稅收籌劃第06章

1、第六章 其他稅種稅收籌劃第一節(jié) 土地增值稅籌劃應(yīng)稅收入的確定：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。從形式上看包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。非貨幣收入要折合金額計(jì)入收入總額。增值額扣除項(xiàng)目的確定可扣除項(xiàng)目：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括地價(jià)款和取得使用權(quán)時(shí)按政府規(guī)定繳納的費(fèi)用，適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用，適用新建房轉(zhuǎn)讓。（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的；最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)

2、用利息（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi)；納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內(nèi)（適用新建房轉(zhuǎn)讓）（4）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格重置成本價(jià)成新度折扣率適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（5）與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（6）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除 （取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）20%適用新建房轉(zhuǎn)讓（7）補(bǔ)充：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可扣除和稅金有營(yíng)業(yè)稅和城建稅和教育費(fèi)附加。銷售自

3、行開發(fā)的房地產(chǎn)時(shí)計(jì)算營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%；由于印花稅（0.5）包含在管理費(fèi)用中，故不能單獨(dú)扣除。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可扣除的稅金有營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅和教育費(fèi)附加。銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時(shí)計(jì)算營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%；銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的房地產(chǎn)時(shí)，計(jì)算營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入減除購(gòu)置后受讓原價(jià)后的余額；稅率為5%；印花稅稅率為0.5（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）。土地增值稅的稅率和稅額計(jì)算公式：1、計(jì)算收入總額2、計(jì)算扣除項(xiàng)目金額3、用收入總額減除扣除項(xiàng)目金額計(jì)算增值額土地增值額轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入規(guī)定扣除項(xiàng)目金額4、計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目之間的比例，以確定使用稅率的檔次和

4、速算扣除系數(shù)5、套用公式計(jì)算稅額應(yīng)納稅額增值額稅率扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率速算扣除系數(shù)1不超過(guò)50%的部分30%02超過(guò)50%至100%的部分40%5%3超過(guò)100%至200%的部分50%15%4超過(guò)200%的部分60%35%相關(guān)稅收優(yōu)惠規(guī)定：1、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除額20%的免稅。2005年6月1日起，普通住宅應(yīng)同時(shí)滿足：（1）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；（2）單套建筑面積在120平方米以下；（3）實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市可根據(jù)實(shí)際情況，允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)

5、的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。2、因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅3、個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件轉(zhuǎn)讓原自用房的，依原房產(chǎn)使用時(shí)間長(zhǎng)短確定免稅或減半征稅。具體有下列優(yōu)惠：居住時(shí)間土地增值稅減免稅規(guī)定未滿3年的照章征稅滿3年未滿5年的減半征稅滿5年或5年以上免稅某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某單位于2012年3月正式簽署一寫字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入15000萬(wàn)元，公司繳納營(yíng)業(yè)稅（5%的稅率）、城建稅（7%的稅率）、教育費(fèi)附加（3%的征收率）、印花稅（0.5）。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用為3000萬(wàn)元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬(wàn)元；房地產(chǎn)

6、開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為1200萬(wàn)元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，也不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明）。當(dāng)?shù)匾?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%。計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓此樓應(yīng)納的土地增值稅稅額。解答：（1）轉(zhuǎn)讓收入為15000萬(wàn)元。（2）扣除項(xiàng)目金額：取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為（30004000）10%700（萬(wàn)元）；與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金為：150005%（17%3%）=825（萬(wàn)元）從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除為（30004000）20%1400（萬(wàn)元）扣除項(xiàng)目加總為：3000400070082514009925（萬(wàn)元）（3）增值額1500

7、099255075（萬(wàn)元）（4）增值額與扣除項(xiàng)目金額比例：5075992551%（5）992550%30%（5075 992550%） 40%1533.75（萬(wàn)元）或507540%99255%1533.75（萬(wàn)元）例題：某縣城一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年度委托建筑公司承建住宅樓10棟，其中80%的建筑面積直接對(duì)外銷售，取得銷售收入7648萬(wàn)元；其余部分暫時(shí)對(duì)外出租，本年度內(nèi)取得租金收入63萬(wàn)元。與該住宅樓開發(fā)相關(guān)的成本、費(fèi)用有：（1）支付土地使用權(quán)價(jià)款1400萬(wàn)元。（2）取得土地使用權(quán)繳納契稅42萬(wàn)元。（3）前期拆遷補(bǔ)償費(fèi)90萬(wàn)元，直接建筑成本2100萬(wàn)元，環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)用60萬(wàn)元。（4）發(fā)生

8、管理費(fèi)用450萬(wàn)元、銷售費(fèi)用280萬(wàn)元、利息費(fèi)用370萬(wàn)元（利息費(fèi)用雖未超過(guò)同期銀行貸款利率，但不能準(zhǔn)確按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅．?dāng)?shù)卣?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、利息費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅增值額時(shí)的扣除比例為9%。問(wèn)題：1、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年度應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加共計(jì)多少萬(wàn)元？1、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加=76485%（1+5%+3%）+635%（1+5%+3%）=412.99+3.40=416.39（萬(wàn)元） 2、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，允許扣除項(xiàng)目金額共計(jì)有多少萬(wàn)元？ （1）取得土地使用權(quán)支付的金額：（140042）80%

9、1153.6（萬(wàn)元）（2）開發(fā)成本=（90+2100+60）80%=1800（萬(wàn)元） （3）開發(fā)費(fèi)用=（1153.6+1800）9%=265.82（萬(wàn)元） （4）稅金=76485%（1+5%+3%）=412.99（萬(wàn)元） （5）加計(jì)扣除=（1120+1833.6）20%=590.72（萬(wàn)元） 允許扣除費(fèi)用合計(jì)=1153.6+1800+265.82+412.99+590.72=4223.14（萬(wàn)元） 3、2008年度該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳土地增值稅多少萬(wàn)元？增值額=7648-4223.14=3424.86（萬(wàn)元） 增值率=3424.864223.14100%=81.10% 應(yīng)納稅額=3424.86

10、40%4223.145%=1158.78（萬(wàn)元） 4、該企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅多少萬(wàn)元？（不考慮房產(chǎn)稅、印花稅）。應(yīng)納所得稅額=（7648631153.61800416.394502803701158.78）25%520.56（萬(wàn)元） 具體籌劃方式：（一）合作建房的稅收籌劃稅法規(guī)定建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。合作建房雙方分得的房產(chǎn)均不交土地增值稅，可大大降低房產(chǎn)的成本，這樣可實(shí)現(xiàn)出資方和出地方的雙贏。某商貿(mào)公司需要購(gòu)置一棟房屋，由當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)開發(fā)公司承建。該房地產(chǎn)公司預(yù)計(jì)建成該房屋的售價(jià)為1000萬(wàn)元，按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目為600萬(wàn)元。土地增值率

11、為400/60066.7%。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅40040%6005%130萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅10005%50萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50（7%+3%）5萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該商貿(mào)公司需要支付1000萬(wàn)元，該房地產(chǎn)公司利潤(rùn)為1000600130505215萬(wàn)元。如果進(jìn)行納稅籌劃，該商貿(mào)公司與該房地產(chǎn)公司合作建房，房地產(chǎn)公司出地，商貿(mào)公司出資900萬(wàn)元（歸房地產(chǎn)公司所有），建成后商貿(mào)公司分得95%的房屋，房地產(chǎn)公司分得5%的房屋作為辦公之用。該房地產(chǎn)公司的開發(fā)總成本費(fèi)用為600萬(wàn)元。不需要交納任何稅收，同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為900600300萬(wàn)元。該商貿(mào)公司

12、出資900萬(wàn)元，獲得95%的房屋，可以花費(fèi)50萬(wàn)元承租余下的5%的房產(chǎn)50年。為此，房地產(chǎn)公司需要繳納房產(chǎn)稅5012%6萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)及附加505%（1+7%+3%）2.75萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)稅收籌劃后該商貿(mào)公司降低50萬(wàn)元費(fèi)用，該房地產(chǎn)公司比方案一多獲益30021562.7576.25萬(wàn)元。（二）代建房的稅收籌劃房地產(chǎn)的代建房行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，于開發(fā)完成后向客戶收取代建費(fèi)用的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但是沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以利用這種代建房行為，在開發(fā)之初就確定最終用

13、戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅，可大大減輕稅收負(fù)擔(dān)。（三）增值額與扣除項(xiàng)目的20%根據(jù)我國(guó)土地增值稅暫行條例規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其增值額按規(guī)定征稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受這一免稅政策。在分別核算前提下，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時(shí)，應(yīng)充分考慮增值額增加帶來(lái)的收益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠而增加稅收負(fù)擔(dān)的關(guān)系，以獲取最大收益。舉例如下：（2009年文件）湖

14、北省普通住房標(biāo)準(zhǔn)原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含1.0）以上（武漢市在1.5以上）、單套建筑面積在140平方米（含140平方米）以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。 例1：某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅所取得的收入為900萬(wàn)元，其扣除項(xiàng)目金額為800萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓豪華別墅所取得的收入為1500萬(wàn)元，其扣除項(xiàng)目金額為1000萬(wàn)元。1.合并核算增值額增值額900800元增值額與扣除項(xiàng)目金額之比600(800+1000)33.33%土地增值稅稅額60030%180萬(wàn)元2.分別核算增值額普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額900800100萬(wàn)元

15、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額與扣除項(xiàng)目金額之比10080012.5%20%，可免征土地增值稅。豪華別墅增值元豪華別墅增值額與扣除項(xiàng)目金額之比為50%土地增值稅稅額50030%150萬(wàn)元兩種方式進(jìn)行比較，第二種方式比第一種方式少交30萬(wàn)元的土地增值稅。案例一：假設(shè)甲房地產(chǎn)企業(yè)欲將開發(fā)完工的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1萬(wàn)平方米對(duì)外出售，扣除項(xiàng)目金額為3000萬(wàn)元(不含營(yíng)業(yè)稅金及附加)，該房地產(chǎn)企業(yè)適用的營(yíng)業(yè)稅率為5%，城建稅率為7%，教育附加費(fèi)率為3%，其他稅費(fèi)暫不考慮?，F(xiàn)有兩種銷售方案：一是按照3800元/平方米的價(jià)格出售;二是按照3900元/平方米的價(jià)格出售，請(qǐng)籌劃哪種方案出售對(duì)該企業(yè)較為有

16、利。方案一：房屋售價(jià)3800元1萬(wàn)3800萬(wàn)元，應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅金及附加3800萬(wàn)元5%(1+7% +3% )209萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額合計(jì)3000萬(wàn)元209萬(wàn)元3209萬(wàn)元，增值額3800萬(wàn)元3209萬(wàn)元591萬(wàn)元，增值率591萬(wàn)元/3209萬(wàn)元18. 40%，小于20%起征點(diǎn)，無(wú)需繳納土地增值稅，稅后利潤(rùn)為591萬(wàn)元。方案二：房屋售價(jià)3900元1萬(wàn)3900萬(wàn)元，應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅金及附加3900萬(wàn)元5%(1+7% +3% )214. 50萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額合計(jì)3000萬(wàn)元+214. 50萬(wàn)元3214. 50萬(wàn)元，增值額3900萬(wàn)元3214. 50萬(wàn)元685. 50萬(wàn)元，增值率685. 50萬(wàn)元/3214.

17、 50萬(wàn)元21. 33%，大于20%起征點(diǎn)，需繳納土地增值稅685. 50330% 205. 65，稅后利潤(rùn)為685. 50 205. 65 479. 85萬(wàn)元。由此可見，雖然單位售價(jià)提高100元之后，企業(yè)稅后利潤(rùn)卻下降了111. 15萬(wàn)元。（四）利用代收費(fèi)用計(jì)價(jià)節(jié)稅財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知(財(cái)稅1995148號(hào)第六款規(guī)定：“對(duì)于按縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作加計(jì)20%扣除的基數(shù);如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，

18、而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)也不允許扣除代收費(fèi)用”。按照上述規(guī)定可以利用代收費(fèi)用進(jìn)行籌劃。例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售一幢商品房，獲得銷售收入為3000萬(wàn)元，并按當(dāng)?shù)厥姓囊?，在售房時(shí)代收了200萬(wàn)元的各項(xiàng)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)該商品房的支出如下：支付土地出讓金200萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為600萬(wàn)元，其他允許稅前扣除的（未考慮加計(jì)扣除的）項(xiàng)目合計(jì)200萬(wàn)元。如果企業(yè)未將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)，而是單獨(dú)向購(gòu)房者收取，則允許扣除的金額為： 200+600+200+(200+600)20% 1160萬(wàn)元，增值額為： 300011601840萬(wàn)元，增值率為： 18

19、401160158. 62%，應(yīng)納土地增值稅額為： 184050%116015% 746萬(wàn)元。如果企業(yè)將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取，則允許扣除的金額為： 200600200(200600)20% +2001360萬(wàn)元，增值額為： 300020013601840萬(wàn)元，增值率為： 29%，應(yīng)納土地增值稅額為： 184050%136015%716萬(wàn)元。顯然，該公司無(wú)論代收費(fèi)用的方式如何，其銷售該商品房的增值額均為1840萬(wàn)元，但是采用第二種代收方式，即將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)，會(huì)使可扣除項(xiàng)目增加200萬(wàn)元，從而使納稅人少納稅款30萬(wàn)元。由于土地增值稅增值額適用稅率可扣除項(xiàng)目

20、適用的速算扣除系數(shù)，無(wú)論代收方式如何，增值額都是不變的，將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)，可扣除項(xiàng)目金額增加A，則會(huì)使得應(yīng)繳納的土地增值稅減少：A適用的速算扣除系數(shù)，如果代收的費(fèi)用較大時(shí)，可扣除項(xiàng)目增加，還可能使整體的增值率下降，給納稅人帶來(lái)更大的節(jié)稅效益。當(dāng)然，需要注意的一點(diǎn)是，如果在增值率未超過(guò)50%的情況下，由于適用的速算扣除系數(shù)為0，所以，無(wú)論代收方式如何，納稅人的稅負(fù)都是一樣的。此種情況下，籌劃就沒(méi)意義了。（五）慎重確定房屋銷售時(shí)間以一案例來(lái)說(shuō)明不同的房屋銷售時(shí)間對(duì)應(yīng)納土地增值稅的影響。有一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，投資1.2億元，假設(shè)1.2億元全額作為土地增值稅的扣除額），銀行貸款 8000 萬(wàn)元，年利率為5

21、.841%，預(yù)計(jì)銷售收入 1.6 億元。假設(shè)預(yù)售時(shí)間與竣工驗(yàn)收相差一年時(shí)間，同時(shí)假設(shè)公司預(yù)收房款數(shù)額巨大，銀行就不會(huì)再發(fā)放貸款。選擇在一年前預(yù)售，該項(xiàng)目要交營(yíng)業(yè)稅 1.6 億元5%800 萬(wàn)元，城建稅800 萬(wàn)元7%56 萬(wàn)元，教育費(fèi)附加 800 萬(wàn)元3%24萬(wàn)元，印花稅 1.6 億元0.05%8 萬(wàn)元，土地增值稅的抵扣額為 12000+800+56+24+812888 萬(wàn)元，增值額為 16000128883112 萬(wàn)元，增值額 / 扣除項(xiàng)目金額 24.15%，應(yīng)交土地增值稅為 3112 萬(wàn)元30%933.6 萬(wàn)元。按企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)完工前的借款利息，可計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，作為扣除

22、項(xiàng)目金額。若選擇在竣工后銷售，假設(shè)收入不變，貸款利息 80005.841%467.28 萬(wàn)元，土地增值稅的抵扣額為 12888+467.2813355.28 萬(wàn)元，增值額為 1600013355.282644.72萬(wàn)元，增值額/扣除項(xiàng)目金額2644.72/13355.2819.80%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)普通住宅增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的 20%，可免交土地增值稅。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定房屋銷售時(shí)間時(shí)，必須認(rèn)真比較預(yù)售房屋的貨幣收入的時(shí)間價(jià)值和投資價(jià)值等與增加扣除項(xiàng)目金額所帶來(lái)的稅金減少額兩者的大小，以決定是否進(jìn)行稅收籌劃。（六）利息扣除的籌劃稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻?/p>

23、供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。 由于計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率大小按相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，扣除項(xiàng)目金額越大，意味著增值額越小，兩者比率越小，適用的稅率越低，土地增值稅稅額就越小。因此，這種規(guī)定就為納稅人籌劃提供了機(jī)會(huì)，納稅人應(yīng)先預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)可分?jǐn)偟睦⒅С觯鶕?jù)實(shí)施細(xì)則規(guī)定的兩種

24、扣除方式，衡量并選擇可扣除費(fèi)用較大的方式。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除;反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。這樣可以使扣除項(xiàng)目金額增加，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)減少。 假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，取得土地使用權(quán)支付金額600萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為800萬(wàn)元。如果該企業(yè)利息費(fèi)用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┝私鹑跈C(jī)構(gòu)證明，則房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用利息費(fèi)用+(600+800)5%

25、利息費(fèi)用+70萬(wàn)元;如果該企業(yè)利息費(fèi)用無(wú)法按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，或無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明，則房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(600+800)10% 140萬(wàn)元對(duì)于該企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果預(yù)計(jì)利息費(fèi)用高于70萬(wàn)元，企業(yè)應(yīng)力爭(zhēng)按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并取得有關(guān)金融機(jī)構(gòu)證明，以便據(jù)實(shí)扣除有關(guān)利息費(fèi)用，從而增加扣除項(xiàng)目金額;反之，如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用低于70萬(wàn)元，那么就不必按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯膊槐靥峁┯嘘P(guān)金融機(jī)構(gòu)證明，以便多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，達(dá)到增加扣除項(xiàng)目金額的目的。（七）收入分散籌劃法收入分散籌劃法是將可以分開單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離、分散，以達(dá)到享用較低檔的稅率，合理降低稅負(fù)。舉例

26、如下：甲房地產(chǎn)企業(yè)出售一幢房屋，房屋價(jià)值1000萬(wàn)元，其中裝修費(fèi)用300萬(wàn)元，項(xiàng)目扣除金額600萬(wàn)元，銷售房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及附加率5.5%，勞務(wù)合同營(yíng)業(yè)稅及附加率3.3%，如何籌劃？方案一：甲企業(yè)與購(gòu)買方簽訂一份金額1000萬(wàn)元的房屋購(gòu)銷合同。經(jīng)計(jì)算，甲公司增值額1000萬(wàn)元600萬(wàn)元400萬(wàn)元，增值率400萬(wàn)元/600萬(wàn)元66. 67%，應(yīng)繳土地增值稅為40040%6005% 130萬(wàn)元，應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅金及附加為1000萬(wàn)元5. 5% 55萬(wàn)元，甲企業(yè)共應(yīng)承擔(dān)稅負(fù)為130萬(wàn)元+55萬(wàn)元185萬(wàn)元。方案二：甲企業(yè)與購(gòu)買方簽訂兩份合同共計(jì)1000萬(wàn)元，其中一份購(gòu)房合同金額注明700萬(wàn)元，另一份裝修合同標(biāo)明

27、金額300萬(wàn)元，假設(shè)扣除項(xiàng)目金額仍為600萬(wàn)元，其中購(gòu)房合同扣除項(xiàng)目金額為500萬(wàn)元，裝修合同扣除項(xiàng)目金額(成本費(fèi)用)為100萬(wàn)元。則甲企業(yè)增值額為700萬(wàn)元500萬(wàn)200萬(wàn)元，增值率200萬(wàn)元/500萬(wàn)元40%。應(yīng)繳土地增值稅200萬(wàn)元30% 60萬(wàn)元，應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅金及附加7005.5% +3003.3% 48. 40萬(wàn)元，兩份合同共應(yīng)承擔(dān)稅費(fèi)為60萬(wàn)元+48. 40萬(wàn)元108. 40萬(wàn)元，很顯然方案二比方案一節(jié)約稅金86. 60萬(wàn)元。 （八）組合處理1、控制增值額的方法有減少收入、增加成本。例如將裝修收入從收入中分解出去，也可以通過(guò)折扣方式適當(dāng)?shù)亟档蜕唐贩康膬r(jià)格。這樣在加快銷售資金回籠的同時(shí)

28、，降低了增值額，使企業(yè)少繳或免繳土地增值稅，增加了企業(yè)的效益。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過(guò)對(duì)開發(fā)成本的研究，適當(dāng)增加開發(fā)項(xiàng)目的一些投資，例如加大對(duì)園林綠化的投入，提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等，這樣既增加了開發(fā)成本和可扣除項(xiàng)目的金額，同時(shí)又能使整個(gè)在建項(xiàng)目的環(huán)境更加優(yōu)美，配套更加完善，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌的建設(shè)。例：A房地產(chǎn)公司開發(fā)一住宅小區(qū)，住宅可售面積100000平方米，全部都是普通住宅。銷售均價(jià)為3500元，預(yù)計(jì)銷售總收入為35000萬(wàn)元，繳納的營(yíng)業(yè)稅為1750萬(wàn)元，城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加為175萬(wàn)元，取得土地使用權(quán)費(fèi)用和開發(fā)成本為20800萬(wàn)元。方案一：直接按現(xiàn)狀開發(fā)銷售。其中可扣除項(xiàng)目金額為20800（1+10%+20%）+1750+17528965，增值額為35000289656035，增值率為20.8%，應(yīng)繳納的土地