南京商業(yè)項目考察ppt課件

1、南京商業(yè)工程調(diào)查報告應(yīng)昊12 細分思緒【綜述篇】對調(diào)查工程整體進展簡單論述，主要著眼于工程根本情況?！局攸c篇】對在調(diào)查過程中產(chǎn)生疑問和思索的關(guān)鍵點進行分析，加深對業(yè)態(tài)、動線等的認識。【亮點篇】在調(diào)查過程中，發(fā)現(xiàn)一些景觀、業(yè)態(tài)、品牌設(shè)置巧妙，富有新意，在此進展集錦，以期對日后工程調(diào)整或建立有所啟發(fā)。整體思路：考察報告將分為綜述篇、重點篇、亮點篇進行闡述綜 述 篇34 綜述篇【程度方】【水游城】【虹悅城】【江寧萬達】整體思路：考察報告將分為綜述篇、重點篇、亮點篇進行闡述水 平 方5根本情況投資商：江蘇亞東建立開展集團工程稱號：程度方占地面積：近1萬建筑面積：約6萬地理位置：秦淮區(qū)安康路與舊王府路交

2、叉路口 樓層情況：10層零售平臺：地下2層 地上8層 背景資料： 程度方位于南京市白下區(qū)建康路，緊鄰水游城、夫子廟等成熟商圈，距南京商業(yè)中心新街口僅2公里，坐擁城市軸心線上5分鐘都市生活圈中心地帶；工程占地1.2萬平方，建筑面積約6萬平方，規(guī)劃以時髦精致店鋪為主，是以16-35歲年輕女性為主要客群的特征商業(yè)廣場。程度方集購物、休閑、餐飲、文化扮演為一體，打造全新概念的提案型時髦集合地。與南京水游城毗鄰且款式風格上完美匹配，構(gòu)成一個新型的購物場所，可以進一步拓展并刺激夫子廟商圈的開展。 6交通情況公交線路：乘坐4路, 7路, 7路區(qū)間, 16路，26路，33路，37路，40路, 44路, 49路

3、，游2路至三山 街站下步行300米乘坐1路, 30路, 31路至夫子廟站下步行400米乘坐2路, 16路, 26路, 33路, 35路, 46路, 80路, 100路至升州路站下步行400米地鐵道路：地鐵一號線和地鐵一號線南延線三山街站3號出口出站后步行800米7業(yè)態(tài)構(gòu)成業(yè)態(tài)構(gòu)成分布樓層大致數(shù)量代表品牌潮流服飾B1、F1F450ALLUSION、三葉草、fairy、佐丹奴時尚餐飲B1、B2、 F5F852小米餐廳、外婆家、南京大排檔、新石器烤肉、星巴克、哈根達斯主題館B1、F525屈臣氏、COS FAN、銀時代兒童娛樂F3、5星星動漫、卡酷全卡通餐飲：50多家，口味豐富品牌號召力強，檔次齊全服

4、飾：主打16-35歲年輕女性服飾品牌眾多，檔次齊全8根底設(shè)備名稱/樓層B2B1F1F2F3F4F5F6F7F8總計洗手間210222210012電梯232333211121安全出口466666633248商戶數(shù)281814141716161111269工程特點1、定位精準2、與毗鄰的水游城構(gòu)成互補3、集合店程度方緊緊圍繞時髦、女性精致的定位，引進的品牌多為“小而美，迎合了16-35歲年輕時髦女性的購物需求,并且主要業(yè)態(tài)定位于餐飲和女性服飾風格款式上與毗鄰的水游城完美匹配，都是以“水為主題，且在業(yè)態(tài)上也相互補充，各有特征，共同刺激了夫子廟商業(yè)圈的昌盛開展集合店是程度方得一大特征，每個集合店里有很

5、多品牌，有的集合店里集中了該公司旗下一切品牌。這些多元素、多品類的集合店，出樣豐富，貨品豐滿，挑選余地大，既有利于培育顧客對品牌的忠實度，也迎合了現(xiàn)代消費的新需求，預(yù)示著市場未來的開展方向10水 游 城11根本情況投資商：上海鵬欣集團 工程稱號：水游城占地面積：26770建筑面積：約16.7萬地理位置：秦淮區(qū)安康路和中華路交叉路口 樓層情況：7層零售平臺：地下2層 地上5層 背景資料： 南京水游城是一個大型綜合性商業(yè)工程，建筑面積16.7萬平方米，其中商業(yè)面積約10萬平方米地上五層，地下兩層，酒店面積2.07萬平方米，地下停車場4萬平方米。停車位860個。工程地址位于安康路和中華路交叉路口、夫

6、子廟商圈中心地段，間隔南京商業(yè)集群新街口2公里，處在城市中心軸線上，屬于南京5分鐘都市生活圈昌盛中心地帶?！八纬鞘且粤鲃拥乃疄橹黧w，營造的一個集購物、休閑、餐飲、文娛、旅游、文化等為一體的休閑購物主題公園。 12項目南京水游城總投資15億開發(fā)商上海鵬欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司技術(shù)指標占地面積26770總建筑面積167333建筑面積配比商場建筑面積100000實際使用面積50000酒店建筑面積27000停車場建筑面積40000區(qū)位交通夫子廟商圈、健康路和中華路交叉口停車位860個消費者分析人群分析年輕態(tài)休閑消費、旅游消費輻射范圍以夫子廟商圈子消費者為主力經(jīng)營特色經(jīng)營模式只租不售；底租或提成兩者取高業(yè)

7、態(tài)組合購物中心+酒店購物60%、餐飲25%，娛樂15%，其它5%主力商家ZARA、H&M、橫店影視電影城營銷推廣廣場節(jié)目，帶動消費建筑特色格局地下4層（含兩層停車場），地上6層（含兩層酒店）建筑細節(jié)水景主題，依照日本博多運河，透光天棚詳細情況13交通情況14業(yè)態(tài)構(gòu)成水游城中大量地添加了文娛和生活功能餐飲25%，文娛15%，其它的生活效力占10%，約占總面積的50%，將零售業(yè)務(wù)從主要業(yè)態(tài)中逐漸減少，使商業(yè)地產(chǎn)成為人們生活文娛的一部分，讓消費者停留的時間更長，消費心境更酣暢。各樓層設(shè)定不同的目的客群，合理配置業(yè)態(tài)及體量。水游城經(jīng)過分析后將有關(guān)聯(lián)性的商品放在一條線上，比如出賣年輕媽媽的服裝店邊設(shè)置童

8、裝店，兒童游樂設(shè)備邊設(shè)置美食店等，使得消費者購物方便，更是帶動了關(guān)聯(lián)物品的消費潛能。15B2以家庭文娛為主，有3456平方米的SPORT100、地方風味美食街、健身美體美容、城市超市等 樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃B216B1是餐飲和零售，如生活檔次、時髦購物、特征小店等 樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃B117F1是成熟時髦服飾, ZARA和H&M占據(jù)主入口處1-2樓門面樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃F118樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃F219樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃F320樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃F421樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃F522工程特點1、以水為主題的水景2、開放式購物公園3、屋頂花園負一樓有一條長280米、深40厘米的人工河環(huán)繞購物中心，最寬處有10米左右，最窄的也有4米寬8米，運河

9、水面上還有個圓形舞臺，將演繹各種扮演，如魔術(shù)、雜技等，365天全天候上演將打造“永不閉幕的劇場商場樓頂為黃色鏤空穹頂，站在商場中央舞臺仰頭望，能直接看到天空，商城也沒有封鎖的玻璃門，停頓營業(yè)后，商城只會封鎖幾個電梯口，消費者仍舊可以在商場運河逗留。用精妙的設(shè)計手法將陽光、水流、植物等自然景觀引入商業(yè)設(shè)備，并將整個商業(yè)設(shè)備翻開，構(gòu)成一個開放式購物公園水游城的樓頂還有一個7000平方米的屋頂花園，市民可在購物后登上花園享用“綠色呼吸；工程在屋頂也添加了部分水景，與樓下水景用瀑布的方式實現(xiàn)銜接，成為商店一景23虹 悅 城24根本情況投資商：香港德盈集團 工程稱號：虹悅城總建面積：約35萬商業(yè)面積：2

10、0.8萬地理位置：南京市區(qū)南部賽虹橋立交之畔 樓層情況：7層：地下2層 地上5層 背景資料： 南京虹悅城位于南京市區(qū)南部賽虹橋立交之畔，與古明城墻和秦淮河為伴，雄踞南部新城、河西新城以及老城區(qū)的三角中心地帶，是一個集購物、餐飲、休閑、文娛、商務(wù)、居家為一體的大型Shopping Mall，工程根底定位于國際化、年輕時髦化，亮點突出以家庭與親子為中心，針對目前中國4-2-1的家庭構(gòu)造中孩子為消費重心的消費形狀，將“孩子們的向往之地，父母也一定會同行的消費理念作為定位基準，著力打造親子式的大型家庭潮流生活MALL。25交通情況26樓層品牌1F 國際潮流男女服飾 時髦餐廳 黃金飾品 時髦數(shù)碼 咖啡西

11、點ZARA、H&M、Uniqlo、MD、Pull&Bear、BSK、STR、Monki、Oysho、Zara home、Guess、Dkny jeans、Lacoste live、CK jeans、J.Lindeberg、三葉草、Hazzys、Asobio、CK underwear、必勝客、麥當勞、Starbucks、滿記、神匯蘋果、I Do、亮視點 2F 國際時髦男女服飾 內(nèi)衣區(qū) 男女鞋區(qū) 安康護理用品ZARA、H&M、Uniqlo、Asobio、Retrogallery、Lowrys farm、Dusty、Selected、GXG、vero moda、Paul frank、Crocs、熱風

12、、only、Jack jones、屈臣氏 3F KTV 電玩 家居飾品 兒童早教 美容美體 兒童綜合館 卡通尼樂園、星樂秀KTV、美界、Lock&Lock、香度相生、寶島、奧格斯格格斯、小小運動館、新華書店、生活工廠、媽媽好孩子 4F 、5F 電影院 真冰溜冰場 人氣餐飲海上國際影城、世紀星真冰冰場、避風塘、望湘園、豆撈坊、德國花園餐廳、塔可、漢拿山、赤坂亭、多倫多海鮮自助、青柚、川色滿園、拿渡、廚娘、潤蝶軒、四季兜火鍋、串果撈、果燃掂、安娜貝拉、優(yōu)卡 、 綠茶、辣啡、雪香B1 沃爾瑪超市 中西快餐 悅食匯美食廣場 流行飾品 休閑食品 個人護理用品 中心舞臺 停車場 H/I/J/K沃爾瑪、KF

13、C、味千拉面、Costa、Coldstone、Vivoplus、The face shop、新石器、匯美舍、巴黎貝甜、Hellokitty、悅食匯 27B1主力品牌28品牌名：J.LINDEBERG 成熟系列：高爾夫和滑雪系列1996年成立于瑞典，2021.9.6大陸第一家店在上海港匯廣場，目前由綾致運營此品牌。品牌名：MONKIH&M旗下初次落地中國， Monki定位為個性潮牌，籠統(tǒng)相較H&M更魔幻與叛逆， 10月12日進軍成都來福士廣場，緊接著于11月18日入駐深圳寶能太古城。1F主力品牌29品牌名：DUSTY1997年成立于香港，系香港元祖級街頭潮流品牌。虹悅城店是該品牌繼成都萬象城NO

14、VO店、杭州下城銀泰百貨后，在大陸的第三家門店。2F主力品牌303F主力品牌31世紀星滑冰俱樂部創(chuàng)建于1999年，是我國第一家滑冰俱樂部。建筑面積有3000，是我國南方地域獨一堅持全年凍冰的規(guī)范滑冰館，內(nèi)有滑冰區(qū)、800人的觀眾區(qū)、休閑區(qū)和健身區(qū)。4F、5F主力品牌32“海上國際影城是由上海電影集團、美國EPR公司共同組建的超五星級連鎖影院，建筑面積5162平方米，擁有9個專業(yè)影廳，共1480座。8個影廳數(shù)字3D+1個4D影廳，采用進口數(shù)字放映系統(tǒng)，實現(xiàn)全數(shù)字、全自動放映，全景視覺發(fā)明絕佳影音效果。海上國際影城擁有南京首家16聲道全聲場還音系統(tǒng)，更是南京獨家4D影院。4F、5F主力品牌334F

15、、5F主力品牌34總結(jié)建筑設(shè)計自然景觀與人性化設(shè)備相結(jié)合的設(shè)計理念，其綠植、水景景觀設(shè)計給顧客消費帶來較好生態(tài)體驗感；負一層的水景舞臺上豐富活動及音樂噴泉扮演吸引了大量客流，聚集了人氣；內(nèi)裝設(shè)計各區(qū)域不同，讓顧客走在每個區(qū)域都有煥然一新的覺得；水、大地、風、花和天空的元素分樓層、分區(qū)域地融入到室內(nèi)設(shè)計中。工程定位工程定位年輕時髦、家庭親子，與直線間隔約2.6公里的水游城有一樣之處也有其本身亮點。水景設(shè)計與水游城水景出自同一團隊，快時髦品牌大量同質(zhì)化，其家庭親子定位是其亮點，符合與其臨近的南京河西新城大量年輕家庭定位。工程優(yōu)勢35江 寧 萬 達36根本情況投資商：南京萬達廣場投資 工程稱號：江寧

16、萬達占地面積：101086建筑面積：111819地理位置：江寧區(qū)東山街道竹山路59號上元大街和竹山路交匯處樓層情況：7層：地下2層 地上5層 背景資料： 南京江寧萬達廣場是萬達集團首座旗艦級工程，包括頂級購物中心、超五星級酒店、甲級寫字樓、城市商業(yè)街、中心豪宅、精裝小戶型在內(nèi)的六大業(yè)態(tài)。將建立成為一座建筑面積約53萬平米的南京鼎級城市綜合體，業(yè)態(tài)包含頂級購物中心、總部級寫字樓、超五星級酒店、中心豪宅、城市商業(yè)街、財智精裝SOHO，囊括居住、購物、休閑、文娛、辦公、酒店、商務(wù)活動等一站式生活元素。37交通情況公交：1W、2W、5W、8W、10W、101、148、南金、大中、金龍、金湖、金陸、金湯

17、、金丹地鐵：地鐵1號線南延線在河定橋下(2號出口)，步行至河定橋南站，乘坐江寧區(qū)21路在萃文路站下38業(yè)態(tài)構(gòu)成由頂級購物中心、超五星級酒店、甲級寫字樓、城市商業(yè)街、中心豪宅、精裝小戶型在內(nèi)的六大業(yè)態(tài)組成。39業(yè)態(tài)構(gòu)成樓層業(yè)態(tài)服裝精品餐飲1F281652F331933F14984F10355F電影院B1永輝超市、停車場B2停車場40業(yè)態(tài)代表品牌服裝Tommy Hilfiger 、CK、GUESS精品EAsmart、施華洛世奇餐飲小廚娘、外婆家、南京大排檔百貨萬達百貨、永輝超市娛樂萬達影城、大玩家、大歌星重 點 篇4142 重點篇景觀設(shè)計分析以水游城為例動線與業(yè)態(tài)組合的分析以虹悅城為例工程定位分析

18、以程度方為例對在考察過程中產(chǎn)生疑問和思考的關(guān)鍵點進行分析，加深對景觀、業(yè)態(tài)等的認識景觀設(shè)計分析 以水游城為例43建筑方式標新立異，穹宇型中庭、人工運河、水岸、瀑布、水上舞臺、空中庭院、天頂花園、透光天棚等特征建筑設(shè)備陽光、空氣、流水、綠色植物等元素被自然地引入其中，處處表達了開放式購物公園的先進理念44景觀設(shè)計分析本案改善了傳統(tǒng)商業(yè)體壓制、呆板、靜態(tài)的風格，使之更像是一座小型主題公園。在水游城，顧客可以坐在運河沿岸的特征小店中，吃著甜品欣賞著水中的美景；繚繞的霧氣，讓顧客覺得到夏天的清涼、冬天的暖和，還有陽光舞臺上的精彩扮演，都充分思索到了顧客的需求。景觀設(shè)計分析45運河設(shè)置在負一層，因是開放

19、性建筑，讓人有兩個一層的覺得，同時即使閉館了，也有大部分景觀可供市民觀賞，構(gòu)成了一個半開放式的廣場。景觀設(shè)計分析46照片展現(xiàn)47動線與業(yè)態(tài)組合的分析 以虹悅城為例48B1 沃爾瑪超市 中西快餐 悅食匯美食廣場 流行飾品 休閑食品 個人護理用品美食廣場悅食匯+生活配套vivoplus)+餐飲KFCCOSTA)+沃爾瑪超市入口出口沃爾瑪超市出入口均設(shè)在其西端，接近中心舞臺，此動線設(shè)計使中心舞臺區(qū)有聚集客流的作用，主力店沃爾瑪客流可被大中庭周邊店鋪分享49動線與業(yè)態(tài)組合中心中庭1F 國際潮流男女服飾 時髦餐廳 黃金飾品 時髦數(shù)碼 咖啡西點工程中端中心中庭周邊有休閑餐飲滿記甜品、愛西西里、星巴克，以中

20、心中庭為軸東側(cè)為快時髦區(qū)，東側(cè)工程入口處為H&M和優(yōu)衣庫；中心中庭西側(cè)為國際時髦牛仔、黃金配飾等，西側(cè)工程入口處為洋快餐必勝客、麥當勞；業(yè)態(tài)規(guī)劃合理。東入口為工程主入口，為公共交通人流主要來向，東側(cè)以快時髦打頭，符合工程定位，西端頭規(guī)劃洋快餐合理引導(dǎo)人流聚集消費或休憩。中心中庭50動線與業(yè)態(tài)組合2F 國際時髦男女服飾 內(nèi)衣區(qū) 男女鞋區(qū) 安康護理用品西面端頭用only、 Jack&jones 、屈臣氏將扶梯上來客流吸引至邊角內(nèi)衣區(qū)與女鞋區(qū)面對面，業(yè)態(tài)搭配合理，客群可以到達共享零售次主力店ZARA、H&M、優(yōu)衣庫一拖二引導(dǎo)人流流動，且2F端口規(guī)劃次主力店不僅起引導(dǎo)人流作用，還處理了死角店鋪面積大、

21、進深長問題。51動線與業(yè)態(tài)組合3F KTV 電玩 家居飾品 兒童早教 美容美體 兒童綜合館 3F業(yè)態(tài)組合為工程亮點，將兒童區(qū)Kids park、卡通尼樂園)與生活配套新華書店、生活工廠、美界美發(fā)、啟路文具、Lock&lock、星樂秀KTV)放在一層，充分滿足家庭式消費的主力客群。52動線與業(yè)態(tài)組合4F 電影院 真冰溜冰場 人氣餐飲5F 歡聚餐廳 綠茶、辣啡、雪香上下客流53動線與業(yè)態(tài)組合動線設(shè)計工程中心部設(shè)置舞臺和音樂水景扮演，兩端配置主力店以提高中心部位和程度方向的回游2核1自動線+中心舞臺的平面人流組織方式業(yè)態(tài)規(guī)劃低層長動線端口規(guī)劃超市、零售次主力店、快速餐飲，有效引導(dǎo)人流流動；高層配置影院及文娛、溜冰場、主題餐廳等，經(jīng)過這些目的性較強的店鋪添加豎向的回游。3F為工程亮點家庭親子業(yè)態(tài)， 如Kids park，較多體驗式消費，顧客停留時間較長，添加聯(lián)動消費的能夠性 ；54總結(jié)工程定位分析 以程度方為例5556現(xiàn)狀：1、地理位置相鄰：隔街即是水游城，同屬夫子廟商業(yè)圈2、景觀風格相近：兩家都是以“水為主題的商業(yè)綜合體工程定位分析水游城程度方VS57水游城業(yè)態(tài)：零售占比65% 餐飲占比20% 文娛占比15%備注：有電影院、滑冰場程度方業(yè)態(tài)：零售占比50% 餐飲占比45% 文娛占比5%備注：零售以女性時髦服飾為主VS工程定位分析與周邊項目定位有效區(qū)隔水平方對時尚女性與各檔次餐