房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理培訓——房地產(chǎn)經(jīng)紀綜合能力

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理培訓 房地產(chǎn)經(jīng)紀綜合能力 主講：全國房地產(chǎn)行業(yè)培訓中心李洪梅2018.10 1第一章:房地產(chǎn)經(jīng)紀概述第二章：房地產(chǎn)和建筑第三章：房地產(chǎn)交易法律基礎(chǔ)第四章: 房屋租賃第五章: 房屋買賣第六章：個人住房貸款第一章:房地產(chǎn)經(jīng)紀概述第一節(jié)：房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀第二節(jié)：房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)第三節(jié)：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)第四節(jié)：房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員第五節(jié)：房地產(chǎn)經(jīng)紀風險及防范4一、房地產(chǎn)經(jīng)紀相關(guān)概念1.房地產(chǎn)經(jīng)紀（經(jīng)紀、房地產(chǎn)經(jīng)紀）（1）經(jīng)紀（居間、代理、行紀） 經(jīng)紀是商品經(jīng)濟發(fā)展到一定階段出現(xiàn)的促進商品經(jīng)紀交易的中介服務(wù)活動。（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀（居間、代理）52.房地產(chǎn)經(jīng)紀特點和重要性 房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)主體

2、的具有特殊性 房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)客體的具有多樣性 房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)內(nèi)容的服務(wù)性 房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)具有有償性 3.房地產(chǎn)經(jīng)紀分類 房地產(chǎn)居間 房地產(chǎn)代理 4.房地產(chǎn)經(jīng)紀的發(fā)展6二、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)1.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的設(shè)立 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第58條規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當向工商行政管理部門申請登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后方能營業(yè)。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案3.相關(guān)部門規(guī)章4.房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員7附1：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見 建房2016168號一、規(guī)范中介服務(wù)行為（一）規(guī)范中介機構(gòu)承接業(yè)務(wù)。（二）加強房源信息盡職調(diào)查。（三）加

3、強房源信息發(fā)布管理。（四）規(guī)范中介服務(wù)價格行為。（五）規(guī)范中介機構(gòu)與金融機構(gòu)業(yè)務(wù)合作。（六）規(guī)范中介機構(gòu)涉稅服務(wù)。8附1：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見建房2016168號二、完善行業(yè)管理制度（七）提供便捷的房源核驗服務(wù)。（八）全面推行交易合同網(wǎng)簽制度。（九）健全交易資金監(jiān)管制度。（十）建立房屋成交價格和租金定期發(fā)布制度。三、加強中介市場監(jiān)管（十一）嚴格落實中介機構(gòu)備案制度。（十二）積極推行從業(yè)人員實名服務(wù)制度。（十三）加強行業(yè)信用管理。（十四）強化行業(yè)自律管理。（十五）建立多部門聯(lián)動機制。（十六）強化行業(yè)監(jiān)督檢查。9附2.房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)

4、定第一章總則第一條 為加強房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員隊伍建設(shè)，提高房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員素質(zhì)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀活動秩序，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案和國家職業(yè)資格證書制度有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)定。第二條 本規(guī)定適用于在房地產(chǎn)交易活動中，為促成房地產(chǎn)公平交易，從事存量房和新建商品房居間、代理等房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的專業(yè)人員。第三條 國家設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員水平評價類職業(yè)資格制度，面向全社會提供房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員能力水平評價服務(wù)，納入全國專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格證書制度統(tǒng)一規(guī)劃。10第四條 房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格分為房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理、房地產(chǎn)經(jīng)紀人和高級房地產(chǎn)經(jīng)紀人3個級別。房地產(chǎn)經(jīng)紀

5、人協(xié)理和房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格實行統(tǒng)一考試的評價方式。高級房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格評價的具體辦法另行規(guī)定。第五條 通過房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理、房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格考試，取得相應(yīng)級別職業(yè)資格證書的人員，表明其已具備從事房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)相應(yīng)級別專業(yè)崗位工作的職業(yè)能力和水平。第六條 人力資源社會保障部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部共同負責房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格制度的政策制定，并按職責分工對房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格制度的實施進行指導、監(jiān)督和檢查。中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會具體承擔房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格的評價與管理工作。第二章考試第七條 房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理、房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的

6、考試制度。原則上每年舉行2次考試。（從2018年開始，4月和10月考兩次）（北京、天津、上海、重慶、大連、武漢、廣州、成都、杭州和石家莊）第八條 中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會負責房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格評價的管理和實施工作，組織成立考試專家委員會，研究擬定考試科目、考試大綱、考試試題和考試合格標準。第九條 人力資源社會保障部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部指導中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會確定房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理、房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格考試科目、考試大綱、考試試題和考試合格標準，并對其實施房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理、房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格考試工作進行監(jiān)督、檢查。12第十條 申請參加房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格考試應(yīng)當

7、具備的基本條件:(一)遵守國家法律、法規(guī)和行業(yè)標準與規(guī)范;(二)秉承誠信、公平、公正的基本原則;(三)恪守職業(yè)道德。第十一條 申請參加房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理職業(yè)資格考試的人員，除具備本規(guī)定第十條的基本條件外，還必須具備中?；蛘吒咧屑耙陨蠈W歷。第十二條 申請參加房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格考試的人員，除具備本規(guī)定第十條的基本條件外，還必須符合下列條件之一:(一)通過考試取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理職業(yè)資格證書后，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)工作滿6年;(二)取得大專學歷，工作滿6年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)工作滿3年;(三)取得大學本科學歷，工作滿4年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)工作滿2年;(四)取得雙學士學位或研究生班畢業(yè)，工作滿

8、3年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)工作滿1年;(五)取得碩士學歷(學位)，工作滿2年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)工作滿1年;(六)取得博士學歷(學位)。第十三條 房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理、房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格考試合格，由中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會頒發(fā)人力資源社會保障部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部監(jiān)制，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會用印的相應(yīng)級別中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格證書(以下簡稱房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員資格證書)。該證書在全國范圍有效。第十四條 對以不正當手段取得房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員資格證書的，按照國家專業(yè)技術(shù)人員資格考試違紀違規(guī)行為處理規(guī)定處理。14第三章職業(yè)能力第十五條 取得相應(yīng)級別房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)

9、人員資格證書的人員，應(yīng)當遵守國家法律、法規(guī)及房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)相關(guān)制度規(guī)則，堅持誠信、公平、公正的原則，保守商業(yè)秘密，保障委托人合法權(quán)益，恪守職業(yè)道德。第十六條 取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理職業(yè)資格證書的人員應(yīng)當具備的職業(yè)能力:(一)了解房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的法律法規(guī)和管理規(guī)定;(二)基本掌握房地產(chǎn)交易流程，具有一定的房地產(chǎn)交易運作能力;(三)獨立完成房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的一般性工作;(四)在房地產(chǎn)經(jīng)紀人的指導下，完成較復(fù)雜的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)。15第十七條 取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格證書的人員應(yīng)當具備的職業(yè)能力:(一)熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的法律法規(guī)和管理規(guī)定;(二)熟悉房地產(chǎn)交易流程，能完成較為復(fù)雜的房地產(chǎn)經(jīng)紀工作，處理解

10、決房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的疑難問題;(三)運用豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀實踐經(jīng)驗，分析判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀市場的發(fā)展趨勢，開拓創(chuàng)新房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù);(四)指導房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理和協(xié)助高級房地產(chǎn)經(jīng)紀人工作。第十八條 取得相應(yīng)級別房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員資格證書的人員，應(yīng)當按照國家專業(yè)技術(shù)人員繼續(xù)教育及房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，參加繼續(xù)教育，不斷更新專業(yè)知識，提高職業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力。16第四章登記第十九條 房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員資格證書實行登記服務(wù)制度。登記服務(wù)的具體工作由中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會負責。第二十條 中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會定期向社會公布房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員資格證書的登記情況，建立持證人員的誠信檔案，

11、并為用人單位提供取得房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員資格證書的信息查詢服務(wù)。第二十一條 取得房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員資格證書的人員，應(yīng)當自覺接受中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會的管理和社會公眾的監(jiān)督。其在工作中違反相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章或者職業(yè)道德，造成不良影響的，由中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會取消登記，并收回其職業(yè)資格證書。第二十二條 房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員登記服務(wù)機構(gòu)在登記服務(wù)工作中，應(yīng)當嚴格遵守國家和本行業(yè)的各項管理規(guī)定以及學會章程。17第五章附則第二十三條 通過考試取得相應(yīng)級別房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員資格證書，且符合經(jīng)紀專業(yè)人員職務(wù)試行條例中助理經(jīng)紀師、經(jīng)紀師任職條件的人員，用人單位可根據(jù)工作需要聘任相應(yīng)級別

12、經(jīng)紀專業(yè)職務(wù)。第二十四條 本規(guī)定施行前，依據(jù)原人事部、原建設(shè)部印發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定和房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法(人發(fā)2001128號)要求，通過考試取得的房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書，與按照本規(guī)定要求取得的房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格證書效用等同。通過考試取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理資格證書效用不變。第二十五條 本規(guī)定自2015年7月1日起施行。185.房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員登記2017年6月20日中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會印發(fā)了房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)證書登記服務(wù)辦法并于2017年7月1日起施行。6.房地產(chǎn)經(jīng)紀人的職業(yè)道德 房地產(chǎn)經(jīng)紀職業(yè)道德指經(jīng)紀業(yè)的職業(yè)道德規(guī)范，是房地產(chǎn)經(jīng)紀人員就

13、這一職業(yè)活動所共同擁有的思想觀念、情感、行為習慣的總稱。從內(nèi)容上主要有三個方面：職業(yè)良心、職業(yè)責任感和執(zhí)業(yè)理念。職業(yè)良心：對執(zhí)業(yè)活動的守法、誠實、守信職業(yè)責任感：房地產(chǎn)專業(yè)人員對自身責任及應(yīng)盡義務(wù)的認識執(zhí)業(yè)理念：是對場競爭、同行合作等問題的認識和看法7.房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)風險風險:損失發(fā)生的不確定性 -損失 -不確定性風險識別的內(nèi)容 -風險因素 -風險性質(zhì)和風險后果 -識別方法及其效果20風險管理定義：管理是指對風險進行識別、衡量、分析，并在此基礎(chǔ)上有效處置風險以最低成本實現(xiàn)最大安全保障的科學管理方法。意義： -為公司提供穩(wěn)定的經(jīng)營環(huán)境 -保障經(jīng)紀企業(yè)順利實現(xiàn)經(jīng)營目標 -促成決策的科學化、合理化2

14、1風險管理的目標（1）損失發(fā)生前的目標 -節(jié)約成本 -減少憂慮心理 （2）損失發(fā)生后的目標 -維持生存 -盡快恢復(fù)正常的經(jīng)營秩序 -保證公司的持續(xù)發(fā)展22房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)中的主要風險 信息欠缺引起的風險操作不規(guī)范引起的風險承諾不當引起的風險資金監(jiān)管不當引起的風險產(chǎn)權(quán)糾紛引起的風險經(jīng)紀業(yè)務(wù)對外合作的風險經(jīng)紀人道德風險客戶道德風險23（1）信息欠缺引起的風險 信息欠缺，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀公司或經(jīng)紀人因客觀條件的限制或一些主觀上的原因，對房源的相關(guān)信息掌握不全面。 -房屋的質(zhì)量 -產(chǎn)權(quán) -許可證24 可能全面地掌握房源相關(guān)信息對于不清楚的地方，當客戶詢問時，要如實告知。（2）操作不規(guī)范引起的風險虛報成交價

15、1）高報：向有關(guān)部門報告成交價時，所報成交價高于實際成交價。 -客戶為了爭取到更大金額的貸款。 2）低報：向有關(guān)部門報告成交價時，所報成交價低于實際成交價。 -客戶為了少交有關(guān)稅費 3）亂收費 如咨詢費-指導價4）偽造簽名25一、放開房地產(chǎn)咨詢服務(wù)收費。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)接受委托，提供有關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī)、技術(shù)及相關(guān)信息等咨詢的服務(wù)收費，實行市場調(diào)節(jié)價。二、下放房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)收費定價權(quán)限，由省級人民政府價格、住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門管理，各地可根據(jù)當?shù)厥袌霭l(fā)育實際情況，決定實行政府指導價管理或市場調(diào)節(jié)價。實行政府指導價管理的，要制定合理的收費標準并明確收費所對應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容等；實行市場調(diào)節(jié)價的，房

16、地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)收費標準由委托和受托雙方，依據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)成本、服務(wù)質(zhì)量和市場供求狀況協(xié)商確定。附3：國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于放開房地產(chǎn)咨詢收費和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀收費管理的通知發(fā)改價格20141289號三、各房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)按照價格法、房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法等法律法規(guī)要求，公平競爭、合法經(jīng)營，誠實守信，為委托人提供價格合理、優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)；嚴格執(zhí)行明碼標價制度，在其經(jīng)營場所的醒目位置公示價目表，價目表應(yīng)包括服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容及完成標準、收費標準、收費對象及支付方式等基本標價要素；一項服務(wù)包含多個項目和標準的，應(yīng)當明確標示每一個項目名稱和收費標準，不得混合標價、捆綁標價；代收代付的稅、費也應(yīng)

17、予以標明。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)不得收取任何未標明的費用。四、各級價格主管部門要依法加強對房地產(chǎn)中介服務(wù)收費行為的監(jiān)督管理，重點查處收費后不按約定義務(wù)履行服務(wù)職責，以及串通漲價、利用虛假或者使人誤解的標價內(nèi)容和標價方式進行價格欺詐等亂收費行為，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場價格秩序。五、上述規(guī)定自2014年7月1日起執(zhí)行。國家計委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知（計價格1995971號）中有關(guān)房地產(chǎn)咨詢和經(jīng)紀服務(wù)收費的規(guī)定同時廢止。 國家發(fā)展改革委 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 2014年6月13日（3）承諾不當引起的風險 房源保管風險（鑰匙）房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同風險其他隨意承諾風險29服務(wù)協(xié)議風險 經(jīng)紀人小劉在與買

18、家胡小姐簽訂委托合同時，根據(jù)胡小姐的要求，在合同的附加條款里注明，保證在一個月內(nèi)辦妥過戶手續(xù)，如未辦妥，將取消該項交易。由于該套房屋業(yè)主的共有人不同意出售拖了一個月沒有說服。因此胡小姐取消了該項交易。30(4)資金監(jiān)管不當引起的風險 客戶資金保管風險交易過程中資金流向監(jiān)控風險客戶資金代收代付風險31(5)產(chǎn)權(quán)糾紛引起的風險 產(chǎn)權(quán)瑕疵風險產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移風險32產(chǎn)權(quán)瑕疵風險 -二手房是否即將拆遷 -是否已經(jīng)抵押或涉案被查封 -產(chǎn)權(quán)共有人意見33產(chǎn)權(quán)瑕疵風險 房地產(chǎn)經(jīng)紀人張某在為客戶李小姐提供中介服務(wù)過程中，適逢星期六日不能到房管部門進行查證。僅憑業(yè)主一方面的陳述和業(yè)主出示的登記日期為六年前的房地產(chǎn)證，經(jīng)

19、紀人就代買房向業(yè)主支付了2萬元的定金。星期一到房管局查詢時發(fā)現(xiàn)該物業(yè)出了抵押給銀行外，還因業(yè)主債務(wù)被某法院查封了。當張某再聯(lián)系業(yè)主時，業(yè)主杳無音訊。最后張某只得向李小姐償付了2萬元現(xiàn)金。34產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移風險經(jīng)濟適用住房小產(chǎn)權(quán)房35經(jīng)濟適用住房管理辦法 購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。 購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款同，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購，購房人也可以按照政府所

20、定的標準向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。單位集資合作建房是經(jīng)濟適用住房的組成部分36小產(chǎn)權(quán)房從法律上講，小產(chǎn)權(quán)房不是商品房，是不能買賣的，這類房屋所謂的“產(chǎn)權(quán)證”不具有商品房產(chǎn)權(quán)證的法律效力，不具有進行合法交易的資格，不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。37(6)經(jīng)紀業(yè)務(wù)對外合作的風險銀行按揭風險同行合作風險38(7)經(jīng)紀人道德風險 - 將房源和客戶資料外泄-利用 經(jīng)紀公司房源與客源，私下促成雙方交易，為自己賺取傭金-私自抬高房源售價，賺取其中“差價”-收大較大金額的服務(wù)傭金和訂金后攜款潛逃。39 X年x月,孫女士通過某中介公司購買了合江亭附近一處二手房,房屋手續(xù)剛辦妥,孫女士就接到了數(shù)個

21、裝修公司的“騷擾”電話，孫女士說，從購買房屋至今，近一個月時間，已經(jīng)有十幾家裝修公司輪番“轟炸”了，最讓人吃驚的是，這些公司對房子的面積、方向、樓層以及入住情況都了如指掌。 記者隨便撥通了孫女士手機上一個裝修公司的電話，裝作即將裝修的樣子，在“了解”了該公司的價格后，記者問對方是如何知道這個手機號碼時，對方馬上警覺起來，隨后敷衍道，我們公司具有很高信譽和資質(zhì)，和多家開發(fā)企業(yè)和房屋中介都有合作。隨即便掛斷了電話。40中天置業(yè)事件2007年11月13日，位于深圳羅湖區(qū)的中天置業(yè)評估有限公司總部大門緊閉?？偛檬Y飛攜2600萬元巨款神秘失蹤。這是深圳有史以來第一次發(fā)生房地產(chǎn)中介老總級的人物失蹤。41(

22、8)客戶道德風險“飛單”或“跳單” -即買賣雙方私下達成交易 - 防止措施看房前簽訂“看房委托協(xié)議”利用偽造證件詐騙 -假房產(chǎn)證、假身份證等 - 防止措施對房源產(chǎn)權(quán)證、產(chǎn)權(quán)人身份等進行確認對經(jīng)紀人人身安全的威脅42經(jīng)紀業(yè)務(wù)風險防范主動進行風險識別正確對待風險風險防范措施43第一、主動進行風險識別建立風險識別系統(tǒng)-投訴處理-應(yīng)收款管理或壞賬處理提高風險識別能力-樹立風險防范意識-對可能發(fā)生的各類風險有所認識-業(yè)務(wù)操作流程要盡可能規(guī)范化44第二、正確對待風險原則： 不能過于保守 不能盲目樂觀 合理承擔風險“風險與收益對等”做法： 要合理承擔風險 風險與收益對等45第三、有效防范風險 對外承諾標準化

23、（制定標準的對外承諾文本、展示標準化文本、規(guī)匯聚檔案與印章管理）權(quán)限控制與分配門店責任人的培訓建立檢查稽核體系風險轉(zhuǎn)移46第二章：房地產(chǎn)和建筑第一節(jié)：房地產(chǎn)概述第二節(jié)：房屋建筑分類和構(gòu)造組成第三節(jié)：房地產(chǎn)識圖第四節(jié)：房地產(chǎn)面積47一、房地產(chǎn)及建筑相關(guān)知識1.房地產(chǎn)相關(guān)概念：房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，是土地以及建筑物和其他地上定著物。房地產(chǎn)是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。2.土地：是土地在地上的“邊界”所圍合區(qū)域。其理論上講的更加廣義。3.建筑物：4.房地產(chǎn)的特征不可移動性、獨一無二性、壽命長久、供給有限、價值較大、用途多樣、相互影響易限制、難以變現(xiàn)、保值增值等二、建筑物的分類及構(gòu)造組成1.房屋的分類（1）

24、根據(jù)建筑物使用性質(zhì)分類分為民用建筑、工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑三類。其中民用建筑根據(jù)使用性能又分為劇中住建筑和公共建筑。（2）根據(jù)建筑物層數(shù)或高度的分類1-3層，4-6層，7-9層，10層及以上層高：上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。室內(nèi)凈高是樓或地面至上部樓板底面的垂直離?？倢訑?shù)是地上層數(shù)與地下層數(shù)之和（3）公共建筑及綜合建筑：高度超過24米的為高層建筑，建筑高度：建筑物室外地面到其檐口或屋面面層的高度。（電梯機房等不計入建筑高度）無論是住宅還是公共建筑、綜合建筑，建筑高度超過100米的均為超高層建筑二、建筑物的分類及構(gòu)造組成（4）根據(jù)建筑物結(jié)構(gòu)分類：建筑結(jié)構(gòu)是建筑物中由承重構(gòu)件（基礎(chǔ)、墻體、

25、柱、梁、樓板、屋架等組成的體系）（5）根據(jù)建筑物施工方法分類（6）按建筑物設(shè)計使用年限分類2.房屋建筑物的構(gòu)造組成地基和基礎(chǔ)；墻體和柱；門和窗；地面、地板和梁；樓梯屋頂；三.圖（后附圖）建筑平面圖、立面圖、剖面圖、房產(chǎn)圖四.房地產(chǎn)面積五.房屋設(shè)備設(shè)施第三章：房地產(chǎn)交易法律基礎(chǔ)第一節(jié)：民法第二節(jié)：合同法第三節(jié)：物權(quán)法53一、民法1、民法的辭源及其發(fā)展脈絡(luò)2、民法的概念和調(diào)整對象3、民法的基本原則4、民事法律關(guān)系5、房地產(chǎn)經(jīng)紀法律行為541、民法的辭源及其發(fā)展脈絡(luò) 方法論在這部分內(nèi)容的學習上，要注意歷史分析方法的使用，抓住民法發(fā)展的主要歷史脈絡(luò)和這一脈絡(luò)上的幾個關(guān)鍵時間、人物和立法事件，并進一步從

26、中找出民法發(fā)展的規(guī)律民法是規(guī)范商品經(jīng)濟的基本法。 我國民法的框架體系56民法總則民法分則物權(quán)法債權(quán)法婚姻家庭法知識產(chǎn)權(quán)法合同法侵權(quán)責任法婚姻法繼承法民法的調(diào)整對象、基本原則、民事法律關(guān)系、民事法律行為、代理、時效民 法2、民法的概念和調(diào)整對象 民法是調(diào)整平等主體（自然人、法人、其他社會組織）之間的財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 廣義（實質(zhì)意義上）的民法民法通則、合同法、物權(quán)法、侵權(quán)責任法、擔保法、婚姻法、繼承法、專利法、商標法等。 狹義（形式意義上）的民法以一定體例編撰并以民法命名的成文法典。2、民法的概念和調(diào)整對象 （1）平等主體之間的財產(chǎn)關(guān)系 財產(chǎn)關(guān)系又稱為經(jīng)濟關(guān)系，是指人們在物質(zhì)資

27、料的生產(chǎn)、分配、交換和消費過程中所形成的具有經(jīng)濟內(nèi)容的社會關(guān)系。民法只調(diào)整橫向財產(chǎn)關(guān)系。2、民法的概念和調(diào)整對象 1）從主體方面看，民法所調(diào)整的財產(chǎn)關(guān)系的主體在法律上處于平等地位，因此，主體的意思表示是自由（自愿）的。 2、民法的概念和調(diào)整對象民事主體對財產(chǎn)進行占有、使用、收益和處分而發(fā)生的社會關(guān)系（實現(xiàn)商品的使用價值）2）從內(nèi)容方面看，民法所調(diào)整的財產(chǎn)關(guān)系主要包括 財產(chǎn)所有關(guān)系 和 財產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系 兩大類。民事主體對財產(chǎn)進行交換而發(fā)生的社會關(guān)系（實現(xiàn)商品的交換價值） 與之相對，縱向財產(chǎn)關(guān)系主要是國家在進行宏觀經(jīng)濟調(diào)控過程中發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系，主要包括市場主體規(guī)制關(guān)系、市場秩序規(guī)制關(guān)系、宏觀調(diào)控關(guān)系

28、、勞動和社會保障關(guān)系四個方面。發(fā)生前提和追求結(jié)果實現(xiàn)方法2、民法的概念和調(diào)整對象 3）在利益實現(xiàn)方面，民法調(diào)整的財產(chǎn)關(guān)系主要體現(xiàn)等價有償?shù)幕疽蟆?由于民事主體法律地位平等且各自擁有各自的經(jīng)濟利益，因此，如果一方向?qū)Ψ睫D(zhuǎn)移了財產(chǎn)或者提供了勞務(wù)，就必然要求從對方取得相應(yīng)的對價。 與之相對，縱向財產(chǎn)關(guān)系大多體現(xiàn)了國家的經(jīng)濟管理職能，因此有許多是具有無償性質(zhì)的。2、民法的概念和調(diào)整對象 （2）平等主體之間的人身關(guān)系 人身關(guān)系是指與人身不可分離、以特定精神利益為內(nèi)容且不直接體現(xiàn)財產(chǎn)利益的社會關(guān)系。 2、民法的概念和調(diào)整對象 1）從內(nèi)容分類方面看，民法調(diào)整的人身關(guān)系包括 人格關(guān)系（人） 和 身份關(guān)系（

29、身） 兩大類。民事主體之間為實現(xiàn)生命、健康、姓名、名稱、肖像、名譽等人格利益而發(fā)生的社會關(guān)系民事主體之間因彼此存在血緣、婚姻、法律擬制等身份利益而發(fā)生的社會關(guān)系生命權(quán)、健康權(quán)、姓名權(quán)、肖像權(quán)、名譽權(quán)等人格權(quán)親權(quán)、配偶權(quán)、親屬權(quán)等身份權(quán)2、民法的概念和調(diào)整對象 2 ）從內(nèi)容屬性方面看，民法調(diào)整的人身關(guān)系以特定的精神利益為內(nèi)容，沒有直接的財產(chǎn)內(nèi)容3）從與主體的關(guān)系來看，人身關(guān)系與民事主體的人身不可分離。 由于人身關(guān)系所反映的內(nèi)容往往是專屬于特定的人享有的，因此，主體存在則人身權(quán)存在、主體消亡則人身權(quán)消亡，除法律特別規(guī)定外，人身權(quán)通常是不能轉(zhuǎn)讓和繼承的。3、民法的基本原則 （一）平等原則（二）自愿原

30、則（三）公平原則（四）誠實信用原則（五）公序良俗原則（六）禁止權(quán)利濫用原則654、民事法律關(guān)系 (1)民事法律關(guān)系，是民事法律規(guī)范在調(diào)整社會關(guān)系的過程中形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 方法論：公式分析法 民事法律規(guī)范 + 具體社會關(guān)系（活動） = 民事法律關(guān)系 合同法 + 當事人訂立合同的行為 = 合同法律關(guān)系 婚姻法 + 當事人結(jié)婚的行為 = 婚姻法律關(guān)系4、民事法律關(guān)系 （2）民事法律關(guān)系的構(gòu)成要素（三要素）1）民事法律關(guān)系的主體 又稱民事主體、民事法律關(guān)系的當事人，是指參加民事法律關(guān)系，在民事法律關(guān)系中享有民事權(quán)利或承擔民事義務(wù)的人。 民事法律關(guān)系主體的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。 要用既區(qū)別又聯(lián)系的視角看待民事法

31、律關(guān)系主體。 2）民事法律關(guān)系的客體 是指民事法律關(guān)系主體享有的民事權(quán)利和承擔的民事義務(wù)所共同指向的對象。它是連接主體與其權(quán)利義務(wù)（內(nèi)容）的紐帶和橋梁。包括：物、行為、智力成果、人身利益3）民事法律關(guān)系的內(nèi)容 是指民事法律關(guān)系主體享有的民事權(quán)利和承擔的民事義務(wù)。民事權(quán)利是指民事主體為實現(xiàn)某種利益而依法為或不為某種行為的可能性。民事義務(wù)是指依照法律規(guī)定或者當事人約定，義務(wù)人為滿足權(quán)利人的利益而為或不為一定行為的必要性（約束）（3）民事權(quán)利的分類 財產(chǎn)權(quán)人身權(quán)綜合性權(quán)利內(nèi)容性質(zhì)以財產(chǎn)利益為內(nèi)容，直接體現(xiàn)某種物質(zhì)利益的權(quán)利 以人身利益為內(nèi)容的、與權(quán)利人的人身不可分離的民事權(quán)利 既體現(xiàn)財產(chǎn)利益又體現(xiàn)人

32、身利益的權(quán)利 典型范例物權(quán)（如所有權(quán)、抵押權(quán)）和債權(quán) 人格權(quán)（生命權(quán)、健康權(quán)、姓名權(quán)、肖像權(quán)、名譽權(quán)、隱私權(quán)等）和身份權(quán)（親權(quán)、配偶權(quán)、監(jiān)護權(quán)） 知識產(chǎn)權(quán)（如著作權(quán)、專利權(quán)、商標權(quán)）和繼承權(quán) 是否具有專屬性不具有專屬性，可以轉(zhuǎn)讓、繼承和拋棄 一般具有專屬性，而且作為整體一般不能轉(zhuǎn)讓、繼承或拋棄 居于財產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)之間，有的可以轉(zhuǎn)讓，有的不能轉(zhuǎn)讓 救濟方法財產(chǎn)救濟返還財產(chǎn)、賠償損失恢復(fù)被破壞的關(guān)系恢復(fù)名譽、賠禮道歉、消除影響靈活采用財產(chǎn)救濟或者修復(fù)關(guān)系的方法 分類一：根據(jù)民事權(quán)利的內(nèi)容性質(zhì)進行劃分 （3）民事權(quán)利的分類 分類二：根據(jù)民事權(quán)利的作用（效力）范圍進行劃分絕對權(quán)（對世權(quán)）相對權(quán)（對人權(quán)

33、）作用范圍作用于一切人的權(quán)利，義務(wù)人是不特定的任何人（一對多）僅作用于特定當事人的權(quán)利，它的義務(wù)人是特定的人（一對一）權(quán)利的實現(xiàn)方式權(quán)利人一般無需通過義務(wù)人實施一定的行為，僅憑借自己的能力就可以自行實現(xiàn)權(quán)利權(quán)利人必須通過義務(wù)人實施一定的行為方能實現(xiàn)權(quán)利典型范例 物權(quán)（如所有權(quán)）、知識產(chǎn)權(quán)、人身權(quán) 債權(quán)（3）民事權(quán)利的分類 分類三：根據(jù)民事權(quán)利的作用進行劃分支配權(quán)請求權(quán)抗辯權(quán)形成權(quán)作用權(quán)利人可以對權(quán)利客體直接加以支配并享受其利益。其特點是：（1）直接支配性。（2）排他性。對世權(quán)權(quán)利人請求他人為或不為一定行為。其特點是相對性，即權(quán)利人必須通過特定義務(wù)人的配合和幫助才能實現(xiàn)自己的權(quán)利和利益。對人權(quán)對

34、抗他人請求權(quán)。是與請求權(quán)并存和對應(yīng)的權(quán)利（請求權(quán)的反義詞）。權(quán)利人以自己單方的意思表示使民事法律關(guān)系發(fā)生、變更或者消滅。典型范例物權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)、 人身權(quán) 債權(quán)拒付租金的權(quán)利追認權(quán)、解除權(quán)、抵銷權(quán)（3）民事權(quán)利的分類 分類四：根據(jù)民事權(quán)利的依存關(guān)系進行劃分主權(quán)利從權(quán)利依存關(guān)系在相互關(guān)聯(lián)的兩個民事權(quán)利中，可以獨立存在的權(quán)利在相互關(guān)聯(lián)的兩個民事權(quán)利中，不能脫離主權(quán)利獨立存在的權(quán)利典型范例 債權(quán) 抵押權(quán) 4、民事法律關(guān)系 （4）民事法律事實1）含義 民事法律事實，是指依法能夠引起民事法律關(guān)系發(fā)生、變更和消滅的客觀事實。公式分析法： 民事法律規(guī)范 + 民事法律事實 = 民事法律關(guān)系4、民事法律關(guān)系73

35、事件自然事件社會事件人的出生和死亡、動物的走失、自然災(zāi)害的發(fā)生戰(zhàn)爭、動亂、政變、罷工行為民事行為事實行為不合法無效民事行為、可變更可撤銷民事行為、 效力待定民事行為合法拾得遺失物、漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物等不合法不當?shù)美⑶謾?quán)行為等2)民事法律事實的分類合法民事法律行為與人的意志無關(guān)與人的意志有關(guān)有意實施無意實施4、民事法律關(guān)系 3)民事法律事實的構(gòu)成 通常情況下，一個民事法律事實只能引起一項民事法律關(guān)系的發(fā)生、變更或者消滅，但實踐中還存在著以下兩種特殊情況：第1，同一個法律事實引起了多種民事法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅。74甲工傷致死與單位的勞動合同關(guān)系消滅與其配偶的婚姻關(guān)系消滅工傷賠償法律關(guān)系產(chǎn)生

36、遺產(chǎn)繼承關(guān)系產(chǎn)生4、民事法律關(guān)系 第2，兩個或兩個以上的法律事實相結(jié)合才能引起一個民事法律關(guān)系的發(fā)生、變更和消滅。這種能夠引起民事法律關(guān)系發(fā)生、變更和消滅的兩個以上法律事實的總和，被稱為“民事法律事實的構(gòu)成”或“事實構(gòu)成”。75遺囑人生前立有遺囑遺囑人死亡遺囑繼承法律關(guān)系的發(fā)生事實構(gòu)成5、房地產(chǎn)經(jīng)紀的法律行為（1）委托委托是房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中最常見的業(yè)務(wù)關(guān)系，是產(chǎn)生代理、居間等一切委托事務(wù)的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)委托是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)受委托人委托，在委托合同權(quán)限內(nèi)，有償為委托人處理房地產(chǎn)交易相關(guān)事務(wù)的行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)委托涉及三方關(guān)系：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、委托人、委托處理事務(wù)相對人。（2）居間房地產(chǎn)

37、居間根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)所接受委托內(nèi)容的不同，可以是只為委托人提供訂約機會的報告居間，也可以是為委托人與第三人訂立交易合同進行介紹或提供機會的媒介居間。相對于民法的居間而言：房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中居間具有的特性是：房屋買賣居間主要是媒介居間，但是房屋租賃一般是報告居間。5、房地產(chǎn)經(jīng)紀的法律行為（3）代理1）代理主體可以通過代理人實施民事法律行為。2）代理是代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人名義實施的民事法律行為，對被代理人發(fā)生效力的行為。3）存在的三個主體：被代理人（本人）、代理人、第三人。4）根據(jù)代理權(quán)產(chǎn)生依據(jù)不同，代理分為委托代理和法定代理。法定代理：法定代理權(quán)來自于法律直接規(guī)定。委托代理：是按照被代

38、理人的委托來行使代理權(quán)的代理。（代理授權(quán)要書面形式、被代理人簽章）5）代理權(quán)的行使：代理人不得以被代理人的名義與自己實施民事法律行為，但被代理人同意或者或者追認的除外。5、房地產(chǎn)經(jīng)紀的法律行為（4）委托、居間、代理形成的法律關(guān)系比較共性：都是依服務(wù)合同確立 ； 都是有償服務(wù)； 行為結(jié)果直接歸屬于委托人。不同點：從事經(jīng)紀服務(wù)活動的名義不同； 從事經(jīng)紀活動的法律性質(zhì)不同； 受益方、報酬支付方和服務(wù)完成標準不同。5、房地產(chǎn)經(jīng)紀的法律行為二、合同法1、債與債權(quán)2、合同與合同法合同是一種民事法律行為， 是由當事人在平等基礎(chǔ)上譩 思表示一致而成立的協(xié)議。合同法是調(diào)整平等主體之間關(guān)于債權(quán)和債務(wù)合同關(guān)系的法律

39、規(guī)范.合同法律關(guān)系的構(gòu)成要素（）主體參加合同法律關(guān)系當事人 合同是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議 。主體客體內(nèi)容3、合同法律基礎(chǔ)3、合同法律基礎(chǔ)1）自然人 自然人是否等同于公民 公民國籍 自然人依自然規(guī)律產(chǎn)生 兩者外延不同？自然人作為合同法律關(guān)系的主體應(yīng)當具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和行為能力。民事權(quán)利能力法律賦予民事行為能力依自己的行為取得 10歲1018歲18歲健康不能完全辯認自己行為 不能辯認自己行為的精神病人 辨別3、合同法律基礎(chǔ)3、合同法律基礎(chǔ)2）法人 法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權(quán)利和承擔民事義務(wù)的組織 。法人條件:

40、依法成立 有必要的財產(chǎn)或經(jīng)費 有自己的名稱、組織機構(gòu)和場所 能夠獨立承擔民事責任 3、合同法律基礎(chǔ) 3）其它組織 財產(chǎn)非獨立性 (分公司、合伙企業(yè)、獨資企業(yè))（2）合同法律關(guān)系客體（標的） 物、財、行為、智力成果 （3）合同法律關(guān)系的內(nèi)容 權(quán)利（二層含義）有保護、有界限 義務(wù) 義務(wù)人履行義務(wù)是權(quán)利人享有權(quán)利的保障 3、合同法律基礎(chǔ)3、合同法律基礎(chǔ)合同的分類 （1）有名合同與無名合同 有名合同是指法律上或者經(jīng)濟生活習慣上按其類型已確定了一定名稱的合同，又稱典型合同。 無名合同是指合同法規(guī)定的合同類型中之外的合同。 （2）雙務(wù)合同和單務(wù)合同 買賣合同屬于雙務(wù)合同 （3）明示合同和默示合同 明示合同

41、采用語言（書面或口頭）形式來訂立 默示合同取決當事人的行為及具體情形來訂立3、合同法律基礎(chǔ)（4）諾成性合同和實踐性合同 諾成合同當事人意思表示一致即可成立的合同 實踐合同以交付標的物或者其他給付義務(wù)要件的合同（5）有償合同和無償合同（6）要式合同與不要式合同是否嚴格訂立形式或程序 （7）主合同和從合同 是否依賴于其它合同4.合同的訂立與效力合同的訂立（要約和承諾兩個階段）合同當事人的主體資格 具有相應(yīng)的民事權(quán)利和民事行為能力 合同的形式 （1）第一類書面形式- 規(guī)范 、有據(jù)可查 （2）第二類口頭形式 簡便、 難以查證 （3）第三類形式其他形式默示合同 合同效力： 有效合同、無效合同、效力待定的

42、合同、可撤銷合同 5、合同履行 具有法律約束力的具體體現(xiàn)和首要表現(xiàn) ，是實現(xiàn)合同目的的途徑。6、合同擔保 保證、抵押、質(zhì)押、定金、留置7. 合同的違約責任三. 物權(quán)法物權(quán)概念不動產(chǎn)物權(quán)物權(quán)的變動第四章:房屋租賃一、房屋租賃相關(guān)規(guī)定（一）房屋租賃管理規(guī)定房屋出租條件房屋轉(zhuǎn)租條件(二)房屋租賃合同1.特征：房屋租賃合同是不動產(chǎn)租賃合同、合同的相對性會受法律保護、房屋租賃期限不得超過20年。2.租賃合同的內(nèi)容3.簽合同時的注意事項（1）主體資格(2)采用書面合同（3）合同標的物依法能夠出租（4）合同對轉(zhuǎn)租應(yīng)進行特別約定92第四章:房屋租賃（三）房屋租賃合同備案依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第五十四條規(guī)定“房屋

43、租賃、出租人和承租人應(yīng)當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房地產(chǎn)管理部門登記備案”。(四)房屋租賃的禁止行為二、房屋租金三、房屋租賃稅收（后）三、房屋租賃稅收1.增值稅：對個人出租住房的按5%減按1.5%征收納稅額2.城市維護建設(shè)稅稅率7%、縣城、建制鎮(zhèn)等按5%征收、其他按1%征收3.房產(chǎn)稅2008年3月1日起對個人出租房屋，不區(qū)分用途按4%稅率征收房產(chǎn)稅例如：某人2010年2月1日出租自有住房，月租金1200元，該年度的房產(chǎn)稅是（）1200*11*4%=576元4.城鎮(zhèn)土地使用稅按每平方米稅額繳納大城市1.5-30元；中城市1.2-24元；小城市0.9-18元；縣城0.6-125.個人所得稅自2008年3月1日起，對個人出租住房取得減按10%征收個人所得稅。6.印花稅自2008年3月1日起，免征第五章：房屋買賣第一節(jié)：房屋買賣市場第二節(jié)：房屋買賣及流程第三節(jié)：房地產(chǎn)價格第四節(jié)：房屋買賣環(huán)節(jié)稅費95一、房屋買賣市場1、房屋買賣市場的類型（1）新房市場和存量市