第三章土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式共頁課件

1、思源集團房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)第三章 土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式征地依據(jù)及土地所有權(quán)的概念與劃分征地依據(jù)土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：土地思源集團房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來源依 據(jù)政府產(chǎn)業(yè)政策土地儲備中心區(qū)政府區(qū)城市總體規(guī)劃土地儲備中心區(qū)規(guī)劃分局控制性詳細規(guī)劃土地儲備中心區(qū)規(guī)劃分局區(qū)土地利用總體規(guī)劃土地儲備中心區(qū)國土分局征地依據(jù)及土地所有權(quán)的概念與劃分土地所有權(quán)的概念與劃分土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：土地思源集團房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn) 土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 土地所有權(quán)可分為：國有土地和集體土地兩類。國有土

2、地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟組織。土地分類農(nóng)地：農(nóng)用地、園地、林地、牧草地、其它農(nóng)用地建設(shè)用地：商服用地、工礦倉儲用地、公共設(shè)施用地、公用建筑用地、住宅用地、交通運輸用地、水利設(shè)施用地、特殊用地未利用地：荒草地、鹽堿地、沼澤地、沙地、裸土地、裸巖石礫地其他未利用土地：其他土地、河流水面、湖泊水面、葦?shù)?、灘涂、冰川及永久積雪土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：土地思源集團房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)可開發(fā)用地的分類開發(fā)是對原始的自然資源通過人

3、類的實踐活動加以利用的過程。土地開發(fā)是政府部門或開發(fā)商依據(jù)有關(guān)開發(fā)證件，依法對未用土地、已用土地進行利用和改造活動過程。土地開發(fā)的不同目標，決定了土地開發(fā)的不同種類和不同用途。根據(jù)土地開發(fā)用途的不同可分如下幾類：土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：土地思源集團房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)1.農(nóng)用地開發(fā)。是指將荒蕪的土地開發(fā)利用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，如將灘涂開發(fā)成稻田、魚塘等；將荒山開發(fā)改造成果園。2.工業(yè)用地開發(fā)。是指將原農(nóng)用地或荒地開發(fā)利用于建造工廠、道路，如鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)用地、城市工業(yè)用地等。3.城市用地開發(fā)。是指將城市周邊區(qū)域的農(nóng)用地和非農(nóng)用地開發(fā)建造成城市建筑物、道路、廣場等。4.城市房地產(chǎn)開發(fā)。是指根據(jù)城市發(fā)展

4、規(guī)劃以及對各類建筑物的需要，在規(guī)劃開發(fā)的土地面積上進行房地產(chǎn)開發(fā)。要考慮房地產(chǎn)市場的供求狀況來研究開發(fā)建設(shè)何種房地產(chǎn)產(chǎn)品，如住宅、辦公樓、工廠，還是學(xué)校、商場或酒店等。土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：土地一級開發(fā)的流程思源集團房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)土地供應(yīng)、利用、儲備開發(fā)計劃提出土地一級開發(fā)申請編制土地一級開發(fā)實施方案對一級開發(fā)實施方案提出原則意見組織實施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。審核土地一級開發(fā)成本；確定土地一級開發(fā)主體（委托或招標）辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)組織驗收土地；根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費或管理費；納入市土地儲備庫流程角色批復(fù)辦理農(nóng)用地征收、或農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)及收回國

5、有土地使用權(quán)市政府原土地所有者或使用者市國土局委辦局聯(lián)席會土地一級開發(fā)主體市國土局商相關(guān)委辦局市國土局會同相關(guān)部門市政府市國土局商相關(guān)委辦局市國土局商相關(guān)委辦局市國土局商相關(guān)委辦局相關(guān)委辦局前期策劃征詢意見和審批組織實施一級開發(fā)計劃編制北京市目前為政府主導(dǎo)型和企業(yè)主導(dǎo)型兩種土地一級開發(fā)模式并存北京土地一級開發(fā)的政府主導(dǎo)模式是指由土地儲備機構(gòu)負責實施土地開發(fā)，由土地儲備機構(gòu)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2。以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當與中標開發(fā)企業(yè)

6、簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。北京的土地儲備機構(gòu)即土地儲備中心參與的一級開發(fā)項目僅占很小比例，且多為小項目。因此，北京土地一級開發(fā)主要為企業(yè)主導(dǎo)型模式。北京土地一級開發(fā)的企業(yè)主導(dǎo)型模式是指通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計成本的8。通過招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。該模式要求政府面向市場招投標，所有的企業(yè)都享有平等的投標、中標權(quán)利。然而，北京的土地一級開發(fā)市場是不完全競爭市場，招標雖然是在全市范圍內(nèi)進行，

7、一級開發(fā)企業(yè)通過土地一級開發(fā)，對地塊的盈虧平衡點等狀況了解得更清楚，比其他企業(yè)更有信息優(yōu)勢，容易在土地市場進行“招、拍、掛”出讓土地時順利競得土地，從而接著進行二級開發(fā)。土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：土地一級開發(fā)的操作模式思源集團房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：土地如何流轉(zhuǎn)到土地一級開發(fā)商思源集團房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)序號流程內(nèi)容提交工作部門提交工作主體1制定土地一級開發(fā)主體招標方案區(qū)國土分局區(qū)土地儲備中心2區(qū)國土分局局長辦公會確定招標底價區(qū)國土分局區(qū)國土分局3區(qū)聯(lián)席會審定招標底價區(qū)聯(lián)席會區(qū)國土分局4招標底價申請區(qū)政府區(qū)聯(lián)席會5編制招標文件區(qū)土地儲備中心區(qū)土地儲備中心或有資質(zhì)的編制

8、單位6發(fā)布招標公告投標意向者區(qū)國土分局7購買招標文件投標意向者區(qū)土地儲備中心8現(xiàn)場踏勘、答疑和招標前會議投標意向者區(qū)土地儲備中心9成立評標委員會區(qū)國土分局評標專家土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：土地如何流轉(zhuǎn)到土地一級開發(fā)商思源集團房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)序號流程內(nèi)容提交工作部門提交工作主體10投標人交納投標保證金區(qū)土地儲備中心投標意向者11招標、開標、唱標評標委員會投標意向者12評標評標委員會投標意向者13確定中標人投標意向者區(qū)國土分局14發(fā)出中標通知書投標意向者區(qū)國土分局15退還未中標人的保證金未中標人區(qū)國土儲備中心16土地一級開發(fā)申請市國土局開發(fā)主體17土地一級開發(fā)批復(fù)開發(fā)主體市國土局18土地一級

9、開發(fā)合同土地儲備中心開發(fā)主體土地儲備中心開發(fā)主體土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：土地一級開發(fā)商拿到土地后開展的工作思源集團房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)1.征求意見和審批確定土地一級開發(fā)主體申請與批復(fù)土地一級開發(fā)開發(fā)合同簽訂土地一級預(yù)審用地項目核準（選址）意見書征求規(guī)劃土地一級開發(fā)主體工作征地收回國有土地使用權(quán)2.組織實施土地一級開發(fā)辦理征地手續(xù)公告拆遷手續(xù)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)組 織 實 施 征 地實施拆遷辦理征地結(jié)案表3.組織實施土地一級開發(fā)地批準書領(lǐng)取建設(shè)用市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)審核土地一級開發(fā)成本組織驗收土地收回國有土地招拍掛工作的政策要點（以北京為例）北京市國土資源局(以下簡稱市國土局)負責本市國有土地使用權(quán)

10、招標、拍賣和掛牌出讓工作。市國土局在組織實施招標、拍賣或者掛牌出讓前，應(yīng)當會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等有關(guān)行政主管部門確定規(guī)劃使用條件、土地用途、年限、投標人或競買人資格等土地出讓條件。招標、拍賣和掛牌公告應(yīng)當至少在投標截止日、公開拍賣日或掛牌起始日二十日前公開發(fā)布。招標、拍賣和掛牌公告應(yīng)包括下列內(nèi)容：（一）出讓人的名稱和地址；（二）出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計要求以及開發(fā)建設(shè)期限；（三）投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法；（四）索取招標、拍賣或者掛牌文件的時間、地點及方式；（五）招標、拍賣或者掛牌時間、地點、投標或者掛牌期限、投標和競價

11、方式等；（六）確定中標人、競得人的標準和方法；（七）投標或者競買保證金數(shù)額；（八）其他需要公告的事項。國有土地使用權(quán)招標、拍賣或者掛牌的標底或者底價由市國土局會同價格等管理部門根據(jù)土地評估結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策確定。招標、拍賣和掛牌確定的中標人或者競得人憑國有土地使用權(quán)出讓合同或者國有土地使用權(quán)證，按有關(guān)規(guī)定辦理項目核準或備案以及規(guī)劃、交通、市政、環(huán)保和建設(shè)等有關(guān)手續(xù)。 土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：招拍掛工作的政策及其操作程序思源集團房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)國有土地使用權(quán)出讓流程（一） 國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓流程土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：招拍掛工作的政策及其操作程序思源集團房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)國有土

12、地使用權(quán)出讓流程（二） 國有土地使用權(quán)招標出讓流程 土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：招拍掛工作的政策及其操作程序思源集團房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)國有土地使用權(quán)出讓流程（三）國有土地使用權(quán)拍賣出讓流程土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：招拍掛工作的政策及其操作程序思源集團房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)國有土地使用權(quán)出讓流程（四）國有土地使用權(quán)掛牌出讓流程土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：招拍掛工作的政策及其操作程序思源集團房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)國有土地使用權(quán)出讓流程（五） 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流程土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：招拍掛工作的政策及其操作程序思源集團房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)城市房屋拆遷工作程序 制定拆遷方案拆遷調(diào)查摸底制定拆

13、遷計劃和拆遷方案申請核發(fā)房屋拆遷許可證組織實施拆遷組織拆遷動員，發(fā)布拆遷公告拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷協(xié)議拆除房屋，平整場地土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：城市房屋拆遷思源集團房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)城市房屋拆遷補償與安置費用（一）拆遷補償土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：城市房屋拆遷思源集團房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補償計算房屋拆遷以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補償時，按照拆除房屋的建筑面積計算補償面積。由于償還房與被拆房在結(jié)構(gòu)與質(zhì)量上通常會有所不同，其價格也不相同。因而，補償?shù)姆课菀c被拆遷房結(jié)算差價（當?shù)卣刑貏e規(guī)定的除外）。作價補償?shù)挠嬎惴椒ǚ课莶疬w以作價補償形式補償時，按條例規(guī)定，作價補償?shù)慕痤~，按被拆除房屋建筑面積的重置價格結(jié)合成新因素計算。 各類房屋的拆遷補償對公益事業(yè)房屋及其附屬物的拆遷補償對非公益事業(yè)房屋及其附屬物的拆遷補償。城市房屋拆遷補償與安置費用（二） 拆遷安置 土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：城