周口市商業(yè)市場研究分析報告課件

1、周口市商業(yè)市場研究分析報告【商業(yè)格局】周口核心商圈主要集中在七一中路沿線，規(guī)劃將形成東、北兩個區(qū)域級中心，但整體仍處于起步水平老城區(qū)商業(yè)中心關(guān)帝廟商業(yè)中心東城區(qū)商業(yè)中心周口城市總體規(guī)劃三級商業(yè)中心市級商業(yè)中心：一處為七一路、八一路、中州路、交通路之間及附近區(qū)域，主要安排大型的百貨商場、金融貿(mào)易大廈、各類中高檔專業(yè)性商場、中高檔賓館等，塑造該地區(qū)的全市商業(yè)中心形象；一處為八一路、建設(shè)路、大慶路、北環(huán)路之間的區(qū)域，該區(qū)域以中原商貿(mào)城為基礎(chǔ)，形成以商品批發(fā)、零售、周轉(zhuǎn)為主的區(qū)域性商貿(mào)流通中心。區(qū)級商業(yè)中心：一處位于東行政中心，一處位于川東工業(yè)基地辦公區(qū)，主要安排為該區(qū)服務(wù)的綜合及專業(yè)商場、銀行、賓館

2、等設(shè)施。在城市出入口地段規(guī)劃建材、家具和農(nóng)副產(chǎn)品3個大型市場。兩大城市副商業(yè)中心尚處于起步階段，需要較長的發(fā)展時期，目前核心商圈絕對商業(yè)影響力已經(jīng)形成老城區(qū)核心商圈：七一中路與中州大道交匯處：以萬果園百貨人民商場、新天地、一峰生活廣場等為主的商業(yè)集中體；七一中路與五一路交匯處：以萬順達(dá)、萬果園名品百貨、等為代表的中高端百貨是目前周口人氣最旺的地方；七一中路沿線商業(yè)街：包括餐飲、雜貨、家電、鞋業(yè)、服裝、電子產(chǎn)品等日常生活用品。2【核心商業(yè)圈】核心商圈由七一中路、八一路、中州中路交叉形成的商圈位置七一中路、八一路、漢陽中路中州中路交叉商圈特征周口最具影響力的市級商業(yè)中心；以步行街、傳統(tǒng)百貨為主；商

3、業(yè)現(xiàn)狀開發(fā)時間較早，基礎(chǔ)設(shè)施老化程度、滯后程度較嚴(yán)重早期商業(yè)街交通較擁堵，缺乏整體規(guī)劃新興商業(yè)街；購物舒適度有待提高，公共休憩區(qū)有限，缺少情趣化空間；萬順達(dá)百貨屬于該區(qū)域最有影響的集中商業(yè)，開發(fā)時間相對較短，但周邊區(qū)域的消費(fèi)者對其極為認(rèn)可，為當(dāng)?shù)仄鞄眯蜕虡I(yè)體；商業(yè)模式單一，城市初級購物中心初現(xiàn)中州大道七一中路五一路六一路八一路人民商場一峰生活廣場新天地萬順達(dá)精品百貨3【商業(yè)形態(tài)】已完成傳統(tǒng)的商業(yè)街鋪到百貨業(yè)態(tài)的發(fā)展階段，城市級購物中心初現(xiàn)，萬順達(dá)實現(xiàn)購物中心的業(yè)態(tài)跨越初級的商業(yè)街和批發(fā)市場，以零售業(yè)為主購物環(huán)境逐漸改善，出現(xiàn)了百貨業(yè)種集合了購物、休閑、娛樂等功能為一體的購物中心也已經(jīng)出現(xiàn)200

4、8-2010年20002005-2006荷花市場七一中路商業(yè)街一峰購物廣場新友誼百貨萬果園人民商場（新改造）萬順達(dá)廣場4【商業(yè)檔次】五一路商圈定位中高端，商業(yè)影響力較大，其余商業(yè)以中低端為主，輻射周口及周邊縣市居民類型項目體量（m2）檔次集中商業(yè)萬順達(dá)27000中高端周口新天地17672中低端萬果園人民商場18000中端一峰購物廣場25000中端萬果園超市3000中低端萬果園名品百貨12000中高端新友誼百貨3000中端兒童大世界6000中高端商業(yè)街家電一條街4000中低端電子產(chǎn)品專賣2000中低端百貨餐飲等2000低端家居建材市場3000低端一峰購物廣場周口新天地萬果園人民商場萬順達(dá)萬果園名

5、品百貨萬果園超市新友誼百貨電子產(chǎn)品日用百貨、餐飲家電一條街五一路、七一中路商圈是周口市的核心商圈，輻射范圍廣、商業(yè)業(yè)態(tài)和種類豐富，商業(yè)檔次參差不齊，其中萬順達(dá)和萬果園名品百貨是周口市最高端的商場；其他區(qū)域集中商業(yè)和商業(yè)街均以中低端為主。荷花市場家居建材市場特色商貿(mào)市場兒童大世界5【核心商圈七一中路】傳統(tǒng)商業(yè)步行街區(qū)，商業(yè)業(yè)態(tài)以服裝、鞋包為主，但是，餐飲和娛樂業(yè)態(tài)匱乏，租金達(dá)50-200元/月.平米不等七一中路商業(yè)分析：商圈輻射范圍全市，亦輻射周邊轄市縣，除道路交叉口集中型商場外，主要以住宅底商街鋪為主，人流量較大，商業(yè)氛圍較好；街鋪以出租為主，出租率99%以上；租金水平50-200元/月.平米

6、；零售功能比重大，且集中在服裝服飾類，少量餐飲小吃，娛樂休閑業(yè)態(tài)缺乏；難以滿足客戶一站式消費(fèi)的需求，商業(yè)業(yè)態(tài)配比有待進(jìn)一步優(yōu)化。6【核心商圈中州路】以服飾、家電、餐飲、休閑娛樂為主，租金30-60元/月.平米租金30元/月平米租金45元/月平米租金50元/月平米租金100-150元/月平米業(yè)種 家數(shù)（家） 業(yè)種 家數(shù)（家） IT家電75美容美發(fā)4服裝42家具家居 3餐飲 13銀行 4超市商場4其它 12休閑娛樂 4合計 168煙酒副食7租金35元/月平米7【核心商圈五一路】百貨服飾為主，定位為中高端，但較高端的商場生意較冷淡，租金水平為50-150元五一商業(yè)分析：商圈輻射范圍全市，有新友誼百貨

7、和萬果園名品百貨，周口飯店也位于五一路，沿街是商鋪，人流量大，商圈成熟；街鋪以出租為主，出租率100%；租金水平50-150元/月.平米；五一路商圈定位中高端，除了有clanks 、 蘭蔻等國際品牌，也有三福和凡人優(yōu)品等中低端品牌，主要集中在服裝服飾類和餐飲小吃，娛樂休閑業(yè)態(tài)較少，商業(yè)業(yè)態(tài)配比有待進(jìn)一步優(yōu)化。萬果園名品百貨定位較高端，顧客稀少，而定位叫低端新友誼百貨和沿街服裝餐飲商鋪更受客戶歡迎周口飯店新友誼百貨萬果園名品百貨8【典型商業(yè)萬順達(dá)廣場】城市新興商業(yè)綜合體，是由傳統(tǒng)百貨向購物中心進(jìn)化的集中商業(yè)標(biāo)桿，業(yè)態(tài)以購物為主參數(shù)指標(biāo)地址周口市七一路與五一路交匯處開業(yè)時間2008年營業(yè)面積270

8、00，分割商鋪主力面積為40樓層10層（地下一層地上九層，其中七層以上為商務(wù)寫字間一樓平層圖外立面9樓層業(yè)態(tài)代表租戶租金6F美食館美食館、熱帶風(fēng)暴樂園總營業(yè)額扣點(diǎn)：20%-25%扣點(diǎn)；其中六層餐飲為出租方式，約25元/5F運(yùn)動兒童家居館晉帛、阿芙蘿、可欣、可可鴨、西瓜太郎、力果、笛莎娃娃、奧迪雙鉆4F紳士休閑館威可多、路易至尊、順美、鄂爾多斯、高爾普、九牧王、法派3F名媛淑女館哥弟、聲雨竹、纖、紅人、芭蒂娜、OdbO2F少女時尚館艾格、艾格周末、歌利亞、F4、JUSTMODE、史努比、奧絲藍(lán)黛1F流行名品館（化妝品）歐珀萊、凱伊秀、鄭明明、U/2/B、名表廳、戴夢得珠寶、周大生珠寶、金九福、翡

9、翠物語（皮鞋）接吻貓、卡蒂樂.鱷魚、紅蜻蜓一樓黃金珠寶一樓女鞋專柜兒童樂園六樓餐飲區(qū)【典型商業(yè)萬順達(dá)廣場】內(nèi)含國內(nèi)眾多一二線品牌，業(yè)態(tài)較為復(fù)合且分布合理，以扣點(diǎn)模式經(jīng)營10【典型商業(yè)萬果園人民商場】典型中檔傳統(tǒng)百貨店，憑借品牌和商圈核心區(qū)位獲得消費(fèi)者的普遍認(rèn)同，業(yè)態(tài)以購物為主參數(shù)指標(biāo)地址中州南路與七一中路交叉口開業(yè)時間2011年12月24日營業(yè)面積18000，商鋪面積段為40-400平，以40左右的中小商鋪為主樓層共四層租售情況85%以上已出租，租金依樓層位置不同而有差異，一樓旺鋪租金可達(dá)到260元/樓層主題業(yè)態(tài)租金4F繽紛娛樂館四樓主營童裝、床上用品，還有各大品牌羽絨服、飾品等主要按照扣點(diǎn)方

10、式，以1F40鋪位（女包、女鞋）為例，點(diǎn)數(shù)約15%+1%管理費(fèi)(根據(jù)商品種類、牌子、檔次等有所不同)。3F雅儒紳士館三樓主營休閑男裝、商務(wù)男裝，并設(shè)有小家電和辦公文具專區(qū)2F摩登時尚館二樓主要經(jīng)營少淑裝、貴婦裝、內(nèi)衣、皮具，代表品牌MeCity1F璀璨名品館一樓主營黃金珠寶、化妝品、各式男女皮鞋、醫(yī)藥、超市周口市萬果園百貨11【典型商業(yè)新天地】位于城市核心區(qū)老牌綜合體項目，商家無法承受高額租金，現(xiàn)整體經(jīng)營管理混亂，人氣較差地址川匯區(qū)中州路與七一路交叉口開業(yè)時間2008年8月項目現(xiàn)狀經(jīng)營中商場建筑面積18000商場樓層1-4層鋪位面積25、40、80停車位地面臨時停車大型主力店香香羊火鍋店、京東

11、造型租售情況樓層越高，租售情況越差，出租率不到60%新天地樓層業(yè)態(tài)租金及經(jīng)營情況4F舞蹈培訓(xùn)/3F美甲、英語培訓(xùn)30元/2F美容美發(fā)、婚慶攝影按位置50-120元/不等1F中介、鞋服類180元/二樓空置商業(yè)用房情況 新天地早期的時候人氣還是挺旺的，但越到后期租金越來越高，商家被高租金趕跑了，最后連物業(yè)也癱瘓了，現(xiàn)在常年連電梯都無法啟用，安保也沒有，人氣現(xiàn)在很差了，基本上沒有人上二樓。 商家訪談：新天地二樓青禾攝影 12銷售型商業(yè)周口兒童大世界：周口首個以兒童購物為主題的一站式廣場，開盤銷售80%，客戶認(rèn)可度較高地址周口市七一路與大慶路交匯處開業(yè)時間2014年6月1日總建面6000商場單層面積單

12、層面積1200，單鋪面積在15-50戶型占比較大樓層5層租售情況全部出售，5樓均價10000元/被整層售出，4樓18000萬元/，3層22000元/，三四樓已經(jīng)售罄，一二層現(xiàn)在為蓄客期，返租8年，年回報率約10%運(yùn)營管理商場統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營管理，統(tǒng)一售后服務(wù)在我們之前周口還沒有專門針對于兒童的商場，嚴(yán)重缺乏和兒童有關(guān)的娛樂、培訓(xùn)方面的商家 ，我們項目把與兒童有關(guān)的業(yè)態(tài)集中到一起，可以滿足兒童的一站式需求，客戶都比較認(rèn)可這個項目，銷售情況很好 。 兒童大世界銷售顧問去化情況：年去化約5000方13銷售型商業(yè)關(guān)帝財富廣場：周口首個文化風(fēng)情商業(yè)綜合體，以文化創(chuàng)意、茶葉、古玩、餐飲為主，前

13、期銷售走速較快，后期受運(yùn)營影響，臨河商街和內(nèi)街基本空置參數(shù)指標(biāo)區(qū)位中州北路（中州橋頭）時間2012年11月建筑面積30000 平樓層地上3層，地下1層層高（凈高）一層6.5米，2層5.4米經(jīng)營業(yè)態(tài)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、茶葉市場、古玩字畫、小吃一條街銷售價格5500元/租金水平外街50-60元/中街40-50元/內(nèi)街約10元/臨河商街基本空置中街茶葉市場內(nèi)街名吃一條街內(nèi)街空置街鋪外街為文化創(chuàng)意主題，臨近中州路主干道，經(jīng)營狀況較好中街為茶葉市場，鋪面有少量空置，經(jīng)營狀況一般內(nèi)街原為名餐飲一條街，但經(jīng)營狀況較差，后慢慢轉(zhuǎn)型為餐飲+古玩，商鋪多數(shù)空置141、商業(yè)街形式為主，集中商業(yè)價值認(rèn)同度高。 周口目前的商業(yè)形態(tài)主要以商業(yè)街為主，主要集中于核心商圈，集中型商業(yè)價值逐漸得到市場認(rèn)同， 以萬順達(dá)、萬果園和一峰為代表的集中型商業(yè)雄踞核心商圈一線位置。2、餐飲、休閑娛樂業(yè)種缺失。 在中心商業(yè)區(qū)