教學配套課件：房地產估價

1、項目一：房地產與房地產估價房地產估價房地產估價課程內容 房地產與房地產估價1 房地產價格基礎2市場比較法及其運用3收益法及其運用4成本法及其運用5假設開發(fā)法及其運用6地價評估與地價分攤7估價程序和估價報告 8項目一 房地產與房地產估價【知識目標】（1）掌握房地產和房地產估價的概念、特性及類型。（2）掌握房地產估價的概念、本質和要素。（3）熟悉房地產估價原則?！灸芰δ繕恕浚?）能辨析房地產的整體概念和房地產估價的關鍵術語。（2）能結合房地產估價原則確定估價案例的估價目的、估價時點。（3）能在實際估價業(yè)務中應用房地產估價原則。學習目標項目一 房地產與房地產估價【項目概述】房地產估價的對象是質量、性

2、能、產權等都十分復雜的房地產，準確進行房地產估價是以對房地產全面、深入、正確的認識為基礎的。同時，從事房地產估價工作，要對房地產估價以及這種職業(yè)、行業(yè)的知識、要求等有所了解。因此，本項目通過不同課題，首先介紹房地產的含義、特性、種類以及作為估價對象的房地產應從哪些方面進行了解并如何予以描述，然后介紹房地產估價的含義、特點、現實中對房地產估價的需要以及房地產估價要素和房地產估價師職業(yè)道德，最后介紹房地產估價原則的含義與作用、實際估價中應遵循的估價原則以及如何遵循這些原則。項目一 房地產與房地產估價【情境案例】甲工業(yè)企業(yè)根據市場研究，為了擴大規(guī)模，促進企業(yè)進一步發(fā)展，急需籌集一筆資金，經企業(yè)決策層

3、研究決定，以企業(yè)現有全部房地產作抵押向乙商業(yè)銀行申請抵押貸款。經與銀行協(xié)商，決定委托丙房地產估價公司對甲企業(yè)的房地產進行價值評估。假設你代表所在的丙房地產評估公司接受評估委托，并決定由你作為房地產估價師負責該房地產評估項目。通過本項目的學習，請回答如下問題： （1）該公司擬評估房地產的類型及范圍？ （2）該估價項目中有哪些估價要素？ （3）如果所確定的估價項目成員中張三與該公司某副總經理是親戚關系，則張三是否繼續(xù)參加估價工作？為什么？ （4）完成本估價項目的估價工作，應遵循哪些估價原則？項目一 房地產與房地產估價課題一 房地產一、房地產的含義與特性二、房地產的類型與描述課題二 房地產估價一、房

4、地產估價的含義與本質二、房地產估價的要素三、房地產估價的現實需要課題三 房地產估價人員的職業(yè)道德課題四 房地產估價原則一、房地產估價原則的含義與作用二、房地產估價基本原則課題一 房地產 一、房地產的含義與特性 （一）房地產的含義房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權益和區(qū)位的結合體。 1土地、建筑物及其他地上定著物土地：指地球的表面及其上下一定范圍內的空間。一宗土地的空間范圍可分為三個層次：地球表面，簡稱地表；地球表面以上一定范圍內的空間，簡稱地上空間；地球表面以下一定范圍內的空間，簡稱地下空間。 課題一 房地產建筑物：指人工建筑供人們進行生產、生活等活動的房屋或場所，是由建筑材料

5、、建筑構配件和建筑設備等組成的整體物。廣義的建筑物包括房屋和構筑物。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構筑物。房屋是指有基礎、墻、頂、門、窗，起著遮風避雨、保溫隔熱、抵御侵襲等作用，供人們在其中居住、工作、生活、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的空間場所。 課題一 房地產構筑物是指人們一般不直接在其中生產和生活活動的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。 其他地上定著物：指附屬于或結合于土地或建筑物，成為土地或建筑物的一部分，應隨著土地或建筑物的轉讓而一同轉讓的物。課題一 房地產2實物、權益和區(qū)位 實物：是指房地產中看得見、摸得著的部分，如土地的形狀、地形、地勢、地基、平整程度等，建筑

6、物的外觀、建筑結構、設施設備、裝飾裝修等。 權益：是指房地產中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產實物而衍生出來的權利、利益和好處。 區(qū)位：本是房地產的外在因素，因房地產不可移動而成了房地產的重要組成部分。房地產區(qū)位是指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通條件、外部配套設施、周圍環(huán)境和景觀等。課題一 房地產（二）房地產的基本存在形態(tài) 1土地形態(tài)：如圖1-1（a）、（b）所示。 2建筑物形態(tài)：如圖1-1（c）所示。 3房地形態(tài)：如圖1-1（d）所示。 課題一 房地產（三）房地產的特性1不可移動（固定性） 作為立體空間、完整意義的土地，其空間位置是固定不能移動的。

7、建筑物由于建在土地之中，其空間位置通常也是固定的，不能移動。 不可移動性決定了任何一宗房地產只能就地開發(fā)、利用或消費，而且要受制于其所在的空間環(huán)境 。課題一 房地產2獨一無二（異質性、個別性）土地受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響會各有差異；建筑物也有位置、結構、建筑材料、裝飾裝修、建筑風格等方面的差異。每宗房地產都有自己的獨特之處，沒有兩宗房地產是完全相同的。房地產的獨一無二性使得相同房地產的大量供給難以出現，從而不同房地產之間不能實現完全替代。課題一 房地產3壽命長久土地的不可毀滅建筑物的壽命耐久性4供給有限土地數量有限 土地上可建造的建筑物數量也是有限的 課題一 房地產5價值量大單位價值高總體價值大

8、6流動性差（變現能力弱 ）由于具有價值高大、獨一無二、不可移動等特性，加之交易手續(xù)較復雜、交易稅費較多等原因，同一宗房地產的買賣不會頻繁發(fā)生，買賣通常需要經過較長時間才能完成。所以，當房地產權利人不得不將房地產快速轉變?yōu)楝F金時，只有以相當幅度的降價為代價才能實現。課題一 房地產7用途多樣主要是對空地而言。土地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，一般難以改變：原有建筑結構的限制；改變的費用高，經濟上不可行。8相互影響房地產的“外部性”（房地產之間的相互影響）。直接影響房地產的使用和價值。9易受限制 1、管制權：如城市規(guī)劃 2、征收權 3、征稅權課題一 房地產10保值增值性 保值增值原因：對房地產的

9、投資改良通貨膨脹外部經濟條件的改善對房地產需求的增加課題一 房地產二、房地產的種類與房地產狀況描述 （一）房地產的種類劃分 1.按用途劃分的種類（1）居住房地產（2）商業(yè)房地產（3）辦公房地產（4）旅館房地產（5）餐飲房地產（6）體育與娛樂房地產（7）工業(yè)和倉儲房地產（8）農業(yè)房地產（9）特殊用途綜合房地產（10）綜合房地產 課題一 房地產:二、房地產的種類與房地產狀況描述 2.按開發(fā)程度來劃分的種類（1）生地（2）毛地（3）熟地（4）在建工程（5）現房（含土地）課題一 房地產:二、房地產的種類與房地產狀況描述3按實物形態(tài)劃分的種類（1）土地 （2）建筑物 （3）土地與建筑物的綜合體 （4）房

10、地產的局部 （5）未來狀況下的房地產 （6）已經滅失的房地產 （7）現在狀況下的房地產與過去狀況下的房地產的差異部分 （8）以房地產為主的整體資產或者包含其他資產的房地產 （9）整體資產中的房地產 二、房地產的種類與房地產狀況描述4按照權益狀況劃分的種類（1）“干凈”的房屋所有權和出讓的建設用地使用權的房地產 （2）“干凈”的房屋所有權和劃撥的建設用地使用權的房地產 （3）“干凈”的房屋所有權和集體土地的房地產 （4）共有的房地產 （5）部分產權或有限產權的房地產 （6）有租約限制的房地產，即已出租的房地產 （7）設立了地役權的房地產 （8）設立了抵押權的房地產，即已抵押的房地產 （9）有拖欠

11、建設工程價款的房地產 （10）已依法公告列入征收、征用范圍的房地產二、房地產的種類與房地產狀況描述（11）被依法查封、采取財產保全措施或以其他形式限制的房地產 （12）手續(xù)不齊全的房地產 （13）房屋所有權、建設用地使用權不明確或權屬有爭議的房地產 （14）臨時用地或臨時建筑的房地產 （15）違法占地或者違法建筑的房地產 （16）房地產的租賃權，即承租人權益 （17）地役權 （18）房地產的抵押權 （19）房地產的空間利用權 （20）房地產中的無形資產 二、房地產的種類與房地產狀況描述 5.按是否產生收益來劃分的類型1、收益性房地產2、非收益性房地產 6.按經營使用方式來劃分的類型1、出售型房

12、地產2、出租型房地產3、營業(yè)型房地產4、自用型房地產課題一 房地產:二、房地產的種類與房地產狀況描述 （二）房地產狀況描述包括：基本狀況、實物狀況和權益狀況三個方面的描述。 1. 房地產基本狀況描述（1）名稱 （2）坐落 （3）范圍 （4）規(guī)模 （5）用途 （6）權屬 二、房地產的種類與房地產狀況描述 （二）房地產狀況描述 2. 房地產實物狀況描述（1）土地實物狀況描述 四至 面積 形狀 地形地勢 地基（工程地質） 土壤 開發(fā)程度 其他 （2）建筑物實物狀況的描述建筑規(guī)模 層數和高度 外觀 建筑結構 設施設備 裝飾裝修 日照、采光、通風、保溫、隔熱、隔聲、防水 層高和室內凈高 空間布局 竣工日

13、期（或建成年月、建成年份、建成年代）和設計使用年限 護情況和完損狀況 其他 二、房地產的種類與房地產狀況描述 3房地產權益狀況描述 （1）土地權益狀況描述土地所有權狀況 土地使用權狀況 土地使用管制情況 土地利用現狀 出租或占用情況 他項權利設立情況 其它特殊情況 （2）建筑物權益狀況描述房屋所有權狀況 出租或占用情況 他項權利設立情況 其它特殊情況 其他 課題二 房地產估價 一、房地產估價的含義與本質 （一）房地產估價的概念核心內容：根據特定目的，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷并提供專業(yè)意見。完整定義：房地產估價專業(yè)人員根據估價目的，遵循估價原則，運用估價方法，按照估價

14、程序，對估價對象在估價時點的價值進行分析、測算和判定的活動。一、房地產估價的含義與本質全面理解房地產估價含義必須正確認識三個問題: 1.房地產估價是專業(yè)估價一門學問和學科；一種職業(yè)和行業(yè)。 專業(yè)估價的特點：由專業(yè)機構和專業(yè)人員完成提供的是一種專業(yè)意見估價結果具有社會公信力實行有償服務要承擔法律責任一、房地產估價的含義與本質 2. 房地產估價與房地產評估的區(qū)別與聯(lián)系一般情況下可以交換使用。估價的含義更精準、明確,專指對價值進行評估。評估含義寬泛，不只限于價值評估。 3.國外和港臺地區(qū)對房地產估價的稱謂和定義不盡相同美國大多稱為Real Estate Appraisal。英國和其他英聯(lián)邦國家大多稱

15、為Property Valuation。日本和韓國成為不動產鑒定評價，簡稱不動產鑒定。中國香港地區(qū)習慣上稱為物業(yè)估值或者物業(yè)估價。中國臺灣地區(qū)稱為不動產估價。一、房地產估價的含義與本質 （二）房地產估價的本質（1）房地產估價是評估房地產的價值而不是價格（2）房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價（3）房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證（4）房地產估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內（5）房地產估價既是科學又是藝術課題二 房地產估價 二、房地產估價的要素 1. 估價當事人（1）估價委托人俗稱客戶，指直接向估價機構提出估價需求，與估價機構訂立委托合同的單位或個人。（2）房地產估價機構

16、指依法設立并取得房地產估價機構資質從事房地產估價服務的專業(yè)機構。（3）房地產估價人員指經房地產估價人員資格考試合格合格或者資格認定、資格互認，由有關主管部門審定注冊，專門從事房地產估價的人員，包括注冊房地產估價師和房地產估價員。課題二 房地產估價：二、房地產估價的要素 2.估價目的指一個具體估價項目中委托人對估價報告或估價結果的預期用途。一個估價項目通常只有一個估價目的。 不同估價目的影響估價結果。因為估價目的不同，估價時點、估價對象、價值類型以及估價依據等都有可能不同。估價目的限制了估價報告或估價結果的用途。 3.估價時點 也稱為價值時點、價值日期，是指一個估價項目中所評估的價值對應的時間。

17、注意：確定估價時點在先，得出評估價值在后。課題二 房地產估價：二、房地產估價的要素 4.估價對象是指一個估價項目中需要評估其價值的房地產及相關其他財產。估價對象由委托人和估價目的雙重決定。 現實中估價對象是復雜多樣的。有土地、房屋、構筑物、在建工程、以房地產為主的整體資產、整體資產中的房地產等。 5.價值類型指一個估價項目中所評估的具體某種價值。一個估價項目的價值類型根據估價目確定。同一估價對象的具體某種價值是在其相應的估價目的特定條件下所形成的正常值，理論上是唯一的。價值類型主要有市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現價值、在用價值和殘余價值。其中，市場價值是最基本、最常用的價值類型。 課題

18、二 房地產估價：二、房地產估價的要素 6. 估價依據指一個房地產估價項目中估價所依據的法律、法規(guī)、政策和標準。廣義上還包括委托人所提供的估價所需資料，估價機構和估價師掌握、搜集的估價所需資料。實際估價中，選取估價依據應有針對性，主要根據估價目的和估價對象來選取。不同的估價目的和估價對象，估價依據有所不同。 7. 估價假設指一個房地產估價項目中房地產估價師對于那些估價所必要但又不能肯定、而又必須予以明確的前提條件所作的合理假定。作用：規(guī)避風險，保護估價人員和估價機構；告知、提醒和保護估價報告使用人。課題二 房地產估價：二、房地產估價的要素 8. 估價原則指人們在房地產估價的反復實踐和理論探索中，

19、對房地產價格形成和運作的客觀規(guī)律認識的基礎上，總結出的一些簡明扼要、在估價活動中應當遵循的法則或標準。評估市場價值時應遵循的原則：獨立、客觀、公正原則；合法原則；估價時點原則；替代原則；最高最佳使用原則。 獨立、客觀、公正是對估價的基本要求，它是估價的基本原則和最高行為準則。 9. 估價程序指一個房地產估價項目運作的全過程中各項具體工作，按照其相互聯(lián)系排列出的先后次序?；境绦颍韩@取估價業(yè)務受理估價委托制定估價作業(yè)方案搜集估價所需資料實地查勘估價對象求取估價對象價值撰寫估價報告審核估價報告交付估價報告估價資料歸檔。課題二 房地產估價：二、房地產估價的要素 10. 估價方法房地產估價方法是指估價

20、測算應采用的方法?；诮谑袌錾舷嗨品康禺a的成交價格來衡量其價值市場法；基于該房地產的預期收益來衡量其價值收益法；基于房地產的重新開發(fā)來衡量其價值成本法。另外：還假設開發(fā)法、路線價法、基準地價修正法等。 11. 估價結果指房地產估價人員經過分析、測算和判斷得出的估價對象價值及提供的相關專業(yè)意見。課題二 房地產估價 三、房地產估價的現實需要 1. 房地產估價的必要性房地產的“獨一無二”和“價值較大”特性，是房地產專業(yè)估價存在的前提；房地產市場的“不完全市場”特性決定了房地產需要專業(yè)估價；房地產在經濟活動中的廣泛性、重要性，決定了房地產估價是估價行業(yè)的主體。課題二 房地產估價：三、房地產估價的現實

21、需要 2. 房地產估價的現實需要房地產抵押的需要房地產征收征用的需要房地產稅收的需要房地產保險的需要房地產轉讓、租賃的需要國有建設用地使用權出讓的需要房地產分割的需要房地產損害賠償的需要房地產爭議調處和司法鑒定的需要企業(yè)有關經濟行為的需要房地產行政管理的需要其他方面的需要課題三 房地產估價師的職業(yè)道德 一、房地產估價人員職業(yè)道德概述房地產估價人員的職業(yè)道德是指房地產估價人員在從事房地產估價這種職業(yè)時，應當遵循的道德規(guī)范和行業(yè)行為規(guī)范。要求：良好的思想、態(tài)度、作風和行為因為：如果房地產估價人員沒有良好的職業(yè)道德，即使具有扎實的估價理論知識、豐富的估價實踐經驗，但估價結果難以保證公正合理。 課題三

22、 房地產估價師的職業(yè)道德 二、房地產估價人員職業(yè)道德內容包括三個方面:職業(yè)品德、職業(yè)情感和職業(yè)行為習慣。實踐上可概括為：誠實正直；回避利益沖突；具備專業(yè)勝任能力；勤勉盡責；保守秘密；公平競爭；承擔社會責任。 課題四 房地產估價原則 一、房地產估價原則的含義與作用 1房地產估價原則的含義指人們在房地產估價的反復實踐和理論探索中，在認識房地產價格形成和變動客觀規(guī)律的基礎上，總結和提煉出的一些簡明扼要的進行房地產估價應依據的法則或標準。獨立、客觀、公正原則；合法原則；估價時點原則；替代原則；最高最佳使用原則；謹慎原則。課題四 房地產估價原則 2房地產估價原則的作用可以使不同房地產估價人員對房地產估價

23、的基本前提具有一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點的評估價值趨于相同或相似；幫助估價人員如何思考和衡量估價對象的價值，如何把估價對象的評估價值首先框定在一個合理的范圍內，然后結合估價方法的測算，評估出一個更加精準的價值。 課題四 房地產估價原則 二、房地產估價基本原則 1. 獨立、客觀、公正原則估價機構和估價人員站在中立的立場上，評估出對各方當事人均公平合理的價值。 制度層面：估價機構是具有獨立法人地位的機構。估價機構和估價人員與委托人及估價利害關系人沒有利害關系，與估價對象沒有利益關系。操作層面：假設各方當事人均是理性并利己的 “換位思考”考慮評估價值 課題四 房地產估價原則:

24、二、房地產估價基本原則 2合法原則估價結果是在依法判定的估價對象特別是權益狀況下的價值。 因為房地產狀況（特別是權益狀況）不同，評估價值就會不同。依法判定的估價對象權益，可分解為依法判定的權利類型及歸屬、使用、處分等權利。注意：不是合法的房地產也可以成為估價，關鍵是依法判定估價對象是哪種狀況的房地產并作相應狀況房地產的估價。課題四 房地產估價原則:二、房地產估價基本原則 2合法原則遵循合法原則在估價對象權益方面應做到：（1）依法判定的權利類型及歸屬，是指所有權、建設用地使用權、地役權、抵押權、租賃權等房地產權利及其歸屬，一般應以不動產登記簿、權屬證書以及相關合同等為依據。 （2）依法判定的使用

25、權利，應以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據。（3）依法判斷的處分權，應以法律、法規(guī)、規(guī)章、政策或者合同等允許的處分方式為依據。處分方式包括買賣、租賃、抵押、出資、抵債、贈與等。（4）依法判斷的其他權益，包括評估出的價值應符合國家的價格政策。課題四 房地產估價原則:二、房地產估價基本原則 3估價時點原則要求估價結果是估價目的決定的某個特定時間價值。把由估價目的決定的評估價值對應的特定時間，稱為估價時點，一般用公歷年、月、日表示。之所以遵守估價時點原則，是因為影響房地產價格的因素以及房地產市場是不斷變化的，決定了房地產價格和價值是不斷變化的。同一房地產在不同的時間通常會有不同的價值。 課題四

26、 房地產估價原則:二、房地產估價基本原則確立估價時點原則的意義在于：估價時點除了說明評估價值對應的時間，還是估價對象價值的時間界限。特別強調：遵循估價時點原則更本質的是確定估價時點應在先，得出評估價值應在后，而不是有了“評估價值”之后，再把它定義為某個時間的價值。多數估價項目是評估現在的價值，一般將估價人員實地查勘估價對象期間的某個日期（原則上為完成實地查勘之日）確定為估價時點。也可因特殊需要，將過去或未來的某個日期確定為估價時點。課題四 房地產估價原則:二、房地產估價基本原則估價時點估價對象狀況房地產市場狀況過去過去（1）過去現 在過去（2）現在現在（3）未來（4）未 來未來（5）未來 在估

27、價中要特別注意估價目的、估價時點、估價對象狀況和房地產市場狀況四者的匹配關系，其中估價目的是龍頭。課題四 房地產估價原則:二、房地產估價基本原則4替代原則要求估價結果不得不合理偏離與估價對象相似的房地產在同等條件下的正常價格。 根據經濟學原理，在同一個市場上，相同的商品有相同的價格。房地產價格的形成也符合這一規(guī)律，只是由于房地產的獨一無二性，使得完全相同的房地產幾乎沒有，但在同一個房地產市場上，相似的房地產會有相近的價格。 課題四 房地產估價原則:二、房地產估價基本原則替代原則對于具體的房地產估價工作指明了兩點： （1）如果存在著一定數量與估價對象相似的房地產，并已知其價格時，可以通過這些相似

28、的房地產的價格推算出估價對象的價格。 （2）不能孤立地思考估價對象的價值，應考慮相似的房地產的價格牽掣，特別是同一個估價機構，在同一個城市、同一時期，為了同一種估價目的，對不同區(qū)位、不同檔次的房地產的估價價值應有合理的“價差”，尤其是較好的房地產的評估價值不應低于較差的房地產的評估價值。替代原理在市場比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等估價方法中都會用到。 課題四 房地產估價原則:二、房地產估價基本原則 5最高最佳利用原則要求估價結果是在估價對象依法最高最佳利用下的價值。所謂最高最佳利用，是指法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。最高最佳利用原

29、則必須同時滿足4個條件：法律上允許；技術上可能；經濟上可行；價值最大化。最高最佳利用包括：最佳的用途、最佳的規(guī)模、最佳的集約度和最佳的檔次。 課題四 房地產估價原則:二、房地產估價基本原則尋找最高最佳利用的方法是：盡可能地設想出估價對象的各種潛在利用方式，然后從下列4個方面依序篩選： （1）法律上是否許可。對于每種潛在的利用方式，首先檢查它是否為法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和出讓合同等所允許。 （2）技術上是否可能。對于法律上允許的每種利用方式，要檢查它在技術上是否能夠實現，包括建筑材料性能、施工技術手段等能否滿足要求。 （3）經濟上是否可行。對于法律上允許且技術上可能的每種利用方式，還要進行經濟可

30、行性檢驗。 （4）價值是否最大化。在所有具有經濟可行性的利用方式中，能使估價對象的價值達到最大的利用方式，才是最高最佳的利用方式。課題四 房地產估價原則:二、房地產估價基本原則當估價對象已做了某種利用，則應根據最高最佳利用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并應在估價報告中予以說明。 （1）維持現狀前提。認為現有房地產維持現狀、繼續(xù)利用最為有利時，應以維持現狀為前提進行估價。（2）更新改造前提。認為現有房地產更新改造再予以利用最為有利時，應以更新改造為前提進行估價。（3）改變用途前提。認為現有房地產改變用途再予以利用最為有利時，應以改變用途為前提進行估價。（4）重新開發(fā)前提。認為現有房地產重

31、新開發(fā)再予以利用最為有利時，應以重新開發(fā)為前提進行估價。（5）上述情形的某種組合。最常見的是第三種改變用途與第二種更新改造的組合。課題四 房地產估價原則:二、房地產估價基本原則 6謹慎原則在評估房地產抵押價值時應遵循的一項原則。要求在存在不確定因素的情況下作出估價相關判斷時，應保持必要的謹慎，充分估價抵押房地產在抵押權實現時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不能高估假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值；不低估房地產估價人員知悉的法定優(yōu)先受償款。關鍵是要弄清楚“在存在不確定因素的情況下”。如果面臨的是確定因素，則不存在謹慎問題，應依據確定因素進行估價。如果面臨的是不確定因素，當對該因素的樂觀

32、、保守（或悲觀）和折中判斷或估價會導致對抵押價值的偏高、偏低和居中估計時，則應采取導致對抵押價值相對偏低的估計。謝謝！項目二： 房地產價格基礎房地產估價項目二 房地產價格基礎【知識目標】（1）掌握房地產價格的特征與種類（2）理解房地產供求與價格的關系（3）熟悉房地產價格的影響因素【能力目標】（1）能夠敏銳觀察房地產市場的供求關系（2）能對房地產在不同情況下的價格有一個準確的把握學習目標項目二 房地產價格基礎【項目概述】房地產估價就是評估房地產的價值。價值的外在表現是價格，理論上是價值決定價格，實踐中卻是通過價格來了解價值。房地產價格的高低和變動，是眾多對房地產價格有影響的因素共同作用的結果。這

33、些對房地產價格有影響的因素稱為房地產價格影響因素。因此，做好房地產估價要對房地產價值和房地產價格有全面、深入和正確的認識，應了解各種房地產價格影響因素，掌握它們是如何以及在何種程度上影響房地產價格的。簡言之，房地產的價格和價值、房地產價格的影響因素及其對房地產價格的影響是本課題主要解決的問題。項目二 房地產價格基礎【情境案例】 某住宅小區(qū)內的一條道路兩側建有商住樓，其底層為商業(yè)用房，二層及以上各層均為住宅?，F在該道路上要建一高架路。該高架路工程2012年6月開始施工，2012年10月結束。試分析：該小區(qū)道路狀況變化對該道路兩側底層的商業(yè)用房價格有什么影響？對該道路兩側的住房價格又有什么影響？項

34、目二 房地產價格基礎學習任務 房地產價格和價值 1 房地產價格影響因素2一、房地產價格二、房地產供求與價格三、房地產價格和價值種類一、房地產價格影響因素認識二、房地產價格影響因素分析課題一 房地產價格和價值 一、房地產價格 1. 房地產價格含義對價格最典型的兩種解釋和定義： 價格是為獲得一種商品或服務所必須付出的東西，通常用貨幣來表示，雖然不一定用貨幣形式來償付； 價格是商品價值的貨幣表現，價值是凝結在商品中的一般的無差別的人類勞動或抽象的人類勞動。第一種價格定義講的是“現象”，第二種講的是“本質”。課題一 房地產價格和價值對房地產估價來說，主要是從現象上把握房地產價格的“量”，所以：房地產價

35、格是指和平地取得他人的房地產必須付出的代價，包括貨幣、實物、無形資產和其他經濟利益。在市場經濟社會，房地產價格通常用貨幣表示，也可以用實物、勞務等非貨幣方式支付，例如以房地產作價入股換取設備、技術等。課題一 房地產價格和價值: 一、房地產價格 2.房地產價格的形成條件有用性：指某種物品能夠滿足人們的某種需要，經濟學上稱為使用價值。 稀缺性：指某種物品的數量沒有多到每個人都可以得到（相對缺乏 ）。 有效需求：指對物品的有支付能力的需要。即人們不但愿意購買而且有能力購買。房地產價格是由房地產的有用性、稀缺性和有效需求三者綜合產生的。 課題一 房地產價格和價值: 一、房地產價格 3.房地產價格的特征

36、（與一般物品相比）區(qū)位性：房地產價格與區(qū)位關系密切。權益性：房地產價格實質上是房地產權益的價格。形式二元性：房地產價格同時有買賣價格和租賃價格。形成個別性：房地產價格容易受交易者個別情況影響。形成長期性：房地產價格形成的時間通常較長。另外，還有高值性、差異性、趨升性等。課題一 房地產價格和價值 二、房地產供求與價格 1. 房地產需求房地產需求是指消費者在某一特定時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意而且能夠購買（或承租）的數量。形成需求兩個條件：消費者愿意購買；消費者有能力購買。 影響房地產需求量的因素：該種房地產的價格水平；消費者的收入水平；消費者的偏好；相關物品的價格水平消費者對未來

37、的預期。二、房地產供求與價格房地產的需求曲線表示房地產的需求量與其價格之間的關系某種房地產的需求量如何隨著該種房地產價格的變動而變動 。圖2-1 一般房地產的需求曲線二、房地產供求與價格 2. 房地產供給指房地產開發(fā)商和擁有者(出售人或出租人)在某一特定時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意而且能夠提供出售的數量。形成供給的兩個條件：房地產開發(fā)商或擁有者愿意供給；房地產開發(fā)商或擁有者有能力供給。影響房地產供給量的因素：該種房地產的價格水平；該種房地產的成本；該種房地產的開發(fā)技術水平；房地產開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預期。二、房地產供求與價格房地產的供給曲線供給曲線表示房地產供給量與其價格之

38、間的關系某種房地產的供給量如何隨著該種房地產價格的變化而變動。圖2-2 一般房地產的供給曲線二、房地產供求與價格 3. 房地產均衡價格市場交易是自愿交易或者交易雙方一致同意的交易，所以房地產市場交易價格和數量，必然是供求雙方都愿意并且能夠接受的價格和數量。房地產均衡價格是房地產的需求曲線與供給曲線相交時的價格，也就是房地產的市場需求量與市場供給量相等時的價格。二、房地產供求與價格圖2-3是把圖 2-1(a)中的需求曲線和2-2(b)中的供給曲線結合在一起所形成的。圖中E點是需求曲線與供給曲線的交點，它同時處于需求曲線和供給曲線上。因此，E點是供求點均衡點，該點所對應的價格和數量是消費者和房地產

39、開發(fā)企業(yè)或擁有者都愿意接受的價格和數量的組合。其中，該點所對應的價格Pe成為均衡價格，所對應的數量Qe稱為均衡數量。圖2-3 房地產均衡價格及其形成二、房地產供求與價格當市場價格偏離均衡價格時，會出現需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。一般來說，在市場力量作用下，這種供求不相等的非均衡狀態(tài)會逐漸消失，偏離的市場價格會自動地恢復到均衡價格水平。均衡價格原理是價格原理的核心內容，它表明：均衡是市場價格運行的必然趨勢，如果市場價格由于某種因素或者某些因素的影響而脫離了均衡價格，則必然出現過?；蚨倘?，導致賣者之間或買者之間的競爭，形成價格下降或上漲的壓力和趨勢，并最終趨向于均衡價格。二、房地產供求與價格

40、 4房地產供求狀況的分類主要根據區(qū)域和類型結合情況分為4種類型：全國房地產總的供求狀況；本地區(qū)房地產總的供求狀況；全國同類房地產的供求狀況；本地區(qū)同類房地產的供求狀況。房地產由于不可移動及變更用途困難，直接決定某一房地產價格水平高低的供求狀況，是本地區(qū)同類房地產的供求狀況。 課題一 房地產價格和價值 三、房地產價格和價值種類 房地產估價中經常用到的主要房地產價格和價值種類（按相關性分組介紹）： 1成交價格、市場價格、理論價格與評估價值成交價格:是交易雙方實際達成交易的價格，簡稱成交價?？煞譃檎３山粌r格和非正常成交價格。市場價格：指某種房地產在市場上的平均水平價格，簡稱市場價。三、房地產價格和

41、價值種類 理論價格：是在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格。評估價格：簡稱評估值（價），是指具備價格評估資格的估價人員（師）通過估價活動得出的估價對象房地產的價值。從理論上講，在為交易服務的估價中，一個良好的評估價值=正常成交價格=市場價格。三、房地產價格和價值種類 2市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現價值、在用價值和殘余價值 按照評估價值的前提或內涵等實質內容劃分的幾種價值，是六種基本類型。其中，市場價值又是最基本、最常用的價值類型，其他價值類型屬于非市場價值。市場價值來源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的價值；投資價值是

42、對特定的投資者而言的，是基于主觀的、個人因素上的價值。房地產估價通常是評估房地產的市場價值。謹慎價值通常低于市場價值。三、房地產價格和價值種類 3買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值 4房地產所有權價格、土地使用權價格和其他權益價格中國目前只有房屋所有權價格，沒有土地所有權價格，通常也不存在土地所有權價值評估。建設用地使用權（國有土地使用權）價格，其法定名稱為土地的使用權出讓金。 5無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值無租約限制價值=出租人權益價值+承租人權益價值三、房地產價格和價值種類 6基準地價、標定地價和房屋重置價格城市房地產管理法規(guī)定應當定期確定并公布的

43、幾種價格，各自均為一種評估價值。我國實行的是基準地價定期公布制度?；鶞实貎r是政府地價管理的基礎。 7土地價格、建筑物價格和房地價格土地價格因“生熟”程度而異生地（不具有城市基礎設施的土地）生地價毛地（具有一定城市基礎設施，但尚未完成拆遷安置的土地）毛地價熟地（具有較完善的城市基礎設施，能直接進行房地產建設的土地）熟地價三、房地產價格和價值種類 8總價格、單位價格和樓面地價土地單價指單位土地面積的土地價格；建筑物單價常指單位建筑物面積的建筑物價格；房地單價通常是指單位建筑物面積的房地價格。房地產的單位價格一般可以反映房地產價格水平的高低。樓面地價是一種特殊的土地單價，是將土地總價按土地上的建筑物

44、建筑面積均攤的土地價格。 認識樓面地價的作用十分重要，因為樓面地價通常比土地單價更能反映土地價格水平的高低。 9現房價格和期房價格課題二 房地產價格影響因素 一、房地產價格影響因素認識房地產價格的影響因素是房地產估價的主要難點。準確量化它們對房地產價格的影響，應把握以下三點： 1、影響方向：各種影響房地產價格的因素對房地產價格的影響方向不盡相同 2、影響程度：各種影響房地產價格的因素對房地產價格的影響程度不盡相同 3、影響關系：各種影響房地產價格的因素與房地產價格之間的影響關系不盡相同 課題二 房地產價格影響因素房地產價格影響因素分類常見的分類方法有兩種：一種是按影響因素的范圍分為三類：一般因

45、素、區(qū)域因素、個別因素。另一種分類是先將眾多影響因素分為房地產自身因素和房地產外部因素兩大類，然后再進行細分。本課程按第二種分類方法介紹房地產價格影響因素。 課題二 房地產價格影響因素對廣大范圍各類房地產價格都有影響的因素，如經濟發(fā)展狀況、貨幣政策、物價、利率等； 僅對特定房地產的價格產生影響的因素，如該房地產的區(qū)位、用途、規(guī)模、土地形狀、建筑結構、建筑物新舊程度等 指估價對象周圍一定區(qū)域范圍內對該區(qū)域內各宗房地產價格產生影響的因素，如所在地區(qū)的城市規(guī)劃調整、環(huán)境狀況、配套設施狀況等； 一般因素個別因素房地產價格區(qū)域因素從宏觀中觀微觀三個層面分析影響房地產價格的因素影響因素課題二 房地產價格影

46、響因素房地產價格影響因素自身因素外部因素實物因素權益因素區(qū)位因素 人口因素制度政策因素經濟因素社會因素國際因素心理因素其他因素 二、房地產價格影響因素分析（一）自身因素1房地產實物因素（1）土地實物因素 土地面積 土地形狀 地形地勢 地基（工程地質） 土地開發(fā)程度 （2）建筑物實物因素 建筑規(guī)模外觀建筑結構設施設備裝修裝飾 層高或室內凈高 空間布局 日照、采光、通風、保溫、隔熱、隔聲、防水 維修情況和完損狀況 （一）自身因素2房地產權益因素（1）房地產權利及其行使的限制。是所有權還是使用權、地役權、抵押權、租賃權，以及這些權利是否完整、清晰等，價值會有很大差異。此外，權力所對應的實質內容對價值

47、也有很大影響。 （2）房地產使用管制。主要是農用地轉為建設用地，以及城市規(guī)劃對土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的規(guī)定。特別是規(guī)定用途、容積率對地價有很大影響。 （3）相鄰關系的限制。相鄰關系是對房地產所有權、使用權的一種限制，相鄰關系的存在對房地產價格有一定的影響。（一）自身因素3房地產區(qū)位因素房地產區(qū)位不同，價格會有很大的差異。房地產區(qū)位優(yōu)劣的判別，因不同用途而有所不同。居住房地產：交通條件、配套設施完備程度、周圍環(huán)境和景觀；商業(yè)房地產：繁華程度、臨街狀況、交通條件等；辦公房地產：商務氛圍、交通條件等；工業(yè)房地產：視產業(yè)的性質而定。一般而言，凡是有利于原料和產品的運輸，便于動力

48、取得和廢料處理的區(qū)位，價格必有趨高的傾向。 （一）自身因素房地產區(qū)位因素 （1）位置。房地產所處的方位、與相關場所的距離、臨街狀況、朝向（及樓層）。 （2）交通條件。道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制、停車以及交通收費等（交通出行的便捷、時耗、成本等因素直接影響房地產價格）。（3）外部配套設施。外部配套設施完備，如周邊有重點中小學、高等級醫(yī)院以及有購物中心、休閑娛樂場所的住宅，其價格就高。（4）周圍環(huán)境和景觀。房地產價格有影響的房地產周圍的物理性狀因素和人文狀況因素，主要有大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境和人文環(huán)境。（二）房地產外部因素1人口因素人口是決定房地產需求量或市場

49、規(guī)模大小的一個基礎因素，人口的數量、構成、素質等狀況對房地產價格有很大影響。人口數量的增長必然導致對房地產需求的上升，從而推動房地產價格的上漲。人口素質的提高，消費觀念的進步，從而對房地產的質量和面積、結構、配套設施、環(huán)境等提出更高的要求，導致房地產價格上升。家庭小型化即傳統(tǒng)性大家庭向兩人或三人世界轉變，造成對住宅單元的需求不斷增加，導致住宅價格上升。 1人口因素“地狹人稠，寸金尺土，居住乃成生活之重擔，每年婚嫁覓居之青年數以萬計，樓宇需求，有增無減。加以市區(qū)可供發(fā)展土地日形短缺，當局雖有移山填海之方，普建廉租屋宇之策，無奈緩急不克相應，地產業(yè)必將璀璨，樓宇價格，長遠著眼，應予看好?！?李兆基

50、李兆基，香港著名的商界巨頭，被人稱為“亞洲股神”。（二）房地產外部因素2制度政策因素（1）房地產制度政策。房地產制度政策對房地產價格的影響最大，特別是房地產的所有制、使用制、交易管理制度及價格政策。（2）金融制度政策。金融制度政策的變化對房地產價格有很大的影響，特別是貨幣政策和房地產信貸政策。（3）稅收制度政策。直接或間接的對房地產課稅，提高或降低房地產的稅率或稅額標準，都會對房地產價格產生影響。（4）相關規(guī)劃和計劃。如國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等土地相關規(guī)劃與計劃和住房建設規(guī)劃等住房相關規(guī)劃與計劃的編制、調整和修訂，對房地產價格會有較大的影響。（5）相關特殊政策。（二

51、）房地產外部因素3經濟因素（1）經濟發(fā)展。經濟發(fā)展、繁榮或衰退等經濟發(fā)展狀況，影響著就業(yè)、收入和市場信心等，對房地產價格有很大影響。（2）居民收入。居民收入水平及其增長，對房地產尤其是住宅價格有很大的影響。（3）物價。物價變動，房地產價格一般也隨之同向變動。（4）利率。利率的升降對房地產價格有一定的影響。 （二）房地產外部因素4社會因素（1）政治安定狀況。政治不安定，社會可能動蕩，影響人們投資、置業(yè)的信心，從而造成房地產價格低落。（2）社會治安狀況。某地社會治安差，人們的生命財產缺乏保障，會造成該地區(qū)房地產價格低落。（3）城市化。城市化意味著人口不斷向城鎮(zhèn)地區(qū)集中，造成對城鎮(zhèn)房地產的需求不斷增

52、加，從而會帶動城鎮(zhèn)房地產價格上漲。（4）房地產投機。房地產投機有許多危害，主要引起房地產價格上漲和市場動蕩。 （二）房地產外部因素5國際因素（1）世界經濟狀況。世界經濟發(fā)展良好，一般有利于房地產價格上漲。（2）國際競爭狀況。國與國之間為吸引外來投資激烈競爭，如采取低地價政策，從而會使房地產價格低落。（3）政治對立狀況。國與國之間發(fā)生政治對立，一般會導致房地產價格下跌。（4）軍事沖突情況。一旦發(fā)生戰(zhàn)爭，則戰(zhàn)爭地區(qū)的房地產價格會陡然下跌，而那些受到戰(zhàn)爭威脅或影響的地區(qū)，其房地產價格也會有所下降。（二）房地產外部因素6心理因素購買或出售時的心態(tài)；個人欣賞趣味（偏好）；時尚風氣、跟風或從眾心理；接近名

53、家住宅的心理；講究風水或吉祥號碼。7其他因素（1）行政隸屬變更。如非建制鎮(zhèn)升格為建制鎮(zhèn)，建制鎮(zhèn)升格為縣（市），縣級市升格為地級市，省轄市升格為直轄市，通常會使這些地區(qū)的房地產價格上升。（2）重要人物的健康狀況等。如某些重要政治人物的健康或生死狀況，人們預期它會影響未來的趨勢，從而引起房地產價格的漲落。項目三： 市場比較法及其運用房地產估價項目三市場比較法【知識目標】（1）熟悉市場比較法的基本原理和適用對象與條件。（2）掌握市場比較法的操作步驟。（3）掌握各項因素比較修正與調整的要求及其系數的確定、估價測算公式、比準價格的最終確定等方法?！灸芰δ繕恕浚?）能夠迅速、準確的選擇市場比較法所需要的可

54、比實例。（2）能夠通過估價基本公式進行估價測算應用。（3）會對估價案例進行分析、評估，具備運用市場比較法進行估價測算的基本能力。項目三市場比較法【項目概述】市場比較法是房地產估價方法中應用最廣泛的方法。本課題主要討論市場比較法的概念，市場比較法的適用范圍，可比案例的收集以及可比實例的選擇，各項參數的修正方法，最終比準價格的求取。項目采取理論闡述與例題、案例相結合的方式，重點在于提高學生關于市場比較法的應用技能。項目三市場比較法【情境案例】2011年5月，甲公司向乙商業(yè)銀行申請抵押貸款，抵押物是位于某市某一小區(qū)內的一套混合結構的住宅，其建設用地使用權通過出讓取得，土地使用期限為70年，期限從19

55、99年8月13日起。估價對象建筑物建成于為2002年，外墻刷涂料，共四個單元，所在單元平面布局為三戶，估價對象位于第一層，南北朝向，附帶獨立小院（約5平方米），房屋建筑面積為65平方米，二室一廳一廚一衛(wèi)，一般裝修，水、電、衛(wèi)設施齊全?，F委托丙房地產估價有限公司進行評估，丙房地產估價有限公司承接該估價項目后，分派兩名估價師具體負責該評估項目。經過詳細調查，估價師選取了與估價對象同一小區(qū)近三個月交易的兩宗住宅和臨近小區(qū)兩個月前交易的一套類似住宅作為可比實例，對其成交價格分別經過有關因素的修正和調整計算后，采用算術平均數法確定估價對象住宅的市場價值。項目三市場比較法本課題的主要內容：課題一 認識市場

56、比較法課題二 可比實例的搜集與篩選課題三 可比實例價格的修正與調整課題四 比準價格求取課題五 市場比較法應用示例 一、市場比較法的概念與理論依據 1.市場比較法的概念市場比較法，又稱市場法、比較法，是選取一定數量發(fā)生過交易且符合一定條件的與估價對象相似的房地產，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當的處理來求取估價對象價值的方法。與估價對象相似的房地產，也稱為估價對象的類似房地產，簡稱類似房地產，是指與估價對象的區(qū)位、用途、權利性質、檔次、規(guī)模、建筑結構等相同或相似的房地產。發(fā)生過交易且符合一定條件的與估價對象相似的房地產，簡稱可比實例，是指交易實例中交易類型與估價目的吻合、成

57、交日期與估價時點接近、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的與估價對象相似的房地產。課題一 市場比較法基本原理課題一 市場比較法基本原理市場比較法的本質是以房地產的市場價格為導向來求取房地產的價值。通常把市場比較法估價測算出的價值稱為比準價值。市場是檢驗房地產價值合理與否的重要場所。市場比較法是一種最直接、較直觀且有說服力的估價方法，其測算結果易于被人們理解、認可或接受。2. 市場比較法的理論依據 市場比較法的理論依據就是替代原理。即在同一個房地產市場上相似的房地產有相近的價格。 替代原理：在同一市場上，兩個以上具有替代關系的商品同時存在時，該類商品的價格就由這種有替代關系的商品相互競爭，相互

58、牽制，最終趨于一致。 課題一 市場比較法基本原理課題一 市場比較法基本原理二、市場比較法的適用對象與條件1.市場比較法的適用的估價對象市場比較法主要在房地產交易市場比較活躍的地方應用普遍。該法適用的估價對象是數量較多、經常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產，例如：住宅，包括普通住宅、別墅、公寓等。特別是數量較多、可比性較好的存量成套住宅最實用市場比較法估價，相對來說也是最容易、最簡單的一種房地產估價。寫字樓。商鋪。標準廠房。房地產開發(fā)用地。2. 市場比較法估價應具備的條件市場比較法需要具備的前提條件是較發(fā)達的房地產市場及在估價時點的近期有較多類似房地產的交易。市場比較法估價需要消除以下三個方面可

59、比實例成交價格與估價對象價值的差異：特殊交易情況與正常交易情況不同。把可比實例的特殊交易情況造成的可能是不正常的成交價格，修正為正常價格；成交日期與估價時點不同（兩個時點的市場狀況不同）。需要把可比實例在其成交日期的價格，調整為在估價時點的價格；可比實例狀況與估價對象狀況不同。需要把可比實例在自身狀況下的價格，調整為估價對象狀況下的價格。上述對可比實例成交價格進行的修正與調整，分別簡稱為交易情況修正、市場狀況調整和房地產狀況調整。課題一 市場比較法基本原理課題一 市場比較法基本原理三、市場比較法估價的步驟4大步驟：收集交易實例。選取可比實例。根據估價對象狀況和估價目的，從交易實例中選取一定數量

60、符合一定條件的交易實例作為可比實例。對可比實例成交價格進行處理。分為價格換算、價格修正和價格調整。即：建立比較基準、交易情況修正、市場狀況調整和房地產狀況調整。故該大步驟又分為建立比較基準、交易情況修正、市場狀況調整和房地產狀況調整四個小步驟。求取比準價值。把多個可比實例成交價格經過處理得到的多個比準價值綜合為一個比準價值。 課題二 交易實例搜集與可比實例篩選一、交易實例的搜集 1.收集交易實例的內容和要求 （1）交易實例房地產基本狀況。 （2）交易雙方基本情況。包括總價、單價及計價方式。 （3）成交價格 （4）成交日期。 （5）付款方式。 （6）交易情況。如交易目的、交易方式、交易稅費負擔方