房地產(chǎn)物業(yè)管理論

1、薁袈肀莄蚃蟻羆莃莂 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀與對(duì)策探討內(nèi)容摘要： 我國(guó)物業(yè)管理自20世紀(jì)80年代初起步，至90年代，特別是小平志南巡講話后，在房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的推動(dòng)下，呈現(xiàn)出迅猛的 發(fā)展 勢(shì)頭。隨著我國(guó) 社會(huì) 經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展和繁榮，人們對(duì)生活質(zhì)量和工作環(huán)境的要求不斷提高。在這種背景下，探討和分析我國(guó)物業(yè)管理及其發(fā)展 問(wèn)題 顯然具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。關(guān)鍵字： 房地產(chǎn) 物業(yè)管理 市場(chǎng) 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理互補(bǔ)作用 1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是物業(yè)管理的基礎(chǔ) 業(yè)管理是建立在對(duì)特定物業(yè)之上的管理，是對(duì)已經(jīng)形成并投入使用的場(chǎng)地和設(shè)施的管理，而這些場(chǎng)地和設(shè)施是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所形成的。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和

2、對(duì)物業(yè)管理的重視程度，直接 影響 和決定了后續(xù)物業(yè)管理的水平。如果把房地產(chǎn)看作商品，那么物業(yè)管理就如同商品的售后服務(wù)。房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)階段，尤其是設(shè)計(jì)、建設(shè)時(shí)期，一點(diǎn)點(diǎn)的疏忽或遺漏，都會(huì)給后面的物業(yè)管理帶來(lái)長(zhǎng)久的煩惱。比如物業(yè)對(duì)建設(shè)情況不了解,遇到維修等問(wèn)題時(shí)會(huì)處理困難,更重要的是,如果房地產(chǎn)的配套設(shè)施不全或建筑施工質(zhì)量問(wèn)題如公寓樓沒(méi)有足夠的停車車位;大樓內(nèi)的電梯質(zhì)量差;樓內(nèi)沒(méi)有電視接收共用天線或閉路電視裝置等。 2.良好的物業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有促進(jìn)作用 物業(yè)管理的目的是為了使房產(chǎn)保值、增值，并為物業(yè)的所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境和工作環(huán)境，物業(yè)管理的參與，延長(zhǎng)了房屋的壽命，提

3、高人民居住水平。提高房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施壽命期、降低質(zhì)量和綜合成本最終使房地產(chǎn)保值增值。有關(guān)調(diào)查表明，買房時(shí)，人們?cè)陉P(guān)心房?jī)r(jià)、位置、居住環(huán)境之后，最關(guān)心的問(wèn)題就是房屋的物業(yè)管理。如果物業(yè)管理得好，必然會(huì)解除消費(fèi)者的后顧之憂，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的發(fā)展。 二、物業(yè)管理的現(xiàn)狀及問(wèn)題 1.建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接 近兩年來(lái)，有關(guān)物業(yè)管理的糾紛層出不窮。全國(guó)各地媒體屢發(fā)物業(yè)管理負(fù)面新聞，物業(yè)管理投訴率居高不下。下面舉一個(gè)典型案例。李先生購(gòu)買了某小區(qū)的一套住宅,購(gòu)買時(shí)發(fā)展商承諾物業(yè)管理費(fèi)為1元/平方米,并有管道煤氣,24小時(shí)熱水供應(yīng)等配套設(shè)施,且寫(xiě)進(jìn)了購(gòu)房合同中。但李先生稱入住已有半年,非但相關(guān)的配套設(shè)施

4、沒(méi)有落實(shí),物業(yè)管理費(fèi)反而漲到了2元/平方米，物業(yè)公司說(shuō)“發(fā)展商說(shuō)的不算數(shù)”,收費(fèi)是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，而發(fā)展商則稱物業(yè)管理已移交,自己無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)，最后小區(qū)住戶集體拒交物業(yè)費(fèi)。這個(gè)案例暴漏出兩個(gè)問(wèn)題:（1）一些開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在商品房促銷時(shí),對(duì)物業(yè)管理做出不切實(shí)際的承諾,給后續(xù)的管理帶來(lái)困難。還有一些開(kāi)發(fā)公司在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段遺留下后患，矛盾在居民入住并實(shí)施物業(yè)管理后才反映出來(lái)，因此業(yè)主意見(jiàn)強(qiáng)烈,物業(yè)公司代人受過(guò)。（2）物業(yè)管理企業(yè)價(jià)格 法律 、法規(guī)意識(shí)淡薄。對(duì)價(jià)格政策不了解或重視程度不高，自行制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，多收費(fèi)或亂收費(fèi)，加重了住宅產(chǎn)權(quán)人、使用人的負(fù)擔(dān)。在群眾中造成不良影響; 總之說(shuō)明建設(shè)與管理之間缺

5、乏有效銜接。這種現(xiàn)象在中小城市尤其突出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在先,物業(yè)管理滯后,而物業(yè)管理滯后的根本原因是法規(guī)建設(shè)滯后。現(xiàn)行物管法規(guī)和政策只是針對(duì)大城市中具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)而制定的。中小城市的住宅小區(qū),缺乏切合實(shí)際的權(quán)威性的管理辦法,結(jié)果在實(shí)際操作中,因缺乏行為規(guī)范約束和有效的市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng),由此造成了物業(yè)管理水平差、收費(fèi)亂的不利局面。 2.對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)模糊 物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人的委托，按照國(guó)家法律和管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán)，運(yùn)用 現(xiàn)代 科學(xué) 和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)，從事對(duì)物業(yè)及其周圍環(huán)境的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營(yíng)，并為使用人提供多方面的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)

6、值和經(jīng)濟(jì)效益。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2005年城鎮(zhèn)房屋建筑面積164.51億平方米，其中住宅建筑面積107.69億平方米。這是國(guó)家的一筆巨大財(cái)富，據(jù)粗略 計(jì)算 ，如果經(jīng)營(yíng)管理得好，使全國(guó)城鎮(zhèn)所有住宅的使用年限延長(zhǎng)一個(gè)月，則可為國(guó)家節(jié)約資金數(shù)近16億元;反之，若管理不當(dāng)，使這些住宅 自然 淘汰加快，縮短使用期限一個(gè)月，就會(huì)給國(guó)家造成16億元的損失?？梢?jiàn)物業(yè)管理的好與壞對(duì)城市的發(fā)展、社會(huì)的進(jìn)步具有極為重要意義。然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)單位，對(duì)物業(yè)管理的概念認(rèn)識(shí)不甚清楚，許多原來(lái)的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)換個(gè)牌子就成了物業(yè)管理公司，不正規(guī)必然落后， 目前 我國(guó)多數(shù)物業(yè)管理公司達(dá)不到正常的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。而且科學(xué)技術(shù)在物業(yè)管理過(guò)程中

7、的推廣 應(yīng)用 率極低，勞動(dòng)密集型依然是物業(yè)管理的主導(dǎo)模式。傳統(tǒng)的物業(yè)管理 內(nèi)容 包括對(duì)物業(yè)治安防衛(wèi)、清潔綠化、對(duì)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)以及對(duì)各種費(fèi)用的代收代繳等，多數(shù)依然單純依靠手工方式進(jìn)行管理，要耗費(fèi)極大的人力、物力和財(cái)力，最終導(dǎo)致效益差，入不敷出，最終許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門或開(kāi)發(fā)企業(yè)的輸血來(lái)維持生存。3.缺乏公平的市場(chǎng)環(huán)境 我國(guó)物業(yè)管理起步之初是作為房地產(chǎn)的一種服務(wù)手段的衍生物，種種規(guī)則也從房地產(chǎn)業(yè)沿襲下來(lái)，而且大部分物業(yè)管理 企業(yè) 是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司組建或控股的，這樣， 自然 而然地圈定了勢(shì)力范圍，存在市場(chǎng)壁壘，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)。由于現(xiàn)行的物業(yè)管理體制存在著一定的弊端，物業(yè)管理市場(chǎng)一

8、般采取議標(biāo)的方式，均未實(shí)行規(guī)范性招標(biāo)，因此虛假招標(biāo)屢禁不止。其中還有很多是由國(guó)有企業(yè)、行政事業(yè)單位的房管所或后勤管理部門轉(zhuǎn)制過(guò)來(lái)的，仍然運(yùn)用國(guó)企優(yōu)勢(shì)，尚未真正建立起 社會(huì) 化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新體制。這些物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)制名稱改了但實(shí)質(zhì)運(yùn)作狀況和管理體制并沒(méi)有改變，因此企業(yè)運(yùn)作過(guò)程中必然出現(xiàn)這樣或那樣的 問(wèn)題 ，也使得行業(yè)的良性 發(fā)展 受到限制。可見(jiàn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的根本出路在于建立充滿生機(jī)和活力的物業(yè)管理市場(chǎng)以及公開(kāi)、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。應(yīng)將物業(yè)管理企業(yè)推向市場(chǎng)，通過(guò)招投標(biāo)聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)，實(shí)行優(yōu)勝劣汰。但是， 目前 除少數(shù)城市外，絕大多數(shù)城市的物業(yè)管理市場(chǎng)尚未形成，仍由主管部門或開(kāi)發(fā)企業(yè)

9、委派或指派物業(yè)管理企業(yè)，這種封閉的自我保護(hù)式管理方式，不僅有礙物業(yè)管理市場(chǎng)的培育和發(fā)展，而且使得被委派或指派的物業(yè)管理企業(yè)難以產(chǎn)生危機(jī)感和緊迫感，進(jìn)而不能更好服務(wù)于使用人。 三、解決之道 1.提前介入 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理的工作性質(zhì)和利益不同，考慮問(wèn)題的角度和 分析 、處理問(wèn)題的觀點(diǎn)和方式就會(huì)不同。物業(yè)管理如同產(chǎn)品的售后服務(wù)，它對(duì)產(chǎn)品的使用具有最中肯的發(fā)言權(quán)。因此物業(yè)管理必須提前啟動(dòng)、全程介入,貫穿到規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、竣工驗(yàn)收、交付使用等各個(gè)階段中去。物業(yè)管理的提前介入,一方面有利于設(shè)計(jì)的優(yōu)化和房屋建設(shè)質(zhì)量的提高;另一方面物業(yè)管理者與住房消費(fèi)者時(shí)刻保持緊密聯(lián)系,據(jù)此不斷修整市場(chǎng)定位,使管

10、理方式更鮮明,更有利,更規(guī)范,更好的為住戶服務(wù)。 2.規(guī)?；?一般來(lái)說(shuō)有規(guī)模的或規(guī)模大的物業(yè)雖然配置多、開(kāi)支大、但它所服務(wù)的對(duì)象也更多，故比沒(méi)有規(guī)?；蛞?guī)模小的平均成本還是要低。因此只有通過(guò)市場(chǎng)化的兼并重組聯(lián)合來(lái)降低總體成本和社會(huì)成本以規(guī)模出效益。物業(yè)管理行業(yè)要走上橫向聯(lián)合、縱深發(fā)展之路，在建立健全企業(yè)化經(jīng)營(yíng)體制的基礎(chǔ)上，通過(guò)并購(gòu)那些小物業(yè)管理企業(yè)的方式進(jìn)行有效擴(kuò)張，從而有效降低成本。達(dá)到規(guī)模經(jīng)營(yíng)。 3.市場(chǎng)化 用新的政策、法規(guī)支持和解放物業(yè)管理企業(yè)，使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的條件下鍛煉和完善自己，使其成為自主經(jīng)營(yíng)、自我發(fā)展、自負(fù)盈虧、獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的市場(chǎng)主體，在競(jìng)爭(zhēng)中培養(yǎng)在市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì) 條件下企業(yè)生存

11、和發(fā)展的能力，尋找適應(yīng)市場(chǎng)機(jī)制的經(jīng)營(yíng) 方法 ，要按照 現(xiàn)代 企業(yè)制度的要求,對(duì)各級(jí)房管部門所屬的物業(yè)管理企業(yè)盡快脫鉤改制，對(duì)開(kāi)發(fā)單位和其他單位所屬的物業(yè)管理企業(yè),市房管部門也要加大指導(dǎo)力度,促其盡快離。從而把企業(yè)不斷推向前進(jìn)。由企業(yè)遵循市場(chǎng) 規(guī)律 辦事，在竟?fàn)幥笊?，求發(fā)展。 很顯然，目前物業(yè)管理公司、開(kāi)發(fā)商之間有很多矛盾。這些矛盾的產(chǎn)生，有開(kāi)發(fā)商在銷售中和工程建設(shè)中存在的遺留問(wèn)題，有物業(yè)管理自身的問(wèn)題，有政策法規(guī)不健全的原因，對(duì)這些問(wèn)題的解決要分清不同性質(zhì)，采取針對(duì)性措施。建議政府立具有指導(dǎo)意義、可操作性強(qiáng)的政策法規(guī)，對(duì)不便做出政策 法律 規(guī)定的，就干脆放開(kāi)，由企業(yè)遵循市場(chǎng)規(guī)律辦事，在競(jìng)爭(zhēng)中求生存，