[房地產(chǎn)估價]唐山商業(yè)廣場房地產(chǎn)估價匯總（共14頁）

1、唐山市路南區(qū)萬達廣場房地產(chǎn)估價報告PAGE PAGE 15致委托人函萬達集團股份有限公司： 受貴公司委托，本估價機構(gòu)秉著獨立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對位于 唐山市 路南區(qū) 新華東道100號萬達廣場房地產(chǎn)進行價格評估。本報告估價對象于估價時點二零一三年六月七日狀態(tài)下的公開市場價格，估價目的是為估價對象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價格參考。 在本報告中已說明的假設(shè)與限制條件下，要估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學(xué)合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素進行分析，確定價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點最可能實現(xiàn)的

2、市場價格總值為人民幣肆佰叁拾陸萬捌仟伍佰捌拾玖元。愛家房地產(chǎn)估價公司 法定代表人：周勝楠 二零一三年六月十日 估價師聲明 我們鄭重聲明： 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。有關(guān)假設(shè)限制條件見“估價假設(shè)和限制條件”以及估價報告正文中相關(guān)說明。 我們與本次估價的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。 我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范(GB/T50291-1999) 進行分析， 形成意見和結(jié)論， 撰寫本估價報告。 我們已對本估價報告中的估價

3、對象進行了現(xiàn)場勘察，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責(zé)任，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料以及當前建筑行業(yè)一般標準或相關(guān)規(guī)范進行評估。我們不承擔對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責(zé)任。 沒有其他人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。 委托人以及相關(guān)部門在使用本估價報告時，對因忽視本估價報告提示的相關(guān)事實所引起的相關(guān)法律責(zé)任，本估價機構(gòu)以及估價人員不承擔相應(yīng)責(zé)任。 本估價報告是本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學(xué)合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素時行分析，為

4、估價對象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價格目的而出具的，但受本估價機構(gòu)估價人員的職業(yè)水平和能力的影響。 本估價報告中采用的專業(yè)術(shù)語的解釋及定義適用房地產(chǎn)估價規(guī)范 (GB/T50291-1999) 相關(guān)規(guī)定。 未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價值均產(chǎn)生一定的影響，本報告未考慮抵押風(fēng)險，抵押權(quán)人在辦理抵押事宜時需全面考慮。 參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師 簽名 蓋章 愛家房地產(chǎn)估價公司 二零一三年六月十日估價的假設(shè)和限制條件 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論受以下及本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制： 合法性前提。合法性是指估價對象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。具體前提如下： 估價對象為

5、在建工程，因委托人提供資料有限，本次評估以估價對象合法開發(fā)為所設(shè)前提。 估價對象為在建工程，尚未進行竣工測繪及產(chǎn)權(quán)登記。故本估價報告中估價對象建筑面積數(shù)據(jù)為委托人所提供的經(jīng)批準的施工圖紙數(shù)據(jù)，因設(shè)計變更等原因?qū)е陆ㄖ娣e變化時，應(yīng)對估價結(jié)果進行調(diào)整。 估價對象占用土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，出讓使用年限為45年，至2038年9月19日結(jié)束，報告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。 最高最佳使用假設(shè)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可靠，能使估價對象產(chǎn)生最大效應(yīng)的使用。本次評估是以估價對象按設(shè)計文件中的設(shè)計方案建成為住宅、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為最高最佳使用。 估價時點

6、假設(shè)。即要求估價結(jié)果是估價對象當前狀態(tài)于估價時點當時市場狀況下形成的客觀合理價格。 估價時點后，估價報告有效期內(nèi)，估價對象質(zhì)量、使用功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套以及房地產(chǎn)市場狀況等發(fā)生變化，均會對估價結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。如果對估價對象評估價值產(chǎn)生明顯影響時，應(yīng)對本估價結(jié)論進行必要的調(diào)整。 公開市場假設(shè)。即估價結(jié)果是在公開市場條件下形成的價格。公開市場是指在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性。 報告使用限制條件如下： 本估價報告的估價結(jié)果僅為委托人在本估價目的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓下使用，

7、不得做其他用途。 本估價報告不作為估價對象權(quán)屬確認的依據(jù)。 估價報告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規(guī)定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期不超過半年。 其他假設(shè)與限制條件。對估價對象公開市場價格產(chǎn)生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下： 估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結(jié)論的影響。 本次評估未考慮特殊交易方式對估價結(jié)論的影響。唐山市愛家房地產(chǎn)評估有限公司關(guān)于萬達廣場部分寫字樓估價技術(shù)報告設(shè)計名稱 唐山市 路南區(qū) 新華東道100號 萬達廣場二、項目概況受萬達股份有限公司委托，對唐山市路南區(qū)建設(shè)東道萬達廣場第9、10層辦公用途房地產(chǎn)在2013

8、年6月2日的市場價值進行評估，為其進行資產(chǎn)處置提供價值參考。三、估價目的評估其2013年6月2號的市場價值，為資產(chǎn)處置進行價值參考。四、估價依據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范(GB/T 502911999)五、估價原則合法原則替代原則估價時點原則最高最佳使用原則公平原則六、評估過程估價技術(shù)思路與方法個別因素分析唐山萬達廣場項目地處唐山市的核心地帶，位于路南區(qū)新華道南側(cè)，抗震紀念碑廣場東側(cè)，東至增盛路南臨國防道西至文化路北至新華道、北側(cè)緊鄰新華道，距離建設(shè)路僅500米，交通快速便利、西側(cè)緊鄰抗震紀念碑廣場及大釗公園。還處于市中心黃金商貿(mào)區(qū)域，地理位置優(yōu)越，交通便利，由主要公共汽車路線環(huán)繞，周邊聚集了大規(guī)模的商業(yè)

9、、金融群體。而且離華北地區(qū)最大的城市內(nèi)公園南湖公園不足兩千米，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新。（2）區(qū)域因素分析 萬達廣場座落于市中心區(qū)，處于唐山市黃金商貿(mào)區(qū)域，是城市中心的交通樞紐地帶，道路通達度高，交通便利，周邊1公里半徑內(nèi)通2、8、13、15、16、17、17支、18、20、46、54、60、118、210、216、K2 等去往市內(nèi)各個方向和古冶、豐南兩區(qū)的公交路線。對周邊環(huán)境進行勘察可以發(fā)現(xiàn)該大廈周圍聚集三利國際購物中心、百貨大樓、新華貿(mào)、工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、交通銀行等。（3）市場背景分析由于唐山市居民對于新建住房的旺盛需求，房地產(chǎn)開發(fā)主要以住宅為主，其他用途的開發(fā)如商鋪、寫字樓較少，且

10、這個特點在唐山市居民旺盛的住房需求的支撐下在未來的若干年仍然會繼續(xù)存在。唐山市的住宅開發(fā)主要以普通住宅為主，現(xiàn)有在售樓盤高檔次較少，絕大多數(shù)針對的是中低端市場。唐山市房地產(chǎn)市場價格相比全國來說，唐山樓市的冬天已經(jīng)比其他城市來得晚了一些。2005年，唐山市市區(qū)房地產(chǎn)市場住宅均價在2000-3000范圍內(nèi)，外縣在1000-2000范圍內(nèi)。到2008年唐山市市區(qū)房地產(chǎn)市場整體均價在7000元左右，房屋銷售價格上漲5.9%，其中商品住宅價格上漲6.0%，房屋租賃價格上漲3.1%，呈現(xiàn)出較為明顯的區(qū)域性特征。隨著唐山經(jīng)濟跨越式發(fā)展,使得寫字樓租售開始走俏，改變了以前的疲軟狀態(tài)。目前唐山市寫字樓市場需求很

11、大。雖然目前唐山寫字樓市場走俏，但市場上能真正滿足客戶需求的不多。最突出表現(xiàn)為停車場或是物業(yè)的不完備。通過對本市近30家寫字樓進行考察，我們發(fā)現(xiàn)目前只有世博大廈和東方大廈相對來說配套設(shè)施較完善，其他寫字樓周邊配套設(shè)施均不成熟，很少配齊餐飲，商場，會所等，不能滿足入住者們基本生活需求。物業(yè)管理方面，基本是采用專人固定時間負責(zé)開鎖門模式，缺乏靈活性。（4）最高最佳使用分析最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。當下的房地產(chǎn)運營中，說到最受市場歡迎和精明的開發(fā)商青睞的物業(yè)，寫字樓物業(yè)雖然不能說是絕對第一的答案，至少是最主要的一個。因為市場常態(tài)

12、下，寫字樓是能產(chǎn)生較高回報的業(yè)態(tài)。大廈的整體布局以及功能已經(jīng)齊全，不能再用來發(fā)展商業(yè)。其次如果在高層建寫字樓既不會影響整體布局，使大廈功能性更強，而且高層商務(wù)公寓、寫字間追求高品質(zhì)生活的白領(lǐng)階層與時尚一族的生活品質(zhì)就近得到保障，又會給大廈的商業(yè)提供更多高消費者，提高利潤。最后市中心交通發(fā)達，給寫字樓工作人員提供交通便利2、估價方法選用合理公正的估價必須遵守一定的估價原則和適當?shù)墓纼r程序，科學(xué)地使用估價方法。估價方法的選擇需根據(jù)估價目的、委估對象的本身特性、市場條件及資料取得情況，以合理地確定委估物現(xiàn)時的公允價值。由于該類房地產(chǎn)市場交易案例較多，根據(jù)估價目的和估價對象特征，本次評估采用市場比較法

13、、收益法測算市場價值。在評估方法選用上主要考慮一下幾點：求取土地的重新購建價格時，因為交易類型較多，可采用市場比較法求取，公式為土地的比準價值=土地的交易價格交易情況的調(diào)整交易日期的調(diào)整房地產(chǎn)狀況的調(diào)整；3、估價測算過程1利用市場比較法估算1006房間可比實例A可比實例B可比實例C比較實例租金708070交易情況修正+2+5-3交易日期修正000區(qū)域因素修正+5+11-1個別因素修正+5+11+5%修正后價格62.2561.8469.42序號房號建筑面積朝向樓層景觀1916328東北9望街景2913180西南9望內(nèi)街31005164北10望街景41006110北 10望街景估價對象概況見下表（

14、一）選擇相似地域近期交易案例進行比較確定各項修正系數(shù)綜合求出比準價格將可比案例修正后的價格取其算術(shù)平均值作為比準價格（單價） 單價=（62.25+61.84+69.42）3=64.50元 3：確定建筑物比準價格單價每平方米64.50元 4.其他房間比準價格單價樓層修正系數(shù)表序號樓層樓層系數(shù)190.952101朝向修正系數(shù)表（通風(fēng)采光）序號朝向修正系數(shù)1北1.02東北1.033西南1.035景觀修正系數(shù)表序號景觀修正系數(shù)1望內(nèi)街1.02望街景1.04成交建筑面積修正序號面積范圍修正系數(shù)1100-19912300-5000.975916房間每平方米61.54元 913房間每平方米60.98元100

15、5房間每平方米64.50元四：收益法估價額的確定年有效毛收入=比準價格單價建筑面積120.9 =【61.54328+60.98180+64.50（164+110）】120.9=48834.52120.9=527412.82元序號項目費率備注計算結(jié)果1營業(yè)稅及附加 5.5%29007.712房產(chǎn)稅12%63289.543維修費1%5274.124管理費0%租金外另付05其他（保險費、租賃代理費）0.5%2637.06合計100208.43A=527412.82-100208.43=427204.39V=427204.39/0.1【1-1/（1+0.1）40】=4368589.73每平方米5586.43元七、估價結(jié)果的確定經(jīng)評估，唐山市路南區(qū)萬達廣場第9，10層辦公用途房地產(chǎn)總建筑面積782平方米，2013年6月10日的評估價值為人民幣肆佰叁拾陸萬捌仟伍佰捌拾玖元。 唐山市愛家房地產(chǎn)評估有限公司 2013年6月10