房地產(chǎn)相關法律課件

1、房地產(chǎn)營銷相關法律條文學習及商品房買賣合同條款解析 浙江天冊律師事務所 徐駿 律師 房地產(chǎn)營銷主要節(jié)點的法律風險防范（包括商品房買賣合同主要條款解析） 營銷人員法律意識的培養(yǎng)和工作習慣的養(yǎng)成訴訟常識介紹 培訓提綱 策劃宣傳階段開盤階段施工階段交付階段物管階段 第一部分 房地產(chǎn)營銷主要節(jié)點的法律風險防范 廣告天馬行空、交房苦不堪言。 樓書是合同嗎？ 我家隔壁的沃爾瑪超市呢？ 我的房子要和樣板房一樣 營銷宣傳階段 廣告天馬行空、交房苦不堪言一、對項目開發(fā)范圍內(nèi)的房屋及相關設施的宣傳。一般情況下為要約邀請，特殊情況下將構成要約。構成要約的，即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，一旦違反，將承

2、擔違約責任。案例簡介：樓書是合同嗎？深藍廣場小戶型的新風系統(tǒng) 深藍廣場在銷售樓書中宣傳，所有戶型均配有新風系統(tǒng)。交付時，只有大戶型有新風系統(tǒng)，小戶型沒有新風系統(tǒng)。蔚藍公寓外立面的進口石材 蔚藍公寓在銷售樓書中宣傳，外立面采用進口石材，而項目公司擬采用國產(chǎn)石材。游泳池、網(wǎng)球場、壁球館、雪茄吧、紅酒吧等配套樓書等宣傳資料構成“要約”的三要件： 1、商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施；2、所作的說明和允諾具體確定 ；3、對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的。 法律標準在不構成要約的情況下，仍要考慮以下因素：維護“綠城”公司聲譽、品牌形象；避免行政處罰；避免群體性客戶投訴。品牌標準二

3、、對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍外周邊今后的規(guī)劃所作的宣傳。 某房產(chǎn)公司在推廣其開發(fā)的樓盤時，對該樓盤所在的區(qū)位優(yōu)勢作了重點宣傳，并以該樓盤為中心分別200米、500米、1公里、3公里的生活半徑內(nèi)的配套設施作了具體的羅列，包括規(guī)劃中的沃爾馬超市、銀泰百貨、求是小學學區(qū)、市民廣場、水岸公園、公交車站、五星級酒店等等。 在該樓盤交付時，該房產(chǎn)公司曾經(jīng)宣傳過的沃爾馬超市、市民廣場、五星級酒店等因規(guī)劃變更、招商引資等各種原因均不再建設實施。不少業(yè)主認為，他們購買該樓盤重要原因之一就是因為周邊便利的配套，其所購商品房的房價中已經(jīng)包含了周邊規(guī)劃所帶來的未來預期，現(xiàn)大量配套均不再建設實施，要求房產(chǎn)公司承擔賠償責任。案

4、例簡介：我家隔壁的沃爾馬超市呢？法律規(guī)定關于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見 “一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為?！睆V告法 “廣告使用數(shù)據(jù)、統(tǒng)計資料、調查結果、文摘、引用語，應當真實、準確，并表明出處?！狈康禺a(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定 “房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設中，應當在廣告中注明?！?民事責任：若開發(fā)商故意提供虛假情況，故意隱瞞重 要事實的，就是一種銷售誤導行為，若給客戶造成損失的，應當承擔賠償責任。 行政責任：承擔因虛假宣傳產(chǎn)生的行政處罰責任。（廣告費用一倍以上

5、五倍以下的罰款） 法律分析對于建筑區(qū)劃外的規(guī)劃內(nèi)容做必要的審查，是否已經(jīng)列入規(guī)劃，是否已經(jīng)處于建設中等。對于未列入規(guī)劃的，不予宣傳。在宣傳時，對具體的規(guī)劃，按照信息來源標明出處。向宣傳資料中進行風險提示：明確指出這些規(guī)劃內(nèi)容由政府部門實施，不屬于開發(fā)商承諾的內(nèi)容，且可能存在不確定性，如實際實施的內(nèi)容與宣傳資料不一致的，以實際實施的內(nèi)容為準。法律建議三、樣板房銷售 案例簡介：我的房子要和樣板房一樣！ A開發(fā)商在其開發(fā)的精裝修樓盤開盤前，推出了數(shù)套樣板房及景觀樣板區(qū)?？蛻衾钕壬趨⒂^了樣板房后，對該樓盤產(chǎn)生了濃厚的興趣，當天即購買了與樣板房戶型完全一致的商品房一套。 一年后，該樓盤正式交付?？蛻衾?/p>

6、先生發(fā)現(xiàn)其購買的房屋與樣板房相比明顯“縮水”，盡管櫥柜、潔具的品牌都一樣，但使用的型號不同，樣板房使用的該品牌的高端產(chǎn)品，而交付的房屋使用的是該品牌的入門產(chǎn)品；另外，樣板房里漂亮的窗簾、燈飾、地毯等，交付的房屋里都沒有。 為此，該客戶以交付的房屋與樣板房不符為由，要求按照樣板房的標準交付房屋；A開發(fā)商認為，樣板房主要在于展示房屋的空間、布局、功能等，交付的房屋肯定會與樣板房有所差異，具體裝飾、設備標準應當以實際交付為準。 雙方陷入了爭執(zhí)。 郁金香岸的屋檐底部真石漆湖州御園的外立面砂巖寧波綠園的大理石地面 樣板房標準展示標準交付標準普遍現(xiàn)象：按“展示標準”銷售，按“交付標準”交付 商品房銷售管理

7、辦法第三十一條的規(guī)定： “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致?！?法律規(guī)定在樣板房展示時告知消費者，該樣板房是“展示標準”還是“交付標準”，并在樣板房入口告示欄中，用文字明確予以提醒。若是“交付標準”的，還需要對具體的裝飾、設備標準（包括顏色、型號、規(guī)格、功率、產(chǎn)地等等）進行說明，對于今后交付房屋中沒有的陳設、裝飾、電器等，要用固定的文字予以提醒。在商品房買賣合同中作相關約定，例如“樣板房的建筑材質、外立面、質量、設備、裝修僅供風格及裝修效果的參考，不作為交付標準，本商品房的建筑材質、外

8、立面、質量、設備、裝修具體以實際交付實樣為準?！狈山ㄗh 預售許可證取得之前能銷售嗎？認購期間未能按約轉簽合同，能沒收定金嗎？合同未經(jīng)備案是否有效？第三方付款有效嗎？按揭貸款無法辦理怎么辦？買頂層送露臺，買底層送花園？一房二賣怎么辦？ 開盤階段一、預售許可證取得之前能銷售嗎？ 客戶A在某樓盤開盤前（取得預售許可證前）向該樓盤開發(fā)商預約購買了1套商品房，并支付了購房定金10萬元。 該樓盤開盤后，因客戶A自身原因，決定不再購買原預約的商品房，要求開發(fā)商退還購房定金，而開發(fā)商認為客戶A已經(jīng)違約，應當沒收10萬元定金。 雙方發(fā)生爭議。 案例簡介最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題

9、的解釋 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。法律分析 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式與買受人訂立預約性質的協(xié)議。 包括住建部在內(nèi)的各級房地產(chǎn)管理部門均規(guī)定： 開發(fā)商在取得預售許可證前，嚴禁以放號、內(nèi)部認購、內(nèi)部認籌、內(nèi)部登記、辦理“vip卡”等形式收取定金、誠意金、會員費等任何預訂款性質的費用。 法律分析 出賣人只預約、不收錢。 在預售許可證取得之前收取款項的方式： 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同的擔保。仍然存在行政處罰的風險選擇優(yōu)質客戶離取得預售許可證的時間不宜過長向客戶明示：尚未取得預售許可證 法律建議：二、

10、認購期間未能按約轉簽合同，能沒收定金嗎？ 客戶A在某樓盤開盤后向該樓盤開發(fā)商認購了1套商品房，并支付了購房定金10萬元。 該樓盤開盤后，客戶因未能與開發(fā)商就商品房買賣合同達成一致，決定不再購買原預約的商品房，要求開發(fā)商退還購房定金，而開發(fā)商認為客戶A已經(jīng)違約，應當沒收10萬元定金。 雙方發(fā)生爭議。 案例簡介最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理。因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。 法律分析三、合同未經(jīng)備案是否有效？ 某商鋪的商品房買賣合同的

11、附件八補充協(xié)議未經(jīng)工商局備案。該補充協(xié)議明確約定，該商鋪不得經(jīng)營餐飲。 交付后，買受人將該商鋪用于經(jīng)營面館，開發(fā)商要求買受人整改，買受人認為補充協(xié)議未經(jīng)工商局備案，屬于無效合同，其經(jīng)營行為不受約束。 雙方陷入爭執(zhí)。 案例簡介最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。 法律分析四、第三方付款有效嗎？ 某買受人購買房子時因刷卡額度限制，其朋友以匯款的方式代為支付了部分首付款，開發(fā)商向買受人開具了全額首付款收據(jù)。 此后，買受人朋友要求買受人歸還代付的款項時，買受人均以各種理由進行

12、拖延，買受人朋友遂要求開發(fā)商返還。 開發(fā)商認為這是買受人支付的首付款，不同意返還。 雙方發(fā)生爭執(zhí)。 案例簡介 若有證據(jù)證明該委托付款關系成立的，則開發(fā)商無須返還若不能證明該委托付款關系的，則有較大法律風險 法律分析 對于第三方代付的，需要補辦相關付款指令及委托付款手續(xù)，以規(guī)避風險。 法律建議五、按揭貸款無法辦理怎么辦？ 溫州綠城廣場項目不配合辦理按揭首付需要提高利率需要上浮不符合貸款條件，無法辦理按揭 案例簡介最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人

13、應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。 法律分析 在商品房買賣合同中約定：如因買受人原因、銀行原因、政策調整原因或其他原因，買受人需提高首付、提高貸款利率，則買受人同意在接到出賣人或銀行相關通知后10日內(nèi)按照提高后的首付或提高后的貸款利率與出賣人及銀行辦妥相關按揭貸款手續(xù)；如因買受人原因、銀行原因、政策調整原因或其他原因，買受人不能辦理按揭貸款的，則買受人同意在接到出賣人或銀行通知后10日內(nèi)自籌資金付清需以按揭方式支付的房款。 法律建議六、買頂層送露臺，買底層送花園？ 案例簡介：開發(fā)商有權賣/送屋頂露臺嗎？ A公司在銷售一沿街商住樓時，考慮到該商住樓屋頂有面積約400平方米的露臺，

14、就以明顯高于市場價的價格將頂樓住宅銷售給業(yè)主張先生，并在與業(yè)主張先生簽署的商品房買賣合同補充協(xié)議中約定，屋頂露臺的使用權歸業(yè)主張先生所有。 房屋交付后，樓下商鋪業(yè)主認為屋頂露臺屬于全體業(yè)主共有，要求在屋頂露臺上搭設太陽能熱水器、空調室外機、以及晾曬衣物，遭到了業(yè)主張先生的拒絕，雙方發(fā)生了爭議。 法律分析 物權法第七十條規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。 因此，商品房的屋面屬于建筑物共用部分，其所有權及使用權均歸該棟樓房的全體業(yè)主共有。若要將屋面的使用權歸某一業(yè)主專用，則需要征得每一位享有屋面共有權業(yè)主的同意及授權。A項

15、目公司既無權向某一業(yè)主贈送屋頂露臺，也無權處分屋頂露臺的使用權，其與業(yè)主張先生所簽署的補充協(xié)議由于無法得到其他業(yè)主的追認，事實上屬于無效合同。A項目公司需向業(yè)主張先生承擔賠償責任。 法律建議 為了避免上述現(xiàn)象，同時又能以較高的價格銷售該套頂層住宅，作為開發(fā)商，需要在商品房銷售時，就要求每一位享有屋面共有權的業(yè)主同意將該幢樓宇屋面的使用權歸某位（或數(shù)位）業(yè)主專用。在實際操作中，應當在商品房買賣合同中約定：“該商品房所在樓宇的屋面使用權歸該幢樓宇買受人共有。如該樓宇屋面已經(jīng)設計為屋頂花園或露臺的，則該屋頂花園或露臺專用權歸設計上與之相連通的商品房買受人所有，各買受人對此專用權的約定均無異議，并對各

16、買受人具有合同約束力。”另外，開發(fā)商應與享有屋面專用權的業(yè)主就其使用該屋面的具體事宜進行補充約定，業(yè)主在使用該屋面時須符合法律、法規(guī)及管理規(guī)約、物業(yè)服務公司制定的有關規(guī)定等，并承擔維護、管理、修繕等義務及費用。七、一房二賣怎么辦？ A客戶向開發(fā)商購買了一套一線江景的大宅。合同簽訂后，因資金周轉困難，向開發(fā)商提出要求解除合同，遭到了拒絕。 A客戶向開發(fā)商介紹了B客戶， B客戶同意按照A客戶的價格購買該房屋，開發(fā)商遂同意B客戶購買。由于合同備案撤銷需要一定的期限，開發(fā)商先行與B客戶簽署了購房合同。 期間，房價突然大漲，A客戶反悔。B客戶向開發(fā)商提出了索賠。案例簡介法律分析 最高人民法院關于審理商品

17、房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，買受人可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任 。 發(fā)生規(guī)劃設計變更怎么辦？裝飾設備標準發(fā)生變更怎么辦？業(yè)主斷供怎么辦？ 施工階段一、發(fā)生規(guī)劃設計變更怎么辦？ 某樓盤在施工過程中發(fā)生規(guī)劃設計變更，原陽臺為半圓形轉角陽臺，經(jīng)規(guī)劃設計變更為矩形的普通陽臺。開發(fā)商書面通知客戶后，客戶即刻回函明確表示不同意該規(guī)劃設計變更。 待房屋交付時，客戶因陽臺變更而拒絕領房，并起訴開發(fā)商，要求將陽臺恢復成半圓形轉角陽臺。 雙方發(fā)生爭議。案例簡介一郁金香岸小區(qū)總平規(guī)劃設計變更千島湖玫瑰園小區(qū)總平規(guī)劃設計變更象山玫瑰

18、園外立面規(guī)劃設計變更案例簡介二 A項目公司開發(fā)建設一處位于市中心高檔精裝修住宅項目。 A項目公司在與客戶簽訂的商品房買賣合同中，約定廚房地面鋪設高檔大理石。但在材料采購及施工過程中，A項目公司發(fā)現(xiàn)，廚房地面若鋪設大理石，在今后的使用中容易造成油煙、污垢等附著在大理石表面，不但不易清潔，而且容易變色。為此，A項目公司決定廚房地面改為鋪設高檔瓷磚。 另外，A項目公司在原有戶型的基礎上，對部分主臥戶型進行了設計優(yōu)化，將原主臥的窗戶設計變更成飄窗，有效增加了主臥的可利用空間，但對主臥的采光及日照有一定的影響。 A項目公司就上述兩項變更事項分別向購房業(yè)主發(fā)出了通知書，并均在通知書中告知：“若您對上述變更

19、有異議的，您有權在收到本通知后15日內(nèi)提出，若您未于收到本通知后15日內(nèi)提出異議的，視同您接受上述的變更?！卑咐喗槿簶I(yè)主不提出異議，能視為默認嗎？一、關于廚房地面由高檔大理石變更為高檔瓷磚通知書的法律效力。 商品房買賣合同附件四：裝飾、設備標準中明確約定廚房地面采用大理石鋪設，在未征得買受人同意的情況下，出賣人無權單方變更裝飾、設備標準，因此A項目公司在向業(yè)主發(fā)出通知后，即使業(yè)主沒有提出異議，也不能視為已經(jīng)接受了該項變更。A項目公司仍應按商品房買賣合同附件三：裝飾、設備標準約定的標準交付商品房。若A公司單方變更該裝飾、設備標準，則需向買受人承擔違約責任。根據(jù)商品房買賣合同第十三條第二款的約

20、定，按商品房的實際裝飾、設備標準與合同約定裝飾、設備標準的實際差價予以賠償。法律分析二、關于主臥設計變更通知書的法律效力。 商品房買賣合同第十條對規(guī)劃、設計變更作了明確約定：出賣人在設計變更后10日內(nèi)應當書面通知買受人，買受人有權在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受變更。基于商品房買賣合同對設計變更的特別約定，A項目公司在向業(yè)主發(fā)出通知后，只要業(yè)主沒有提出退房的，就視為已經(jīng)接受了該設計變更。 法律分析二、裝飾設備標準發(fā)生變更怎么辦？ 三、業(yè)主斷供怎么辦？ 案例簡介：業(yè)主斷供，開發(fā)商怎么辦？桃花源業(yè)主斷供（涉及刑事犯罪）留莊業(yè)主斷

21、供（個人破產(chǎn)）翡翠城業(yè)主斷供案（家庭劇變）郁金香岸業(yè)主斷供案（虛擬債務） 法律分析 購房者銀行開發(fā)商購房者向銀行申請按揭貸款；開發(fā)商為購房者向銀行提供階段性擔保（直至他項權證取得）；購房者以購買的商品房向銀行提供抵押擔保。一旦購房者斷供 ，銀行有兩個選擇：要求開發(fā)商承擔擔保責任。要求變賣購房者所購商品房，以實現(xiàn)抵押權。法律分析一旦業(yè)主斷供，開發(fā)商的選擇：要求購房者變更付款方式（一次性付款），但可能性不大。要求解除商品房買賣合同，并提出查封異議。協(xié)調銀行關系，通過銀行訴訟的方式，對購房者所購商品房進行拍賣，免除自身擔保責任。法律分析事先設定在銀行要求開發(fā)承擔擔保責任的情況下，開發(fā)商享有解除合同的

22、權利；事先設定違約金，應退還給出賣人的退款與違約金自動抵銷；督促按揭購房者及時辦理抵押預告登記（設置違約責任）；督促按揭購房者在領房前及時提供辦理權屬登記的資料（不予交房）；督促按揭購房者及時辦理產(chǎn)權證及他項權證（設置違約責任）。出現(xiàn)業(yè)主斷供的，建議及時與集團公司法律事務部聯(lián)系和溝通。法律建議 逾期交付怎么辦？面積誤差如何處理？入伙通知書寄發(fā)后，業(yè)主不領房怎么辦？基礎設施、公共配套建筑不能正常運行怎么辦？業(yè)主對房屋質量有異議并拒絕領房怎么辦？房產(chǎn)證逾期辦理怎么辦？ 交付階段一、逾期交付怎么辦？因規(guī)劃、文物、環(huán)保、電力等主管部門原因因項目周邊第三方原因因不可抗力原因買受人未付清房款案例簡介：逾期

23、交付怎么辦？在商品房買賣合同第九條第2款中，就延期交付的免責事由、不可抗力的范圍、未付清房款有權拒絕交付等事項予以補充約定法律建議二、面積誤差如何處理？因測量規(guī)范變更，導致面積大幅度誤差建筑面積不變但套內(nèi)面積縮水因面積誤差超過3%提出退房按套銷售的如何面積補差面積誤差導致由普通商品房變?yōu)榉瞧胀ㄉ唐贩堪咐喗椋好娣e誤差如何處理？在商品房買賣合同附件八補充協(xié)議中，就測量規(guī)范變更、面積差異處理的標準、退房的期限等事項予以補充約定法律建議三、入伙通知書寄發(fā)后，業(yè)主不領房怎么辦？開發(fā)商提前交付，業(yè)主拒絕領房入伙通知書寄發(fā)后，業(yè)主杳無音訊入伙通知書沒有送達，業(yè)主未能領房入伙通知書寄發(fā)后，業(yè)主半年后來領房，

24、風險、物管費、保修期等如何承擔和計算？案例簡介：入伙通知書寄發(fā)后，業(yè)主不來領房怎么辦？在商品房買賣合同第十二條中，就入伙通知書寄發(fā)后，買受人未及時領房的風險、責任、后果進行明確約定法律建議四、基礎設施、公共配套建筑不到位怎么辦？非出賣人負責的大配套不到位怎么辦？分期開發(fā)的項目，如何配套？配套設施正常運行的標準是什么？（郁金香岸幼兒園）配套設施不能正常運行的后果？案例簡介：基礎設施、公共配套建筑不能正常運行怎么辦？在商品房買賣合同第十五條中，就基礎設施、公共配套建筑正常運行的標準、免責事由進行明確約定法律建議五、業(yè)主對房屋質量有異議并拒絕領房怎么辦？車庫高度不足2.2米，不符合汽車庫建筑設計規(guī)范

25、“汽車庫室內(nèi)最低凈高應達到2.2米 ”的規(guī)定。住宅沒有陽臺，不符合住宅設計規(guī)范“每套住宅應設陽臺或平臺”的規(guī)定。 高層建筑過道不足1.2米，不符合高層民用建筑設計防火規(guī)范 “高層建筑內(nèi)走道凈寬1.2米 ”的規(guī)定。 案例簡介：房屋交付時，哪些質量問題業(yè)主有權拒絕領房？是否存在質量問題的判斷標準：是否符合國家標準、行業(yè)標準是否符合約定的標準（交付標準）在沒有上述標準的情況下，是否符合通常標準是否影響正常使用國家標準、行業(yè)標準分為：強制性標準推薦性標準特別注意：工程設計時符合相關標準及規(guī)范，但交付時不符合。法律分析根據(jù)相關法律規(guī)定，一般可以構成業(yè)主拒絕領房的情形：房屋未經(jīng)竣工驗收的房屋主體結構質量經(jīng)

26、核驗確屬不合格 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用 法律分析對毛坯房質量爭議的建議：經(jīng)檢測，該房屋質量屬于主體結構質量不合格或因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的，檢測費由出賣人承擔，買受人有權拒領或退房；若經(jīng)檢測，該房屋質量存在瑕疵，但不屬于主體結構質量不合格或因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的，檢測費由買受人承擔，買受人不得拒領，開發(fā)商應予以整改；若經(jīng)檢測，該房屋質量合格，檢測費由買受人承擔。 法律建議對精裝修房質量爭議的建議：經(jīng)檢測，該房屋裝修質量違反國家強制性標準且嚴重影響正常居住使用的，檢測費由出賣人承擔，買受人有權拒領或退房；經(jīng)檢測，該房屋裝修質量存在瑕疵，但不違反國家強制性標準

27、且不屬于嚴重影響正常居住使用的，檢測費由買受人承擔，買受人不得拒領，開發(fā)商應予以整改； 經(jīng)檢測，該房屋裝修質量合格，檢測費由買受人承擔。 法律建議六、房產(chǎn)證逾期辦理怎么辦？非出賣人的原因導致逾期辦證逾期交付違約責任與逾期辦證違約責任（兩者是否疊加、業(yè)主逾期領房的是否能夠主張權利）對按揭客戶催辦產(chǎn)權轉移登記房款未付清，能否拒絕辦證案例簡介：房產(chǎn)證逾期辦理怎么辦？在商品房買賣合同附件八補充協(xié)議中予以補充約定法律建議 保修期如何計算？保修責任的特殊規(guī)定特殊情形的保修責任如何履行？業(yè)主封陽臺怎么辦？晾曬棉被陽臺或露臺上的木藝、小品如何維護？ 物管階段一、保修期如何計算 某工程保修期為2年，在保修期第1

28、年屆滿時，出現(xiàn)質量問題，開發(fā)商維修了3個月，維修完后保修期如何計算？1年9個月2年1年加合理的延長期限案例簡介：保修期如何計算？二、保修責任的特殊規(guī)定 某小區(qū)交付后，有一幢樓發(fā)生不均勻沉降，沉降了10年后，超過了設計允許的傾斜值。 業(yè)主提出向開發(fā)商提出要求保修。案例簡介：保修責任的特殊規(guī)定三、特殊情形的保修責任如何履行？ 業(yè)主A家發(fā)生滲漏，經(jīng)查明為排水立管局部破損造成，但該破損位置在業(yè)主B家。業(yè)主A提出要求保修后，開發(fā)商因實施維修前必須翹掉業(yè)主B家的整面墻的墻磚，遭到了業(yè)主B的拒絕，導致保修無法進行。 業(yè)主A遂起訴開發(fā)商。案例簡介在商品房買賣合同附件八補充協(xié)議中約定：各買受人均同意，在出賣人承

29、擔保修責任、物管公司對公共部位進行保養(yǎng)維修或受業(yè)主委托進行房屋維修時，若該保修或維修需要通過、進入或占用相鄰業(yè)主房屋專用部分的，相鄰業(yè)主應當提供必要的便利和配合。若因相鄰業(yè)主原因導致出賣人及物管公司無法進行保修及維修的，因此而造成的擴大損失，由相鄰業(yè)主承擔責任，出賣人及物管公司不承擔責任。 法律建議四、業(yè)主封陽臺怎么辦？五、晾曬棉被六、陽臺或露臺上的木藝、小品如何維護？ 一、熟悉和準確了解房地產(chǎn)的專業(yè)術語容積率綠化率層高別墅 第二部分 營銷人員法律意識的培養(yǎng)和工作習慣的養(yǎng)成 二、個人行為與公司行為出賣人下屬任何員工或代表在本合同（含補充協(xié)議）簽署前后向買受人作出的與本合同（含補充協(xié)議）不一致的

30、承諾和意見均不代表出賣人的意思表示，對出賣人不具有法律約束力，出賣人的一切意思表示均以加蓋出賣人公章的書面文件為準，買受人對此確認無疑。本條內(nèi)容并不因本合同（含補充協(xié)議）的解除或終止而失效。 第二部分 營銷人員法律意識的培養(yǎng)和工作習慣的養(yǎng)成 三、工作失誤的法律后果層高寫錯交付日期寫錯合同約定面積寫錯小白圖貼錯是否屬于可撤銷或可變更的情形：一、因重大誤解訂立的二、在訂立合同時顯失公平的行使可撤銷或可變更時需注意：一、除斥期間一年二、向法院或仲裁機構提出 第二部分 營銷人員法律意識的培養(yǎng)和工作習慣的養(yǎng)成 三、工作失誤的法律后果在預約階段可約定：因出賣人工作差錯造成該商品房面積、價格計算或填寫等方面

31、發(fā)生筆誤或遺漏時，買受人和出賣人雙方在簽訂商品房買賣合同時可據(jù)實糾正。 第二部分 營銷人員法律意識的培養(yǎng)和工作習慣的養(yǎng)成 四、近些年，客戶的法律意識明顯增強錄音視頻對合同的重視程度 第二部分 營銷人員法律意識的培養(yǎng)和工作習慣的養(yǎng)成 五、工作習慣對客戶身份的了解和核對 1、對存在委托代理關系的，需要查驗授權委托書； 2、夫妻解約或退房的，應要求夫妻雙方共同辦理相關手續(xù)； 3、簽字時應當做到面簽； 4、法人購房時，需要核對公章及法定代表人身份。協(xié)議、往來函件、通知等須及時存檔，并保存原件重要往來函件應采用特快專遞郵寄，并在詳情單上注明文件內(nèi)容，必要時可采取公證送達的方式對客戶提出的整改要求要及時給

32、予回復替客戶保守秘密 第二部分 營銷人員法律意識的培養(yǎng)和工作習慣的養(yǎng)成 一、房屋買賣合同糾紛的特點對消費者有傾向性保護（格式條款、懲罰性違約金、退房機制）社會各界對開發(fā)商普遍有仇視心理容易形成集團訴訟新聞媒體關注度較高調解結案的比例較高 第三部分 訴訟常識介紹 二、房屋買賣合同糾紛的主要類型房屋質量糾紛逾期交付糾紛逾期辦證糾紛公建配套尚不具備使用條件糾紛規(guī)劃設計變更糾紛露臺、消防通道等使用糾紛業(yè)主斷供糾紛解除商品房買賣合同糾紛退房糾紛 第三部分 訴訟常識介紹 三、訴訟與仲裁的區(qū)別訴訟二審終審，可上訴、申訴；仲裁一裁終局，一般不可上訴、申訴。訴訟實行地域管轄和級別管轄，對于有管轄權人民法院的可選

33、范圍限于被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地人民法院；仲裁則實行協(xié)議管轄，可以選擇任何地方的仲裁委員會進行仲裁，但必須要有仲裁條款。訴訟當事人不能選擇審判員，也不能超過管轄級別選擇管轄法院；而仲裁活動的當事人既可以選擇仲裁機構還可以選擇仲裁員。訴訟以公開為原則；仲裁以不公開為原則，以保護當事人的秘密。訴訟判決的效力直接；而仲裁裁決則需要接受司法監(jiān)督，并由獲勝方申請法院執(zhí)行。但在境外判決/裁決的承認與執(zhí)行問題上，因目前各國較易接受仲裁裁決，且很多國家簽署了承認與執(zhí)行外國仲裁裁決公約（“紐約公約”），仲裁裁決相對法院判決更容易在外國得到執(zhí)行，達到爭議解決的目的。 第三部分

34、訴訟常識介紹 完11醉翁亭記 1反復朗讀并背誦課文，培養(yǎng)文言語感。2結合注釋疏通文義，了解文本內(nèi)容，掌握文本寫作思路。3把握文章的藝術特色，理解虛詞在文中的作用。4體會作者的思想感情，理解作者的政治理想。一、導入新課范仲淹因參與改革被貶，于慶歷六年寫下岳陽樓記，寄托自己“先天下之憂而憂，后天下之樂而樂”的政治理想。實際上，這次改革，受到貶謫的除了范仲淹和滕子京之外，還有范仲淹改革的另一位支持者北宋大文學家、史學家歐陽修。他于慶歷五年被貶謫到滁州，也就是今天的安徽省滁州市。也是在此期間，歐陽修在滁州留下了不遜于岳陽樓記的千古名篇醉翁亭記。接下來就讓我們一起來學習這篇課文吧！【教學提示】結合前文教

35、學，有利于學生把握本文寫作背景，進而加深學生對作品含義的理解。二、教學新課目標導學一：認識作者，了解作品背景作者簡介：歐陽修(10071072)，字永叔，自號醉翁，晚年又號“六一居士”。吉州永豐(今屬江西)人，因吉州原屬廬陵郡，因此他又以“廬陵歐陽修”自居。謚號文忠，世稱歐陽文忠公。北宋政治家、文學家、史學家，與韓愈、柳宗元、王安石、蘇洵、蘇軾、蘇轍、曾鞏合稱“唐宋八大家”。后人又將其與韓愈、柳宗元和蘇軾合稱“千古文章四大家”。關于“醉翁”與“六一居士”：初謫滁山，自號醉翁。既老而衰且病，將退休于潁水之上，則又更號六一居士?？陀袉栐唬骸傲缓沃^也？”居士曰：“吾家藏書一萬卷，集錄三代以來金石遺

36、文一千卷，有琴一張，有棋一局，而常置酒一壺。”客曰：“是為五一爾，奈何？”居士曰：“以吾一翁，老于此五物之間，豈不為六一乎？”寫作背景：宋仁宗慶歷五年(1045年)，參知政事范仲淹等人遭讒離職，歐陽修上書替他們分辯，被貶到滁州做了兩年知州。到任以后，他內(nèi)心抑郁，但還能發(fā)揮“寬簡而不擾”的作風，取得了某些政績。醉翁亭記就是在這個時期寫就的。目標導學二：朗讀文章，通文順字1初讀文章，結合工具書梳理文章字詞。2朗讀文章，劃分文章節(jié)奏，標出節(jié)奏劃分有疑難的語句。節(jié)奏劃分示例環(huán)滁/皆山也。其/西南諸峰，林壑/尤美，望之/蔚然而深秀者，瑯琊也。山行/六七里，漸聞/水聲潺潺，而瀉出于/兩峰之間者，釀泉也。峰

37、回/路轉，有亭/翼然臨于泉上者，醉翁亭也。作亭者/誰？山之僧/曰/智仙也。名之者/誰？太守/自謂也。太守與客來飲/于此，飲少/輒醉，而/年又最高，故/自號曰/醉翁也。醉翁之意/不在酒，在乎/山水之間也。山水之樂，得之心/而寓之酒也。節(jié)奏劃分思考“山行/六七里”為什么不能劃分為“山/行六七里”？明確：“山行”意指“沿著山路走”，“山行”是個狀中短語，不能將其割裂?！巴?蔚然而深秀者”為什么不能劃分為“望之蔚然/而深秀者”？明確：“蔚然而深秀”是兩個并列的詞，不宜割裂，“望之”是總起詞語，故應從其后斷句。【教學提示】引導學生在反復朗讀的過程中劃分朗讀節(jié)奏，在劃分節(jié)奏的過程中感知文意。對于部分結構

38、復雜的句子，教師可做適當?shù)闹v解引導。目標導學三：結合注釋，翻譯訓練1學生結合課下注釋和工具書自行疏通文義，并畫出不解之處?！窘虒W提示】節(jié)奏劃分與明確文意相輔相成，若能以節(jié)奏劃分引導學生明確文意最好；若學生理解有限，亦可在解讀文意后把握節(jié)奏劃分。2以四人小組為單位，組內(nèi)互助解疑，并嘗試用“直譯”與“意譯”兩種方法譯讀文章。3教師選擇疑難句或值得翻譯的句子，請學生用兩種翻譯方法進行翻譯。翻譯示例：若夫日出而林霏開，云歸而巖穴暝，晦明變化者，山間之朝暮也。野芳發(fā)而幽香，佳木秀而繁陰，風霜高潔，水落而石出者，山間之四時也。直譯法：那太陽一出來，樹林里的霧氣散開，云霧聚攏，山谷就顯得昏暗了，朝則自暗而明

39、，暮則自明而暗，或暗或明，變化不一，這是山間早晚的景色。野花開放，有一股清幽的香味，好的樹木枝葉繁茂，形成濃郁的綠蔭。天高氣爽，霜色潔白，泉水淺了，石底露出水面，這是山中四季的景色。意譯法：太陽升起，山林里霧氣開始消散，煙云聚攏，山谷又開始顯得昏暗，清晨自暗而明，薄暮又自明而暗，如此暗明變化的，就是山中的朝暮。春天野花綻開并散發(fā)出陣陣幽香，夏日佳樹繁茂并形成一片濃蔭，秋天風高氣爽，霜色潔白，冬日水枯而石底上露，如此，就是山中的四季?！窘虒W提示】翻譯有直譯與意譯兩種方式，直譯鍛煉學生用語的準確性，但可能會降低譯文的美感；意譯可加強譯文的美感，培養(yǎng)學生的翻譯興趣，但可能會降低譯文的準確性。因此，需

40、兩種翻譯方式都做必要引導。全文直譯內(nèi)容見我的積累本。目標導學四：解讀文段，把握文本內(nèi)容1賞析第一段，說說本文是如何引出“醉翁亭”的位置的，作者在此運用了怎樣的藝術手法。明確：首先以“環(huán)滁皆山也”五字領起，將滁州的地理環(huán)境一筆勾出，點出醉翁亭坐落在群山之中，并縱觀滁州全貌，鳥瞰群山環(huán)抱之景。接著作者將“鏡頭”全景移向局部，先寫“西南諸峰，林壑尤美”，醉翁亭坐落在有最美的林壑的西南諸峰之中，視野集中到最佳處。再寫瑯琊山“蔚然而深秀”，點山“秀”，照應上文的“美”。又寫釀泉，其名字透出了泉與酒的關系，好泉釀好酒，好酒叫人醉。“醉翁亭”的名字便暗中透出，然后引出“醉翁亭”來。作者利用空間變幻的手法，移步換景，由遠及近，為我們描繪了一幅幅山水特寫。2第二段主要寫了什么？它和第一段有什么聯(lián)系？明確：第二段利用時間推移，抓住朝暮及四季特點，描繪了對比鮮明的晦明變化圖及四季風光圖，寫出了其中的“樂亦無窮”。第二段是第一段“山水之樂”的具體化。3第三段同樣是寫“樂”，但卻是寫的游人之樂，作者是如何寫游人之樂的？明確：“滁人游”，前呼后應，扶老攜幼，自由自在，熱鬧非凡；“太守宴”，溪深魚肥，