最新老年會所建設(shè)項目可行性研究報告

1、-老年會所建設(shè)項目可行性研究報告第一章總論項目概況項目名稱：某縣“頤康園老年會所”建設(shè)項目； 建設(shè)單位：某市某投資管理有限公司；建設(shè)地址：某新縣城府前大道與外環(huán)路交匯處西北角； 建設(shè)項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標見下表表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號指標單位規(guī)模說明1建設(shè)規(guī)模1.1總占地面積1146671.2建筑構(gòu)物占地面積33930建筑密度：30%1.3總建筑面積94290容 積 率：0.821.2道路面積1720015%1.3綠地面積6353755%2項目總投資萬元180002.1土地出讓金萬元1421無形資產(chǎn)2.2其他投資萬元2253遞延資產(chǎn)2.3固定資產(chǎn)投資萬元14326固定資產(chǎn)3資金籌措萬元180

2、003.1企業(yè)自籌萬元180004項目定員人1574.1管理人員人54.2員工人152含后勤 1 人5燃料、動力年消耗5.1暖MW4.65.2水t200005.3電萬 Kw706項目收益6.1商品房543006.1.1銷售收入178536.1.2銷售稅金及附加萬元8936.1.3總成本費用萬元91016.1.4利潤總額萬元78596.2老年會所及物業(yè)399906.2.1經(jīng)營收入萬元1285以下按達標年估算。6.2.2營業(yè)稅金及附加萬元646.2.3總成本費用萬元9576.2.4利潤總額萬元2646.2.5所得稅萬元666.2.6稅后利潤萬元1986.3投資回收期年6.3含建設(shè)期6.3內(nèi)部收益率

3、%24.566.4財務(wù)凈現(xiàn)值i=13%；萬元17716.5盈虧平衡點%73735/128522264項目實施背景與依據(jù)區(qū)位環(huán)境某市地處遼寧省西南部，渤海之濱、遼河三角洲中心地帶。西北鄰錦州，東界鞍ft，南臨遼東灣，市中心距沈陽150 公里。全市轄雙臺子、興隆臺兩區(qū)和某、大洼兩縣。區(qū)域面積4071 平方公里， 總?cè)丝跒?124.3 萬。某是一座以石油化工為主導產(chǎn)業(yè)的新興沿海開放城市，資源優(yōu)勢明顯、發(fā)展?jié)摿薮蟆?010 年，完成地區(qū)生產(chǎn)總值950 億元，同比增長18%；財政一般預(yù)算收入 80.6 億元，增長 49.7%；固定資產(chǎn)投資 900 億元，增長 65%；社會消費品零售總額 185 億元，

4、增長 18.5%；實際利用外資 9.1 億美元，增長202%；外貿(mào)出口3.4 億美元，增長16.3%。主要經(jīng)濟指標增速走在了全省前列！工業(yè)集群快速成長。千萬噸煉油、百萬噸烯烴等重大項目開始啟動，世界行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)臺灣長春集團加盟某，華錦擴建工程達產(chǎn)達標，某正加速向全國石化基地邁進。石油鉆采設(shè)備、海工裝備等大項目加快建設(shè)，裝備制造即將成為新的支柱產(chǎn)業(yè)?！拔宕螽a(chǎn)業(yè)集群”拉動工業(yè)增長 25.4 個百分點。高新技術(shù)產(chǎn)品增加值增長 30%?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)成效顯著。大商城市廣場、鵬欣水游城等大項目加快建設(shè)，香港恒大、東方銀座、廣東美的等知名企業(yè)云集某。濕地旅游樹起嶄新形象，珠海天沐溫泉城等大項目簽約落

5、地， 旅游總收入增長 48.5%。新開工房地產(chǎn) 560 萬平方米。物流、會展、文化等產(chǎn)業(yè)蓬勃興起。農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化步伐加快。開工新建六和肉鴨加工等大項目 23 個，建成設(shè)施農(nóng)業(yè) 5 萬畝，新改建畜牧小區(qū) 500 個，新增水產(chǎn)小區(qū) 30個，養(yǎng)殖大蟹 15 萬畝。農(nóng)機裝備水平顯著提高。戰(zhàn)勝低溫寡照、嚴重洪澇等自然災(zāi)害，糧食生產(chǎn)達到 105 萬噸。遼濱新區(qū)建設(shè)如火如荼。全市上下同心協(xié)力發(fā)展遼濱，建設(shè)遼濱。如今，遼濱新區(qū)總體規(guī)劃面積由 110 平方公里擴大到 545 平方公里，成為遼寧綜合改革試驗區(qū)，石油化工、石油裝備和海洋工程三大園區(qū)躋身省級產(chǎn)業(yè)基地。新區(qū)產(chǎn)業(yè)迅速壯大，知名度、影響力不斷提升，寶來石化、振

6、奧橡膠等重大產(chǎn)業(yè)項目發(fā)揮了巨大的集聚效應(yīng)，港口、鐵路、公路、大學、醫(yī)院等重大基礎(chǔ)工程全面建設(shè)。一個充滿生機與活力的濱海生態(tài)新城開始形成。城市化進程加快。大力推進鐵東老區(qū)、中央商務(wù)區(qū)等區(qū)塊改造， 新的城市空間正在形成。竣工中華路、泰ft路等 12 條道路，加快中心醫(yī)院、數(shù)字化城管、污水垃圾處理等項目建設(shè)，推進綠化美化亮化，市容市貌煥然一新。田家、高升等中心鎮(zhèn)建設(shè)步伐加快。城市化率達到 65%。某市城鄉(xiāng)面貌明顯變化、基礎(chǔ)設(shè)施向現(xiàn)代化快速提升。從戰(zhàn)略高度謀劃和推進基礎(chǔ)建設(shè)，5 年來累計完成投資 214.3 億元。疏港鐵路、盤營客運專線和阜盤高速公路破土動工，濱海大道、盤營線拓寬改造等主體工程完工，百

7、平方公里公路密度由 51.3 公里提高到 81.7 公里，某正加快向交通樞紐城市邁進。大伙房水庫輸水一期工程完工，病險水庫除險加固取得階段性成果，華潤城市熱電、華能風電等項目進展順利，基礎(chǔ)設(shè)施支撐發(fā)展的作用進一步增強。城市建設(shè)和管理水平顯著提高。建設(shè)改造中華路、雙興路、公園大街等城市道路 45 條，遼河城市段形成景觀，遼河美術(shù)館、湖濱公園等區(qū)塊展現(xiàn)了發(fā)展新形象，城市環(huán)境質(zhì)量和宜居水平明顯提升。加大規(guī)劃執(zhí)行力度，持續(xù)推進亮化綠化、市容整治和違建拆除， 土地征拆工作逐步走向法制化、規(guī)范化。我市躋身全國創(chuàng)建文明城市工作先進市和省級園林城市行列。生態(tài)某建設(shè)扎實推進。建成污水處理廠 5 座，日處理能力達

8、到32 萬噸。遼河流域治理成效顯著，城市垃圾填埋場、螃蟹溝綜合整治等工程投入使用，遼河流域某段連續(xù)八年保持出境水質(zhì)優(yōu)于入境水質(zhì)，濕地生態(tài)環(huán)境得到有效保護。城市空氣質(zhì)量優(yōu)良率達到95.1%。有林面積增加到 26 萬畝。集約節(jié)約利用土地取得積極成效， 耕地連續(xù)十年占補平衡。2010 年某縣國民經(jīng)濟繼續(xù)保持高速增長，綜合經(jīng)濟實力跨入全省中上游行列。全縣地區(qū)生產(chǎn)總值實現(xiàn) 180 億元，比上年增長42.7%；全社會固定資產(chǎn)投資完成 180 億元，比上年增長 100%；地方財政一般預(yù)算收入完成 8.5 億元，比上年增長 64%；全口徑稅收完成 11.4 億元，比上年增長 43.4%；實際利用外資完成 1.

9、5 億美元，是去年的 7 倍；農(nóng)民人均純收入實現(xiàn) 1.05 萬元，比上年增長24.4%。多項經(jīng)濟指標增幅位居全省前列，經(jīng)濟運行速度、質(zhì)量、效益都有所改善和提高。第三產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展。某縣致力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，破解服務(wù)業(yè)短板， 大力發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)、休閑旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，增強了經(jīng)濟活力， 提高了人民生活質(zhì)量。繼續(xù)擴大規(guī)模，改善結(jié)構(gòu)和質(zhì)量，第三產(chǎn)業(yè)在三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重逐年提高。全年預(yù)計第三產(chǎn)業(yè)增加值實現(xiàn)39.2 億元，增長 46.2%，服務(wù)業(yè)增加值實現(xiàn) 30.8 億元，社會消費品零售總額實現(xiàn) 13.5 億元。房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展。2010 年房地產(chǎn)開發(fā)完成 104.8 萬平方米，房地產(chǎn)業(yè)增加值預(yù)計實現(xiàn)2.5

10、億元。遼河油田恒泰利、大連銀龍、大連鼎隆等一批知名企業(yè)投資新縣城，麗景灣、水岸藍橋、學府名城、龍祥商務(wù)會館等商住地產(chǎn)項目開工建設(shè)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)也令人欣喜地開始起步，趨熱之勢明顯。高升、吳家、壩墻子、胡家、甜水等鄉(xiāng)鎮(zhèn)都啟動了住宅小區(qū)開發(fā)項目。旅游業(yè)加快推進。承接了某“第三屆國際濕地旅游周”主要旅游項目，成功承辦了“觀鳥節(jié)”和“荷花節(jié)”。鑫安源、東晟園等老景區(qū)加速升級改造。鴛鴦溝游船碼頭和兩岸景觀工程基本完成，紅海灘棧橋、汽車宿營地和觀景臺正抓緊施工。全年旅游業(yè)接待人數(shù)和產(chǎn)值大幅增加，成為某新的經(jīng)濟增長點。某縣以科學發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，將構(gòu)建社會主義和諧社會的要求貫穿始終，圍繞“農(nóng)業(yè)富民、工業(yè)

11、強縣、生態(tài)立縣”發(fā)展目標，實施工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化、生態(tài)化四大戰(zhàn)略。按照一個加快，兩個提高，三個開發(fā)，六個突破的要求，完善一城、五區(qū)、一帶三個布局，突出經(jīng)濟強縣、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、生態(tài)縣建設(shè)，社會事業(yè)全面發(fā)展及人民生活水平全面提高五個重點，將某推上了一個新的起點。推進新縣城建設(shè)。拉開 “兩區(qū)一帶一湖一站”（太平主城區(qū)、胡家新城區(qū)，繞陽河景觀帶，甜水湖，某北站）縣城框架，規(guī)劃建設(shè)具有北方水鄉(xiāng)特色的濕地水城。項目建設(shè)背景城市老齡化是目前世界各國政府面臨的主要問題之一,中國 的城市老齡化是目前世界各國政府面臨的主要問題之一,中國的大城市早在 20 世紀 90 年代陸續(xù)走進老齡社會,因此如何改善老年人的生活

12、狀況,使老有所養(yǎng)、老有所用,已成為國家和地方政府的當務(wù)之急。其實，“養(yǎng)老地產(chǎn)”并不是一個新生事物，但在中國，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展還處于很初級的階段。近兩年，大型開發(fā)商如萬科 (論壇)、保利 (論壇)等開始對老年住宅感興趣，扛起投石問路的“大旗”，全國布局，在上海、廣州等地試點。華潤、首創(chuàng)等也多有提及關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。大型開發(fā)商前瞻性的舉措給中國的養(yǎng)老地產(chǎn)帶來了發(fā)展的信號，加之老齡人口增多現(xiàn)狀，“養(yǎng)老地產(chǎn)”項目已經(jīng)吸引了眾多企業(yè)的目光。只是，剛剛起步的中國“養(yǎng)老地產(chǎn)” 面臨著許多問題，拿地開發(fā)環(huán)節(jié)、經(jīng)營方式的探索、政策的支持力度等問題都是“養(yǎng)老地產(chǎn)”發(fā)展道路上的絆腳石。誰來填補中國“養(yǎng)老地產(chǎn)”的蒼白

13、，又如何跨過這些阻礙，一切還需要時間來慢慢探索?！般y發(fā)經(jīng)濟”蘊含商機；養(yǎng)老地產(chǎn)盈利新增長點：隨著中國逐步邁進老齡化社會，“銀發(fā)經(jīng)濟”讓人看到了商機。業(yè)內(nèi)人士分析，從供需方面來看，養(yǎng)老地產(chǎn)的空間很大：2010 年至 2050 年，中國 60 歲以上的人口將由現(xiàn)在的 12.3%上升到 31.1%， 到 2015 年的未來 5 年，中國老年人口將達 2 億，占總?cè)丝诘?15%。在廣州，60 歲以上老人在 2007 年突破了 100 萬大關(guān)。面對住宅市場現(xiàn)“量價危機”、商業(yè)地產(chǎn)競爭激烈、旅游地產(chǎn)風險過高的現(xiàn)狀下，“養(yǎng)老地產(chǎn)”成為了開發(fā)商即將開墾的一片新價值洼地。中國正迎來“421 家庭”時代，再過 1

14、0 年，第一代獨生子女的父母將退休，一對年輕夫婦要照顧兒女和四位老人，如果家中老人重病需要長期護理，子女力不從心。有需求就有商機，此種家庭狀況將成為養(yǎng)老地產(chǎn)的寵大需求，蘊含無限商機。另外，在剛結(jié)束的“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之惑：求解有效性”的博鰲21 世紀房地產(chǎn)論壇第 11 屆年會上，有專家表示，養(yǎng)老地產(chǎn)至關(guān)重要。在尋求房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型道路上，關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)即是關(guān)注房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)被越來越多的開發(fā)商關(guān)注，這正成為中國房地產(chǎn)市場上最為誘人的概念，這讓市場資本、地方政府，乃至慈善公益基金都為之興奮。在住宅和商業(yè)地產(chǎn)都遭到政策的攻擊的，養(yǎng)老地產(chǎn)或?qū)⒊煞科笥略鲩L點。為了大幅度提升某第三產(chǎn)業(yè)比重，綜合

15、某縣的區(qū)位環(huán)境、 結(jié)合我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來發(fā)趨勢；為充分提高現(xiàn)代服務(wù)業(yè)水平，塑造環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)新亮點，促進地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級，實現(xiàn)某服務(wù)業(yè)、養(yǎng)老福利業(yè)的現(xiàn)代化；某縣人民政府與某市某投資管理有限公司共謀某養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)方略，雙方經(jīng)過友好協(xié)商，已基本確認規(guī)劃設(shè)計方案、土地價格和相關(guān)優(yōu)惠政策。共同達成某縣“頤康園老年會所”項目合作協(xié)議書。建設(shè)一個入住開心、頤養(yǎng)舒心、侍奉盡心、子女放心的老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學、老有所樂的現(xiàn)代會所。項目預(yù)計于 2012 年 3 月開工，于 2013 年 9 月竣工。建設(shè)單位概況某市某投資管理有限公司成立于 2010 年，從事投資管理、咨詢業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)范圍遍布國內(nèi)各

16、大中城市。該公司緊緊抓住養(yǎng)老地產(chǎn)這一發(fā)展的契機，不斷在華北、東北、華北拓展投資范圍，為自己贏得了發(fā)展的有利地形和繼續(xù)發(fā)展的空間。本著開拓進取、創(chuàng)新超越的經(jīng)營理念；在經(jīng)過對地理位置、周邊環(huán)境、居民總體收入水平、人均消費水平、老年人群體養(yǎng)老現(xiàn)狀、市場潛力等幾個方面進行了詳實細致的調(diào)查與實地考證之后， 擬在某縣開發(fā)建設(shè)頤康園老年會所。該公司以某市經(jīng)濟背景、生態(tài)水城濕地為底蘊、以某未來市場需求為導向、以品牌開發(fā)建設(shè)為龍頭，棲身于某房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目。該公司是一個實力雄厚、誠實守信、積極上進、勇于開拓的知識化團隊。公司堅持“以人為本”的發(fā)展理念，力爭為老年群體創(chuàng)造一個優(yōu)美、安全、舒適、方便、文明和有較高

17、文化品位的生活環(huán)境。公司將秉承以往的優(yōu)良作風，堅持以人為本、創(chuàng)造精品、追求卓越、奉獻社會的經(jīng)營理念，繼續(xù)為某市的發(fā)展做出貢獻。公司竭誠與社會各界攜手并進、共謀發(fā)展，同創(chuàng)美好未來。編制依據(jù)與研究范圍編制依據(jù)中華人民共和國老年人權(quán)益保障法；中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法；中華人民共和國環(huán)境保護法；城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范(GB50220-95)；城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范(GB50180-93)；【房產(chǎn)】產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄（2007）；某市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃；建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范GB505002003；遼寧省建筑工程計價定額（2008）；建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）；某縣“頤康

18、園老年會所”項目合作協(xié)議書。研究范圍項目建設(shè)的必要性分析、市場分析；建設(shè)條件分析、工程進度安排；確定建設(shè)規(guī)模和總體功能、設(shè)計施工方案；消防、環(huán)保和衛(wèi)生方案；投資估算與資金籌措；財務(wù)效益分析，結(jié)論與建議。通過對項目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟的合理性的綜合評價，為政府有關(guān)部門審批項目、建設(shè)單位進行投資決策和金融機構(gòu)貸款決策提供比較可靠的依據(jù)。第二章項目建設(shè)的必要性2.1 中國已進人老齡化社會根據(jù)聯(lián)合國規(guī)定的標準，一個國家的老年人口比例達到 10%以上（60 歲以上人口）或 7%（65 歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老齡社會。我國在 1999 年就進入老齡社會，當前我國人口老齡化態(tài)勢

19、已非常嚴峻， 2008 年我國 60 歲以上的人口達到1.67 億，約占總?cè)丝诘?2%。在今后較長一段時期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均 3.4%的速度增長。從 2001 年到 2020 年這一時期， 平均每年將有 596 萬人進入老齡，到 2020 年老年人口將達 2.48 億。到 2040 年，我國 60 歲以上的老齡人口總數(shù)達到 4 億，這意味著每4 個人中就有 1 個老人。傳統(tǒng)養(yǎng)老方式面臨挑戰(zhàn)與老齡化相伴而生的一系列問題，使得我國傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式遭遇困難：生育率下降直接導致家庭的供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負擔幾倍增長。夫妻兩人供養(yǎng)雙方 4 位老人，撫養(yǎng) 1 個后代的“4-2-1”模式將

20、成為中國今后幾十年主流家庭模式；死亡率的下降推動平均期望壽命延長?，F(xiàn)在中國人口的平均期望壽命男 74 歲，女 76 歲，已達到發(fā)達國家的水平（75 歲）。隨著父母壽命的提高，贍養(yǎng)時間逐步延長；同時，高齡老人不斷增多，家庭里會出現(xiàn)兩代老人，贍養(yǎng)數(shù)量開始增多。另一方面，子女的年齡也在相應(yīng)提高，供養(yǎng)者的老齡化，將導致低齡老人供養(yǎng)高齡老人的局面產(chǎn)生；（3）21 世紀將是老年人獨居的時代。1990 年，中國老年人口中，有 70%的人與子女同住?，F(xiàn)如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長到 40%-50%，有的甚至達 70%-80%，代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難；（4）現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快，勞動強度增加

21、。忠孝兩難全， 由于時間、精力所限，成年子女越來越感到照料老人的擔子沉重。尤其是對于臥床不起老人來說，他們的子女更難以承擔長期照料老人的責任。單獨依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不可能的。國內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施滿足不了需求中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機構(gòu)社會福利的一部分，最初以為“三無”老人服務(wù)的社會救濟為主，近年來逐步走向了社會化， 但仍然是以非營利社會福利為主體。目前社會福利社會化的改革，相當?shù)闹攸c放在原有社會福利機構(gòu)走向自負盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財力的限制，加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的， 目前國內(nèi)常見的養(yǎng)老設(shè)施是一些規(guī)模較小的養(yǎng)老院、敬老院、

22、護理院、老年公寓等。因在傳統(tǒng)意識里，只有“三無”老人才入住這些地方，再加上其服務(wù)單一、檔次較低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝的罵名，由此造成各地普通養(yǎng)老機構(gòu)空床率較高，形成社會資源浪費。近年來，老年人口數(shù)量增長加速，生活品質(zhì)要求日益提高，這與國內(nèi)養(yǎng)老資源緊缺、環(huán)境設(shè)施落后、服務(wù)水平低下的矛盾更加突出。隨著人們生活水平的提高及空巢家庭的劇增，建立特色鮮明、功能齊全的高端養(yǎng)老項目迫在眉睫！政府鼓勵發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)人口老齡化給中國的經(jīng)濟、社會、政治、文化等方面的發(fā)展帶來了深刻影響，養(yǎng)老問題成為擺在各級政府面前的突出問題。國家民政部提出養(yǎng)老機構(gòu)要由單純供養(yǎng)型向收養(yǎng)、治療、康復(fù)、教育、娛樂相結(jié)合方向

23、發(fā)展的功能定位。2006 年 6 月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知，提出要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準入制度，積極支持以公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務(wù)等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。政府出臺的養(yǎng)老方面的政策為社會力量進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了政策支持，但因政策涉及部門較多，存在政策協(xié)調(diào)難、落實難的問題，很多土地、稅收等方面的優(yōu)惠政策成為一紙空文。養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵媒體報道，2010 年 11 月 7 日，民政部部長李立國說，目前， 城鄉(xiāng)空巢家庭超過老人家庭的 50%，部分大中城市

24、達到 70%；農(nóng)村留守老人約 4000 萬，占農(nóng)村老年人口的 37%，城鄉(xiāng)家庭養(yǎng)老條件明顯缺失。根據(jù)民政部副部長竇玉沛提供的數(shù)字，目前，中國共有各類養(yǎng)老機構(gòu) 38060 個，床位 266.2 萬張，收養(yǎng)各類人員 210.9 萬人。但是竇玉沛分析說，養(yǎng)老床位總數(shù)僅占全國老年人口的 1.59%， 不僅低于發(fā)達國家 5%至 7%的比例，也低于一些發(fā)展中國家 2%至 3% 的水平。由于區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡，既存在“一床難求”，也存在“床位閑置”現(xiàn)象。對于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景，無疑是相當看好的。這從房企以及保險機構(gòu)大力追捧養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)項目的現(xiàn)狀已經(jīng)十分清楚。全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)委員會成立以來，很多業(yè)內(nèi)人

25、士對于委員會給予了很高的期望。期望對養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的研究上水平，改變養(yǎng)老地產(chǎn)投資人與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)很脫節(jié)的現(xiàn)狀。目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，無疑是水平很低的產(chǎn)業(yè)，不論是養(yǎng)老床位數(shù)量還是養(yǎng)老人群的收入水平以及養(yǎng)老項目的低水平軟硬件配置問題一直很突出。高端養(yǎng)老的產(chǎn)生受到養(yǎng)老觀念的束縛，培養(yǎng)起來尚需要時日，畢竟高端人群還習慣于居家養(yǎng)老。缺乏政策支持也是一方面。對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持政策，目前仍然僅僅停留在研究階段。這對于急速發(fā)展的行業(yè)來說，政策支持的缺乏從拿地、建設(shè)與經(jīng)營階段開發(fā)建設(shè)企業(yè)都是一頭霧水。但是， 最艱難的還是在經(jīng)營階段。養(yǎng)老地產(chǎn)的前景時，分歧在于如何實現(xiàn)養(yǎng)老項目的盈利。房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)的發(fā)展高峰期僅僅不足五

26、年，實力房企本身還是鳳毛麟角。對于囤地的看法我一直持異議也是因為國內(nèi)房企的資金實力還不足以選擇主動囤地，開發(fā)過程的現(xiàn)金流增速才是國內(nèi)房企的最大訴求。這就影響了房企對于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)選擇撒手為主，而很難考慮長期持有經(jīng)營。很多著名的養(yǎng)老項目，養(yǎng)老公寓并不是項目的主體。原因當然是只有養(yǎng)老公寓，對于投資的收回目前來說還沒有很好的模式。而居家養(yǎng)老的概念目前還沒有根本改變，高端的機構(gòu)養(yǎng)老還屬于培育階段。適應(yīng)現(xiàn)代養(yǎng)老社會化的需要我國的老齡化問題越來越嚴重，特別是實施“4-2-1”（四個老人，兩個年輕人，一個小孩）政策以來，這樣的體制目前來看， 導致的社會問題正在逐步嚴重，常常會有老年人沒人管，或者受到關(guān)照的

27、程度越來越不夠，老年問題日益突出，“長此以往的后果將會直接影響整個國家經(jīng)濟的發(fā)展，拖社會發(fā)展的后腿。所以，研究老年人的住房和老年生活問題，讓老年人在后半生能夠生活的幸福美滿，從必要性來講，這是一個非常重要的課題?！爆F(xiàn)代社會變遷快速，生活節(jié)奏加快，生產(chǎn)社會化程度的提高， 家庭養(yǎng)老已不適應(yīng)社會的發(fā)展，時代呼喚養(yǎng)老社會化。老年會所這一模式，就為養(yǎng)老社會化事業(yè)提供了一個愛心的平臺，自然承擔起社會賦予的“托老養(yǎng)護”責任，滿足老年朋友物質(zhì)和精神的雙重需要，提高生命質(zhì)量。大家庭小環(huán)境也是未來“421”家庭子女“?；丶铱纯础钡穆淠_點。隨著改革開放的深入，各項改革已使政府無精力去承擔和管 理這么多的社會具體性問

28、題。在新的投資環(huán)境下，不失時機地引入民間投資和外商投資，創(chuàng)建并形成一定規(guī)?！白鹄橡B(yǎng)生、用心呵護” 的老年養(yǎng)生會所，不光是新形勢下投資房地產(chǎn)、“休閑”行業(yè)的新熱點，也是完善養(yǎng)老保障體系的新思路，具有非?，F(xiàn)實和深遠的社會意義。國家于 1996 年頒布了中華人民共和國老年人權(quán)益保障法， 提出了“五個老有”，即老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學、老有所樂。2000 年，國家再次發(fā)布了中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強老齡工作的決定。確定了“以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機構(gòu)養(yǎng)老為補充”的養(yǎng)老居住政策，同時提出建立“9073”的養(yǎng)老居住分配格局：即 90的老年人在社會化服務(wù)協(xié)助下通過家庭照顧養(yǎng)老；7的老年

29、人通過購買社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老；3的老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)集中養(yǎng)老。辦好老齡化公益性福利事業(yè)，既體現(xiàn)了政府對老人的關(guān)懷， 又體現(xiàn)了文明社會的養(yǎng)老環(huán)境，吸納了就業(yè)人員。某縣“頤康園老年會所”建設(shè)項目，起點高，社會效益好，風險系數(shù)低，只要政府給予政策性支持，創(chuàng)辦公益性福利性老年養(yǎng)生會所既解決了未來老齡化社會養(yǎng)老問題，又符合尊老、敬老、養(yǎng)老的社會發(fā)展規(guī)律，是可行且有效的。某縣“頤康園老年會所”建設(shè)項目，符合某市政府關(guān)于“著力解決改善民生的舉措，因此，該項目建設(shè)是十分必要的。第三章市場分析3.1 中國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀中國正漸入老齡化社會，一個龐大的市場已經(jīng)悄然浮現(xiàn)?！暗?011 年，中國老齡人口會達到 13%

30、；到 2020 年，中國的老齡人口將接近 30%，來勢迅猛?！敝袊淆g產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長鄭衛(wèi)華預(yù)計，510 年以后，中國會逐漸邁入老齡化社會。此刻，與“住”緊密相關(guān)的老年地產(chǎn)作為“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)”中最誘人的一塊“大蛋糕”，正吸引著越來越多的資本覬覦爭食。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，樓盤之間的競爭日益激烈，導致了房地產(chǎn)市場的進一步細分。部分房地產(chǎn)開發(fā)商在市場競爭中注意到了中國人口的老齡化趨勢，將老年人作為目標客戶，主動將市場細分，針對老年人的特殊需求，開發(fā)建設(shè)了適宜老年人居家養(yǎng)老的住宅。老年住宅 70 年代初創(chuàng)于北歐，目前在發(fā)達國家已盛行，如美國、加拿大、瑞典、荷蘭、日本都有不少規(guī)模的老年住宅。從國外的情

31、況分析，老年人住宅可以看作是一些社會老齡化的先進的國家，在某種特定狀況下的老年人的居住形態(tài)。我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進入老年型城市。老年人口比例的逐漸上升和社會人口流動性的加強，使得三代人共同生活的家庭漸漸成為過去。同時隨著社會安全福利和個人養(yǎng)老金的增多，更多的老年人要獨自生活，因此要求有獨立的住房設(shè)施。據(jù) 2009 年底的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國養(yǎng)老服務(wù)的需求是 5000 萬億，現(xiàn)在提供的不到 1000 萬億，市場空間顯然非常大。一方面是巨大的市場需求，另一方面卻是地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴重。而面對養(yǎng)老地產(chǎn)這么個巨大的市場，很多地產(chǎn)商以及想進入地產(chǎn)行業(yè)

32、的資本卻視而不見。6 月 17 日，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會 2011 年會發(fā)布了中國綠色養(yǎng)老住區(qū)聯(lián)合評估認定體系。來自國家老齡委的數(shù)據(jù)顯示，中國老年人的消費需求已超過 1 萬億元，2050 年左右將達到 5 萬億元。巨大的養(yǎng)老需求以及供給的巨大缺口，催生出規(guī)?？涨暗摹般y發(fā)產(chǎn)業(yè)”。1、開發(fā)之惑什么是養(yǎng)老地產(chǎn)？目前市場上定位養(yǎng)老型的樓盤，主打的依然是產(chǎn)品，僅是在產(chǎn)品的市場細分上傾向于老年人居住。在相當長的一段時間內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)對于大多數(shù)人來說，僅僅是簡單的“空氣清新、居住成本較低”的概念上，不少近郊產(chǎn)品或旅游度假產(chǎn)品成為此類概念的主力承載者。但事實上，此類產(chǎn)品往往遠離購物、醫(yī)療、大眾娛樂等基本配套，對

33、于年老的購房者來說，根本無法實現(xiàn)“老有所養(yǎng)”的目標。養(yǎng)老社區(qū)有很多種，有的是可以自理，有的是半自理，有的不能自理，有的是國家投資，有的個人投資的，有的像共同基金或者養(yǎng)老基金來投資的。而早在六年前，某開發(fā)商在浦東康橋打造了“親和源最新消息 價格 戶型 點評老年公寓”社區(qū)，親和源是中國首家老年社區(qū)，一期工程占地 8.33 公頃，10 萬平方米建筑,老年公寓設(shè) 838套居室，可供 1600 位左右的老人入住，采用無障礙化設(shè)計，以老年公寓、健康會所、老年護理院為老人提供“管家式”的服務(wù)。項目負責人介紹說，“養(yǎng)老地產(chǎn)的模式，并不屬于房地產(chǎn)，而是第三產(chǎn)業(yè)，主打的是服務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)僅是整個模式的基礎(chǔ)。”親和

34、源老年公寓的出現(xiàn)只是一個縮影。面對龐大的市場需求，老年地產(chǎn)已經(jīng)開始擺脫前幾年的步履蹣跚，或?qū)⒁l(fā)新一輪開發(fā)熱潮，呈現(xiàn)出加速前進態(tài)勢。2、模式破冰2010 年 12 月 27 日，萬科正式宣布進入老齡化住宅開發(fā)運營領(lǐng)域。日前，萬科“活躍長者之家”合作發(fā)展聯(lián)盟啟動儀式正式舉辦，萬科集團副總裁兼北京萬科總經(jīng)理毛大慶對外表示，“房地產(chǎn)在十二五還有很大發(fā)展，但到了十四五時期，人口拐點到來的時候，住宅運營模式將發(fā)生重大變化。 ”與此同時，不少開發(fā)商正躍躍欲試，首創(chuàng)、保利、華潤等地產(chǎn)公司先后專門成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究團隊。泰康人壽、中國人壽等保險紛紛啟動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目。關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略， 2009 年保利年報

35、以及 2010 年中報中，都有所提及。旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)以及城市綜合運營等等低風險業(yè)態(tài)，也在其中被定義為保利未來“新的盈利增長點”。但正如業(yè)內(nèi)人士所說，現(xiàn)在社會上的許多養(yǎng)老機構(gòu)都是“拼富”的地方，并不是真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)。萬科現(xiàn)在打造的“活躍長者之家”僅僅是養(yǎng)老地產(chǎn)中的一種形態(tài)，未來還有很多業(yè)態(tài)、很多種運營模式值得探索。有可能會在一些住宅項目中， 專門打造一定比例的老年住宅；亦有可能單獨建造，或租或售。3、盈利困境 “老年公寓盈利模式是什么？歸根結(jié)底是給老年人提供一個健康生活環(huán)境提供一個生活狀態(tài)。 ”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的專家、中國老齡科學研究中心的陶立群曾表示說。就目前的養(yǎng)老市場而言，一般的養(yǎng)老院不能

36、滿足中高檔需求，一些老人需要的是完整的居住街坊，一個適老和宜老的社區(qū)，有園林，有活動場所，有朋友聚會這樣以優(yōu)化老年生活為前提的優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老場所。專業(yè)人士指出，養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)別于其他居住產(chǎn)業(yè)的顯著特點是機構(gòu)要提供各種滿足老人需求的服務(wù)。因此養(yǎng)老地產(chǎn)的任務(wù)是兩大 類，其一是根據(jù)老人的需求和特點設(shè)計居住環(huán)境并建設(shè)住宅。二是運營和管理養(yǎng)老設(shè)施，直接為老年居民服務(wù)。中國目前在新的養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)上，沿襲了其他產(chǎn)業(yè)注意硬件，不注意軟件的弊端，缺乏許多相應(yīng)服務(wù)。同時，即使有限的服務(wù)，也普遍存在低質(zhì)量、相對費用高的情況。目前明確屬性的養(yǎng)老地產(chǎn)，開發(fā)模式與普通商品房不同，其建設(shè)用地屬性為公共設(shè)施建設(shè)用地，使用年限 50

37、年， 項目只有大產(chǎn)權(quán)證，每套房源并無小產(chǎn)權(quán)。在此情形下，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資需要很長時間，一般的年投資回報不過 10%，但目前因為市場廣闊，前景巨大，所以才有很多資本愿意進入。3.2 養(yǎng)老地產(chǎn)營銷要點進入 21 世紀，2006 年初，中國 60 歲以上的老齡人口已達 1.3 億，到2009 年已達 1.58 億。按照聯(lián)合國標準，一個國家的老年人為人口總數(shù)的十分之一時正式步入了老齡化社會。近年來我國也有一批地產(chǎn)精英陸續(xù)加入到養(yǎng)老地產(chǎn)方向上來，無疑給我國的養(yǎng)老行業(yè)帶了一個好頭，但是，作為一個地產(chǎn)項目營銷方案應(yīng)該注意以下幾個要點以確保項目銷售暢快。1、養(yǎng)老地產(chǎn)項目地點風景要選好；2、養(yǎng)老地產(chǎn)項目交通路線要

38、暢快、離城距離要適當；3、養(yǎng)老地產(chǎn)項目規(guī)模要適當；4、養(yǎng)老地產(chǎn)項目外觀形象要注意；5、養(yǎng)老地產(chǎn)項目的標的要索定；6、養(yǎng)老地產(chǎn)項目模式要選定；7、養(yǎng)老地產(chǎn)項目管理方式要體現(xiàn)特點；8、養(yǎng)老地產(chǎn)項目要有前瞻性；9、養(yǎng)老地產(chǎn)項目要主動尋找目標客戶；10、養(yǎng)老地產(chǎn)項目更要注重售后服務(wù)。養(yǎng)老地產(chǎn)國內(nèi)發(fā)展的困境在國內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)引起人們的注意，萬科對這類物業(yè)已經(jīng)研究了 3 至 5 年時間，可以預(yù)見的是，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展將是不可抗拒的必然趨勢。目前國內(nèi)的環(huán)境還未達到支持養(yǎng)老地產(chǎn)全速發(fā)展的程度，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展尚存以下困境：1、政策優(yōu)惠無保障由于養(yǎng)老地產(chǎn)的帶有一定的社會福利性質(zhì)，所以政府的政策扶持對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展

39、至關(guān)重要，也是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者首要考慮的問題之一。一般來說，政府會在稅收減免、土地取得、貸款政策等方面給投資者提供政策上的優(yōu)惠，但在中國，各級政府出臺的優(yōu)惠政策都是針對非營利性養(yǎng)老機構(gòu)而言的，還沒有任何具體政策表示可以對養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)過程提供優(yōu)惠，如在用地政策上，只有非營利性的養(yǎng)老機構(gòu)可采用劃拔或協(xié)議出讓的方式供地，這種無保障的政策是養(yǎng)老地產(chǎn)投資者首先要面臨的風險。2、新興市場不穩(wěn)定養(yǎng)老地產(chǎn)作為一個新興的市場自然要面對新興市場所要面對的風險。由于人們多對這一產(chǎn)業(yè)還不熟悉，所以可能需要一個適應(yīng)期，再加上老年人風險意識很強、行事謹慎等原因，使得養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者可能出現(xiàn)面對著巨大的消費群體卻賣不出房

40、子的風險，而且出售使用權(quán)的項目風險更高。3、投資額高養(yǎng)老地產(chǎn)消費群體的特殊性要求投資者在建造老年社區(qū)時，要投入比普通住宅項目更多的資金。如養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)的無障礙通道、慢速電梯等方面的成本比普通商品住宅社區(qū)要高 30%-50%。另外， 養(yǎng)老地產(chǎn)項目在配套方面的投入很大，如醫(yī)療保健中心、老年活動中心、商業(yè)購物中心等大量的醫(yī)護及配套設(shè)施設(shè)備，對企業(yè)來說是很重的負擔。4、回收期長在發(fā)達國家，老年人入住老年住宅有“倒按揭”、“以租換租” 的形式，但在中國目前尚未有成功案例。目前國內(nèi)有幾個養(yǎng)老地產(chǎn)項目將開發(fā)的住宅向老年人出售使用權(quán)，老年人去世后，房屋使用權(quán)可轉(zhuǎn)給親友，但使用期限到期后開發(fā)商會收回，實踐證明這

41、種出售使用權(quán)的方式并不成功。目前我國老年人更青睞于租賃或購買（所有權(quán)）的方式入住養(yǎng)老地產(chǎn)，因養(yǎng)老地產(chǎn)配套設(shè)施較多，養(yǎng)老地產(chǎn)項目需要投資者進行一定時期的經(jīng)營才可以收回投資，這種長時間的占用資金一方面增加了機會成本，另一方面也在無形中擴大了投資者的風險。5、后期物業(yè)管理要求高養(yǎng)老地產(chǎn)入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物業(yè)服務(wù)，包括為老年人提供管家式服務(wù)、醫(yī)護服務(wù)、保健服務(wù)、活動組織、日常課程、特殊飲食護理服務(wù)等，這些服務(wù)對房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以說是有心無力。由于以上困難的存在，雖然目前很多房地產(chǎn)公司在研究養(yǎng)老地產(chǎn)，但介入養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商很少。蘊藏市場巨大，前景廣闊目前，全世界 60 歲以上老

42、年人口總數(shù)已達 6 億，有 60 多個國家的老年人口達到或超過人口總數(shù)的 10%，進入了人口老齡化社會行列。人口老齡化的迅速發(fā)展，引起了聯(lián)合國及世界各國政府的重視和關(guān)注。世界性的人口老齡化是“歷史上未曾出現(xiàn)的社會現(xiàn)象”。按照聯(lián)合國的標準，65 歲以上的人口比率超過總?cè)丝诘?7%， 就被稱為老齡化社會，而超過了 14%就被稱為老齡社會。根據(jù)有關(guān)資料顯示從老齡化社會進入老齡社會，法國用了 115 年，英國用了 47 年，德國用了40 年，而日本只用了24 年。我國的情況則與日本相似，當中國的第一代嬰兒潮在 2015 年左右進入老年期時，中國將面臨嚴重的人口老齡化挑戰(zhàn)。目前，我國 60 歲及以上老年

43、人口已經(jīng)達到 1.5 億，占全國總?cè)丝诘?11%。預(yù)計到 2050 年，我國老年人口將達到 4.2 億，占總?cè)丝诮?25%，將是德國、法國、英國、意大利和日本 5 國人口的總和。根據(jù)相關(guān)研究資料顯示發(fā)達國家一般約 6%的老人在養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老，我國養(yǎng)老設(shè)施嚴重滯后，只有 1.16%的老人在養(yǎng)老機構(gòu)，前景堪憂，但也帶來巨大商機，發(fā)展前景被廣泛看好。如何切實解決好老齡人老有所養(yǎng)、確保他們的生活質(zhì)量，成了擺在政府面前的大問題。如果這些人不能在醫(yī)療、生活、服務(wù)各方面得到妥善的安置，那么這將是社會的一大不幸。在一定意義上說， 養(yǎng)老問題得不到妥善解決，和諧社會就不可能得以有效地構(gòu)建。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新的經(jīng)濟增長點。有

44、專家說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可使國民經(jīng)濟總值至少增量 10%，我國現(xiàn)在國內(nèi)生產(chǎn)總值大約是 20 萬億到22 萬億之間，那就是增加 2 萬億GDP。養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中很重要的一環(huán)，為養(yǎng)老提供最基本的空間。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)蘊藏巨大市場商機，前景廣闊， 2010 年我國養(yǎng)老年市場需求將達到 1 萬億，但每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足 500 億元。尤其在養(yǎng)老住宅的供應(yīng)方面，全國才剛剛起步，其長遠的經(jīng)濟和社會效益不容忽視。有關(guān)專家預(yù)測，到 2025 年，中國老齡人口將增加到 2.8 億， 占全國總?cè)丝诘?12.1%。2050 年，將增加到 4 億老人，60 歲以上的老人占人口 27%的比例。特別是 80 歲以上

45、的高齡老人和失能老人年均 100 萬的增長速度，每四個人中將有一個老人，并以每年3%左右的速度增長的趨向。這些都說明：老齡化社會已是 21 世紀最現(xiàn)實的趨勢問題。對老年人的生活照料、康復(fù)護理、醫(yī)療保健、精神文化等需求日益凸顯，養(yǎng)老需求日趨旺盛。社會迫切需要為老年人營造一個休閑養(yǎng)生、修身養(yǎng)性的舒適環(huán)境和凈心場所。隨著改革開放的深入，未來的社會福利事業(yè)將會形成以國家興辦的社會福利機構(gòu)為示范，其他多種所有制形式的社會福利機構(gòu)為骨干，社區(qū)福利服務(wù)為依托的社會福利服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，社會福利事業(yè)的投資主體將實現(xiàn)多元化，未來的社會福利事業(yè)、養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等國家政策都需要有一個配套的服務(wù)管理機構(gòu)來完善政策的延 續(xù)

46、性和落實性，老年會所就是根據(jù)此背景建設(shè)的私營管理新模式。黨的十七大報告在“加快推進以改善民生為重點的社會建設(shè)”中強調(diào)要“加強老齡工作”。政府、社會都在積極支持探索、創(chuàng)新多元化的城市養(yǎng)老模式，解決在創(chuàng)新養(yǎng)老模式中所遇到的各種問題，為更好滿足老齡人口的需求做出切實可行的行動。某縣“頤康園老年會所”建設(shè)項目，以其獨特新穎的大家庭托管模式，使老一輩創(chuàng)業(yè)者、建設(shè)者不因子女無法顧及和照顧、不因生活協(xié)調(diào)不好而煩惱；不因喪偶失伴而傷感，不因孤寂無助而困惑； 為子女們投身事業(yè)解除了牽掛負累，而且解決了政府無法解決的高齡之困；還可以活躍和豐富老年人的生活，使其老有所學、老有所為、老有所養(yǎng)、老有所樂。某市總體環(huán)境分

47、析人口及養(yǎng)老環(huán)境分析2010 年末全市總戶數(shù) 46.66 萬戶，戶籍總?cè)丝?130.0 萬人， 比上年末增加 0.85 萬人。全年城市居民人均可支配收入 18563 元， 比上年增長 8.9%；城市居民家庭人均消費支出 13486 元，比上年增長 6.8%，恩格爾系數(shù)為 31.45%。全年農(nóng)村居民人均純收入 8479 元，比上年增長 10.1%；農(nóng)村居民家庭人均消費支出 4604.4 元， 比上年增長 3.0%，農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為 43.8%。2010 年年末全市參加基本養(yǎng)老保險人數(shù) 50.7 萬人，其中，職工 35.2 萬人，離退休人員 15.4 萬人。全市參加基本醫(yī)療保險人數(shù)58.3

48、 萬人。2010 年末全市城鎮(zhèn)福利院 5 個，擁有床位 654 張，收養(yǎng) 408人；全市農(nóng)村集體敬老院27 個，擁有床位2386 張，收養(yǎng)1661 人。房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀建筑業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)。全年全社會建筑業(yè)增加值 38.8 億元， 按可比價格計算，比上年增長 29.9%。全市具有資質(zhì)等級的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 159.1 億元，竣工產(chǎn)值81.3 億元，房屋施工面積 227.9 萬平方米，全員勞動生產(chǎn)率 21.6萬元/人，增長 10.4%。2010 年房地產(chǎn)開發(fā)投資 57.3 億元，比上年增長 40.8%。其中，商品住宅投資 47.5 億元，增長 57.8%；商業(yè)營業(yè)用房投資

49、 7.4 億元，增長 68.2%。全年商品房施工面積 298.6 萬平方米，比上年增長 18.6%；竣工面積 149.5 萬平方米，增長 43.3%；銷售面積 153.9 萬平方米，增長 55.4%，其中，現(xiàn)房銷售面積 70.2 萬平方米，增長 28.8%；商品房銷售額50.5 億元，比上年增長70%，其中，住宅銷售額 47 億元，所占比重為 93.1%，其中，現(xiàn)房銷售額 23.8 億元， 增長 35.2%。年末商品房空置面積 4.1 萬平方米，比上年末下降58.6%。某市目前尚無規(guī)模的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項目運行。某市房地產(chǎn)價格走勢雙臺子區(qū)：2005 年平均價格 1467 元/m2，較上年度漲幅 2

50、0.75%。2006 年平均價格 1725 元/m2，較上年度漲幅 17.59%。2007 年平均價格 2200 元/m2，較上年度漲幅 27.53%。2008 年平均價格 2800 元/m2，較上年度漲幅 27.27%。20092010 年平均價格 3500 元/m2。興隆臺區(qū)：2005 年平均價格 2051 元/m2，較上年度漲幅 4.69%。2006 年平均價格 2285 元/m2，較上年度漲幅 11.41%。2007 年平均價格 2800 元/m2，較上年度漲幅 22.53%。2008 年平均價格 3200 元/m2，較上年度漲幅 14.28%。20092010 年平均價格為 3500

51、 元/m2。目標市場選擇“4-2-1”家庭（四個老人，兩個年輕人，一個小孩）的老年人；現(xiàn)金儲蓄在 50 萬元以上的家庭； (3)3 口家庭、 中青年白領(lǐng)階層； (4)房地產(chǎn)、商業(yè)投資者。市場定位以某市的三口家庭、中青年白領(lǐng)階層、現(xiàn)金儲蓄在 50 萬元以上的家庭、商業(yè)投資者和“ 4-2-1”家庭的老年人為銷售對象，將該會所打造成為引領(lǐng)健康、時尚、自由、現(xiàn)代生活的健康形象。同時以優(yōu)良的配套設(shè)施，絕佳的地理位置，使該會所成為養(yǎng)老社會化事業(yè)的經(jīng)典，吸引某市有一定經(jīng)濟條件的老年人、三口家庭、中青年白領(lǐng)階層及房地產(chǎn)、商業(yè)投資者的目光。具體講有以下價值點：老年會所成為活躍和豐富老年人的晚年生活，使其老有所學

52、、老有所為、老有所養(yǎng)、老有所樂的幸福樂園。時尚。商業(yè)網(wǎng)點、網(wǎng)上銀行、證券、購物， e 時代時尚生活方式，都可以在會所內(nèi)輕松實現(xiàn)，真正做到 SOHO 式家庭辦公；營銷推廣策略項目的銷售渠道為自主銷售，通過企業(yè)內(nèi)、外部培訓，充分發(fā)揮現(xiàn)有銷售人員的潛力，提高銷售人員的能力和水平，使項目的營銷工作有杰出表現(xiàn)。依據(jù)項目進度和銷售費用計劃，不同時期選擇不同媒體組合運用。實施概念營銷，營銷各類別墅概念和該項目的品牌形象。(3)由于該項目地處辦公、生活區(qū)，且周邊自然環(huán)境好，租商業(yè)網(wǎng)點的需求量大，因而建議在項目推廣初期將商業(yè)、房地產(chǎn)投資者作為首攻的目標市場。(4)各類別墅的營銷推廣應(yīng)采取有針對性的促銷宣傳手段，

53、選擇針對各階層不同偏好的媒體，并針對目標市場展開勸說投資的宣傳，避免大規(guī)模無效的促銷。第四章項目規(guī)劃項目選址分析自然概況【地理區(qū)位】某縣隸屬于遼寧省某市，位于某市的北部，遼河下游，渤海之濱。東與臺安縣、海城市隔河相望，南與某市區(qū)、大洼縣毗鄰，西連凌海市，北與北寧市接壤。位于東經(jīng)121 272229。【地貌地質(zhì)】某縣地勢，西北和東北高，逐漸向西南傾斜。平均海拔2-5米，最高18.2米，最低0.3米。中、南部較低，呈槽狀地形，境內(nèi)低洼平坦，多水無ft，屬下遼河沖積平原，平原地貌是河流長期沉積的結(jié)果。境內(nèi)除平原外，還有少量的沙包、泡子、崗子等。某縣地質(zhì)構(gòu)造位于新華夏系第二區(qū)型沉降帶內(nèi)，從地殼結(jié)構(gòu)來看

54、，是遼東臺背斜的次一級構(gòu)造單元遼河臺凹;從大地構(gòu)造來看， 則是中朝地臺上的二級構(gòu)造單元下遼河凹陷。該區(qū)在全國地震區(qū)劃帶上屬華北地震區(qū)都城一廬江深斷裂地震帶，其地震設(shè)防基本裂度為7度。【氣候特點】某縣地處北溫帶，屬大陸性半濕潤季風氣候。雨熱同季，干冷同期。光照充足，無霜期為172天。年平均氣溫8.3 度，最高溫度35.2度，最低溫度-28.2度。年平均降水量600-700mm， 主要集中在5-8月份。暴雨多發(fā)時段為7月中旬至8月上旬，高峰值為7月下旬。冬季多西北風，平均風速2.8m / S;春夏季多南風和西南風。平均風速3.0m/s，四月份風速最大，可達6.1m /S。項目選址本項目選址在某新縣

55、城府前大道與外環(huán)路處交匯處西北角。東邊是某縣政府所在地，是某縣政治、經(jīng)濟活動的中心。項目建成后該會所將成為某市城鄉(xiāng)老年人安度晚年的樂園。基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢縣城基礎(chǔ)設(shè)施投資全面鋪開，投資 8200 萬元主要用于曙光路、府東北路北段、跨溝盤運河橋、溝盤運河景觀帶等建設(shè)；投資 1.5 億元用于污水處理廠及供電、供暖、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；詳見下圖土地利用現(xiàn)狀會所規(guī)劃用地面積 172 畝（114667m2），地勢平坦，用地類別主要為現(xiàn)狀為商住用地，使用年限為 5070 年。道路交通現(xiàn)狀國道 305 是某新縣城對外交通聯(lián)系的主要道路，用地范圍內(nèi)的現(xiàn)狀道路為新縣城府前大道與外環(huán)路交匯處?，F(xiàn)狀綜合評價會所地處某縣政

56、治、經(jīng)濟和文化活動的中心，周邊商業(yè)氛圍濃郁、交通條件便利，有著明顯的位優(yōu)勢，是建設(shè)民生安居工程、老年會所的宜居首選。外部配套條件該項目周圍基礎(chǔ)設(shè)施達到七通，即通道路、上水、下水、電、煤氣、暖氣和通訊設(shè)施，所以，項目所需的外部配套條件已具備。優(yōu)勢分析：良好的政策與機遇；便利的對外交通條件；商業(yè)氛圍濃郁；（3）地勢平坦，易于開發(fā)建設(shè)。規(guī)劃依據(jù)、原則與建設(shè)規(guī)模規(guī)劃依據(jù)中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法；城市規(guī)劃編制辦法建設(shè)部（2006 年 4 月 1 日）；城市規(guī)劃技術(shù)標準、規(guī)范；某縣總體規(guī)劃（20102020）；規(guī)劃原則會所空間規(guī)劃布局堅持科學定位，合理布局，功能完善， 宜居頤養(yǎng)的原則。會所的規(guī)劃結(jié)合城市社

57、會經(jīng)濟發(fā)展，做到經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益結(jié)合統(tǒng)一的可持續(xù)發(fā)展原則。會所按照社會化服務(wù)、市場化經(jīng)營、合理布局的原則完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。會所以人為本，強化生態(tài)意識，美化會所景觀，創(chuàng)建人性化、生態(tài)型的居住環(huán)境。建設(shè)規(guī)模該項目占地面積 114667m2，總建筑面積 97290m2，其中,道路面積 17200m2；景點綠化面積 63537m2。該項目分為老年會所居住區(qū)和商品住宅區(qū)一、老年會所該會所是各類別墅交錯，老年人會所內(nèi)住宿、休閑、娛樂康體中心配套工程、公用設(shè)施、綠化景觀、道路配套的現(xiàn)代化會所。項目占地 82867 ，總建筑面積 38100 。1、獨棟別墅：30 棟/2 層、420 m2/棟、建筑

58、面積 10500m2；2、雙拼別墅：20 棟/2 層、720 m2/棟、建筑面積 11200m2；3、合院別墅：4 棟/2 套/2 層、每棟 900m2、3600m2/2 套；4、康體中心：4500m2/1 棟/2 層；5、球館、游泳館：3000m2/1 棟。二、商業(yè)區(qū)為方便老年會所起居生活，規(guī)劃商業(yè)區(qū)占地面積 45 畝/30000，建筑面積 54300 。1、商住開發(fā)：8 棟/5 層（地下一層）、6000m2/棟、建筑面積48000m2；地下層為車庫和倉庫為 9600m2，其余 38400m2 為住宅。 2、商網(wǎng)開發(fā)：6 棟 2 層、1050m2/棟、建筑面積 6300m2。三、物業(yè)工程園區(qū)

59、形成“供水、供電、供熱、供氣”一體化，形成公用工程“島”。以高效率、低成本向用戶提供可靠的電力通訊、生活用水、污水集約排放、轉(zhuǎn)供送熱、等服務(wù)項日，實現(xiàn)集約化管理。本項目規(guī)劃物業(yè)的服務(wù)系統(tǒng)，其中包括：熱力站、污水泵房、變配電間、供水泵房、物業(yè)管理及維修。規(guī)劃占地 1800 /2.7 畝，物業(yè)用房：1 棟/3 層；建筑面積 1890。規(guī)劃用地（各項指標見下表）指標使用年限占地面積用地性質(zhì)（年）（）商業(yè)用地5030000建筑面積（）54300容積率1.81構(gòu)物占地面積/12750建 筑密度% 42.5綠化景點12750%42.5道路%450015表 4-1規(guī)劃用地及各項指標匯總表會所用地708286

60、7381000.46205502549887601243015物業(yè)用地50180018901.05630359005027015合 計114667942900.82339303063537551720015商業(yè)用地規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)用地總面積為30000m2 ，占規(guī)劃總用地的 26.16%，商業(yè)用地的規(guī)劃集中體現(xiàn)“集中性”和“關(guān)聯(lián)性”的原則， 根據(jù)整個園區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，每個地塊都保持了比較均等的區(qū)位優(yōu) 勢。住宅用地規(guī)劃范圍內(nèi)的住宅用地面積為82867m2 ，占規(guī)劃總用地的 72.27，靠近府前大道和西側(cè)路。物業(yè)用地規(guī)劃用地面積為 1800m2，占規(guī)劃總用地的 1.57，靠近府前大道和西側(cè)路。景點綠