西雙版納流沙河項目市場可行性分析課件

1、1道吉地產2014年11月12日市場調研及流沙河項目可行性分析報告7/18/2022景洪市概況景洪房地產市場概況34競品分析2客群分析1 目 錄5本體分析PART1: ：景洪概況景洪市基本認知 景洪 ，西雙版納傣族自治州政府駐地，從古至今一直是西雙版納州的政治、經濟、文化、教育中心！ 其發(fā)展以 “旅游強州”和“商貿旅游強市”的戰(zhàn)略目標，以及云南省構建瀾滄江湄公河次區(qū)域旅游圈的發(fā)展思路，積極創(chuàng)建“中國最佳旅游城市”！景洪未來將成為：熱帶雨林城、民族特色城、水鄉(xiāng)魅力城休閑度假城、美食文化城、文明和諧城 把景洪從一個傳統(tǒng)的觀光旅游城市打造轉型為休閑度假、商務會議、康體療養(yǎng)、娛樂購物天堂。景洪市總體概

2、況關鍵詞： 1686.03平方公里，人口58.3萬人，轄16 個鄉(xiāng)鎮(zhèn) 景洪 ，傣語意為“黎明之城”，古稱“勐泐”、“景隴”，舊稱“徹里”、“車里”；景洪市是西雙版納傣族自治州的首府，位于西雙版納傣族自治州中部，北接普洱市，東北接普洱市江城縣，東接西雙版納傣族自治州勐臘縣，西接西雙版納傣族自治州勐?？h，南與緬甸國接壤； 景洪市屬亞熱帶季風氣候，境內森林覆蓋率為84.46%，城市綠地覆蓋率為46.65%。素有“東方多瑙河”之稱的瀾滄江湄公河縱貫全境，是中國進入東南亞各國和對外交流的一座重要港口城市。云南省政府把景洪市定為參與中、泰、緬、老瀾滄江湄公河次區(qū)域國際合作經濟區(qū)計劃的中心城市； 景洪市轄1

3、個街道、5個鎮(zhèn)、5個鄉(xiāng)，2010年末，景洪市有12.23萬戶，總人口（戶籍）39.92萬人。其中，非農業(yè)人口16.2萬人，占總人口的40.57%；少數民族人口28.01萬人，占總人口的70.17%。7/18/2022交通區(qū)位泛亞高鐵提速版納投資熱度縱貫東南亞的泛亞高鐵已在六月份開工，將從昆明出發(fā)，途徑景洪，抵達新加坡。屆時，從昆明到西雙版納僅需2.5小時，能有效推進西雙版納橋頭堡的建設。具說景洪即將與周邊各市通火車，與周邊國家通高鐵.目前出入西雙版納景洪主要有2種方式：飛機：全國各地未開通直飛景洪的航線，出入西雙版納均須以昆明作為中轉站，無形中增加了路途的耗時和成本西雙版納機場還先后開辟了至北

4、京、上海、成都、重慶、武漢、鄭州、大理、麗江、杭州、北京、廣州等國內航線。也可由景洪經昆明中轉飛往全國各地.公路：駕車需7小時，時間過長，旅途勞累，因此大多數游客被迫選擇費用高昂的飛機.關鍵詞：交通便利性較差 ，一定程度上制約西雙版納的發(fā)展小乘佛教文化信仰的宗教。佛寺、佛塔隨處可見，是傣族群眾生活的中心場地，佛教建筑藝術也成了傣族人民寶貴的文化藝術財富。貝葉文化傣族是西雙版納各民族中唯一有自己文字的民族，稱為“傣泐文”。貝葉文化是傣族傳統(tǒng)文化的一種象征性提法。由于西雙版納的傣族與泰國的泰族、老撾的老族、緬甸的撣族具有相同的族源（百越族群），又共同信仰南傳上座部佛教，其居住地域又山水相連，所以形

5、成了一個東南亞“貝葉文化圈”，具有相同、相近或相似的共同特點。因而，對貝葉文化的研究是國際性學術活動。雨林文化西雙版納茂密的森林是中國保存最完好的一塊熱帶雨林。雨林文化，是指由生活于熱帶雨林中的各民族共同創(chuàng)造、傳承的，與熱帶雨林密切相關的，表現人與自然和諧相處的觀念信仰、群體意識、行為習俗、社會禮儀、審美愛好、思維模式、語言與表達方式等，以及與這些相關的物質形式和物質產品。水文化占景洪大多數人口比例的傣族是一個崇拜水的民族。傣族的新年，傣語稱為“楞喝?？啊被颉吧？氨冗~”。由于歡度新年的時候，要舉行熱烈而隆重的潑水祝福活動，外地人都把它稱為潑水節(jié)。傣歷新年潑水節(jié)一般在公歷四月中旬，為期三至五天。

6、 同時也是景洪主要的旅游文化點。文化特征景洪 從古至今一直是西雙版納州的政治、經濟、文化中心。動植物、地熱、礦產、水資源極其豐富，有“綠色寶庫”、“物種基因庫”之稱，風情旖旎濃郁，是聞名中外的旅游勝地。7/18/2022旅游資源得天獨厚：西雙版納民族風情園位于景洪市區(qū)城南、風景秀麗的流沙河畔，將西雙版納珍貴的熱帶植物和濃郁的民族風情溶為一體，可以說是西雙版納景觀的一個縮影。西雙版納熱帶花卉園坐落在景洪市區(qū)內，建有葉子花園、空中花園、周總理紀念碑、棕櫚植物園、熱帶果樹園等十幾個景點，集科研、科普、旅游觀光、渡假等功能為一體，保存各種熱帶花卉及其它經濟植物近1000個種，2009年加入國家AAAA

7、級景區(qū)行列?？兹负挥诰昂橹行?，占地18700平方米，三面有湖水圍繞，清如明鏡。1977年始辟為公園，園內建有亭臺水榭，植有奇花異卉，并飼養(yǎng)著孔雀、巨蟒、狐貍、野豬、猴子、八哥、畫眉等珍稀動物。物產豐富 ：目前景洪主要以甘蔗、橡膠、水產品養(yǎng)殖，各種水果，茶業(yè)等為主，其中橡膠的種植為當地農民主要的經濟來源，近兩年，膠價有所下降，直接影響當地的收入資源稟賦關鍵詞：景洪縣旅游資源豐富，當地經濟作物以種植橡膠樹為主！10旅游資源傣水邊熱景洪市旅游基礎良好，優(yōu)勢明顯，“熱、傣、水、邊”的魅力是其獨特的旅游資源。野象谷西雙版納是中國唯一的野象生息地，距景47公里的野象谷是象群出沒最頻繁的地區(qū)。熱帶花卉園景

8、洪城區(qū)省熱帶植物研究所內超過千種的熱帶奇花異樹，是景洪重要的旅游資源。雨林自然保護區(qū)總面積2420.2平方公里、世界上惟一保存完好、連片大面積的熱帶森林，深受國內外矚目。曼典瀑布曼典瀑布位于景洪27公里外的原始森林，植被茂密，景致優(yōu)雅。曼飛龍水庫建于1958年，總蓄水量為1500多平方米，壩高21.5米。周圍環(huán)境優(yōu)美，綠陰如蓋，是當地水上活動的主要舉辦場地。瀾滄江瀾滄江發(fā)源于青海高原的唐古拉山，經西雙版納流出境外。在西雙版納的流程為158公里。橄欖壩幾百戶傣族人家世世代代在這里生活，所以這里具有濃郁熱帶風光和民族色彩，是傣家竹樓及水上風光的結合。民族風情園建于1988年，占地1000畝，是美麗

9、的版納的縮影。勐巴拉王國園位于橄欖壩，整個園林，匯集了版納的自然景觀與人文景觀，融合傣族的歷史、文化、宗教、民族風情。水路邊境游瀾滄江湄公河環(huán)線游，由景洪港出發(fā)，經關累碼頭出境，領略沿河自然及人文民俗風光風情。陸路邊境游由景洪出發(fā)，經打洛出境，可南行出境至東南亞周邊各國，該線特色為異國風情游。旅游資源三大旅游區(qū)三級旅游點四條旅游主線七大旅游產品即景洪旅游區(qū)、勐海旅游區(qū)和勐臘旅游區(qū)。分別以休閑度假、邊境觀光、熱帶雨林觀光為旅游主題。嚴格按照國家質量技術監(jiān)督局發(fā)布的旅游區(qū)（點）質量等級的劃分與評定標準，對有開發(fā)潛力的旅游點建設進行分級規(guī)劃。州內兩條旅游主線、瀾滄江-湄公河水上旅游線和跨國大環(huán)線”的

10、推出，帶動特色旅游產品的開發(fā)，形成以線路帶動區(qū)域旅游的發(fā)展。結合西雙版納旅游資源等，大力發(fā)展“觀光旅游”、“民俗旅游”、“生態(tài)旅游”、“邊境異國風情游”、“科普科考旅游”、“雨林探險旅游”、“商務會議旅游”。 被省政府確定為云南旅游二次創(chuàng)業(yè)主戰(zhàn)場后，西雙版納的發(fā)展定位進一步得到明晰，即突出“熱帶雨林，避寒勝地，和諧家園，神秘風情”獨特品牌，做好“熱、傣、水、邊”和“三個好地方”（北方人避寒過冬的好地方、東南亞傣民族尋根訪源的好地方以及國內外游客親近自然、追求健康的好地方）。一個中心突出景洪市，利用其較良好的交通、資源與接待條件，將景洪市發(fā)展成為國內面向東南亞各國的窗口和東南亞各國游客進入我國的

11、旅游集散城市。旅游規(guī)劃旅游休閑產業(yè)城市發(fā)展旅游休閑產業(yè)也是促進城市轉型、提高城市居民生活品質的有效手段。旅游休閑產業(yè)乘數效應和關聯(lián)效應強等特征的影響下，成為城市綜合競爭力提升的重要戰(zhàn)略支撐。西雙版納的城市發(fā)展是提升以旅游休閑產業(yè)為核心的綜合競爭力城市規(guī)劃及經濟發(fā)展1998-2005年98年提出作為云南省第一個國際化、現代化的旅游城市來建設的要求城市加大基礎建設的力度以自然風情的觀光旅游為主2005-2009年在總體規(guī)劃指導下城市的5大分區(qū)初現雛形回歸城市開發(fā)，城市建設處于升級階段觀光旅游向民族風情旅游過渡2009年后大量地產大鱷進入市場，“復合驅動”模式助推城市協(xié)調發(fā)展城市建設處于加速升級階段

12、，逐步實現現代化旅游城市體驗旅游逐步發(fā)展突出特色，突破瓶頸：積極發(fā)揮氣溫優(yōu)勢，打造中國避寒圣地；凸顯城市熱、水、傣的魅力；推進“二次創(chuàng)業(yè)” ，使觀光旅游向休閑旅游轉變；借助“橋頭堡”契機，打通交通瓶頸，與東南亞旅游圈靠攏.景洪城市發(fā)展歷程西雙版納雖然處于傳統(tǒng)主流線路上，但在整個云南旅游市場屬于逐步邊緣化的滇西南旅游片區(qū)，城市影響力處于下滑趨勢麗江為代表的滇西北地區(qū)以版納為代表的滇西南地區(qū)白族傣族大理古鎮(zhèn)，蒼山，洱海，崇圣寺三塔滇池，石林，陽宗海，世博園傣族園，原始森林公園，野象谷，熱帶植物園傈僳 ，藏族，納西，彝族納西族（摩梭人） 納西族（摩梭人）雪山、峽谷、草原、高山湖泊、原始森林瀘沽湖（中

13、國最深的淡水湖），雪山，草海玉龍雪山，老君山 ，麗江古城 ，金沙江香格里拉瀘沽湖麗江民族風情自然資源旅游城市大理昆明西雙版納城市影響力GMS簡介大湄公河次區(qū)域（以下簡稱“GMS”）經濟合作，是由亞洲開發(fā)銀行（以下簡稱“亞行”）牽頭，中國、越南、老撾、柬埔寨、緬甸、泰國等瀾滄江湄公河沿岸六個國家共同參與的一個次區(qū)域經濟合作機制。其宗旨是加強次區(qū)域國家的聯(lián)系（Connectivity）,提高次區(qū)域的競爭力（Competitiveness）,建設共同繁榮的大家庭（Community）,推動本地區(qū)經濟和社會發(fā)展。十余年來，在亞行的支持和GMS各國的共同努力下，GMS合作取得了豐碩的成果，被公認為是亞洲

14、諸多區(qū)域經濟合作機制中一個成功的范例。數據來源：政府網站GMSGMS經濟走廊的構建經濟走廊將以次區(qū)域“三縱兩橫”交通通道建設為基礎，建設成產業(yè)、貿易和基礎設施為一體的、經濟較快發(fā)展的“三縱兩橫”經濟帶?！叭v”為南北走向，“兩橫”為東西走向。三縱1. 云南昆明云南大理云南德宏緬甸曼德勒緬甸仰光； 2. 云南昆明云南西雙版納老撾泰國曼谷； 3. 云南昆明云南紅河越南河內越南海防。兩橫1. 緬甸毛淡棉泰國彭世洛老撾沙灣拿吉越南峴港； 2. 緬甸仰光泰國曼谷柬埔寨金邊越南胡志明市。 建設次區(qū)域經濟走廊，對于加強我國與東南亞、南亞的經濟技術合作，進一步發(fā)展睦鄰互信友好關系，并逐步提高次區(qū)域整體經濟水平

15、和實力有極重要的現實意義和長遠戰(zhàn)略意義。GMS經濟走廊云南提高云南認知度，推動新昆明建設，利于把昆明培養(yǎng)為GMS中心城市吸引外資進入云南，擴大云南外貿水平次區(qū)域的開放利于生產要素流動及重組，云南與東南亞優(yōu)勢產業(yè)得以互相流通進一步提升云南在中國與東南亞關系中的戰(zhàn)略地位和地區(qū)影響力把云南建成中國連接次區(qū)域以及東南亞的國際通道，有利于推進中國西南地區(qū)的開放和發(fā)展新局面利于云南參與全球一體化進程GMS帶給云南的機遇19 西雙版納與GMS五國中的緬甸、老撾地理接壤, 民族多為一族兩國,城市也多是一城兩國,雙方之間有著長久的貿易傳統(tǒng)。景洪作為州府所在地，其中心地位不言而喻 。 地域目前次區(qū)域經濟合作主要包

16、括七個領域，即交通、能源、電訊、環(huán)境、旅游、人力資源開發(fā)、貿易與投資。隨著中國與東盟自由貿易區(qū)的簽訂和合作的深入,雙方之間的貿易和其他經濟活動也將增加。政策目前,云南和GMS五國之間基本都有通道,且日益高等化。2008年3月,昆曼公路全線通車, 2008年,昆明至仰光的昆仰公路中國段全面高等化，昆明至河內的昆河公路也有望于2012年實現全程高速化。交通泰國經濟發(fā)展水平較高，已進入工業(yè)化階段，而緬甸、老撾、越南、柬埔寨等4國尚屬于農業(yè)國。技術含量低的勞動密集型產品的市場需求，也有技術含量高附加價值高的資本密集型、技術密集型產品需求。2005年，湄公河旅游協(xié)調辦公室（MTCO）成立。 29個“具體

17、戰(zhàn)略項目”中，云南省負責“金四角旅游區(qū)”和“香格里拉-騰沖-密支那旅游區(qū)”兩個項目。2010年，第26次大湄公河次區(qū)域旅游工作組會議在景洪召開。景洪是西雙版納四個國家級口岸：打洛、磨憨、景洪港、西雙版納國際空港的中心樞紐，是中國進入金三角、中南半島、乃至一江六國、新馬泰一線進而通向全世界的國際旅游門戶。對東盟各國來說，其也將成為進入云南乃至中國內陸廣大區(qū)域的黃金通道。景洪在GMS中的戰(zhàn)略地位GDP：近年來西雙版納以10%以上的增長速度保持平穩(wěn)增長，2013年全年全州生產總值萬元，比上年增長13.5% ，數據來源：西雙版納統(tǒng)計局西雙版納GDP及人均GDP支柱產業(yè)：旅游與文化、林業(yè)、電力、畜牧業(yè)與

18、綠特食品加工業(yè)、云麻、傣藥南藥。旅游業(yè)：2013年全年接待國內外游客1494.35萬人次，比上年增長19.2%。其中，海外游客41.66萬人次，增長11.3%；國內旅客1383.55萬人次，增長19.4%；口岸入境一日游游客69.14萬人次，增長19.8%。全年旅游綜合總收入萬元，增長22.7%。其中，旅游外匯收入19944萬美元，增長29%；國內旅游收入萬元，增長22.4%。近幾年，版納產業(yè)結構變化不明顯，從各旅游城市對比來看，西雙版納旅游業(yè)比重較高，是典型的旅游城市。經濟發(fā)展產業(yè)結構旅游產業(yè)是西雙版納的支柱產業(yè)，2013年旅游業(yè)收入占GDP比重高達41.1%，未來依然有較大增長空間固定資產

19、投資：2012年以來，固定資產投資大幅增長，增長率達到30%左右，2013全年固定資產投資萬元，比上年增長30.5%。分三次產業(yè)看，第一產業(yè)投資17320萬元，下降51.9%；第二產業(yè)投資223307萬元，增長5.2%；第三產業(yè)投資萬元，增長36.7%社會消費品零售總額：近年來社會消費品零售總額以年均13%的增長速度平穩(wěn)增長，2013年實現全年社會消費品零售總額80億元。數據來源：西雙版納統(tǒng)計局數據來源：西雙版納統(tǒng)計局經濟發(fā)展產業(yè)結構關鍵詞： 2012年以來固定資產投資大幅增長，年均增長30個百分點。社會消費品零售總額平穩(wěn)增長，消費需求逐步擴大，商業(yè)市場逐步繁榮7/18/2022縣城空間發(fā)展原

20、則原規(guī)劃在瀾滄江兩岸集中發(fā)展。即完善中心區(qū)，適當向西發(fā)展，加強江北、嘎棟、嘎灑和曼龍楓四個功能區(qū)，形成“一主四副”組團式城市結構形態(tài)。城市發(fā)展水平預測（城市化率）：規(guī)劃全市總人口控制在50萬人，城鎮(zhèn)化水平55%左右。規(guī)劃城區(qū)人口控制在23萬人，城市建設用地控制在28.7平方公里。優(yōu)化發(fā)展房地產業(yè)依托得天獨厚的自然環(huán)境和民族文化特色，圍繞建設現代國際生態(tài)旅游城市，以打造最適宜居住的人居環(huán)境為目標，進一步優(yōu)化發(fā)展房地產業(yè)，積極引進省內外知名房地產企業(yè)投資西雙版納房地產開發(fā)，提升開發(fā)檔次。引導本地房地產開發(fā)企業(yè)實行強強聯(lián)合或整合重組，加大投資力度，確保開發(fā)規(guī)模與經濟社會發(fā)展相協(xié)調。鼓勵和引導房地產開

21、發(fā)企業(yè)發(fā)展以吸引高端人群為主的旅游房地產及商場、賓館、酒店等商業(yè)用房開發(fā)，支持房地產開發(fā)與中心城市向縣城和重點集鎮(zhèn)延伸，促進城鎮(zhèn)化協(xié)調發(fā)展。改革戶籍管理體制，吸引外地人來西雙版納休閑臵業(yè)和居住生活.景洪市總體規(guī)劃（ 2000-2020） 7/18/2022旅游資源豐富.經濟發(fā)展較快，近幾年依然處于高速增長時期.工業(yè)化加速，消費結構、產業(yè)結構加快升級，產業(yè)整體實力不斷提升.消費活躍型縣.外來游客投資、旅游假者增多.PART2: ：景洪房地產市場概況【景洪城市規(guī)劃】完善中心區(qū)，適當向西發(fā)展，加強江北、嘎棟、嘎灑和曼龍楓四個功能區(qū)，形成“一主四副”組團式城市結構形態(tài)使城市融入到個大的生態(tài)環(huán)境空間之中

22、嘎棟片區(qū)嘎棟片區(qū)：規(guī)劃為工業(yè)用地為主嘎灑片區(qū)江北片區(qū)曼龍楓片區(qū)中心城區(qū)(江南）中心城區(qū)：城市行政、文化、經濟中心區(qū)域，傳統(tǒng)核心區(qū)嘎灑片區(qū)：休閑區(qū)域，城市通道江北片區(qū)：規(guī)劃為住宅用地為主曼龍楓片區(qū)：城市會客廳、會展中心景洪城市功能規(guī)劃景洪發(fā)展從分布特征上看，版納房地產市場以城市中心為核心形成了四個基礎不同特征各異的圈層組團一江二城三板塊四組團一江：瀾滄江二城：瀾滄江穿城而過，把版納首府景洪市分為江北、江南。江南為傳統(tǒng)上的政治、經濟、商業(yè)、文化中心。三板塊：江北板塊、老城區(qū)板塊、經開區(qū)板塊四組團：江北組團、市中心組團、西南板塊、經開區(qū)辦板塊景洪發(fā)展規(guī)劃 2011年11月2日，美國安全化妝品運動聯(lián)盟

23、表示，強生嬰兒洗發(fā)水中含有可致癌的二惡烷以及季銨鹽15。美國、中國、加拿大等5國市場所售產品中仍含有該物質。 雅居樂地產公司、云南廣晟曼飛龍旅游度假開發(fā)有限公司、中國保利南方集團、云南保利天同儀器有限公司、華熙國際投資集團有限公司、云南炫德投資有限公司、云南省城市建設投資有限公司、西雙版納華僑城開發(fā)有限公司等一批有實力的企業(yè)紛紛進駐。 投資建設項目：西雙版納景洪市雅居樂旅游度假、曼飛龍湖濱國際養(yǎng)生旅游度假新城、西雙版納景洪嘎灑6星級休閑養(yǎng)生旅游度假、景洪市“皓淼山水”超五星鉑金酒店、西雙版納景洪市景哈國際旅游小鎮(zhèn)、西雙版納華僑城、西雙版納鳳凰谷溫泉旅游度假區(qū)等項目，協(xié)議引進資金726.2億元，

24、2012年萬達正式進入！近幾年，國內大型知名開發(fā)商品牌紛紛進駐區(qū)域市場概述招商引資 2011年11月2日，美國安全化妝品運動聯(lián)盟表示，強生嬰兒洗發(fā)水中含有可致癌的二惡烷以及季銨鹽15。美國、中國、加拿大等5國市場所售產品中仍含有該物質。2011年重點成功招商項目西雙版納國際旅游度假區(qū)項目 總投資150億元，我國西部目前最大的旅游投資項目“西雙版納國際旅游度假區(qū)項目”進入西雙版納。該項目由大連萬達集團、中國泛海集團、聯(lián)想集團、大連一方集團、億利資源集團五家頂級民營企業(yè)聯(lián)合投資. 2011年11月2日，美國安全化妝品運動聯(lián)盟表示，強生嬰兒洗發(fā)水中含有可致癌的二惡烷以及季銨鹽15。美國、中國、加拿大

25、等5國市場所售產品中仍含有該物質。西雙版納國際旅游度假區(qū)項目情況項目于2010年底開工，2015年文化旅游項目全面開放. 2011年11月2日，美國安全化妝品運動聯(lián)盟表示，強生嬰兒洗發(fā)水中含有可致癌的二惡烷以及季銨鹽15。美國、中國、加拿大等5國市場所售產品中仍含有該物質。 1、從資源和旅游業(yè)發(fā)展前景看，景洪擁有巨大的開發(fā)價值； 2、目前景洪市政府的招商引資的主力方向以房地產和旅游度假開發(fā)為主，而且開發(fā)數量和體量都較為龐大，其中進駐商家有60%以上均為大型知名企業(yè)。所以在未來2年5年內，景洪房地產市場將有大量樓盤和旅游度假區(qū)型產品在市場上出現； 3、本項目所要面對的對手是萬達，同時也可借大開發(fā)

26、商品牌優(yōu)勢超熱區(qū)域價值。是機會與威脅并存的前景.小結7/18/2022PART 3：客群分析7/18/2022【客戶分析】本地客戶與外地客戶占比為6：4，省外客戶多來自于北方、重慶、湖南等。市內客戶：60%客戶特征：機關公務員、事業(yè)單位職工、私營業(yè)主、商貿業(yè)主及部分工薪階層。購房目的：自住為主（80%），兼顧部分投資客戶。外省客戶：21%客戶特征：北方（東北、北京為主）、重慶、湖南等。購房目的：度假（避寒）、投資。省內各地州：17%客戶特征：經營茶葉、玉石、橡膠、藥品的生意人。購房目的：投資。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)：2%客戶特征：橡膠園、茶葉園及經營水果的農場主。購房目的：自住兼投資。本地購房客戶分析客戶來

27、源7/18/2022【區(qū)域現狀客戶分類】根據客戶來源及屬性不同，將區(qū)域置業(yè)客戶群體細分如下泛公務員周邊市縣客戶旅游人群上班族外來務工客戶全國到版納旅游，有意向在版納購買進行養(yǎng)老的客戶外來人口在版納工作且與版納有地緣關系的客戶老城區(qū)受高價擠壓外溢的白領周邊市縣的中高端客戶區(qū)政府、事業(yè)單位等中高層生意人區(qū)域內及周邊專業(yè)市場客戶客戶細分客戶細分7/18/2022最好是南向的房子，東南向的也可以接受，主臥要能保證采光，要保證能看到小區(qū)的園林。剛才看的那個戶型客廳上午照不到陽光，下午才能照到，不是太滿意 西雙十二城客戶在沒有特殊自然資源的條件下，客戶對園林會比較關注，但需求相對初級，園林以“綠、四季有花

28、”為判斷標準。園林做的比較好的樓盤有濱江豪苑，客戶比較認可 一品項目銷售經理保證南向東南向設計，外部景觀強勢則盡量平衡景觀與朝向關系，外部無資源則內部打造，并保證景觀最大化興豪門九號公館濱江豪苑雨林江畔【1、資源占有欲強】景洪客戶對朝向、采光、園林景觀占有等方面有較高的要求，后期產品設計注重朝向、內部景觀資源打造及最大化利用購買特性7/18/2022【2、眼見為實】看得見的園林、樣板房、售樓處等實景展示容易得到客戶認可，對項目的增值效應明顯地州客戶更相信眼見為實的實景展示，實景展示更能能打動客戶。一期開盤時樣板間和園林都沒有做出來，二期時第一期的園林才完全做出來，這就形成了一個很大的亮點，促進

29、銷售的效果很明顯。要有樣板間的展示，客戶親眼所見，親身感受，一下就明白了，這樣促成最終購買的效果比較好 西雙十二城銷售代表園林展示園林展示樣板間樣板間7/18/2022【3、追求時尚、民族風情】長沙客戶對建筑風格兼容性強，市場存在多樣化的建筑風格及立面，但時尚、大氣、奢華感強的歐式及后現代風格更能打動客戶當時雨林項目我也去看了，外墻灰白灰白的，我一看就不喜歡，土土的。景洪人大多比較喜歡民族風味的、現代的看著有情懷，如果能與現代風格結合，那就更顯檔次了。 某項目置業(yè)客戶訪談景洪市場房地產建筑風格文化唯一性兼?zhèn)涿褡屣L情和現代風格融合的立面形式更受歡迎盛世華章的中式徽派風格時尚簡潔的后現代風格景洪市

30、場具有很強地域文化性，建筑風格大多偏傣族結合現代風格，客戶都能夠接受。 告狀西雙景策劃經理 楊小姐7/18/2022【4、重口碑、喜抱團】客戶抱團現象明顯，通過口碑相傳式的“老帶新”獲得成交的方式比較常見，前期業(yè)主維護較為重要我當時買房時，是和好幾個朋友一起去看的，本來我自己看中了一品項目，但是他們不喜歡，我也就不買了，我喜歡大家都買在一起比較好。 出租車司機 黃師傅版納人買房有個特點，喜歡更瘋，一般親戚朋友在哪兒買就在哪兒買，這樣大家平時可以竄竄門。 西雙十二城銷售代表一期開盤時樣板間和園林都沒有做出來，但行情很好。因為我們之前在市中心做過一個寫字樓的樓盤，積累了很多客戶資源，所以一期我們基

31、本都沒怎么宣傳，老客戶介紹的。 一品銷售代表7/18/2022講究身份感，追求尊貴感追求民族特色與時尚相結合眼見為實，看重實景展示追求創(chuàng)新、追性價比配套要求高，特別注重教育抱團購買、老帶新現象明顯尊貴感的小區(qū)大門、會所等建筑打造及社區(qū)圈層感的營造資源占有欲強建筑風格采用現代簡約或歐式風格，充分體現現代化、時尚化在保證朝向采光的基本條件下，圭塘河及內部園林景觀的最大化利用通過售樓中心、樣板房、全園林展示等給客戶增加信心在成本可為下進行更多的產品創(chuàng)新，并通過贈送等方式增加項目的性價比打造完備的社區(qū)配套，強化周邊小學及幼兒園概念，增加項目吸引力重視老客戶的維護，特別是雙水灣項目的后續(xù)物業(yè)等下功夫，為

32、本項目爭取口碑客戶需求對項目的啟示12345677/18/2022偶得客戶重要客戶核心客戶重要客戶：私營企業(yè)主、 （高級）公務員驅動因素：區(qū)域潛力、交通通達性、項目整體環(huán)境、產品品質等核心客戶：北方（東北，北京）、湖南、重慶等外來人群、普通公務員群體驅動因素：城市歸屬感、產品舒適度、面積、價格等邊緣客戶：省外投資客，市內上班族驅動因素：省外投資客關注區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、配套影響力、產品品質等；上班族關注價格、交通、環(huán)境及生活配套項目后期隨著高鐵和城市價值的影響增大，省外投資客比例會有一定增加景洪市客戶來源組成7/18/2022PART 4：競品分析7/18/2022開發(fā)商西雙版納國際旅游度假區(qū)開發(fā)有

33、限公司項目地址西雙版納州景洪市西北部南七路中段占地面積9000畝建筑面積395萬容積率1.73銷售價格精裝公寓5500元/平米物業(yè)類型住宅、商鋪、酒店式公寓、花園洋房，別墅戶型面積51、76、112平米項目概況萬達國際旅游度假區(qū)位于西雙版納景洪市西北部，距市中心約3公里，總占地6平方公里，項目規(guī)劃有主題公園、大型雨林體育公園、高端度假酒店群、傣秀劇院、商業(yè)中心、三甲醫(yī)院、旅游新城七個功能區(qū)，度假區(qū)還建設了人工湖、中學、小學、社區(qū)商業(yè)等配套。萬達西雙版納國際度假區(qū)7/18/2022項目銷售情況： 項目住宅總規(guī)劃4萬套，預計入住15萬人，目前一期已入住30%左右，客戶以外地和嘎棟鄉(xiāng)居民各占一半，外

34、地人購買以休閑度假，投資為需求目的.截止到2014年3月30日，萬達共計推出房源6952套，共計去化6872套房源（住宅及公寓）7/18/2022產品價格：目前在售萬達廣場商鋪、小區(qū)內街商鋪、精裝公寓和住宅.萬達廣場商鋪底商：共2層，開間：進深=1：4，層高：一層層高5.8米，二層層高5米，商鋪價格：2.7-3萬元/平米小區(qū)內部臨街商鋪：層高3米，有單層，雙層，價格：1.3-2.3萬元/平米精裝公寓：5500-5900元/平米SOHO辦公：5500元/平米（精裝）近幾年價格走勢圖：7/18/2022客戶來源：目前萬達客戶主要以外地投資客及旅游度假為主，本地人為輔，全國萬達的售樓部都有該項目的展

35、示，旅游度假，避寒，投資性客戶會被安排綂一組織，以組團的形式帶到西雙版納參觀項目.（圖為石家莊和重慶客戶前來購房）7/18/2022開發(fā)商西雙版納安廈房地產有限公司項目地址景洪市景洪嘎棟新區(qū) 占地面積450畝建筑面積12266平方米 物業(yè)類型住宅，商業(yè)，酒店式公寓戶型面積項目概況雨林溪谷打造具有版納特色的高端酒店、產權式公寓、別墅等商務接待配套、度假公寓、特色步行街等多功能的生活配套，將成為景洪現代物流中心的國際級稀缺高端住宅項目及休閑配套項目，為景洪的商務接待、國際峰會、高端休閑、居住等起著舉足輕重的作用！雨林溪谷7/18/2022項目銷售情況：項目一期從2010年11月開賣以來，歷經四年，

36、至今一期已基本銷售完畢，只有少量小區(qū)內部臨路整棟商業(yè)在售及小區(qū)內部住商結合的獨棟再售.己成交住宅客戶以本地為主.項目銷售速度較為緩慢，工程建設也較緩慢，只有一期已建好，其它還沒有動工項目一期71畝，規(guī)劃為建材市場商業(yè)售樓部內整體裝飾較為陳舊，氣氛冷清，只有一個銷售員接待，平時無太多宣傳，客流量極少。7/18/2022價格：二期有獨棟、雙拼、聯(lián)排別墅和普通住宅在售。獨棟別墅面積460，均價9980元/；雙拼別墅面積309，均價7800元/；聯(lián)排別墅有兩層和三層的兩種，兩層的面積240，三層的面積309，均價5500元/。普通6層住宅面積110-130，一梯兩戶設計，均價3500元/。商業(yè)：4層獨

37、棟商墅：層高：一層：4.5米，2-3層：3.9米，4層：3米均價6180元/平米，九五折優(yōu)惠商?。汗?層（獨棟）1、2層辦公，3、4層居住，均價5500元/平米，九五折優(yōu)惠公寓戶型：35平米，41平米，82平米，目前價格還沒有出來（預計毛坯2800元/平米，如果為精裝加800元，50年產權共300多套）項目規(guī)劃的建材市場：共71畝，1-2層商鋪銷售，價格不會高于1萬元/平米，3-4層租，打造一站式家居中廣場（中高端），價格還沒出來，前期以招商為主.項目周邊商鋪租金：30-40元/ /月項目建成后能容納一萬人.7/18/2022開發(fā)商潤城地產項目地址景洪市嘎棟南七大道國際度假區(qū) 占地面積25畝建

38、筑面積物業(yè)類型商業(yè)，公寓戶型面積41-56平米項目概況公寓住宅共8棟，其中3棟為四層，5棟為七層。農貿市場提供生活所需；中小學教育設備完備；酒店及旅游資源達國際一流標準；公園、河流、山脈等皆在2公里生活圈內。離國際機場及老市中心，5分鐘車程距離，交通程度與國際級旅游城市接軌。潤城金橄欖7/18/2022該項目去年年底始建，2014年5月開盤，推出56.88、41.17，45.28平方米一室一廳一衛(wèi)戶型公寓，目前均價3700元/平米（毛坯），小區(qū)規(guī)劃：住宅156戶，公寓：100多戶項目臨南七路：一，二層為商鋪，3、4層為公寓商鋪單層價格：1.6-1.8萬元/平米雙層價格：1.18萬元/平米（商業(yè)

39、規(guī)劃為茶業(yè)市場一條街）（一層，層高4.5米，二層層高：4.2米）優(yōu)惠：貸款99折，全款98折該項目客群：住宅以外地人為主，商鋪以本地人為主.7/18/2022項目名稱價格（元/平米）裝修標準使用年限備注萬達廣場5500（三期）5900（學校對面）精裝70年商業(yè)之上的公寓潤城金橄欖3700毛坯70年1、2層商業(yè)，3、4層為公寓雨林溪谷2800毛坯50年商業(yè)之上的公寓公寓價格：競品價格總結注：由于本地塊在雨林溪谷對面，公寓及酒店的產權為40年，毛坯價暫定為3000元/平米.7/18/2022項目名稱價格（元/平米）備注萬達萬達廣場底商兩層：1.7-3萬小區(qū)內部臨街商鋪：1.3-2.3萬元商業(yè)之上的

40、公寓潤城金橄欖商鋪單層價格：1.6-1.8萬元/平米雙層價格：1.18萬元/平米臨南七路商鋪雨林溪谷4層獨棟商墅：均價6180元/平米，九五折優(yōu)惠商?。汗?層（獨棟）均價5500元/平米，九五折優(yōu)惠商用獨棟，臨街商鋪商住獨棟，1、2層商業(yè)，3、4層住宿商鋪價格：注：由于本地塊在雨林溪谷對面，獨棟商墅（4層）參考價格6180元/平米，商鋪（一托二）價格在1萬元/平米左右.專業(yè)市場調研：景洪最大的建材市場曼弄楓建材市場調研7/18/2022曼弄楓建材市場共36棟，500多戶商家，是景洪縣目前最大且是唯一一家經營中高端家居建材專業(yè)市場，商戶大多來自浙江，福建等地！曼弄楓建材市場租金：紅色區(qū)域：建材市

41、場正門，鄰街鋪面，租金：50元/平米/月；綠色區(qū)域：市場內部中間區(qū)域，租金20-30元/平米/月；黑色區(qū)域：市場最后面，租金18元/平米/月。租金 曼弄楓建材市場，12年建成，目前該建材市場只租不售，只建有一層，層高9米，客戶可根據需要隔出2層，開間：進深=1:2,出租率達98%以上. 版納商業(yè)正處于初級發(fā)展階段，以街鋪形式為主/缺乏統(tǒng)一規(guī)劃/檔次較底，其中以購物業(yè)態(tài)占很大比例，休閑娛樂及餐飲占比相對較底； 目前整個景洪市的商業(yè)賣場要以超市和街鋪門面的形式存在，物業(yè)形態(tài) 合理商業(yè)物業(yè)設施普遍比較陳舊，商業(yè)形象和商業(yè)行業(yè)的服務水平都是處于較低水平城市休閑娛樂比例還有很大不足.景洪商業(yè)市場總結商業(yè)

42、市場現狀景洪消費特性初判民俗民風文化影響；消費群體趨于年輕化，消費能力不突出；消費時間多，對商業(yè)區(qū)位及品牌力敏感；對商業(yè)環(huán)境及娛樂餐館配套要求高；景洪市消費者對于商業(yè)的歐美人及品牌最為敏感；景洪市消費群體在購物時最樂意選擇娛樂及餐飲配套；景洪市消費者的消費時間較多，比較關注商品的質量及價格嘎棟片區(qū)競爭樓盤特點：1、萬達以其強大的品牌影響力及高端品質旅游度假產品搶占了省外大部分以度假，避寒，投資為目的客戶，并且吸引了城區(qū)改善型及投資型客戶，周邊其它小盤唯以底價取勝，撿到部分本地剛需客戶及少部分外地投資客，今年受大環(huán)境影響，區(qū)域內除萬達依然賣的火熱以外，其它小盤銷售都較為冷清，當地房價普降300-

43、500元/平米（也有個別樓盤逆勢上漲，如萬達）；2、萬達以其強大品牌號召力及影響力，商業(yè)和公寓均定價較高，（我們的項目獨棟商墅可 參考項目對面的雨林溪谷：均價6180元/平米，九五折優(yōu)惠，公寓：2800元/平米）；3、片區(qū)商業(yè)以租售為主，先租，先招商，后銷售。4、對于居住類產品，除萬達接入有燃氣，其它如雨林溪谷和金橄欖畢沒接通燃氣； 4、片區(qū)客戶群體以外地投資客為主（萬達更為明顯），本地人因為近兩年受膠價下跌的影 響，盡管投資意識增強，但購買力受到限制.7/18/2022PART 4：本體分析7/18/2022景洪工業(yè)園區(qū)（位于嘎棟鄉(xiāng)，地塊所在地）概況景洪工業(yè)園區(qū)按“一園兩區(qū)”（嘎棟片區(qū)和景哈

44、片區(qū)）規(guī)劃建設，其中嘎棟片區(qū)11.8平方公里，可開發(fā)面積7.36平方公里；弱化工業(yè)生產功能，集中開發(fā)旅游度假功能：嘎棟工業(yè)園區(qū)建設成大型出口服裝加工，中型生物及制藥，中小企業(yè)內銷綠色食品加工及文化旅游業(yè)共同發(fā)展的新型工業(yè)化產業(yè)。發(fā)展成具有城市功能的以工業(yè)為主的城市綜合新區(qū)。但是隨著萬達國際旅游度假項目的開發(fā)，嘎棟將弱化工業(yè)生產功能，集中開發(fā)旅游度假功能；配套完善：園區(qū)規(guī)劃有商業(yè)步行街、學校、醫(yī)院等基礎設施，同時和泰國GEPN公司戰(zhàn)略合作對園區(qū)道路等基礎設計修建.嘎棟區(qū)位發(fā)展背景分析工業(yè)建設區(qū)工業(yè)區(qū)用地1.3平方公里，主要以水產品加工、汽車加工、食品加工、輕工業(yè)加工等為主。工業(yè)園區(qū)基本建設完畢，

45、目前已入住19家企業(yè)，如金星啤酒、佛星紅木家具、長安汽車展銷，上海橡膠加工、金版納玉石加工等企業(yè)。因為工業(yè)區(qū)可用土地較少，后期不會有大型企業(yè)入住，僅能滿足少量小型企業(yè)用地需求。工業(yè)建設區(qū) 嘎棟區(qū)位發(fā)展規(guī)劃建設現狀西雙版納國際旅游度假區(qū)項目由大連萬達集團、中國泛海集團、聯(lián)想集團、大連一方集團、億利資源集團五家頂級民營企業(yè)聯(lián)合投資150億元開發(fā)，是我國西部迄今為止投資額最大、內容最豐富、創(chuàng)新度最高的世界級旅游投資項目； 西雙版納國際旅游度假區(qū)占地6平方公里（約9000畝）。項目建有主題公園、雨林高爾夫球場、傣家秀劇院、高端度假區(qū)、商業(yè)中心、三甲醫(yī)院、旅游新城等七個主要功能區(qū)。 西雙版納國際旅游度假

46、區(qū)嘎棟區(qū)位環(huán)境發(fā)展規(guī)劃建設現狀國際平臺的發(fā)展?jié)撡|隨著萬達規(guī)劃理念的介入，嘎棟工業(yè)園區(qū)已經轉變了規(guī)劃定位方向，從以工業(yè)為主轉向為以綜合性旅游開發(fā)為主；依照國際旅游度假的規(guī)劃理念，嘎棟工業(yè)園區(qū)將成為景洪高端吃、喝、玩、樂、游、住為一體的城市新城；借助萬達的實力和廣告推廣力度，國際旅游度假區(qū)會躋身為超越如麗江古城、香格里拉的又一云南國際名片。嘎棟區(qū)位發(fā)展未來前景7/18/2022地塊現狀7/18/2022地塊屬性地塊西雙版納流沙河項目（位于景洪工業(yè)園區(qū)，嘎棟鄉(xiāng)）位置么龍路與流沙河之間，雨林溪谷對面總用地面積82.78畝總建筑面積248231平米用地性質商業(yè)（40年）容積率3.0物業(yè)形態(tài)商業(yè)，公寓，酒

47、店7/18/2022地塊經濟指標參照2014-9-27規(guī)劃文本總建面248231平米184096.72（50畝地）64133.50（30畝地）商業(yè)面積38528平米半地下商業(yè)面積15416.94平米居然之家面積45778.68平米酒店面積12693平米公寓面積35731平米酒店式公寓：17675平米公寓：180567/18/2022地塊位置及現狀該地塊位于么龍路與流沙河之間，雨林溪谷對面；地塊內有水田，且地勢較底.7/18/2022地塊周邊現狀地塊周邊環(huán)境：坡地居多、無特別景觀優(yōu)勢，本地植物群落無優(yōu)勢。周邊商業(yè)配套： 項目地塊處于城市郊區(qū)，商業(yè)配套屬于滿足基本生活原始商格局，如：農貿市場、小型

48、便利店、基礎型餐飲等，局部有農家樂主題型餐飲，環(huán)境槽雜，商業(yè)底端，建筑多業(yè)村民自已搭建的簡易房，租金在30-40元/月/平米.居住環(huán)境：項目地塊位于工業(yè)區(qū)入口處，周邊是橡膠成品加工、金星啤酒、汽車五金加工等企業(yè)，無論環(huán)境如何處理到位，對消費群體而言都有負面心理陰影。目前有兩條路直接到達工業(yè)園區(qū)，一條是么龍路，一條是環(huán)城北路。目前主要使用么龍路，且工業(yè)園區(qū)主干道和該路相連。整個交通系統(tǒng)處于景洪城市東區(qū)死角，無延展交通路線；但是萬達項目進入后，將對園區(qū)交通系統(tǒng)進行調整，萬達地塊和環(huán)城北路相連.景洪市政府金鹿步行街森林公園項目位置直線距離目的地4公里景洪市政府4.6公里景洪國際機場4.3公里金鹿步行

49、街6.3公里曼聽公園13公里西雙版納原始森林公園1公里萬達西雙版納國際旅游度假區(qū)環(huán)城北路么龍路修建一段規(guī)劃路地塊周邊交通解讀地塊內有水田，縣地勢較底不利于后期開發(fā)給；受全國房地產大環(huán)境及當地常住人口少，及萬達銷售熱潮等因素影響，周邊小盤銷售較冷清，開發(fā)有一定風險1.緊臨地塊有10多個保存完整的傣族村寨，民族文化濃厚。2.項目緊臨么龍路具有一定的人流量和商業(yè)氛圍. 政府對新區(qū)發(fā)展規(guī)劃明確，作為景洪的工業(yè)園區(qū)，政府將加大支持力度；該片區(qū)沒有成型的住宅小區(qū)，且目前地塊周邊開發(fā)的大多為商業(yè)項目（住宅所占比例較少）商業(yè)及公寓競爭較為明顯然；借助萬達的開發(fā)推廣優(yōu)勢，順勢提升項目價值.嘎棟片區(qū)目前處于發(fā)展起

50、步階段，缺乏完備生活商業(yè)配套。沒有與之相符的人流量和商圈氛圍；地塊偏遠；地塊周邊道路多為大車通行，噪音污染嚴重；萬達進入對整個片區(qū)的競爭沖擊。地塊SWOT分析 S W O T7/18/2022PART 5：項目可行性分析7/18/2022供應市場 工業(yè)園區(qū)內目前共有三個項目，除萬達9000畝體量較大外，其它近500畝； 區(qū)域除萬達品質較高外，其它產品品質皆一般；皆以旅游地產為主.需求市場以外地投資客戶，旅游，度假為主，住宅客戶以改善型為主；區(qū)域認可度因萬達的帶動，有所提高； 品質樓盤較受歡迎.區(qū)內土地供應量不大，房價較全國旅游城市來說，有點偏低，隨著政府未來對于景洪市旅游業(yè)的發(fā)展推進，房地產業(yè)

51、還有較大的發(fā)展空間.景洪市供需情況總結7/18/2022綜上所述：1、項目所在位置嘎棟鄉(xiāng)工業(yè)園區(qū)內，地塊周邊商業(yè)檔次較底，環(huán)境嘈雜，有一定的人流量.2、項目地塊有水田，地勢較底，開發(fā)成本增加.3、本地塊較小，不利于產品品質的提升及規(guī)?；?，區(qū)域內因萬達的強勢，若無規(guī)劃及招商的優(yōu)勢，只能以底價取勝；4、受全國房地產大環(huán)境影響，目前當地房產市場前景不夠明朗. 項目可行性分析7/18/2022以下僅針對本項目的商業(yè)產品(鑒于貴方針對性所托)進行研判7/18/2022 居然之家簡介居然之家是以中高端為經營定位，為顧客提供設計、材料、家具、家居用品及飾品等“一站式”服務，融家裝設計中心、家具建材品牌專賣店、建材超市、家居商場等多種業(yè)態(tài)為一體