)建筑面積為36451.16平米，由普利房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)，共有2棟辦公樓和1棟住宅樓組成，其中比鄰工業(yè)南路的是兩棟商業(yè)辦公樓，在辦公樓南邊是住宅樓，土地使用性質(zhì)為綜合用地，產(chǎn)權(quán)均為50年。在售的住宅樓為小高層（12層），

17、戶型面積為57110不等。戶型具體信息：戶型面積戶型結(jié)構(gòu)所占比例A157.33一室一廳一衛(wèi)10%A272.63兩室一廳一衛(wèi)25%A 397.05兩室兩廳一衛(wèi)35%A4110.04兩室兩廳一衛(wèi)20%A5121.05三室兩廳一衛(wèi)10%項(xiàng)目部設(shè)計(jì)為一梯五戶，屬于典型的塔樓。項(xiàng)目樓間距為6070米，有限的面積上建設(shè)較多的高層、小高層，使得小區(qū)部略顯擁擠。另外，項(xiàng)目為一綜合開發(fā)項(xiàng)目，集商用和住宅為一體，住宅僅有一棟，形不成規(guī)模。但是項(xiàng)目憑借緊鄰工業(yè)南路和茂嶺山路的區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢，會吸引不少年輕的購房者。項(xiàng)目，目前在售的住宅樓為兩個(gè)單元，一梯五戶，共約120套，當(dāng)前銷售已近尾聲，目前僅剩30余套，位置

18、不好，戶型不好的房源，如72平米的戶型為全北向戶型，常年見不到太陽，還有57平米的戶型部設(shè)計(jì)欠佳，客戶認(rèn)可度較低。項(xiàng)目為毛坯房銷售，除衛(wèi)生間和廚房簡裝修外，地面均為水泥地面。銷售價(jià)格為，57平米的全北向戶型，銷售均價(jià)為5600元/平米。南向的72平米戶型均價(jià)為6200元/平米。其定價(jià)為以一層為基準(zhǔn)，每增加一層價(jià)格增加80元/平米。項(xiàng)目前期，已被地礦局和濟(jì)鋼團(tuán)購了很大一部分，當(dāng)前所剩余房源較少，而且位置不佳或是性價(jià)比不高的房源。銷售率估計(jì)在75%左右。置業(yè)案例：例一：購房號：2#-1單元-601室購房面積：57.33單價(jià)：6610元/平米總價(jià)款：378951元首付：148951元（40%）貸款：

19、230000元 月供：1734元（貸15年）例二：購房號：2#-1單元-802室 | 202室購房面積：72.63單價(jià)：6820元/平米 |6420元/平米總價(jià)款：495336元|466284元首付：195336元（40%）|166284元（36%）貸款：300000元 | 300000元6.東領(lǐng)尚座項(xiàng)目位于工業(yè)南路102號路南（三慶楓潤商務(wù)大廈西鄰），由帝苑置業(yè)投資開發(fā)，麗豐置業(yè)全程代理。項(xiàng)目共開發(fā)一棟，建設(shè)形態(tài)為LOFT小戶型公寓，層高為5.4米，空間開闊，共12層。項(xiàng)目適合住宅、辦公、住宅+辦公；自用、投資、自用+投資。項(xiàng)目享有絕對稀缺的退街80米超闊6000米生態(tài)廣場。貼近路面，隔離喧

20、囂。設(shè)立便捷休息平臺，規(guī)劃停車場。廣場下設(shè)定3000平米地下超市，方便居民日常生活需要。項(xiàng)目于2008年6月1日開盤以來，現(xiàn)在已基本售罄。銷售均價(jià)約為10000元/平米。7.假日麗景項(xiàng)目位于東部歷城區(qū)花園路路北，總占地面積約109.5畝，總開發(fā)建筑面積約16萬平米，其中一期開發(fā)總占地面積約為50畝，總開發(fā)建筑面積約為8.5萬平米。一期開發(fā)共8棟純板式小高層（11層），一梯兩戶或三戶，共約620套，另附設(shè)兩個(gè)地下車庫。項(xiàng)目是由來自的力高（中國）地產(chǎn)旗下力高房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)。項(xiàng)目自拿地至開發(fā)再至今年五月份開盤，已歷時(shí)3載，可見力高地產(chǎn)操盤路途坎坷而遙遠(yuǎn)。項(xiàng)目是由著名的阿特貝爾（國際）景觀設(shè)計(jì)

21、設(shè)計(jì)，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)以現(xiàn)代的西班牙生活為藍(lán)本，尖頂、斜坡、八角窗、廊柱，濃縮西班牙萬種風(fēng)情，描繪出的一幅風(fēng)情濃郁的西班牙畫卷。項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位居鬧市中心，接駁東部新城，在盡享花園路的快捷與便利之余，同享中心區(qū)的成熟商業(yè)配套，依托東部新城未來發(fā)展大平臺，獨(dú)享雙城核心成熟的商業(yè)圈、科技圈、教育圈、文化圈、居住圈等集約輻射，與市城市發(fā)展規(guī)劃相契合，位于城市“東拓”的主干線上，以凌駕于時(shí)空的超然之姿，在雙城之上構(gòu)筑西班牙國際人居。項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)秉承環(huán)境生態(tài)化原則，務(wù)求建立人與自然的有機(jī)統(tǒng)一，在滿足日照、采光、通風(fēng)等基礎(chǔ)要求的同時(shí)，著重進(jìn)行了步行環(huán)境、綠地系統(tǒng)、活動健身系統(tǒng)等的規(guī)劃設(shè)計(jì)。戶型設(shè)計(jì)上，力

22、求從居者的生活習(xí)慣角度來進(jìn)行面積配比和空間布局，小戶緊湊而不擁擠，中戶方正雅致，大戶華貴典雅。另外，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的重點(diǎn)為園林景觀設(shè)計(jì)。小區(qū)的園林規(guī)劃設(shè)計(jì)力邀國際園林大師精心打造開放式的草地、精修的喬灌，抑或是地上、墻上、木欄上處處可見的花草藤木組成的立體綠化，將戶外的景觀規(guī)劃與居住空間完美結(jié)合，組團(tuán)景觀取自西班牙皇家園林阿爾汗布拉宮，以與西班牙特色小品，運(yùn)用不同的造景手法和四季植物搭配，突出每幢建筑的個(gè)性特征，營造出層次豐富、多意境的坡地空間景觀效果：噴泉、拱廊、水池、石路、草坪、綠植花草掩映間，銜接中央水系，蜿蜒流淌、碧波蕩漾；精心雕鑿的園林小品、彎彎曲曲的景觀小道，一切都在抒發(fā)著西班牙靈動

23、的曲線。另外，項(xiàng)目部設(shè)有幼兒園、車庫、儲藏室等，小區(qū)業(yè)主的子女可就讀十里河小學(xué)。項(xiàng)目將于5月中旬開盤，預(yù)計(jì)售價(jià)均價(jià)為5500 /平米。8.海信都市項(xiàng)目位于工業(yè)南路路南，總占地面積為3.2萬平米，總開發(fā)建筑面積約9萬平米。共開發(fā)7棟中高層（1318層）、高層（21層）住宅，都是2梯4戶。1號樓13層，2、5、6、7是18層，3號樓是21層，4號樓是17層。其中一期開發(fā)3棟，包括1棟21層住宅，2棟18層住宅，約300套。戶型從85130不等，其中主力戶為8595兩居室。項(xiàng)目共開發(fā)住宅715套，車庫580個(gè)，車庫配比率為81%。較高的車庫配比率將會為業(yè)主提供高品質(zhì)的居住品質(zhì)。一期開盤戶型具體情況如

24、下：戶型類型面積戶型結(jié)構(gòu)所占比例A187兩室兩廳一衛(wèi)6.25%A290兩室兩廳一衛(wèi)37.5%A393兩室兩廳一衛(wèi)12.5%A495兩室兩廳一衛(wèi)12.5%A5116三室兩廳一衛(wèi)12.5%A6122三室兩廳一衛(wèi)12.5%A7127三室兩廳兩衛(wèi)6.25%從上表可以看出，該項(xiàng)目一期開盤的3棟樓中，90平米左右的兩居室占整個(gè)戶型比例的70%左右，項(xiàng)目以中小戶型為主。項(xiàng)目憑借距離二環(huán)東路不足1公里的區(qū)位優(yōu)勢，再加上項(xiàng)目周邊相當(dāng)成熟的各項(xiàng)城市配套，使得項(xiàng)目在市場競爭中具有很強(qiáng)的競爭力。首先，海信具備較強(qiáng)的品牌實(shí)力，其次項(xiàng)目毗鄰工業(yè)南路，緊靠二環(huán)東路，有不可復(fù)制，微乎稀有的地段優(yōu)勢，再者項(xiàng)目周邊醫(yī)院、銀行、超

25、市、車站、酒店、學(xué)校等相當(dāng)成熟的城市配套，再加上項(xiàng)目良好的社區(qū)規(guī)劃（臺地景觀、合院規(guī)劃）和戶型設(shè)計(jì)（全明戶型），使得項(xiàng)目在區(qū)域市場具有絕對的市場競爭力。項(xiàng)目預(yù)計(jì)5月份開盤，現(xiàn)在預(yù)訂可享受VIP會員優(yōu)惠，即交一萬頂兩萬，如果開盤宣不到合適的房源，原定金如數(shù)退還。9.錦繡泉城項(xiàng)目位于花園路與七里河路交匯處東南角，總占地面積約160畝，總建筑面積約26萬，綠化率45 %以上，居住戶數(shù)2200戶，是中齊房地產(chǎn)開發(fā)公司繼成功開發(fā)“齊魯世紀(jì)園”和“泉印蘭亭”之后的又一挑戰(zhàn)創(chuàng)新鉅獻(xiàn)。項(xiàng)目共開發(fā)22棟樓，涵蓋小高層、高層。其中有4棟為26層，2棟為18層，16棟為12層。項(xiàng)目簡介項(xiàng)目位于市歷城區(qū)，南臨華龍路，

26、北靠華能路，地處業(yè)已興起的東部新城主軸線，距離城市主干線二環(huán)東路僅幾分鐘路程。距離洪樓廣場、大潤發(fā)5分鐘車程，與百花公園隔街相望。隨著近年來大規(guī)模新興高品質(zhì)社區(qū)的陸續(xù)落成以與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的大量引進(jìn)，東部吸引了大量的高收入階層和智本階層，本區(qū)域已經(jīng)形成了自己獨(dú)特的人文環(huán)境.錦繡泉城是中齊房地產(chǎn)開發(fā)公司繼成功開發(fā)“齊魯世紀(jì)園”和“泉印蘭亭”之后的又一挑戰(zhàn)創(chuàng)新鉅獻(xiàn)?？傉嫉孛娣e約160畝，總建筑面積約26萬，綠化率45 %以上，居住戶數(shù)2200戶。項(xiàng)目南接華龍路是小區(qū)的主入口，依托省圖書館改造成為一條富有文化特色的商業(yè)街，區(qū)域改造現(xiàn)已大規(guī)模展開，人氣急劇上升，銀座超市、上島咖啡、建聯(lián)藥店、柔婷美容等高

27、品質(zhì)商業(yè)已經(jīng)進(jìn)駐。北靠華能路，主要是新建的住宅，外立面清新亮麗，商業(yè)配套也逐步跟進(jìn)，落戶在社區(qū)咫尺華能路北的大規(guī)模超市“銀座華信店”將在2006年夏季正式對外營業(yè)，為社區(qū)業(yè)主的購物提供更多的選擇，即將呈現(xiàn)的美食城也將為東部商業(yè)再添靚麗一筆。西向?yàn)檫B接工業(yè)南路與花園路南北要道的七里河路，目前該道路兩側(cè)的商業(yè)設(shè)施有康潔洗衣、甲克蟲洗車等。東鄰為華信路?！板\繡泉城”的園林景觀由世界知名景觀設(shè)計(jì)公司“泛亞易道”抗鼎力作。具有大師之作揮毫潑墨般的大氣，又處處滲透水的靈氣，在細(xì)節(jié)上追求美的極致。錦繡泉城園林設(shè)計(jì)的立意靈感，來自于的自然山水。錦繡泉城，三大景觀軸線以超大面積中央湖景為中心，周圍以大面積的生態(tài)

28、草坪包裹，猶如掌上明珠。同時(shí)數(shù)百米長的中心觀景大道相互銜接，讓您的視野通透流暢。小區(qū)分別以春、夏、秋、冬為主題，有蘭花、海棠、荷花、梅花點(diǎn)綴出蘭香霧雨、海棠春睡、秋荷余芳、煮雪賞梅等意境，使您在各個(gè)時(shí)節(jié)擁有的浪漫和風(fēng)景。綠草茵茵、垂柳依依、荷葉田田。臨水而居，把酒臨風(fēng)，“清泉疊月影，名湖蕩槳聲”，在錦繡泉城。項(xiàng)目本身配套完善、安全、實(shí)用。如地板采暖、有線、寬帶入戶、地下停車場、智能化監(jiān)控系統(tǒng)、遍布于小區(qū)角角落落的棋牌桌、茶舍等等，都將為業(yè)主提供方便、舒適又愜意的生活。具體見項(xiàng)目配套與標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目足于本土文化，融合時(shí)尚居住理念，全力為您打造“依守泉邊的生活”，讓您在包容、和諧、婉約、豪放的文化環(huán)境

29、里，傳統(tǒng)、純粹又美麗的居住。項(xiàng)目自2006年4月份開盤以來，銷售狀況良好，項(xiàng)目憑借優(yōu)越的地理位置，周邊成熟的各項(xiàng)城市配套，以與項(xiàng)目獨(dú)特的規(guī)劃設(shè)計(jì)獲得兩市場的認(rèn)同。項(xiàng)目現(xiàn)在已進(jìn)入尾盤銷售階段，仍有幾名銷售人員在守盤。目前，項(xiàng)目所余戶型多為140平米以上的大戶型。其中有148平米的三室兩廳兩衛(wèi)戶型和168平米三室兩廳兩衛(wèi)戶型兩種?，F(xiàn)在銷售均價(jià)為7000元/平米。不過據(jù)其銷售人員介紹，項(xiàng)目還留有小塊空地，準(zhǔn)備開發(fā)兩棟帶電梯的多層（6層），戶型暫定為90平米（兩室兩廳一衛(wèi)）和140平米（三室兩廳兩衛(wèi)），銷售價(jià)格預(yù)計(jì)為7000元/平米，預(yù)計(jì)今年下半年動工開發(fā)。10.山久水遠(yuǎn)項(xiàng)目位于歷下區(qū)茂嶺山路1號，項(xiàng)

30、目總占地面積為1344平方米，總開發(fā)建筑面積為64045平方米，由晨光房地產(chǎn)開發(fā)投資開發(fā)。預(yù)計(jì)開發(fā)周期:1.5年。項(xiàng)目一期開發(fā)總建筑面積約為4萬平米，共開發(fā)6棟小高層（12層），約504套。戶型面積87130.51m不等，戶型設(shè)計(jì)以全明、緊湊、簡約、舒適理念為核心標(biāo)準(zhǔn)，以實(shí)用的形式、到位的尺度展現(xiàn)生活的舒適感受。一期開發(fā)戶型具體情況如下：戶型類型戶型面積戶型結(jié)構(gòu)所占比例A187兩室兩廳一衛(wèi)39%A289兩室兩廳一衛(wèi)44%A3130.51三室兩廳兩衛(wèi)17%由上表可以看出，項(xiàng)目的中小戶型所占比例為80%左右，項(xiàng)目的開發(fā)以中小戶型為主。項(xiàng)目的規(guī)劃建筑形態(tài)為小高層（11層）和高層（18層），項(xiàng)目于08

31、年8月動工開發(fā)，預(yù)計(jì)將于2010年3月份交房入住，但是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)適逢房地產(chǎn)市場下滑的大環(huán)境，因此項(xiàng)目并沒有按原計(jì)劃動工開發(fā)，項(xiàng)目從今年開始才剛剛動工，而且工程進(jìn)度很慢，項(xiàng)目目前處于打地基階段。項(xiàng)目預(yù)計(jì)售價(jià)為起價(jià)5400元左右/平米，均價(jià)為5750元/平米，最高價(jià)為6200元/平米。11.華福國際項(xiàng)目位于北園大街47號（路北），即歷城區(qū)全福街道辦事處西臨。項(xiàng)目總占地面積約為40萬平米，是集住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓為一體的都市復(fù)合體，由新華投資集團(tuán)旗下的萬華全福房地產(chǎn)開發(fā)投資開發(fā)，由萬華幸福房地產(chǎn)營銷策劃公司全程策劃，廣告設(shè)計(jì)室者行天下。項(xiàng)目共開發(fā)12棟高層，其中有7棟18層高層，3棟22層高層

32、，2棟26層公寓。共分兩期開發(fā)，其中一期開發(fā)7棟高層（西邊），現(xiàn)在在建3棟，5月份開盤。預(yù)計(jì)價(jià)格為5000元/平米。銷售人員較少，銷售氣氛有點(diǎn)冷清，上客量很少。項(xiàng)目容積率較高，居住環(huán)境稍感壓抑。項(xiàng)目2室中小戶型占有較大比例。項(xiàng)目開盤因五證只辦下4證，所以開盤時(shí)不可以按揭貸款，只允許有兩種付款方式：1.一次性付款2.分期付款開盤當(dāng)日首付50%項(xiàng)目主體封頂付30%交房時(shí)付20%項(xiàng)目預(yù)計(jì)年底即將封頂。項(xiàng)目毗鄰北園大街，處于二環(huán)以，BRT交通路線從小區(qū)周邊經(jīng)過，交通非常便利。另外，隨著二環(huán)東路，二環(huán)高架橋的建成通車，項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢將更加顯要，項(xiàng)目的城市價(jià)值將會得以明顯提升。項(xiàng)目文案鑒賞：華福國際城市新

33、干線 都市復(fù)合體40萬平米都市復(fù)合體住宅+商業(yè)+寫字樓+公寓不可復(fù)制的絕版 地段雄踞二環(huán)，依守雙BRT新干線，與城市未來接軌以國際視野 造成重構(gòu)城市價(jià)值中心，區(qū)域進(jìn)化重洗城市格局三居 108平米 全明設(shè)計(jì)你一定買得起北園大街正在升值，持續(xù)的升值全運(yùn)會快速公交系統(tǒng)建設(shè)小清河改造基礎(chǔ)設(shè)施完善物管專家，給您提供貼心服務(wù)有些細(xì)節(jié)，也許您一生都不會留意，但我們?nèi)栽敢庠谶@里用心坐擁市區(qū)成熟生活配套學(xué)校+超市+銀行+醫(yī)院+，各種配套設(shè)施齊全板式小高層，獨(dú)具匠心，戶型專家11層板式/48138平米/均好性強(qiáng)/性價(jià)比優(yōu)12.鮑德現(xiàn)代逸城項(xiàng)目位于解放東路路南（原濟(jì)鋼水泥廠院），總開發(fā)建筑面積約為27萬平米，其中住

34、宅建筑面積21萬余平方米，配套公建建筑面積約6萬余平方米，住宅戶數(shù)1600余戶。項(xiàng)目是由濟(jì)鋼旗下鮑德房地產(chǎn)開發(fā)投資開發(fā)。項(xiàng)目建筑形態(tài)主要為高層、小高層和多層住宅樓為主并配以配套公建設(shè)施。項(xiàng)目即將動工開發(fā)，估計(jì)項(xiàng)目年底開盤，明年年底能入住。估計(jì)售價(jià)為5500元/平米左右。C.商業(yè)項(xiàng)目1.蓋世農(nóng)貿(mào)市場項(xiàng)目位于濟(jì)青零點(diǎn)立交與主干路二環(huán)路交界處，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)為地上3層，由蓋世物流集團(tuán)投資開發(fā)，項(xiàng)目處于的公路交通首要核心地帶，104、220、308、035國道和濟(jì)青、濟(jì)聊、京福、京滬高速公路等交匯于此，黃金地帶，絕無雷同。市場以華北地區(qū)最大的物流基地-蓋世物流為依托，物流配送優(yōu)勢首屈一指，市場下轄4個(gè)子

35、市場，蓋世物流酒水批發(fā)市場、蓋世茶葉批發(fā)市場、蓋世糧油批發(fā)市場、蓋世農(nóng)資批發(fā)市場，現(xiàn)入住業(yè)戶已達(dá)500余家，在華北地區(qū)同行業(yè)中首居龍頭。項(xiàng)目采用出售和出租兩種方式，出租的價(jià)格為3層150平米的攤位出租約1500元/月。2.辛甸金城商城項(xiàng)目位于歷城區(qū)辛祝路路西（辛甸花園東臨），項(xiàng)目是由歷城區(qū)東風(fēng)辦事處辛甸居委會投資開發(fā)的與商業(yè)、貿(mào)易為一體的商城。項(xiàng)目總建筑面積為33960平米?？蚣芙Y(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)高度為20米，地上5層，地下1層。項(xiàng)目于2008年6月份動工，09年9月份竣工，預(yù)計(jì)10年年初即可投入使用。項(xiàng)目的建成必將會極大便利周邊居民的生活。另外。項(xiàng)目周邊有辛甸花園、花園、花園、周莊小區(qū)等大型社區(qū)

36、支撐，項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營也勢必會順利進(jìn)行。3.紅星門凱龍項(xiàng)目位于歷下區(qū)歷山路與北園大街交匯處東北角，項(xiàng)目為專業(yè)的家具建材批發(fā)銷售市場。項(xiàng)目總建筑面積約10萬平米，項(xiàng)目的建成使用勢必會對各地的家具建材區(qū)域市場產(chǎn)生一定的沖擊或影響。另外，項(xiàng)目規(guī)?；?，專業(yè)化，規(guī)化的市場，勢必也會提升該品牌在家具建材上的影響力和競爭力。項(xiàng)目的建成運(yùn)行勢必會促進(jìn)家具建材行業(yè)的快速健康發(fā)展。4.居然之家項(xiàng)目位于歷山路北段，總開發(fā)建筑面積約為9萬平米。項(xiàng)目在歷山路北段橋口打一廣告牌，近期要對外公開發(fā)售。5.七里堡市場項(xiàng)目位于二環(huán)東路與七里堡路交匯處西北角，項(xiàng)目建設(shè)為地上4層，是由七里堡市場投資開發(fā)，由信地營銷公司全程策劃代理。

37、項(xiàng)目由七里堡市場、七里堡茶城、七里堡易購廣場三部分組成。項(xiàng)目一期開發(fā)的沿二環(huán)東路七里堡市場現(xiàn)已經(jīng)售罄，項(xiàng)目二期開發(fā)的眼七里鋪路的七里堡茶城也已售罄，項(xiàng)目在二環(huán)東路與七里堡路交匯處的拐角處的七里堡易購廣場現(xiàn)正對外發(fā)售。發(fā)售的面積從60300平米不等，沿街的商鋪銷售價(jià)格從1600019000元/平米不等，商鋪部的商鋪位銷售價(jià)格70008000元/平米。項(xiàng)目運(yùn)營模式：項(xiàng)目保證10年回本（簽訂合同），代業(yè)主經(jīng)營。項(xiàng)目保證前2年的投資收益率為8%，自第3年后每年以遞增6.5%的收益率返還。10后確保收回投資成本10年后按實(shí)際投資收益返還，也可自己經(jīng)營（自用或自租）項(xiàng)目使用權(quán)為32年，按規(guī)定，商業(yè)的使用權(quán)

38、應(yīng)為40年，項(xiàng)目給于業(yè)主的使用權(quán)僅為32年，據(jù)其銷售人員介紹，項(xiàng)目自前期拿地到規(guī)劃報(bào)批審批通過開發(fā) 中間經(jīng)歷了較長的時(shí)間，所以，客戶實(shí)際可經(jīng)營的年限只能是32年。D.村改項(xiàng)目或（早）已清盤項(xiàng)目1.家村村民安置小區(qū)（地快B）(1).居住用地平衡表序號用地類型規(guī)劃面積單位比例(%)1規(guī)劃總用地16.11ha2建設(shè)用地12.21ha100a住宅用地8.21ha67.2b公建用地0.85ha7.0c道路用地1.77Ha14.5d公共綠地1.38ha11.33城市公共用地2.85ha4城市河道用地1.05ha建設(shè)單位：市城市建設(shè)投資公司設(shè)計(jì)單位：同圓設(shè)計(jì)集團(tuán)公司項(xiàng)目圍：解放東路以南，漿水泉路以西，和平路

39、以北，茂嶺上路以東建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目共計(jì)建設(shè)23棟樓宇，其中有五棟公建樓，18棟住宅樓（附一）：各樓宇具體情況土地類型樓宇序號部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)單元數(shù)樓層數(shù)居民住宅1一梯五戶2182一梯五戶2273一梯五戶3274一梯四戶2115一梯四戶3116一梯四戶3107一梯四戶2108一梯五戶1279一梯五戶12710一梯四戶31011一梯四戶21012一梯四戶11013一梯四戶11114一梯四戶11115一梯四戶11016一梯四戶11117一梯四戶11118一梯五戶227公建項(xiàng)目1獨(dú)棟建筑152連體建筑35/18/123連體建筑322/5/164連體建筑322/5/16合計(jì)約2424套(2).公共服務(wù)設(shè)施配建表

40、序號公共設(shè)施名稱配建數(shù)量單位1托幼（9班）21002商業(yè)服務(wù)配套商業(yè)40006000室副食品市場20003衛(wèi)生站3004文化活動站3005儲蓄所1306物業(yè)與社區(qū)服務(wù)中心4207郵電所1008廁所509居民設(shè)施2處10居民存車處2處垃圾收集點(diǎn)4處變配電室（地下）150變壓水泵房100換熱站100中水站300燃?xì)庹{(diào)壓箱垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站200/2/處合計(jì)地上102509400地下850(3).技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表編號項(xiàng)目數(shù)量單位1總建設(shè)用地12.21萬平米a地上建筑面積24.42萬平米1.住宅建筑面積23.48萬平米2.配套建筑面積0.94萬平米b地下建筑面積9.7萬平米1.儲藏室建筑面積4.1萬平米2.地下

41、車庫建筑面積5.6萬平米2居住戶數(shù)2424戶a90以下戶型戶數(shù)約1720戶b90以上戶型戶數(shù)約707戶3居住人數(shù)7757人4住宅建筑套密度（毛）約218套/ha5住宅建筑套密度（凈）約198.53套/ha6住宅建筑凈密度1.92萬平米/ha7地上容積率2.08地下容積率0.89建筑密度15.0%10綠地率40%11停車位1300400個(gè)900(4).項(xiàng)目相關(guān)情況項(xiàng)目概況本項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)北鄰解放東路，緊靠東部省級行政中心，北部是茂嶺上，南部是燕翅山。因此，規(guī)劃充分考慮景觀因素，特別是沿解放東路形成良好的城市景觀并在解放東中段形成標(biāo)志性空間，結(jié)合社區(qū)廣場形成連接茂嶺山，燕翅山和規(guī)劃區(qū)的視線通廊。規(guī)劃區(qū)

42、整體空間突出，中心部分為社區(qū)廣場，外圍是三個(gè)規(guī)模適中，模式鮮明的建筑組群，各建筑組群以道路分割，形成高低起伏，有序，空間開合有致的主體空間，并通過尺度宜人的開敞空間和綠地互相穿插，相互融合，組織可識別性強(qiáng)的住區(qū)環(huán)境。項(xiàng)目位于燕翅山北鄰，與南邊的友誼苑小區(qū)僅一路之隔，周邊人群較為密集，城市氛圍卓現(xiàn)濃厚。項(xiàng)目距家第一小學(xué)近在咫尺，另外，據(jù)可靠消息稱，歷下區(qū)第二中學(xué)將要搬遷至項(xiàng)目南邊的歷下區(qū)成人中專學(xué)校，項(xiàng)目周邊教育配套設(shè)施齊全孩子足不出戶便可享受一站式的教育。項(xiàng)目南邊是友誼苑小區(qū)市場，服裝、蔬菜、生活日用品一應(yīng)俱全，周邊商業(yè)設(shè)施配套完善，生活購物十分方便。另外，項(xiàng)目北臨解放東路，東臨漿水泉路，南靠

43、和平路，交通便捷，出行方便。項(xiàng)目規(guī)劃總居住人口為7757人，而據(jù)本村相關(guān)人員介紹，本村現(xiàn)在人口約為3500人，如此而言，項(xiàng)目除了滿足本村的安置居住外，還有相當(dāng)一部分要對外出售。2.東興寓城項(xiàng)目位于二環(huán)東路北段路西（七里堡市場北鄰）3.福潤康城項(xiàng)目位于七里堡路路南，共有7棟高層、小高層，其中，1棟高層（18層），6棟小高層（12層）。項(xiàng)目規(guī)劃為高樓層住宅，有限的空間建筑較多的建筑，給人以較為擁擠的感覺。4.春天花園項(xiàng)目位于黃臺南路路南（建元小區(qū)東臨），項(xiàng)目部環(huán)境良好，建筑形態(tài)以小高層為主，樓間距較大，居住較為舒適。5.花園項(xiàng)目位于歷城區(qū)辛祝路北段路西，項(xiàng)目環(huán)境不錯(cuò)，居住較為舒適。項(xiàng)目已于2007年結(jié)盤。項(xiàng)目北邊有一棟小高層正在動工，另外，項(xiàng)目北邊有約200畝空地，可以開發(fā)。6.花園項(xiàng)目位于祝舜路路南，已于2007年銷售完畢，當(dāng)前二手房銷售均價(jià)為6000元以上/平米。項(xiàng)目