商業(yè)地產(chǎn)前期定位和招商課件

1、商業(yè)地產(chǎn)前期定位與招商北京和美商地投資管理有限公司董事長穆健瑋Chapter1 Chapter2 Chapter3 Chapter4 Chapter5 Chapter6目錄開發(fā)戰(zhàn)略商圈定位經(jīng)營定位策略定位推廣定位綜述定位深化 業(yè)態(tài)規(guī)劃 泛主力店 品牌規(guī)劃 運(yùn)營規(guī)劃 物業(yè)規(guī)劃規(guī)劃目的業(yè)態(tài)主題主題規(guī)劃業(yè)態(tài)布局酒店建議基本原則主力店選擇次級(jí)主力店選擇集成店選擇輔助配套店選擇競爭分析品牌選擇競爭關(guān)系品牌組合品牌優(yōu)選招商管理運(yùn)營管理收益模型運(yùn)營成本規(guī)劃說明總平規(guī)劃動(dòng)線規(guī)劃功能規(guī)劃風(fēng)格、主材、照明景觀小品建筑立面機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)招商和運(yùn)營的全面成功，以及持續(xù)的、快速的增長和發(fā)展。各業(yè)態(tài)、品類之間有機(jī)結(jié)合，促進(jìn)

2、整體、全面的共榮發(fā)展。進(jìn)一步確保招商到達(dá)率和開業(yè)成功率，體現(xiàn)特有的競爭力和號(hào)召力。之間有機(jī)結(jié)合，強(qiáng)化商品、服務(wù)整合優(yōu)勢。運(yùn)營全過程管理，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值、增值。確保各品類、品牌 專業(yè)化的招商 充分且必要的物業(yè)規(guī)劃，滿足招商、運(yùn)營的切實(shí)需要。 粗陋的設(shè)計(jì) 錯(cuò)誤模糊的市場定位 缺乏市場的認(rèn)知力 以返租形式出售店鋪獲取短 期利益 缺乏突出元素及品牌號(hào)召力 業(yè)態(tài)比例不科學(xué) 缺乏統(tǒng)一招商策略 單純物業(yè)管理的管理架構(gòu) 經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)缺乏實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn) 缺乏系統(tǒng)的推廣意識(shí) 人流量低 失敗的 項(xiàng)目準(zhǔn)確的建筑機(jī)電設(shè)計(jì)明確的市場定位全球化眼光及本地化的專業(yè)管理整體的商鋪?zhàn)赓U策略專業(yè)的駐場操作管理良好的租戶關(guān)系維護(hù)優(yōu)良的專業(yè)硬

3、體維護(hù)發(fā)掘各個(gè)潛在的收入以增加 整個(gè)項(xiàng)目回報(bào)率凝聚人氣的市場推廣活動(dòng)通過專業(yè)的經(jīng)營管理手段不斷提高人流創(chuàng)造互動(dòng)的重復(fù)消費(fèi)模式高度的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)成功的項(xiàng)目第一階段：項(xiàng)目前期（工程開工前的準(zhǔn)備階段）設(shè)計(jì)前階段概念設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)第二階段：項(xiàng)目中期（工程建設(shè)階段）建設(shè)階段竣工驗(yàn)收階段第三階段：項(xiàng)目后期（項(xiàng)目營運(yùn)階段）開業(yè)前準(zhǔn)備開業(yè)后營運(yùn)階段商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程及主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)招商物業(yè)工程市場推廣租戶協(xié)調(diào)物業(yè)營運(yùn)設(shè)計(jì)前階段項(xiàng)目前期項(xiàng)目后期項(xiàng)目中期概念設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)竣工驗(yàn)收開業(yè)前準(zhǔn)備開業(yè)后營運(yùn)市調(diào)定位招商策略招商前準(zhǔn)備品牌招商實(shí)施及控制 品牌優(yōu)化 標(biāo)識(shí)、廣告位場地策劃 招商市場推廣 制定

4、整體市場營銷計(jì)劃開業(yè)前市場營銷策略執(zhí)行及控制執(zhí)行控制 設(shè)計(jì)咨詢 設(shè)計(jì)方案變更咨詢工程交接驗(yàn)收物業(yè)工程運(yùn)行管理功能設(shè)計(jì)咨詢 建筑結(jié)構(gòu)、平面空間 前期物業(yè)準(zhǔn)備交付前籌備開業(yè)前準(zhǔn)備開業(yè)后營運(yùn)管理二裝管理協(xié)調(diào)租戶協(xié)調(diào)租務(wù)管理市調(diào)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的市場研究，按市場形勢和展望進(jìn)行商業(yè)策劃與規(guī)劃，并且以經(jīng)營層面的角度，再度研判定位及業(yè)態(tài)分布，進(jìn)一步深化和優(yōu)化財(cái)務(wù)分析，使整個(gè)策劃和收益測算更接近實(shí)際。宏觀經(jīng)濟(jì)及環(huán)境分析項(xiàng)目周邊競爭者研究人口及收入分析居民消費(fèi)習(xí)慣分析項(xiàng)目定位及規(guī)劃分析初步確定業(yè)態(tài)組合向設(shè)計(jì)院提供設(shè)計(jì)元素 第一階段 項(xiàng)目前期（工程開工前的準(zhǔn)備階段）招商 第二階段 項(xiàng)目中期（工程建設(shè)階段）招商項(xiàng)目招

5、商 根據(jù)項(xiàng)目定位、商業(yè)規(guī)模及業(yè)態(tài)規(guī)劃，在重新評(píng)估前期策劃和市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，為項(xiàng)目提供切實(shí)可行的招商策略和實(shí)施品牌招商。內(nèi)容主要涵蓋：1. 品牌招商 品牌落位調(diào)整2. 前期招商市場推廣建立并培訓(xùn)市場推介隊(duì)伍招商中心設(shè)計(jì)與布置制作沙盤模型制作其它有關(guān)項(xiàng)目招商之所需材料，如招商手冊、多媒體光 盤、網(wǎng)頁及道具展示等招商策略/包裝 招商3品牌招商實(shí)施（竣工驗(yàn)收前18個(gè)月） 建立并培訓(xùn)招商隊(duì)伍對(duì)主力租戶及品牌租戶招商招商審批行政管理方案制訂代理中介費(fèi)用及管理方案整體品牌招商實(shí)施方案 第二階段 項(xiàng)目中期（工程建設(shè)階段） 招商租務(wù)管理/品牌調(diào)整 1. 品牌優(yōu)化策略 品牌定位的準(zhǔn)確性研究業(yè)態(tài)優(yōu)化調(diào)整組合方案租

6、戶調(diào)整提升方案2. 品牌調(diào)整實(shí)施 整體品牌調(diào)整提升實(shí)施方案業(yè)態(tài)調(diào)整市場推廣方案目標(biāo)租戶持續(xù)提升方案招商進(jìn)程管理 第三階段 項(xiàng)目后期（項(xiàng)目營運(yùn)階段）導(dǎo)向標(biāo)識(shí)指引系統(tǒng)規(guī)劃戶外室內(nèi)廣告位及宣傳設(shè)施規(guī)劃促銷及活動(dòng)區(qū)域的規(guī)劃公共區(qū)域特色租賃（花車）的規(guī)劃 第一階段 項(xiàng)目前期（工程開工前的準(zhǔn)備階段）市場推廣 第二階段 項(xiàng)目中期（工程建設(shè)階段）市場推廣配合前期招商進(jìn)行市場推廣（招商推介會(huì)、軟文造勢）配合設(shè)計(jì)布置招商中心配合制作沙盤模型配合制作有關(guān)項(xiàng)目招商之所需材料，如招商手冊、多媒體光盤、 網(wǎng)頁及道具展示等 市場推廣制定及實(shí)施項(xiàng)目的開業(yè)前市場預(yù)熱計(jì)劃及開業(yè)計(jì)劃制定及實(shí)施年度市場戰(zhàn)略和推廣計(jì)劃制定及實(shí)施年度市

7、場推廣預(yù)算制定及實(shí)施項(xiàng)目的媒體宣傳策劃制定及實(shí)施促銷及活動(dòng)場地銷售及合作計(jì)劃制定及實(shí)施項(xiàng)目廣告設(shè)施營收計(jì)劃制定及實(shí)施花車租賃計(jì)劃 第三階段 項(xiàng)目后期（項(xiàng)目營運(yùn)階段） 租戶協(xié)調(diào)籌備租戶協(xié)調(diào)隊(duì)伍制定協(xié)調(diào)租戶進(jìn)場流程及制度協(xié)助租戶進(jìn)場裝修及開業(yè)協(xié)助有關(guān)開業(yè)驗(yàn)收工作協(xié)助租戶申辦各項(xiàng)經(jīng)營所需證照協(xié)助租戶營運(yùn)及推廣部門了解商場運(yùn)作 第二階段 項(xiàng)目中期（工程建設(shè)階段） 租戶協(xié)調(diào)協(xié)助租戶進(jìn)場裝修及開業(yè)協(xié)助有關(guān)開業(yè)驗(yàn)收工作協(xié)助租戶申辦各項(xiàng)經(jīng)營所需證照協(xié)助租戶營運(yùn)及推廣部門了解商場運(yùn)作協(xié)助租戶處理營運(yùn)上所遇到之困難 第三階段 項(xiàng)目后期（項(xiàng)目營運(yùn)階段）設(shè)計(jì)咨詢在本階段工程的主要任務(wù)是結(jié)合項(xiàng)目業(yè)態(tài)，從物業(yè)運(yùn)營管理角度

8、出發(fā)，對(duì)各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的規(guī)劃及布局安排等提出意見。主要包括：對(duì)設(shè)施設(shè)備配置容量的合理性進(jìn)行評(píng)估對(duì)服務(wù)功能及設(shè)備設(shè)施布局的合理性提供意見根據(jù)業(yè)態(tài)差異對(duì)設(shè)施的配置提供意見從使用、維修及成本管理的角度，結(jié)合擴(kuò)初設(shè)計(jì)，分析該項(xiàng)目的機(jī)電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、安防系統(tǒng)及自動(dòng)控制系統(tǒng)等之優(yōu)劣，提供專業(yè)意見非常規(guī)區(qū)域檢修設(shè)施的配置意見特殊功能之公共區(qū)域的預(yù)留設(shè)施配置意見從后期運(yùn)作管理的角度，對(duì)設(shè)計(jì)中的缺陷、遺漏項(xiàng)提供改善及補(bǔ)充意見 第一階段 項(xiàng)目前期（工程開工前的準(zhǔn)備階段）物業(yè)工程設(shè)計(jì)變更咨詢本階段工作是前階段工作的延伸，主要包括：1對(duì)設(shè)備、設(shè)施的選型提出意見2從后期運(yùn)行管理的便利性及維護(hù)成本的角度對(duì)建材的選料提供

9、意見3對(duì)施工過程中發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，從后期運(yùn)行管理的角度提供意見4對(duì)前階段尚未定案的繼續(xù)跟進(jìn)并提供意見 第二階段 項(xiàng)目中期（工程建設(shè)階段）物業(yè)工程 物業(yè)工程1. 工程交接驗(yàn)收階段物業(yè)工程人員提前參與項(xiàng)目后期的設(shè)備調(diào)試工作制定項(xiàng)目驗(yàn)收交接程序及項(xiàng)目工程檔案管理制度進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)備測試，和相關(guān)各方一起驗(yàn)收有關(guān)建筑、設(shè)備系統(tǒng)， 制作移交清單協(xié)助監(jiān)督整改工程執(zhí)行制定后期營運(yùn)相關(guān)的設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及運(yùn)行管理制度 第三階段 項(xiàng)目后期（項(xiàng)目營運(yùn)階段） 物業(yè)工程2. 工程營運(yùn)階段（工程與物業(yè)維修）設(shè)施設(shè)備維護(hù)、管理和運(yùn)行專業(yè)設(shè)施的外包工作管理落實(shí)設(shè)備設(shè)施的節(jié)能運(yùn)行管理優(yōu)化各設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行規(guī)程、規(guī)章制度、管理辦法、運(yùn)行記

10、錄和 維保計(jì)劃定期安排重點(diǎn)設(shè)備實(shí)施的測試工作設(shè)備設(shè)施的技改工作租戶二次裝修圖紙審批、施工監(jiān)督、驗(yàn)收監(jiān)督租戶內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維護(hù)管理（電氣柜、油煙凈化裝置、燃?xì)?探頭、燈箱廣告等）工程圖紙及設(shè)備檔案的管理及更新 第三階段 項(xiàng)目后期（項(xiàng)目營運(yùn)階段）1建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)層高、柱距裝修材料人流、車流的導(dǎo)向物業(yè)管理用房停車場及相關(guān)出入口的設(shè)置 第一階段 項(xiàng)目前期（工程開工前的準(zhǔn)備階段）物業(yè)營運(yùn)2平面和空間設(shè)計(jì)前場平面空間規(guī)劃后場規(guī)劃手扶梯、垂直梯和樓道的合理分配與布置公共廁所的位置和數(shù)量建議倉庫及配送區(qū)，廢物、垃圾區(qū)及餐飲區(qū)合適數(shù)量和位置分布卸貨區(qū)、垃圾房設(shè)置 第一階段 項(xiàng)目前期（工程開工前的準(zhǔn)備階段）物業(yè)營運(yùn)

11、 物業(yè)營運(yùn)一前期物業(yè)準(zhǔn)備（竣工驗(yàn)收前6個(gè)月）物業(yè)管理體系的建立制定物業(yè)管理手冊（裝修守冊、租戶守冊）制定物業(yè)管理（客服、保安、保潔）流程和制度制定項(xiàng)目檔案管理制度制定外包/分包商管理制度制定安全、防火、防盜、災(zāi)難逃生等方案及緊急突發(fā)事件應(yīng)對(duì)措施制定全面的物業(yè)保險(xiǎn)要求制定物業(yè)管理預(yù)算、物業(yè)管理費(fèi)及有償服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定為配合各類推廣活動(dòng)的物業(yè)監(jiān)管制度制定對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行持續(xù)性業(yè)務(wù)培訓(xùn)及指導(dǎo)的文件 第二階段 項(xiàng)目中期（工程建設(shè)階段） 物業(yè)營運(yùn)二物業(yè)交付前籌備（竣工驗(yàn)收前4個(gè)月）1籌建物業(yè)管理架構(gòu)2前期人員招聘及物資配備制定崗位招聘要求、計(jì)劃、考核制度及薪資標(biāo)準(zhǔn)員工職前基本及專業(yè)培訓(xùn)辦公物品購置及制服

12、制作3物業(yè)移交及接管驗(yàn)收 確立接收小組物業(yè)接管驗(yàn)收的范圍已接收區(qū)域成品保護(hù)與控制4租戶進(jìn)駐前準(zhǔn)備工作完成物業(yè)外聯(lián)工作(與工商、消防、公安、城管、稅務(wù)、所屬區(qū) 街道、房管局等政府有關(guān)職能部門建立良好聯(lián)動(dòng))開荒清潔配合各類推廣活動(dòng)的安全、清潔、客服、管業(yè)等支持 第二階段 項(xiàng)目中期（工程建設(shè)階段） 物業(yè)營運(yùn)三綜合驗(yàn)收與工程交接（從物業(yè)管理角度）在工程竣工時(shí)，協(xié)助工程部對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合驗(yàn)收，此階段的工作包括：1制定項(xiàng)目驗(yàn)收交接程序及項(xiàng)目工程檔案管理制度2制作移交清單，驗(yàn)收有關(guān)建筑、設(shè)備系統(tǒng)3監(jiān)督整改工程執(zhí)行4進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)備測試5制定運(yùn)行設(shè)備的操作制度 第二階段 項(xiàng)目中期（工程建設(shè)階段） 物業(yè)營運(yùn)1租戶裝修

13、管理監(jiān)管租戶按期完成裝修工程組織商鋪裝修竣工驗(yàn)收租戶退場后場地復(fù)原工程監(jiān)管2對(duì)外公共關(guān)系聯(lián)系與維護(hù)3外判合同發(fā)包與監(jiān)管 第三階段 項(xiàng)目后期（項(xiàng)目營運(yùn)階段） 物業(yè)營運(yùn)4租戶服務(wù)管理根據(jù)租戶實(shí)際需求優(yōu)化各項(xiàng)服務(wù)規(guī)程及細(xì)則(有償服務(wù)；額外能源供應(yīng)等)按照國家有關(guān)法律法規(guī)、租約、租戶手冊及物業(yè)規(guī)定對(duì)租戶進(jìn)行日 常管理餐飲租戶特別管理 排油煙管道清洗監(jiān)管 廚房下水防堵措施監(jiān)管 餐飲租戶員工非高峰時(shí)段行為控管經(jīng)營業(yè)績掌握營業(yè)狀況管理及巡檢(商鋪形象；租戶雇員行為規(guī)范；安全及衛(wèi)生等)租戶營業(yè)期間相關(guān)事宜的聯(lián)系與協(xié)調(diào)租戶服務(wù)滿意度分析租戶檔案建立與管理(營業(yè)證照年檢；保險(xiǎn)單續(xù)保；聯(lián)系資料；各類文書往來留存)

14、第三階段 項(xiàng)目后期（項(xiàng)目營運(yùn)階段） 物業(yè)營運(yùn)5保安及消防管理 保安管理反扒應(yīng)急分隊(duì)營業(yè)結(jié)束后清場及夜間內(nèi)部控制管理卸貨區(qū)管理停車場管理消防管理消防疏散預(yù)案及應(yīng)急方案的培訓(xùn)及執(zhí)行消防設(shè)備和器材管理大型推廣活動(dòng)現(xiàn)場安全管控 第三階段 項(xiàng)目后期（項(xiàng)目營運(yùn)階段） 物業(yè)營運(yùn)6保潔與綠化公共區(qū)域的保潔外墻及天棚清洗衛(wèi)生間管理隔油池清洗餐廚垃圾管理蟲害控制管理綠化養(yǎng)護(hù)植物租賃管理 第三階段 項(xiàng)目后期（項(xiàng)目營運(yùn)階段） 物業(yè)營運(yùn)7顧客服務(wù)顧客問詢、投訴之接待與處理顧客服務(wù)臺(tái)及咨詢熱線(愛心物品租借服務(wù)；廣播系統(tǒng)；失物認(rèn)領(lǐng)等)人身意外傷害之應(yīng)急醫(yī)療協(xié)助8公共推廣活動(dòng)協(xié)助及配合9物業(yè)保險(xiǎn)投保及風(fēng)險(xiǎn)控制加強(qiáng)對(duì)物業(yè)內(nèi)各

15、類風(fēng)險(xiǎn)控制,降低投保費(fèi)用10物業(yè)管理費(fèi)用及公用費(fèi)用收繳 第三階段 項(xiàng)目后期（項(xiàng)目營運(yùn)階段）商業(yè)發(fā)展階段性與城市發(fā)展一樣，商業(yè)也有一定的發(fā)展路徑可循。案例城市綜合體在中國發(fā)展的階段性一線城市綜合體發(fā)展模式 二、三線城市綜合體發(fā)展模式“商業(yè)+商務(wù)”成熟的發(fā)展模式成 熟 的 發(fā) 展 模 式商務(wù)+零售配套（政府主導(dǎo)）商業(yè)+住宅可出售性住宅產(chǎn)品持有銷售商業(yè)商 務(wù)配套零售高端商業(yè)服務(wù)公寓星級(jí)酒店甲級(jí)辦公商 業(yè)商 務(wù)商業(yè)定位之二：區(qū)位屬性“決定商業(yè)地產(chǎn)定位，第一是地段 但商業(yè)地產(chǎn)不僅僅是地段的問題，而是商業(yè)能不能在這個(gè)地段生存的問題。 ”決定區(qū)位屬性的四個(gè)層次：項(xiàng)目層面：商業(yè)建筑形態(tài)、與周邊競爭項(xiàng)目之間的協(xié)

16、同性，決定日后商業(yè)經(jīng)營調(diào)整的空間、尺度。第 四 層 次 地塊層面：微觀層面，地塊自身指標(biāo)諸如面積、形狀、地形、道路交通、交通可及性、出入口、可視性、景觀等，決定項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)布局、設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。第 三 層 次 區(qū)域?qū)用妫褐杏^層面，區(qū)位在城市中的位置、片區(qū)規(guī)劃、區(qū)域形象、競爭性市場、周邊地塊用途、配套設(shè)施等，決定商業(yè)項(xiàng)目定位、輻射范圍、目標(biāo)消費(fèi)客群、商業(yè)業(yè)態(tài)等。第 二 層 次 城市層面：宏觀層面，項(xiàng)目所在的城市現(xiàn)狀、經(jīng)濟(jì)水平、人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平等因素，決定商業(yè)地產(chǎn)是否“進(jìn)入”的城市戰(zhàn)略。第 一 層 次 商業(yè)定位之三：經(jīng)營模式經(jīng)營模式（售賣或持有）的不同，項(xiàng)目后續(xù)商業(yè)定位、建筑設(shè)計(jì)、運(yùn)營管理模式也存在較

17、大差異性。因此，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在定位和設(shè)計(jì)之前，應(yīng)首先確定其未來的經(jīng)營模式。決定經(jīng)營模式的三大因素：1.商業(yè)地產(chǎn)金融模式、 2.商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)、3.企業(yè)的戰(zhàn)略商業(yè)經(jīng)營模式舉例租售策略適用商業(yè)形式對(duì)開發(fā)商的要求模式一：整體/分層出租整體/分層租賃是指開發(fā)商不將物業(yè)出售，而將其整體 /分層出租給不同租戶，由開發(fā)商每年向租戶收取約定的租金。模式二：分散出租開發(fā)商在確定某一定位主題下對(duì)各個(gè)鋪位進(jìn)行招租，引進(jìn)若干主力店，之后再利用主力店的品牌效應(yīng)，對(duì)各類中小店進(jìn)行招租，目前多數(shù)大型商業(yè)均采用此模式。模式三：分拆出售將商業(yè)分割成若干單元商鋪進(jìn)行銷售，面向個(gè)人投資者進(jìn)行銷售的方式。常見的操作方法是將每一層劃

18、分為小產(chǎn)權(quán)商鋪進(jìn)行銷售回收大量資金，確保項(xiàng)目盈利。模式四：整體出售商業(yè)全部整體銷售，面向企業(yè)或大型投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售的方式。模式五：售后返祖在模式三基礎(chǔ)之上，通過返租的方法從購房者手中取得商業(yè)鋪面的經(jīng)營權(quán)，其返租率必須高于銀行貸款利率才有吸引力。出租型銷售型銷售出租型銷售型出租型封閉式購物中心街區(qū)式購物中心商業(yè)街鋪開放式商業(yè)廣場及街區(qū)住宅底商商業(yè)街鋪街區(qū)式購物中心商業(yè)裙房封閉式購物中心大盒子商業(yè)資金實(shí)力要求較高，開發(fā)商無須成立相應(yīng)商場經(jīng)營管理公司。資金實(shí)力要求較高，需要設(shè)立專業(yè)的商場經(jīng)營管理公司，長期商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行為。分拆銷售后的商業(yè)物業(yè)對(duì)發(fā)展商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和品牌形象都是一大挑戰(zhàn)。有實(shí)力的發(fā)展商，

19、尤其是采取連鎖開發(fā)模式。開放商對(duì)于資金平衡較為敏感，后期對(duì)開發(fā)商的經(jīng)營招商能力提出挑戰(zhàn)。上海大寧國際的消費(fèi)客群定位輻射范圍：以大寧國際商業(yè)廣場為中心，3公里半徑范圍的居住人群約為22萬，近年遷入該區(qū)的多為年輕白領(lǐng)及專業(yè)人士。 此外，依托大潤發(fā)超市的7條免費(fèi)班車線路，板塊周邊輻射寶山、虹口、普陀及靜安部分地區(qū)，總?cè)丝谶_(dá)450萬。 寧國際廣場主要向北輻射，以滿足這些區(qū)域客戶對(duì)休閑娛樂消費(fèi)的需求?？腿禾攸c(diǎn)： 大寧國際商業(yè)廣場的目標(biāo)消費(fèi)群體十分明確，就是月均收入6000元以上、25至35歲年齡層的本地的中產(chǎn)階層消費(fèi)群體。商業(yè)定位之四：目標(biāo)市場定位目標(biāo)市場定位是商業(yè)地產(chǎn)的“主核”，它包括目標(biāo)區(qū)域定位和目

20、標(biāo)客群定位。一般3-5公里是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目商圈的主輻射半徑，該區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)客群為商業(yè)項(xiàng)目的核心客群。目標(biāo)區(qū)域定位目標(biāo)客群定位目標(biāo)區(qū)域定位針對(duì)周邊商圈區(qū)域范圍內(nèi)的分析，商業(yè)項(xiàng)目吸引顧客的空間范圍。通目標(biāo)區(qū)域定位常一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的輻射范圍往往會(huì)受到其所在區(qū)位的輻射力、商業(yè)項(xiàng)目自身主題的輻射強(qiáng)度、商業(yè)項(xiàng)目的競爭態(tài)勢來決定。 目標(biāo)客群定位，通過輻射區(qū)域內(nèi)細(xì)分消費(fèi)客群，例如人群類型結(jié)構(gòu)、消費(fèi)類型、年目標(biāo)客群定位 齡、收入水平等。有效的消費(fèi)市場細(xì)分亦是商業(yè)項(xiàng)目差異競爭的根源所在。案例案例商圈的輻射三層次（以10萬平米左右的購物中心為例）核心商圈：輻射半徑1-3公里，步行 10-15分鐘，60%的消費(fèi)份額。 次

21、級(jí)商圈：輻射半徑3-5公里，車行 15-20分鐘，30%的消費(fèi)份額。邊緣商圈：輻射半徑5-10公里，車行20-30分鐘，10%的消費(fèi)份額。商業(yè)定位之業(yè)態(tài)規(guī)劃要點(diǎn)項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)開發(fā)品種組合辦 公 樓總部型甲級(jí)辦公樓乙 級(jí) 辦 公 樓地標(biāo)型超甲級(jí)辦公樓酒 店高 端 酒 店中 高 端 酒 店零 售大 型 購 物 中 心家 庭 購 物 中 心鄰 里 中 心公 寓居 住 型 公 寓酒 店 式 公 寓高 端 酒店 式 公 寓步 行 街 區(qū)街 鋪 / 住 宅 底 商裙 樓 集 中 商 業(yè)項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)協(xié)同效應(yīng)分析提供支持的物業(yè)品種被支持的物業(yè)品種協(xié)同效應(yīng)酒店零售辦公公寓酒店零售辦公公寓作為配套設(shè)施的互補(bǔ)效用 帶

22、來更多優(yōu)質(zhì)商務(wù)客源 增加過往消費(fèi)的機(jī)率 帶動(dòng)零售檔次的提升提升項(xiàng)目的整體定位 提供良好的住宿、宴會(huì)會(huì)議、餐飲和休閑配套服務(wù) 為辦公樓的潛在出售提供附加價(jià)值 公寓與酒店兩者是互補(bǔ)關(guān)系，公寓提供長期租賃為主，而酒店則是短期。間接支持 改善綜合體整體配套環(huán)境，提高對(duì)住店客人吸引力 零售為辦公商務(wù)人群提供餐飲、休閑和商務(wù)會(huì)見等方面配套服務(wù) 零售除提供為商務(wù)人群的配套外，還為公寓住戶提供日常生活配套。支持較大/直接 提供穩(wěn)定的消費(fèi)客流 主要為白領(lǐng)上班一族 對(duì)餐飲、時(shí)尚類消費(fèi)的需求較高 支持較大/直接 提供高端商務(wù)散客客源 提供潛在高端會(huì)議客源 提供餐飲及休閑設(shè)施潛在使用者 支持較大/直接 辦公是公寓住戶

23、的主要客源公寓與酒店是互補(bǔ)產(chǎn)品類型 間接支持 公寓是辦公物業(yè)的配套支持較大/直接 提供穩(wěn)定的消費(fèi)客流 核心要素商業(yè)主題不同的商業(yè)輻射的范圍不同，同時(shí)可以營造出具有不同目標(biāo)的消費(fèi)群；向目標(biāo)消費(fèi)群提供服務(wù)的核心價(jià)值有所不同而商業(yè)類型的確定主要取決于消費(fèi)者特征、競爭環(huán)境以及開發(fā)商的資源、偏好等因素。 亮點(diǎn)獨(dú)特之處提升項(xiàng)目核心競爭力主要是通過購物中心品牌塑造過程與租戶組合所提供的獨(dú)特體驗(yàn)與服務(wù)，可以把定位思路反映在運(yùn)營等各個(gè)方面，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的定位與目標(biāo)消費(fèi)群體需求相吻合，形成競爭力。主題策劃及業(yè)態(tài)組合商業(yè)主題、主力業(yè)態(tài)及特色亮點(diǎn)1）商業(yè)主題定性策劃 2）主力業(yè)態(tài)、半主力業(yè)態(tài)以及配套業(yè)態(tài)配比 3）如何抓

24、住項(xiàng)目特征，打造消費(fèi)亮點(diǎn) 商業(yè)開發(fā)的危機(jī)感 來自于對(duì)市場命脈的把握商業(yè)定位之五：商業(yè)業(yè)態(tài)定位 1.周邊競爭性項(xiàng)目研判甄別競爭性項(xiàng)目中的業(yè)態(tài)組合、品牌組合，在項(xiàng)目定位中避免與之產(chǎn)生沖突，避免導(dǎo)致惡性競爭。 2.自身項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)研判通過對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)位條件、目標(biāo)市場定位的初步研判，甄別項(xiàng)目潛在的商家組合，并進(jìn)行相關(guān)市場測試。商業(yè)業(yè)態(tài)屬性專屬性業(yè)態(tài)高端奢侈品牌，同一個(gè)城市的品牌布點(diǎn)不具有連鎖性，一般對(duì)地段物業(yè)的要求較為苛刻，例如LV,Gucci等。排他性業(yè)態(tài) 一般指一些主力店，例如百貨、影院、超市賣場等，各個(gè)城市在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中為防止惡心競爭，都對(duì)這類業(yè)態(tài)的網(wǎng)點(diǎn)密度、數(shù)量、商圈半徑進(jìn)行了統(tǒng)一設(shè)定，在項(xiàng)

25、目商業(yè)業(yè)態(tài)定位中因認(rèn)真分析競爭性項(xiàng)目中的業(yè)態(tài)和品牌組合，須特別注意這一點(diǎn)?；パa(bǔ)性業(yè)態(tài) 在同一個(gè)商圈中，可以考慮與競爭項(xiàng)目形成差異化的業(yè)態(tài)，主要集中在餐飲類、娛樂類業(yè)態(tài)。大眾化業(yè)態(tài) 定位大眾，連鎖品牌，可復(fù)制性，強(qiáng)調(diào)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)，例如一些大眾時(shí)尚、餐飲、服務(wù)類品牌。案例消費(fèi)需求圖譜商業(yè)業(yè)態(tài)定位消費(fèi)者需要什么？消費(fèi)者的需求主要包括： 1. 基本消費(fèi)需求、2. 潛在消費(fèi)需求 在對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行的定性定量研究中發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者的需求往往具有被動(dòng)性的特點(diǎn)，其消費(fèi)需求需要被有效引導(dǎo)，消費(fèi)者主動(dòng)改變現(xiàn)實(shí)需求的意愿往往較低。 消費(fèi)者需要什么？在商業(yè)業(yè)態(tài)定位中，應(yīng)在消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求基礎(chǔ)上，通過合理的研判，去引導(dǎo)、激發(fā)、提升

26、、帶動(dòng)、創(chuàng)造消費(fèi)需求，改變消費(fèi)者的消費(fèi)理念、消費(fèi)方式，從而甄別市場空白，提升項(xiàng)目市場競爭力。體驗(yàn)型需求物質(zhì)層面需求VS精神方面的需求越來越多，更注重生活品質(zhì)和體驗(yàn)消費(fèi)。發(fā)展型需求不僅僅滿足于基本生活消費(fèi)，自我發(fā)展和享受型消費(fèi)的比重逐步提升。基本型需求滿足自我生存所必需的消費(fèi)，食品消費(fèi)占據(jù)生活消費(fèi)的主體。商業(yè)布局定位主要解決每個(gè)樓層放什么業(yè)態(tài)？什么類型品牌？放多少數(shù)量的商家？商業(yè)布局定位應(yīng)重點(diǎn)考慮以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)： 商業(yè)布局定位1.整體商業(yè)定位業(yè)態(tài)布局是商業(yè)定位的反映，在商業(yè)布局中，應(yīng)把握整體性原則，依據(jù)“動(dòng)線為先”的原則進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)的排布，減少業(yè)態(tài)、品牌之間的“互斥性”。尤其應(yīng)著重考慮主力店、知

27、名品牌的布局，并通過商業(yè)業(yè)態(tài)的合理布置來規(guī)避商業(yè)動(dòng)線上的欠缺。 2.租金收益商業(yè)項(xiàng)目的本質(zhì)之一是具備穩(wěn)定的租金收益，但是商業(yè)一般隨樓層增高呈現(xiàn)租金遞減規(guī)律。每個(gè)業(yè)態(tài)、品牌對(duì)于樓層的選擇、自身的承租能力存在較大差異，在商業(yè)業(yè)態(tài)布局中也應(yīng)綜合考慮以上因素。 3.人流分配一個(gè)好的商業(yè)項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)人流在項(xiàng)目內(nèi)的均衡分布，如何通過業(yè)態(tài)之間的巧妙布局，通過目的性強(qiáng)的業(yè)態(tài)組合規(guī)避商業(yè)死角，也是業(yè)態(tài)布局中應(yīng)重點(diǎn)考量的問題。購物中心商業(yè)業(yè)態(tài)布局原則參考商業(yè)布局定位特點(diǎn)：商戶盈利能力強(qiáng)，租金承受能力高，對(duì)樓層的選擇要求較高。商業(yè)業(yè)態(tài)：品牌零售、流行服飾、休閑服飾、咖啡等。商業(yè)布局：適宜商場一層或其他樓層較佳的位置

28、。小型商戶次主力店主力店案例租金承受能力高低特點(diǎn)：具有一定品牌號(hào)召力、租金承受能力適中、主要依靠業(yè)態(tài)的有機(jī)組合，帶動(dòng)消費(fèi)人流。商業(yè)業(yè)態(tài)：服飾旗艦店、生活用品、特色餐飲等。商業(yè)布局：適宜商場中間樓層。特點(diǎn)：大型品牌商家，商業(yè)面積需求大，市場號(hào)召力強(qiáng)，租金承受能力弱。商業(yè)業(yè)態(tài)：電影院、KTV、超市、健身、電玩等。商業(yè)布局：適宜商場較高樓層或者動(dòng)線較差區(qū)域。功能布局與流線設(shè)計(jì) 商業(yè)建筑設(shè)計(jì)1）零售功能、服務(wù)功能與后勤功能的劃分 2）人流動(dòng)線設(shè)計(jì) 3）貨運(yùn)流線設(shè)計(jì) 4）業(yè)態(tài)布局與面積劃分 5）垂直交通體體系設(shè)計(jì)等例如： 零售功能布局既要體現(xiàn)購物的舒適性，還要讓購物變得人性化，帶引人流可以自由地游歷于商

29、場之中。 商家開店通常都喜歡項(xiàng)目的主要?jiǎng)泳€位置以及經(jīng)流人群規(guī)模大的地方。所以，動(dòng)線規(guī)劃既要滿足合理性，又要提高商戶的滿意度，以增加商場收益。商業(yè)建筑總平面與外部交通的銜接關(guān)系 商業(yè)建筑總平面設(shè)計(jì)1）與周邊相鄰建筑物的關(guān)系 2）外部交通流線規(guī)劃與設(shè)計(jì) 3）公交車、出租車、零時(shí)泊客位外部環(huán)境評(píng)價(jià)及交通動(dòng)線規(guī)劃相鄰物業(yè)類型及品質(zhì)1765234外部交通流線組織規(guī)劃私家車泊車導(dǎo)引出租車泊客點(diǎn) 周邊潛在需求商業(yè)出入口接駁情況及視線公共交通站點(diǎn)與項(xiàng)目利弊關(guān)系商業(yè)設(shè)計(jì)的誤區(qū)非商業(yè)設(shè)計(jì)在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)中占據(jù)了主導(dǎo)地位概念混淆：1）商業(yè)設(shè)計(jì)不是僅僅局限于建筑設(shè)計(jì)； 2）節(jié)省千分之五的定位 VS 增加5%的整改主要表

30、現(xiàn)： 沒有進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃的情況下開始進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)； 商業(yè)設(shè)計(jì)委托給非商業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)或未在商業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的咨詢審核情況下完成； 商業(yè)項(xiàng)目因設(shè)計(jì)不符合商業(yè)規(guī)律及需求造成項(xiàng)目招商和價(jià)值提升； 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因設(shè)計(jì)不合理造成設(shè)計(jì)變更、工程拆改拆建或返工；商業(yè)設(shè)計(jì)誤區(qū)后果之一招商遇阻 區(qū)劃不合理業(yè)態(tài)布局不科學(xué) 店鋪使用率不高商業(yè)設(shè)計(jì)誤區(qū)后果之二投資加大 結(jié)構(gòu)改造 平面調(diào)整 設(shè)備拆改商業(yè)設(shè)計(jì)誤區(qū)后果之三運(yùn)營成本加大 能源無用消耗 設(shè)備使用率下降 維護(hù)費(fèi)用增加商業(yè)設(shè)計(jì)的誤區(qū)常見的設(shè)計(jì)誤區(qū)誤區(qū)一：外觀設(shè)計(jì)綜合癥表現(xiàn)1：只注重形態(tài)設(shè)計(jì)，忽視業(yè)態(tài)空間的組合與配置表現(xiàn)2：過度追求商業(yè)利益而破壞城市形象表現(xiàn)3：拋棄文化的商業(yè)

31、開發(fā)表現(xiàn)4：尺度過于夸張誤區(qū)三：道路規(guī)劃綜合癥表現(xiàn)1：希望通過增加出入口的數(shù)量來帶動(dòng)人流表現(xiàn)2：方向混亂，曲折復(fù)雜表現(xiàn)3：沒有充分預(yù)留停車表現(xiàn)4：未能最大程度的與城市交通相聯(lián)系誤區(qū)二：平面布置綜合癥表現(xiàn)1：商鋪和公共空間比例不佳，不能帶來經(jīng)濟(jì)效益表現(xiàn)2：忽視商業(yè)樓層租金的層級(jí)遞減效應(yīng)表現(xiàn)3：自動(dòng)扶梯設(shè)置不能引導(dǎo)人流表現(xiàn)4：商鋪分割過于平均，不利于使用誤區(qū)四：忽視前期商業(yè)定位與規(guī)劃表現(xiàn)1：盲目攀比，規(guī)模超越區(qū)域需求表現(xiàn)2：規(guī)劃之前不能確定主力店，規(guī)劃設(shè)計(jì)難以度身定做表現(xiàn)3：缺乏業(yè)態(tài)常識(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)配套不足的情況較嚴(yán)重表現(xiàn)4：過度依賴主力店商業(yè)設(shè)計(jì)誤區(qū)案例 項(xiàng)目為長三角某二線城市一購物中心五層平面圖

32、，原有設(shè)計(jì)方案顯得粗糙，未體現(xiàn)商業(yè)應(yīng)遵循的設(shè)計(jì)原則。 調(diào)整后方案，通過動(dòng)線和中庭重新設(shè)計(jì)、調(diào)整出入口、店鋪分割、業(yè)態(tài)細(xì)化布局，改變了原有“小商品市場”的布局，商業(yè)平面趨于完善，提升了商業(yè)價(jià)值。某層商業(yè)設(shè)計(jì)方案調(diào)整后某層商業(yè)設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則原則一：土地的高強(qiáng)度開發(fā)用足底商、用足建筑密度爭取最大的商業(yè)展示面、延展面原則二：便捷的外部交通誘導(dǎo)實(shí)現(xiàn)公交車站，地鐵站與項(xiàng)目地塊的零距離互動(dòng)運(yùn)用各種手法將人流快捷引入內(nèi)部步道體系有機(jī)組織各個(gè)內(nèi)部環(huán)流之間的銜接空間原則三：高效的內(nèi)部人流組織商業(yè)的道路不是用來“走”的，而是用來“逛”的商業(yè)做的是人流而不單單是交通原則四：重估樓層價(jià)值體系二層及以上鋪面

33、層高設(shè)計(jì)二層及以上步道平臺(tái)設(shè)計(jì)利用特殊交通方式拉動(dòng)豎向人流垂直樓面租金效益的重新分配原則五：創(chuàng)造高附加值空間挖掘獨(dú)幢商業(yè)潛力創(chuàng)造高體驗(yàn)性空間原則六：商業(yè)建筑本身就是廣告系統(tǒng)充分挖掘商業(yè)美學(xué)價(jià)值與廣告標(biāo)識(shí)的傳媒作用創(chuàng)造獨(dú)特的形象標(biāo)志系統(tǒng)，強(qiáng)化商業(yè)品牌認(rèn)知注重廣告體系與建筑形象的一體化、協(xié)調(diào)性原則七：延續(xù)地方文脈，提升商業(yè)文化品質(zhì)以城市環(huán)境為核心，挖掘地方美學(xué)，增強(qiáng)商業(yè)建筑的地方文化特色以地方文化策略對(duì)待本土的商業(yè)設(shè)計(jì)與改造：新天地與城隍廟原則八：設(shè)計(jì)具有社區(qū)活力的城市公共空間以商業(yè)公共空間建設(shè)推動(dòng)社區(qū)的精神文化生活與日常鄰里交流以商業(yè)公共空間建設(shè)帶動(dòng)城市效益、社會(huì)效益與商業(yè)效益的共同繁榮商業(yè)主線

34、商業(yè)設(shè)計(jì)七大核心元素設(shè)計(jì)主線整體商業(yè)規(guī)劃定位招商規(guī)劃結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)平面設(shè)計(jì)商戶入駐需求反饋內(nèi)裝外裝設(shè)計(jì)消防設(shè)計(jì)商業(yè)設(shè)計(jì)商業(yè)設(shè)計(jì)的關(guān)鍵點(diǎn)動(dòng)線設(shè)計(jì)空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)體驗(yàn)性商業(yè)設(shè)計(jì)元素創(chuàng)新性商業(yè)設(shè)計(jì)投資顧問商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動(dòng)線設(shè)計(jì)動(dòng)線一：平面商業(yè)動(dòng)線動(dòng)線二：垂直商業(yè)動(dòng)線特別注意：動(dòng)線設(shè)計(jì)，不僅僅只是商業(yè)平面和垂直動(dòng)線，還包括外部立體交通導(dǎo)入接駁動(dòng)線、停車組織與人流出入導(dǎo)向動(dòng)線、商業(yè)后勤動(dòng)線，以上動(dòng)線設(shè)計(jì)均與日后業(yè)態(tài)布局、商業(yè)運(yùn)營息息相關(guān)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動(dòng)線設(shè)計(jì)平面商業(yè)動(dòng)線類型 新加坡City Link Mall 香港金鐘廊 “一” 字 型 動(dòng) 線案例商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動(dòng)線設(shè)計(jì)平面商業(yè)動(dòng)線類型 上海中信泰富

35、廣場 北京金融街購物中心“回” 字 型 動(dòng) 線案例商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動(dòng)線設(shè)計(jì)平面商業(yè)動(dòng)線類型 上海來福士廣場 上海仲盛商業(yè)廣場“L” 字 型 動(dòng) 線案例商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動(dòng)線設(shè)計(jì)平面商業(yè)動(dòng)線類型 新加坡ION(香港新鴻基和新加坡嘉德置地) 上海國金中心(新鴻基地產(chǎn))“人” 字 型 動(dòng) 線案例商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動(dòng)線設(shè)計(jì)平面商業(yè)動(dòng)線類型 北京三里屯“井” 字 型 動(dòng) 線案例商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動(dòng)線設(shè)計(jì)平面商業(yè)動(dòng)線類型 上海宏伊廣場 上海中糧大悅城“圓 弧 型”動(dòng) 線案例商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動(dòng)線設(shè)計(jì)平面商業(yè)動(dòng)線類型 寧波和義大道“復(fù) 合 型” 動(dòng) 線案例商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動(dòng)線設(shè)計(jì)平面商業(yè)動(dòng)線類型 韓國C

36、OEX Mall “主 題 化” 動(dòng) 線案例韓國COEX Mall項(xiàng)目區(qū)位：韓國首爾江南區(qū)建筑面積：119000平方米，COEX Mall內(nèi)部道路總長663米，路寬18米主題特色：為避免地下商業(yè)街給消費(fèi)者帶來的壓抑、陰沉的消費(fèi)感覺，COEX商業(yè)街的的主題圍繞“水之旅”展開，整個(gè)Mall被區(qū)隔成8個(gè)特色主題場景，以不同的自然之景命名，帶出生活和文化與自然的和諧之美。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動(dòng)線設(shè)計(jì)垂直交通動(dòng)線類型香港朗豪坊 日本表參道 上海正大廣場內(nèi) 部 樓 體 坡 道案例通過內(nèi)部坡道的巧妙設(shè)計(jì)，規(guī)避樓層之間的差異性，創(chuàng)造一個(gè)豐內(nèi)部樓梯坡道富有趣的商業(yè)空間。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動(dòng)線設(shè)計(jì)垂直交通動(dòng)線類型內(nèi)

37、部扶手電梯內(nèi)部垂直電梯外掛式扶手電梯外掛式垂直電梯內(nèi)部樓梯坡道商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動(dòng)線設(shè)計(jì)垂直交通動(dòng)線類型新加坡烏節(jié)路ION 新加坡Vivo City 內(nèi) 部 扶 手 電 梯案例內(nèi)部扶手電梯，不僅成為人流垂直引導(dǎo)的重要手段，其錯(cuò)落內(nèi)部扶手電梯的布局、跨層的設(shè)置亦成為商業(yè)重要的空間景觀、廣告宣傳載體之一。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動(dòng)線設(shè)計(jì)垂直交通動(dòng)線類型香港時(shí)代廣場 馬來西亞KLCC 臺(tái)灣微風(fēng)廣場內(nèi) 部 垂 直 電 梯案例內(nèi)部垂直電梯一般結(jié)合項(xiàng)目中庭設(shè)計(jì)，可俯瞰項(xiàng)目全景，中庭內(nèi)部垂直電梯廣場成為展示、宣傳、活動(dòng)的舞臺(tái)，人流匯集、轉(zhuǎn)換的區(qū)域。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動(dòng)線設(shè)計(jì)垂直交通動(dòng)線類型新加坡烏節(jié)路Orchar

38、d Central外掛式扶手電梯案例內(nèi)部垂直電梯一般結(jié)合項(xiàng)目中庭設(shè)計(jì)，可俯瞰項(xiàng)目全景，中庭內(nèi)部垂直電梯廣場成為展示、宣傳、活動(dòng)的舞臺(tái)，人流匯集、轉(zhuǎn)換的區(qū)域。新加坡烏節(jié)路Wisma 新加坡烏節(jié)路Mandarin Gallery 商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動(dòng)線設(shè)計(jì)垂直交通動(dòng)線類型日本大阪難波城 上海西郊百聯(lián) 上海香港新世界廣場外掛式垂直電梯案例內(nèi)部垂直電梯一般結(jié)合項(xiàng)目中庭設(shè)計(jì)，可俯瞰項(xiàng)目全景，中庭內(nèi)部垂直電梯廣場成為展示、宣傳、活動(dòng)的舞臺(tái)，人流匯集、轉(zhuǎn)換的區(qū)域。商業(yè)規(guī)劃之空間設(shè)計(jì)要點(diǎn)商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)空間節(jié)點(diǎn)之一：中庭空間空間節(jié)點(diǎn)之二：活動(dòng)節(jié)點(diǎn)商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)中庭空間中庭空間是購物中

39、心內(nèi)部最為重要的商業(yè)空間之一，也是一個(gè)項(xiàng)目動(dòng)線階段性節(jié)點(diǎn)及商業(yè)體驗(yàn)重要空間載體。中庭的作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.平面垂直人流交通組織節(jié)點(diǎn)：中庭空間是自動(dòng)扶梯及垂直升降電梯最集中布置區(qū)域，因此中庭重要功能就是協(xié)調(diào)平面和垂直交通組織，使消費(fèi)者保持清晰的方向感；2.商業(yè)資源整合舞臺(tái)：中庭空間是消費(fèi)人流匯聚的地方，一個(gè)好的中庭設(shè)計(jì)，除了起到商業(yè)櫥窗和交通組織的作用外，還應(yīng)滿足多元化功能的需要，例如展示、舞臺(tái)、活動(dòng)、娛樂活動(dòng)等；3.商業(yè)價(jià)值立體提升：現(xiàn)代商業(yè)將各個(gè)樓層的商業(yè)功能通過中庭在立體的空間展示出來，通過變幻、多元的建筑效果，營造立體的消費(fèi)空間，垂直拉動(dòng)消費(fèi)者，提升商業(yè)各個(gè)樓層的價(jià)值；商業(yè)設(shè)

40、計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)中庭空間設(shè)計(jì)原則杭州萬象城人流交通組織節(jié)點(diǎn)案例商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)中庭空間設(shè)計(jì)原則上海中山公園龍之夢購物廣場中庭的核心化功能案例商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)中庭空間設(shè)計(jì)原則上海正大廣場中庭之間串聯(lián)功能案例商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)中庭空間創(chuàng)新性元素馬來西亞Berjaya時(shí)代廣場中庭娛樂設(shè)施 香港西九龍中心中庭過山車設(shè)計(jì)中庭娛樂化案例商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)活動(dòng)節(jié)點(diǎn)中庭空間舞臺(tái)設(shè)計(jì)高層平臺(tái)設(shè)計(jì)局部預(yù)留空間商業(yè)項(xiàng)目收益中，租金占商業(yè)收益的比重有不斷降低的趨勢，而一些活動(dòng)節(jié)點(diǎn)的設(shè)立，例如舞臺(tái)、展示宣傳區(qū)域、廣告區(qū)域、廣場、小型劇院等功能設(shè)置，成為商業(yè)項(xiàng)目收益的重要

41、來源之一。在商業(yè)空間設(shè)計(jì)中，活動(dòng)節(jié)點(diǎn)的預(yù)留考慮，可以為日后帶來可觀的潛在收益?；顒?dòng)節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)，要充分考慮人流動(dòng)線的走向，并超前預(yù)留相應(yīng)空間，同時(shí)后期運(yùn)營管理中應(yīng)制定完整的計(jì)劃方案。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)中庭空間創(chuàng)新性元素德國水族海洋生命館 澳大利亞chadstone 綠色自然元素案例商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)中庭空間創(chuàng)新性元素新加坡烏節(jié)路Orchard Central運(yùn) 動(dòng) 元 素案例商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)活動(dòng)節(jié)點(diǎn)馬來西亞金河廣場簽售會(huì) 香港太古廣場公益展示活動(dòng)中 庭 空 間案例商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)活動(dòng)節(jié)點(diǎn)香港朗豪坊 南京水游城舞 臺(tái) 元 素案例商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)

42、計(jì)活動(dòng)節(jié)點(diǎn)廣州正佳廣場 香港中環(huán)廣場高層平臺(tái)設(shè)計(jì)案例商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)活動(dòng)節(jié)點(diǎn)新加坡ION 香港新城市廣場局部預(yù)留空間案例商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：體驗(yàn)性商業(yè)設(shè)計(jì)元素科技元素新加坡ION(與地鐵相連通道、局部屋頂設(shè)計(jì))案例高科技元素的引入，例如網(wǎng)絡(luò)、燈光、視頻、互動(dòng)等，可以增加商業(yè)設(shè)計(jì)的趣味性，減緩消費(fèi)疲勞。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：體驗(yàn)性商業(yè)設(shè)計(jì)元素景觀元素 新加坡Vivo City（觀海綠色平臺(tái)） 馬來西亞綠水坊（室內(nèi)人造運(yùn)河）案例商業(yè)設(shè)計(jì)與戶內(nèi)外景觀元素的無縫融合，豐富消費(fèi)者對(duì)于商業(yè)的觸感。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：體驗(yàn)性元素綠色元素新加坡烏節(jié)路Orchard Central（屋頂商業(yè)平臺(tái)）案例空中花園不只

43、是可以在節(jié)能方面起到作用，同時(shí)和休閑設(shè)施可以絕妙的結(jié)合。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：體驗(yàn)性元素娛樂元素新加坡Vivo City（屋頂臨海親水樂園）案例通過娛樂元素引入，不但參與的人得到體驗(yàn)，享受到快樂，而且對(duì)于觀看的人，也是一種體驗(yàn)。此類即興娛樂活動(dòng)占用空間不大，參與性強(qiáng)，可以很好的聚集人氣，形成高潮，塑造氛圍。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：體驗(yàn)性元素標(biāo)識(shí)元素香港紅點(diǎn) 香港朗豪坊案例在主要節(jié)點(diǎn)處通過建筑標(biāo)識(shí)導(dǎo)入，將消費(fèi)者的情感因素融入項(xiàng)目中。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：體驗(yàn)性元素建筑元素上海大悅城跨層電梯 香港青衣城（以海洋為特色）案例生動(dòng)有趣的建筑空間打造，形成項(xiàng)目吸引消費(fèi)者的特質(zhì)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：體驗(yàn)性元素視覺元素香港新城市廣

44、場案例項(xiàng)目內(nèi)部VI系統(tǒng)中巧妙運(yùn)營卡通動(dòng)漫元素，使得商業(yè)顯得趣味化。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：體驗(yàn)性元素文化元素香港K11藝術(shù)購物中心案例采用“藝術(shù)、人文、自然”理念，將藝術(shù)欣賞、人文體驗(yàn)、自然觀光融合在一起，令購物中心具備藝術(shù)觀賞功能，建筑形態(tài)及空間與周圍自然環(huán)境融合，建筑成為城市公共藝術(shù)品。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：創(chuàng)新性商業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)造多首層并創(chuàng)新重配商業(yè)層級(jí)系數(shù) 商業(yè)層級(jí)系數(shù)（商業(yè)隨樓層租金遞減規(guī)律）“多首層”商業(yè)設(shè)計(jì)是指通過緩坡布道、扶梯、中庭等建筑交通元素的布局應(yīng)用，將一層與二層甚至三層自然貫通起來，將人在一、二層等之間傳統(tǒng)的垂直動(dòng)線轉(zhuǎn)換為自然起伏的曲線，擴(kuò)大商業(yè)聚攏人流的功能，打破傳統(tǒng)平層空間局限，實(shí)現(xiàn)物

45、業(yè)價(jià)值最大化。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之四：創(chuàng)新性商業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)造多首層并創(chuàng)新重配商業(yè)層級(jí)系數(shù)內(nèi)部樓梯 緩坡布道 高層平臺(tái)案例市場推廣及亮點(diǎn)策劃零售亮點(diǎn) 參考了國際和國內(nèi)眾多一、二線城市的零售價(jià)值提升策略，歸納出可以借鑒：零售亮點(diǎn)之 主題美食廣場零售亮點(diǎn)之 休閑娛樂嘉年華休閑娛樂類業(yè)態(tài)豐富，包含電影院、電玩中心、兒童娛樂中心、健身中心等，為全年齡客層提供了嘉年華一般的休閑娛樂享受。零售亮點(diǎn)之 生活方式體驗(yàn)零售亮點(diǎn)之 下沉式廣場下沉開發(fā)廣場，（Sunken Plaza）室內(nèi)人群聚集點(diǎn)，消費(fèi)節(jié)點(diǎn) 下沉廣場同時(shí)連通軌道交通，并打開地下一層空間。下沉廣場承載的功能包括： - 人流聚散地 - 定期現(xiàn)場演出 - 品牌推廣

46、活動(dòng) - 商場推廣活動(dòng)零售亮點(diǎn)之 天空之廚（退臺(tái)式戶外餐廳）天空之廚，（Kitchens in the Sky）主題戶外餐廳與屋頂餐廳，景觀與美味的結(jié)合建議結(jié)合本項(xiàng)目周邊的山景和水景的自然景觀，引入大自然元素，面向湖面方向二層以上設(shè)置戶外商業(yè)空間，如景觀餐廳，觀景平臺(tái)等，充分提高商業(yè)利用率。 不同主題特色的休閑餐廳，新穎的美食文化體驗(yàn)。 屋頂高級(jí)餐廳、酒吧，享受社交、約會(huì)、派對(duì)的歡樂體驗(yàn)零售亮點(diǎn)之 屋頂廣場及運(yùn)動(dòng)設(shè)施屋頂空間，（Open Space for Alfresco Dining ）消費(fèi)人群轉(zhuǎn)換空間，呼吸空氣的地點(diǎn)處于非核心商圈的項(xiàng)目相比市中心項(xiàng)目需更有空間感和通透感，營造一定的戶外空

47、間如公共廣場、運(yùn)動(dòng)公園或是挑空中庭是比較好的解決方案。零售亮點(diǎn)之 社區(qū)美食館 社區(qū)美食館-CDS: Community Delicacy Setting涵蓋特色、休閑、小吃美食城等的社區(qū)型美食聚集地鑲嵌于整個(gè)鄰里中心的各個(gè)樓層 整個(gè)餐飲主題概念建議貫穿于鄰里中心的各個(gè)樓層，各樓層餐飲類型不同，營造集中式的美食聚集地； 餐飲面積自下而上呈漏斗形逐漸增大，根據(jù)各樓層不同業(yè)態(tài)配比，安設(shè)相匹配的特色餐飲類型，滿足不同社區(qū)住宅消費(fèi)者需求； 低樓層設(shè)置快餐/簡餐以及休閑餐飲，便于消費(fèi)者節(jié)省時(shí)間，易取易食以及朋友家人小聚，高樓層設(shè)置大型家庭式宴會(huì)餐飲，為家庭聚會(huì)提供合適的場所；零售亮點(diǎn)之 兒童游樂休閑廣場兒

48、童游樂休閑廣場 Kids Recreation Grounds童品天地，兒童一站式的主題空間 鑲嵌于整個(gè)鄰里中心的各個(gè)樓層 童品天地包括以下元素： - 兒童玩具 - 兒童服裝 - 兒童娛樂中心 - 兒童培訓(xùn) 配備專業(yè)服務(wù)人員，創(chuàng)建類似于酒店內(nèi)的兒童區(qū)域，由專人陪護(hù)及活動(dòng)，釋放家長的時(shí)間，使其能在鄰里中心其他部分進(jìn)行消費(fèi)。零售亮點(diǎn)之 獨(dú)特建筑形態(tài)奇特建筑形態(tài) Unique Architecture Feature新穎獨(dú)特，奪人眼球，增加步入欲望 在零售物業(yè)項(xiàng)目中，豐富的商業(yè)功能以及合理的業(yè)態(tài)配比對(duì)于吸引消費(fèi)者前來消費(fèi)固然起著至關(guān)重要的作用，然而，實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，新型別具特色的建筑形態(tài)對(duì)于消費(fèi)者的吸引力

49、之大亦不容忽視； 唯一性，在消費(fèi)者心中印象深刻，成為茶余飯后的討論點(diǎn)之一，增加鄰里中心的知名度； 月口平整且面寬大，增加商業(yè)價(jià)值； 月背呈弧狀，易作各類廣告推廣展示或店鋪展示，增加零售氛圍，聚集人氣； 結(jié)合綠化景觀，可將上述效果錦上添花。招商工具制定及準(zhǔn)備招商工具制定項(xiàng)目開業(yè)前進(jìn)行項(xiàng)目市場推廣，建立項(xiàng)目的知名度及傳遞品牌定位制定招商策略 -市場推廣策略 -制定目標(biāo)商戶名單 -制定招商工具組織招商實(shí)施 -招商總體計(jì)劃和實(shí)施步驟 -招商手冊及招商材料編制 -主力店招商 -品牌租戶招商 -全面招商實(shí)施結(jié)束語商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)涉及全產(chǎn)業(yè)鏈的開發(fā)過程，包括：金融模式、商業(yè)模式、商業(yè)設(shè)計(jì)、商業(yè)運(yùn)營等各個(gè)環(huán)

50、節(jié)。在全產(chǎn)業(yè)鏈模式下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是從前期項(xiàng)目定位到后期運(yùn)營管理的全程一體化流程，每個(gè)階段和環(huán)節(jié)均會(huì)碰到很多難題，每個(gè)環(huán)節(jié)都需要專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，各個(gè)環(huán)節(jié)之間才能進(jìn)行有效串聯(lián)、銜接、配合。全產(chǎn)業(yè)鏈模式下商業(yè)地產(chǎn)難題主要分為四個(gè)方面： 1.金融難題商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要低成本、長期性的資金，解決不了長期資金的問題，商業(yè)地產(chǎn)很難做； 2.定位難題住宅開發(fā)是二元化的過程，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是五元化的過程，其客戶群多元而非單一，其利益關(guān)系既糾結(jié)又突，因此在定位階段需要從不同維度進(jìn)行綜合研判； 3.設(shè)計(jì)難題如何進(jìn)行有效的商業(yè)設(shè)計(jì)？商業(yè)設(shè)計(jì)的一般規(guī)律在哪里？ 4.招商運(yùn)營難題基于整體商業(yè)定位、設(shè)計(jì)的前提下，如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)招商

51、、運(yùn)營資源整合？學(xué)習(xí)要點(diǎn)：規(guī)劃目的 全業(yè)態(tài)、全客層：City Mall涵蓋各種業(yè)態(tài)、品類、品牌和服務(wù)，達(dá)到了盡善盡美、無微不至的程度?！熬劭托?yīng)”：某些業(yè)態(tài)、品類、服務(wù)必須盡可能快地形成足夠的忠實(shí)客戶群體和足夠的逗留時(shí)間?！邦I(lǐng)頭羊效應(yīng)”：某些品類、品牌具備進(jìn)駐購物中心的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)部分零售品牌商起到鼓舞力和帶動(dòng)力?！皟煞N平衡”：收益、客流、商業(yè)形象等多因素之間的平衡，以及目標(biāo)消費(fèi)與非目標(biāo)消費(fèi)之間的平衡，這兩種平衡須綜合權(quán)衡。業(yè)態(tài)組合及其配比的目的和方法業(yè)態(tài)：服飾專店、餐飲、文娛、生活服務(wù)等全方位業(yè)態(tài)組合。商業(yè)規(guī)劃方面，將遠(yuǎn)東百貨作為購物中心的一個(gè)組成部分。物業(yè)規(guī)劃方面，各樓座、各樓層形成完整的

52、、流暢的動(dòng)線。業(yè)態(tài)：服飾專店、餐飲、文娛作為三大主力。品類：美食天地、特色餐飲、影城、電玩城、書店、健身、服飾暢銷品牌。服務(wù)：美容、美發(fā)、纖體、美甲、教育、醫(yī)療專科、銀行等。品類：美食天地、特色餐飲、現(xiàn)代電影城、暢銷品牌服飾。品牌（包括但不僅限于）：哈根達(dá)斯、星巴克、大食代、世紀(jì)環(huán)球、ZARA文娛、餐飲吸引并留住客群，增加趣味和體驗(yàn)，有效增加其他商業(yè)消費(fèi)機(jī)會(huì)。主力店吸引人流，并產(chǎn)生一定收益下，體現(xiàn)經(jīng)營特色和強(qiáng)化商業(yè)形象。基于其他業(yè)態(tài)提供的消費(fèi)機(jī)會(huì)，服飾品牌專店更多地產(chǎn)生營業(yè)收入和坪效貢獻(xiàn)。1 基本原則基本原則組成定義:以下分別闡述強(qiáng)化所屬業(yè)態(tài)的經(jīng)營主題強(qiáng)化對(duì)所屬業(yè)態(tài)的領(lǐng)頭羊效應(yīng)綜合平衡物業(yè)收益

53、與客流規(guī)模的效果租金相當(dāng)于同品類60-80%.充分提升招商的可操作性次級(jí)主力店 集成店（柜）區(qū)配套輔助店有助于整個(gè)項(xiàng)目和所屬業(yè)態(tài)的持續(xù)競爭能力強(qiáng)化整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營特色主力店2 品牌組合 暢銷品牌其他品牌40%國際品牌 30%獨(dú)有品牌20% 10%國際一線品牌20%市場研究城市研究商圈研究需求研究SWOT分析市場表現(xiàn)商場成功經(jīng)營項(xiàng)目競爭力全程一體化策略實(shí)施策略融資部營銷中心財(cái)務(wù)部工程部預(yù)算部規(guī)劃調(diào)整項(xiàng)目運(yùn)營策劃項(xiàng)目營銷商業(yè)定位項(xiàng)目招商配合招商企劃調(diào)整深化概念設(shè)計(jì)調(diào)整深化方案設(shè)計(jì)調(diào)整及深化產(chǎn)品定位市場定位價(jià)格定位經(jīng)營定位前期主力店中期集成店中期次級(jí)主力店后期輔助店案前資料活動(dòng)廣告培訓(xùn)其他策略成立商管

54、公司管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)營方案開業(yè)計(jì)劃定位實(shí)施 &合作伙伴 &規(guī)劃完成 & 營銷展開 & 招商完成投資回報(bào)運(yùn)營準(zhǔn)備充分利潤率遞增率整合資源開發(fā)進(jìn)程推廣時(shí)序推廣策略學(xué)習(xí)要點(diǎn)：招商管理a 總體工作流程第一階段（07/03-07/11）招商推廣策劃及準(zhǔn)備階段第二階段（07/12-08/07）招商執(zhí)行階段第三階段（08/02-08/07）物業(yè)改造及裝修進(jìn)場階段第四階段（08/07-08/09）商場推廣開業(yè)階段 2019/032019/112019/072019/092019/02成立商管公司商場總經(jīng)理到位商場制度建設(shè)和組織建設(shè)各專業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的選聘招商顧問、代理公司的選聘廣告策劃公司的選聘招商中心裝飾布置及物料準(zhǔn)

55、備主力店洽商及簽約（影院、美食、電玩、健身）工作團(tuán)隊(duì)組建；定位論證、定位深化和招商總案；物業(yè)規(guī)劃建議和要求；收益實(shí)施方案；招商道具準(zhǔn)備；推廣執(zhí)行方案；招商及運(yùn)營管理方案；入駐招商中心。招商初期計(jì)劃招商中期計(jì)劃招商后期計(jì)劃商戶入場手續(xù)辦理；商戶裝修；商戶資格的審查；開業(yè)策略；開業(yè)活動(dòng)策略及實(shí)施 方案；開業(yè)組織策略及實(shí)施 方案；開業(yè)典禮；當(dāng)前緊急事物其他泛主力店的商洽及簽約（ZARA、SEPHORA等）招商、招商、運(yùn)管推廣實(shí)施方案成立租務(wù)組，專業(yè)分工和管理b工作進(jìn)度安排c 招商工作流程招商調(diào)查研究定位研究產(chǎn)品力設(shè)計(jì)推廣策略形象包裝招商階段開業(yè)轉(zhuǎn)入運(yùn)營研究內(nèi)容市場環(huán)境分析市場需求狀況分析競爭分析消費(fèi)

56、形態(tài)分析SWOT 分析品牌研究研究方法市場實(shí)地調(diào)查資料檢索商戶訪談行業(yè)咨詢專家意見產(chǎn)品定位鋪位總平分割交通動(dòng)線設(shè)計(jì)裝飾設(shè)計(jì)機(jī)電設(shè)計(jì)燈光設(shè)計(jì)櫥窗設(shè)計(jì)廣場景觀立面處理廣告位開發(fā)商業(yè)定位商圈定位客群定位形象定位檔次定位功能定位業(yè)態(tài)定位經(jīng)營定位模式定位策略定位租金定位執(zhí)行力招商方案招商政策激勵(lì)機(jī)制優(yōu)質(zhì)租約團(tuán)隊(duì)建設(shè)第三方合作資源整合政策破解形象力案名及LOGO行銷概念招商口號(hào)概念的由來與底蘊(yùn)VIS形象系統(tǒng)產(chǎn)品力商場核心質(zhì)素商場產(chǎn)品價(jià)值、人員價(jià)值、運(yùn)營價(jià)值物管價(jià)值招商策略團(tuán)隊(duì)主動(dòng)出擊招商渠道新聞造勢招商推介促銷活動(dòng)廣告策略招商策劃總體路線階段性廣告計(jì)劃媒體投放策略開業(yè)活動(dòng)費(fèi)用預(yù)算招商中心圍擋樓體樓內(nèi)整理戶

57、外陣地樓體立面樓冊項(xiàng)目模型DM/內(nèi)刊短片/三維動(dòng)畫人員形象培訓(xùn)組建商管公司主力店次主力店輔助配套店聯(lián)營自營 d 推廣工作流程e 特征介定新奇特主力百貨（已開業(yè)）、品牌服飾專店（柜）、品類集成店（柜）、國際精品家居生活館、五星級(jí)影城、健身運(yùn)動(dòng)生活館、特色餐飲、美食天地、電玩游藝城以及各種配套輔助店，涵蓋都市生活品位需求，共同構(gòu)成新穎、獨(dú)特、富有沖擊力的經(jīng)營特色?；谙到y(tǒng)、完整、豐富的業(yè)態(tài)、品類和品牌，本項(xiàng)目突出表現(xiàn)購物環(huán)境、流程、活動(dòng)的人本化、人文化的體現(xiàn)，營造富有品位、品質(zhì)、愜意的體驗(yàn)。項(xiàng)目運(yùn)營，還緊緊圍繞目標(biāo)客群的消費(fèi)特征，在環(huán)境、商品、服務(wù)等各個(gè)經(jīng)營因素方面不斷求新，遵循時(shí)尚變化的規(guī)律，引

58、導(dǎo)消費(fèi)的流行。而且，不同于其他商業(yè)項(xiàng)目的是，本項(xiàng)目突出“自身站位”和“差異化經(jīng)營”，在消費(fèi)者心目中確立滿足、認(rèn)同、親切和忠誠。項(xiàng)目運(yùn)營，還及時(shí)更新自我，持續(xù)貫徹差異化經(jīng)營的策略，不斷鞏固核心競爭力和經(jīng)營特色優(yōu)勢，力爭做到“你無我有，你有我優(yōu)”的領(lǐng)先地位。商品、服務(wù)、經(jīng)營、管理的創(chuàng)新性 形象、體驗(yàn)、活動(dòng)的沖擊力 商品、服務(wù)、推廣的獨(dú)特性 f 特征介定“營采合一”的組織構(gòu)架總經(jīng)理運(yùn)營監(jiān)督行政總監(jiān)總經(jīng)理辦公室財(cái)務(wù)總監(jiān)租務(wù)部經(jīng)理運(yùn)營部經(jīng)理保安部經(jīng)理工程部經(jīng)理保潔部經(jīng)理財(cái)務(wù)部經(jīng)理企劃部經(jīng)理工程技術(shù)人員人事部總務(wù)部經(jīng)理 二 三部 部主 主管 管保 保安 安員 員出 核納 算主 主管 管出納員收銀主管收銀員

59、招商代表一部樓層經(jīng)理主辦二 三部 部樓 樓層 層經(jīng) 經(jīng)理 理主 主辦 辦客服經(jīng)理前臺(tái)美 運(yùn) 卡工 營 務(wù)設(shè) 策 營計(jì) 劃 銷 售服保潔 隊(duì)及 其隊(duì)員 一 部主 管 保 安 員 g 專業(yè)團(tuán)隊(duì)商管公司商管公司招商運(yùn)營部關(guān)聯(lián)企業(yè)招商顧問等專業(yè)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)廣告策劃廣告執(zhí)行公司運(yùn)營管理商管公司的招商部/招商中心招商代理（1-3家）其它各種渠道招商執(zhí)行策劃推廣商管公司的策劃部招商局顧問和物管顧問零售行業(yè)的專家顧問物業(yè)管理自有（或者選聘）的物業(yè)公司物業(yè)顧問其它各種專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)商管公司：負(fù)責(zé)項(xiàng)目定位策劃、招商執(zhí)行、運(yùn)營管理和物業(yè)管理。如物業(yè)管理由自己完成，那么可另外申請(qǐng)成立商場物業(yè)管理公司，與商管公司實(shí)現(xiàn)“兩

60、個(gè)牌子，一個(gè)班子”的模式。招商顧問：聘請(qǐng)1 家專業(yè)公司為本項(xiàng)目提供全程的、長期的招商顧問服務(wù)。招商階段，顧問公司提出全套顧問服務(wù)，并視工作質(zhì)量適時(shí)調(diào)整。招商代理：為了加快招商進(jìn)度，確保開業(yè) 成 功 率 ， 建 議 同 時(shí) 選 聘 1-3 家 代 理 公司，在合理分工管理的前提下，規(guī)避招商風(fēng)險(xiǎn)和可能遇到的各種實(shí)際問題。物業(yè)顧問：在物業(yè)自管的情況下，須選聘11家具有商場物管經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)公司，擔(dān)當(dāng)全程物業(yè)顧問。廣告策劃：在選聘一家當(dāng)?shù)氐膶I(yè)公司, 配合招商推廣策劃，并負(fù)責(zé)執(zhí)行。 a 商戶管理和服務(wù)鋪位優(yōu)化商戶評(píng)審商戶儲(chǔ)備法律事務(wù)后期招商補(bǔ)位全過程統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)鋪位置換：按照既定的業(yè)態(tài)和品牌規(guī)劃的要