規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展

1、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展在大英縣房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理工作會(huì)上的講話縣住建局黨組成員、紀(jì)檢組長(zhǎng) 石 磊同志們：今天我們?cè)谶@里召開大英縣房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理工作會(huì)，總結(jié)2010年我縣房地產(chǎn)行業(yè)取得的成績(jī)，研判2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，部署2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理工作，其目的是進(jìn)一步規(guī)范我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。下面我講三點(diǎn)意見：一、2010年房地產(chǎn)行業(yè)取得的成績(jī)2010年是我縣房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展極不平凡的一年。為遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)家先后9次出臺(tái)房地產(chǎn)新政、6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，2次加息。這一系列國(guó)家房控

2、政策的出臺(tái)，對(duì)遏制房?jī)r(jià)過快上漲，打擊投資、投機(jī)性購(gòu)房起到了較大作用。面對(duì)大的發(fā)展環(huán)境，我縣房地產(chǎn)業(yè)在縣委縣政府的正確指導(dǎo)下，在各部門的大力支持下，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷強(qiáng)化內(nèi)部管理，探索創(chuàng)新路子，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持了平穩(wěn)健康發(fā)展。（一）2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基本情況1、房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增加。2010年，我縣房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成 4.8 億元，比2009年增長(zhǎng)19%。2、房屋施工面積、新開工面積、竣工面積大幅增長(zhǎng)。2010年，全年實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目21個(gè)，總面積23.6萬(wàn)平方米；施工面積21.8萬(wàn)平方米，比2009年增長(zhǎng)13%；房屋竣工面積 20.5萬(wàn)平方米，與2009年同期相比增長(zhǎng)10%。

3、3、商品房銷售有所增加。2010年全年銷售商品房2381 套，面積19.05萬(wàn)平方米，與2009年同期相比增加11%。4、商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升。2010年1- 6月期間，縣城商品房平均價(jià)格在1500元/平方米左右；7-12月，商品房?jī)r(jià)格呈上升態(tài)勢(shì)，年底新開盤商品房樓盤銷售均價(jià)在2400元/平方米左右；二手房銷售均價(jià)在2000元/平方米左右。 （二）主要監(jiān)管措施 1、嚴(yán)格資質(zhì)管理。嚴(yán)格了企業(yè)設(shè)置資格審查、資質(zhì)換證審查等工作，全年辦理房開企業(yè)到期換證6個(gè)；辦理房開企業(yè)升級(jí)2個(gè)，辦理物業(yè)公司更名1個(gè)、新成立物管公司1個(gè)。 2、建立了企業(yè)信用和項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理電子檔案，實(shí)行了房開項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、銷售、驗(yàn)收

4、、辦證情況月統(tǒng)月報(bào)制度，做到一企一項(xiàng)一冊(cè)，每月錄入一次，實(shí)現(xiàn)了動(dòng)態(tài)和精細(xì)化管理?，F(xiàn)我局建有企業(yè)信用電子檔案 14個(gè)。 3、嚴(yán)格開發(fā)建設(shè)管理。加強(qiáng)了對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件落實(shí)的監(jiān)管，除房建外，我們還加強(qiáng)了小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、地下管線、園林綠化、物管用房建設(shè)內(nèi)容落實(shí)的監(jiān)督。加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度管理，督促企業(yè)按項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃方案建設(shè)，確保工期如期完成。加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量安全管理，落實(shí)現(xiàn)澆和商品混凝土、分戶驗(yàn)收等制度，嚴(yán)格執(zhí)行“五方”質(zhì)量主體責(zé)任。4、嚴(yán)格竣工驗(yàn)收管理。落實(shí)了住宅工程房屋分戶驗(yàn)收、房屋主體與配套的基礎(chǔ)設(shè)施同時(shí)驗(yàn)收、開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理驗(yàn)收等制度，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格率大大提高。 5、嚴(yán)格房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理

5、。認(rèn)真執(zhí)行了商品房一費(fèi)制交易，處理違規(guī)企業(yè)兩家；認(rèn)真執(zhí)行商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上簽約和網(wǎng)上備案制度，項(xiàng)目執(zhí)行率達(dá)100 %；認(rèn)真執(zhí)行商品房預(yù)（銷）售制度，辦理預(yù)售許可證32個(gè)。6、嚴(yán)格商品房售后服務(wù)管理。落實(shí)了住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書制度，開發(fā)企業(yè)在交付房屋時(shí)都為購(gòu)房戶發(fā)放了“兩書”，消費(fèi)者權(quán)益得到基本保證。落實(shí)了住宅專項(xiàng)維修資金收取制度，收取專項(xiàng)維修資金200 萬(wàn)元。落實(shí)了開發(fā)小區(qū)向社區(qū)移交制度。7、嚴(yán)格了物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，積極推進(jìn)社會(huì)化、市場(chǎng)化管理，縣城規(guī)范化物業(yè)管理開發(fā)小區(qū)達(dá)到9個(gè)。8、加強(qiáng)了房屋登記發(fā)證和房屋交易管理。全年辦理房產(chǎn)證7535戶，面積近136萬(wàn)平方米;房屋抵押監(jiān)證共

6、辦理3027戶，抵押面積93.5萬(wàn)平方米，抵押價(jià)值16億元，貸款額 6.9億元；房屋按揭抵押共辦理1998戶，面積21萬(wàn)平方米抵押價(jià)值3.9億元，貸款額2.3億元。9、加強(qiáng)了白蟻防治工作。簽定白蟻防治合同29 份，合同面積34.8萬(wàn)平方米，合同金額43.5 萬(wàn)元；已施工面積24.37萬(wàn)平方米。（三）存在的主要問題2010年，我市房地產(chǎn)業(yè)雖取得了一定的成就，但仍存在一些問題。1、從項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)上看，有個(gè)別企業(yè)為節(jié)約成本，擅自變更房屋的設(shè)計(jì)，擅自改變規(guī)劃方案，削減項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施、和配套設(shè)施建設(shè)內(nèi)容；個(gè)別企業(yè)建設(shè)無(wú)進(jìn)度計(jì)劃，項(xiàng)目進(jìn)度管理不到位，導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法按期交付使用；有的企業(yè)安全意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)不強(qiáng)，

7、項(xiàng)目安全事故不斷（去年已發(fā)生三次較大安全事故），質(zhì)量或多或少有小毛病，有的還是大問題（糧寓花園）。2、從經(jīng)營(yíng)管理上看，有的企業(yè)在銷售房屋時(shí)，未向消費(fèi)者出示預(yù)售許可證和其他相關(guān)證照，或預(yù)售許可證、其他證照未上墻公示；有的企業(yè)未取得預(yù)售許可違法售房商品，或以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放 VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用；個(gè)別企業(yè)未全面執(zhí)行一費(fèi)制（金東加州灣），仍在房?jī)r(jià)之外另收“兩管三線”開戶費(fèi)、安裝費(fèi)等；有的企業(yè)與消費(fèi)者簽訂的商品買賣合同的內(nèi)容未嚴(yán)格執(zhí)行局規(guī)定的強(qiáng)制性條款，填寫也不夠規(guī)范；個(gè)別企業(yè)仍在搞“陰陽(yáng)合同”，規(guī)避主管部門的管理；有的企業(yè)執(zhí)行網(wǎng)上簽約、網(wǎng)上備案積極性不高

8、，預(yù)售合同不按時(shí)備案；有的企業(yè)售房廣告仍存在欺騙消費(fèi)者的現(xiàn)象。3、從交付使用和售后服務(wù)上看，有的企業(yè)未全面發(fā)放住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書；有的企業(yè)兩書的編制內(nèi)容不夠規(guī)范，沒和局規(guī)定的內(nèi)容一致，發(fā)放時(shí)兩書上沒蓋開發(fā)企業(yè)、建筑企業(yè)的印章；有的企業(yè)執(zhí)行收取專項(xiàng)維修資金制度乏力，還沒收取專項(xiàng)維修資金或收取了專項(xiàng)維修資金不及時(shí)解繳縣房管局。4、從物業(yè)管理上，部分小區(qū)物業(yè)管理不規(guī)范，制度不健全，服務(wù)不到位，矛盾糾紛多，群眾信訪、上訪多。二、2011年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，今年1月26日國(guó)務(wù)院出臺(tái)了新國(guó)八條，主要內(nèi)容包括

9、加強(qiáng)稅收征管，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅；強(qiáng)化差別化住房信貸政策；要求直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施等。新國(guó)八條被稱為史上最嚴(yán)厲的房控政策，在它的影響下，目前北京、上海、南京、青島、濟(jì)南、成都、南寧、貴陽(yáng)、太原、長(zhǎng)春、哈爾濱、石家莊等十二個(gè)城市出臺(tái)了住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)則；上海、重慶試點(diǎn)收取房產(chǎn)稅；1月20日、2月24日央行又兩次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這一系列政策的出臺(tái)對(duì)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將產(chǎn)生重大影響，特別是差別化住房信貸政策的嚴(yán)格，對(duì)貸款購(gòu)買第一套住房的家庭，首付款比例不低于30%，購(gòu)買第二

10、套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，第三套不予放貸；這樣壓窄了企業(yè)和購(gòu)房戶的融資渠道，同時(shí)這種大氣候也使部分購(gòu)房戶持觀望態(tài)度，出手購(gòu)房者將減少。這是不利的一面。有利的一面，一是我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，發(fā)展還不成熟，縣委、縣政府一直持支持、扶持、呵護(hù)的態(tài)度，并未打壓，我們將繼續(xù)支持、扶持、呵護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)；隨著一、二、三線城市對(duì)購(gòu)房的嚴(yán)控，部分自住性和投機(jī)投資性購(gòu)房者將轉(zhuǎn)移到我們這樣的小城市，市場(chǎng)消費(fèi)需求量將有所增加；三是在未來(lái)幾年，隨著成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)進(jìn)程的加快，大英作為成渝中軸線上的黃金節(jié)點(diǎn)城市，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加上城市配套功能設(shè)施的成熟和完善，山清水美的自

11、然宜居環(huán)境不斷得到保護(hù)，大英堪稱“生態(tài)之城”、“宜居之城”；五是隨著城市化城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，住房作為人民群眾生活的必需品之一，在剛性需求以及改善型置業(yè)需求的強(qiáng)有力支撐下，未來(lái)幾年將是我縣房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期。因此，有充分理由相信，大英的城市發(fā)展值得期待，大英的房地產(chǎn)市場(chǎng)大有可為。2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理措施及要求2011年，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理將緊緊圍繞全縣建設(shè)“五個(gè)大英”中心工作，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的指導(dǎo)下，以“促發(fā)展、保平穩(wěn)、保健康”為目標(biāo)，以“規(guī)范開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為、提升管理水平”為重點(diǎn)，以“制度化、精細(xì)化管理”為抓手，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。主要做

12、好以下工作：進(jìn)一步規(guī)范資質(zhì)管理一是嚴(yán)格企業(yè)設(shè)置資格和資質(zhì)換證審查。將每?jī)赡暌淮蔚馁Y質(zhì)換證審查工作與企業(yè)的管理、業(yè)績(jī)、信譽(yù)等切實(shí)掛溝，凡管理不規(guī)范，業(yè)績(jī)不突出，信譽(yù)十分差的企業(yè)，特別是工程出現(xiàn)了較大質(zhì)量安全問題或因不誠(chéng)實(shí)、不守信引發(fā)了消費(fèi)者群體上訪事件，影響了社會(huì)穩(wěn)定，將嚴(yán)查企業(yè)責(zé)任，不予換證或降低資質(zhì)等級(jí)，嚴(yán)重者將取消資質(zhì)等級(jí)，清出大英房開市場(chǎng)。二是嚴(yán)禁無(wú)資質(zhì)和超資質(zhì)開發(fā)。凡合作、合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須完善法定的建設(shè)手續(xù)，土地必須轉(zhuǎn)到開發(fā)企業(yè)的門下，并將聯(lián)合開發(fā)的有效合同送建設(shè)局房管股查驗(yàn)和存檔。凡未辦理合法手續(xù)而進(jìn)行掛靠開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，我局將視為開發(fā)主體無(wú)資質(zhì)并按國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)予以嚴(yán)懲。（

13、二）進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)管理 一是加強(qiáng)項(xiàng)目開工監(jiān)管。項(xiàng)目要按照國(guó)土出讓合同約定時(shí)間按期動(dòng)工建設(shè)，且必須取得了國(guó)土使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。二是加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度監(jiān)管。所有開發(fā)項(xiàng)目在開工前必須制定項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃方案，并將項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃方案交我局房管股備案。我局將根據(jù)此方案定期或不定期地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行檢查，確保項(xiàng)目按期交付使用。未按計(jì)劃完成建設(shè)進(jìn)度的，將進(jìn)入不良行為記錄。三是加強(qiáng)建設(shè)內(nèi)容的監(jiān)管。所有新開工項(xiàng)目在辦理施工許可證時(shí)，需交一份過規(guī)的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案給我局房管股，以便我局對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容（基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、地下管線、園林綠化、物管用房、住宅用房）進(jìn)行

14、監(jiān)管，督促開發(fā)商嚴(yán)格按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件建設(shè)，保護(hù)消費(fèi)者的合法利益，減少項(xiàng)目交付使用時(shí)產(chǎn)生的開發(fā)商和消費(fèi)者的矛盾糾紛。特別是要加強(qiáng)物管用房建設(shè)的監(jiān)督，凡房開項(xiàng)目今后在進(jìn)行項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)和建設(shè)時(shí)，必須按建筑總面積的2的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置和建設(shè)物管用房，同時(shí)修建不少于30平方米業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)用房，保證開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理人員和業(yè)主委員會(huì)辦公和值班使用。 四是加強(qiáng)項(xiàng)目手冊(cè)制度落實(shí)的監(jiān)管。去年7月我局出臺(tái)了關(guān)于實(shí)施管理制度的通知文件，但落實(shí)得不很好，執(zhí)行得不規(guī)范。開發(fā)企業(yè)必須在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后或取得土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件十五日內(nèi)，到縣建設(shè)局房管股申領(lǐng)統(tǒng)一印制項(xiàng)目手冊(cè)，并指定專人負(fù)責(zé)項(xiàng)目手冊(cè)的填報(bào)、驗(yàn)核工作。項(xiàng)目手冊(cè)每

15、季度送縣建設(shè)局房管股驗(yàn)核一次。開發(fā)項(xiàng)目在竣工驗(yàn)收交付使用三十日后，縣建設(shè)局、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要分別將項(xiàng)目手冊(cè)存檔。 五是加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量安全管理。2010年4月建設(shè)部下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知文件，文件中明確了“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的商品住房質(zhì)量承擔(dān)首要責(zé)任，勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任”，開發(fā)企業(yè)一定要高度重視這條規(guī)定。 項(xiàng)目要建立了完善的質(zhì)量保障體系和安全生產(chǎn)體系，符合建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定，嚴(yán)格執(zhí)行“五方”質(zhì)量主體責(zé)任， 施工現(xiàn)場(chǎng)具備安全

16、生產(chǎn)條件，無(wú)重大安全事故隱患，無(wú)傷亡事故的發(fā)生，質(zhì)量合格率達(dá)到100%，房間、窗臺(tái)、門戶、層高等的尺寸標(biāo)準(zhǔn)符合強(qiáng)規(guī)規(guī)定，達(dá)到分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，杜絕屋面滲漏，墻體滲漏，墻體開裂，地面空鼓，地面開裂，門窗關(guān)閉不嚴(yán)等質(zhì)量通病 。推行使用新材料 、新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備，提高住宅的科技含量及內(nèi)在品質(zhì)。按照國(guó)家、地方關(guān)于建筑節(jié)能的要求和規(guī)范，做好建筑節(jié)能相關(guān)工作，確保建筑市場(chǎng)達(dá)到節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。三、規(guī)范商品房竣工驗(yàn)收和交付使用管理一是嚴(yán)格執(zhí)行住宅工程房屋分戶驗(yàn)收、房屋主體與配套的基礎(chǔ)設(shè)施同時(shí)驗(yàn)收、物業(yè)管理驗(yàn)收等制度，落實(shí)房建工程竣工驗(yàn)收一票否決制度，參與竣工驗(yàn)收的“五方”質(zhì)量責(zé)任主體和監(jiān)管部門只要有一方認(rèn)為項(xiàng)目某

17、一方面不合格就不得出具驗(yàn)收合格意見，局城建檔案室不得備案。二是完善商品住房交付使用制度。明確商品住房交付使用條件，建立健全商品住房交付使用管理制度，確保商品住房項(xiàng)目單體工程質(zhì)量、節(jié)能環(huán)保性能、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施符合交付使用的基本要求。我局將依據(jù)法律法規(guī)及有關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，制定商品住房交付使用條件有關(guān)文件。四、規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理一是強(qiáng)化商品住房預(yù)售行為監(jiān)管。開發(fā)商預(yù)售商品房，必須符合建設(shè)部頒布的城市商品房預(yù)售管理辦法規(guī)定的條件和我縣的相關(guān)要求，必須取得預(yù)售許可證。未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放 VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定

18、款等性質(zhì)的費(fèi)用（住建部2010年4月13日出臺(tái)的關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知（建房 201053 號(hào)）規(guī)定 ）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售、售后包租的方式預(yù)售商品住房，不得進(jìn)行虛假交易。二是強(qiáng)化房地產(chǎn)銷售代理和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管。實(shí)行代理銷售商品住房的，必須委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理，并到我局房管股備案。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員不得炒賣房號(hào)，不得在代理過程中賺取差價(jià)，不得通過簽訂“陰陽(yáng)合同”違規(guī)交易，不得發(fā)布虛假信息和未經(jīng)核實(shí)的信息。三是強(qiáng)化商品住房預(yù)售方案管理。開發(fā)企業(yè)在預(yù)售房屋時(shí)必須制定商品住房預(yù)售方案，并按照商品住房預(yù)售方案銷售商品住房（預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目

19、基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測(cè)及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施等）。預(yù)售方案必須報(bào)我局房管股備案并公示。四是規(guī)范商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)信息公示管理。商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)（售房部）須設(shè)立信息公示欄。信息公示欄應(yīng)包含以下內(nèi)容：證件公示欄、文件（文本）公示欄、可售房源信息公示欄、代理中介機(jī)構(gòu)公示欄。商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)（售房部）須設(shè)立信息查詢處，接受消費(fèi)者咨詢。在商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)公示的證件或證書，須是原件或彩色掃描件，不準(zhǔn)使用復(fù)印件，公示的證件或證書須裝框上墻，張貼整齊美觀，不得裸證、裸件張貼或懸

20、掛。五是嚴(yán)格商品房?jī)r(jià)格管理。取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)要在一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售；要嚴(yán)格執(zhí)行商品房一費(fèi)制交易，不得在房?jī)r(jià)之外另行收取任何費(fèi)用。 六是規(guī)范商品房購(gòu)銷合同管理。商品房買賣紙質(zhì)合同或電子合同必須與國(guó)家建設(shè)部、國(guó)家工商總局監(jiān)制的商品房買賣規(guī)范合同文本保持一致，不得損害消費(fèi)者利益。合同的簽訂必須執(zhí)行我局規(guī)定的強(qiáng)制性內(nèi)容，若是網(wǎng)上簽約的電子合同，合同的樣式和內(nèi)容要與規(guī)范的紙質(zhì)合同一致，不得減少合同內(nèi)容。嚴(yán)格認(rèn)真執(zhí)行商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上簽約和網(wǎng)上備案制度。今年省工商局、住建廳將開展商品房買賣格式條款專項(xiàng)整治工作，我局將會(huì)同縣工商局進(jìn)行前期檢查。

21、七是加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理。房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。廣告需經(jīng)局房管股審查，取得房地產(chǎn)廣告審查證明后方能發(fā)布，違反此規(guī)定的，我局將聯(lián)合工商局進(jìn)行查處。五、規(guī)范商品房售后服務(wù)管理一是嚴(yán)格執(zhí)行住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書制度。在商品房交付使用時(shí)，開發(fā)企業(yè)必須向購(gòu)房戶發(fā)放由我局統(tǒng)一印制的住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書，并將業(yè)主簽字后的發(fā)放清單報(bào)局房管股備案（未發(fā)放兩書，我局將按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定第二十三條的規(guī)定，予以警告、責(zé)令限期改正、不予換證審查或降低資質(zhì)等級(jí)等處罰，并處以1萬(wàn)元以上2萬(wàn)元以下的罰款）。二是全面執(zhí)行住宅專項(xiàng)維修資金收取制度。2009年1月1日以

22、后竣工的樓盤（包括正在建和新開工的樓盤）都必須繳納住宅專項(xiàng)維修資金，收取的標(biāo)準(zhǔn)為按業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積，多層每平方米25元，高層每平方米40元。開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房戶在網(wǎng)上簽訂的商品房預(yù)（銷）售合同，必須要有關(guān)于專項(xiàng)維修資金繳納的約定，如無(wú)此款約定，縣房地產(chǎn)管局所不得登記備案。住宅專項(xiàng)維修資金由開發(fā)商向各購(gòu)房戶代收，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收前，開發(fā)商必須向縣房地產(chǎn)管理局交納該開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)交專項(xiàng)維修資金總額的50%的專項(xiàng)維修資金，否者則對(duì)該項(xiàng)目不進(jìn)行竣工驗(yàn)收；剩余的50%的專項(xiàng)維修資金，開發(fā)商在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證時(shí)必須交齊，否則縣房地產(chǎn)管理局不得發(fā)放房屋所有權(quán)證書。三是嚴(yán)格執(zhí)行開發(fā)小區(qū)向社區(qū)移交制度。凡2011年1月1日以后新開工建設(shè)的樓盤，開發(fā)企業(yè)必須繳納社區(qū)發(fā)展資金，繳納標(biāo)準(zhǔn)為總建筑面積2萬(wàn)平方米以下5000元，2萬(wàn)平方米5萬(wàn)平方米1萬(wàn)元，5萬(wàn)平方米以上2萬(wàn)元。1月1日以前開工建設(shè)的