XX科技園區(qū)定位策劃報告課件

1、報告目錄項目產(chǎn)業(yè)定位分析PART.1PART.204項目背景屬性分析PART.3項目整體定位建議PART.5項目運營及財務(wù)分析PART.4項目規(guī)劃發(fā)展建議16253554從奮力株洲發(fā)展升級版的角度出發(fā)，需要從五大層次來分析天臺園科技園區(qū)升級發(fā)展的必要性Part 1 項目背景屬性分析項目背景屬性分析12345株洲市層面高新區(qū)層面區(qū)域發(fā)展層面高科集團層面園區(qū)自身層面人均GDP排名下滑，三產(chǎn)比重持續(xù)下滑，第三產(chǎn)業(yè)比重明顯低于省平均水平，排名省內(nèi)倒數(shù)第二，以二產(chǎn)為驅(qū)動的經(jīng)濟發(fā)展模式動力明顯減弱，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)急需調(diào)整Part 1 項目背景屬性分析/株洲市層面 2006年株洲市三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)12.5:51.5:3

2、6.0；2011年株洲市三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)8.5:60.5:31.0，第一、三產(chǎn)業(yè)分別降低4個百分點、5個百分點，第二產(chǎn)業(yè)則提升9個百分點，“十一五”期間，株洲第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重一直徘徊在33%-36%之間波動，但從2010年開始服務(wù)業(yè)占比呈走低態(tài)勢，到2012年下降為31.2%，比全省平均水平低7.8個百分；在全省14個市州第三產(chǎn)業(yè)占比的比較中，株洲第三產(chǎn)業(yè)比重排名倒數(shù)第二位，僅高于婁底。2012年，株洲市GDP1759億元，排名第5，人均GDP44746元，排名第3；2010年，株洲市GDP1275億元，排名第5，人均GDP33065元，排名第2。株洲市第三產(chǎn)業(yè)比重：株洲市GDP/人均GD

3、P：GDP（億元）GDP省內(nèi)排名人均GDP（元）人均GDP省內(nèi)排名2012年1759.454474632011年1564.254043132010年1275.553306522009年1024.852747422008年906.552456322007年748.752025722006年605.35162702歷年株洲三產(chǎn)省內(nèi)排名 三產(chǎn)比重省內(nèi)14市排名 2012年 31.2%132011年 31.0%132010年 31.8%132009年 34.7%122008年 34.1%102007年 34.6%102006年 36.0%5Part 1 項目背景屬性分析/區(qū)域?qū)用嫦娼税妒怯蓷飨鲁恰?/p>

4、航空城、服飾城形成的城市三大新城，隨著過江隧道和跨江大橋的建成，天臺科技園將是新城與天元區(qū)聯(lián)系的第一站，處于新城與老城之間橋頭堡的重要位置楓溪新城航空城服飾城規(guī)劃跨江大橋規(guī)劃過江隧道本項目Part 1 項目背景屬性分析/天臺科技園層面與新興的工業(yè)園區(qū)相比，天臺科技園目前已不能適應產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，單位土地產(chǎn)能極低，資產(chǎn)閑置浪費情況嚴重，已無法跟上城市快速發(fā)展的步伐湘瑞建材原普蘭特地塊通達物資百通加氣站天虹電子遠東安森華冠時代橡塑利達涼席徐家沖管理處神風通信萬通機械金茂實業(yè)（兆富）南方閥門銀源投資（碧輝建材）時菱交通農(nóng)業(yè)科技園田龍海天長江寶飾（弘強能源）湘瓷科藝株 冶時代新材威特電刷天牌工業(yè)園湘怡

5、中元家家樂湘火炬華為汽修天臺金谷綠惠綠色軍干所東鼎房產(chǎn)天臺金谷東興精密振興瑞昌海鷹機械戒毒所利德投資絕緣材料（株洲電機）振邦科技科瑞弗拉德日旺精工銀塑實業(yè)飛馬康琪壹佰華天汽修伸興/宏發(fā)英達新華硬質(zhì)時代新材時代電子鉆石工業(yè)園創(chuàng)業(yè)塑膠金仕長 江 西 路珠江南路黃 河 南 路沿 江 路湘 江普蘭特路長江寶飾路海 天路家家樂 路科 瑞 路園林綠化市政維護A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)規(guī)劃范圍控制線非企業(yè)地塊企業(yè)地塊產(chǎn)業(yè)園區(qū)稅收遠低于國家標準核心區(qū)域平均每畝年稅收僅1.5萬元，遠遠低于國家高新區(qū)平均水平，零產(chǎn)稅企業(yè)較多，據(jù)調(diào)查，近80%的企業(yè)處于非盈利狀態(tài)栗雨工業(yè)園：電子信息、生物醫(yī)藥 健康食品新馬工業(yè)園：低碳經(jīng)濟、

6、兩型產(chǎn)業(yè)出租部分閑置完全閑置Part 1 項目背景屬性分析/高科集團層面歷史:高科集團是天臺園開發(fā)的主體，過去以土地一級開發(fā)出讓為主，對株洲市的發(fā)展貢獻巨大；但土地買賣僅能賺取少量差價，且工業(yè)用地大部分虧損，導致集團丟失長期利益，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)嚴重不合理 。未來:高科集團是天臺園升級開發(fā)的主體，考慮到集團的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)嚴重不合理，因此應將長期和短期利益相結(jié)合，對部分優(yōu)質(zhì)項目長期持有，優(yōu)化集團資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展；歷史未來天臺科技園的升級改造，是株洲高科集團優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，樹立高科品牌的重要途徑從五個層面分析天臺科技園所處的背景之后，我們需要一種“超越”的眼力和精神，打破困局項目在株洲發(fā)

7、展升級的浪潮中，具有發(fā)展成為株洲經(jīng)濟發(fā)展新動力，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級第一極、城市再興示范區(qū)的巨大潛力天臺科技園戰(zhàn)略占位：長株潭現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)新城標桿新城與老城發(fā)展交互的橋頭堡株洲經(jīng)濟發(fā)展升級版的增長極塑造工業(yè)園區(qū)升級發(fā)展的開發(fā)的模式，打造長株潭乃至全國的標桿項目與楓溪新成、服飾城、航空城相連通，打造新城與老城交互的橋頭堡在項目帶來社會效益的同時，改善株洲高科的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，對高科的可持續(xù)發(fā)展意義非凡近期發(fā)展愿景三年成名五年成形八年成城中遠期發(fā)展愿景立足株洲，輻射長株潭服務(wù)全湖南，面向大華中以優(yōu)越的環(huán)境吸引高端創(chuàng)新資源集聚，以活躍的創(chuàng)新引領(lǐng)株洲產(chǎn)業(yè)升級將天臺園打造成新城與老城商務(wù)商業(yè)交流的橋頭堡產(chǎn)城融合，良性

8、互動，形成株洲首個現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地，助力株洲發(fā)展升級PART 1 項目發(fā)展切入點通過國外典型的工業(yè)園改造案例的研究我們建議采用“退二進三”的模式進行產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級關(guān)鍵點-產(chǎn)業(yè)定位聚焦點-產(chǎn)業(yè)城市理解產(chǎn)業(yè)升級項目理解園區(qū)升級成功案例退二進三高新區(qū)理解創(chuàng)新驅(qū)動區(qū)域理解城市發(fā)展橋頭堡通過產(chǎn)業(yè)篩選分析，建議天臺工業(yè)以金融服務(wù)業(yè)、科技服務(wù)業(yè)、信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心，形成“四大中心”，組成清晰的具有良性循環(huán)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)布局，打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)（大類）主要培育產(chǎn)業(yè)（小類）科技服務(wù)業(yè)金融服務(wù)業(yè)天臺科技園產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖研發(fā)設(shè)計 技術(shù)孵化 技術(shù)咨詢 技術(shù)推廣 科技中介服務(wù)銀行業(yè) 保險業(yè) 信托

9、業(yè) 證券期貨業(yè) 金融租賃業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)廣告 會展 時尚設(shè)計塑造四大中心科技服務(wù)中心創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心金融服務(wù)中心專業(yè)服務(wù)信息技術(shù)服務(wù)業(yè)信息技術(shù)服務(wù)中心展演出版，影視文化業(yè)軟件開發(fā)，信息系統(tǒng)集成PART 2 產(chǎn)業(yè)定位分析/產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略四大產(chǎn)業(yè)中心打造金融服務(wù)中心聚集株洲金融產(chǎn)業(yè)，參與大華中金融競爭的金融高地主題建議逐步建設(shè)成為區(qū)域新興金融服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)核心示范區(qū)功能建議1.引進銀行、保險、投資擔保、上市服務(wù)、會計審計、基金管理等企業(yè)入駐, 以總部結(jié)算、電子商務(wù)結(jié)算、金融要素結(jié)算等為核心業(yè)務(wù),建立起金融產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、金融立體服務(wù)網(wǎng)、金融信息高速路 ，使本項目成為株洲重要金融產(chǎn)業(yè)基地。2.與實

10、力雄厚的資本實體建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，為天臺科技園產(chǎn)業(yè)的研發(fā)提供金融支撐，引導成立政府參與部分或全部的產(chǎn)業(yè)專項基金，為各項產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供資金保障。3. 吸引風險投資公司，搭建投融資服務(wù)平臺，推動創(chuàng)業(yè)風險投資，風險擔保機構(gòu)，以及相應中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)展，營造良好的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境，推動資本與技術(shù)有效銜接。PART 2 產(chǎn)業(yè)定位分析/產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略Part 2 產(chǎn)業(yè)定位分析/文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心四大產(chǎn)業(yè)中心打造文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心打造長株潭最具特色的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地主題建議以具有知識產(chǎn)權(quán)的設(shè)計、創(chuàng)意產(chǎn)品及衍生品為核心對象，集采購交易、立體展示、新品研發(fā)、信息匯總等功能綜合的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心通過舉辦省級的交流會、規(guī)劃體驗式

11、商業(yè)、最新成果展覽、打造貴賓商貿(mào)洽談區(qū)，帶來源源不斷的商流、人流、資金流、信息流，擴大項目在長株潭以及全國的影響力。功能建議1. 建立時尚設(shè)計中心，成為株洲時尚設(shè)計人士匯聚地。如廣告設(shè)計、包裝設(shè)計、服裝設(shè)計、家居設(shè)計、建筑規(guī)劃等2.建立開放式的廣場為客戶展示展銷產(chǎn)品提供場所3.在體驗式商業(yè)內(nèi)開辟專用區(qū)域，作為園區(qū)客戶展示產(chǎn)品，形成產(chǎn)銷一體化4.打造文化創(chuàng)意產(chǎn)品交易電子商務(wù)平臺，建立全庫搜索產(chǎn)品體系，成為株洲文化創(chuàng)意類產(chǎn)品對外的主要營銷平臺。Part 2 產(chǎn)業(yè)定位分析/科技服務(wù)中心四大產(chǎn)業(yè)中心打造科技服務(wù)中心致力成為長株潭知名的科技服務(wù)中心主題建議充分利用接近生產(chǎn)端、依托區(qū)位優(yōu)勢以研發(fā)設(shè)計、技術(shù)

12、咨詢、技術(shù)孵化、專業(yè)技術(shù)服務(wù)、科技中介服務(wù)等面向市場功能建議1.建立科技中介機構(gòu)：圍繞科技成果轉(zhuǎn)化、轉(zhuǎn)移等內(nèi)容開展服務(wù)，建立起技術(shù)交易市場、技術(shù)轉(zhuǎn)移中心、生產(chǎn)力促進中心、創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心等載體。2.加強創(chuàng)新性科技服務(wù)業(yè)建設(shè)：一方面把創(chuàng)新從科研活動中分化出來，建立專門的研發(fā)或設(shè)計服務(wù)企業(yè)，集聚到本項目提供創(chuàng)新服務(wù)。另一方面將研發(fā)和設(shè)計業(yè)務(wù)從生產(chǎn)企業(yè)中獨立出來，成為企業(yè)法人，專門從事市場化的研發(fā)、設(shè)計服務(wù)。3.加強基礎(chǔ)性科技服務(wù)業(yè)：一方面提供包括生產(chǎn)設(shè)備的技術(shù)改造服務(wù)，生產(chǎn)信息、咨詢等專業(yè)服務(wù)，另一方面提供產(chǎn)品檢驗檢測和質(zhì)量認證認可服務(wù)等。四大產(chǎn)業(yè)中心打造信息技術(shù)服務(wù)中心Part 2 產(chǎn)業(yè)定位分析/信

13、息技術(shù)服務(wù)中心推進建設(shè)株洲信息技術(shù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)主題建議將軟件與網(wǎng)絡(luò)，信息化和工業(yè)化深度融合，建立起株洲市信息技術(shù)服務(wù)業(yè)的生態(tài)系統(tǒng)，打造株洲市的電子商務(wù)服務(wù)平臺功能建議1.重點發(fā)展新興信息技術(shù)服務(wù)：依托移動通信、互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字廣播電視網(wǎng)、衛(wèi)星導航通信系統(tǒng)等信息基礎(chǔ)設(shè)施，大力發(fā)展數(shù)字互動娛樂、數(shù)字媒體、移動支付、位置服務(wù)、社交網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等基于網(wǎng)絡(luò)的信息服務(wù)2.致力于工業(yè)軟件與行業(yè)解決方案：圍繞研發(fā)設(shè)計、生產(chǎn)控制、生產(chǎn)管理等，扶持計算機輔助設(shè)計和輔助制造等，推動信息技術(shù)服務(wù)在航空、機械、汽車、建材、電子、輕工和紡織等工業(yè)領(lǐng)域的廣泛應用；3.推進信息技術(shù)外包：重點發(fā)展軟件開發(fā)、軟件測試、系統(tǒng)租賃、系統(tǒng)

14、托管等信息技術(shù)外包，扶持基于信息技術(shù)的業(yè)務(wù)流程外包，推動工業(yè)設(shè)計、研發(fā)服務(wù)、知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)等知識流程外包，促進業(yè)務(wù)向規(guī)?；?、高端化方向發(fā)展4.大力發(fā)展電子商務(wù)服務(wù)：鼓勵電子商務(wù)企業(yè)與相關(guān)企業(yè)加強合作，促進信息服務(wù)、交易服務(wù)和物流、支付、信用、融資、檢測認證等服務(wù)協(xié)同發(fā)展。根據(jù)企業(yè)發(fā)展需求，構(gòu)建企業(yè)成長服務(wù)體系，確立政府、金融、基礎(chǔ)配套、人才教育、推廣傳媒和信息交流六大功能服務(wù)平臺，為企業(yè)發(fā)展提供良好的成長環(huán)境及全方位的服務(wù)支持企業(yè)服務(wù)平臺金融服務(wù)平臺為企業(yè)提供金融資本。促進企業(yè)孵化生成、及成長增值基礎(chǔ)配套服務(wù)平臺企業(yè)運營場所的提供，所需基礎(chǔ)設(shè)配設(shè)施的供給，營造良好工作環(huán)境推廣傳媒服務(wù)平臺為企業(yè)營

15、造經(jīng)營氛圍，約束企業(yè)行為、對企業(yè)進行宣傳推廣，并幫助企業(yè)創(chuàng)建品牌，產(chǎn)生品牌效益政府服務(wù)平臺營造區(qū)域發(fā)展環(huán)境、規(guī)范市場行為，以及挖掘區(qū)內(nèi)潛在資源人才教育服務(wù)平臺大學及教育機構(gòu)知識技術(shù)的直接供給及參與者，參與知識傳播普及、創(chuàng)新生產(chǎn)及應用，并向企業(yè)輸入人才信息交流服務(wù)平臺主要扮演中介的角色，為成長中的企業(yè)提供專業(yè)化、社會化的服務(wù)，例如資源及信息對接等PART 2 產(chǎn)業(yè)定位分析/產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略六大服務(wù)平臺由政府及株洲高科天臺園項目公司共同組建，形成三級服務(wù)機構(gòu)，其中一級機構(gòu)由項目公司主導建設(shè)，二級機構(gòu)由政府主導搭建，三級機構(gòu)由雙方共同配合建設(shè)，為企業(yè)成長提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)一級服務(wù)機構(gòu)二級服務(wù)機構(gòu)三級服務(wù)機構(gòu)模

16、式：政府搭線，項目公司積極配合政府搭線，將大學及教育機構(gòu)與項目有效互動，大學及教育機構(gòu)對企業(yè)發(fā)展給予知識技術(shù)的供給，項目公司及各企業(yè)可以為高校學生實習就業(yè)等模式：項目公司主導，政府監(jiān)管內(nèi)容：項目公司成立投資基金等，為企業(yè)提供金融資本。促進企業(yè)孵化生成、及成長增值。政府作為監(jiān)管單位，對基金進行監(jiān)管控制模式：政府倡導，項目公司搭臺配合內(nèi)容：建立項目網(wǎng)站，并將項目發(fā)展成果、企業(yè)發(fā)展成果等信息成果，及時在政府網(wǎng)站和項目網(wǎng)站上進行推廣及展示，幫助企業(yè)宣傳及建立品牌模式：項目公司主導，政府參與建議內(nèi)容：項目公司主導建設(shè)，為企業(yè)建立及運營提供所需要的場所及設(shè)施，包括員工所需的生活配套及商業(yè)配套等，營造良好的

17、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境模式：項目開發(fā)公司主導，政府監(jiān)管內(nèi)容：利用網(wǎng)絡(luò)及配套場所，由項目公司主導搭建虛擬以及實體信息交流平臺，政府進行監(jiān)管，方便企業(yè)信息資源的對接，及技術(shù)學習交流模式：政府主導內(nèi)容：從市政規(guī)劃、企業(yè)保護政策及稅收政策等方面給予企業(yè)支持，并規(guī)范市場行為，保護企業(yè)合法利益以及挖掘區(qū)內(nèi)潛在資源金融政府推廣傳媒基礎(chǔ)配套人才教育信息交流PART 2 產(chǎn)業(yè)定位分析/產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略天臺工業(yè)園“退二進三”產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略：PART 2 產(chǎn)業(yè)定位分析/產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)打造以金融服務(wù)業(yè)、科技服務(wù)業(yè)、信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心為四大核心產(chǎn)業(yè)提供優(yōu)良廣闊的物理空間，以辦公、商業(yè)、住宅等多功能復合物業(yè)

18、為載體，形成完善的配套設(shè)施，為企業(yè)提供一流的硬件條件。一流的物業(yè)條件項目開發(fā)主體株洲高科與政府聯(lián)手為企業(yè)搭建人才引進、融資、信息交流等全方位的平臺，提供良好的發(fā)展環(huán)境。硬件軟件全方位的服務(wù)平臺產(chǎn)業(yè)定位商務(wù)功能在產(chǎn)業(yè)定位和項目總體定位架起了聯(lián)通的橋梁項目總體定位Matching在對項目背景屬性、產(chǎn)業(yè)定位、人口驅(qū)動進行分析，由此推導出項目的整體定位，在此基礎(chǔ)上進行各物業(yè)的定位Part 3 項目總體定位/定位思路項目背景屬性分析項目整體定位辦公定位商業(yè)定位酒店定位酒店式公寓定位產(chǎn)業(yè)定位分析人口驅(qū)動根據(jù)開篇分析的項目背景屬性分析，從五個方面總結(jié)本項目發(fā)展的重要性，也突出了園區(qū)退二進三，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)

19、的必要性Part 3 項目總體定位/項目背景屬性項目背景屬性分析株洲市層面高新區(qū)層面區(qū)域?qū)用鎴@區(qū)層面高科集團層面現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重點項目、株洲升級版的重要項目高新區(qū)實施“創(chuàng)新驅(qū)動”戰(zhàn)略的重要項目外部環(huán)境變化凸顯項目開發(fā)價值和優(yōu)勢園區(qū)升級發(fā)展的內(nèi)在需求，必要性和緊迫性高科集團資產(chǎn)優(yōu)化，樹立高科品牌，形成可持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢。梳理出的4大主導產(chǎn)業(yè)，屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展依托于商務(wù)辦公樓宇，因此將產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位在商務(wù)主題Part 3 項目總體定位/產(chǎn)業(yè)定位分析金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)信息技術(shù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)科技服務(wù)產(chǎn)業(yè)四大主導產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的改造定位在商務(wù)主題硬件環(huán)境軟件環(huán)境商務(wù)辦公載體創(chuàng)新平臺和服務(wù)體系項

20、目周邊三公里范圍內(nèi)，擁有較多的常住人口和商務(wù)人口，為項目未來的發(fā)展提供的良好地基礎(chǔ)條件Part 3 項目總體定位/常住人口和商務(wù)人口發(fā)展至2022年，項目輻射3公里區(qū)域內(nèi)常住人口約有21萬人，商務(wù)人口約5.6萬人，大量的人口匯集將成為項目發(fā)展的源動力。三公里本項目Part 3 項目總體定位/項目發(fā)展驅(qū)動力總結(jié)項目發(fā)展驅(qū)動力研究對本項目的啟示產(chǎn)業(yè)定位背景屬性人口發(fā)展城市產(chǎn)業(yè)園升級，退二進三，金融服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)具有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和成長空間，本項目作為株洲未來商務(wù)核心區(qū)具有良好發(fā)展前景。株洲市目前沒有金融行業(yè)的集聚地，金融港的需求隨著城市的發(fā)展逐漸增大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在本項目內(nèi)具有良好的發(fā)展前

21、景從株洲市、高新區(qū)、區(qū)域、園區(qū)、高科五個層面論證了本項目發(fā)展的重要性和必要性項目的背景屬性為項目的發(fā)展方向提供了強有力的支撐至2022年，項目3公里半徑內(nèi)的常住人口和商務(wù)人口將分別達到21萬和5.6萬人，這將為項目發(fā)展創(chuàng)造理想的基礎(chǔ)條件。株洲市金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，科技服務(wù)業(yè)、信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將催生大量對各類物業(yè)（辦公、酒店、文化娛樂、商業(yè)）的需求，這些需求為項目發(fā)展創(chuàng)造了基礎(chǔ)條件。項目周邊住宅林立，未來大量人口將聚集在本項目和周邊區(qū)域，為項目發(fā)展的原動力。如果政府實行針對性開發(fā)、財政以及產(chǎn)業(yè)扶持政策，將會大力推動本項目四大核心產(chǎn)業(yè)的發(fā)展株洲的愿景：奮力發(fā)展株洲經(jīng)濟升級版天臺科技園項目以

22、產(chǎn)業(yè)園升級為切入點，以金融服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主導，為二產(chǎn)提供高新技術(shù)研發(fā)，為三產(chǎn)提供核心現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群，助力株洲經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級長株潭城市升級看株洲 株洲升級看天臺株洲金融之芯，創(chuàng)意智慧之谷株洲首座核心金融港，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚地，產(chǎn)業(yè)園升級示范基地長株潭城際走廊上集金融港、創(chuàng)意園區(qū)、生態(tài)辦公、時尚街區(qū)四大功能于一體的時尚、創(chuàng)意、生態(tài)的商務(wù)空間發(fā)展思路升級發(fā)展規(guī)劃升級發(fā)展環(huán)境升級項目形象升級整體形象定位株洲市首個具有創(chuàng)新元素、產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵的，以商務(wù)辦公為核心功能的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新城Part 3 項目總體定位/功能定位依托四大主導產(chǎn)業(yè)，以商務(wù)辦公功能為核心，形成四個中心，一個服務(wù)體系商務(wù)辦公配套服務(wù)體系為

23、四大中心提供配套和交互空間時尚街區(qū)精品商務(wù)酒店首席酒店式公寓產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺生態(tài)創(chuàng)意公園株洲市首個創(chuàng)意基地，集廣告設(shè)計、包裝設(shè)計、服裝設(shè)計、家居設(shè)計、建筑規(guī)劃五大主導行業(yè)于一體的創(chuàng)意辦公社區(qū)。文化創(chuàng)意中心契合株洲市未來重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)和園區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)，形成信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心株洲市的金融核心港，以大型銀行、保險、證劵類企業(yè)為先期發(fā)展引擎，打造金融集聚地。信息技術(shù)服務(wù)中心金融服務(wù)中心為二產(chǎn)提供研發(fā)支持、成果轉(zhuǎn)化支持打造科技服務(wù)體系，促進科技中介等服務(wù)的發(fā)展科技服務(wù)中心整個天臺園區(qū)總占地3053畝，根據(jù)新的規(guī)劃，居住用地（含學校）1492畝，占比48.9%PART 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/園區(qū)用地平衡表序號分類項目

24、占地面積（畝）小計占比1居住園區(qū)原有居住用地544149248.9%2新增居住用地9183學校304商服辦公用地57567522.1%5商業(yè)用地1006配套醫(yī)院9888629%7水廠1628寺廟459公園8110道路及公共設(shè)施50011總計30533053100%從“展示展開”的角度，以拓開產(chǎn)業(yè)中心的展示面為主導思想，形成兩軸、兩帶、六中心，雙十字的整體功能結(jié)構(gòu)綠化公園商業(yè)中心創(chuàng)意文化廣場休閑公園運動公園社區(qū)公園兩軸兩帶六中心住區(qū)綠化帶514326黃河路產(chǎn)業(yè)軸長江南路產(chǎn)業(yè)軸中央景觀帶黃河路商業(yè)軸+長江南路產(chǎn)業(yè)軸=產(chǎn)業(yè)十字住區(qū)綠化帶+中央景觀帶=景觀十字雙十字規(guī)劃思想PART 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/

25、規(guī)劃結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)帶/產(chǎn)業(yè)軸中心綠化帶/綠化軸居住區(qū)產(chǎn)業(yè)中心區(qū)412653產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展用地沿街商鋪項目整體分為兩大功能區(qū)域、9大功能板塊124金融服務(wù)中心板塊創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心板塊產(chǎn)業(yè)服務(wù)片區(qū)信息服務(wù)中心板塊3科技服務(wù)中心板塊5商業(yè)服務(wù)中心板塊整體規(guī)劃示意PART 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/規(guī)劃示意產(chǎn)業(yè)中心保留用地城市居住板塊生態(tài)居住板塊居住片區(qū)6789濱江低密居住板塊地下通道公園綠化學校沿街商鋪產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展用地PART 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/商務(wù)中心區(qū)物業(yè)體量明細辦公總體量：38.1萬產(chǎn)業(yè)中心建議總量（萬）物業(yè)類型建議體量（萬）金融服務(wù)中心13甲級4.2政務(wù)辦公(甲級標準)3乙級辦公5.8信息服務(wù)中心8乙級4.5S

26、OHO2.1LOFT1.4科技服務(wù)中心7乙級3.1SOHO2.1LOFT1.8創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心10.1金谷改建8.5創(chuàng)意辦公1.6容積率預估2.5-3.0總建筑面積（）504,000辦公建筑面積（）（含政務(wù)中心）280,000金谷改建和創(chuàng)意辦公101,000酒店建筑面積（）25,000酒店式公寓建筑面積（）26,000商業(yè)建筑面積（）72000商務(wù)中心區(qū)(含天臺金谷)各功能模塊體量建議明細商務(wù)中心區(qū)辦公部分（含天臺金谷）各物業(yè)類型體量建議明細金融服務(wù)中心長江南路與黃河南路的交匯處，昭示性最強，建議在此處打造甲級辦公樓，形成地標，彰顯項目形象品質(zhì)；整個金融中心的整體形象，應符合其產(chǎn)業(yè)氣質(zhì)，采用簡潔大

27、氣，具有品質(zhì)感的外立面長江南路、黃河南路，是城市級主要干道，交匯處，則是整個項目昭示性最好的位置，適宜擺放地標型建筑，展示整個項目的形象品質(zhì)，因此，建議甲級寫字樓，置于長江南路及黃河南路的交匯處金融產(chǎn)業(yè)中心板塊，整體產(chǎn)品形象，應該符合金融產(chǎn)業(yè)的整體形象特征，注重形象氣質(zhì)的品質(zhì)感長江南路黃河南路政務(wù)辦公甲級辦公乙級辦公綠化景觀節(jié)點金融服務(wù)中心物業(yè)類型甲級辦公樓1棟政務(wù)中心【甲級標準】1棟乙級辦公樓3棟總建面13萬占地50畝容積率3.5PART 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/金融服務(wù)中心建議信息服務(wù)中心黃河南路為城市級主要交通干道，是地塊的優(yōu)勢形象展示面，建議延黃河南路排布乙級辦公物業(yè)，另外將SOHO及LOF

28、T兩類物業(yè)沿地塊內(nèi)側(cè)相間排布，整體風格應呈現(xiàn)信息行業(yè)所特有的氣質(zhì)特色，體現(xiàn)智能化，年輕化等關(guān)鍵特征。在SOHO及LOFT的設(shè)計上，建議可以考慮從形象性格上與標準辦公進行一些刻意區(qū)分，建議可以考慮退臺式的設(shè)計，形成更多戶內(nèi)室外空間，增加SOHO及LOFT的舒適感黃河南路為地塊最佳形象展示面，建議排布乙級辦公物業(yè)，整體風格在保持項目整體調(diào)性一致的前提下，應呈現(xiàn)信息行業(yè)的特色氣質(zhì)“年輕化，有活力”，建議soho及l(fā)oft物業(yè)，可以考慮退臺式設(shè)計，注重公共空間的設(shè)計信息服務(wù)中心物業(yè)類型乙級辦公樓2棟SOHO3棟LOFT2棟總建面8萬占地46畝（3.1萬）容積率2.6SOHOLOFT乙級辦公綠化景觀節(jié)點

29、普蘭特路黃河南路PART 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/信息服務(wù)中心建議科技服務(wù)中心長江南路為城市級主要干道，相對地塊其他邊界道路能級更高，昭示性更強，應將乙級辦公類物業(yè)，沿長江南路排布乙級辦公物業(yè)，總體量3.8萬，建議打造兩棟乙級辦公樓，并以連廊的形式增強兩樓之間的空間互動交流地塊整體較為狹長，建議三類物業(yè)錯落排布，中間打造綠化景觀，使各個物業(yè)均能盡可能地享有較好的景觀面長江南路的展示性相對較強，建議排布乙級辦公產(chǎn)品；規(guī)劃上應注重建筑空間的交流互動，soho及l(fā)oft類物業(yè)可考慮采用局部挑出的設(shè)計手法，形成凹凸立面，體現(xiàn)科技研創(chuàng)行業(yè)專業(yè)化、學術(shù)化的嚴謹氣質(zhì)同時，亦應避免過度沉悶的形象效果科技服務(wù)中心物業(yè)

30、類型乙級辦公樓2棟SOHO1棟LOFT1棟總建面7萬占地45畝容積率2.3長江南路SOHOLOFT乙級辦公綠化景觀節(jié)點PART 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/科技服務(wù)中心建議創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心利用原有天臺金谷，打造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群，在原有構(gòu)筑的基礎(chǔ)上，通過改造，以全新的形象示人，形成特色創(chuàng)意辦公空間，并以特色商業(yè)街的形式將兩個廠房串聯(lián)，形成空間上的連接的同時，豐富本版塊的功能利用廠房之間的空地，打造公共廣場空間，可以作為休閑、展示、觀光等功能利用，形成一個別具風格的片區(qū)級的景觀節(jié)點。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心包含辦公、商業(yè)、文化廣場、微型展館、酒店式公寓五個功能空間，中心利用原有天臺金谷，融入創(chuàng)意元素，創(chuàng)新改造形成特色辦公產(chǎn)品，

31、板塊整體呈現(xiàn)時尚而別出心裁的特色風格展示平臺創(chuàng)意辦公綠化景觀節(jié)點商業(yè)地下通道創(chuàng)意辦公酒店式公寓創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心物業(yè)類型金谷改建2棟創(chuàng)意辦公1棟特色商業(yè)街總建面7萬占地45畝容積率2.3PART 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心建議黃河南路公共空間如圖所示，中心內(nèi)可規(guī)劃4個空間景觀節(jié)點，其中節(jié)點以青年公寓與創(chuàng)意改建區(qū)的空間過度，為一個專業(yè)的特色創(chuàng)意展架或者特色展館，為創(chuàng)意廣場區(qū)，是整個中心的景觀核心，為兩棟創(chuàng)意改建樓中的生態(tài)景觀焦點1234金谷改造后的辦公區(qū)與青年公寓之間的過渡空間，建議打造一個小景觀焦點，注意小品的設(shè)計，與板塊其他景點的統(tǒng)一性建議打造一個專業(yè)的創(chuàng)意展示空間，可以以展架、臨時展棚、可拆

32、場館等多種形式呈現(xiàn)，展現(xiàn)創(chuàng)意作品，藝術(shù)品是整個創(chuàng)意板塊的核心焦點，有創(chuàng)意、有新意又兼具藝術(shù)審美的廣場設(shè)計是關(guān)鍵，但在使用上建議應該更多靈活利用，例如舉辦藝術(shù)展示，創(chuàng)意節(jié)慶活動時的場地設(shè)置為創(chuàng)意改建樓中景，建議形成一個相對“靜”的公共空間，以休閑、休憩功能為主12341234PART 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心建議黃河南路黃河南路地下通道創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心物業(yè)類型地下通道長度約60m由于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心與其他產(chǎn)業(yè)中心被城市主干道黃河南路隔斷，為了考慮路兩邊板塊之間的聯(lián)動，以及商業(yè)氣氛的銜接，建議在如圖示位置打造人行地下通道作為連接，地下通道在打造時應避免呆板乏味,建議融入創(chuàng)意藝術(shù)元素考慮到創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)板塊

33、與產(chǎn)業(yè)園區(qū)其他板塊的聯(lián)動，特別是與商業(yè)服務(wù)區(qū)的連接，以及本版塊內(nèi)商業(yè)街商業(yè)氛圍的延續(xù)，建議通過地下通道的形式，將兩個板塊相結(jié)合起來地下通道也應該服務(wù)整個項目的調(diào)性進行創(chuàng)意藝術(shù)化的設(shè)計處理，滿總功能性的同時，形成整個創(chuàng)意空間的延續(xù)性，使整個產(chǎn)業(yè)園區(qū)更有一體化的感官效果PART 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心建議商業(yè)服務(wù)中心精品商務(wù)酒店建議擺放在地塊的西北角，使酒店可以充分享受北側(cè)綠化公園的景觀。整個商業(yè)服務(wù)中心，整體應該保持風格一致，同時應兼顧整個項目的調(diào)性一致，建議采用簡潔明快的現(xiàn)代風格入口：黃河南路上分別設(shè)置人行及車行主入口，方便導入主干道的過路客及南側(cè)園區(qū)辦公人群，北側(cè)道路設(shè)置人行及車行次

34、入口商業(yè)服務(wù)中心內(nèi)包括街區(qū)式商業(yè)、精品商務(wù)酒店、高端專家公寓及產(chǎn)業(yè)展示空間；建議此板塊在規(guī)劃設(shè)計時應注重板塊間及物業(yè)間的空間互動交流，整體風格簡潔時尚酒店酒店式公寓街區(qū)商業(yè)綠化景觀節(jié)點地下通道下沉式廣場步行動線車行入口人行入口黃河南路商業(yè)服務(wù)中心物業(yè)類型街區(qū)商業(yè)2棟精品酒店1棟商務(wù)公寓1棟總建面10.6萬占地50畝容積率3.3PART 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/商業(yè)服務(wù)中心建議產(chǎn)業(yè)展示館商業(yè)服務(wù)中心物業(yè)類型產(chǎn)業(yè)展示館棟數(shù)凈層高4m單層面積1000位置圖示（高端商務(wù)公寓首層）利用商務(wù)公寓樓的首層，打造一個產(chǎn)業(yè)成果展示展覽館，可以定期舉辦產(chǎn)業(yè)成果展示，也可根據(jù)園內(nèi)企業(yè)需求做專題專場展示，例如產(chǎn)品生產(chǎn)制造過

35、程，企業(yè)文化展示，研究成果展示等，可結(jié)合節(jié)慶節(jié)日，與商業(yè)服務(wù)中心的廣場節(jié)點相結(jié)合，舉辦與產(chǎn)業(yè)相關(guān)節(jié)日節(jié)慶活動。使整個項目更具有文化內(nèi)涵的同時，也滿足了企業(yè)自我宣傳展示的需求利用商務(wù)公寓樓的首層，打造產(chǎn)業(yè)成果展示館，可作為園區(qū)內(nèi)企業(yè)成果展示，也可作為產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)展示及文化展示，增添園區(qū)文化內(nèi)涵的同時，滿足企業(yè)自我展示需求PART 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/商業(yè)服務(wù)中心建議B地塊為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)的特色文化廣場，建議在A地塊位置打造一個較大規(guī)模的城市綠化公園，形成產(chǎn)業(yè)中心區(qū)的兩大景觀焦點項目應該考慮整體的關(guān)聯(lián)性及一體性，建議以綠廊的形式，將各版塊的景觀節(jié)點與兩大景觀焦點相串聯(lián)，形成靈動且具有層次感的綠化空間組織空間

36、綠化組織B為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)的特色文化廣場，建議在A處打造一個公園廣場，形成三大園區(qū)級景觀焦點，并以綠廊的形式，將各版塊的景觀節(jié)點與之相串聯(lián)，形成一個靈動的，具有整體感的綠化空間園區(qū)級景觀焦點板塊級景觀焦點綠廊ABPART 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/空間綠化組織建議園區(qū)綠化公園城市綠化公園，是整個產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)，乃至整個項目的景觀焦點，也是項目的形象展示窗口之一，其景觀設(shè)計及綠化設(shè)計都極為重要，建議設(shè)計關(guān)鍵詞為：“現(xiàn)代感、生態(tài)化、舒適度、人性化、趣味性”整體效果示意細節(jié)示意休憩區(qū)設(shè)置局部效果示意PART 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/城市綠化公園建議城市居住區(qū)，以高層城市型住宅為主，總占地約37萬，總建筑面積約92萬，容積

37、率約2.5，建議在此大體量的住區(qū)中，設(shè)計兩個個不同功能主題的社區(qū)公園，形成景觀節(jié)點的同時，為住區(qū)提供休閑配套PART 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/城市住宅板塊建議城市住宅區(qū)城市居住區(qū)物業(yè)類型高層住宅占地面積552畝（37萬）總建面2.5容積率約92萬城市住宅按照比例設(shè)置一定量的社區(qū)商業(yè)，滿足居民日常生活需要。項目北面和西面的大部分地塊，依托項目外部成熟住宅區(qū)的配套和項目自身的核心商業(yè)引擎，打造中低端高密度住宅區(qū)，以實現(xiàn)項目的資金平衡。生態(tài)住宅區(qū)在濱江一線地塊后排，建議打造小高層和花園洋房相對低建筑密度物業(yè)，豐富項目產(chǎn)品的梯度變化，并在如圖示位置，引入國際學校，豐富配套內(nèi)容的同時，提升板塊品質(zhì)及形象PAR

38、T 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/生態(tài)住宅板塊建議生態(tài)住宅區(qū)高層花園洋房會所沿街商業(yè)小高層占地62畝，總建面約10萬，容積率約2.5。小區(qū)南側(cè)沿街設(shè)置社區(qū)底商，功能以生活購物、餐飲、洗衣店等生活功能為主。花園洋房占地122畝，總建面約12萬，容積率約1.5。小區(qū)中間地塊西北角設(shè)置一個會所，功能以健身、中高端餐飲為主。國際學校占地30畝，預計建筑面積1.1萬國際學校1生態(tài)住區(qū)“高層/花園洋房”花園洋房容積率1.5，層數(shù)以9-12層為主，建筑密度較低，借助外部創(chuàng)意公園和小區(qū)內(nèi)部的綠植提升資源價值打造成株洲設(shè)施條件最好的國際學校（小學）之一。實施小班雙語教學，學校辦刊現(xiàn)代化泳池、室內(nèi)體育館、健身房、圖書館等。生

39、態(tài)住區(qū)“國際學?！盤ART 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/生態(tài)住宅板塊建議該區(qū)域地塊濱江，為園區(qū)資源條件最好的地段，且距離繁華區(qū)較遠，環(huán)境相對安靜，適宜打造低密度高端住宅社區(qū)PART 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/濱江低密度住宅板塊建議濱江低密度居住區(qū)該區(qū)域地塊濱江，為園區(qū)資源條件最好的地段，且距離繁華區(qū)較遠，環(huán)境相對安靜，適宜打造高端住宅社區(qū)，并配有頂級會所作為社區(qū)配套，建議會所具備健身房、恒溫泳池、影音室、商務(wù)接待室等多種功能。占地182畝，打造容積率1.0的低密度產(chǎn)品，例如疊拼別墅、花園洋房、平層官邸等多種選擇，成為整個項目的最高價值居住地塊，豐富居住產(chǎn)品類型低密度居住產(chǎn)品低密產(chǎn)品示意（疊墅）低密產(chǎn)品示意（平層

40、）頂級會所項目運營及財務(wù)分析Part 5我們建議項目采用一二級聯(lián)動開發(fā)的模式，分別成立一級開發(fā)和二級開發(fā)項目公司PART 5 項目運營及財務(wù)分析/項目開發(fā)思路一級開發(fā)一級開發(fā)項目公司二級開發(fā)組織成立園區(qū)拆遷土地整理土地出讓負責 完成二級開發(fā)項目公司土地 流轉(zhuǎn)辦公物業(yè)開發(fā)商業(yè)物業(yè)開發(fā)居住物業(yè)開發(fā)保留用地開發(fā)一級開發(fā)公司作為開發(fā)主體，負責籌措資金、辦理規(guī)劃、征地拆遷、土地平整及大市政配套建設(shè)等，最終將土地變成熟地，進行招拍掛土地出讓。二級開發(fā)項目公司通過土地招拍掛方式獲得流轉(zhuǎn)土地，進行各功能性質(zhì)用地開發(fā)。一級開發(fā)測算綜合考慮項目的開發(fā)年限、滾動開發(fā)強度以及產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展，本項目一級土地開發(fā)建議分四期

41、進行PART 5 項目運營及財務(wù)分析/一級開發(fā)時序開發(fā)分期開發(fā)時間開發(fā)土地（畝）住宅用地（畝）商服用地（畝）公園（畝）一期2014年41623315033二期2015年4053197016三期2016年468396720四期2017年415038332總計1,70494867581備注： 圖中五角星標注地塊為商業(yè)街區(qū)地塊，一期開發(fā)整理，考慮周邊環(huán)境，與2期一起推入市場。單位：畝49單位：畝3643404061434746271723206347695065524555333337805355365270209092256525一期二期三期四期產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展用地四期四期總計2015年2016年20

42、17年2018年商服土地出讓67510012016439住宅土地出讓9482333193960合計1623333439412439測算方法一PART 5 項目運營及財務(wù)分析/現(xiàn)金流量表一級開發(fā)綜合成本按200萬/畝計算，成本年增長率5%，經(jīng)過測算項目各項動態(tài)指標表現(xiàn)良好，具有經(jīng)濟可行性綜合經(jīng)濟效益分析：整個項目總投資40.8億元，總收入48.6億元，利潤額7.8億元，投資回報率19，靜態(tài)投資回收期4.3年，動態(tài)投資回收周期4.6年，具有較大的投資價值，并具有比較強的抗風險能力；項目預計與2015年開始可實現(xiàn)正收益，當年實現(xiàn)盈利1.1億元財務(wù)指標經(jīng)濟表現(xiàn)（億）總成本40.8土地銷售收入53.9政

43、府提留5.4一級開發(fā)凈收入48.6利潤額7.8投資回報率19%靜態(tài)投資回收周期4.3年動態(tài)投資回收周期4.6年測算方法二土地補償價格按40萬/畝，拆遷補償成本按2700元/，補償成本年增幅5%，經(jīng)過測算項目各項動態(tài)指標表現(xiàn)良好，項目具有經(jīng)濟可行性PART 5 項目運營及財務(wù)分析/現(xiàn)金流量表綜合經(jīng)濟效益分析：整個項目總投資36.4億元，總收入48.6億元，利潤額12.2億元，投資回報率34%，靜態(tài)投資回收期4年，動態(tài)投資回收周期4.2年，具有較大的投資價值，并具有比較強的抗風險能力；項目預計與2015年開始可實現(xiàn)正收益，當年實現(xiàn)盈利1.4億元財務(wù)指標經(jīng)濟表現(xiàn)（億）總成本36.4土地銷售收入53.

44、9政府提留5.4一級開發(fā)凈收入48.6利潤額12.2投資回報率34%靜態(tài)投資回收周期4年動態(tài)投資回收周期4.2年考慮市場的實際情況將土地補償價格進行浮動，建議土地補償價格的上限為80萬/畝PART 5 項目運營及財務(wù)分析/土地補償成本敏感性分析土地補償價格（萬/畝）總投資（億）凈收入（億）利潤額（億）投資回報率4036.448.612.234%5038.448.610.226%6040.448.68.220%7042.448.66.214%8044.548.64.19%二級開發(fā)測算根據(jù)土地一級開發(fā)項目公司的售地節(jié)奏，二級開發(fā)分為四期進行PART 5 項目運營及財務(wù)分析/二級開發(fā)分期49單位：畝3643404061434746271