土地增值稅企業(yè)培訓(xùn)課件-

1、土地增值稅清算培訓(xùn)（企業(yè)培訓(xùn)課件） 2010年8月 講 解 綱 要第一部分 土地增值稅基本政策一、納稅義務(wù)人二、征稅范圍的界定三、計稅依據(jù)四、稅率、計算步驟和公式（一）稅率（二）計算步驟與公式五、主要免稅政策六、征管方式第二部分 土地增值稅清算一、清算對象二、清算單位三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入四、扣除項目金額（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額 （二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目五、清算資料六、清算受理七、清算違規(guī)情況的處理八、納稅人法律責(zé)任和法律救助（一）法律責(zé)任（二）法律救助第一部分 土地增值稅基本政策

2、 一、納稅義務(wù)人 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個人。 二、征稅范圍的界定1.土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅。2.土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。3.土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不征稅“贈與”是指如下情況：房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。上述社會團(tuán)體是指中

3、國青少年發(fā)展基金會，希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進(jìn)會以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。（摘自財政部、國家稅務(wù)總局1995年財稅字199548號規(guī)定）三、計稅依據(jù)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減扣除項目金額后的余額，即：增值額。四、稅率、計算步驟和公式（一）稅率實行四級超率累進(jìn)稅率：1、增值額未超過扣除項目金額50%的，稅率為30%；2、增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的，稅率為40%；3、增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的，稅率為50%；4、增值額超過扣除項目金額200%的，稅率為60%。

4、（二）計算步驟與公式：1、計算增值額 增值額收入扣除項目金額2、計算增值額與扣除項目之比（即：增值率） 增值率增值額扣除項目金額3、根據(jù)增值率確定適用稅率，計算土地增值稅的稅額：土地增值稅增值額適用稅率扣除項目金額 速算扣除率(1)增值額未超過扣除項目金額50%的 ； 土地增值稅增值額30%（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的； 土地增值稅=增值額40%扣除項目金額5%（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的； 土地增值稅=增值額50%扣除項目金額15%（4）增值額超過扣除項目金額200%的； 土地增值稅=增值額60%扣除項目金額35% 公式中的5%、15%、35

5、%分別為速算扣除率。五、主要免稅政策納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅；（摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例第八條）因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照條例第八條（二）項規(guī)定免征土地增值稅。（摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則）說明：城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，例如：一些污染、擾民（包括排放廢水、廢氣、廢渣和噪音超標(biāo)）的企業(yè)。國家建設(shè)需要依法征用、收回和城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷：需提供相關(guān)的政府批準(zhǔn)文件。六、征管方式采取預(yù)征與清算相結(jié)合的征管

6、方式。即：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷（預(yù)）售房地產(chǎn)時，按銷售收入的一定標(biāo)準(zhǔn)預(yù)征土地增值稅 ，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工完成銷售后進(jìn)行土地增值稅清算 。說明：對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的，在每月15日前申報，按預(yù)征率繳納稅款。不屬于房地產(chǎn)開發(fā)納稅人，應(yīng)在收訖轉(zhuǎn)讓收入款項或取得索取轉(zhuǎn)讓收入款項憑據(jù)后的次月15日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納土地增值稅。經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程、停緩建工程續(xù)建暫緩預(yù)征。自2008年11月19日 起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房套數(shù)過半時開始預(yù)征。第二部分 土地增值稅清算一、清算對象土地增值稅的清算條件符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)主動進(jìn)行土地增值稅的清算：1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

7、2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。凡符合下列條件之一的,應(yīng)視為竣工驗收：1、開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。2、開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。3、開發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)證明。對于符合應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項

8、目，納稅人應(yīng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對于稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求清算的項目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算的項目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法有關(guān)規(guī)定處理。二、清算單位土地增值稅的清算單位為國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。（摘自國家稅務(wù)總局2006年國稅發(fā)2006187號文）我省規(guī)定：土地

9、增值稅以國家有關(guān)部門核發(fā)的“建設(shè)工程規(guī)劃（臨時）許可證”確認(rèn)的房地產(chǎn)項目為單位進(jìn)行清算。（摘自瓊地稅發(fā)2009187號文）清算項目中包含不同類型房產(chǎn)該如何計算：開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。（摘自國家稅務(wù)總局2006年國稅發(fā)2006187號文）土地增值稅清算管理規(guī)程（國稅發(fā)200991號）第四章第十七條規(guī)定：清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算；對分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。我省規(guī)定：對同一清算單位的房地產(chǎn)清算項目中同時包含普通住房和非普通住房的，

10、應(yīng)該分別計算普通住房和非普通住房的增值額、增值率，征收土地增值稅。納稅人在申報土地增值稅清算時，未分別計算普通住房和非普通住房的增值額、增值率的，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核時，應(yīng)分別計算普通住房和非普通住房的增值額、增值率，征收土地增值稅。（摘自瓊地稅發(fā)2009187號文）三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入（一）納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。（摘自國務(wù)院第138號令發(fā)布的土地增值稅暫行條例）條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。（摘自財法字（1995）6號土地增值稅暫行條例實施細(xì)則）貨幣收入：是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的現(xiàn)金，銀行存

11、款，支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券等有價證券。 實物收入：是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的各種實物形態(tài)的收入，如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動產(chǎn)等。 其他收入：是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的無形資產(chǎn)收入或具有財產(chǎn)價值的權(quán)利。如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)和商譽權(quán)等。 說明：對實物收入要按該收入的市場價格折算成貨幣收入；對無形資產(chǎn)收入要進(jìn)行專門的評估確定其價值后折算成貨幣收入。（二）土地增值稅條例中所述轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式

12、有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。（三）伴隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，地上的建筑物（建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施）、附著物（附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品）也隨著一并轉(zhuǎn)讓。如對各附屬建筑物、附著物單獨計價，也應(yīng)當(dāng)將所得并入收入。具體的建筑物和附著物如下：地上和地下的各種建筑及各種附屬設(shè)施，建筑有廠房、倉庫、商店、醫(yī)院、學(xué)校、住宅、地下室、游泳池、圍墻、煙囪等；各種附屬設(shè)施是指與建筑不可分割的設(shè)施，如電梯、中央空調(diào)、暖氣和各種管道、線路等；附著于土地上的各種花、草、樹木等。（四）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)

13、品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。（摘自國家稅務(wù)總局2006年國稅發(fā)2006187號規(guī)定） （五）對于取得的收入為外國貨幣的，依照細(xì)則規(guī)定，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合人民幣，據(jù)

14、以計算土地增值稅稅額。對于以分期收款形式取得的外幣收入，也應(yīng)按實際收款日或收款當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合人民幣。（摘自財政部、國家稅務(wù)總局1995年財稅199548號規(guī)定）收入時間的確認(rèn)按照房地產(chǎn)銷售的方式分，房地產(chǎn)的銷售形式主要有預(yù)售方式、一次性全額收款、分期收款方式、銀行按揭方式、委托方式銷售（又分為支付手續(xù)費方式、視同買斷方式、基價并實行超基價雙方分成方式、包銷方式）等形式。對不同的銷售形式，確認(rèn)收入的時間也不盡相同。會計確認(rèn)收入原則：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已出售的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠

15、流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本可以可靠的計量。稅法確認(rèn)收入原則：采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)；采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，確認(rèn)收入的實現(xiàn)，主要為收到代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。代銷方式有四種：支付手續(xù)費方式、視同買斷方式、基價（保底價）并實行超基價

16、雙方分成方式、包銷方式。按照國稅發(fā)200631號文的規(guī)定，稅收收入確認(rèn)原則與企業(yè)會計制度規(guī)定的收入確認(rèn)原則不完全一致。 土地增值稅清算以稅收收入確認(rèn)原則為準(zhǔn)。說明：對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。清算時收入確認(rèn)的問題：土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽定的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。（摘自國家稅務(wù)總局2010年國稅函20102

17、20號規(guī)定） 房地產(chǎn)交易價格偏低且無正當(dāng)理由的認(rèn)定 對于房地產(chǎn)交易價格低于本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格、且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)：（一）按本企業(yè)同期、同類商品房的平均價格確定；（二）按本企業(yè)近期、同類商品房的平均價格確定；（三）由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類商品房的市場價格或評估價值確定。（摘自瓊地稅發(fā)2009187號文）四、扣除項目金額（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額 ；（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（房地產(chǎn)開發(fā)成本） ；（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（房地產(chǎn)開發(fā)費用）；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。（一）取得土地

18、使用權(quán)所支付的金額包括：1、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。以出讓方式（協(xié)議、招投標(biāo)、拍賣等）取得土地使用權(quán)的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價款為按國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為向原土地使用人實際支付的地價款。取得土地使用權(quán)未支付地價款或不能提供已支付地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。說明：根據(jù)我國法律，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國有土地開發(fā)權(quán)的方式主要有：出讓方式取得： 拍賣、招投標(biāo)、協(xié)議出讓劃撥方式取得：一般用于國家機(jī)關(guān)、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公益事業(yè)項目等轉(zhuǎn)讓方式取得：直接轉(zhuǎn)讓、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓其

19、他方式取得：債務(wù)重組、吸收合并、投資2、納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。即：納稅人在取得土地使用權(quán)過程中辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)。包括契稅。重點關(guān)注：（一）同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。（二）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題：房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。（摘自國家稅務(wù)總局2010年國稅函2010220號規(guī)定） 土地成本的分?jǐn)倖栴}：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地

20、產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂＃ㄕ灾腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則）根據(jù)土地增值稅立法精神，細(xì)則第九條的“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按細(xì)則第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費用是計算增值額的 扣除項目。因此，在計算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時，按實際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計算分?jǐn)?，即：可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。（摘自國家稅務(wù)總局1999年國稅函1999

21、112號文）土地使用權(quán)金額相關(guān)票據(jù)的確認(rèn)取得土地使用權(quán)的原始憑證有繳納土地出讓金的憑據(jù)，支付地價款的發(fā)票和銀行轉(zhuǎn)帳記錄等。具體有國有土地出讓合同、土地局開具的土地出讓專用收據(jù)、農(nóng)稅部門開具的契稅票據(jù)等。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生為獲取土地使用權(quán)的支出，應(yīng)以實際支付為前提，能進(jìn)行確認(rèn)的合法有效的票據(jù)有：轉(zhuǎn)讓土地的稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票；出讓土地的土地出讓專用收據(jù)。對于軍隊轉(zhuǎn)讓土地的行為，必須開具稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票。（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本。包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額

22、扣除。 土地征用及拆遷補償費。是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的征用土地的征地費用、地上地下建筑物和附著物的拆遷補償凈支出、安置動遷用房支出等。 包括：土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 重點關(guān)注：拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。前期工程費。是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目建造前所發(fā)生的一些費用。包括：規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平” （通水、通電、通路、平整地面）等支出?；A(chǔ)設(shè)施費。是指房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的支出。 包括：

23、開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。重點關(guān)注：（一）前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費。（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，是否按項目合理分?jǐn)?。建筑安裝工程費。是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。重點關(guān)注：（一）發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復(fù)計算扣除項目。（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟?/p>

24、設(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。 （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機(jī)械使用費等情況。（五）建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。 公共配套設(shè)施費。是指在房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造，但又不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施所發(fā)生的支出。重點關(guān)注：（一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費是否真實發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費情況。（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設(shè)施費。（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費，是否按項目合理分?jǐn)偂?開發(fā)間接費用。是指納稅人內(nèi)部獨立核算單位直接組織、管理開發(fā)項

25、目發(fā)生的各類間接費用。 包括：工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。重點關(guān)注：（一）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。（二）開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。代收費用的處理：對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，

26、可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。（摘自財政部、國家稅務(wù)總局1995年財稅字199548號文件規(guī)定）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋

27、，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 （摘自國家稅務(wù)總局2006年國稅發(fā)2006187號文）說明：根據(jù)配比原則，房價中包含裝修費用，則裝修費用可計入成本，否則不得扣除。成本費用的真實性 ：在土地增值稅清算過程中，允許扣除的成本費用必須是真實的。在稅前扣除的金額，除要求取得稅務(wù)部門監(jiān)制的票據(jù)或其他合法憑據(jù)外，還要求該款項已實際支付?？鄢椖康拇_認(rèn)原則：以實際支付并取得合法有效憑證為準(zhǔn)，對只有實際支付沒有取得合法有效憑證的，或者只取得合法有效憑證沒有實際支付的，不得計入扣除項目。成本費用的配比性 ：在計算土地增值稅時，應(yīng)特別注意收入與成本費用的配

28、比。對于房地產(chǎn)企業(yè)存在幾期項目滾動開發(fā)的，應(yīng)著重劃分本期清算的成本費用與下期的成本費用。對不屬于當(dāng)期的成本費用，應(yīng)予以剔除；對當(dāng)期的成本和其他各期成本混合的，應(yīng)確定合理的分?jǐn)偡椒?，加以合理分?jǐn)?。屬于多個房地產(chǎn)項目共同成本的分?jǐn)倖栴}：屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。（摘自國家稅務(wù)總局2006年國稅發(fā)2006187號規(guī)定）成本對象計稅成本在已售完工產(chǎn)品與未售完工產(chǎn)品之間分?jǐn)偅?當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已售開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，應(yīng)按當(dāng)期已售的可售面積和可售面積單位成本確認(rèn)。可售面積單位計稅成本=總計稅成本總可售

29、面積已售開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已售面積可售面積單位計稅成本票據(jù)取得的規(guī)范性 ：根據(jù)收款方的性質(zhì)、支付款項的內(nèi)容，確定收到票據(jù)是否規(guī)范，主要依據(jù)以下的原則：1、如果對方單位是經(jīng)營性企業(yè)（例如：建筑公司、設(shè)計院、運輸隊、材料供貨商、監(jiān)理公司），就必須提供稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票；2、如果對方是行政機(jī)關(guān)（例如：房產(chǎn)局、土地局、規(guī)劃局、公安局等）或是政府行業(yè)管理機(jī)構(gòu)（例如：質(zhì)監(jiān)站、防疫站、測繪隊、消防局、市容管理等），則可以是行政事業(yè)性收據(jù)，而并非一定為稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。以上部門若提供的是應(yīng)稅行為，則需提供發(fā)票，開發(fā)企業(yè)可以相應(yīng)的計入成本費用中；以上部門若提供的為非應(yīng)稅行為的政府性收費，則提供行政事業(yè)性收據(jù)

30、，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該部分支出列入“開發(fā)費用” 中。3、如果是征地及拆遷（包括：青苗、遷墳等）補償費用，則要根據(jù)實質(zhì)重于形式的原則，只要有證明該項費用發(fā)生的書面憑據(jù)（合同協(xié)議、收據(jù)、政府規(guī)定的補償標(biāo)準(zhǔn)），具備對方單位或個人簽章要件，應(yīng)予以認(rèn)可；4、其他的白條和收據(jù)不能作為確認(rèn)支出及扣除項目的憑證。關(guān)于司法確權(quán)或行政確權(quán)取得的房地產(chǎn)的扣除項目問題經(jīng)法院裁定(判決)取得的房地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)讓計算土地增值稅時，根據(jù)法院裁定（判決）書確定的金額，確認(rèn)房地產(chǎn)的購置成本。經(jīng)行政確權(quán)取得的房地產(chǎn)，受讓方憑稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓稅收專用證明和契稅、印花稅完稅證明到房產(chǎn)土地管理部門辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，由于轉(zhuǎn)讓方的原

31、因，受讓方未取得房地產(chǎn)的購置發(fā)票，受讓方再轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)計算土地增值稅時，根據(jù)房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓稅收專用證明、契稅、印花稅完稅證明和行政確權(quán)通知書，確認(rèn)房地產(chǎn)的購置成本。（摘自瓊地稅函2007356號)建安發(fā)票必須真實：由于前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費及公共配套設(shè)施費中，樁基工程、土石方工程、綠化工程等配套工程由不同的建設(shè)方承建，而這些小工程的施工方很多是核算不健全的小工程隊，往往會提供一些不規(guī)范的發(fā)票，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從施工企業(yè)取得的建筑安裝業(yè)發(fā)票時必須確保發(fā)票的真實有效性。說明：（1）已開具的發(fā)票是否符合關(guān)于對建安發(fā)票開具的相關(guān)規(guī)定。（2）開票方與購票方是否為同一主體，是否存在著虛開發(fā)票的情況。（

32、3）所開具的發(fā)票的相應(yīng)款項是否按已按雙方約定的金額足額支付。對于不符合以上1-3中任何一條規(guī)定的，取得的發(fā)票不允許列入開發(fā)成本?？鄢椖浚ú牧虾驮O(shè)備）憑證的確認(rèn)問題 對于包公不包料的建安工程，施工方按提供的建安勞務(wù)金額（不含材料價款）開具發(fā)票。在計算土地增值稅扣除項目時，施工費用的扣除憑證以建安發(fā)票為準(zhǔn)，材料和設(shè)備費用的扣除憑證以銷售發(fā)票為準(zhǔn)。對于包工包料的建安工程，施工方按工程結(jié)算金額（包含材料和設(shè)備價款）開具發(fā)票。在計算土地增值稅扣除項目時，建安費用的扣除憑證以建安發(fā)票為準(zhǔn)。（摘自瓊地稅發(fā)2009104號文）銷售車庫、車位的成本列支問題房地產(chǎn)開發(fā)項目中對車庫、車位的處理分為對外銷售、業(yè)主共

33、有、開發(fā)商自留三種情況，其中對外銷售的車庫、車位又分為有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)兩種情況（對于無產(chǎn)權(quán)的車庫、車位使用權(quán)的讓渡，如其讓渡性質(zhì)類似于有產(chǎn)權(quán)車庫、車位的銷售，則開發(fā)企業(yè)取得的收入應(yīng)作為土地增值稅清算收入）。 對不同方式的處理應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)來確定車庫的成本列支。1、對外銷售的車庫有產(chǎn)權(quán)對外銷售的車庫，其收入應(yīng)并入房地產(chǎn)銷售收入，相應(yīng)的車庫開發(fā)成本應(yīng)準(zhǔn)予扣除，并加計扣除。2、業(yè)主共有的車庫，屬于公共配套設(shè)施，相應(yīng)的車庫開發(fā)成本應(yīng)準(zhǔn)予扣除，并加計扣除。3、開發(fā)商自留的車庫，因其產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商自有，因此相應(yīng)的開發(fā)成本不允許列支。注：車位面積可通過測繪面積表取得數(shù)據(jù)關(guān)于售樓處、樣板房的裝修費用列支問題對納

34、稅人為銷售房屋而對售樓處、樣板房進(jìn)行裝修裝潢而發(fā)生的費用應(yīng)計入銷售費用，而不應(yīng)在開發(fā)成本中列支，且不允許加計扣除。如在會計核算中將其在“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費”科目中列支，清算時應(yīng)予以調(diào)出。關(guān)于開發(fā)企業(yè)為施工方代付的統(tǒng)籌費用列支問題根據(jù)相關(guān)規(guī)定，要求開發(fā)企業(yè)先行為施工方職工代付社保統(tǒng)籌費用，待項目完工后再由施工企業(yè)將這部分費用支付給開發(fā)企業(yè)，這部分代付的費用是不允許作為扣除項目（開發(fā)成本）扣除的。如果在清算中，開發(fā)企業(yè)將這部分先行代付以后收回的費用不是通過往來科目進(jìn)行核算，而是在“開發(fā)間接費用”中列支，清算時應(yīng)將這部分費用調(diào)出。關(guān)于開發(fā)企業(yè)為施工方代墊的臨時水電費列支問題在房地產(chǎn)開發(fā)過程中施

35、工方發(fā)生的臨時水電費（俗稱“臨水、臨電”）通常是由開發(fā)企業(yè)先行代墊，再由開發(fā)公司向施工企業(yè)收?。ㄅc為施工企業(yè)代付統(tǒng)籌費用的操作類似），這部分代付的費用應(yīng)作為往來款項（一般為“其他應(yīng)收款”科目）進(jìn)行核算，不能在“開發(fā)成本”或“開發(fā)間接費”中列支這些代墊費用，如列支了應(yīng)將其調(diào)出，不允許作為扣除項目（開發(fā)成本）扣除。行政性罰款的處理根據(jù)會計制度，行政性罰款應(yīng)在“營業(yè)外支出”列支。若將因違規(guī)建設(shè)被建設(shè)主管部門給予的行政性的罰款在“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”等科目中列支的，不允許計入扣除，應(yīng)予扣減。關(guān)于已建未售房屋的物業(yè)看護(hù)費、產(chǎn)權(quán)交易費和售樓處的水電、辦公費的列支問題對已建未售房屋的物業(yè)看護(hù)費、產(chǎn)權(quán)

36、交易費和售樓處的水電、辦公費等費用，按照規(guī)定應(yīng)在銷售費用科目歸集，列入開發(fā)費用而不是在開發(fā)成本中列支，若將以上各項費用支出在“開發(fā)間接費”科目中列支的，應(yīng)予以調(diào)出。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金的處理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得扣除。（摘自國稅函2010220號文）關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題1、房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)

37、開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)【2006】187號）第三條第一款規(guī)定確認(rèn)收入，（即：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。）同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。2、開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)2006 187號第三條第一款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。 3、貨幣

38、安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。（摘自國稅函2010220號文） 此外，對安置用房發(fā)生的成本和費用，按規(guī)定予以扣除。（瓊地稅函2010250號）（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)區(qū)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)

39、證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本” 的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。(摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則)房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅向金融機(jī)構(gòu)借款，能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，其不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息支出，超過“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%的，允許據(jù)實扣除，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為5%。（二）以下情形，房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%：1、第（一）項中的利息支出，未超過“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%的

40、；2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的；3、全部使用自有資金，沒有利息支出的。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，根據(jù)孰高原則選擇適用第（一）項或第（二）項規(guī)定的辦法計算房地產(chǎn)開發(fā)費用，不能同時適用兩種辦法。 （摘自瓊地稅函2010250號）執(zhí)行時間：2010年6月13日說明：土地增值稅扣除項目中的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”的扣除額與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間費用中銷售費用、管理費用和財務(wù)費用列支標(biāo)準(zhǔn)是截然不同的。土地增值稅扣除項目中的三項費用，除符合細(xì)則規(guī)定的利息支出可以按實際支出額扣除外，其余均按比例扣除。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)費用中的三項費用除管

41、理費用有些規(guī)定列支比例外，基本上是據(jù)實列支的。這是由土地增值稅的特點決定的。土地增值稅是在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時按轉(zhuǎn)讓收入減除扣除項目金額后的增值額征稅，土地增值稅要按轉(zhuǎn)讓項目計算增值額。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按新財務(wù)會計制度規(guī)定，其三項費用是作為期間費用，直接計入當(dāng)期損益，不按轉(zhuǎn)讓項目進(jìn)行分?jǐn)?。因此，土地增值稅扣除項目金額不可能按實際支出數(shù)扣除。但考慮到房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出所占的比重較大，而且可以通過銀行提供的證明掌握其實際支出情況，因此，對利息支出作了特殊規(guī)定。對利息支出重點關(guān)注：（一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。（二）分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息

42、支出，是否按照項目合理分?jǐn)?。（三）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。關(guān)于企業(yè)間拆借資金利息費用和集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還資金利息費用的列支問題對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向別的企業(yè)拆借資金而支付的利息費用不得作為開發(fā)費用據(jù)實進(jìn)行扣除，對部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自己的集團(tuán)公司采用統(tǒng)借統(tǒng)還（包括集團(tuán)公司為該項目向銀行進(jìn)行專項貸款）方式向銀行貸款產(chǎn)生的利息費用，即使集團(tuán)公司未加收任何額外費用，由于沒有金融機(jī)構(gòu)證明，因此也不得據(jù)實扣除。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為職工支付的“四險一金”的費用列支問題目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為職工支付的“四險一金”通常全部或大部分在“開發(fā)間接費”科目核算，這樣一來就有可能作為開發(fā)成本

43、直接扣除并進(jìn)行加計扣除，而按照規(guī)定，這部分費用在清算時應(yīng)作為開發(fā)費用認(rèn)定， 對“四險一金”的費用應(yīng)予以調(diào)出，作為開發(fā)費用處理。（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。對于印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。 關(guān)于享受減免稅金能否視為已繳稅金予以扣除問題對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照稅法規(guī)定在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時可以減免的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加的，其獲得減免

44、的稅金不得視為已繳稅金在清算時予以扣除。（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本規(guī)定計算的金額之和，加計百分之二十的扣除。(摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則規(guī)定)扣除項目應(yīng)符合以下要求：（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。（三）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?。（五）納稅人

45、分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。（六）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。（摘自土地增值稅清算管理規(guī)程國稅發(fā)200991號）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理：在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用清算時的扣除項目金額清算的總可售面積（摘自國稅發(fā)【2006】187號文）五、清算資料（一）納稅人應(yīng)報送的資

46、料1、土地增值稅納稅清算申報表及各項明細(xì)表；2、項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；3、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料（詳見下一條）等。如納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算鑒證報告。2009.102.土地增值稅清算納稅人申報表格.DOC2009.102.其他附表.DOC提供入帳憑證的問題：鑒于許多“開發(fā)間接費用”的金額較小，納稅人申報進(jìn)行土地增值稅清算，提供開發(fā)間接費用明細(xì)申

47、報表時，可不提供入賬憑證。稅務(wù)機(jī)關(guān)審核時對某筆業(yè)務(wù)有疑問的，可要求納稅人提供該入賬憑證核實。（摘自瓊地稅發(fā)2009187號文）（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人報送與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料 1、開發(fā)項目立項批復(fù)（發(fā)改委文件）；2、規(guī)劃申請、報告及圖紙（企業(yè)報送規(guī)劃局），建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（發(fā)證機(jī)關(guān)：規(guī)劃局）；3、土地使用權(quán)證（發(fā)證機(jī)關(guān)：國土局）；4、建筑工程施工許可證（發(fā)證機(jī)關(guān)：建設(shè)局）；5、建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書（建設(shè)局核發(fā)）；6、預(yù)售價格核準(zhǔn)批復(fù)（物價局核發(fā)）7、商品房銷（預(yù)）售許可證（房產(chǎn)管理局核發(fā)）；8、工程竣工備案表（備案機(jī)關(guān)：質(zhì)監(jiān)局牽頭、相關(guān)部門確認(rèn)

48、）；9、房屋分戶（室）面積對照表（房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處面積復(fù)核專用章） ；10、銷售房地產(chǎn)有關(guān)證明資料，以房地產(chǎn)購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。其他補充資料：當(dāng)期財務(wù)會計報表；項目的預(yù)算、概算書；能夠按清算項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證及清算項目預(yù)繳土地增值稅的完稅憑證。六、清算受理達(dá)到清算條件的納稅人應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)準(zhǔn)備好清算資料向清算項目所在地地稅局清算辦公室受理申報，清算辦公室在5個工作日內(nèi)對納稅人的申報進(jìn)行以下審核：（一）申報資料是否齊全。僅對資料進(jìn)行形式審核，不對資料的內(nèi)容進(jìn)行實質(zhì)性審核；（二）申報的房地產(chǎn)項目收入是否已足額預(yù)繳土地增值稅，按規(guī)定可不預(yù)繳土地增值稅的項目除外。對同時符合上述二個條件的房地產(chǎn)項目，由清算辦公室向納稅人開具土地增值稅清算受理通知書；對清算資料不全的，向納稅人開具土地增值稅清算補充材料通知書，一次性說明補充的有關(guān)材料，納稅人應(yīng)在10日內(nèi)補齊清算資料；對應(yīng)繳而未足額繳納土地增值稅預(yù)征稅款的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令納稅人限期補繳，并按規(guī)定加收滯納金，待稅款補繳入庫后，再向納稅人開具土地增值稅清算受理通知書。（摘自瓊地稅發(fā)【2009】102號文）七、清算違規(guī)情