華新項(xiàng)目定價(jià)方案ppt課件

1、上海華新工程定價(jià)方案目 錄一、工程銷售產(chǎn)品分析二、區(qū)域消費(fèi)群體分析三、高層公寓定價(jià)分析四、公別墅定價(jià)分析五、小高層公寓定價(jià)分析六、工程產(chǎn)品銷售匯總七、附件競品案例分析一、工程銷售產(chǎn)品分析地塊產(chǎn)品類型建筑面積（）面積比例（%）E-3-2E-3-5高層住宅（毛坯）5288122.66%高層住宅（精裝）3399414.57%小高層公寓141976.31%聯(lián)體別墅113574.87%經(jīng)濟(jì)適用房63282.71%底商及配套45211.94%E-3-6標(biāo)準(zhǔn)辦公132825.69%企業(yè)會(huì)所93404.00%E-3-7E-3-10濱水商業(yè)街100004.29%公寓式酒店4590019.67%精品酒店19000

2、8.14%商業(yè)別墅120005.14%總計(jì)233330100%注：1、以上數(shù)據(jù)目的根據(jù)最新方案制定,如有調(diào)整以最終批文件為準(zhǔn)； 2、19000的精品酒店為自持物業(yè)。 3、表內(nèi)面積根據(jù)不同時(shí)點(diǎn)、口徑將有些微差別，此處不做調(diào)整。從周邊熱銷案例客群分析得出，華新工程的目的客群定位如下：客群范圍：青浦區(qū)華新鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)；閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)；西長寧區(qū)外環(huán)到中山公園、 74路公交沿線公寓客群定位：年齡在20-30歲之間，普通職員為主。購房目的以初次置業(yè)新上海人置業(yè)和改善置業(yè)當(dāng)?shù)厝藶橹?，面積需求為60-100間的中小戶型為主；具較低房價(jià)、區(qū)域規(guī)劃、交通便利是公寓客戶思索的最重要三個(gè)影響要素。別墅客群定位

3、：年齡在40歲以上，私營業(yè)主、企業(yè)高管、高級(jí)公務(wù)員為主，購房目的以再次改善型為主，面積需求為200以上；產(chǎn)品質(zhì)量和居住環(huán)境是客戶思索的最重要的二個(gè)影響要素。附件 ：二、區(qū)域消費(fèi)群體分析三、公寓產(chǎn)品定價(jià)分析3.1 競品分布萬科尚源主力面積： 79-120 成交均價(jià)：12600元/ 裝修規(guī)范： 1000元/逸皓華庭主力面積： 63-91 成交均價(jià)：9800元/綠地秋霞坊主力面積： 70-120 成交均價(jià)：13300元/新城金郡主力面積： 80-140 成交均價(jià)：14000元/裝修規(guī)范：1000元/新城尚上城主力面積： 79-130 成交均價(jià)：11500元/裝修規(guī)范： 1000元/本案競品選取根據(jù)：

4、區(qū)位相近：經(jīng)濟(jì)、交通、人口等要素相近；產(chǎn)品相近：產(chǎn)品類型、戶型、面積類似；數(shù)據(jù)來源： cric數(shù)據(jù)庫、搜房網(wǎng)、實(shí)地調(diào)研等數(shù)據(jù)時(shí)間：2021年1月2021年6月底項(xiàng)目名稱板塊開盤時(shí)間主力面積（）成交均價(jià)（元/）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/）現(xiàn)有存量（套）2011年銷售套數(shù)2012年銷售套數(shù)萬科尚源重固板塊2010-12-3179-14512600精裝：100039547346逸皓華庭重固板塊2011-04-2369-1209800毛坯268179114新城金郡嘉定新城板塊2010-01-380-14014000精裝：10003763133綠地秋霞坊嘉定新城板塊2010-12-1650-15013300毛坯14

5、542672新城尚上城嘉定新城板塊2011-07-2380-12011500精裝：100018716230小結(jié)所選競品工程具有一定的規(guī)劃與品牌知名度，公寓主力面積主要分布在80-140；競品公寓目前成交均價(jià)11000-00元/，總價(jià)多分布在90-150萬元之間，6月份成交均價(jià)根本不變，略有上漲；2021年華新工程競品樓盤中，萬科尚源有新推量，面積段79-，合計(jì)330套，同時(shí)華新板塊星尚灣名邸和西郊 半島名苑估計(jì)年內(nèi)開盤，對(duì)工程有較大沖擊；萬科尚源、新城金郡和新城尚上城為精裝公寓，裝修規(guī)范約為1000元/。三、公寓產(chǎn)品定價(jià)分析3.2 競品概略數(shù)據(jù)來源： cric數(shù)據(jù)庫、搜房網(wǎng)、實(shí)地調(diào)研等數(shù)據(jù)時(shí)間

6、：2021年1月2021年6月底注： 1、本評(píng)分方法中最高值代表工程臨近區(qū)域范內(nèi)各要素所能實(shí)現(xiàn)的最正確形狀； 2、萬科尚源、新城金郡和新城尚上城為精裝公寓，其毛坯價(jià)錢按成交價(jià)扣除裝修本錢得出，其中萬科尚源、新城尚上、城新城金郡 裝修本錢估計(jì)1000元/影響因素權(quán)重最高值各樓盤分值萬科尚源逸皓華庭 綠地秋霞坊新城金郡新城尚上城本案區(qū)位8%8557766公共交通15%15101013131210生活配套15%15101011111010樓盤規(guī)模7%7656656產(chǎn)品組合8%8667767戶型設(shè)計(jì)15%15131112121112戶型面積10%10888888小區(qū)景觀8%8545556物業(yè)管理6%6

7、655555企業(yè)品牌8%8757666合計(jì)100%100766981807476實(shí)際成交均價(jià)（元/）126009800133001400011500？毛坯均價(jià)（元/）116009800133001300010500樓盤位置重固鎮(zhèn)重固鎮(zhèn)嘉定新城嘉定新城安亭華新三、公寓產(chǎn)品定價(jià)分析3.3 定價(jià)分析表三、公寓產(chǎn)品定價(jià)分析3.4 定價(jià)分析圖樓盤萬科尚源 逸皓華庭 綠地秋霞坊 新城金郡 新城尚上城 本案分值766981807476成交均價(jià)（元/）116009800133001300010500？從總分值上看，本案價(jià)位應(yīng)介于新城尚上城和新城金郡間，根據(jù)價(jià)錢與分值間構(gòu)成的線性關(guān)系，最終推導(dǎo)結(jié)果如下：1毛坯公

8、寓的銷售單價(jià)11115-11770元/ ，根據(jù)當(dāng)前周邊市場環(huán)境，建議銷售均價(jià)11500元/，主力戶型總價(jià)95-145萬元；2思索到周邊精裝公寓裝修本錢在1000元/，建議精裝修公寓銷售單價(jià)為13000元/，主力戶型總價(jià)范圍105-150萬元。1111511770BA逸皓華庭新城尚上城萬科尚源新城金郡綠地秋霞坊萬科尚源主力面積： 170成交均價(jià)：22000元/逸皓華庭主力面積： 200-300成交均價(jià)：19500元/合生御廷主力面積： 180-220成交均價(jià)：23000元/綠地逸灣主力面積： 190-280成交均價(jià)：22500元/本案四、別墅產(chǎn)品定價(jià)分析4.1 競品分布競品選取根據(jù)：區(qū)位相近：經(jīng)

9、濟(jì)、交通、人口等要素相近；產(chǎn)品相近：產(chǎn)品類型、戶型、面積類似；數(shù)據(jù)來源： cric數(shù)據(jù)庫、搜房網(wǎng)、實(shí)地調(diào)研等數(shù)據(jù)時(shí)間：2021年1月2021年6月底項(xiàng)目名稱板塊物業(yè)類型開盤時(shí)間主力面積（）銷售均價(jià)（元/）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/）存量（套）2011年成交套數(shù)2012年成交套數(shù)萬科尚源重固板塊聯(lián)排2010-12-31150-20022000毛坯125254逸皓華庭重固板塊聯(lián)排2011-04-23206-29419500毛坯6550綠地逸灣華新板塊雙拼2009-09-05196-28022500毛坯8720合生御廷趙巷板塊聯(lián)排2009-11-05150-25023000毛坯10261小結(jié)競品工程普通具備一定

10、品牌與規(guī)模，別墅主力面積在170-220之間,除綠地逸灣為雙拼外，其他均為聯(lián)排；競品產(chǎn)品目前成交均價(jià)在19000-23000元/，總價(jià)在350-500萬元之間，安亭瑞仕華庭別墅產(chǎn)品已推案，但目前尚 無成交，4月份別墅價(jià)錢有小幅下降；2021年整體去化較慢，目前華新板塊、重固板塊別墅存量在300套左右，未來銷售情勢(shì)不容樂觀。四、別墅產(chǎn)品定價(jià)分析4.2 競品概略數(shù)據(jù)來源： cric數(shù)據(jù)庫、搜房網(wǎng)、實(shí)地調(diào)研等數(shù)據(jù)時(shí)間：2021年1月2021年6月底影響因素權(quán)重最高值各樓盤分值萬科尚源逸皓華庭 綠地逸灣合生御廷本案區(qū)位8%855676公共交通7%766666生活配套8%866676樓盤規(guī)模8%8666

11、66產(chǎn)品組合8%8667+577戶型設(shè)計(jì)15%151213121312戶型面積10%1088788小區(qū)景觀10%1087788產(chǎn)品附加值10%1088787物業(yè)管理8%887777企業(yè)品牌8%886777合計(jì)100%1008178838480實(shí)際成交均價(jià)（元/）22000195002250023000？樓盤地址重固鎮(zhèn)重固鎮(zhèn)華新鎮(zhèn)趙巷鎮(zhèn)華新注：1、本評(píng)分方法中最高值代表工程臨近區(qū)域范內(nèi)各要素所能實(shí)現(xiàn)的最正確形狀； 2、綠地逸灣別墅為雙拼，故在其產(chǎn)品組合一項(xiàng)上額外加5分； 3、產(chǎn)品附加值如花園、地庫、露臺(tái)等的贈(zèng)送面積四、別墅產(chǎn)品定價(jià)分析4.4 定價(jià)分析表四、別墅產(chǎn)品定價(jià)分析4.4 定價(jià)分析圖樓盤萬

12、科尚源 逸皓華庭 綠地逸灣 合生御廷 本案分值8178838480成交均價(jià)（元/）22000195002250023000？ 從總分值上看，本案價(jià)位應(yīng)介于逸皓華庭和萬科尚源之間，根據(jù)價(jià)錢與分值間構(gòu)成的線性關(guān)系，最終推導(dǎo)結(jié)果如下：本案聯(lián)排別墅的銷售單價(jià)20643-21430元/ ，根據(jù)當(dāng)前周邊市場環(huán)境，建議銷售均價(jià)21000元/，主力戶型總價(jià)約390萬元；2064321430AB逸皓華庭萬科尚源綠地逸灣合生御廷五、小高層公寓定價(jià)分析參考樓盤項(xiàng)目地點(diǎn)高層公寓成交均價(jià)（元/）小高層公寓成交均價(jià)（元/）售價(jià)差（元/）富力桃園青浦新城12200140001800朗詩綠色街區(qū)嘉定南翔22500236601

13、160工程周邊無與本案小高層9F、10F類似的產(chǎn)品，擴(kuò)展參考樓盤的區(qū)域范圍后，僅有富力桃園、朗詩綠色街區(qū)有類似產(chǎn)品銷售，成交數(shù)據(jù)如下：注：數(shù)據(jù)來自cric數(shù)據(jù)庫，為歷史成交數(shù)據(jù)小高層公寓與高層公寓相比，優(yōu)勢(shì)主要表達(dá)在景觀和居住溫馨度方面，參照目前市場上類似產(chǎn)品與高層間的價(jià)錢差1000-1800元/及本案高層毛坯公寓的定價(jià)11500元/，小高層公寓銷價(jià)范圍為12500-13300元/，建議均價(jià)定為13000元/，總價(jià)在96-117萬元。高層公寓高層公寓小高層公寓聯(lián)排別墅項(xiàng)目總銷金額產(chǎn)品類型 主力戶型（）建筑面積（） 銷售單價(jià)（元/）總銷金額（億元）E-3-2E-3-5 高層住宅（毛坯）80-12

14、543312115006.08高層住宅（精裝）70-11533994.15130004.42 小高層公寓（毛坯）75-9014197.2130001.85 聯(lián)排別墅 18511135.7210002.34住宅底商-3391200000.68 E-3-6企業(yè)會(huì)所-9340175001.63 寫字樓（loft）33 E-3-7商業(yè)別墅-12000165001.98 E-3-10商業(yè)街區(qū)-10000200002.00 公寓式酒店-4390085003.73 六、工程產(chǎn)品銷售匯總七、附件競品案例分析競品萬科尚源項(xiàng)目名稱萬科尚源項(xiàng)目地址上海市青浦區(qū)重固鎮(zhèn)福泉山路199弄投資商萬

15、科地產(chǎn)物業(yè)管理單位上海萬科物業(yè)管理有限公司建筑類型12層小高層公寓、3層聯(lián)排別墅交付標(biāo)準(zhǔn)公寓精裝：1000元/主力房型二房：292套，70-90三房：364套，90-120聯(lián)排，68套，150-200復(fù)式：32套，100-150開盤時(shí)間2010-12-31入住時(shí)間2012-09-30技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積11.6524建筑面積15.1481萬規(guī)劃戶數(shù)1000戶容積率1.3綠化率35%車位配比1:0.72工程引見概略：截至2021年6月底，共推出1018套公寓，成交893套，月均去化在56套左右，目前主售為80-90二房、三房，成交均價(jià)約12800元/月份成交面積()成交套數(shù)(套)成交均價(jià)(元/)

16、成交金額(元)2012年06月5,8706312,88675,647,6002012年05月4,7595512,86061,202,7502012年04月2,6563012,97234,449,9102012年03月8,4819312,891109,336,0002012年02月7,0818212,33587,338,1802012年01月2,1562312,27526,462,4002011年12月11,42812412,296140,520,6002011年11月17,06819712,128206,995,4002011年10月1,2091214,85217,954,5702011年09

17、月2,7342614,99140,978,3802011年08月4,9374815,30175,546,3202011年07月10,0059815,071150,790,0002011年01月4,1864215,77666,040,140總計(jì)82,570893-1,093,262,250競品萬科尚源小結(jié)：共推出154套，已成交29套，月均去化在1.6套，目前成交均價(jià)約22000元/，總體銷售普通。月份成交面積()成交套數(shù)(套)成交均價(jià)(元/)成交金額(元)2012年04月169119,6383,311,5562012年03月167122,1673,705,4362012年02月173118,1

18、973,141,3482012年01月169119,2023,238,0332011年12月1,357819,71126,744,1802011年10月167125,5994,279,1292011年09月680424,67516,772,7602011年08月852523,63320,144,9102011年07月340226,1168,878,6302011年05月167127,2684,558,1192011年04月506326,68013,490,9002011年01月167125,3394,235,667總計(jì)4,91429112,500,668競品萬科尚源95，三室二廳一衛(wèi)79，二室

19、二廳一衛(wèi)競品萬科尚源85，三室二廳一衛(wèi)119邊戶，三房二廳一衛(wèi)119邊戶a，三房二廳一衛(wèi)119邊戶b，三房二廳一衛(wèi)項(xiàng)目名稱逸皓華庭項(xiàng)目地址上海市青浦區(qū)重固大街518號(hào)投資商上海住宅科技/上海佳正華投資物業(yè)管理單位上海中環(huán)陸家嘴物業(yè)管理建筑類型12層小高層、3層聯(lián)排交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯主力房型一房：63；二房：90三房：120聯(lián)排：206-294開盤時(shí)間2011-04-23入住時(shí)間2012-06-30技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積4.3143萬建筑面積5.3929萬規(guī)劃戶數(shù)330戶容積率1.25綠化率40%車位配比1:1工程引見競品逸皓華庭銷售情況推案時(shí)間 推案量 () 套數(shù)主力戶型2011-01-28 31,3

20、46 330 小高層公寓和聯(lián) 排別墅，公寓64-121、聯(lián)排別墅206-294，2011-12-1833,918301小高層和聯(lián)排別墅，公寓249套，主力戶型90-100二房；別墅52套，面積段206-294公寓：截至2021年6月底，共推出561套公寓，售出293套，當(dāng)前成交均價(jià)降至9800元/，單月成交68套。別墅：銷售情況較差，共推出70套，成交5套，成交均價(jià)19000-20000元/，2021年45月后無成交。競品逸皓華庭公 寓別 墅項(xiàng)目名稱新城尚上城項(xiàng)目地址嘉定安諧路9弄投資商江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司物業(yè)管理單位新城地產(chǎn)物業(yè)公司建筑類型11F高層住宅交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯、精裝（1000元/）

21、主力戶型2房：80-88平小3房：91-93平3房：128-132平開盤時(shí)間2011-07-23入住時(shí)間2012年年底技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積6.6萬建筑面積16.7萬規(guī)劃戶數(shù)640容積率1.97綠化率35%車位配比1：0.8工程引見競品新城尙上城銷售情況推案時(shí)間 推案量套數(shù)物業(yè)類型主力戶型2011-7-1961736640精裝公寓毛坯公寓2房：80-88小3房：91-933房：128-1322011-12-1029072324精裝公寓（精裝標(biāo)準(zhǔn)1000元/）2房：80-1003房：90-100公寓：截止2021年6月底，共推精裝和毛坯公寓964套，售出947套。 目前在售的主要為130 左右的正

22、三房，當(dāng)前二三房成交均價(jià)約11500元/。新城尚上城后續(xù)即將推出45-55 、層高4.5m的SOHO產(chǎn)品競品新城尙上城項(xiàng)目名稱新城金郡項(xiàng)目地址上海市嘉定區(qū)臨澤路89弄投資商江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司物業(yè)管理單位新城地產(chǎn)物業(yè)公司建筑類型多層、小高層、高層交付標(biāo)準(zhǔn)精裝（1000元/）主力戶型2房：70-903房：110-130開盤時(shí)間2010-01-30入住時(shí)間2012年年底技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積30萬建筑面積40萬規(guī)劃戶數(shù)2000容積率1.8綠化率35%車位配比1：0.8工程引見效果圖競品新城金郡銷售情況推案時(shí)間 推案量套數(shù)物業(yè)類型主力戶型2011-12-1729954312精裝公寓（精裝標(biāo)準(zhǔn)100

23、0元/）2房：80-902011-11-2625695286精裝公寓（精裝標(biāo)準(zhǔn)1000元/）2房：80-903房：110-1302011-03-2311508121精裝公寓（精裝標(biāo)準(zhǔn)1000元/2房：80-903房：130-140公寓：截止2021年6月3底，共推精裝和毛坯公寓合計(jì)1944套，售出1909套，即將售罄。當(dāng)前成交均價(jià)約14000元/競品新城金郡項(xiàng)目名稱秋霞坊項(xiàng)目地址嘉定雙單路999弄投資商上海綠地集團(tuán)有限公司物業(yè)管理單位長城物業(yè)公司建筑類型公寓、別墅、花園洋房交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯、精裝（售罄）主力戶型1房：53（售罄）2房：70-809（售罄）2+1：90（售罄）2房：953+1花園洋房

24、：1383房：125-140聯(lián)排：230-260開盤時(shí)間2010-12-16入住時(shí)間2012-01-01技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積8.5萬建筑面積22.8萬規(guī)劃戶數(shù)1109戶容積率1.75綠化率35%車位配比1:1.2工程引見競品秋霞坊7/19/2022銷售情況推案時(shí)間 推案量套數(shù)物業(yè)類型主力戶型2010-12-1638,073 467 公寓 1房：532房：70-802+1：902011-4-2332,988182花園洋房聯(lián)排別墅3+1花園洋房：138聯(lián)排：230-2602011-10-437,435312毛坯公寓2房：953房：125-140公寓：銷售較好，截至2021年6月底，共推出891套，

25、共售出768套。其中，2021年年底推出的1房、2房和90 2+1，共312套，全部售罄；10月份推出的95 二房，共104套，全部售罄；目前主售130-140三房，成交均價(jià)約13300元/。別墅：截至2021年5月底共推出聯(lián)排別墅70套，暫無成交，新房源延期推出競品秋霞坊項(xiàng)目名稱合生御廷項(xiàng)目地址青浦趙巷鎮(zhèn)巷居路99弄投資商生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司物業(yè)管理單位廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司上海分公司建筑類型8F小高層公寓、聯(lián)排別墅、疊加別墅交付標(biāo)準(zhǔn)公寓：精裝修（2500元/）別墅：精裝修（4000元/）、毛坯主力戶型2房：91-98聯(lián)排別墅：260-300，精裝別墅已售罄疊加別墅：140-170開盤時(shí)間2

26、009-11-05入住時(shí)間2011-12-01技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積12.5萬建筑面積9.6萬規(guī)劃戶數(shù)500戶容積率0.8綠化率40.5%車位配比1:1工程引見競品合生御廷銷售情況推案時(shí)間 推案量套數(shù)物業(yè)類型銷售報(bào)價(jià)主力戶型2009-10-24 23317 114聯(lián)排別墅15000-20000元/聯(lián)排別墅：200-2502010-08-07 8575 46聯(lián)排別墅23000-25000元/聯(lián)排別墅：150-2002011-3-2628940236精裝公寓聯(lián)排別墅公寓：15000-16000元/別墅：總價(jià)450萬-600萬元2房：91-98聯(lián)排別墅：260-300別墅：截止2021年4月30日，共推出236套聯(lián)排別墅，截至當(dāng)前共售出套，其中2021年之后僅售出8套，2021 年成交2套，當(dāng)前成交均價(jià)約23000元/ 。競品合生御廷銷售情況綠地逸灣公寓產(chǎn)品已根本售罄，目前在售的為雙拼別墅，主力戶型面積192-282。去化較差，開盤至今僅售出9套，2021年1月份售出2套后，再無成交。目前售價(jià)約22500元/。別墅戶型推案時(shí)間 推案量 () 套數(shù)主力戶型2010-5-1 17,693 76196、231、280雙拼別墅