2房地產開發(fā)前期工作(主要階段劃分)

1、 房地產開發(fā)程序概述房地產開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。 第二章 房地產開發(fā)前期工作第三章 房地產開發(fā)項目市場調查第四章 房地產開發(fā)項目策劃第五章 房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計第六章 房地產開發(fā)項目風險分析第七章 房地產開發(fā)項目可行性研究第八章 房地產開發(fā)項目資金籌集第九章 房地產開發(fā)項目工程建設管理第十章 房地產開發(fā)項目市場推廣第十一章 物業(yè)管理房地產開發(fā)的主要階段劃分開發(fā)程序提出投資設想 可行性研究細化投資設想 合同 談判簽訂正式協(xié)議和合同 工程 建設 竣工交用物業(yè)資產管理八步驟論投資機會選擇與決策分析階段建設階段前期工作階段 租售 階段四階段論四階段論（

2、一）投資機會選擇與決策分析 投資機會選擇主要包括：提出投資設想尋找和篩選投資機會細化投資設想投資決策分析主要包括：市場分析項目財務評價投資決策投資機會選擇與決策分析 機會篩選財務分析資源評估投資決策分析投資機會選擇機會尋找 中觀經(jīng)濟評估指標商品房施工面積商品房竣工面積商品房銷售面積商品房銷售額商品房空置面積及空置率房地產市場價格指標自身價值評估指標地塊地貌地質條件地塊內及周邊的自然景觀資源地塊周邊的城市配套狀況城市發(fā)展評估指標總體規(guī)劃要點城市重點發(fā)展方向及其規(guī)劃項目區(qū)域和地段內的規(guī)劃詳細情況規(guī)劃變更因素宏觀經(jīng)濟評估指標國內生產總值人均GDP消費總額固定資產投資銀行貸款年末余額居民儲蓄存款余額人

3、均可支配收入恩格爾系數(shù)房地產投資額及比例城市文化評估指標城市的經(jīng)濟交通地理優(yōu)勢城市人文研究城市綜合競爭力歷史文脈的研究進行項目資源評 估 二、項目前期階段1、土地使用權的獲得2、規(guī)劃設計3、建設工程招標具體工作內容獲取土地使用權征地、拆遷安置、補償規(guī)劃設計建設方案分析地塊特征規(guī)劃許可三通一平市政設施接駁融資市場分析預售成本估算選擇承包商保險洽談四階段論（三）建設管理階段1、施工組織2、項目控制3、竣工驗收（四）經(jīng)營階段：營銷、管理四階段論第二章 房地產開發(fā) 前期工作掌握我國的土地制度，土地使用權的獲取方式，“五證”；熟悉房地產開發(fā)主要階段劃分，前期工作階段的主要內容，房地產項目招標方式；了解房

4、地產開發(fā)項目相關部門、項目立項報批的程序與內容，招標程序與組織形式，辦理施工許可。前期工作土地使用權的獲得；開發(fā)項目立項與報批；房地產開發(fā)項目招標；辦理施工許可。第一節(jié)土地使用權 的獲得城市與城市土地區(qū)域上看，城市土地包括三個層次：1.城市市區(qū)的土地2.城市規(guī)劃區(qū)范圍內的土地3.城市行政管理區(qū)范圍內的土地城市土地城市郊區(qū)土地農村土地 城市區(qū)域中用于非農業(yè)建設的土地城市土地的特征1.城市土地的位置具有特殊的重要性-地價和地租城市郊區(qū)土地城市土地的特征2.城市土地對社會經(jīng)濟條件具有很強的依賴性 交通運輸和城市基礎設施城市土地的特征3.城市土地的用途具有相對固定性4.城市地產與房產結合在一起，具有不

5、可分割性中華人民共和國土地管理法第八條“城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留山、自留地，屬于農民集體所有。我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和農民群眾集體所有制。 城市國有土地使用權獲取的方式城市國有土地使用權出讓城市國有土地使用權劃撥城市國有土地使用權轉讓土地合作一、城市國有土地使用權出讓土地使用權出讓是國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。屬于房地產的一級市場。 出讓土地使用權的基本特征基本特征主體客體內容出讓方受讓方城鎮(zhèn)國有土地出讓方

6、：出讓一定年限土地使用權受讓方：支付土地出讓金1、出讓的含義包括：1）土地使用權出讓，由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權。2）經(jīng)出讓取得土地使用權的單位和個人，只有使用權，在使用土地期限內對土地擁有占有、使用、收益、處分權；土地使用權可以進入市場，可以進行轉讓、出租、抵押等經(jīng)營活動，但地下埋藏物歸國家所有。出讓的含義包括：3）土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權出讓金后才能領取土地使用權證書。4）集體土地不經(jīng)征收不得出讓。5）土地使用權出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關于權利義務的經(jīng)濟關系，具有平等、自愿、有償、有限期的特點。房地產市場分類常被分為一級市場、二級市場和

7、三級市場。一級市場：土地使用權出讓市場二級市場：土地轉讓 新建商品房租售市場三級市場：存量房地產交易市場土地使用權出讓的最高期限 居?。?0年工業(yè)：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育：50年商業(yè)、旅游、娛樂：40年綜合或其他：50年物權法和2007年11月1日開始施行的中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權出讓和轉讓暫行條例規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。工業(yè)用地中不包括采礦用地。2、出讓土地使用權的基本類型拍賣招標掛牌協(xié)議招標拍賣掛牌公告應當包括下列內容 ：1.出讓人的名稱和地址2.出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用

8、年限、用途、規(guī)劃設計要求3.投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法4.索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式5.招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等6.確定中標人、競得人的標準和方法7.投標、競買保證金8.其他需要公告的事項（一）招標出讓招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據(jù)投標結果確定土地使用者的行為。 方式：公開（開發(fā)利用條件和要求）特點：程序規(guī)范、透明度高、公開競爭。適用范圍：很廣，大型開發(fā)項目和城市規(guī)劃的重點發(fā)展項目，商業(yè)、旅游、

9、娛樂和豪華住宅等經(jīng)營性用地。（一）招標出讓（一）招標出讓4、程序招標投標開標評標定標拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定土地使用者的行為。 （二）拍賣出讓 方式：公開（用地條件和底價）特點：價高者得，完全市場化。適用范圍：競爭性較高的房地產業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)區(qū)位條件好、交通便利、土地利用較為靈活。規(guī)則：土地行政主管部門主持拍賣,首先叫底價，輪番報價，最后出最高價者得,競買人不足三人或最高應價未達底價，終止拍賣。（二）拍賣出讓 （二）拍賣出讓程序公告競買申請拍賣領取土地使用證掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按

10、公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。 （三）掛牌出讓 方式：公開競價交易特點：規(guī)定期限（不少于10工作日）公開競爭。（三）掛牌出讓 確定土地使用者規(guī)則：掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件，掛牌成交掛牌期限內兩個或兩個以上競買人報價，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價者為競得人，報價低于底價除外掛牌期限內無應價者或報價均低于底價或均不符合其他條件，掛牌不成交期限截止時仍有兩個或兩個以上競買人要求報價的，出讓人應對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競

11、得人（三）掛牌出讓 掛牌出讓程序審批公告競價確定報名合同（四）協(xié)議出讓 協(xié)議出讓國有土地使用權是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。（四）協(xié)議出讓1、方式：協(xié)商（用地條件和出讓金）2、特點：公開性和透明度低，一對一，主觀隨意性大，缺乏公開競爭。3、適用范圍：工業(yè)高新技術項目、公益事業(yè)用地、需重點扶持優(yōu)先發(fā)展的產業(yè)公益福利和非盈利性項目。（四）協(xié)議出讓4、程序申請協(xié)商簽訂合同領取土地使用證供地環(huán)節(jié)的一般程序協(xié)議出讓土地使用權獲取的主要流程公開信息接收申請編制方案地價評估確定底價方案、底價報批協(xié)商簽訂公示簽訂合同公布結果核發(fā)批

12、準書土地登記資料歸檔北京市協(xié)議出讓程序協(xié)議出讓土地使用權獲取的主要流程受理告知簽約審定復審審核地價評審審查經(jīng)營性用地招牌掛協(xié)議出讓國有土地最低價格標準協(xié)議出讓公示制度存在的問題：信息公開程度不夠，操作行為和操作程序不夠規(guī)范 5、協(xié)議出讓土地使用權的管理情況協(xié)議出讓（五） 出讓土地使用權過程中涉及的各主要利益主體及相互關系協(xié)議出讓工商企業(yè)中央政府城市居民地方政府開發(fā)商農民招牌掛出讓 直接的利益主體：出讓方地方政府 受讓方土地使用者（五）出讓土地使用權過程中涉及的各主要利益主體及相互關系城市國有土地使用權出讓城市國有土地使用權劃撥城市國有土地使用權轉讓土地合作二、土地使用權劃撥 1、含義土地使用權

13、劃撥，是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者的行為。2、取得劃撥土地使用權實際上分為兩種情況 一種是土地使用者先繳納對原土地所有人或使用人的補償、安置后費用后，國家將土地交付其使用；另一種情況是國家將國有土地使用權無償交付給土地使用人。 3、劃撥土地使用權的基本特征基本特征行政性無償性無期限性流轉限制性4、劃撥土地使用權的范圍國家機關用地和軍事用地城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地（監(jiān)獄、收容教育所）劃撥土地使用權的主要步驟5、劃撥土地使用權獲取

14、的主要流程預審申請批準審查登記發(fā)證國有土地使用證 主要利益主體及相互關系5、劃撥土地使用權獲取的主要流程房地產開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材政府劃撥土地使用者原土地使用者行政關系利益關系6、劃撥土地使用權獲取過程中的主要成本和稅費其他費用安置補助費主要成本和稅費土地補償費地上附著物及青苗補償費拆遷補償費城市國有土地使用權出讓城市國有土地使用權劃撥城市國有土地使用權轉讓土地合作三、土地使用權轉讓 1、含義土地使用權轉讓是指通過出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權再轉移的行為。土地使用權轉讓方式：1.買賣2.交換3.贈與2、土地使用權轉讓的條件支付土地出讓金，取得土地使用權證書；進行了投資開發(fā)，屬于房屋建設的，完成開發(fā)投資總額的25%，屬于成片土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。土地使用權轉讓