全球REITs市場(chǎng)發(fā)展分析

1、全球REITs市場(chǎng)發(fā)展分析技術(shù)創(chuàng)新，變革未來REITs可類比為流動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)REITs是把流動(dòng)性較低、非證券形態(tài)的不動(dòng)產(chǎn)直接轉(zhuǎn)化為資本 市場(chǎng)上可流通交易基金的金融過程低杠桿類似于房地產(chǎn)企業(yè)， REITs 同樣可以進(jìn)行杠桿經(jīng)營，但 REITs的杠桿率較為適中， 部分國家還對(duì)基金的杠桿率 進(jìn)行限制。REITs產(chǎn)品特征強(qiáng)制派系政策REITs將產(chǎn)生的絕大部分收益分 配給投資者的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。稅收中性國際市場(chǎng)中，REITs不因本身的 結(jié)構(gòu)帶來新的稅收負(fù)擔(dān)，某些國 家和地區(qū)還給予REITs產(chǎn)品一定 的稅收優(yōu)惠。流動(dòng)性&雙優(yōu)勢(shì)REITs作為二級(jí)市場(chǎng)基金，不僅 可以上市流通轉(zhuǎn)讓，同時(shí)還兼具 股和債的雙重屬性。

2、優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的資產(chǎn)REITs通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持 證券等特殊目的載體持有基 礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)REITs由基金管理人及原始權(quán) 益人等主體管理并運(yùn)營上述 基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。3來源：公開資料整理，研究院自主研究繪制。521654主要市場(chǎng)公募REITs基本要素對(duì)比不同市場(chǎng)監(jiān)管層在公募REITs的資產(chǎn)投向、收益分配等方面做 出了嚴(yán)格的要求來源：公開資料整理，研究院自主研究繪制。6基本要素美國英國日本新加坡加拿大中國香港中國內(nèi)地主體類型公司型公司型公司型契約型契約型契約型契約型是否上市非強(qiáng)制上市強(qiáng)制上市非強(qiáng)制上市強(qiáng)制上市強(qiáng)制上市強(qiáng)制上市符合條件可上市股權(quán)結(jié)構(gòu)股東100前五大股東合 計(jì)份額50%單一股東持股

3、比例不得超過10%股東1000前十大股東合 計(jì)份額75%至少有500名以上 股東，且累計(jì)持有 份額高于25%股東150NANA不動(dòng)產(chǎn)配 置比例75%75%上市70%非上市95%75%90%70%80%以上的基金資 產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施 資產(chǎn)支持證券不動(dòng)產(chǎn)收 入比例上市75%非上市95%75%NA90%上市75%非上市90%NANA杠桿率NANANA45%NA45%28.6%租金收入 分配比例90%90%90%90%通常為100%90%可供分配利潤的 90%資本利得 分配比例NANA90%NA通常為100%視情況而定可供分配利潤的 90%美國、日本等市場(chǎng)為公司型架構(gòu)REITs投資人持有份額為上市流通

4、的公司股票并作為合伙企業(yè) 的GP，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)也由公司進(jìn)行內(nèi)部招聘企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)股票持有人REITs投資人REITs發(fā)行企業(yè)經(jīng)營性合伙企業(yè)公司1公司公司N托管人律師事務(wù)所資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)計(jì)師事務(wù)所其他咨詢顧問債權(quán)人內(nèi)部招聘REITs投資人作為GP REITs發(fā)行企業(yè)作為L(zhǎng)P100%股權(quán)100%股權(quán)100%股權(quán)100%股權(quán)REITs資金托管合伙企業(yè)資金托管項(xiàng)目資金監(jiān)管投資合伙企業(yè)收益分配項(xiàng)目收益分配REITs收益分配法律關(guān)系現(xiàn)金流資產(chǎn)運(yùn)營管理托管費(fèi)托管費(fèi)托管費(fèi)發(fā)行企業(yè)股票收益來源：中國REITs市場(chǎng)建設(shè)，研究院自主研究繪制。12發(fā)行企業(yè)利息新加坡、中國等市場(chǎng)為契約型架構(gòu)契約型REITs參與主體包括：

5、投資人、管理人、托管人及外部 顧問；中國公募REITs采用該架構(gòu)基金管理人證券管理人原始權(quán)益人戰(zhàn)略投資者公募REITs基金資產(chǎn)支持證券（ABS）公司1公司公司N托管人律師事務(wù)所資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)計(jì)師事務(wù)所其他咨詢顧問運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)網(wǎng)下投資者公眾投資者設(shè)立并管理設(shè)立并管理運(yùn)營必須具有實(shí)際控制關(guān)系或同一控制委 托 運(yùn) 營 管 理100%股權(quán)100%股權(quán)基金資金托管證券資金托管項(xiàng)目資金監(jiān)管100%持有計(jì)劃收益分配項(xiàng)目收益分配持有基金份額基金收益分配法律關(guān)系現(xiàn)金流運(yùn)營管理費(fèi) 100%股權(quán)100%股權(quán)管理費(fèi)基金管理費(fèi)托管費(fèi)來源：上海證券交易所關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs介紹，研究院自主研究繪制。13托管費(fèi)托管費(fèi)

6、15來源：Nareit官網(wǎng)，研究院自主研究繪制。1960-19691970-19791990-19992000-20092010-20192020-今潛在引入國家新加坡-1999迪拜-2006牙買加馬耳他公募REITs在全球各地均有發(fā)行截至2021年12月，全球共有865只REITs在全球運(yùn)營，總市 值約為 2.5 萬億美元中國臺(tái)灣-1969中國香港-200398.3%90.1%77.8%63.2%41.8%39.8%31.2%9.2%19.4%20.7%25.2%0.8%8.3%18.7%28.3%21.0%24.0%0.8%5.1%17.1%8.9%10.6%18.5%19.5%1990-

7、2021年各地區(qū)REITs在運(yùn)營數(shù)量 占比19901995北美（%）2000亞洲（%）2005201020152021歐洲（%）其他市場(chǎng)（%）全球REITs發(fā)行數(shù)量進(jìn)入高速增長(zhǎng)區(qū)間近年來REITs發(fā)展迅速，從最初的北美一家獨(dú)大逐漸演變?yōu)槿?世界共同發(fā)展從發(fā)行數(shù)量看，REITs在過去30年的數(shù)量從1990年的120只擴(kuò)張到2021年的865只。從發(fā)行區(qū)域看，1990年REITs僅在北 美、歐洲及澳洲地區(qū)發(fā)行，至2021年末全球各地區(qū)均有REITs在外發(fā)行。近年來亞洲地區(qū)REITs發(fā)行數(shù)量出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)， 發(fā)行數(shù)量從2005年的31只增長(zhǎng)到216只，發(fā)行數(shù)量也在2015年后超過了歐洲地區(qū)。除此之外

8、，REITs在非主要市場(chǎng)也有發(fā) 行，例如中東地區(qū)的沙特阿拉伯和阿曼、非洲的肯尼亞等市場(chǎng)也有發(fā)行REITs。1202422573374076711.7%865120242257337407671865101.7%6.2%31.1%20.8%64.9%28.9%1990-2021年全球REITs在運(yùn)營數(shù)量1990199520002005201020152021本年在外發(fā)行數(shù)量（只）增速（%）發(fā)注釋：其他市場(chǎng)包括澳洲、南美、中東地區(qū)、非洲等地。 來源：Nareit，研究院自主研究繪制。來源：Nareit，研究院自主研究繪制。16行 只數(shù)量134.5404.41783.08.482.9295.212.

9、2114.8224.08.9 0.0 0.0 8.913.655.8198.719902000北美（十億美元） 歐洲（十億美元）20102021亞洲（十億美元）其他地區(qū)（十億美元）次貸危機(jī)后REITs市值迅猛增長(zhǎng)468.4657.91385.92501.0147.3%177.7%40.5%110.6%1990-2021年REITs市值年均增長(zhǎng)率超過18%，但北美市場(chǎng) 市值遠(yuǎn)超其他地區(qū)從全球角度看，REITs基金總市值由1990年的178億美元增長(zhǎng)至2021年的25010億美元。平均年增長(zhǎng)率超過了18%。從地 區(qū)角度看，北美地區(qū)REITs市值規(guī)模最大。雖然其他市場(chǎng)REITs也在蓬勃發(fā)展，但市值遠(yuǎn)

10、不及北美地區(qū)。美國REITs市值于次貸危機(jī)后增長(zhǎng)迅猛得益于：（1）危機(jī)期間底層資產(chǎn)估值嚴(yán)重下跌，REITs大舉收購低價(jià)資產(chǎn)；（2） 基金內(nèi)部債務(wù)重組和再融資強(qiáng)化資產(chǎn)負(fù)債表；（3）稅收優(yōu)惠政策使REITs在后危機(jī)時(shí)代得到了大量資本青睞。1990-2021年全球REITs總市值1990-2021年各地區(qū)REITs總市值282.4%17.868.2168.7199019952000市值合計(jì)（十億美2005元）20102015增速（%）202180.5%美國市值迅猛上漲原因收 購 低 價(jià) 資 產(chǎn)債 務(wù) 重 組稅 收 優(yōu) 惠注釋：其他市場(chǎng)包括澳洲、南美、中東地區(qū)、非洲等地。 來源：Nareit，研究院自

11、主研究繪制。來源：Nareit，研究院自主研究繪制。17REITs發(fā)展60年深得國際市場(chǎng)認(rèn)可近30年來，全球REITs市值占發(fā)行市場(chǎng)GDP比重已達(dá)到由 28.8%增長(zhǎng)至85%隨著REITs基金在全球范圍內(nèi)的發(fā)行，目前已發(fā)行的國家和地區(qū)的REITs市值占 2020 年對(duì)應(yīng)國家和地區(qū)GDP的85%，而該 比重在1990 年僅為28.8%。1990-2020年間，已發(fā)行REITs的國家和地區(qū)的GDP從65億美元增加到約72萬億美元。從各地區(qū)角度來看，北美市場(chǎng)REITs市值占GDP比重較為穩(wěn)定，介于25%-35%之間；而該比重在歐洲及亞洲市場(chǎng)增長(zhǎng)迅 猛，特別是亞洲市場(chǎng)，由1990年占比低于1%增長(zhǎng)至2

12、020年的32%。28.8% 28.8%55.1%56.7%68.5%67.8%68.0%85.0%0.2%2.8%21.0%-1.0%0.2%25.0%199019952000200520102015201920201990-2020年全球REITs總市值占發(fā)行 國家GDP比重91.0%0.0%15.9%12.8%32.0%26.2%32.2%26.8%28.0%22.7%18.9%1.7%0.9%4.0%3.0%6.2%6.1%1990-2020年各地區(qū)REITs市值占 GDP比重1990亞洲（%）2000北美（%）2010歐洲（%）2020其他市場(chǎng)（%）占比合計(jì)（%）來源：Nareit，

13、研究院自主研究繪制。增速（%）注釋：其他市場(chǎng)包括澳洲、南美、中東地區(qū)、非洲等地 來源：Nareit，研究院自主研究繪制。18REITs的出臺(tái)大多伴隨著經(jīng)濟(jì)下滑注釋：根據(jù)新加坡城市重建局2001年公布的數(shù)據(jù)，1996-1999年房?jī)r(jià)跌幅達(dá)到50%。-0.6%7.1%2.1%6.9%2.6%11.5%10.9%7.0%8.3%-2.2%1.0%2.7%3.1%1.1%-1.1%-0.3%5.1%-5.9%7.7%3.1%7.0%6.9%6.8%2.1%6.0%0.6%2.2%8.1%6.1%T-4T-1T各國家和地區(qū)REITs出臺(tái)前GDP增速日本（%）T-6T-5美國（%）中國香港（%）T-3T-

14、2新加坡（%）中國（%）-1.5%-0.1%-1.3%-1.2%-0.7%-2.7%-1.0%-2.2%-2.5%4.5%-4.6%4.5%-3.6%-3.0%-3.0%43.1%-33.0%-11.0%-10.8%-13.1%-10.1%-13.1%T-6T-3T-2T各國家和地區(qū)REITs出臺(tái)前房?jī)r(jià)走勢(shì)9.3%T-5T-4美國（%）中國（%）T-1日本（%）中國香港（%）主要國家和地區(qū)REITs出臺(tái)前GDP增速及房?jī)r(jià)走勢(shì)均出現(xiàn)不 同程度的下滑或低迷的現(xiàn)象從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)角度看，REITs的推出與國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)有著密切的關(guān)聯(lián)。主要國家和地區(qū)均是在經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期低迷或 突然出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)出臺(tái)RE

15、ITs制度。這是因?yàn)楣糝EITs與資產(chǎn)證券化一樣，屬于邊際貨幣政策，是定向貨幣供給的金融 產(chǎn)品，可以為國家經(jīng)濟(jì)需要的領(lǐng)域和產(chǎn)業(yè)定向增加貨幣供應(yīng)。從政府視角看，經(jīng)濟(jì)周期以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況是政府制定 REITs制度時(shí)考慮的主要因素。政府推出REITs期望能夠?qū)Φ兔缘姆康禺a(chǎn)行業(yè)以及整體市場(chǎng)環(huán)境起到提振作用。來源：Wind，研究院自主研究繪制。來源：Wind，研究院自主研究繪制。19REITs風(fēng)險(xiǎn)與股票相近但長(zhǎng)期持有更佳中短期REITs收益率不及股票，但長(zhǎng)期來看REITs收益率明顯 上揚(yáng)；二者的波動(dòng)率區(qū)間在中短期與長(zhǎng)期相仿從收益端看，大部分市場(chǎng)中短期（3年）股票年化收益率明顯高于REITs，而長(zhǎng)期（

16、10年）股票年化收益率沒有明顯漲幅， 但REITs收益率卻有明顯上揚(yáng)，且部分市場(chǎng)REITs收益率小幅超過股票。從風(fēng)險(xiǎn)端看，各市場(chǎng)REITs與股票的波動(dòng)率從中短期至長(zhǎng)期均出現(xiàn)一定的上升，但二者波動(dòng)率區(qū)間在中短期與長(zhǎng)期相仿。15.8%8.7%7.8%6.3%6.0%4.5%15.5% 13.0%9.5%12.9%8.7%21.9%14.0%9.1%10.7%12.3%12.3%12.7%7.5%14.3%11.7%9.3%10.6%15.1%15.1%15.3%15.3%10.2%2016-2018年主要市場(chǎng)REITs和股票平 均年化收益率及標(biāo)準(zhǔn)差中國香港 新加坡 澳大利亞歐洲REITs年化收益率

17、（%） REITs波動(dòng)率（%）美國日本英國股票年化收益率（%） 股票波動(dòng)率（%）20.1%16.4%14.4%13.0%12.3%9.5%9.1%19.7%10.3%12.0%10.1%9.8%9.5%7.6%13.4%15.3%13.0%15.2%19.0%17.7%15.3%11.8%16.4%16.6%17.8%11.9%12.4%13.4%2009-2018年主要市場(chǎng)REITs和股票平 均年化收益率及標(biāo)準(zhǔn)差中國香港美國澳大利亞日本REITs年化收益率（%） REITs波動(dòng)率（%）英國歐洲新加坡股票年化收益率（%） 股票波動(dòng)率（%）來源： 中國REITs市場(chǎng)建設(shè)，研究院自主研究繪制。來源

18、： 中國REITs市場(chǎng)建設(shè)，研究院自主研究繪制。20公募REITs效益指標(biāo)長(zhǎng)期表現(xiàn)更優(yōu)1.50.70.60.50.31.00.8 0.80.90.81.40.81.50.92016-2018年主要市場(chǎng)和地區(qū)REITs及 股票年均風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益中國香港 新加坡日本澳大利亞REITs風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益（倍）注釋：風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益率=年化收益率/年化標(biāo)準(zhǔn)差歐洲美國英國股票風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益（倍）1.51.11.10.80.70.60.50.50.91.30.70.80.80.62009-2018年主要市場(chǎng)和地區(qū)REITs及 股票年均風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益中國香港 澳大利亞美國日本REITs風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益（倍）注釋：風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益率

19、=年化收益率/年化標(biāo)準(zhǔn)差英國歐洲新加坡股票風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益（倍）來源： 中國REITs市場(chǎng)建設(shè)，研究院自主研究繪制。來源： 中國REITs市場(chǎng)建設(shè)，研究院自主研究繪制。21投資期由中短期向長(zhǎng)期邁進(jìn)的過程中股票效益明顯下降，而 REITs顯著提升中短期（3年）各市場(chǎng)REITs風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益區(qū)間介于0.31-1.48，股票風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益區(qū)間介于0.81-1.45；而長(zhǎng)期（10年）各 市場(chǎng)REITs風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益區(qū)間介于0.5-1.5，股票風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益區(qū)間介于0.51-1.29。這說明股票在中短期表現(xiàn)高于REITs， 而在長(zhǎng)期投資中REITs平均表現(xiàn)要高于股票。公募REITs能夠有效的分散風(fēng)險(xiǎn)0.580.64

20、0.640.670.710.730.60.70.70.8澳大利亞中國香港新加坡日本英國歐洲美國美國歐洲英國日本新加坡中國香港澳大利亞相關(guān) 系數(shù)00.170.170.330.330.50.50.670.670.830.831來源： 中國REITs市場(chǎng)建設(shè)，研究院自主研究繪制。來源： 中國REITs市場(chǎng)建設(shè)，研究院自主研究繪制。220.60.490.50.5日本美國澳大歐洲英國新加中國利亞坡香港相關(guān)系數(shù)注釋：相關(guān)系數(shù)采用10年月度收益率進(jìn)行計(jì)算，數(shù)據(jù)截止日期為2018年12月31日。REITs市場(chǎng)之間、REITs市場(chǎng)與股票市場(chǎng)的相關(guān)系數(shù)普遍較低整體而言，REITs市場(chǎng)之間以及與股票市場(chǎng)的相關(guān)性普遍

21、較低，能夠?qū)崿F(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散化。日本、美國、澳大利亞、歐洲以及 英國市場(chǎng)相關(guān)系數(shù)低于0.7，而新加坡及中國香港市場(chǎng)相關(guān)系數(shù)介于0.7-0.75之間。從REITs市場(chǎng)之間相關(guān)系數(shù)看，美國、歐洲、英國市場(chǎng)之間的相關(guān)系數(shù)高于日本、新加坡、中國香港、澳大利亞市場(chǎng)之間 的相關(guān)系數(shù)。此外，日本市場(chǎng)不論與自身股票市場(chǎng)還是與其他REITs市場(chǎng)之間的相關(guān)性顯著低于其他市場(chǎng)。主要國家和地區(qū)REITs與股票相關(guān)性主要國家和地區(qū)REITs市場(chǎng)之間相關(guān)性美國與日本REITs底層資產(chǎn)類型綜合不動(dòng)產(chǎn)15%基礎(chǔ)設(shè)施15%工業(yè)和倉儲(chǔ)14%零售和購物中心13%公寓 12%寫字樓11%醫(yī)療健康9%酒店 6%5%綜合不動(dòng)產(chǎn)36%來源： 中

22、國REITs市場(chǎng)建設(shè)，研究院自主研究繪制。來源： 中國REITs市場(chǎng)建設(shè)，研究院自主研究繪制。23寫字樓21%酒店 14%公寓 10%工業(yè)和倉儲(chǔ)6%零售和購物中心6%醫(yī)療健康 3%其他4%2018年美國REITs底層資產(chǎn)類型分布2018年日本REITs底層資產(chǎn)類型分布其他美國REITs底層資產(chǎn)類型分布最多元，且集中度較低；日本底 層資產(chǎn)類型較美國更集中，但依然保持一定的多元化水平美國REITs市場(chǎng)于1960年初步建立，美國REITs市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間最久、規(guī)模最大、資產(chǎn)類型最豐富。REITs市值占比前三的物 業(yè)類型包括了：綜合不動(dòng)產(chǎn)（15%）、基礎(chǔ)設(shè)施（15%）以及工業(yè)和倉儲(chǔ)（14%）。其余物業(yè)類型

23、還包括零售和購物中 心、公寓、寫字樓等。日本REITs市場(chǎng)于2000年建立，底層資產(chǎn)分布也相對(duì)多元，但較美國市場(chǎng)相對(duì)集中。其中，綜合不 動(dòng)產(chǎn)市值占比為36%，寫字樓占比21%，酒店占比14%。歐洲與新加坡REITs底層資產(chǎn)類型綜合不動(dòng)產(chǎn) 52%零售和購物中心21%寫字樓12%物業(yè)開發(fā)和管理 6%公寓 3%工業(yè)和倉儲(chǔ)醫(yī)療健康3%2%其他1%綜合不動(dòng)產(chǎn) 51%來源： 中國REITs市場(chǎng)建設(shè)，研究院自主研究繪制。來源： 中國REITs市場(chǎng)建設(shè)，研究院自主研究繪制。24零售和購物 中心 22%工業(yè)和倉儲(chǔ)11%寫字樓 8%醫(yī)療健康5%酒店 3%歐洲市場(chǎng)資產(chǎn)類型集中度高，但保持著一定水平的多元化； 新加坡

24、市場(chǎng)資產(chǎn)類型集中度與歐洲類似，但多元化水平較低荷蘭于1969年率先在歐洲建立了REITs市場(chǎng)，但市場(chǎng)規(guī)模較小。直到21世紀(jì)初，歐洲主要國家才逐步發(fā)展REITs市場(chǎng)。其 中法國于2003年建立，德國、英國、意大利于2007年開啟REITs發(fā)行，而西班牙則于2009年建立REITs市場(chǎng)。新加坡 REITs市場(chǎng)于2002年建立，該時(shí)間與歐洲主要國家建立REITs市場(chǎng)時(shí)間接近。歐洲與新加坡REITs市場(chǎng)底層資產(chǎn)類型集中度 也較為相似均以綜合不動(dòng)產(chǎn)、零售和購物中心為主。但新加坡REITs底層資產(chǎn)多元化程度較歐洲市場(chǎng)低。2018年歐洲REITs底層資產(chǎn)類型分布2018年新加坡REITs底層資產(chǎn)類型分布澳大

25、利亞與香港REITs底層資產(chǎn)類型澳大利亞與中國香港REITs底層資產(chǎn)集中度高于其他主要市場(chǎng)， 多元化水平也低于其他市場(chǎng)澳大利亞于1971年建立REITs市場(chǎng)，但市場(chǎng)活躍度一直較低，這在底層資產(chǎn)類型集中度較高以及多元化水平較低中得以體 現(xiàn)。其中零售和購物中心占比42%、綜合不動(dòng)產(chǎn)占比39%、工業(yè)和倉儲(chǔ)資產(chǎn)占比18%。而香港REITs市場(chǎng)于2005年建立， 但由于香港地區(qū)面積較小、物業(yè)類型多元化程度較低等原因使得香港REITs市場(chǎng)底層資產(chǎn)集中度較高。其中零售和購物中 心占比達(dá)到62%，綜合不動(dòng)產(chǎn)占比20%，寫字樓占比14%，而酒店類占比約為4%。零售和購物中心42%綜合不動(dòng)產(chǎn)39%工業(yè)和倉儲(chǔ)18%

26、1%2018年澳洲REITs底層資產(chǎn)類型分布其他零售和購物中心62%來源： 中國REITs市場(chǎng)建設(shè)，研究院自主研究繪制。來源： 中國REITs市場(chǎng)建設(shè)，研究院自主研究繪制。25綜合不動(dòng)產(chǎn)20%2018年香港REITs底層資產(chǎn)類型分布酒店寫字樓4%14%72機(jī)遇1：資產(chǎn)覆蓋區(qū)域和類型的多元化結(jié)合目前REITs試點(diǎn)情況及國際經(jīng)驗(yàn)，未來中國公募REITs在 資產(chǎn)覆蓋區(qū)域及類型多元化方面前景廣闊注釋：1.重點(diǎn)區(qū)域包括京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長(zhǎng)江三角洲；2.基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)既包括傳統(tǒng)類型基礎(chǔ)設(shè)施，如：倉儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電 氣熱等市政工程，又包括信息網(wǎng)絡(luò)、國家戰(zhàn)略性新興

27、產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等新型基礎(chǔ)設(shè)施。來源：公開資料整理，研究院自主研究繪制。重點(diǎn)區(qū)域 核心城市重點(diǎn)區(qū)域 其他城市其他省份 重點(diǎn)城市全國范圍 全面覆蓋逐漸拓寬覆蓋區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施保障 住房商業(yè)地產(chǎn)其他 類型資產(chǎn)類型多元化73機(jī)遇2：未來中國REITs市場(chǎng)規(guī)模龐大來源：Wind，2012-2020EPRA Global REIT Survey，中國REITs市場(chǎng)建設(shè)， 研究院自主研究繪制。來源：Wind，2012-2020EPRA Global REIT Survey，中國REITs市場(chǎng)建設(shè)， 研究院自主研究繪制。1.7%1.9%2.5%2.4%2.5%2.9%3.1%1.8

28、%1.2%2.7%3.4%2.9%3.2%3.3%3.0% 3.3%5.5%8.8%10.4%7.6%3.6%1.6%0.8%4.7%5.8%5.4%5.4%7.5%8.7%8.8%11.1%8.5%12.6%14.8%8.8%8.4%16.0%/GDP比重201220132014201520162017201820192020日本（%）英國（%）美國（%）中國香港（%）澳大利亞（%）新加坡（%）0.7%0.6% 0.7%0.8%0.8%0.8%0.8%2.2%1.4%1.7%2.3%2.4%2.3%3.1%2.6%1.4%3.1%1.9%3.7%3.3%1.8%3.6%3.4%6.6%6.3

29、%8.3%7.2%7.8%3.9%2.7%4.9%6.1%3.7%4.2%4.4%4.0%3.6%4.5%7.1%5.8%8.3%根據(jù)測(cè)算，我國公募REITs規(guī)模能達(dá)到3.2-9.7萬億元從REITs市值占GDP比重來看，2012-2020年，該比重在全球主要市場(chǎng)逐漸提升。2020年，該指標(biāo)介于3.1%-16.0%之間。 2020年，中國GDP水平約為101萬億元，根據(jù)該指標(biāo)的簡(jiǎn)單推算中國境內(nèi)REITs市場(chǎng)規(guī)模約為3.1-16.3萬億元之間，均值 為9.7萬億元。從REITs市值占股票市值比重來看，除新加坡與澳大利亞兩個(gè)市場(chǎng)波幅較大外，其余市場(chǎng)比值相對(duì)較穩(wěn)定。2020年，該指 標(biāo)介于0.5%-

30、8.35之間。2020年，中國全量股票市值約為79.9萬億元，根據(jù)該指標(biāo)推算中國境內(nèi)REITs市場(chǎng)規(guī)模約為0.6- 5.7萬億元之間，均值為3.2萬億元。2012-2020年主要市場(chǎng)REITs市值2012-2020年主要市場(chǎng)REITs/股票市值比重10.0% 9.9%澳大利亞（%）0.7%0.5%201220132014201520162017201820192020中國香港（%）英國（%）日本（%）美國（%）新加坡（%）相對(duì)于收費(fèi)類資產(chǎn)，租金類資產(chǎn)長(zhǎng)率判斷的不確定性更大。而目 前此類判斷主要是基于歷史數(shù)據(jù)， 而對(duì)未來經(jīng)濟(jì)的周期性判斷有所 缺失。挑戰(zhàn)1：資產(chǎn)估值制度尚待完善目前中國公募REITs底層資產(chǎn)估值尚未建立完備的制度體系來源：公開資料整理，研究院自主研究繪制。01 底層資產(chǎn)在確定折現(xiàn)率時(shí)，無風(fēng) 險(xiǎn)收益率的選取差異較大。而風(fēng) 險(xiǎn)溢價(jià)測(cè)算過程也有明顯差異。02 的