2020年物業(yè)管理深圳綜合小區(qū)物業(yè)管理方案

1、（物業(yè)管理）深圳市綜合小區(qū)物業(yè)管理方案20XX年XX月多年的企業(yè)咨詢豉問(wèn)經(jīng)驗(yàn).經(jīng)過(guò)實(shí)戰(zhàn)驗(yàn)證可以落地機(jī)行的卓越管理方案，值得您下載擁有深圳市XX綜合小區(qū)管理方案目錄壹、項(xiàng)目概況二、運(yùn)營(yíng)宗旨和運(yùn)營(yíng)目標(biāo)三、物業(yè)管理模式壹、組織結(jié)構(gòu)和人員編制五、物業(yè)管理收支和利潤(rùn)測(cè)算六、管理總體目標(biāo)和分項(xiàng)目標(biāo)七、物業(yè)管理制度及崗位職責(zé)（略）八、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施（略）九、方案編制說(shuō)明壹、項(xiàng)目概況（預(yù)設(shè)情況）XX綜合小區(qū)位于深圳市XX區(qū)XX路XX號(hào)，東臨XX路，南靠 XX路，西鄰XX大廈，北接X(jué)X小區(qū)。小區(qū)共有四棟塔樓組成。其中A、B棟為高層寫字樓用途，總建 筑面積為50000平方米；C、D棟為高層住宅（

2、公寓），總建筑面積 為40000平方米。每棟均有壹個(gè)獨(dú)立出入大堂，各配有三部電梯。小 區(qū)對(duì)外封閉，有東、南倆個(gè)出入口，東門為正門。小區(qū)占地20000平方米，綠化面積5000平方米。電梯維護(hù)服務(wù)對(duì)外全包，無(wú)中央空 調(diào)。假定小區(qū)已完成入伙，進(jìn)入正常管理期，無(wú)新增籌辦費(fèi)用，無(wú)租賃業(yè)務(wù)。管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫按三級(jí)物管資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算小區(qū)主要建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值小區(qū)規(guī)劃總用地m2*1.辦公用地m2*2.住宅（公寓）用地m2*3.公建用地m2*4.道路用地m2*5.公共綠地m2*6.其它用地m2*總建筑面積m21200001.寫字樓建筑總面積m2500002.住宅（公寓）建筑面積m2400003.公

3、建間積m2*4.地卜車庫(kù)及人防m(xù)2*平均層數(shù)層28容積率7.5地下停車率%*地下停車位輛260地面停車率%*地面停車位輛50綠地率%25二、運(yùn)營(yíng)宗旨和運(yùn)營(yíng)目標(biāo)運(yùn)營(yíng)宗旨以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠(chéng)服務(wù)。運(yùn)營(yíng)目標(biāo)物業(yè)X公司將以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念和現(xiàn)代生活 方式高度共融的“文化社區(qū)”的管理目標(biāo)。以多種運(yùn)營(yíng)為手段，達(dá)到 社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益三方面豐收的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)，三、物業(yè)管理模式物業(yè)X公司將秉承“為業(yè)主節(jié)約每壹分，讓業(yè)主滿意多壹分”的管理 理念，依托多年物業(yè)管理的成功運(yùn)營(yíng)模式和經(jīng)驗(yàn)，建立完善的ISO9002質(zhì)量管理體系；根據(jù)XX小區(qū)的自身客戶定位、物業(yè)特點(diǎn)，以及小區(qū)所處的地理

4、環(huán)境，我們采用“以客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的運(yùn)營(yíng)管理模式，建立有自身特色的物業(yè)管理之路。四、組織結(jié)構(gòu)和人員編制1、管理處組織架構(gòu)設(shè)備組維修組安保組消防組車管組保潔組綠化組兼文員物業(yè)助理兼財(cái)務(wù)物業(yè)助理2、管理處組織架構(gòu)描述及人員編制管理處組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡(jiǎn)高效、壹專多能， 采用經(jīng)理負(fù) 責(zé)制。各崗位所需人力資源配置實(shí)行物業(yè) X公司管理下的完全 雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立壹支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。管理處內(nèi)部采用直線職能制，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作 效率和保證信息渠道的暢通。根據(jù)之上架構(gòu)，管理處共設(shè)立人員編制69人，具體安排如下：.管理處設(shè)經(jīng)理 1人，在物業(yè) X公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)管理處

5、的全面工作，實(shí)現(xiàn)X公司制定的管理目標(biāo)和任務(wù)。.管理處設(shè)經(jīng)理助理 1人。由于該小區(qū)加上停車場(chǎng)、公共面積等超過(guò)10萬(wàn)平方米，面積較大，管理任務(wù)較重，特設(shè)立該職位。其主要職責(zé)是協(xié)助經(jīng)理完成各項(xiàng)工作任務(wù)，監(jiān)督管理處的服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)兼任行政主管和客服主管，降低人力資源成本。.管理處設(shè)工程部 7人(含部長(zhǎng))。其職責(zé)是負(fù)責(zé)小區(qū) 各種設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、檢修以及客戶的報(bào)修工作。其中設(shè)部長(zhǎng) 1人、設(shè)備組3人、維修組3人。.管理處設(shè)保安部 46人(含部長(zhǎng))。其職責(zé)是負(fù)責(zé)小區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作。其中設(shè)部長(zhǎng) 1名，其余人員分三 班設(shè)崗。具體崗位包括：班長(zhǎng)1人，前門崗1人，后門崗1人，大堂 崗4人(4個(gè)大堂)

6、，中控室兼消防值班1人，地下車庫(kù)2人(假設(shè) 地下車庫(kù)有2層)，巡邏崗3人，車輛管理員2人。.管理處設(shè)環(huán)境管理部 12人(含部長(zhǎng))。其職責(zé)是負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生保潔、 園藝綠化工作， 營(yíng)造小區(qū)良好的工作和生活 環(huán)境。具中設(shè)部長(zhǎng) 1人，另設(shè)綠化組 1人、保潔組10人。保潔 組原則上按每 1萬(wàn)平方米配1人的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置。每棟樓 2人負(fù)責(zé)（共8人），1人負(fù)責(zé)大堂和車庫(kù)，1人負(fù)責(zé)地面公共區(qū)域。.管理處專設(shè)服務(wù)中心（即辦公室）2人。其中物業(yè)助理兼文員1人（職責(zé)是負(fù)責(zé)客戶服務(wù)、文件檔案管理、文秘工作 等）、物業(yè)助理兼財(cái)務(wù) 1人（職責(zé)是負(fù)責(zé)客戶服務(wù)、各項(xiàng)費(fèi)用的 收取、工作統(tǒng)計(jì)等）。管理處原則上只設(shè)立出納崗位，會(huì)計(jì)工作

7、 由X公司會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)。物業(yè)助理在經(jīng)理助理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé) 客戶投訴接待、信息傳遞、協(xié)調(diào)溝通工作。五、物業(yè)管理收支和利潤(rùn)測(cè)算XX綜合小區(qū)每月收益表面積共90000平方米月計(jì)算項(xiàng)目?jī)?nèi)容數(shù)量單價(jià)（元）金額備注寫字樓管理費(fèi)50000M28400000公寓管理費(fèi)40000M23.2128000固定停車費(fèi)20025050000臨時(shí)停車費(fèi)150057500其他收費(fèi)2000合計(jì)587500運(yùn)營(yíng)成本（員工工資福利）預(yù)算崗位及部門人員配置月薪/元小計(jì)備注管理處經(jīng)理145004500經(jīng)理助理125002500收款員118001800文員115001500工程部部長(zhǎng)13000.003000工程部技工618001080

8、0保安部部長(zhǎng)120002000保安班長(zhǎng)313003900保安員421100 （含伙食費(fèi)）46200環(huán)管部部長(zhǎng)115001500綠化工112001200清潔工106006000合計(jì)84900物業(yè)管理成本預(yù)測(cè)收支明細(xì)面積共90000平方米月計(jì)算名稱單位數(shù)量單價(jià)金額備注收入587500支出工資人6984900福利人69402760基本保險(xiǎn)金人6920013800拆舊費(fèi)5000辦公費(fèi)辦公用品500通信費(fèi)2000宣傳費(fèi)1000每月分?jǐn)偩S護(hù)費(fèi)水費(fèi)5000電費(fèi)55000電梯臺(tái)126007200材料費(fèi)4000每月分?jǐn)偦S池清理費(fèi)1500每月分?jǐn)偼鈮η逑促M(fèi)3000每月分?jǐn)偫謇碣M(fèi)3000綠化保潔費(fèi)用3000每

9、月分?jǐn)偙０操M(fèi)用3500每月分?jǐn)偲渌?000支出合計(jì)197160毛利潤(rùn)390340稅金33000X公司利潤(rùn)357340六、管理總體目標(biāo)和分項(xiàng)目標(biāo)1、管理總體目標(biāo)為了將本小區(qū)建設(shè)成為壹流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)管理X公司將依照全國(guó)優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理，我們的目標(biāo)是:壹年內(nèi)：達(dá)到“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)；一一達(dá)到“深圳市安全文明小區(qū)”考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)；創(chuàng)建區(qū)級(jí)“青年文明號(hào)”；二年內(nèi)：達(dá)到“廣東省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)：達(dá)到“深圳市安全文明先進(jìn)小區(qū)”考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)：創(chuàng)建深圳市的“青年文明號(hào)”；三年內(nèi)：達(dá)到“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)；達(dá)到“深圳市安全文明標(biāo)兵小區(qū)”考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)；創(chuàng)建廣東省的“青年文明號(hào)”；2、分項(xiàng)指標(biāo)：(1)房屋及公共配套設(shè)施完好率 98%之上，其中發(fā)電機(jī)和消防 水泵完好率達(dá)100% ;(1)小區(qū)無(wú)重大火災(zāi)、刑事和交通事故。(1)小區(qū)內(nèi)外，環(huán)境綠化按國(guó)家級(jí)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)標(biāo)率 100%。(1)房屋零修、急修及時(shí)率99%之上。(1)違章發(fā)生率1%以下，處理率100%。(1)管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%。(1)業(yè)主(住戶)對(duì)小區(qū)、大廈物業(yè)管理滿意率 95%之上，投拆處理率100%。九、方案編制說(shuō)明1、本方案主要考慮小區(qū)物業(yè)管理工作方面的常規(guī)性作業(yè)內(nèi)容， 未考慮管理處兼顧物業(yè)租賃、開(kāi)展多種運(yùn)營(yíng)等方面的