《深圳市城市更新項目搬遷補償協(xié)議示范文本》的起草說明

1、關于深圳市城市更新項目搬遷補償協(xié)議示范文本(征求意見稿)的起草說明為進一步規(guī)范我市城市更新項目搬遷補償協(xié)議的簽訂工作，更好地保護市場主體和物業(yè)權利人的合法權益，根據深圳經濟特區(qū)城市更新條例（以下簡稱條例）等有關規(guī)定，我局研究起草了深圳市城市更新項目搬遷補償協(xié)議示范文本（征求意見稿）（以下簡稱搬遷補償協(xié)議示范文本）?，F(xiàn)就有關情況說明如下：一、背景和必要性條例自2021年3月1日起正式施行，按照條例第二十九條第二款規(guī)定市城市更新部門應當制定并發(fā)布搬遷補償協(xié)議示范文本，并對搬遷補償協(xié)議須統(tǒng)一規(guī)范的具體內容進行明確，包括協(xié)議生效時間、生效條件、搬遷補償標準和方式、協(xié)議有效期、權利義務、預告登記約定、不

2、得加改擴建、違約責任等。同時，條例還對搬遷補償涉及的預告登記、搬遷補償方式、政策性住房搬遷補償?shù)姆绞郊皸l件、已登記的商品性質住宅物業(yè)采用原地產權置換的最低補償標準及面積誤差處置方式、安置補償費的最遲給付時間等內容進行了規(guī)定。為落實上述要求及規(guī)定，我局制定并發(fā)布搬遷補償協(xié)議示范文本一方面是履行條例賦予市城市更新部門職責的需要，有利于規(guī)范和加強對城市更新項目搬遷補償協(xié)議簽訂工作的監(jiān)管，進一步提升我市城市更新管理水平；另一方面，通過對搬遷補償協(xié)議示范文本內容的細化和明確，能夠指導協(xié)議當事人合法、規(guī)范、便捷地簽訂搬遷補償協(xié)議，更好保護市場主體和物業(yè)權利人的合法權益，推動我市城市更新高質量發(fā)展。二、起草

3、過程2021年1月2月，我局收集了各區(qū)已備案的具有典型性的搬遷補償協(xié)議文本。2021年2月5月，我局對收集的搬遷補償協(xié)議的具體條文進行了梳理匯編、分析論證和認真研究，同時借鑒商品房買賣合同（示范文本）和我市房屋征收補償安置協(xié)議書（示范文本）、住宅產權調換類改造項目搬遷安置補償協(xié)議等文本的內容，起草形成了搬遷補償協(xié)議示范文本。2021年5月6月，我局就搬遷補償協(xié)議示范文本征求了局內有關處室和各區(qū)更新整備部門的意見。其后，我局多次召集區(qū)有關部門和局內相關處室進行座談和研討，充分聽取各部門意見，并對搬遷補償協(xié)議示范文本的內容進行了多輪修改和完善，最終形成了搬遷補償協(xié)議示范文本的征求意見稿。三、主要內

4、容說明搬遷補償協(xié)議示范文本共九章三十二條和四個附件，主要內容如下：關于被搬遷物業(yè)的基本情況搬遷補償協(xié)議示范文本第一條按照條例要求，規(guī)定了特殊被搬遷物業(yè)類型的補償方式及標準，并對被搬遷物業(yè)的基本情況進行了明確約定，包括被搬遷物業(yè)的面積信息、物業(yè)類型以及權利限制狀況等，為明確雙方的權利義務與違約責任等提供了明確依據。具體內容如下：面積信息搬遷補償協(xié)議示范文本第一條為被搬遷物業(yè)的面積信息設置了兩種不同的確定方式：不動產權屬證書的證載面積與測繪報告載明的測繪面積。物業(yè)類型搬遷補償協(xié)議示范文本第一條將被搬遷物業(yè)的類型分為了已登記的商品性質住宅物業(yè)、政策性住房、原農村城市化歷史遺留違法建筑和其他等四大類。

5、 權利限制狀況 搬遷補償協(xié)議示范文本第一條將被搬遷物業(yè)的權利限制狀況分為了無任何權利限制、設有居住權、被查封、設有抵押權、設有租賃權和其他等六種。關于物業(yè)搬遷補償方式及標準搬遷補償協(xié)議示范文本第二章對被搬遷物業(yè)的補償方式及標準做了相應的約定。根據條例第二十九條第二款規(guī)定，在補償方式上，搬遷補償協(xié)議示范文本第三條明確城市更新搬遷補償可以采用產權置換、貨幣補償或者兩者相結合等方式；根據條例第三十四條的規(guī)定，補償標準上，搬遷補償協(xié)議示范文本第四條、第五條落實了條例政策性住房搬遷補償?shù)姆绞郊皸l件、已登記的商品性質住宅物業(yè)采用原地產權置換的最低補償標準及面積誤差處置方式、安置補償費的最遲給付時間等相關內

6、容。搬遷補償協(xié)議示范文本第四條第三款明確了市場主體應當向物業(yè)權利人支付安置補償費的期限為自被搬遷物業(yè)移交完成之日起至置換物業(yè)交付完成之日止。物業(yè)權利人搬離并將被搬遷物業(yè)移交給市場主體后，市場主體就應當按約定向物業(yè)權利人給付安置補償費。關于預告登記根據條例第二十九條第二款和第三十一條的規(guī)定，搬遷補償協(xié)議示范文本第三章對預告登記的相關內容進行了約定，包括預告登記的對象、預告登記申請、變更和注銷的辦理方以及預告登記的有效期。關于協(xié)議雙方的權利義務與違約責任城市更新工作的順利推進需要協(xié)議雙方的共同努力。為增強協(xié)議雙方的依約守信意識，降低糾紛處理成本，搬遷補償協(xié)議示范文本第七章、第八章根據條例第二十九條

7、第二款的規(guī)定對協(xié)議雙方的權利義務與違約責任分別進行了約定。由于搬遷補償協(xié)議示范文本權利義務條款與違約責任條款是對照設置的，故本說明僅對其違約責任條款進行簡述。甲方（市場主體）需要承擔違約責任的情形包括：未按期付款；對被搬遷物業(yè)管理不當；未能及時查驗、接收被搬遷物業(yè)；未能及時通知乙方查驗、接收置換物業(yè)；置換物業(yè)不符合質量標準或約定的交樓標準；未能及時辦理置換物業(yè)的產權登記等。乙方（物業(yè)權利人）需要承擔違約責任的情形包括：未按期付款；未及時移交被搬遷物業(yè)；被搬遷物業(yè)存在未經披露的權利負擔或權利糾紛；加建、改建或擴建被搬遷物業(yè)、改變被搬遷物業(yè)的用途或在被搬遷物業(yè)上新設權利負擔；未及時辦理或協(xié)助甲方辦