第三章土地一級(jí)開發(fā)流程及開發(fā)模式共頁(yè)課件

1、思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)第三章 土地一級(jí)開發(fā)流程及開發(fā)模式征地依據(jù)及土地所有權(quán)的概念與劃分征地依據(jù)土地一級(jí)開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：土地思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來(lái)源依 據(jù)政府產(chǎn)業(yè)政策土地儲(chǔ)備中心區(qū)政府區(qū)城市總體規(guī)劃土地儲(chǔ)備中心區(qū)規(guī)劃分局控制性詳細(xì)規(guī)劃土地儲(chǔ)備中心區(qū)規(guī)劃分局區(qū)土地利用總體規(guī)劃土地儲(chǔ)備中心區(qū)國(guó)土分局征地依據(jù)及土地所有權(quán)的概念與劃分土地所有權(quán)的概念與劃分土地一級(jí)開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：土地思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn) 土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 土地所有權(quán)可分為：國(guó)有土地和集體土地兩類。國(guó)有土

2、地：指屬于國(guó)家所有即全民所有的土地，國(guó)家是國(guó)有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位或個(gè)人對(duì)國(guó)有土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織。土地分類農(nóng)地：農(nóng)用地、園地、林地、牧草地、其它農(nóng)用地建設(shè)用地：商服用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、公共設(shè)施用地、公用建筑用地、住宅用地、交通運(yùn)輸用地、水利設(shè)施用地、特殊用地未利用地：荒草地、鹽堿地、沼澤地、沙地、裸土地、裸巖石礫地其他未利用土地：其他土地、河流水面、湖泊水面、葦?shù)?、灘涂、冰川及永久積雪土地一級(jí)開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：土地思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)可開發(fā)用地的分類開發(fā)是對(duì)原始的自然資源通過(guò)人

3、類的實(shí)踐活動(dòng)加以利用的過(guò)程。土地開發(fā)是政府部門或開發(fā)商依據(jù)有關(guān)開發(fā)證件，依法對(duì)未用土地、已用土地進(jìn)行利用和改造活動(dòng)過(guò)程。土地開發(fā)的不同目標(biāo)，決定了土地開發(fā)的不同種類和不同用途。根據(jù)土地開發(fā)用途的不同可分如下幾類：土地一級(jí)開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：土地思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)1.農(nóng)用地開發(fā)。是指將荒蕪的土地開發(fā)利用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，如將灘涂開發(fā)成稻田、魚塘等；將荒山開發(fā)改造成果園。2.工業(yè)用地開發(fā)。是指將原農(nóng)用地或荒地開發(fā)利用于建造工廠、道路，如鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)用地、城市工業(yè)用地等。3.城市用地開發(fā)。是指將城市周邊區(qū)域的農(nóng)用地和非農(nóng)用地開發(fā)建造成城市建筑物、道路、廣場(chǎng)等。4.城市房地產(chǎn)開發(fā)。是指根據(jù)城市發(fā)展

4、規(guī)劃以及對(duì)各類建筑物的需要，在規(guī)劃開發(fā)的土地面積上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。要考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況來(lái)研究開發(fā)建設(shè)何種房地產(chǎn)產(chǎn)品，如住宅、辦公樓、工廠，還是學(xué)校、商場(chǎng)或酒店等。土地一級(jí)開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：土地一級(jí)開發(fā)的流程思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)土地供應(yīng)、利用、儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃提出土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)編制土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案對(duì)一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案提出原則意見組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。審核土地一級(jí)開發(fā)成本；確定土地一級(jí)開發(fā)主體（委托或招標(biāo)）辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)組織驗(yàn)收土地；根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)；納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)流程角色批復(fù)辦理農(nóng)用地征收、或農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)及收回國(guó)

5、有土地使用權(quán)市政府原土地所有者或使用者市國(guó)土局委辦局聯(lián)席會(huì)土地一級(jí)開發(fā)主體市國(guó)土局商相關(guān)委辦局市國(guó)土局會(huì)同相關(guān)部門市政府市國(guó)土局商相關(guān)委辦局市國(guó)土局商相關(guān)委辦局市國(guó)土局商相關(guān)委辦局相關(guān)委辦局前期策劃征詢意見和審批組織實(shí)施一級(jí)開發(fā)計(jì)劃編制北京市目前為政府主導(dǎo)型和企業(yè)主導(dǎo)型兩種土地一級(jí)開發(fā)模式并存北京土地一級(jí)開發(fā)的政府主導(dǎo)模式是指由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)

6、簽訂土地一級(jí)開發(fā)管理委托協(xié)議。北京的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)即土地儲(chǔ)備中心參與的一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目?jī)H占很小比例，且多為小項(xiàng)目。因此，北京土地一級(jí)開發(fā)主要為企業(yè)主導(dǎo)型模式。北京土地一級(jí)開發(fā)的企業(yè)主導(dǎo)型模式是指通過(guò)招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8。通過(guò)招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議。該模式要求政府面向市場(chǎng)招投標(biāo)，所有的企業(yè)都享有平等的投標(biāo)、中標(biāo)權(quán)利。然而，北京的土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，招標(biāo)雖然是在全市范圍內(nèi)進(jìn)行，

7、一級(jí)開發(fā)企業(yè)通過(guò)土地一級(jí)開發(fā)，對(duì)地塊的盈虧平衡點(diǎn)等狀況了解得更清楚，比其他企業(yè)更有信息優(yōu)勢(shì)，容易在土地市場(chǎng)進(jìn)行“招、拍、掛”出讓土地時(shí)順利競(jìng)得土地，從而接著進(jìn)行二級(jí)開發(fā)。土地一級(jí)開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：土地一級(jí)開發(fā)的操作模式思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)土地一級(jí)開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：土地如何流轉(zhuǎn)到土地一級(jí)開發(fā)商思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)序號(hào)流程內(nèi)容提交工作部門提交工作主體1制定土地一級(jí)開發(fā)主體招標(biāo)方案區(qū)國(guó)土分局區(qū)土地儲(chǔ)備中心2區(qū)國(guó)土分局局長(zhǎng)辦公會(huì)確定招標(biāo)底價(jià)區(qū)國(guó)土分局區(qū)國(guó)土分局3區(qū)聯(lián)席會(huì)審定招標(biāo)底價(jià)區(qū)聯(lián)席會(huì)區(qū)國(guó)土分局4招標(biāo)底價(jià)申請(qǐng)區(qū)政府區(qū)聯(lián)席會(huì)5編制招標(biāo)文件區(qū)土地儲(chǔ)備中心區(qū)土地儲(chǔ)備中心或有資質(zhì)的編制

8、單位6發(fā)布招標(biāo)公告投標(biāo)意向者區(qū)國(guó)土分局7購(gòu)買招標(biāo)文件投標(biāo)意向者區(qū)土地儲(chǔ)備中心8現(xiàn)場(chǎng)踏勘、答疑和招標(biāo)前會(huì)議投標(biāo)意向者區(qū)土地儲(chǔ)備中心9成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)區(qū)國(guó)土分局評(píng)標(biāo)專家土地一級(jí)開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：土地如何流轉(zhuǎn)到土地一級(jí)開發(fā)商思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)序號(hào)流程內(nèi)容提交工作部門提交工作主體10投標(biāo)人交納投標(biāo)保證金區(qū)土地儲(chǔ)備中心投標(biāo)意向者11招標(biāo)、開標(biāo)、唱標(biāo)評(píng)標(biāo)委員會(huì)投標(biāo)意向者12評(píng)標(biāo)評(píng)標(biāo)委員會(huì)投標(biāo)意向者13確定中標(biāo)人投標(biāo)意向者區(qū)國(guó)土分局14發(fā)出中標(biāo)通知書投標(biāo)意向者區(qū)國(guó)土分局15退還未中標(biāo)人的保證金未中標(biāo)人區(qū)國(guó)土儲(chǔ)備中心16土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)市國(guó)土局開發(fā)主體17土地一級(jí)開發(fā)批復(fù)開發(fā)主體市國(guó)土局18土地一級(jí)

9、開發(fā)合同土地儲(chǔ)備中心開發(fā)主體土地儲(chǔ)備中心開發(fā)主體土地一級(jí)開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：土地一級(jí)開發(fā)商拿到土地后開展的工作思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)1.征求意見和審批確定土地一級(jí)開發(fā)主體申請(qǐng)與批復(fù)土地一級(jí)開發(fā)開發(fā)合同簽訂土地一級(jí)預(yù)審用地項(xiàng)目核準(zhǔn)（選址）意見書征求規(guī)劃土地一級(jí)開發(fā)主體工作征地收回國(guó)有土地使用權(quán)2.組織實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)辦理征地手續(xù)公告拆遷手續(xù)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)組 織 實(shí) 施 征 地實(shí)施拆遷辦理征地結(jié)案表3.組織實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)地批準(zhǔn)書領(lǐng)取建設(shè)用市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)審核土地一級(jí)開發(fā)成本組織驗(yàn)收土地收回國(guó)有土地招拍掛工作的政策要點(diǎn)（以北京為例）北京市國(guó)土資源局(以下簡(jiǎn)稱市國(guó)土局)負(fù)責(zé)本市國(guó)有土地使用權(quán)

10、招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓工作。市國(guó)土局在組織實(shí)施招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓前，應(yīng)當(dāng)會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等有關(guān)行政主管部門確定規(guī)劃使用條件、土地用途、年限、投標(biāo)人或競(jìng)買人資格等土地出讓條件。招標(biāo)、拍賣和掛牌公告應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)截止日、公開拍賣日或掛牌起始日二十日前公開發(fā)布。招標(biāo)、拍賣和掛牌公告應(yīng)包括下列內(nèi)容：（一）出讓人的名稱和地址；（二）出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及開發(fā)建設(shè)期限；（三）投標(biāo)人、競(jìng)買人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買資格的辦法；（四）索取招標(biāo)、拍賣或者掛牌文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式；（五）招標(biāo)、拍賣或者掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)或者掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)

11、方式等；（六）確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；（七）投標(biāo)或者競(jìng)買保證金數(shù)額；（八）其他需要公告的事項(xiàng)。國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣或者掛牌的標(biāo)底或者底價(jià)由市國(guó)土局會(huì)同價(jià)格等管理部門根據(jù)土地評(píng)估結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策確定。招標(biāo)、拍賣和掛牌確定的中標(biāo)人或者競(jìng)得人憑國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同或者國(guó)有土地使用權(quán)證，按有關(guān)規(guī)定辦理項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案以及規(guī)劃、交通、市政、環(huán)保和建設(shè)等有關(guān)手續(xù)。 土地一級(jí)開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：招拍掛工作的政策及其操作程序思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓流程（一） 國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓流程土地一級(jí)開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：招拍掛工作的政策及其操作程序思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)國(guó)有土

12、地使用權(quán)出讓流程（二） 國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)出讓流程 土地一級(jí)開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：招拍掛工作的政策及其操作程序思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓流程（三）國(guó)有土地使用權(quán)拍賣出讓流程土地一級(jí)開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：招拍掛工作的政策及其操作程序思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓流程（四）國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓流程土地一級(jí)開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：招拍掛工作的政策及其操作程序思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓流程（五） 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流程土地一級(jí)開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：招拍掛工作的政策及其操作程序思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)城市房屋拆遷工作程序 制定拆遷方案拆遷調(diào)查摸底制定拆

13、遷計(jì)劃和拆遷方案申請(qǐng)核發(fā)房屋拆遷許可證組織實(shí)施拆遷組織拆遷動(dòng)員，發(fā)布拆遷公告拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷協(xié)議拆除房屋，平整場(chǎng)地土地一級(jí)開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：城市房屋拆遷思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi)用（一）拆遷補(bǔ)償土地一級(jí)開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：城市房屋拆遷思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補(bǔ)償計(jì)算房屋拆遷以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補(bǔ)償時(shí)，按照拆除房屋的建筑面積計(jì)算補(bǔ)償面積。由于償還房與被拆房在結(jié)構(gòu)與質(zhì)量上通常會(huì)有所不同，其價(jià)格也不相同。因而，補(bǔ)償?shù)姆课菀c被拆遷房結(jié)算差價(jià)（當(dāng)?shù)卣刑貏e規(guī)定的除外）。作價(jià)補(bǔ)償?shù)挠?jì)算方法房屋拆遷以作價(jià)補(bǔ)償形式補(bǔ)償時(shí)，按條例規(guī)定，作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~，按被拆除房屋建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新因素計(jì)算。 各類房屋的拆遷補(bǔ)償對(duì)公益事業(yè)房屋及其附屬物的拆遷補(bǔ)償對(duì)非公益事業(yè)房屋及其附屬物的拆遷補(bǔ)償。城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi)用（二） 拆遷安置 土地一級(jí)開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：城