天奇·縉云山項(xiàng)目營(yíng)銷提案ppt課件

1、天奇縉云山工程營(yíng)銷謀劃提案二零零六年六月重慶香港中原營(yíng)銷謀劃顧問(wèn)提綱第一部分：地塊初判第二部分：市場(chǎng)和地塊研討第三部分：工程定位和產(chǎn)品建議第四部分：營(yíng)銷推行戰(zhàn)略縉云山麓-風(fēng)景名勝、自然景觀較佳,空氣清新規(guī)劃有水庫(kù)-伴水而居、依水而住，符合高端物業(yè)對(duì)水的要求地勢(shì)復(fù)雜,坡地較陡-良好的景觀朝向、建筑上的可變空間重慶遠(yuǎn)郊、北碚近郊-交通不便，道路不通-無(wú)生活配套-不宜開(kāi)展普通住宅非普通住宅用地可開(kāi)展方向：旅游休閑地產(chǎn)、別墅地塊初判別墅開(kāi)發(fā)特點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商前期投入較大； 由于客戶屬于高端，對(duì)建筑、景觀等質(zhì)量的綜合要求要明顯高于普通置業(yè)者，這就需求開(kāi)發(fā)商在工程的前期投入上加大力度；銷售相對(duì)于普通住宅速度較緩

2、； 別墅的銷售一是需求現(xiàn)場(chǎng)的強(qiáng)力支撐，根本在工程出現(xiàn)準(zhǔn)現(xiàn)房形狀才會(huì)出現(xiàn)銷售頂峰；其次，由于客戶普遍屬于多次置業(yè)，成交周期較長(zhǎng)；營(yíng)銷渠道多元加單一； 別墅的銷售除了報(bào)紙、電視、戶外等傳統(tǒng)渠道之外，更多在于一個(gè)“圈子的營(yíng)造；客戶往往并不希望本人的活動(dòng)包括買房在內(nèi)遭到外界的矚目，他們更情愿干他人不知道的事情，因此在推行高檔物業(yè)時(shí)需求把握好客戶的這一心思。因此，別墅營(yíng)銷渠道出現(xiàn)了用多元建立推行高度，用單一進(jìn)展銷售的方式。市場(chǎng)和地塊研討重慶市主城區(qū)目前別墅市場(chǎng)每年耗費(fèi)在1300套左右，獨(dú)立別墅每年的耗費(fèi)量在300-400套左右，聯(lián)排別墅每年的耗費(fèi)量在800-900套左右。關(guān)鍵詞：供大于求供應(yīng)構(gòu)造 呈現(xiàn)點(diǎn)

3、式分布，未能構(gòu)成明顯的別墅聚集區(qū)集中分布在北部城區(qū)及南岸區(qū)未來(lái)重慶別墅供應(yīng)市場(chǎng)以1000畝以上的大盤為主北碚區(qū)非別墅重點(diǎn)區(qū)本工程不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)檔次構(gòu)造 高端客戶主要為本地客戶，市場(chǎng)容量相對(duì)有限，尤其是頂級(jí)客戶，別墅供應(yīng)仍以中低檔次為主；別墅工程本身產(chǎn)品的質(zhì)量不高，各檔次物業(yè)之間的產(chǎn)品并沒(méi)有明顯的拉開(kāi)間隔，包括頂級(jí)別墅在內(nèi)的各檔次物業(yè)在對(duì)客戶的引導(dǎo)和吸引才干上還不夠。頂級(jí)別墅20%中高檔別墅30%經(jīng)濟(jì)型別墅50%有利條件：自然維護(hù)區(qū)，環(huán)境好、空氣好間隔主城區(qū)1個(gè)小時(shí)以內(nèi)、間隔北碚城區(qū)15分鐘以內(nèi)有山、有水、有林、有溫泉區(qū)域內(nèi)同類型物業(yè)較少本工程擁有的開(kāi)展別墅的條件：綜合分析：不利條件屬于中心條件

4、，且難以短時(shí)間內(nèi)被改造建議不以開(kāi)展純別墅物業(yè)為宜不利條件無(wú)區(qū)域優(yōu)勢(shì)無(wú)規(guī)模優(yōu)勢(shì)無(wú)品牌優(yōu)勢(shì)無(wú)中心的自然景觀休閑度假房地產(chǎn)的界定休閑度假地產(chǎn)主要滿足城市居民短期居住，作為置業(yè)者第二居所的可售物業(yè)；它以滿足客戶休閑、度假或部分商務(wù)活動(dòng)需求為主要功能隨著人們收入程度的提高，可自在支配時(shí)間的增多，一個(gè)休閑時(shí)代正在降臨。5+2的生活任務(wù)方式三個(gè)黃金假期不同程度的帶薪休假私家車的普及高速公路網(wǎng)的建立時(shí)髦的假日消費(fèi)重慶休閑度假房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)研討全市總供應(yīng)體量在200萬(wàn)平方米供應(yīng)區(qū)域均為自然資源豐富， 風(fēng)景優(yōu)美之地供應(yīng)區(qū)域與主城區(qū)相距車程在 1個(gè)小時(shí)以內(nèi)，道路情況良好供應(yīng)的主要物業(yè)類型為別墅、花園洋房和產(chǎn)權(quán)式酒店

5、；各個(gè)工程均比較注重本身環(huán)境的營(yíng)造和對(duì)周邊自然環(huán)境的利用。休閑度假房地產(chǎn)需求特征選擇郊區(qū)休閑度假物業(yè)的緣由環(huán)境好，空氣好以及價(jià)錢要素和投資潛力是影響消費(fèi)者的主要要素；其次夏天避暑休閑也是重要要素。購(gòu)置物業(yè)的目的：購(gòu)置別墅類物業(yè)的多為長(zhǎng)期居住，尤其是老年人，多為養(yǎng)老所用；而購(gòu)置洋房、公寓等目的多為度假，購(gòu)置人群集中在中青年人；產(chǎn)權(quán)式酒店除本身度假外，投資的比例更多。居住的頻率：除長(zhǎng)期居住外，有一周住兩三天的，也有夏天避暑才入住的，也有少部分純投資從不入住的。喜歡的休閑度假物業(yè)區(qū)域：能避暑，有山、有水、有林，空氣要好。中意的物業(yè)類型：首選是別墅和花園洋房，其次是公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店。重慶市休閑度假地產(chǎn)

6、未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì) 看好區(qū)域：各自然維護(hù)區(qū)建筑形狀：一方面是高檔別墅類工程，打造富人度假區(qū)；一方面是經(jīng)濟(jì)型度假物業(yè)，如小戶型洋房、公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店。戶型面積：別墅類工程多在250平方米以下，以聯(lián)排為主。小戶型集中在3060平方米，又以3045的一房為主。房產(chǎn)特征：樓盤的個(gè)性化和主題概念的要求更加明顯。有利條件：自然維護(hù)區(qū)，環(huán)境好、空氣好有旅游產(chǎn)業(yè)支撐間隔主城區(qū)1個(gè)小時(shí)以內(nèi)、間隔北碚城區(qū)15分鐘以內(nèi)能避暑、有山、有水、有林、有溫泉區(qū)域內(nèi)同類型物業(yè)較少本工程擁有的開(kāi)展休閑度假地產(chǎn)的條件：不利條件道路情況較差與前山的銜接需改善綜合分析：不利條件可改造，有利條件可利用，可開(kāi)展休閑度假地產(chǎn)結(jié)合本工程自然條件同

7、等允許別墅和休閑度假地產(chǎn)配套條件兩者均需求后期打造市場(chǎng)供需情況更支撐休閑度假地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)的市場(chǎng)認(rèn)知更支撐休閑度假地產(chǎn)休閑度假地產(chǎn)開(kāi)發(fā)難度小于純別墅類工程總結(jié)建議不以開(kāi)展純別墅物業(yè)為宜可開(kāi)展休閑度假地產(chǎn)建筑類型為經(jīng)濟(jì)型別墅、洋房、公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店功能定位 具有居住、休閑、度假、旅游多種功能的綜合性復(fù)合地產(chǎn)工程工程定位與產(chǎn)品建議籠統(tǒng)定位麓鎮(zhèn)縉云山森林坡地休閑小鎮(zhèn)縉云山一個(gè)森林資源豐富的自然維護(hù)區(qū)，一個(gè)眾人皆知的風(fēng)景區(qū)，區(qū)位明晰，籠統(tǒng)生態(tài)清新。森林坡地：豐富的自然森林資源培育了工程不可多得的景觀優(yōu)勢(shì)；地勢(shì)的起伏給予了建筑可變的空間，二者一同向客戶傳達(dá)了工程在景觀和建筑上的差別與不同。休閑小鎮(zhèn)：豐富的

8、物業(yè)形狀，多元的功能區(qū)間，使工程更象一個(gè)風(fēng)情小鎮(zhèn)；同時(shí)，小鎮(zhèn)安詳、自然、生態(tài)的籠統(tǒng)覺(jué)得使本工程在無(wú)休止進(jìn)展“歐洲化風(fēng)情推行的高端物業(yè)市場(chǎng)猶如一股清風(fēng)，迅速地在客戶心中樹(shù)立獨(dú)特的位置。選擇物業(yè)形狀，先看我們的客戶在哪里？他們需求什么？主城5+2生活方式居民周邊區(qū)域的中高收入人群外省往來(lái)重慶頻繁的商務(wù)人士或度假一族周邊企業(yè)單位郊區(qū)休閑屋景區(qū)住宅、郊區(qū)休閑屋景區(qū)住宅、分時(shí)度假酒店、產(chǎn)權(quán)酒店會(huì)議中心、培訓(xùn)基地、商務(wù)酒店工程產(chǎn)品建議 因此，物業(yè)類型我們選擇：郊區(qū)休閑屋多層洋房；小戶型、一房為主會(huì)議中心分時(shí)度假產(chǎn)權(quán)酒店景區(qū)住宅多層洋房；兩房為主、部分疊加、聯(lián)排別墅我們的最大優(yōu)勢(shì)是什么？毫無(wú)疑問(wèn)，原生態(tài)的自

9、然；后天的人為建筑如何與其共存，并交融、生長(zhǎng)，是我們選擇建筑風(fēng)格的關(guān)鍵！建筑與景觀的選擇我們的建筑不是來(lái)改動(dòng)這里的什么，而是要融入這里，因此我們選擇回歸的自然主義-建筑就像從土地里自然長(zhǎng)出來(lái)的一樣，它渾身上下每一個(gè)元素的根都扎在這片土地上。沒(méi)有人能從這里拿掉什么，除非他她搬到這里來(lái)安家。退臺(tái)建筑設(shè)計(jì),地勢(shì)改動(dòng)空間當(dāng)我們販賣自然景觀時(shí)，大自然曾經(jīng)完成了景觀設(shè)計(jì)的杰作；當(dāng)我們販賣歷史文化景觀時(shí)，祖先們?cè)?jīng)完成了景觀設(shè)計(jì)的杰作；當(dāng)我們販賣一種休閑、游樂(lè)、康體、度假產(chǎn)品時(shí)，景觀設(shè)計(jì)成為開(kāi)發(fā)建立中最為重要的環(huán)節(jié)我們的景觀設(shè)計(jì)在哪里？與建筑風(fēng)格一樣，景觀我們講究交融！保管森林、保管原生態(tài)一切的人為景觀要和

10、自然渾然一體，只能錦上添花，不能畫(huà)蛇添足，更不能舍本逐末營(yíng)銷推行戰(zhàn)略 工程的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)在于旅游與地產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合，經(jīng)過(guò)綜合性地產(chǎn)工程的震撼力建立市場(chǎng)籠統(tǒng)，區(qū)域旅游、休閑功能帶來(lái)大量客流，地產(chǎn)產(chǎn)品的快速銷售帶來(lái)資金回籠，各形狀的相輔相成，共同促成工程的最終勝利。推行戰(zhàn)略-整體帶動(dòng)部分、旅游帶動(dòng)人氣、人氣助推銷售詳細(xì)的推行戰(zhàn)略為 以旅游休閑綜合性地產(chǎn)工程 高調(diào)入市，樹(shù)立工程的震撼性和高市場(chǎng)關(guān)注度，制造一種驚動(dòng)調(diào)性，引領(lǐng)媒體的追捧 。一方面經(jīng)過(guò)群眾媒體和外賣場(chǎng)獲得市場(chǎng)對(duì)本工程極致自然環(huán)境和產(chǎn)品的賣點(diǎn)認(rèn)同；另一方面思索以客戶關(guān)注的震撼性營(yíng)銷活動(dòng)作為主要的推行工具，拉動(dòng)客戶前往工程所在地，以構(gòu)成客戶對(duì)工程的知曉，同時(shí)到達(dá)對(duì)工程環(huán)境質(zhì)量的認(rèn)同。與縉云山現(xiàn)有資源有機(jī)結(jié)合，利用其豐富的休閑度假功能吸引客戶到場(chǎng)。添加人氣的同時(shí)，推進(jìn)銷售。分客戶、分產(chǎn)品、分階段開(kāi)發(fā)、分概念包裝產(chǎn)權(quán)酒店-分時(shí)度假會(huì)議中心-商務(wù)接待、培訓(xùn)基地郊區(qū)休閑屋-5+2生活方式景區(qū)住宅-2+5生活方式、11+1生活方式梯度營(yíng)銷 組織“看房團(tuán)活動(dòng)，這個(gè)“看房團(tuán)不是普通意義上驅(qū)車到樓盤實(shí)地看房，而是進(jìn)展一天的縉云山觀光游。在為期一天的觀光游中，銷售人