中原_新政下核心區(qū)域項(xiàng)目發(fā)展研討ppt課件

1、新政下中心區(qū)域工程開展研討代理營業(yè)二中心副總經(jīng)理 王盟盟全國政策背景：政府針對(duì)打擊炒房投機(jī)等方面調(diào)控政策一覽國家限購令嚴(yán)厲執(zhí)行打折降低雙管齊下房價(jià)高，投機(jī)熱點(diǎn)城市城市開展資金需求旺盛部分一線城市：北京、深圳個(gè)別一線城市：上海目前地方政府執(zhí)行類型：部分二、三線城市：成都、天津重慶目前正處于房價(jià)不高且城市高速開展階段，類似于成都等二類城市，但在二類城市中的城市價(jià)值及政策扶持更具優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)投資價(jià)值和市場(chǎng)環(huán)境最好的城市； 重慶政策背景：重慶屬于政策調(diào)控對(duì)象中的何種類型【2021房地產(chǎn)營銷謀劃大全】 房策網(wǎng) :69031789數(shù)據(jù)來源：重慶中原市場(chǎng)部Source：Centaline Research數(shù)

2、據(jù)來源：重慶中原市場(chǎng)研討部重慶住宅市場(chǎng)成交量變化情況重慶寫字樓市場(chǎng)成交量變化情況重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)反響：兩種市場(chǎng)，截然不同的反響住宅市場(chǎng)，成交量急劇下降寫字樓商務(wù)市場(chǎng)，成交量看漲5%15%65%10%5%商品房市場(chǎng)出租房市場(chǎng)保證房市場(chǎng)高端有約束中端有市場(chǎng)低端有保證高收入改善性需求客戶自持資金較高，抗調(diào)控才干較強(qiáng)購買物業(yè)別墅產(chǎn)品首付挑高及停貸的資金壓力，直接影響中等收入家庭改善性需求購買物業(yè)洋房、質(zhì)量高層政策扶持降低低收入家庭置業(yè)壓力客戶反響：在不同住宅物業(yè)客戶中，對(duì)中等收入家庭影響最大，對(duì)高端物業(yè)影響較小萬科、萬達(dá)、保利、富力、龍湖等大型房企，在全國范圍內(nèi)不斷擴(kuò)展再商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投入。一邊是住宅龍

3、頭企業(yè)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，另一方面是商業(yè)地產(chǎn)大佬投巨資穩(wěn)定領(lǐng)軍位置。開發(fā)商反響：大基調(diào)，住宅調(diào)控，商業(yè)投資看好【2021房地產(chǎn)營銷謀劃大全】 房策網(wǎng) :69031789量跌價(jià)滯量升價(jià)穩(wěn)量價(jià)雙升2021年6月2021年1月2021年1月成交價(jià)錢成交量2021年上半年估計(jì)隨著調(diào)控政策加緊、加息、開發(fā)商資金趨緊等要素，估計(jì)會(huì)進(jìn)入短暫的趨冷。住宅被打壓，部分轉(zhuǎn)向商業(yè)投資。商務(wù)市場(chǎng)平穩(wěn)。2021年下半年開場(chǎng)估計(jì)長期上升力量開場(chǎng)占優(yōu)，量價(jià)規(guī)律使得整體市場(chǎng)開場(chǎng)上行。商務(wù)物業(yè)堅(jiān)持較好的市場(chǎng)關(guān)注和表現(xiàn).并分享整體大勢(shì)上行的利好。中原估計(jì)2021年宏觀大勢(shì)對(duì)商務(wù)物業(yè)影響相對(duì)較小，有利于商務(wù)物業(yè)工程推售2021年大勢(shì)

4、預(yù)判在住宅物業(yè)遭到嚴(yán)風(fēng)格控的背景下，商業(yè)物業(yè)的開展無疑會(huì)成為中心區(qū)域工程開展的方向和突破口！ 因此，我們中原以為 【2021房地產(chǎn)營銷謀劃大全】 房策網(wǎng) :69031789目前，中心區(qū)域都有哪些工程呢？目前，中心區(qū)域都有哪些工程呢？注：以上面積均為寫字樓部分建筑面積區(qū)域項(xiàng)目建筑面積解放碑商圈新華國際41000創(chuàng)匯首座21000聯(lián)合國際28000日月光廣場(chǎng)200000英利國際金融中心8800對(duì)外銷售觀音橋商圈海洋國際28000觀音橋COSMO4800協(xié)信中心40000江北嘴金融街重慶金融中心158000南部長江國際43000萬達(dá)廣場(chǎng)59000國匯中心29000觀音橋商圈解放碑商圈江北嘴南部寫字樓

5、除了分布在傳統(tǒng)的解放碑商圈之外，觀音橋、江北嘴CBD和南部也開場(chǎng)出現(xiàn)高檔寫字樓的供應(yīng)，呈現(xiàn)多點(diǎn)規(guī)劃目前，中心區(qū)域都有哪些工程呢？階段開盤時(shí)間區(qū)域項(xiàng)目名位置特點(diǎn)起步期2003年渝中區(qū)東方曼哈頓商圈?？湾逓I江2004年渝中區(qū)萬友康年國際公寓交通節(jié)點(diǎn)發(fā)展期2007年南岸區(qū)重慶喜來登國際中心濱江北部新區(qū)重慶戴斯大酒店交通節(jié)點(diǎn)2008年江北區(qū)協(xié)信中心商圈2009年南岸區(qū)長江國際濱江渝中區(qū)創(chuàng)匯首座商圈協(xié)信中心創(chuàng)匯首座長江國際觀音橋南濱路解放碑圖：在售效力式公寓分布東方曼哈頓萬友康年喜來登戴斯大酒店?？湾抻逯?、江北及南岸三大中心區(qū)域，集中分布了高星級(jí)酒店式公寓，城市綜合價(jià)值高起步期在2007年以前酒店式

6、公寓主要分布在渝中區(qū)；開展期在2007年以后與高星級(jí)酒店分布類似，擴(kuò)展到南岸、渝中和三北區(qū)域；目前，中心區(qū)域都有哪些工程呢？項(xiàng)目名稱區(qū)域恒大華府北部新區(qū)棕櫚泉國際花園北部新區(qū)江灣城北濱路信和北濱路春森彼岸北濱路金融街長安廠北濱路中海江北城北濱路重慶天地嘉濱路協(xié)信公館嘉濱路招商彈子石南濱路長江畔1891南濱路皇冠國際南濱路珊瑚水岸南濱路恒基翔龍江畔南濱路CBD恒大華府棕櫚泉國際花園重慶天地江灣城珊瑚水岸長江畔1891皇冠國際恒基翔龍江畔招商中海金融街協(xié)信公館信和春森此岸圖：重慶高層豪宅分布07年前工程07年后工程未面市工程高層豪宅以CBD的濱江沿線最為集中，主要分布在自然資源稀缺或地段優(yōu)勢(shì)凸顯的

7、熱點(diǎn)區(qū)域，城市資源價(jià)值強(qiáng)勢(shì)中心區(qū)域集中分布了寫字樓、酒店公寓及高層豪宅等工程目前，中心區(qū)域需求什么樣的工程呢？綜上分析：中心區(qū)域工程的市場(chǎng)情況如何呢？中心區(qū)域工程的市場(chǎng)情況如何呢？寫字樓租金程度有上揚(yáng)趨勢(shì)，普通在5元/月之內(nèi)；入駐情況較好，質(zhì)量較高的樓宇入駐率在90%以上，硬件配置和物管效力相對(duì)較差的樓宇入住率在80%-90%左右中心區(qū)域工程的市場(chǎng)情況如何呢？圖：重慶高層豪宅價(jià)錢變化情況圖：重慶高層豪宅價(jià)錢增速 價(jià)錢增速較大，年均增速為26.36%，其中08、09年受大環(huán)境影響，增速放緩，目前已恢復(fù)高位 04年至今，價(jià)錢從4200元/增至1.4萬元/，增長幅度較大； 目前重慶聯(lián)排別墅均價(jià)為11

8、800元/，高層豪宅售價(jià)曾經(jīng)超越別墅數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場(chǎng)研討部市場(chǎng)對(duì)高層豪宅價(jià)錢認(rèn)可度高，近年增長趨勢(shì)明顯，目前價(jià)錢程度已趕超越別墅中心區(qū)域工程的市場(chǎng)情況如何呢？20042006年2007年2021年2021年2021年102030套/月100以上908070605040春森此岸珊瑚水岸重慶天地恒大華府江灣城重慶天地長江畔1891棕櫚泉珊瑚水岸棕櫚泉春森此岸棕櫚泉春森此岸恒大華府江灣城江灣城春森此岸恒大華府重慶天地協(xié)信公館銷售情況在09年后明顯好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)接受度迅速提高，去化速度加快，部分工程每月去化達(dá)100套以上，呈現(xiàn)出良好態(tài)勢(shì)；總價(jià)對(duì)銷售會(huì)構(gòu)成一定影響，但影響客戶購買關(guān)鍵為工程綜合質(zhì)量，單

9、價(jià)對(duì)去化影響不大表：去化速度市場(chǎng)對(duì)高層豪宅需求量旺盛，從09年起銷售速度迅速提升，單價(jià)對(duì)去化速度影響較小，關(guān)鍵看工程綜合質(zhì)量中心區(qū)域工程市場(chǎng)需求旺盛，價(jià)錢、入住率快速增長，集中表達(dá)于寫字樓、高層豪宅等工程中心區(qū)域工程的市場(chǎng)情況如何呢？綜上分析：【2021房地產(chǎn)營銷謀劃大全】 房策網(wǎng) :69031789中心區(qū)域工程的客戶情況如何呢？中心區(qū)域工程的客戶情況如何呢？酒店式公寓購買客戶以投資為主要目的，能吸引本地高端客群和外來投資人群圖：主要酒店式公寓購買客戶置業(yè)目的圖：主要酒店式公寓購買客戶來源購買酒店式公寓絕大多數(shù)以投資為目的，并且以本地人為主，喜來登因其銷售時(shí)間相對(duì)較早，其當(dāng)時(shí)價(jià)錢在重慶市場(chǎng)已非

10、常高，本地客戶難以接受，因此其外地客戶較多。數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場(chǎng)研討部中心區(qū)域工程的客戶情況如何呢？酒店式公寓租賃客戶那么主要來自外地，以外資企業(yè)和銀行高管、以及商務(wù)人士為主圖：重慶酒店式公寓租賃客戶來源租賃客戶更多來自于外地；從客戶構(gòu)成來看，無論本地客戶還是外地客戶，均為商務(wù)人士。圖：重慶酒店式公寓租賃客戶構(gòu)成數(shù)據(jù)來源：中原三級(jí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)來源：中原三級(jí)市場(chǎng)中心區(qū)域工程的客戶情況如何呢？圖：重慶高層豪宅購買客戶來源客戶以重慶本地客戶為主，部分全國性開發(fā)商，得益于其渠道優(yōu)勢(shì)和品牌影響力，外地、外籍客戶占據(jù)較大比例，如和黃、棕櫚泉圖：重慶高層豪宅租賃客戶來源租賃客戶中外地客戶比重占到90%以上比重

11、，多為外地大型企業(yè)或機(jī)構(gòu)高管，注重質(zhì)量和效力，租金接受才干強(qiáng)，本地租賃客戶多為任務(wù)需求數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場(chǎng)研討部高層豪宅對(duì)外輻射才干較強(qiáng)，購買與租賃客戶均以外地客戶比例較高硬性價(jià)值軟性價(jià)值投資客戶關(guān)注點(diǎn)共性中心區(qū)域工程的客戶情況如何呢？硬性價(jià)值軟性價(jià)值自用客戶關(guān)注點(diǎn)共性中心區(qū)域工程的客戶情況如何呢？中心區(qū)域工程的客戶，大部分來自外地，對(duì)工程的地段、質(zhì)量、物業(yè)效力等均表現(xiàn)為比較敏感中心區(qū)域工程的市場(chǎng)情況如何呢？綜上分析：中心區(qū)域需求什么樣的產(chǎn)品呢？在中心區(qū)域的工程是城市開展的結(jié)晶，可以說，她們代言了整個(gè)城市是城市的名片是城市最富價(jià)值的專屬資產(chǎn)中心區(qū)域需求什么樣的工程呢？NO1. 臨近中心商圈，配套完善，任務(wù)、生活便利NO2.政府關(guān)注度高，本地企業(yè)及外來企業(yè)認(rèn)知深化重慶特有的多中心的城市開展方式，使中心區(qū)域工程集中在幾大中心商圈附近，其擁有三大資源優(yōu)勢(shì)： NO3.產(chǎn)品質(zhì)量及籠統(tǒng)