建筑項(xiàng)目估算市場(chǎng)法ppt課件

1、第四章 市場(chǎng)法第一節(jié) 市場(chǎng)法的根本原理第二節(jié) 搜集買賣實(shí)例第三節(jié) 選取可比實(shí)例第四節(jié) 建立價(jià)錢可比根底第五節(jié) 買賣情況修正第六節(jié) 買賣日期調(diào)整第七節(jié) 房地產(chǎn)情況調(diào)整第八節(jié) 求取比準(zhǔn)價(jià)錢第九節(jié) 市場(chǎng)法運(yùn)用實(shí)例第一節(jié)市場(chǎng)法的根本原理主要內(nèi)容:市場(chǎng)法的概念和實(shí)際根據(jù)市場(chǎng)法適用的對(duì)象和條件市場(chǎng)法的操作步驟一、市場(chǎng)法的概念和實(shí)際根據(jù)1、市場(chǎng)法的概念市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過買賣的類似房地產(chǎn)進(jìn)展比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)錢做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)錢或價(jià)值的方法。2、市場(chǎng)法的實(shí)際根據(jù)市場(chǎng)法的實(shí)際根據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)錢構(gòu)成的替代原理。二、市場(chǎng)法適用的對(duì)象和條件1、市場(chǎng)法適用的對(duì)象

2、 市場(chǎng)法適用的對(duì)象是具有買賣性的房地產(chǎn)。2、市場(chǎng)法適用的條件 市場(chǎng)法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的買賣。三、市場(chǎng)法的操作步驟搜集買賣實(shí)例；選取可比實(shí)例；對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)錢做適當(dāng)處置；求取比準(zhǔn)價(jià)錢。第二節(jié) 搜集買賣實(shí)例主要內(nèi)容:搜集買賣實(shí)例的主要途徑搜集買賣實(shí)例的主要內(nèi)容建立買賣實(shí)例庫一、搜集買賣實(shí)例的主要途徑政府有關(guān)部門；報(bào)刊等傳媒；房產(chǎn)買賣會(huì)；房產(chǎn)當(dāng)事人、經(jīng)紀(jì)人、銀行、保險(xiǎn)公司等；同行之間；其他。二、搜集買賣實(shí)例的主要內(nèi)容買賣實(shí)例房地產(chǎn)的情況；買賣雙方；成交日期；成交價(jià)錢；付款方式；買賣情況。三、建立買賣實(shí)例庫搜集買賣實(shí)例的內(nèi)容要一致規(guī)范；制形成買賣實(shí)例卡片或檔案袋；分

3、門別類保管； 有條件的可開發(fā)計(jì)算機(jī)軟件，將買賣實(shí)例信息輸入計(jì)算機(jī)。 第三節(jié) 選取可比實(shí)例主要內(nèi)容：可比實(shí)例的含義選取的可比實(shí)例質(zhì)量要求選取的可比實(shí)例數(shù)量要求一、可比實(shí)例的含義可比實(shí)例指在估價(jià)中用于參照比較的買賣實(shí)例。二、選取的可比實(shí)例質(zhì)量要求估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)，包括在區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物三個(gè)方面應(yīng)一樣或相近；買賣類型與估價(jià)目的吻合；成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；成交價(jià)錢是正常價(jià)錢或可修正為正常價(jià)錢。在實(shí)踐選取時(shí)，詳細(xì)化為個(gè)方面：可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)；可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途一樣?？杀葘?shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)?？杀葘?shí)例的建筑構(gòu)造應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑構(gòu)造一樣；可比實(shí)例

4、的檔次應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)；可比實(shí)例的權(quán)益性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)益性質(zhì)一樣；可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；可比實(shí)例的買賣類型應(yīng)與估價(jià)目的相吻合；可比實(shí)例的成交價(jià)錢是正常價(jià)錢或可修正為正常價(jià)錢 普通選取3個(gè)(含3個(gè))以上10個(gè)含10個(gè)以下可比實(shí)例三、選取的可比實(shí)例數(shù)量要求第四節(jié) 建立價(jià)錢可比根底主要內(nèi)容：一致付款方式一致采用單價(jià)一致幣種和貨幣單位一致面積內(nèi)涵一致面積單位一致付款方式：將分期付款的可比實(shí)例的成交價(jià)錢折算為在其成交日期時(shí)一次付清。詳細(xì)方法是貨幣時(shí)間價(jià)值中的折現(xiàn)計(jì)算。 一致采用單價(jià)：即一致為單位面積上的價(jià)錢。其中土地除了單價(jià)外，還有樓面地價(jià)。 一致幣種和貨幣單位：即一致為“元。

5、一致面積內(nèi)涵：現(xiàn)實(shí)買賣中有按建筑面積、套內(nèi)建筑面積或運(yùn)用面積計(jì)價(jià)的，通常一致為建筑面積。一致面積單位：通常一致為平方米。例4-1：某宗房地產(chǎn)的買賣總價(jià)款為30萬元，其中首付款20%，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為5，那么在其成交日期時(shí)一次付清的價(jià)錢為多少？ 3020% +30120%1+56 =29.29萬元 例4-2：搜集有甲、乙兩宗買賣實(shí)例。甲買賣實(shí)例的建筑面積為200平方米，成交價(jià)錢總價(jià)80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于一年后付清。乙買賣實(shí)例的運(yùn)用面積為2500平方英尺，成交價(jià)錢總價(jià)15萬美圓，于成交時(shí)一次付清。另知乙買

6、賣實(shí)例成交時(shí)人民幣年利率為8%；人民幣與美圓的市場(chǎng)匯價(jià)為1美圓=8.3元人民幣；1平方米建筑面積=0.75平方米運(yùn)用面積；1平方米=10.764平方英尺。根據(jù)上述資料建立價(jià)錢可比根底。一致付款方式 甲總價(jià) =1632/18%0.5 32/18%1 =76.422萬元人民幣 乙總價(jià)=15萬美圓一致采用單價(jià)甲單價(jià)=764220200 =3821.1元人民幣/平方米/建筑面積乙單價(jià)=1500002500 =60美圓/平方英尺/運(yùn)用面積一致幣種和貨幣單位甲單價(jià)=3821.1元人民幣/平方米/建筑面積乙單價(jià)=608.3=498元人民幣/平方英尺/運(yùn)用面積一致面積內(nèi)涵甲單價(jià)=3821.1元人民幣/平方米/

7、建筑面積乙單價(jià)=4980.75=373.5元人民幣/平方英尺/建筑面積一致面積單位甲單價(jià)=3821.1元人民幣/平方米/建筑面積乙單價(jià)=373.510.764=4020.4元人民幣/平方米/建筑面積第五節(jié) 買賣情況修正主要內(nèi)容:買賣情況修正的含義呵斥成交價(jià)錢偏離正常價(jià)錢的緣由買賣情況修正的方法一、買賣情況修正的含義將可比實(shí)例的不正常的成交價(jià)錢修正為正常的價(jià)錢，這種修正稱之為買賣情況修正。有利害關(guān)系人之間的買賣；急于出賣或急于購買的買賣；買賣雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的買賣；買賣雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的買賣；特殊買賣方式的買賣；買賣稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)的買賣；相鄰房地產(chǎn)的合并買賣；受債務(wù)債

8、務(wù)關(guān)系影響的買賣。二、呵斥成交價(jià)錢偏離正常價(jià)錢的緣由三、買賣情況修正的方法1.百分率法2.差額法1.百分率法可比實(shí)例的成交價(jià)錢買賣情況修正系數(shù)=正常價(jià)錢其中，買賣情況修正系數(shù)應(yīng)是以正常價(jià)錢為基準(zhǔn)來確定的，通常用1/1+S%或100/100+S來表示。 2.差額法可比實(shí)例的成交價(jià)錢+買賣情況修正額=正常價(jià)錢2.差額法如稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)正常成交價(jià)錢-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) =賣方實(shí)踐得到的價(jià)錢正常成交價(jià)錢+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) =買方實(shí)踐付出的價(jià)錢例4-3：一宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)錢為2500元/，賣方應(yīng)交納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)錢的7%，買方應(yīng)交納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)錢5%，那么： 賣方實(shí)踐得到的價(jià)錢 =250

9、025007% =2325元/ 買方實(shí)踐付出的價(jià)錢 =250025005% =2625元/ 例4-4：某宗房地產(chǎn)買賣，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。知該地域房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方交納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)錢的7%，買方應(yīng)交納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)錢5%，求正常成交價(jià)錢為多少？ 正常成交價(jià)錢 =232517% =2500 元/ 例4-5：某宗房地產(chǎn)買賣，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2625元/，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。知該地域房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方交納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)錢的7%，買方應(yīng)交納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)錢5%，求正常成交價(jià)錢為多少？ 正常成交價(jià)

10、錢 =262515% =2500 元/ 第六節(jié) 買賣日期調(diào)整調(diào)整的含義調(diào)整的方法主要內(nèi)容：一、買賣日期調(diào)整的含義買賣日期調(diào)整是將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)風(fēng)格整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)錢。本質(zhì)是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)錢的影響進(jìn)展調(diào)整。二、買賣日期調(diào)整的方法百分率法價(jià)錢指數(shù)法時(shí)間序列分析價(jià)錢變動(dòng)法可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)錢買賣日期調(diào)整系數(shù) =在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)錢其中，買賣日期調(diào)整系數(shù)應(yīng)是以成交日期時(shí)的價(jià)錢為基準(zhǔn)來確定的，通常用1+T%或100+T/100來表示。1、百分率法2、價(jià)錢指數(shù)定基價(jià)錢指數(shù)環(huán)比價(jià)錢指數(shù)1定基價(jià)錢指數(shù)定基價(jià)錢指數(shù)是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的價(jià)錢指數(shù)。調(diào)整公式為：可比實(shí)例在成交日期

11、時(shí)的價(jià)錢估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)錢指數(shù)成交日期時(shí)的價(jià)錢指數(shù) =在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)錢例4-6：某地域某類房地產(chǎn)2002年4月至10月的價(jià)錢指數(shù)為79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1以2000年1月為100。其中某宗房地產(chǎn)在2002年6月的價(jià)錢為1800元/，對(duì)其進(jìn)展買賣日期調(diào)整。調(diào)整為2002年10月的價(jià)錢：1800 98.1 76.7 = 2302.2 元/ 環(huán)比價(jià)錢指數(shù)是以上一時(shí)期作為基期的價(jià)錢指數(shù)。調(diào)整公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)錢成交日期下一時(shí)期的價(jià)錢指數(shù)再下一時(shí)期的價(jià)錢指數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)錢指數(shù) =在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)錢2環(huán)比價(jià)錢指數(shù)例4-7：某地域某類房地產(chǎn)2002

12、年4月至10月的價(jià)錢指數(shù)為99.6,94.7,96.7,105.0,109.2,112.5,118.1均以上個(gè)月為100。其中某宗房地產(chǎn)在2002年6月的價(jià)錢為2000元/，對(duì)其進(jìn)展買賣日期調(diào)整。調(diào)整為2002年10月的價(jià)錢：2000105.0/100109.2/100 112.5/100118.1/100 = 3046.8元/ 3、價(jià)錢變動(dòng)率1逐期遞增或遞減的價(jià)錢變動(dòng)率可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)錢 1 +價(jià)錢變動(dòng)率期數(shù) =可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)錢3、價(jià)錢變動(dòng)率2期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)錢變動(dòng)率可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)錢 1 +價(jià)錢變動(dòng)率期數(shù) =可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)錢例4-8：某宗房地產(chǎn)成交

13、日期2001年10月末，成交價(jià)錢為3000元/ ，另調(diào)查知該類房地產(chǎn)價(jià)錢2001年6月末至2002年2月末平均每月比上月上漲1.5%， 2002年2月末至2002年9月末平均上漲2%，對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)展買賣日期調(diào)整。調(diào)整到2002年9月末的價(jià)錢為：300011.5%412% 7 =3630元/ 例4-9：某個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)2002年2月1日的價(jià)錢為1000美圓/，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)錢變動(dòng)，平均每月比上月下跌0.2%。假設(shè)人民幣與美圓的市場(chǎng)匯價(jià)2002年2月1日為1美圓=8.26元人民幣， 2002年10月1日為1美圓=8.29元人民幣。對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)展買賣日期調(diào)整。調(diào)整到2002年10

14、月1日的價(jià)錢為：10008.261 0.2%8 =8129人民幣元/ 例4-10：某個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)2002年2月1日的價(jià)錢為1000美圓/，該類房地產(chǎn)以美圓為基準(zhǔn)的價(jià)錢變動(dòng)，平均每月下降0.5%。假設(shè)人民幣與美圓的市場(chǎng)匯價(jià)2002年2月1日為1美圓=8.26元人民幣， 2002年10月1日為1美圓=8.29元人民幣。對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)展買賣日期調(diào)整。調(diào)整到2002年10月1日的價(jià)錢為：100010.5% 8 8.29 =7958人民幣元/ 第七節(jié) 房地產(chǎn)情況調(diào)整調(diào)整的含義調(diào)整的方法調(diào)整的內(nèi)容 調(diào)整中的留意問題主要內(nèi)容：一、房地產(chǎn)情況調(diào)整的含義房地產(chǎn)情況調(diào)整是將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)情況下的價(jià)風(fēng)格整為

15、在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)情況下的價(jià)錢。二、房地產(chǎn)情況調(diào)整的內(nèi)容區(qū)位情況調(diào)整的內(nèi)容權(quán)益情況調(diào)整的內(nèi)容實(shí)物情況調(diào)整的內(nèi)容三、房地產(chǎn)情況調(diào)整的方法百分率法間接比較調(diào)整直接比較調(diào)整差額法可比實(shí)例在其房地產(chǎn)情況下的價(jià)錢房地產(chǎn)情況調(diào)整系數(shù)=在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)情況下的價(jià)錢其中，房地產(chǎn)情況調(diào)整系數(shù)應(yīng)是以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)情況為基準(zhǔn)來確定的，通常用 1/1+R%或100/100+R來表示。1、百分率法2、差額法可比實(shí)例的成交價(jià)錢+房地產(chǎn)情況調(diào)整額 =正常價(jià)錢直接比較調(diào)整普通是采用評(píng)分的方法，以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)情況為基準(zhǔn)通常定為100，將可比實(shí)例的房地產(chǎn)情況與它逐項(xiàng)比較打分。詳細(xì)公式：可比實(shí)例在其房地產(chǎn)情況下的價(jià)錢 100/

16、=在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)情況下的價(jià)錢3、直接比較調(diào)整間接比較調(diào)整普通是采用評(píng)分的方法，首先想象一個(gè)規(guī)范的房地產(chǎn)情況，以規(guī)范的房地產(chǎn)情況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例及估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)情況均與它逐項(xiàng)比較打分，然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價(jià)錢的比率。詳細(xì)公式：可比實(shí)例在其房地產(chǎn)情況下的價(jià)錢 100/ /100 =在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)情況下的價(jià)錢4、間接比較調(diào)整可比實(shí)例房地產(chǎn)情況，無論是區(qū)位情況、權(quán)益情況還是實(shí)物情況，都是可比實(shí)例房地產(chǎn)在其成交日期時(shí)的情況，而不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)候發(fā)生了變化后的情況。由于不同運(yùn)用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價(jià)錢的區(qū)位要素和實(shí)物要素不同，因此，在進(jìn)展區(qū)位情況和實(shí)物情況的比較調(diào)整時(shí)，詳細(xì)比較調(diào)整的內(nèi)

17、容和權(quán)重應(yīng)有所不同。在房地產(chǎn)情況調(diào)整中，可以根據(jù)每個(gè)要素的詳細(xì)情況而分別予以調(diào)整。四、房地產(chǎn)情況調(diào)整應(yīng)留意的問題第八節(jié) 求取比準(zhǔn)價(jià)錢主要內(nèi)容：求取某個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的某個(gè)比準(zhǔn)價(jià)錢的方法將多個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)錢綜合成一個(gè)最終比準(zhǔn)價(jià)錢的方法1、百分率法估價(jià)對(duì)象的價(jià)錢=可比實(shí)例的成交價(jià)錢買賣情況修正系數(shù)買賣日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)情況調(diào)整系數(shù)2、差額法估價(jià)對(duì)象的價(jià)錢=可比實(shí)例的成交價(jià)錢+買賣情況修正額+買賣日期調(diào)整額+房地產(chǎn)情況調(diào)整額3、直接比較修正與調(diào)整估價(jià)對(duì)象價(jià)錢=可比實(shí)例成交價(jià)錢買賣情況修正系數(shù)買賣日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)情況調(diào)整系數(shù)4、間接比較修正與調(diào)整估價(jià)對(duì)象價(jià)錢=可比實(shí)例成交價(jià)錢買賣情況修正系數(shù)買

18、賣日期調(diào)整系數(shù)規(guī)范化調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)情況調(diào)整系數(shù)二、將多個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)錢綜合成一個(gè)最終比準(zhǔn)價(jià)錢的方法平均數(shù)簡單算術(shù)平均數(shù)加權(quán)算術(shù)平均數(shù)中位數(shù)眾數(shù) 1、平均數(shù)簡單算術(shù)平均數(shù)，是把修正出的各個(gè)價(jià)錢相加，再除以價(jià)錢的個(gè)數(shù)，所得的數(shù)即為綜合出的一個(gè)價(jià)錢。例4-11：三個(gè)可比實(shí)例的價(jià)錢分別為5200、元/ 5600元/ 、5300元/ 。用“簡單算術(shù)平均綜合出的一個(gè)價(jià)錢。5200+5600+53003 =5367元/1、平均數(shù)加權(quán)算術(shù)平均數(shù)，是把修正出的各個(gè)價(jià)錢綜合成一個(gè)價(jià)錢時(shí)，思索到每個(gè)價(jià)錢的重要程度不同，先賦予每個(gè)價(jià)錢不同的權(quán)數(shù)，然后綜合出的一個(gè)價(jià)錢。例4-12：在例4-11中，假設(shè)賦予三個(gè)價(jià)

19、錢的權(quán)數(shù)分別時(shí)0.5、0.3、0.2。用“加權(quán)算術(shù)平均綜合出的一個(gè)價(jià)錢。 5200 0.5 +5600 0.3 +5300 0.2 =5340元/2、中位數(shù)中位數(shù)是把修正出的各個(gè)價(jià)錢按從低到高或從高到低的順序陳列，當(dāng)項(xiàng)數(shù)為奇數(shù)時(shí)，位于中間位置的那個(gè)價(jià)錢為綜合出的一個(gè)價(jià)錢，當(dāng)項(xiàng)數(shù)為偶數(shù)時(shí)，位于中間位置的那兩個(gè)價(jià)錢的簡單算術(shù)平均數(shù)為綜合出的一個(gè)價(jià)錢。3、眾數(shù)眾數(shù)是一組數(shù)值中出現(xiàn)次數(shù)最多的數(shù)值。第九節(jié)市場(chǎng)法運(yùn)用實(shí)例例4-13：為評(píng)價(jià)某寫字樓2000年10月31日的正常市場(chǎng)價(jià)錢，在寫字樓附近地域調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的買賣實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：A的成交價(jià)錢：5000人民幣元/平方

20、米B 的成交價(jià)錢： 600美圓/平方米C的成交價(jià)錢： 5500人民幣元/平方米A的成交日期：2000年1月31日B的成交日期：2000年3月31日C的成交日期：2000年7月31日A的買賣情況： 2 ； 房地產(chǎn)情況：8B的買賣情況： 5 ； 房地產(chǎn)情況：4C的買賣情況： 3 ； 房地產(chǎn)情況：+6買賣情況的正負(fù)值表示可比實(shí)例的成交價(jià)錢高低于其正常價(jià)錢的幅度；房地產(chǎn)情況的正負(fù)值表示可比實(shí)例的房地產(chǎn)情況優(yōu)劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)情況導(dǎo)致的價(jià)錢差別幅度。另假設(shè)人民幣與美圓的市場(chǎng)匯價(jià)2000年3月31日為 1：8.5，2000年10月31日為1：8.3；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)錢2000年1月1日至

21、2000年2月31日根本堅(jiān)持不變；2000年2月31日至2000年5月31日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2000年10月31日的正常市場(chǎng)價(jià)錢。估算該寫字樓2000年10月31日的正常市場(chǎng)價(jià)錢如下：1、計(jì)算公式：比準(zhǔn)價(jià)錢=可比實(shí)例成交價(jià)錢買賣情況修正系數(shù)買賣日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)情況調(diào)整系數(shù)2、比準(zhǔn)價(jià)錢：A=5000100/100211%310.5%5100/1008 =6598.33人民幣元/平方米；2、比準(zhǔn)價(jià)錢：B=6008.5100/100511%2 10.5%5100/1004 =6328.88人民幣元/平方米；C=5500100/100

22、3 10.5%3100/1006 =6192.31人民幣元/平方米；3、將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)錢的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估價(jià)結(jié)果，那么：估價(jià)對(duì)象價(jià)錢單價(jià) =6598.336328.886192.313 =6373.17人民幣元/平方米例4-14：為評(píng)價(jià)某商品住宅2002年10月24日的正常市場(chǎng)價(jià)錢，在該商品住宅附近地域調(diào)查選取了A、B、C三宗類似商品住宅的買賣實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：A的成交價(jià)錢：3700元/平方米B 的成交價(jià)錢： 4200 元/平方米C的成交價(jià)錢： 3900 元/平方米 A的成交日期：2002年5月24日B的成交日期：2002年8月24日C的成交日期：2002年9月24日A的買賣情況： 2 ；B的買賣情況： 0 ；C的買賣情況： 1；該類商品住宅2002年4月至10月的價(jià)錢指數(shù)為定基價(jià)錢指數(shù)： 100,92.4,98.3,98.6,100.3,109.0,106.8 房地產(chǎn)情況的比較判別結(jié)果：試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該商品住宅2002年10月24日的正常市場(chǎng)價(jià)錢。房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價(jià)對(duì)象ABC因素10.51009010080因素20.