房地產(chǎn)資金管理的體系及融資模型實戰(zhàn)培訓(xùn)-課件

1、房地產(chǎn)資金管理體系及融資模型實戰(zhàn)培訓(xùn)感 言一、告別灰色的融資年代 90年代及其以前，企業(yè)融資依靠銀行貸款，其他途徑基本被 戴上非法融資的帽子； 當(dāng)時計劃經(jīng)濟下的銀行信貸管理模式，導(dǎo)致了獲得銀行貸款的灰色途徑。只要找到負責(zé)審批的關(guān)鍵人，就可以拿到銀行貸款。 隨著信貸審批權(quán)力的上收和銀行內(nèi)部信貸審批機制的不斷完善，加上市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，現(xiàn)在獲得銀行貸款，主要靠的是企業(yè)自身，即自身的經(jīng)營狀況和經(jīng)濟實力。 二、資金管理的專業(yè)性越來越高 隨著各項金融政策的不斷出臺與完善、企業(yè)自身項目的多樣 性以及融資渠道的多樣化，相對應(yīng)的對資金管理的專業(yè)要求也就 越來越高。 比如從專業(yè)只是來說，首先是金融知識、房地產(chǎn)

2、專業(yè)知識； 其次是會計、稅收、投資等知識；還有國家的法律法規(guī)、相關(guān) 部委的相關(guān)規(guī)定等等（比如外管、商務(wù)部門）感 言三、兩點相互制衡，決定了公司的資金管理模式 1、公司的實際狀況與需求 成本上的要求、效率要求的要求，但是最根本的還是 抗御風(fēng)險的要求。 2、國家的政策要求 主要指信貸政策、稅收政策，以及外資外管政策 感 言四、尋根溯本求自我 保持良性的經(jīng)營狀況，是防御資金風(fēng)險的根本 從各債權(quán)方而言，各類融資皆因公司良好的經(jīng)營而來，也將 隨公司的經(jīng)營狀況惡化而去。我們只要保持良好的經(jīng)營狀況，就 保持了持續(xù)融資的可能。 比如銀行：從經(jīng)營角度來說，銀行永遠給你辦喜事而不會為 你辦喪事，當(dāng)一個行業(yè)發(fā)生動蕩

3、或者你的企業(yè)發(fā)生波動時，銀行 很可能就會釜底抽薪。感 言五、現(xiàn)金為王，而且是大王 嚴(yán)格地說，中國還沒有經(jīng)歷過一個完整的房地產(chǎn)行業(yè)周期，盡管已有輿論和業(yè)內(nèi)人士提出十年周期論，但中國房地產(chǎn)自身的發(fā)展軌跡尤其是市場化和專業(yè)化的歷程還不足以支持這一論點。 國家既對它拉動內(nèi)需和寄予厚望，又對90年代地產(chǎn)泡沫記憶猶新甚至有十年怕井繩之嫌！所以造成中國的房地產(chǎn)金融政策經(jīng)常處于波峰浪谷的極端性和中斷性狀態(tài)，像當(dāng)年的停止向房地產(chǎn)貸款和禁止房企上市以及03年以來的房地產(chǎn)泡沫論，都充分說明政府和銀行對房地產(chǎn)業(yè)的判斷和把握缺乏準(zhǔn)確性特別是前瞻性。 細想一下，在過去6年房地產(chǎn)市場繁榮的掩蓋下，現(xiàn)金為王的規(guī)則還沒有顯示威

4、力。感 言六、各融資渠道點評 房地產(chǎn)業(yè)自誕生之日起，就是金融密不可分的。 房地產(chǎn)業(yè)的問題，一定程度上就是金融問題 內(nèi)資銀行信貸瑕不掩玉、長期看好 各類企業(yè)債券望穿秋水的長期利好 各類信托產(chǎn)品成長期的補充渠道 眾多海外資本潮起也有潮落 感 言第一講 房地產(chǎn)融資模型和案例 房地產(chǎn)一般銀行項目融資 房地產(chǎn)集團銀行授信管理 房地產(chǎn)信托項目融資 房地產(chǎn)項目境外融資 房地產(chǎn)債券融資 表外負債設(shè)計 房地產(chǎn)一般銀行項目融資 內(nèi)資銀行一般項目融資、案例及分析 外資銀行一般項目融資、案例及分析貸款門檻： 1、四證齊全 土地使用權(quán)證、用地規(guī)劃許可證、 工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證（非樁基） 2、自有資金 包括地價

5、付清證明、工程投入的憑證， 自由資金達到35以上， 3、分期開發(fā)的項目，按各期衡量商業(yè)銀行房地產(chǎn)項目融資內(nèi)資銀行項目貸款貸款方式：抵押或者擔(dān)保 普通開發(fā)商、品牌開發(fā)商各不同貸款利率：一般的地產(chǎn)商，利率上浮幅度不等， 最低也是 基準(zhǔn)利率； 品牌的開發(fā)商，利率或許有下浮，但至少必須 是集團擔(dān)保；而且銀行規(guī)模緊張時利率也會上調(diào)。 市場化現(xiàn)象越來越明顯。 貸款期限：根據(jù)項目開發(fā)和銷售進度而定，1-3年都有其他條件：存款、按揭、其他業(yè)務(wù)，比如票據(jù)貼現(xiàn)等內(nèi)資銀行項目貸款商業(yè)銀行房地產(chǎn)項目融資貸后管理： 1、款項支付 2、銷售回款 3、書面形式：承諾函或監(jiān)管協(xié)議 內(nèi)資銀行項目貸款商業(yè)銀行房地產(chǎn)項目融資國內(nèi)某

6、品牌開發(fā)商實例項目A 項目A簡況： 1、建筑面積40萬平米，分3期開發(fā) 2、總投資16億，每期大約5-6億元 3、1期、2期四證齊全，3期不全內(nèi)資銀行項目貸款商業(yè)銀行房地產(chǎn)項目融資內(nèi)資銀行項目貸款案例貸款門檻： 與中小開發(fā)商一樣，項目A 必須符合政策要求1、四證齊全：只能1期、2期申請貸款，3期不行2、自有資金： 必須提供地價款付清證明，防止以貸款支付地價； 各期土地與工程款投入量必須達到該期總投資的35，且提供書面的已付款憑證和發(fā)票；商業(yè)銀行房地產(chǎn)項目融資內(nèi)資銀行項目貸款案例貸款方式： 集團公司為項目公司提供擔(dān)保。貸款利率：貸款金額： 1、2期各2-3億不等，但每期都沒超過當(dāng)期總投資的65商

7、業(yè)銀行房地產(chǎn)項目融資內(nèi)資銀行項目貸款案例貸款期限： 兩年，主要是根據(jù)竣工時間來定。其他條件： 1、個人住房貸款業(yè)務(wù)和工程預(yù)、結(jié)算業(yè)務(wù)、人民幣、外幣資金結(jié)算業(yè)務(wù)、開發(fā)項目的代收代付業(yè)務(wù)等，甲方全部交由乙方辦理，不得交由其他金融機構(gòu)辦理。 2、 專款專用、銷售款的監(jiān)管與使用（見協(xié)議）商業(yè)銀行房地產(chǎn)項目融資內(nèi)資銀行項目貸款案例品牌房地產(chǎn)集團公司的優(yōu)勢：銀行貸款業(yè)務(wù)在執(zhí)行中的靈活性集團公司的議價能力 以該項目為例，一些靈活性的特殊做法：商業(yè)銀行房地產(chǎn)項目融資外資銀行項目貸款 2006年以前，國內(nèi)外資銀行基本不涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，只有少部分銀行有該業(yè)務(wù)。 比較了解內(nèi)地市場并比較進取的銀行主要是永亨、中信嘉華

8、等，但規(guī)模較?。粎R豐、花旗、渣打等規(guī)模較大的銀行均以制造業(yè)、原有的國際客戶為主，基本不涉及國內(nèi)的房地產(chǎn)信貸。 但2007年開始，大部分外資銀行開始進入這一領(lǐng)域。主要是給予對大陸房地產(chǎn)市場的認(rèn)識和未來的機遇判斷。商業(yè)銀行房地產(chǎn)項目融資外資銀行項目貸款香港房地產(chǎn)項目貸款介紹 國內(nèi)外資銀行（其實就是永亨、中信嘉華等幾家）對房地產(chǎn)項目貸款的做法，多數(shù)是將香港的模式搬進來，然后根據(jù)國內(nèi)政策要求做了一些變通。 香港銀行對于發(fā)展商的貸款分為兩種： 1、地盤貸款 2、建筑貸款商業(yè)銀行房地產(chǎn)項目融資外資銀行項目貸款香港房地產(chǎn)項目貸款介紹 1、地盤貸款 銀行對該類貸款持保守態(tài)度，發(fā)放該類貸款的必要條件包括項目明確

9、的發(fā)展計劃和發(fā)展商的一定實力。即使這樣，地盤最高貸款金額也不得超過地價的50%。 拍賣交易的土地，由于拍賣資料非常詳盡正確，而且參加拍賣的公司實力較強，因此取得此類底盤貸款相對容易，但仍受地價50%的金額限制。商業(yè)銀行房地產(chǎn)項目融資外資銀行項目貸款香港房地產(chǎn)項目貸款介紹 1、地盤貸款（續(xù)） 此類貸款常常還是以抵押方式取得的，銀行方面對該類貸款的監(jiān)管也相當(dāng)嚴(yán)格。發(fā)展商賣樓花的回款是由銀行指定的律師樓專戶代收，只有在先支付完項目支出（工程支出等）后，（經(jīng)銀行同意）發(fā)展商才能再使用剩余款項。這既是香港樓市的行規(guī)，也是貸款合同中的條款之一。 發(fā)展商方面，特別是上市公司，由于銀行這方面的原因，加上自有資

10、金比充足，多數(shù)避免申請地盤貸款。商業(yè)銀行房地產(chǎn)項目融資外資銀行項目貸款香港房地產(chǎn)項目貸款介紹 2、建筑貸款 是銀行對項目建安工程發(fā)放的貸款，其發(fā)放條件也相對寬松，金額一般為建安成本的70%，也可以放寬到80100%。 該類貸款的審批過程為：發(fā)展商取得公務(wù)局批文圖紙 建筑師根據(jù)圖紙測算成本 銀行審核成本數(shù)據(jù) 銀行按照施工進度逐筆發(fā)放貸款。 另外，由于把握不了打樁部分的準(zhǔn)確成本，有些銀行是不對該部分發(fā)放貸款的。 建筑貸款的監(jiān)管也要求專款專用；銀行對于項目銷售回款的監(jiān)管同地盤貸款一樣，也通過指定律師樓進行。商業(yè)銀行房地產(chǎn)項目融資外資銀行項目貸款國內(nèi)外資行的變通做法及與國內(nèi)銀行的比較 1、取消地盤貸款

11、 2、風(fēng)險控制和香港一樣嚴(yán)格 （1）貸款必須通過香港總行的審批 （2）對大陸房地產(chǎn)市場的認(rèn)同性 3、貸后監(jiān)管比內(nèi)資行嚴(yán)格，沒有商談余地 （1）必須?？顚Ｓ?（2）銷售回款封閉管理。?？顚Ｓ蒙虡I(yè)銀行房地產(chǎn)項目融資外資銀行項目貸款國內(nèi)外資行的變通做法及與國內(nèi)銀行的比較（續(xù)） 1、可以對異地項目貸款 2、基本上必須土地和在建工程抵押 不管是品牌開發(fā)商，還是一般中小開發(fā)商 3、可以和香港總行聯(lián)合發(fā)放貸款 境外外幣，境內(nèi)人民幣 4、信貸利率高于內(nèi)資行 外幣、人民幣不同商業(yè)銀行房地產(chǎn)項目融資外資銀行項目貸款國內(nèi)外資行受不受121文政策的限制呢 商業(yè)銀行房地產(chǎn)項目融資國內(nèi)外資行受不受央行規(guī)?？刂普{(diào)控呢 外資

12、銀行項目貸款實例分析項目B 國內(nèi)某品牌開發(fā)商珠三角某項目，簡況如下： 2003年3季度取得土地，2004年開工，分3期建設(shè)，2006年底全部竣工。 總投資8.9億，截至2004年3季度已經(jīng)投入2.9億，銷售0.6億。還需要投入6億（但是項目已經(jīng)處于回款期）。商業(yè)銀行房地產(chǎn)項目融資外資銀行項目貸款實例分析項目B 1、貸款金額怎么測算？ 商業(yè)銀行房地產(chǎn)項目融資外資銀行項目貸款實例分析項目B 2、貸款時間怎么決定？ 商業(yè)銀行房地產(chǎn)項目融資外資銀行項目貸款實例分析項目B 3、可以信用貸款嗎？ 商業(yè)銀行房地產(chǎn)項目融資外資銀行項目貸款實例分析項目B 4、利率：考慮到長遠合作，由上浮10改為基準(zhǔn)利率 5、土

13、地抵押在時候解除？ 會不會影響銷售 6、貸款管理 7、這家開發(fā)商國內(nèi)信用良好、授信額度充足，還為什么要在外資行做貸款？（將在境外商業(yè)銀行貸款部分解釋）商業(yè)銀行房地產(chǎn)項目融資二、房地產(chǎn)集團銀行授信管理 地產(chǎn)信貸政策演化及評析 房地產(chǎn)集團最佳授信模式 國內(nèi)幾家品牌開發(fā)商案例房地產(chǎn)集團銀行授信管理 不可否認(rèn)，未來3-5年甚至更長時間內(nèi)，銀行貸款都將是房地產(chǎn)債務(wù)融資的主流渠道。 房地產(chǎn)貸款有四種，我們只談開發(fā)貸款（還有：土地貯備、個人按揭、商業(yè)按揭） 銀行貸款最大的問題是政策問題。 綜 述 地產(chǎn)信貸政策演化及評析關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知 （銀發(fā)2001195號）關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知

14、 （銀發(fā)2003121號）商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引 （銀監(jiān)會2004年9月） 近幾年關(guān)于房地產(chǎn)信貸的幾個關(guān)鍵政策房地產(chǎn)集團銀行授信管理 地產(chǎn)信貸政策演化及評析歷史背景：1998年以后，國務(wù)院將房地產(chǎn)業(yè)作為拉動經(jīng)濟增長的主要 產(chǎn)業(yè)，出臺了多項改革政策，包括取消福利化分房，推動了房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇和迅速發(fā)展；針對兩類現(xiàn)象： 商業(yè)銀行放松信貸條件，違規(guī)發(fā)放住房開發(fā)貸款； 違規(guī)發(fā)放按揭貸款，甚至出現(xiàn)了零首付。 關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知（銀發(fā)2001195號）房地產(chǎn)集團銀行授信管理 地產(chǎn)信貸政策演化及評析開發(fā)貸款方面，第一次提出：企業(yè)自有資金應(yīng)不低于項目總投資的30%；開發(fā)項目必須具備“四證”；卡死

15、流貸；按照項目工程進度發(fā)放貸款；通過賬戶管理等多種手段控制住銷售款；關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知（銀發(fā)2001195號）房地產(chǎn)集團銀行授信管理 地產(chǎn)信貸政策演化及評析個人按揭方面，明確：借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的2/3；商鋪按揭不得超過6層10年，而且必須是現(xiàn)房。 關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知（銀發(fā)2001195號）房地產(chǎn)集團銀行授信管理 地產(chǎn)信貸政策演化及評析開發(fā)貸款方面，增加了： 房地產(chǎn)貸款只收不放； 自有資金是指所有者權(quán)益； 房地產(chǎn)貸款嚴(yán)禁跨地區(qū)使用； 開發(fā)貸款不得支付土地出讓金。 關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（銀發(fā)2

16、003121號）房地產(chǎn)集團銀行授信管理 地產(chǎn)信貸政策演化及評析按揭貸款方面，增加了： 購買二套以上住房，提高首付； 購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上（含第二套）住房的，取消利率下??； 關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（銀發(fā)2003121號）房地產(chǎn)集團銀行授信管理利率杠桿作用 地產(chǎn)信貸政策演化及評析 強調(diào)了： 對負債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格審批； 四證不齊，不得發(fā)放任何形式的貸款；關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（銀發(fā)2003121號）房地產(chǎn)集團銀行授信管理 地產(chǎn)信貸政策演化及評析 形式上由通知轉(zhuǎn)變?yōu)榱烁鼮檎降闹敢?主要變動有： 開發(fā)項目資本金比例不低于35。房地產(chǎn)集

17、團銀行授信管理商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引（銀監(jiān)會2004年9月） 地產(chǎn)信貸政策演化及評析房地產(chǎn)集團銀行授信管理 2005年6月，銀監(jiān)會試圖解決房企融資難的問題 銀監(jiān)會官員，當(dāng)時計劃在主要城市（深圳為主）召集主流開發(fā)商（四大國有銀行各推薦兩個），研討房地產(chǎn)企業(yè)融資政策問題。 恰逢趕上宏觀調(diào)控的高潮，房地產(chǎn)問題一直都是敏感問題，不了了之。 地產(chǎn)信貸政策演化及評析不準(zhǔn)跨區(qū)域使用如何界定自有資金？35又如何計算？四證齊全 我們認(rèn)為的不合理條款房地產(chǎn)集團銀行授信管理 地產(chǎn)信貸政策演化及評析銀監(jiān)局 人民銀行房地產(chǎn)集團銀行授信管理 地產(chǎn)信貸政策演化及評析內(nèi)資銀行的優(yōu)勢與風(fēng)險內(nèi)資銀行的經(jīng)營機制已經(jīng)向市場化

18、轉(zhuǎn)變伴隨著市場競爭的充分化、伴隨著中國金融與世界的接軌，內(nèi)資銀行的經(jīng)營機制已經(jīng)發(fā)生良性的轉(zhuǎn)變。更關(guān)鍵的是，各大銀行已經(jīng)或即將進行股份化改制并上市，這將標(biāo)志著內(nèi)資銀行已經(jīng)不再是從前的政策性國有獨資機構(gòu)，其經(jīng)營機制和內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)都將走向科學(xué)化。 貨幣政策特別是行政手段對銀行的正常經(jīng)營也會越來越小。這一點已經(jīng)體現(xiàn)在目前宏觀經(jīng)濟和微觀經(jīng)濟的矛盾中。 房地產(chǎn)集團銀行授信管理 地產(chǎn)信貸政策演化及評析內(nèi)資銀行的優(yōu)勢與風(fēng)險 內(nèi)資銀行的業(yè)務(wù)種類最穩(wěn)定、范圍最廣泛、成本最低 只有內(nèi)資銀行才愿意為我們提供一些高風(fēng)險、低收益的業(yè)務(wù)，比如保函、擔(dān)保等等，而且成本最低。 總之，內(nèi)資銀行信貸與其他渠道相比，在主要方面都具有

19、相對明顯的優(yōu)勢。房地產(chǎn)集團銀行授信管理 地產(chǎn)信貸政策演化及評析內(nèi)資銀行的優(yōu)勢與風(fēng)險風(fēng)險主要是政策上的 在銀行經(jīng)營需求與宏觀調(diào)控的矛盾積聚到一定程度，政策性風(fēng)險就將到來。比如2006年下半年的情況。但內(nèi)資銀行在政策上的靈活性，要超過其他融資渠道。房地產(chǎn)集團銀行授信管理 地產(chǎn)信貸政策演化及評析 政策雖然不合理，但企業(yè)要做的只能是順應(yīng)政策，不可能與政策抗衡； 我們認(rèn)為最合理的房地產(chǎn)集團授信管理模式只有一種 房地產(chǎn)集團銀行授信管理 總對總模式 ！房地產(chǎn)集團最佳授信模式房地產(chǎn)集團銀行授信管理什么是總對總模式？ 商業(yè)銀行總行與該房地產(chǎn)集團總部簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，由總行向該集團整體核定一定金額的授信限額。 在

20、該授信限額下，總行授權(quán)某分行向該房地產(chǎn)集團在全國的房地產(chǎn)項目提供開發(fā)貸款、保函等授信產(chǎn)品，并提供按揭等相關(guān)服務(wù)。 房地產(chǎn)集團最佳授信模式房地產(chǎn)集團銀行授信管理總對總模式的幾個要點： 1、授信主體與被授信主體 總行對總部 2、執(zhí)行主體：貸款人與借款人 總部分行對總部、當(dāng)?shù)胤中袑Ξ?dāng)?shù)刈庸?3、條件統(tǒng)一 (注：這一點不是每家銀行都能做到) 房地產(chǎn)集團最佳授信模式房地產(chǎn)集團銀行授信管理依據(jù)執(zhí)行主體的的不同， 總對總模式分為A/B兩類 房地產(chǎn)集團最佳授信模式 A模式的特點 1、A模式符合人行121號文規(guī)定，不需要經(jīng)人行和銀監(jiān)會審批； 2、A模式的授信主體為項目公司，授信主辦行為項目所在地分行； 3、不

21、特別注重集團公司的整體負債率，只需單個項目公司滿足35自有資金投入及“四證”齊全即符合提款條件。房地產(chǎn)集團銀行授信管理房地產(chǎn)集團最佳授信模式B模式的特點 1、B模式不符合人行文件規(guī)定，故采用該模式授信需報人行審批，并得到相關(guān)批復(fù)。B模式是全國性地產(chǎn)商融資模式的發(fā)展趨勢，但人行目前沒有馬上放開該模式的跡象； 2、B模式的授信主體為集團總部，授信主辦行為深圳市分行； 3、B模式需接受人行等相關(guān)部門的特別監(jiān)管，集團公司整體負債率不得超過65，下屬項目公司必須放棄對外融資權(quán)，向銀行申請授信的單個項目必須滿足35集團資金投入及“四證”齊全等提款條件。房地產(chǎn)集團銀行授信管理房地產(chǎn)集團最佳授信模式房地產(chǎn)集團

22、銀行授信管理A/B模式的主要區(qū)別：執(zhí)行主體的不同 A模式 授信主體為項目公司，授信行為項目所在地分行。（總部所在地分行以內(nèi)部銀團貸款的方式參與到授信之中，并為該集團提供全面的金融服務(wù)）。 B模式 授信主體為該集團總部，授信行為總部所在地分行（項目所在地分行以內(nèi)部銀團貸款的方式參與到授信之中，并為當(dāng)?shù)氐捻椖抗咎峁┤娴慕鹑诜?wù)）。房地產(chǎn)集團最佳授信模式房地產(chǎn)集團銀行授信管理 中國人民銀行“銀發(fā)2003121號文件”規(guī)定商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不得使用于異地項目，通過總對總模式，總對總模式可實現(xiàn)對集團異地項目的資金支持。 對于自有資金比率不得少于項目總投資的35的規(guī)定，該集團可以將當(dāng)?shù)刂匾?/p>

23、目公司作為區(qū)域性融資主體，節(jié)省自有資金投入成本。 為什么說總對總模式最合理？政策突破優(yōu)勢房地產(chǎn)集團最佳授信模式房地產(chǎn)集團銀行授信管理 通過采用“統(tǒng)一授信價格、統(tǒng)一擔(dān)保條件、統(tǒng)一合同文本、統(tǒng)一授信操作流程、統(tǒng)一窗口”的“五統(tǒng)一”模式，盡量簡化流程，方便企業(yè)用款。 由總行與集團總部所在地分行統(tǒng)一協(xié)調(diào)全國項目的融資安排，有效降低企業(yè)的協(xié)調(diào)成本。 總對總模式下總行將對相關(guān)分行充分授權(quán)，減少了審批環(huán)節(jié)，審批效率更高。 規(guī)模優(yōu)勢：總行、全國項目為什么說總對總模式最合理？成本規(guī)模優(yōu)勢房地產(chǎn)集團最佳授信模式房地產(chǎn)集團銀行授信管理總對總模式符合集團企業(yè)的資金集中管理模式，有利于加強對項目公司的資金管理。集團公司

24、能夠統(tǒng)籌項目公司的用款，有利于內(nèi)部資金調(diào)配，且避免了續(xù)做額度，符合相關(guān)監(jiān)管要求。有利于形成企業(yè)內(nèi)部資金中心，資金管理更為高效，管理成本得以降低。為什么說總對總模式最合理？集團管理優(yōu)勢房地產(chǎn)集團最佳授信模式房地產(chǎn)集團銀行授信管理 A模式 市場需要，銀行推動（內(nèi)部銀團） B模式 企業(yè)推動（農(nóng)行、人行、批復(fù)和條件）總對總模式的發(fā)展過程房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)集團最佳授信模式房地產(chǎn)集團銀行授信管理 信托融資保函 內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)； 企業(yè)債擔(dān)保業(yè)務(wù)：可轉(zhuǎn)換債券等； 工程款支付保函 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款總對總模式下的其他產(chǎn)品房地產(chǎn)集團最佳授信模式房地產(chǎn)集團銀行授信管理 農(nóng)行：進展、與其他行的區(qū)別 建行：進展、與其他行的區(qū)

25、別 中行：進展、與其他行的區(qū)別 工行：進展、與其他行的區(qū)別總對總模式的各行進展和區(qū)別現(xiàn)有授信模式案例房地產(chǎn)集團銀行授信管理幾家開發(fā)商現(xiàn)有授信模式案例三、房地產(chǎn)信托項目融資 信托公司政策法規(guī) 房地產(chǎn)信托政策法規(guī) 房地產(chǎn)信托各種模型及案例信托融資的兩大特點 政策性 信托產(chǎn)品與陸續(xù)出臺的國家政策相對應(yīng)，在每個階段都具有顯著的順應(yīng)政策特征。 靈活性 防火墻的作用 表面設(shè)計：達到多個目的，比如過橋、表外房地產(chǎn)信托融資 信托公司政策法規(guī)第一階段：2001年-2003年 一法兩規(guī)出臺，信托市場開始復(fù)蘇 信托法 信托投資公司管理辦法 資金信托管理暫行辦法 相關(guān)法規(guī)的出臺，使信托公司作為一個新的金融機構(gòu)進入了市

26、場，安靜很久的信托市場開始復(fù)蘇，但是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品當(dāng)時還沒怎么顯露。 房地產(chǎn)信托融資 信托公司政策法規(guī)信托法 2001年4月信托法獲得通過，10月正式實施， 意義： 1、填補了法律空白： 銀行、保險和證券業(yè)都做到了有法可依。而信托業(yè)同樣是金融支柱產(chǎn)業(yè)之一，以前卻沒有法律的規(guī)范和保護。 并且，如果沒有信托法，作為信托法特別法的投資基金法也將在許多法律問題上遇到障礙。 房地產(chǎn)信托融資 信托公司政策法規(guī)信托法意義（續(xù)）：2、明確了法律定義和關(guān)系我國信托法第二條對信托的定義，：“本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特

27、定目的，進行管理或者處分的行為?！敝袊男磐蟹ㄋ_立的信托概念，是建立在“委托”的基礎(chǔ)上的，其中的“財產(chǎn)權(quán)”也包括所有權(quán)。然而，由于“委托”不僅在內(nèi)涵上并不相同于“轉(zhuǎn)移”并且其實施結(jié)果也并不能夠?qū)е滤袡?quán)轉(zhuǎn)移，此條意味著該法實際上是認(rèn)為信托財產(chǎn)所有權(quán)仍由委托人享有。房地產(chǎn)信托融資 信托公司政策法規(guī)信托法意義（續(xù)）： 中國信托法中的委托法律行為具有其獨特性，具體體現(xiàn)在信托法的以下條文中： 1）受托人不能變更受益人或終止其信托，也不能處分受益人的權(quán)利。 2）受托人雖為信托財產(chǎn)所有人，但并不能以任何名義享受信托利益，也不得將信托財產(chǎn)轉(zhuǎn)為自有財產(chǎn)或于信托財產(chǎn)上設(shè)定或取得權(quán)利。 3）信托關(guān)系除因信托行為

28、所定事由發(fā)生或因信托目的已完成或不能完成而消滅者外，原則上并不因自然人的委托人或受托人死亡、破產(chǎn)或喪失行為能力，或法人委托人或受托人解散、合并或撤銷設(shè)立登記而消滅。 房地產(chǎn)信托融資 信托公司政策法規(guī)信托法與國外的區(qū)別大陸法系一物一權(quán)的理念根深蒂固，英美法系兩權(quán)分離。 美國的信托法第二條就信托所下的定義是：“信托除公益信托、指定信托及構(gòu)成信托外，是指當(dāng)事人間的一種財產(chǎn)信賴關(guān)系，即一方在領(lǐng)有財產(chǎn)權(quán)的同時，負有為他人的利益管理及處理財產(chǎn)的衡平法上義務(wù)，而以明示的意思表示設(shè)立者?！保?）我國信托法則賦予委托人和受益人更多的權(quán)利，同時限制受托人的權(quán)利，給受托人設(shè)定多項嚴(yán)格義務(wù)。而國外不少國家的信托法，對

29、委托人的權(quán)利規(guī)定得很少，有的甚至不規(guī)定，而對受托人和受益人的權(quán)利則規(guī)定得較多。從當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)來看，我國法律似乎對受托人持不信任的態(tài)度，房地產(chǎn)信托融資 信托公司政策法規(guī)信托法與國外的區(qū)別（續(xù)）（2）英美信托法對信托財產(chǎn)所有權(quán)歸屬于受托人持明確肯定態(tài)度， 日本信托法與韓國信托法對此點雖未明確規(guī)定，但均規(guī)定設(shè)立信托時要“實行財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移”即由委托人將財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移于受托人，這里提到的財產(chǎn)權(quán)顯然包括所有權(quán)在內(nèi)。臺灣信托法也采用類似規(guī)定。法國前兩年修改民法典，引進了英美的信托制度。德國在信托方面尚無成文法。 信托不同于委托的最大優(yōu)點是受托人可以自己的名義對信托財產(chǎn)進行管理和處分，并享有充分的自主權(quán)，對信托

30、財產(chǎn)進行專業(yè)化的管理，若委托人干涉受托人的權(quán)利過大，受托人處處都要考慮委托人的意志，則與委托無異。 房地產(chǎn)信托融資 信托公司政策法規(guī)信托投資公司管理辦法 房地產(chǎn)信托融資 信托公司政策法規(guī) 2001年1月，人行頒布信托投資公司管理辦法 2002年6月，根據(jù)信托法做了重新修訂 主要特點： 創(chuàng)新。 一改此前嚴(yán)厲管制信托的做法，為信托業(yè)創(chuàng)新提供了條件。 信托投資公司管理辦法 房地產(chǎn)信托融資 信托公司政策法規(guī) 幾點創(chuàng)新： 1、拓寬了對委托人可以進行信托的資金范圍 新辦法規(guī)定，“委托人可以將自己合法擁有的資金”進行信托，而舊辦法僅規(guī)定委托人只能將自己“無法或者不能親自管理的資金以及國家有關(guān)法規(guī)限制其管理的

31、資金”進行信托。 2、信托投資公司可以合法開展投資基金業(yè)務(wù) 舊辦法：信托公司只可以作為基金管理公司發(fā)起人。 3、信托投資公司可以開展金融中介業(yè)務(wù) 保留了舊辦法關(guān)于信托公司可以經(jīng)營企業(yè)資產(chǎn)重組、購并及項目融資、公司理財、財務(wù)顧問等等中介業(yè)務(wù)的規(guī)定。此規(guī)定使信托投資基金能繼續(xù)在除承銷有價證券、從事有價證券經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)外的廣闊領(lǐng)域開展業(yè)務(wù)。信托投資公司管理辦法 房地產(chǎn)信托融資 信托公司政策法規(guī) 4、拓寬了信托投資公司的債券承銷業(yè)務(wù) 新辦法規(guī)定，“信托公司可以受托經(jīng)營國務(wù)院有關(guān)部門批準(zhǔn)的國債、政策性銀行債券、企業(yè)債券等債券的承銷業(yè)務(wù)”，而舊辦法僅允許信托公司“受托經(jīng)營國務(wù)院有關(guān)部門批準(zhǔn)的國債、企業(yè)債券的承

32、銷業(yè)務(wù)”。 5、放寬了對信托資金的規(guī)定 新辦法規(guī)定，“信托公司接受由其代為確定管理方式的信托資金，應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：信托期限不得少于一年；單筆信托資金不得低于人民幣5萬元”，而且取消了舊辦法對信托資金的上限即信托資金總余額不得超過注冊資本金的10倍的規(guī)定。 資金信托管理暫行辦法房地產(chǎn)信托融資 信托公司政策法規(guī)2002年7月資金信托管理暫行辦法出臺。幾個關(guān)鍵條款：不得承諾信托資金不受損失，不得承諾最低收益； 不得通過報刊、電視、廣播和其他公共媒體進行營銷宣傳。接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份），每份合同金額不得低于人民幣5萬元（含5萬）。 第二階段：2003年2005年 12

33、1文的出臺，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)信托粉墨登場 央行121政策對銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的硬性門檻規(guī)定，使得房地產(chǎn)信托成為銀行貸款的主要替代品，迅速發(fā)展起來。 兩種主要模式： 信托貸款、股權(quán)信托過橋融資 信托品種： 資金集合信托（即不超過200份）。房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例該階段的信托融資模式介紹 信托貸款 募集的信托資金以貸款的方式投入項目公司，到期還本。 股權(quán)信托過橋融資（實質(zhì)上仍是信托貸款） 募集的資金以收購股權(quán)或增資的方式，信托公司受托成為項目公司的股東，同時雙方約定在某一階段以固定回報的方式將股權(quán)回購。后期開發(fā)資金可以以股權(quán)形式進入，也可以以貸款形式進入。房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)

34、信托政策和對應(yīng)融資案例信托貸款模式案例：2002年深圳水榭花都1、項目簡況 該項目位于深圳市福田區(qū)香蜜湖畔，總占地面積為16萬平米，建筑面積達23萬平米，容積率約為1.4。 該項目建設(shè)期為三年，分三期開發(fā)，1期2002年7月已售，2期正在樁基，3期2003年開工： 2、開發(fā)商 深圳華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是一家中港合資的開發(fā)企業(yè)，注冊資本為人民幣5000萬。 公司第一大股東是深圳信托房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例3、信托公司 深國投 4、投入方式、金額、利率 2002年以貸款形式貸給項目公司， 金額2.5億、基準(zhǔn)利率（年5.49）但每年浮動5、是否銀行擔(dān)保或

35、資產(chǎn)抵押？ 由第一大股東深圳信托房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行保證擔(dān)保；無資產(chǎn)抵押或銀行擔(dān)保。 房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例信托貸款模式案例：2002年深圳水榭花都股權(quán)信托過橋融資案例：萬科東海岸2筆信托融資 東海岸1-3期，使用信托貸款模式 房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例股權(quán)過橋信托融資案例：萬科東海岸2筆信托融資 東海岸4期（云頂項目），使用股權(quán)信托過橋模式 占地7萬平米，建筑面積6萬平米，2005-2006年開發(fā)完畢。 開發(fā)主體：不再是深圳萬科地產(chǎn)，而改為萬科東海岸開發(fā)公司（全稱是深圳市萬科東海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是深圳萬科地產(chǎn)的子公司）。 關(guān)鍵流程設(shè)計： 房地產(chǎn)

36、信托融資 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例討論：1、萬科為什么出讓股權(quán)？回購股權(quán)時間怎么確定？2、萬科怎樣確保一定能買回深國投持有的股權(quán)？3、1.5億信托貸款，如果沒有銀行擔(dān)保，那信托公司怎么控制項目風(fēng)險？模型設(shè)計又相應(yīng)會做哪些變更？房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例信托融資特點： 貸款為主 不受121政策限制；類似于流動資金貸款； 項目現(xiàn)金流不是募集/貸款金額的依據(jù) 銀監(jiān)部門審批容易 銀行擔(dān)保：不一定 資金來源和特點： 民間儲蓄資金為主，機構(gòu)資金為輔，追求無風(fēng)險固定匯報 募集方式：銀行柜臺？還是信托公司的機構(gòu)客戶？ 總成本：大于銀行基準(zhǔn)利率；若無銀行擔(dān)保，最高近10 房地產(chǎn)信托融資 房

37、地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例2004年10月，信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿） 該意見稿最大的突破體現(xiàn)在提出解決困擾信托多年的200份問題第三十一、三十六、三十七條。 門檻太高：過去兩年連續(xù)盈利且信托業(yè)務(wù)收入占公司總收入的60%以上；公司已累計發(fā)行房地產(chǎn)集合信托計劃3次以上，且信托計劃已經(jīng)結(jié)束并實現(xiàn)預(yù)期收益；必須募集5億以上才能成立。 在有條件的情況下,信托公司可以向“四證”不全的項目提供信托貸款第四十三條 條件苛刻：房地產(chǎn)資金信托合同的份數(shù)未超過200份；每一自然 人用于參與單個信托計劃的自有資金不少于100萬元，每一法人 不少于500萬元； 提取5即3000萬的風(fēng)險準(zhǔn)備金

38、。房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例 雖然條件苛刻或者說不合理，但如果該文件正式出臺，那么中國房地產(chǎn)信托基金將正式走向臺前。 但我們認(rèn)為，這個信托基金還不是真正的信托基金，距離證券化還有一段距離，它的出臺將造出一個信托貸款和房地產(chǎn)基金的怪物。 問題的本質(zhì)題其實還是國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的問題。 由于不可操作性和政策問題，雖然開始面向社會征求意見，最后還是胎死腹中，至今沒有下文。房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例續(xù)第三階段：2005年-2006年2005年9月，212號文出臺 關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知 出臺背景： 2004年以來，受股票熊市影響，大部分信托公司涉

39、及的證券信托業(yè)務(wù)開始暴露出風(fēng)險，部分信托計劃已經(jīng)存在到期清償風(fēng)險。 房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)也有部分信托項目到期未能按時清算。 有些信托公司對無法按時清算的信托項目用展期、固有資金墊付、關(guān)聯(lián)交易購買、發(fā)新的信托計劃置換等方式將風(fēng)險后置和掩蓋。房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例第三階段：2005年-2006年2005年9月，212號文出臺 關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知 明確規(guī)定： 項目35%資本金到位、“四證”齊全； 開發(fā)商“二級資質(zhì)”，使得房地產(chǎn)資金集合信托的門檻甚至高于銀行貸款。 這個文件實際堵住了信托貸款方式的集合信托，等于把信托資金的大門關(guān)上了一半。房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信

40、托政策和對應(yīng)融資案例該階段期間的案例介紹： 項目簡介 項目整體占地44萬平米，總建筑面積71萬平米。分6期開發(fā)，每期總投資約5億。 1期2004年已經(jīng)開始銷售。2期自2005年開始開發(fā)，2季度取得開工證（四證齊全），自有資金滿足35條件，需要再投入超過2億元，于是選擇以該期作為融資載體。房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例該階段期間的案例介紹：房地產(chǎn)信托融資 環(huán)節(jié)設(shè)計 2億貸款，主要環(huán)節(jié)與以往的信托貸款基本相同； 銀行提供擔(dān)保，期限2年； 由銀行柜臺銷售募集（銷售進度對比）； 募集的資金以貸款方式投向項目； 最多可以降到多少？ 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例房地產(chǎn)信托融資討 論 四證齊全

41、，為什么不向銀行借款？ 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例該階段特點： 仍然貸款為主 受四證限制；流動資金貸款特點逐漸減退，走向開發(fā)貸款及接受銀行監(jiān)管。 項目現(xiàn)金流仍然不是募集金額的依據(jù)。 銀監(jiān)部門審批開始變難，但有銀行擔(dān)保就很容易 資金來源和特點： 和原來一樣，且受儲蓄資金歡迎達到頂點。 由于資金市場非常寬裕，機構(gòu)資金開始大規(guī)模介入無風(fēng)險固定匯報收益。房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例該階段特點： 利率總成本： 有銀行擔(dān)保的產(chǎn)品，開始向基準(zhǔn)利率接近 募集方式： 儲蓄則以柜臺銷售為主，機構(gòu)資金由銀行機構(gòu)部或信托客戶提供 二級開發(fā)資質(zhì)問題 房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例第四階段

42、：2006年-至今 06年8月，54號文出臺 銀監(jiān)會關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知 其中涉及房地產(chǎn)信托的條款明確規(guī)定： 信托投資公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或以投資附加回購承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行212號文。 這個文件堵住了股權(quán)信托貸款方式的集合信托，等于 把現(xiàn)有的房地產(chǎn)集合信托的大門基本堵死。房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例既熟悉又陌生的單一式房地產(chǎn)信托: 房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例 集合式信托貸款、股權(quán)信托過橋貸款，全部被堵死 單一式信托貸款應(yīng)運而生 就是資金由單一機構(gòu)提供方?，F(xiàn)階段國內(nèi)資金市場還是供大于求，信托公司、銀行方面都有大量的資金客戶

43、。 這些資金追求穩(wěn)定的、無風(fēng)險的收益。 該階段期間的案例 : 某開發(fā)商單一式信托融資 房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例深圳某房地產(chǎn)集團 項目簡介 銀行提供擔(dān)保 公司授信額度內(nèi)，申請某銀行為信托貸款提供擔(dān)保。房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例 單一機構(gòu)信托公司地產(chǎn)商委托資金信托貸款提供保證正常模式：該階段期間的案例 : 某開發(fā)商單一式信托融資 房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例深圳某房地產(chǎn)集團 資金來源 單一機構(gòu)的資金 遭遇的最大困難 1、該公司設(shè)定的信托貸款利率太低，不超過4.3，在加息的趨勢中，對資金無吸引力。 2、臨近年底，各路資金面臨回籠，資金面相對緊張。

44、該階段期間的案例 : 某開發(fā)商單一式信托融資 房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例深圳某房地產(chǎn)集團 尋找資金的過程 最終結(jié)果需要說明的幾點: 房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例 銀監(jiān)局對單一式信托怎么看？ 212文、54文雖然只是針對集合信托，沒有包括單一式信托，但實際審批中，部分城市的銀監(jiān)局會以212文、54文的們看來衡量它。 四證、自有資金 二級開發(fā)資質(zhì)問題。房地產(chǎn)信托融資討論： 難度如此之大，那么為什么不貸款呢？除了前一個案例中的原因，還有別的原因嗎？ 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例討論：信托產(chǎn)品與銀行融資的巧妙設(shè)計與結(jié)合房地產(chǎn)信托融資 （1）四證不齊，或其他條件不符合政

45、策的項目可以做信托嗎？ （3）如前例，信托貸款利率太低，銀行不愿意購買怎么辦？ （2）如果做銀行貸款，如何利用信托超越異地限制？或者說，銀行認(rèn)為擔(dān)保收益太低，不如貸款，但又是異地項目，怎么辦？ 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例最新政策新兩規(guī)的出臺 06年12月下旬，銀監(jiān)會下發(fā)信托公司管理辦法、信托公司資金信托計劃管理辦法及關(guān)于信托公司過渡期有關(guān)問題的通知三份征求意見稿，在國內(nèi)各信托公司征求意見。 07年1月，討論稿發(fā)布后不到1個月，銀監(jiān)會就正式發(fā)布了新修訂的信托公司管理辦法、信托公司集合資金信托計劃管理辦法、信托公司治理指引等信托監(jiān)管規(guī)章。 房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例最新政策新兩

46、規(guī)信托公司管理辦法主要變化徹底刪除投資兩字 壓縮自營業(yè)務(wù)、規(guī)范信托業(yè)務(wù)是政策導(dǎo)向； 投資業(yè)務(wù)限定為金融類公司股權(quán)投資、金融產(chǎn)品投資和自用固定資產(chǎn)投資。“自有財產(chǎn)”改為“固有財產(chǎn)”，信托公司不得以固有財產(chǎn)進行實業(yè)投資。監(jiān)管部門由人民銀行改為銀監(jiān)局房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例最新政策新兩規(guī)信托公司集合資金信托計劃管理辦法主要變化控制社會風(fēng)險，引進風(fēng)險承受力更高的投資者 第五條：控制自然人的數(shù)量 第六條：引進合格投資者同時取消了單份5萬元的起點，刪除200份的限制允許信托公司在異地開展業(yè)務(wù)：第七條 銀監(jiān)發(fā) 200491號異地推介集合信托計劃的，須先經(jīng)注冊地銀監(jiān)局審批其辦理異地集合資金

47、信托業(yè)務(wù)的資格。房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例最新政策新兩規(guī)信托公司集合資金信托計劃管理辦法主要變化約束信托公司開展信托貸款的比例（第二十七條 ） 1、避免信托和商業(yè)銀行的競爭 2、貸款類業(yè)務(wù)不是鼓勵方向，引導(dǎo)信托公司不以貸款作為主要業(yè)務(wù)模式和盈利模式。 房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例最新政策新兩規(guī)對房地產(chǎn)信托反而是利好：合格投資者取消200份限制取消異地業(yè)務(wù)資格的限制新辦法規(guī)范的內(nèi)容不包含單一式資金信托 房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例我們的一些經(jīng)驗 不管政策怎么變，總有新模式應(yīng)對 而且政策的本意是規(guī)范與防范社會風(fēng)險。 房地產(chǎn)融資創(chuàng)新屬于鼓勵方向。 單

48、一信托的自由度仍然很大。 擔(dān)保問題： 達到信托公司認(rèn)可就可以，不一定非是銀行擔(dān)保。 信托收益分配時的稅收問題 房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例我們的一些經(jīng)驗 各行信托擔(dān)保業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀 1、權(quán)限 總行審批、分行權(quán)限內(nèi)審批 2、面對的客戶 已經(jīng)從一線開發(fā)商展開，二線開發(fā)商和有一定規(guī)模的民營 企業(yè)都可從銀行獲得擔(dān)保。 3、開始和中間業(yè)務(wù)相結(jié)合 使更多的開發(fā)商可以享受該業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例我們的一些經(jīng)驗（續(xù)） 信托公司的選擇 分類監(jiān)管，A類信托公司，全國共9家。A類信托公司未來也許將在政策上做一些突破，比如，信托產(chǎn)品可以進入銀行間市場發(fā)行流通。 另外，A類信托公

49、司有利于信托產(chǎn)品在銀監(jiān)局的順利通過。 但A類公司收費相對較高。 房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例深圳信托市場 一般要求有銀行擔(dān)保 深國投的幾個產(chǎn)品是為自己的項目公司擔(dān)保，沒有銀行擔(dān)保。 兩家本地信托公司： 深圳銀監(jiān)局相對開放，市場化較高。 房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例部分其他模式介紹流動資金信托優(yōu)先/列后結(jié)構(gòu)信托模式普通股權(quán)合作模式（偏向于房地產(chǎn)基金）房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例優(yōu)先/列后結(jié)構(gòu)信托模式模型設(shè)計1、首先，信托募集資金（單一資金最好，）2、股權(quán)投入項目公司：大股東3、信托所占股權(quán)為優(yōu)先股，開發(fā)商所占股權(quán)為列后股4、信托解決運作資金（地價工

50、程款），開發(fā)商負責(zé)開發(fā)運營5、開發(fā)商有收購股權(quán)的選擇權(quán)房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例優(yōu)先/列后結(jié)構(gòu)信托模式注意事項1、募集資金開發(fā)商股本投入地價部分工程款2、資金來源：承受風(fēng)險高的機構(gòu)或個人大戶資金3、信托資金控制風(fēng)險的保障（不一定非要銀行擔(dān)保）（1）大股東地位確保了一定安全性： 章程設(shè)計（2）開發(fā)商出承諾：4、信托資金可以分兩部分分批投入：股本貸款 房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例討 論1、對開發(fā)商來說，在項目哪個階段開展這項融資最合適？2、若無銀行擔(dān)保，是否能找到有這樣的出資方？3、為什么是有選擇性的回購？4、什么時間回購？5、股本與貸款的比例，需要考慮到的主要因

51、素？房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例普通股權(quán)合作模式首先，信托募集資金雙方股權(quán)合作，按照股權(quán)比例風(fēng)險共擔(dān)、分配收益開發(fā)商按照銷售收入，向項目公司收取管理費開發(fā)商有選擇性的回購比例回購價格：評估后的凈資產(chǎn)該模式類似于房地產(chǎn)基金，但通過信托產(chǎn)品的形式進行房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例普通股權(quán)合作模式為什么開發(fā)商會讓出利潤？ 1、減少資金占用，提高自有資金收益率和投資回報率 2、利用該杠桿，可以同時運作多個項目，提高利潤總額和開發(fā)規(guī)模 進入時機：支付主要地價之前回購時機：同優(yōu)先/列后模式房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例普通股權(quán)合作模式房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托政

52、策和對應(yīng)融資案例如果不回購，信托資金如何退出？1、設(shè)立條件、稅收政策、監(jiān)管安排、退出機制等等都是空白 2、央行已指定聯(lián)華信托和中信證券兩家作為國內(nèi)房地產(chǎn)基金候選試點機構(gòu)，但偏重于REITs ，對住宅開發(fā)商意義不大。何時才有真正的中國本土的房地產(chǎn)專業(yè)基金？房地產(chǎn)信托融資1、產(chǎn)業(yè)基金 設(shè)立條件、稅收政策、監(jiān)管安排、退出機制等等都是空白。2、 REITs 央行已指定聯(lián)華信托和中信證券兩家作為國內(nèi)房地產(chǎn)基金候選試點機構(gòu)，但偏重于REITs ，對住宅開發(fā)商意義不大。四、房地產(chǎn)項目境外融資 境外資金分類及其分析 國家相關(guān)政策介紹及分析 境外商業(yè)銀行房地產(chǎn)項目融資及案例 境外房地產(chǎn)專業(yè)銀行項目融資及案例 境

53、外房地產(chǎn)投資基金項目融資及案例房地產(chǎn)項目境外融資 境外資金分類及分析三大類 1、境外一般商業(yè)銀行的資金 2、境外房地產(chǎn)專業(yè)銀行的資金 3、境外產(chǎn)業(yè)基金1、境外一般商業(yè)銀行資金來源 資金主要來源于兩方面：儲蓄資金（核心存款）、同業(yè)拆借來源決定特性 1、必須嚴(yán)格控制風(fēng)險 2、要求的收益率較低 境外資金分類及分析房地產(chǎn)項目境外融資1、境外一般商業(yè)銀行（續(xù)）主要銀行 中小外資銀行為主 實力外資銀行較少，今年有進入國內(nèi)房地產(chǎn)項目貸款的趨勢產(chǎn)品模式 單一且無變化，基本兩種模式。 1、對境外窗口公司的外幣貸款 2、對境內(nèi)項目公司的外債貸款 境外資金分類及分析房地產(chǎn)項目境外融資2、境外房地產(chǎn)專業(yè)銀行資金來源

54、資金主要來源于兩方面：同業(yè)拆借為主、本身混業(yè)經(jīng)營的投行資金（低風(fēng)險低收益）為輔。來源決定特性 1、必須嚴(yán)格控制風(fēng)險 2、要求的收益率較低 境外資金分類及分析房地產(chǎn)項目境外融資主要銀行 目前在國內(nèi)比較活躍的是：Hypo Real Estate Bank International（或稱Hypo International,簡稱HYPO或HI），是一家總部位于都柏林的全球性房地產(chǎn)貸款機構(gòu)，它隸屬于Hypo Real Estate Holdings AG)，后者在法蘭克福和維也納上市。 其他外資貸款機構(gòu)，目前也在緩慢進入大陸。產(chǎn)品模式 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，但可以調(diào)整。 境外資金分類及分析2、境外房地產(chǎn)專業(yè)銀

55、行（續(xù)）房地產(chǎn)項目境外融資 境外資金分類及分析3、境外房地產(chǎn)投資基金資金來源 境外追求高回報率的投資基金。來源決定特性 1、能承受的風(fēng)險最高（相對前兩者） 2、要求的收益率也最高 房地產(chǎn)項目境外融資主要代表機構(gòu) 海外知名的投行機構(gòu)，比如：摩根斯坦利、美國凱雷、荷蘭ING房地產(chǎn)、新加坡凱德置地、新加坡政府投資公司（GIC）等等。產(chǎn)品模式 股權(quán)合作為基礎(chǔ)，同時再提供項目公司所需貸款。 境外資金分類及分析3、境外房地產(chǎn)投資基金（續(xù)）房地產(chǎn)項目境外融資政策性強 商務(wù)部門：外資并購、外資企業(yè)設(shè)立 外匯管理部門：外債管理、結(jié)匯管理要求的回報率和風(fēng)險承受比較 境外一般銀行境外房地產(chǎn)專業(yè)銀行50502000萬

56、港幣,再之前兩年累計盈利3000萬港幣。 創(chuàng)業(yè)板：無盈利要求；需要有主營業(yè)務(wù)且前2年有活躍記錄；注冊地要求；（5）H股可回內(nèi)地增發(fā)A股，紅籌股則不行（6）配股再融資的條件 H股：需證監(jiān)會審批，一般1年只可1次，過去3年ROE達到6（以前是10）； 紅籌：只需要市場認(rèn)同香港上市簡介（續(xù)）房地產(chǎn)集團資金管理模式 國內(nèi)案例介紹 1、只有經(jīng)驗可以借鑒，模式是不能硬性模仿的； 2、具體到對一個企業(yè)來說，模式?jīng)]有最好的，只有最合適； 3、不斷摸索和推動 經(jīng)驗總結(jié)房地產(chǎn)集團資金管理模式 國內(nèi)案例介紹 4、收支兩條線未來可能會被迫中止 所謂預(yù)售款專戶管理，是指將開發(fā)商在預(yù)售階段取得的房款統(tǒng)一存入一個銀行賬戶，

57、開發(fā)商不得隨意支取、使用，只能在金融監(jiān)管部門的審核后提取用于本項目工程建設(shè)等所需的費用支出，如建筑工程款的支付。 經(jīng)驗總結(jié)（續(xù)）房地產(chǎn)集團資金管理模式 國內(nèi)案例介紹 4、收支兩條線未來可能會被迫中止（續(xù)） 不確定性: （1）除銀行外，是否引入公信力的第三方？ 向香港學(xué)習(xí)，引入工程師、律師，按照進度使用預(yù)售款。 （2）最壞的結(jié)果，是向歐美學(xué)習(xí)。 驗收交房后再把全部購房款交給開發(fā)商。 經(jīng)驗總結(jié)（續(xù)）房地產(chǎn)集團資金管理模式 國內(nèi)案例介紹二、房地產(chǎn)集團資金管理業(yè)務(wù) 管理部門組織架構(gòu) 內(nèi)部資金管理制度 內(nèi)部業(yè)務(wù)模式 集團財務(wù)公司 資金管理中心（或者結(jié)算中心、資金部），是在集團內(nèi)部參照商業(yè)銀行信貸資金運作

58、機制、相對獨立的非法人內(nèi)部核算單位。 同時，作為總部職能部門，在集團分工授權(quán)范圍內(nèi)，行使管理職能。 機構(gòu)性質(zhì)房地產(chǎn)集團資金管理業(yè)務(wù) 部門組織架構(gòu)類型1 在組織架構(gòu)上，資金管理中心為總部財務(wù)部的一個組成部分；類型2 在組織架構(gòu)上，資金管理中心與財務(wù)部并列，作為集團一個獨立的職能部門；與總部財務(wù)部的組織關(guān)系房地產(chǎn)集團資金管理業(yè)務(wù) 部門組織架構(gòu) 內(nèi)部銀行，半商業(yè)銀行； 總部職能部門；與一線（財務(wù)部）的關(guān)系相對于一線： 緊密型成員單位客戶； 一線與后方；相對于資金中心：房地產(chǎn)集團資金管理業(yè)務(wù) 部門組織架構(gòu)1、集團本部2、控股子公司3、參股子公司服務(wù)對象房地產(chǎn)集團資金管理業(yè)務(wù) 部門組織架構(gòu)1、統(tǒng)一結(jié)算2

59、、統(tǒng)借統(tǒng)貸3、統(tǒng)一管理管理原則三個統(tǒng)一資金中心存在的目標(biāo)是實現(xiàn)資金在集團范圍內(nèi)的優(yōu)化配置，提高集團資金運作效率和效益，并為集團未來的快速發(fā)展提供有力的資金支持。房地產(chǎn)集團資金管理業(yè)務(wù) 部門組織架構(gòu)實 例房地產(chǎn)集團資金管理業(yè)務(wù) 部門組織架構(gòu)1、資金管理制度2、各類業(yè)務(wù)制度房地產(chǎn)集團資金管理業(yè)務(wù) 內(nèi)部資金制度及業(yè)務(wù)財務(wù)公司簡介房地產(chǎn)集團資金管理業(yè)務(wù) 集團財務(wù)公司 中國人民銀行1996年頒布了財務(wù)公司暫行管理辦法、1997年下發(fā)了關(guān)于加強企業(yè)財務(wù)公司資金管理等問題的通知，初步確定了財務(wù)公司的業(yè)務(wù)范圍和基本功能； 2000年人行發(fā)布實施企業(yè)集團財務(wù)公司管理辦法，相對全面完整地為財務(wù)公司確立了性質(zhì)、任務(wù)

60、、功能； 2004年7月，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會頒布了新的企業(yè)集團財務(wù)公司管理辦法 財務(wù)公司簡介房地產(chǎn)集團資金管理業(yè)務(wù) 集團財務(wù)公司 財務(wù)公司,是指以加強企業(yè)集團資金集中管理和提高企業(yè)集團資金使用效率為目的，為企業(yè)集團成員單位（以下簡稱成員單位）提供財務(wù)管理服務(wù)的非銀行金融機構(gòu)。成立條件房地產(chǎn)集團資金管理業(yè)務(wù) 集團財務(wù)公司申請前一年，母公司的注冊資本金不低于8億元人民幣；申請前一年，按規(guī)定并表核算的成員單位資產(chǎn)總額不低于50億元人民幣，凈資產(chǎn)率不低于30%；申請前連續(xù)兩年，按規(guī)定并表核算的成員單位營業(yè)收入總額每年不低于40億元人民幣，稅前利潤總額每年不低于2億元人民幣；現(xiàn)金流量穩(wěn)定并具有較大