關(guān)于次貸危機啟示錄

1、次貸危機啟示錄一場突如其來的危機，讓全球金融市場感到了一陣陣寒意，股市大幅下挫、投資信任危機所有這一切，卻僅是由美國房地產(chǎn)市場的不良抵押貸款所引發(fā)。節(jié)節(jié)攀升的房價，不斷調(diào)高的利率，越來越沉重的還貸壓力，在我國的房地產(chǎn)市場中，類似美國次貸危機醞釀初期的故事正在上演。中美兩國房地產(chǎn)市場有何異同？同樣的危機會不會在中國發(fā)生？對于類似危機我們又該如何提早防范？ 暗自慶幸在次貸危機中“毫發(fā)未傷”的我們，面對這場仍未結(jié)束的危機有著太多的啟示可供總結(jié)。美國次級房貸危機美國次級房屋信貸是房屋抵押貸款市場中的次優(yōu)抵押貸款。是指專門為信用紀(jì)錄不佳或者償還能力較弱的房主提供的一種短期內(nèi)低息、中長期高息的房屋貸款品種

2、。貸款利率相應(yīng)地比一般抵押貸款高（至少高2-3）。補充：美國的按揭貸款按照信用等級分三類: 優(yōu)質(zhì)或A級按揭：一般是指信用等級較高，且借款人有穩(wěn)定收入、債務(wù)負(fù)擔(dān)合理的按揭貸款。按照美國通用的FICO信用評分體系，借款人的評分應(yīng)在660分以上。 次級或B級按揭：是指借款人信用評分在620分以下，或收入較低、債務(wù)負(fù)擔(dān)過重的按揭貸款。其違約風(fēng)險自然要大得多，利率也要高得多。 Alt-A級按揭或“等同A級”按揭：位于優(yōu)質(zhì)和次級之間的灰色地帶均可稱為Alt-A級。借款人一般信用記錄良好，但缺少存款、資產(chǎn)和穩(wěn)定收入的合法證明文件。這類按揭被認(rèn)為比次級按揭“安全”，但利率比優(yōu)質(zhì)按揭一般要高出100至200個基

3、點。次級房貸信用惡化的原因：第一，快速盲目擴張； 美國近年來次級抵押貸款市場快速發(fā)展，2006年次級房貸總資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到6400億美元,相當(dāng)于2001年規(guī)模的5.3倍。這是房地產(chǎn)市場的持續(xù)景氣和貸款高利率驅(qū)使的。美國房屋貸款改變了以往的嚴(yán)格審查借貸人的收入和信用歷史的謹(jǐn)慎做法。第二，從2006年開始,美國房地產(chǎn)市場明顯降溫,房屋價格持續(xù)下跌；第三，美聯(lián)儲不斷調(diào)高利率導(dǎo)致貸款人的還款壓力迅速增大，違約現(xiàn)象大量出現(xiàn)；第四，監(jiān)管不力影響：首先，違約率上升使提供次貸而又未實現(xiàn)次貸證券化的住房金融機構(gòu)倒閉或申請破產(chǎn)保護(hù)。如新世紀(jì)金融公司等眾多經(jīng)營次級房貸業(yè)務(wù)的機構(gòu)；二是由于MBS （住房抵押貸款的資產(chǎn)

4、證券化）和CDO（以MBS、ABS等為基礎(chǔ)發(fā)行的債務(wù)抵押擔(dān)保證券 ）價格急劇下降，或出現(xiàn)有價無市的現(xiàn)象，持有貸（包括證券化的）資產(chǎn)的公司，包括共同基金、對沖基金、大型銀行與保險公司，也將面臨資產(chǎn)嚴(yán)重減值損失，貝爾斯登公司（Bear Stearns Cos.）旗下的兩家對沖基金被迫關(guān)閉 ；三評級機構(gòu)對較高等級的RMBS 和CDO進(jìn)行重新評估，這些產(chǎn)品的信用級別被調(diào)低，其市場價格也相應(yīng)下跌。這就使購買信用評級較高的RMBS 和CDO 的商業(yè)銀行、保險公司、共同基金和養(yǎng)老基金等也隨之受到?jīng)_擊。四是“傳染效應(yīng)”，相關(guān)次級房貸金融機構(gòu)的關(guān)門或者虧損，可能進(jìn)一步引發(fā)銀行等最終貸款者快速收緊信貸，從而影響金

5、融業(yè)經(jīng)營甚至整個經(jīng)濟的景氣度；五是“羊群效應(yīng)”，相關(guān)次級房貸金融機構(gòu)的關(guān)門或者虧損，也可能導(dǎo)致連鎖反應(yīng)，引發(fā)更大的金融危機。問題 ：一些發(fā)展中大國正在競相建立美國式的消費主導(dǎo)型經(jīng)濟，但如何使本國的消費者信貸業(yè)務(wù)避免像美國高風(fēng)險抵押貸款市場那樣出現(xiàn)問題。問題：1998年，美國就已經(jīng)發(fā)生過次貸危機，當(dāng)年的次貸危機，歷時幾個月，一批從事次級貸款的機構(gòu)倒閉、離開、合并，剩下的機構(gòu)繼續(xù)賺錢。10年后發(fā)生的次貸危機與之有何不同？ 中美房地產(chǎn)市場比較（六個方面）下兩頁房市發(fā)展程度 美：房市高度發(fā)達(dá)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多元化 中：仍是新興市場，正在快速發(fā)展,還不健全和完善房價上漲特點 美：并非普漲，不同地區(qū)、類型房價漲

6、幅差異很大 中：核心城市房價個個大幅上漲,上漲原因基本一樣房地產(chǎn)業(yè)地位 美：已過了頂峰期,對整個經(jīng)濟的影響和作用大大下降 中：蒸蒸日上,對國民經(jīng)濟的增長和人民生活的改善舉足輕重融資方式 美：融資渠道很廣,銀行資金比例較低,住房貸款證券化 中：開發(fā)商借款和購房者貸款70%直接依賴銀行泡沫化程度 美：投資客以中長期為主，大多作為家庭長期財務(wù)的一部分 中：存在過度投機，排隊搶購屢見不鮮,供求關(guān)系失衡政府調(diào)控政策 美：采用軟刀子,不強行和直接干預(yù)市場，不管房價高低,只管利率高低 中：采用的硬刀子,制定政策,強化監(jiān)管,完善體制,全面而直接地干預(yù)和引導(dǎo)市場問卷1.內(nèi)地房貸政策2010年會否全面收緊 會，政府