地匯投資-SOHO東海廣場價值投資計劃書

1、SOHO東海廣場價值投資計劃書上海地匯投資管理有限公司http:/2009年12月MELIVE TM商業(yè)地產(chǎn)價值投資計劃（Value Investment Planning for Commercial Real Estate）MELIVEM市場（Marketing）E企業(yè)（Enterprise）L位置（Location）I投資回報（Investment Return）V內(nèi)在價值（Value）E執(zhí)行建議（Excute）MELIVE為上海地匯投資管理有限公司之專用商業(yè)地產(chǎn)價值投資分析方法，未經(jīng)上海地匯投資管理有限公司許可，任何機構(gòu)或個人不得擅自作為商業(yè)用途使用。 TM TM 為上海地匯投資有限公

2、司之注冊商標，受國家知識產(chǎn)權(quán)之保護。本報告觀點獨立，不受任何人為因素影響，嚴格按照公司規(guī)范進行客觀分析，代表本公司對投資標的之理解，并作為本公司之投資決策依據(jù)及公司客戶投資建議。本建議不對任何投資結(jié)果負責(zé)。投資標的物名稱：上海SOHO東海廣場投資類型： 物業(yè) 股票/股權(quán) 債券 實物 租賃權(quán)/使用權(quán)項目概況：SOHO東海廣場地處上海南京西路中央商務(wù)區(qū)中心位置，項目高217米，是上海摩天大廈之一，更是上海南京西路的地標性建筑?？偨ㄖ娣e為80510平米，其中寫字樓面積為67829平米，目前入駐的企業(yè)95%以上均為國外知名公司；1-2層為商業(yè)，建筑面積為3842平米。SOHO東海廣場坐落在上海南京西

3、路中央商務(wù)區(qū)的中心地帶。南京西路商圈是具有商業(yè)傳統(tǒng)，商業(yè)規(guī)劃一流的獨特區(qū)位。多家五星級酒店和高端購物中心聚集于此，兩條地鐵線及延安高架橋近在咫尺，與上海商城、恒隆廣場、上海嘉里中心步行之遙。位置：上海市南京西路1486號當前價格：均價6萬元/平方米購置條件：整層購買，標準層面積：高區(qū)（38-57層）建筑面積：1237.74平方米/層； 中區(qū)（23-37層）建筑面積：1451.7平方米/層； 低區(qū)樓層：3-22層。 標準層平面圖歷史狀況：公開資料顯示，東海廣場在其“爛尾”的10年間已經(jīng)被數(shù)次轉(zhuǎn)手，其最早的東家為長江計算機集團，之后被上海安聯(lián)投資發(fā)展公司接手，2003年10月，開開集團以7.38億

4、元的巨資接下東海廣場，此后，該項目又由靜安土地開發(fā)控股總公司接手，2005年，東海廣場被上海市靜安區(qū)土地開發(fā)控股總公司對外公開轉(zhuǎn)讓，浙江綠城集團以13億元的價格奪標；一年后，摩根士丹利以19.6億元的價格接手東海廣場，其時，該項目的成交單價（即使不算待建部分的成本）也已升至1.5萬元。2009年8月，SOHO中國以24.5億從大摩手中整體收購東海廣場，經(jīng)改裝后于11月散售。預(yù)備作為投資目標之理由：1、本區(qū)域?qū)儆谏虾Ｊ蟹比A商業(yè)地段，作為投資性產(chǎn)品，未來具有較高之升值潛力；2、發(fā)展商SOHO中國對其商業(yè)模式成功復(fù)制到上海充滿信心,即吸引全國高端客戶投資城市中心的商業(yè)物業(yè)，并進行統(tǒng)一推廣，統(tǒng)一招租，

5、統(tǒng)一管理使這些商業(yè)物業(yè)的價值最大化。東海廣場外觀圖效果圖【執(zhí)行概要】1、地匯投資經(jīng)過測算，估計此物業(yè)（標準層）的內(nèi)在價值為9180萬元，目前購買折價率為95%。2、按目前之租金水平，若長期持有，該項目投資回報較低，總投資回報率為7.2%，IRR=4%，低于期望值，因此建議作短線投資。3、通過市場分析，我們認為該物業(yè)未來具有較大的升值潛力，因而考慮在適當?shù)臅r機轉(zhuǎn)讓。1 市場分析（Marketing）2 企業(yè)分析（Enterprise）3 位置分析（Location）4 標的物內(nèi)在價值評估（Internality Value Evaluating）5 投資回報分析（Investment Retur

6、n）6 執(zhí)行建議（Excute）1、市場分析（Marketing）受上半年整體市場回暖的刺激，從今年第三季度起，上海甲級寫字樓市場出現(xiàn)回暖跡象，租賃需求有所回升，租金下跌速度開始放緩。據(jù)相關(guān)機構(gòu)第三季度房地產(chǎn)市場報告，第三季度上海甲級辦公樓平均租金為6.1元/平方米/天，環(huán)比下降了3.6%，但降速已經(jīng)放緩。與此同時，租賃需求有明顯的增長，凈吸納量接近14萬平方米，與今年前兩季度凈吸納量幾乎為零形成鮮明對比。從空置率來看，由于陸家嘴三季度空置率都有明顯下降，帶動該區(qū)域整體空置率較二季度下降2個百分點。對比住宅市場價格的節(jié)節(jié)攀升，目前上海部分區(qū)域的寫字樓與住宅售價倒掛明顯，個別寫字樓項目甚至傳出打

7、折消息。價格的 洼地，重啟辦公物業(yè)投資潮。 盡管住宅市場已出現(xiàn)強勁反彈，但寫字樓復(fù)蘇為時尚早。上海市由于眾多利好因素的影響，如兩個中心國際金融中心和國際航運中心的建設(shè)、大浦東、大虹橋建設(shè)及迪斯尼落戶等因素的刺激，整體經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)將帶動企業(yè)對寫字樓需求的增長，而目前上海寫字樓開發(fā)并不多，因而寫字樓供不應(yīng)求的局面即將形成?；九袛啵河捎谏套r格倒掛以及未來上海對寫字樓的需求，寫字樓市場投資的時機成熟。在未來整體經(jīng)濟好轉(zhuǎn)的前提下，本物業(yè)預(yù)期具有較大的升值空間。2 企業(yè)分析（Enterprise）SOHO中國有限公司成立于1995年，由SOHO中國董事長潘石屹和SOHO中國總裁張欣聯(lián)手創(chuàng)建。SOHO

8、中國是中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)袖，主要在北京和上海城市中心開發(fā)高檔商業(yè)地產(chǎn)。公司與國際知名建筑師合作，結(jié)合本土客戶的需求，把他們創(chuàng)新的設(shè)計理念轉(zhuǎn)化成引領(lǐng)潮流的物業(yè)。在公司“創(chuàng)造CBD繁華”理念的指引下，SOHO中國精準地把握契機，堅持獨特創(chuàng)新的建筑理念，建造具有中國當代風(fēng)格的建筑，所開發(fā)項目均成為新北京城市建設(shè)中的里程碑建筑。SOHO中國在北京已經(jīng)完成和正在建設(shè)的項目有：“SOHO現(xiàn)代城”、“建外SOHO”、“SOHO尚都”、“朝外SOHO”、“光華路SOHO”、“光華路SOHOII”、“SOHO北京公館”、“中關(guān)村SOHO”、“三里屯SOHO”、“前門大街”、“朝陽門SOHO I”、“朝陽門SOHO

9、 II”、“銀河SOHO”（原“朝陽門SOHO III”）。同時，SOHO中國在北京長城腳下和海南博鰲分別開發(fā)建設(shè)了全球知名前衛(wèi)建筑項目“長城腳下的公社”和“博鰲藍色海岸”。2009年8月18日，SOHO中國宣布收購SOHO東海廣場。此項目收購的完成，標志著SOHO中國將業(yè)務(wù)拓展到上海的城市中心繁華地段。9月3日，SOHO中國通過招拍掛獲得北京望京地區(qū)B29地塊。該項目的建筑高度可達200米。SOHO中國將和全世界最好的建筑設(shè)計師合作，將該項目打造成為從機場進入北京市區(qū)的第一個地標建筑。SOHO中國所開發(fā)的項目取得了巨大的商業(yè)成功，連續(xù)多年蟬聯(lián)北京銷售冠軍。SOHO中國的成功源自公司在城市中心

10、最繁華的地段，為注重生活品味的人群提供了創(chuàng)新、高品質(zhì)的居住、工作和消費的空間以及時尚的生活方式。截至2008年年底，SOHO中國共完成開發(fā)總建筑面積約175萬平方米。目前在建項目的總建筑面積約175萬平方米。SOHO中國在北京CBD開發(fā)商業(yè)項目的總建筑面積位居所有開發(fā)商之首。SOHO中國一直是一個負責(zé)任的企業(yè)公民，自2003年起，SOHO中國連續(xù)多年成為中國房地產(chǎn)行業(yè)納稅前10名企業(yè)；SOHO中國秉承“推動社會物質(zhì)發(fā)展的同時，推動精神的進步與成長”的理念，于2005年成立了公益慈善機構(gòu)“北京搜候中國城市文化基金會”（簡稱“SOHO中國基金會”），旨在通過提高教育水平以改善一些地區(qū)的貧困現(xiàn)狀。

11、到目前為止，SOHO中國基金會各項捐款總額已經(jīng)接近5000萬元人民幣，包括為“5.12汶川地震”救災(zāi)和災(zāi)后恢復(fù)重建捐款的2200萬元人民幣， 其中很大比例的善款正用于教育設(shè)施的興建和恢復(fù)。上述關(guān)于SOHO中國的文字介紹，出自SOHO東海廣場官方網(wǎng)站。基本判斷：SOHO中國在CBD寫字樓開發(fā)上具有成熟的經(jīng)驗，企業(yè)實力雄厚，而且給投資者留下一定的發(fā)展空間，因此在對企業(yè)的判斷上應(yīng)充滿信心。3 位置分析（Location）從城市區(qū)位來講，南京西路已形成包括上海商城、嘉里中心、中欣廣場、梅隴鎮(zhèn)、恒隆廣場、中信泰富等高檔寫字樓、酒店、零售商業(yè)聚集的商務(wù)區(qū)，是上海市最繁華的商業(yè)地段之一。地段價值評估我司對該

12、項目地段進行評估，綜合得分為84分，說明該地段在上海屬于一級商業(yè)地段。地段評分項目權(quán)數(shù)(%)打分得分連接成本道路系統(tǒng)3902.7交通5904.5雇員中心2801.6零售店2801.6消費者基礎(chǔ)5854.25勞工團體1800.8供應(yīng)商3601.8原料1300.3公用事業(yè)2901.8市政服務(wù)2801.6教育設(shè)施1600.6娛樂設(shè)施1850.85健康服務(wù)1700.7文化設(shè)施1750.75鄰近設(shè)施3902.7競爭性用途2501連接成本小計3527.55模式/趨勢土地使用4803.2交通3902.7規(guī)章2701.4歷史事件1900.9成長性5904.5模式小計1512.7需求/供給人口1900.9就業(yè)3

13、852.55收入6955.7工資4853.4房地產(chǎn)價格5804房產(chǎn)價值6804.8銷售量3902.7稅制3702.1增長趨勢6905.4最高最優(yōu)使用5954.75競爭性用途3852.55潛在需求5904.5需求/供給小計5043.35地段總計10083.6地點分析通過對地點的分析，可知作為本投資標的十分適合寫字樓物業(yè)經(jīng)營。地點評分項目權(quán)數(shù)打分得分可接近性路邊圍欄8806.40 街邊3802.40 街角設(shè)置4853.40 中央分隔帶1010010.00 小計2522.20 土地要素尺寸2901.80 臨街空地2501.00 土壤11001.00 公用設(shè)施2801.60 構(gòu)造1900.90 排水2

14、801.60 土地形狀2901.80 供水設(shè)施1800.80 陰溝1800.80 道路系統(tǒng)2801.60 地點便利設(shè)施1700.70 審美1800.80 地勢21002.00 應(yīng)急措施1800.80 消防通道2951.90 深度1900.90 工程需要1900.90 小計2520.90 法規(guī)要素建筑法規(guī)限制2901.80 所需的許可31003.00 小計54.80 建筑物特性建筑物吸引力0.51000.50 房齡0.3900.27 房體狀況0.31000.30 房屋類型0.31000.30 尺寸0.3800.24 舒適0.5950.48 可見性1900.90 服務(wù)0.2800.16 結(jié)構(gòu)0.2

15、800.16 泊位0.5900.45 樓層通道0.2800.16 樓層高度0.5900.45 裝卸臺及高度0.31000.30 效率0.2900.18 經(jīng)營時間0.1700.07 位置0.5900.45 安全0.1980.10 小計165.46 承租人質(zhì)量31003.00 規(guī)模21002.00 承租人類型2961.92 繳租能力3902.70 租期2601.20 流動情況2901.80 小計1412.62 成本購置5954.75 改善5904.50 承租4903.60 經(jīng)營6905.40 小計2018.25 地點評分總計10084.23 4 標的物內(nèi)在價值評估（Internality Valu

16、e Evaluating）按照巴菲特價值投資理念，通過租金收益推算該項物業(yè)之內(nèi)在價值。假設(shè)：購置一個標準層物業(yè)，按單價6萬元/平方米計算，需投資8712萬元。租金按12元/天平方米計，每年遞增5%計算15年內(nèi)總收益，由此推導(dǎo)該物業(yè)之內(nèi)在價值。資本化率r=貸款比例x利率+首付比例x期望收益率=60%x6%+40% x20%=11.6%，取11%按上表計算結(jié)果，本物業(yè)之內(nèi)在價值為9180萬元，目前折價率為95%，購買價格并不占優(yōu)勢 。5 投資回報分析（Investment Return）總租金乘數(shù)=價格/租金=60000/360=137180，說明物業(yè)定價還是比較合理的。年投資回報率=租金/投資總額=12*360/60000=7.2%；根據(jù)測算結(jié)果，IRR=4%，小于11%的貼現(xiàn)率，無法滿足投資期