房地產(chǎn)工程管理范圍劃分與工程時間計劃管理

1、房地產(chǎn)工程管理范圍劃分與工程時間(shjin)計劃管理講座2005年9月30日 共十六頁項(xiàng)目范圍(fnwi)管理基本概念 項(xiàng)目(xingm)范圍管理定義：是一個項(xiàng)目(xingm)全過程中所涉及的項(xiàng)目產(chǎn)出物和項(xiàng)目工作范圍所進(jìn)行的管理和控制工作。項(xiàng)目范圍，包括項(xiàng)目產(chǎn)出物的范圍和項(xiàng)目工作范圍兩個方面。項(xiàng)目產(chǎn)出物是最終項(xiàng)目的成果，項(xiàng)目工作范圍是完成一個項(xiàng)目并且實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)和獲得項(xiàng)目產(chǎn)出物所必需的全部工作的范圍。項(xiàng)目范圍管理的目標(biāo)是使整個項(xiàng)目的產(chǎn)出物能夠全面達(dá)到項(xiàng)目目標(biāo)的要求，使項(xiàng)目的全部工作既不超出生成既定項(xiàng)目產(chǎn)出物和實(shí)現(xiàn)既定項(xiàng)目目標(biāo)的需要，也不能少于這種需要。項(xiàng)目范圍管理是項(xiàng)目時間管理、成本管理的基

2、礎(chǔ)。共十六頁項(xiàng)目范圍定義(dngy)的目的 明確界定項(xiàng)目的產(chǎn)出物和工作，提高對項(xiàng)目成本估算、項(xiàng)目工期和項(xiàng)目資源(zyun)需求估算的準(zhǔn)確性，為項(xiàng)目的績效度量和管理控制確定了一個基準(zhǔn)，便于明確和分配項(xiàng)目的任務(wù)和責(zé)任等。共十六頁WBS技術(shù)(jsh)簡介WBS技術(shù)也就是工作分解結(jié)構(gòu)技術(shù)，是指將根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)確定的項(xiàng)目產(chǎn)出物和項(xiàng)目工作進(jìn)行逐層細(xì)分，最終確定出可操作執(zhí)行的項(xiàng)目工作包從而界定一個項(xiàng)目范圍的技術(shù)方法。是幫助人們揭示項(xiàng)目細(xì)節(jié)的有效工具，是界定項(xiàng)目范圍、進(jìn)行項(xiàng)目預(yù)算和溝通等的有效工具。運(yùn)用WBS技術(shù)的目的和意義：構(gòu)建一個項(xiàng)目WBS的目的首先是為了界定項(xiàng)目范圍。構(gòu)建項(xiàng)目WBS有助于監(jiān)控項(xiàng)目管理過程。

3、WBS中每個工序的活動內(nèi)容、所需資源和所需時間等都應(yīng)該是可以衡量的，這樣(zhyng)得出的每一個項(xiàng)目工作包可成為監(jiān)控項(xiàng)目過程的基礎(chǔ)，成為項(xiàng)目利益相關(guān)者之間溝通的基礎(chǔ)。項(xiàng)目WBS有助于準(zhǔn)確預(yù)算項(xiàng)目成本和進(jìn)度，避免現(xiàn)場簽證。WBS有助于明確各部門的任務(wù)。每個部門或每一個部門員工都希望有明確清楚的工作分配，以便能更好地了解自己的工作應(yīng)該如何工作，而工作分解結(jié)構(gòu)技術(shù)可以滿足這一要求。共十六頁WBS技術(shù)在房地產(chǎn)工程管理(gunl)的運(yùn)用房地產(chǎn)工程管理成果范圍，詳見鏈接案例。房地產(chǎn)工程管理通用工作范圍，詳見鏈接案例。房地產(chǎn)工程管理項(xiàng)目WBS分解結(jié)構(gòu)案例，詳見鏈接、鏈接。民用建筑設(shè)備(shbi)安裝工程范

4、圍劃分方法案例，詳見鏈接。房地產(chǎn)工程管理項(xiàng)目WBS技術(shù)的運(yùn)用原則：成果范圍分解以合約擬分包的分部工程項(xiàng)目為界，項(xiàng)目工作范圍根據(jù)公司具體情況確定。共十六頁房地產(chǎn)工程時間計劃(jhu)管理體系的內(nèi)容 房地產(chǎn)工程時間計劃管理體系的內(nèi)容主要(zhyo)是在工程管理項(xiàng)目WBS基礎(chǔ)上，細(xì)化活動內(nèi)容、配置資源和時間，明確各部門的任務(wù)和責(zé)任，使項(xiàng)目得到有效監(jiān)控。中海、萬科的三級管理計劃案例，詳見鏈接。共十六頁工程時間(shjin)計劃管理體系是房地產(chǎn)工程管理項(xiàng)目最重要的內(nèi)容 Andrew Smith的部分智慧金磚：計劃的本質(zhì)是工作開始前，思考如何做好它。避免過于樂觀，尤其是在項(xiàng)目的初期，留有余地。計劃是所有人

5、的承諾，制定前應(yīng)消除不同意見。經(jīng)常召開協(xié)調(diào)和溝通會議，是統(tǒng)一思想的法寶。執(zhí)行(zhxng)中保持項(xiàng)目計劃的及時分發(fā)、一致、有效。計劃管理的重要性：計劃是管理的基本職能。 計劃是實(shí)現(xiàn)主動控制的前提。 計劃是績效考核的依據(jù)，沒有計劃就沒有考核標(biāo)準(zhǔn) 。共十六頁房地產(chǎn)工程時間計劃管理的任務(wù)(rn wu)是什么？ 房地產(chǎn)工程計劃管理的任務(wù)就是以營銷為中心，將企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展計劃具體落實(shí)到開發(fā)(kif)項(xiàng)目工程實(shí)施階段上來，各職能部門根據(jù)批準(zhǔn)的計劃，開展各項(xiàng)工作，并根據(jù)情況變化對計劃進(jìn)行動態(tài)控制，從而時刻保持工程管理的主動性。 共十六頁怎樣編制房地產(chǎn)工程時間管理(gunl)計劃？ 計劃要回答的問題：明

6、確誰是顧客？客戶的需求是什么？我們現(xiàn)在處在什么位置?我們應(yīng)該在什么地方結(jié)束？技術(shù)性能要求是什么？項(xiàng)目工期是多長？房地產(chǎn)工程計劃管理人員要清楚房地產(chǎn)的整個開發(fā)流程，并對營銷、設(shè)計、施工及保修階段的主要工作有所了解，要有一定的組織能力，能協(xié)調(diào)各業(yè)務(wù)的工作。通盤考慮的計劃是好計劃。編制房地產(chǎn)項(xiàng)目計劃時要充分認(rèn)識企業(yè)(qy)的資源狀況，包括資金的準(zhǔn)備及投入、項(xiàng)目班子的搭建及現(xiàn)有人員的安排、公司現(xiàn)已開發(fā)或正在開發(fā)的項(xiàng)目情況。在認(rèn)識到自身的資源情況下，考慮項(xiàng)目范圍的劃分，充分給足每項(xiàng)工作需要花費(fèi)的時間，充分考慮實(shí)施時風(fēng)險情況，編制出可行的各項(xiàng)計劃。符合企業(yè)(qy)實(shí)際情況的計劃是好計劃。房地產(chǎn)工程計劃管理

7、人員要對市場上的工作方法進(jìn)行研究，熟悉完成流程中的各項(xiàng)工作需要的時間，并對此時間內(nèi)完成工作內(nèi)容的深度有所了解，能夠橫向研究其它房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目所需時間、周期，注意收集有關(guān)項(xiàng)目開發(fā)、項(xiàng)目操作等方面的資料，以便利用。特別是新到一個地區(qū)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，一定要了解當(dāng)?shù)氐那闆r。符合市場規(guī)律的計劃是好計劃。 計劃編制要分層次，誰干的工作誰編計劃。 能夠操作執(zhí)行的計劃是好計劃。 共十六頁如何有效(yuxio)保證房地產(chǎn)工程進(jìn)度？ 計劃能否對行動起到有效的指導(dǎo)，依賴于對不確定性的正確評估和預(yù)測。經(jīng)驗(yàn)之談：在不增加工程成本、保證工程質(zhì)量正常的情況下，我認(rèn)為(rnwi)保證工程進(jìn)度的方法有二種：一是提前安排工作；

8、二是搶工序搭接的時間。共十六頁進(jìn)度(jnd)計劃技術(shù) 甘特圖Henry Gantt,邏輯關(guān)系里程碑圖表示(biosh)主要交付成果的完成網(wǎng)絡(luò)圖CPM關(guān)鍵路線法PERT計劃評審技術(shù)GERT圖形評審技術(shù)VERT風(fēng)險評審技術(shù)前導(dǎo)圖PDM共十六頁房地產(chǎn)工程時間(shjin)進(jìn)度控制實(shí)例 房地產(chǎn)工程時間進(jìn)度(jnd)計劃一般分解如下：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的發(fā)展控制計劃、工程實(shí)施控制計劃、承建單位和甲供材料進(jìn)場計劃、承建單位和甲供材料招標(biāo)計劃、施工圖出圖計劃。案例：發(fā)展控制計劃；工程實(shí)施控制計劃；承建單位和甲供材料招標(biāo)計劃；施工圖出圖計劃。通過這些計劃，將參與工程建設(shè)的各個部門的工作有機(jī)地銜接在一起。共十六頁編

9、制(binzh)房地產(chǎn)工程時間進(jìn)度控制計劃幾點(diǎn)體會 在編制房地產(chǎn)工程時間進(jìn)度控制之前，必須徹底理解營銷意圖，特別是營銷對售樓準(zhǔn)備工程的要求。對于一棟高層建筑，基本上是售樓準(zhǔn)備工程期間，90的承建、甲供材都已經(jīng)確定完。編制工程實(shí)施控制計劃，必須了解當(dāng)?shù)毓こ踢M(jìn)度控制的水平，只有這樣才能保證編制出來的計劃具有操作性。舉深圳地區(qū)的案例。在內(nèi)地還要特別關(guān)注那些壟斷性工程的進(jìn)度，比如：電力、供水等。編制工程實(shí)施控制計劃，還必須了解各分部工程之間的工序搭接關(guān)系。舉例說明：人防工程與主包，因人防預(yù)埋是非常專業(yè)的工序必須由人防單位預(yù)埋，所以在主包單位澆注地下室底板之前，就必須確定人防單位。如果營銷想在售樓準(zhǔn)備工

10、程就開通背景音樂，那么智能化單位就必須在售樓準(zhǔn)備工程園林綠化施工時，就進(jìn)場預(yù)埋管線。如果我們想在售樓準(zhǔn)備工程開始時就啟用正式電梯，那么我們就要考慮主包什么時間給電梯單位移交工作面、電梯工程安裝需要多少時間、電梯訂貨需要多少時間、電梯提前安裝給現(xiàn)場帶來的問題(wnt)等等。如果我們希望主包的砌筑工程提前穿插，那么相應(yīng)的門窗什么時候進(jìn)場，就必須考慮了。共十六頁聲明：本節(jié)涉及到的項(xiàng)目管理理論知識，源自戚安邦主編南開大學(xué)出版(chbn)社出版(chbn)的項(xiàng)目管理學(xué)。共十六頁謝謝(xi xie)大家（E-mail:Tel共十六頁內(nèi)容摘要房地產(chǎn)工程管理范圍劃分與工程時間計劃管理講座。每個部門或每一個部門員工都希望有明確清楚的工作分配，以便能更好地了解自己的工作應(yīng)該如何工作，而工作分解結(jié)構(gòu)技術(shù)可以滿足這一要求。房地產(chǎn)工程管理項(xiàng)目WBS分解結(jié)構(gòu)案例，詳見鏈接、鏈接。計劃編制要分層次，誰干的工作誰編計劃。計劃能否對行動起到有效的指