五大道聚客錨地建設(shè)方案

1、天津歷史風(fēng)貌建筑整理項(xiàng)目天津市國(guó)土資源和房屋管理局2008年8月五大道聚客錨地建設(shè)方案RTKL1 目 錄一、項(xiàng)目背景回顧二、項(xiàng)目基本情況三、合作伙伴簡(jiǎn)介及合作歷程四、問題及建議21234前期項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)業(yè)定位研究成果345五大道歷史風(fēng)貌建筑區(qū)功能布局圖 (1) 確定五大道地區(qū)的定位為“以獨(dú)特的歷史風(fēng)貌建筑為依托，集高檔居住、商務(wù)辦公、觀光旅游等為一體的展示天津城市特色的歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)區(qū)”。 3.五大道地區(qū)及聚客錨地的定位文展中心黃家花園慶王府睦南花園安樂邨精致商務(wù)中心6 高檔居?。涸诂F(xiàn)有住宅較多的區(qū)域集中整理建設(shè)高檔居住區(qū)，降低居住人口密度，逐步恢復(fù)歷史上幽靜、舒適的居住氛圍。該部分用地

2、控制在區(qū)域總用地的22.9% ，總居住人口控制在3.3萬(wàn)人。 商務(wù)辦公：在交通便捷的區(qū)域集中建設(shè)商務(wù)辦公區(qū)，引進(jìn)知名企業(yè)、公司，設(shè)立辦公機(jī)構(gòu)，設(shè)置為其配套服務(wù)的餐飲、休閑場(chǎng)所。該部分用地占風(fēng)貌建筑區(qū)總用地的35.5% ,總建筑面積46.5萬(wàn)平方米。7 觀光旅游：以歷史風(fēng)貌建筑及歷史文化為依托，組織建設(shè)合理的旅游線路和聚客錨地。主要建設(shè)“1中心、3軸、20個(gè)點(diǎn)”。 1中心即聚客錨地。 3軸即河北路餐飲休閑商業(yè)軸、睦南道現(xiàn)代服務(wù)業(yè)辦公軸、重慶道精致酒店高檔住宅軸。3軸封閉形成一完整的旅游線路。 20個(gè)點(diǎn)整理睦南道、河北路、重慶道3軸上的5個(gè)地塊和15幢風(fēng)貌建筑。使其對(duì)外開放，形成可看、可停的參觀點(diǎn)

3、。81中心3軸20個(gè)點(diǎn)示意圖河北路餐飲休閑商業(yè)軸睦南道現(xiàn)代服務(wù)業(yè)辦公軸1中心聚客錨地重慶道精致酒店高檔住宅軸義生里地塊全勝里地塊睦南道102號(hào)地塊睦南道91號(hào)地塊旅游線路開發(fā)地塊旅游參觀點(diǎn)位9龔心湛舊居金邦平舊居嚴(yán)修舊居徐世章舊居安樂邨睦南道74號(hào)納森舊居疙瘩樓張學(xué)銘舊居10李叔福舊居李學(xué)孟舊居孫殿英舊居許氏舊居慶王府昆明路117號(hào)11 (2)聚客錨地定位 選取原則：區(qū)域體量完整、導(dǎo)入新產(chǎn)業(yè)范圍廣、歷史文化遺跡豐富、具有國(guó)際化街區(qū)潛質(zhì)，其成功經(jīng)驗(yàn)將對(duì)未來(lái)五大道歷史風(fēng)貌區(qū)保護(hù)性利用和城市復(fù)興產(chǎn)生示范效應(yīng)。 即在五大道地區(qū)的東側(cè)，建設(shè)一個(gè)規(guī)模適中、功能齊全、集中滿足游客“吃、住、行、游、娛、購(gòu)”

4、要求的“聚客錨地”。要在保護(hù)歷史風(fēng)貌建筑的前提下，推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)一體化，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈延伸，實(shí)現(xiàn)五大道經(jīng)濟(jì)、文化的全面復(fù)興。讓歷史街區(qū)在現(xiàn)代社會(huì)“活”起來(lái)。12 （二）“聚客錨地”主要內(nèi)容 經(jīng)過深度策劃，我們確定了在毗鄰天津三大商務(wù)辦公及商業(yè)區(qū)，由重慶道、成都道、河北路、洛陽(yáng)道、南海路、津南里以西、義生里以北、大理道、衡陽(yáng)路、長(zhǎng)沙路圍合的地塊內(nèi)，開發(fā)建設(shè)“聚客錨地”，形成五大道地區(qū)保護(hù)建設(shè)的起步區(qū)。131.聚客錨地現(xiàn)狀洛陽(yáng)道河北路重慶道湖南路成都道長(zhǎng)沙路南海路衡陽(yáng)路 保留歷史風(fēng)貌建筑 拆除非歷史風(fēng)貌建筑 圖例112211 擬在項(xiàng)目范圍內(nèi)，保留全部歷史風(fēng)貌建筑和部分質(zhì)量、外觀較好的非歷史風(fēng)貌建筑

5、，拆除大部分非歷史風(fēng)貌建筑；新建地上建筑面積約5.4萬(wàn)平方米、地下建筑面積約7.14萬(wàn)平方米。分兩期建設(shè)。 五大道聚客錨地項(xiàng)目占地面積約11.1萬(wàn)平方米（為五大道地區(qū)總占地面積的8.9%），現(xiàn)有建筑99幢，建筑面積約11.31萬(wàn)平方米，其中：歷史風(fēng)貌建筑30幢、建筑面積約4萬(wàn)平方米；非歷史風(fēng)貌建筑69幢、建筑面積7.31萬(wàn)平方米。14 一期項(xiàng)目由先農(nóng)大院、慶王府（山益里）及民園體育場(chǎng)周邊地區(qū)組成。占地面積約6.74萬(wàn)平方米、建筑面積約6.6萬(wàn)平方米，其中：保留歷史風(fēng)貌建筑14幢、建筑面積約2.3萬(wàn)平方米；保留非歷史風(fēng)貌建筑2幢、建筑面積約1.7萬(wàn)平方米；拆除非歷史風(fēng)貌建筑28幢，建筑面積2萬(wàn)平

6、方米。可新建地上建筑面積約3.7萬(wàn)平方米，地下新建建筑面積約5.54萬(wàn)平方米?？偼顿Y21億元人民幣。洛陽(yáng)道河北路重慶道湖南路成都道長(zhǎng)沙路南海路衡陽(yáng)路 保留歷史風(fēng)貌建筑 拆除非歷史風(fēng)貌建筑 圖例111115津匯廣場(chǎng)日航酒店誠(chéng)基中心威斯汀酒店友誼賓館國(guó)際大廈ICTC大廈大理道抗震紀(jì)念碑公共綠地河路北南京路 五大道聚客錨地項(xiàng)目毗鄰天津三大商務(wù)辦公及商業(yè)區(qū)。“五大道”周邊約1公里范圍內(nèi)，已建有星級(jí)賓館15家，有綜合商務(wù)樓或?qū)懽謽?8幢，正在建設(shè)的寫字樓和商住公寓項(xiàng)目16項(xiàng)，總建筑面積為130萬(wàn)平方米。 高檔物業(yè)的存在，為五大道聚客錨地的經(jīng)營(yíng)定位，開啟了現(xiàn)實(shí)和潛在空間。聚客錨地項(xiàng)目與周邊商業(yè)區(qū)空間關(guān)系2

7、.項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)(1)區(qū)位優(yōu)勢(shì)16(2)歷史建筑優(yōu)勢(shì)二期項(xiàng)目保留歷史風(fēng)貌建筑16幢，占地面積約1.3萬(wàn)平方米，建筑面積約1.7萬(wàn)平方米。一期項(xiàng)目保留歷史風(fēng)貌建筑14幢，占地面積約1.5萬(wàn)平方米，建筑面積約2.3萬(wàn)平方米。17(3)交通優(yōu)勢(shì)地鐵:地鐵一號(hào)線已正式運(yùn)行，五大道聚客錨地附近有營(yíng)口道和小白樓兩個(gè)站點(diǎn)，成都道站點(diǎn)在建。公交線路：南京路方向有43條、成都道方向有13條、河北路方向5條、馬場(chǎng)道方向有8條。交通便捷為本項(xiàng)目降低了通勤成本地鐵站公交站在建停車場(chǎng)18(4)環(huán)境優(yōu)勢(shì)綠地+歷史風(fēng)貌建筑睦南花園及民園體育場(chǎng)特殊及重點(diǎn)歷史風(fēng)貌建筑五大道聚客錨地項(xiàng)目由民園體育場(chǎng)為中心組成綠色網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)。19慶王府項(xiàng)

8、目位置先農(nóng)大院項(xiàng)目位置26號(hào)地塊項(xiàng)目位置22號(hào)地塊項(xiàng)目位置民園體育場(chǎng)項(xiàng)目位置3.功能定位五大道聚客錨地項(xiàng)目位置 聚客錨地集“食住行游娛購(gòu)”六大旅游功能為一體： 游客飲食地餐飲功能 游客休憩地住宿功能 游客集散地交通疏解功能 游客參觀地游覽功能 游客購(gòu)物地商貿(mào)功能 游客娛樂地文化娛樂功能 根據(jù)上述定位：慶王府（山益里）項(xiàng)目滿足1、2、3、4項(xiàng)功能，先農(nóng)大院項(xiàng)目滿足1、3、4、5、6項(xiàng)功能，22、26號(hào)地塊滿足1、3、5、6項(xiàng)功能，民園體育場(chǎng)周邊地區(qū)滿足3、6項(xiàng)功能。20地塊一集餐飲消費(fèi)、文化休閑、時(shí)尚娛樂、購(gòu)物等業(yè)態(tài)為一體、多功能的生活休閑中心（Life Style Center)地塊三高端商務(wù)

9、辦公區(qū)地塊二歷史文化遺產(chǎn)會(huì)所和特色精品旅館區(qū)31342地塊四休閑運(yùn)動(dòng)、公共服務(wù)中心21 初步構(gòu)思為餐飲35%、購(gòu)物20%、娛樂5%、博物館5%、文化展示5%、商務(wù)辦公15%、特色旅館10%、會(huì)所5%。4.業(yè)態(tài)規(guī)劃(1)業(yè)態(tài)組合22(2)品牌植入TianjinHard Rock CafDave & Busters大型娛樂餐飲酒吧ESPN 體育吧靜瑜伽館Cuba LibraTANDOORLA TOUR CUISINEGREEK RESTAURANT藝術(shù)展覽館Clay Zhang琉璃工坊露天廣場(chǎng):主題活動(dòng)大型娛樂/ 快餐酒吧/主題酒吧四季廣場(chǎng)235.規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖24交通分析25交通分析26景觀分

10、析27視線分析28擬規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)表 單位:平方米先農(nóng)項(xiàng)目慶王府項(xiàng)目民園項(xiàng)目合計(jì)先農(nóng)1先農(nóng)2先農(nóng)3慶王府山益里潤(rùn)興里民園體育場(chǎng)總占地面積5168818282504537498823023400067427現(xiàn)狀總建筑面積89348233124676200796622442000066044騰遷歷史風(fēng)貌建筑幢數(shù)241714騰遷歷史風(fēng)貌建筑占地面積()138248234537430915052騰遷歷史風(fēng)貌建筑建筑面積()252970056200796623700拆除非歷史風(fēng)貌建筑幢數(shù)5514428拆除非歷史風(fēng)貌占地面積()446833068250230218326拆除非歷史風(fēng)貌建筑面積()640512

11、28113672244400021244保留非歷史風(fēng)貌建筑占地面積()55034000保留非歷史風(fēng)貌建筑建筑面積()11001600017100現(xiàn)狀容積率1.73 1.01 1.38 1.37 1.60 0.97 0.59 0.98 新建地上建筑面積()640529001500430001000037309新建地下建筑面積()42006001420024003400055400新建后容積率1.73 1.211.82 1.37 1.60 1.74 0.771.14296.開發(fā)順序11221 聚客錨地項(xiàng)目一期項(xiàng)目將建成集餐飲服務(wù)、文化休閑、時(shí)尚娛樂、精品購(gòu)物等業(yè)態(tài)為一體的多功能的生活休閑中心（Li

12、fe Style Center) 、歷史文化遺產(chǎn)博物館和特色精品旅館區(qū)、休閑運(yùn)動(dòng)和公共服務(wù)中心；二期項(xiàng)目將建成高端商務(wù)辦公區(qū)。 307.建設(shè)進(jìn)度2007年-2008年10月，完成項(xiàng)目的策劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃工作，7月底由市規(guī)劃局出具項(xiàng)目規(guī)劃條件，已確定由美國(guó)RTKL設(shè)計(jì)公司和市規(guī)劃院聯(lián)合開展規(guī)劃設(shè)計(jì)，10月下旬完成規(guī)劃方案的評(píng)審工作。2007年-2008年12月，完成“聚客錨地”一期項(xiàng)目地塊內(nèi)12幢歷史風(fēng)貌建筑騰遷工作。目前，已完成騰遷任務(wù)的65%。2008年6月，啟動(dòng)一期項(xiàng)目地塊土地整理，現(xiàn)正辦理拆遷前的規(guī)劃選址工作。計(jì)劃于2008年10月全面啟動(dòng)拆遷工作，計(jì)劃于2009年10月完成。2008

13、年9月，由風(fēng)貌整理公司與合作方（吉富公司）成立項(xiàng)目合作公司，完成合作公司注冊(cè)登記手續(xù)。2009年3月-2009年12月，完成一期歷史風(fēng)貌建筑整修，部分建筑對(duì)外開放。2008年9月-2010年12月，與項(xiàng)目規(guī)劃同步，進(jìn)行招商，2008年底完成核心商戶的招商工作。2009年10月-2010年12月，完成新建建筑建設(shè)，投入運(yùn)營(yíng)。二期項(xiàng)目待規(guī)劃方案相對(duì)成熟，投資可行性分析結(jié)束后，擇機(jī)實(shí)施。 318.歷史建筑保護(hù)原則 修舊如故，安全適用，保用結(jié)合，有機(jī)更新。32 采用“政府掌舵，企業(yè)劃槳”的機(jī)制和開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)有機(jī)聯(lián)系的模式。具體是：政府著力于歷史風(fēng)貌建筑優(yōu)質(zhì)資源的掌控和區(qū)域業(yè)態(tài)的調(diào)控，由風(fēng)貌整理公司為主體，整合資源優(yōu)勢(shì)，打破傳統(tǒng)的策劃與招商建設(shè)脫節(jié)的弊病，在不同的階段，召集有先進(jìn)理念的設(shè)計(jì)、投資、建設(shè)、招商、經(jīng)營(yíng)等專業(yè)團(tuán)隊(duì)，合作建設(shè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)。保障項(xiàng)目的一貫性。 9.開發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)模式3310.項(xiàng)目預(yù)期聚客錨地建成后，將成為天津國(guó)際化地標(biāo)型街區(qū)，不但能提供完善的吃、住、玩、游、娛、購(gòu)旅游集散設(shè)施，滿足五大道開放空間和交通停車需求，以慶王府為代表的歷史風(fēng)貌建筑博覽展示功能，更為天津五大道風(fēng)貌區(qū)和天津城市發(fā)展所需要的新型都市產(chǎn)業(yè)提供空間上的保障, 實(shí)現(xiàn)天津五大道